Nekilnojamojo turto savybės ir gyvavimo ciklas. Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas Nekilnojamojo turto tūrinio planavimo dalių gyvavimo ciklai

Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas (Yanioglo)

Kai kurie išsilavinę ekonomistai mano, kad nekilnojamasis turtas kaip prekė yra tam tikras „gyvas organizmas“, besivystantis, kaip žinoma, tokia tvarka: pastojimas - gimimas - branda - senėjimas ir mirtis. Pagal analogiją išskiriami šie nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo etapai: priešinvesticinis (pradinis) projekto etapas (koncepcija, planavimas, projektavimas ir kt.), projekto įgyvendinimo etapas (statyba, įrangos montavimas) , objekto eksploatavimo stadija (paleidimo į rinką, augimo, brandos, prisotinimo fazė) ir likvidavimo (sumažėjimo) stadija. Pasitelkus gyvavimo ciklo teoriją galima iš dalies nuspėti situaciją, bet ne sudarant prognozės modelį, nes tokiu atveju įmonė gali prarasti rinkodaros paramą.

Nekilnojamojo turto rinkos gyvavimo ciklas

Taisyklė: „pirk pigiai, parduok brangiai“ taikoma nekilnojamajam turtui, kaip ir bet kuriai kitai investicijų rūšiai.

Skirtingi rinkos segmentai vienu metu elgiasi skirtingai. Pavyzdžiui, statybos vienoje miesto dalyje gali sparčiai pabrangti, o kitoje miesto dalyje tuo pat metu vyrauja sąstingis. Tačiau galimybė identifikuoti šiuos ciklus gali suteikti klientui papildomų investavimo galimybių.

A. Nuosmukio ciklas. Tai atsiranda, kai rinka yra perpildyta ir ima daugėti laisvų pastatų. Nenaudojamų pastatų priežiūra neigiamai veikia projekto finansinę būklę. Ši rinka yra pirkėjų rinka. Turto savininkas turi dėti intensyvias rinkodaros ir finansinės paramos paieškas pastangas. Rinkoje atsiranda nedidelis skaičius naujų nekilnojamojo turto objektų. Kreditoriai iš esmės stabdo savo veiklą iki kito atsigavimo, o nekilnojamojo turto kainos krenta.

B. Absorbcijos ciklas. Dėl recesijos ciklo nulemto naujų statybų trūkumo nekilnojamojo turto rinkoje pradeda kilti pasiūla ir paklausa. Rinka pereina į naują ciklą – sukurto objekto įsisavinimo ciklą. Pasisavinus investicijų perteklių, nuomos kainos pradės kilti. Didėjant paklausai ir mažėjant pasiūlai, pradedami atlikti išankstiniai investiciniai tyrimai dėl naujų nekilnojamojo turto objektų kūrimo.

B. Naujos statybos ciklas. Naujos statybos ciklas atitinka išaugusią paklausą statybos projektų rinkoje, sumažėjusį laisvų žemės sklypų pasiūlą. Nuomos kainos didėja kartu su nekilnojamojo turto kainomis. Šiuo laikotarpiu kyla infliacijos tempas, didėja statybos kaštai, todėl didėja turto pardavimo kaina.

D. Rinkos prisotinimo ciklas. Nekilnojamojo turto pardavimai auga lėtai ir galiausiai mažėja. Yra gatavų statybos produktų ir pajėgumų perteklius. Užimtumo lygis pradeda mažėti, o statybų veikla palaipsniui sustoja. Geriausias laikas pridėti nuosavybę yra įsigijimo ciklas arba naujos statybos laikotarpis.

Norint įvertinti nekilnojamojo turto rinkos efektyvumą, būtina išsamiau apsvarstyti objekto gyvavimo ciklą ir nustatyti pagrindinius kritinius laiko taškus, kurių deriniai turės įtakos ciklo trukmei ir pokyčių dinamikai. išlaidas ir rezultatus.

Turto gyvavimo ciklas

Vertinant bet kurio nekilnojamojo turto (pagaminto ar renovuoto) eksploatavimo efektyvumą, reikia atsižvelgti į jį per visą jo gyvavimo ciklą. Objekto gyvavimo ciklas nuo galimybių studijos iki fizinio ar moralinio senėjimo momento gali būti suskirstytas į tris laikotarpius:

1 Statyba (išankstinės investicijos ir investicijų fazės);

2 Eksploatacija iki visiško atsipirkimo (projekto verslumo etapas);

3Veikimas su tolesniu investicijų rezultatų plėtojimu (inovacijos, objekto uždarymas).

Pirmasis laikotarpis daugiausia lemia objekto funkcionavimo efektyvumą. Šis etapas ypač sudėtingas, susideda iš daugybės komponentų, būtent: pirminio plano įgyvendinimo sąlygų analizės, projekto koncepcijos parengimo, jo gyvybingumo įvertinimo, objekto vietos parinkimo ir tvirtinimo, aplinkosauginio pagrindimo, ekspertizės, galimybių studijos rengimas, statybos leidimo gavimas, laikinos statybos infrastruktūros sukūrimas, objekto sukūrimas ar atnaujinimas, jo paleidimas. Antrasis laikotarpis apima pajėgumų plėtrą, objekto eksploatavimą su stabiliais projektinio pajėgumo parametrais. Atsižvelgiant į kreivės, atspindinčios objekto statybos ir eksploatavimo sąnaudų charakteristikų kitimą laikui bėgant, pobūdį. Nustačius įvairių etapų ryšį, galima gauti palyginamąjį nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo laikotarpių efektyvumą, išanalizuoti rangovo ir užsakovo veiklos sąnaudas ir rezultatus.

Trečiajame objekto gyvavimo ciklo etape prasideda vėlesnės investicijų plėtros laikotarpis. Teoriškai trečiasis laikotarpis gali trukti gana ilgai. Objekto eksploatavimo galimybių apribojimas yra papildomos fizinio ir moralinio nusidėvėjimo pašalinimo išlaidos.

Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo etapų trukmė (viešasis / privatus sektorius):

Gyvenamieji pastatai– (Koncepcinis etapas 1-4/0,5-2) (Sutarties etapas ir detalusis projektas 1-3/0,5 - 4) (Statybos 1-4/0,5-1,5)

Pramoniniai įrenginiai- (Koncepcinis etapas 1-4/0,5-6) (Sutarties etapas ir detalusis projektas 1-3/0,5-2,5) (Statybos 1,5-2,5/0,5-2)

Komerciniai pastatai- (Koncepcinis etapas 0,5-3/1-10)) (Sutarties etapas ir detalusis projektas 0,5-2/1-4) (Statybos 0,5-1,5/0,5-2)

Projekto trukmė paprastai priklauso nuo statybos tipo; Didelis dėmesys skiriamas koncepciniam projekto etapui, siekiant ateityje gauti maksimalų efektyvumą iš investuotų lėšų.

Nekilnojamojo turto objektų naudojimo vertės dinamikos veiksniai

Be išimties visi materialūs objektai egzistuoja laike ir erdvėje. Vadinasi, bet kurį objektą galima adekvačiai apibūdinti tik atsižvelgiant į erdvėlaikinius parametrus, kuriuose jis yra, ir į jam daromą poveikį. Taip pat būtina atsižvelgti į tai, kad nors laikas ir erdvė yra privalomos nekilnojamojo turto egzistavimo sąlygos, jie negali būti laikomi lygiavertėmis kategorijomis: erdvė (jei svarstysime ne abstrakčia-logine lygmeniu, o gamtos specifika). -medžiagų charakteristikos, kurios turi baigtinį kiekybinį matmenį) pati kinta laikui bėgant. Tai yra tiesioginė žmogaus veiklos pasekmė, dėl kurios natūrali erdvė nuosekliai transformuojama vis intensyviau. Vienas iš būdingų egzistencijai laike bruožų (vienodai susijęs su vykstančiais procesais ir materialiais objektais) yra cikliškumas, tai yra periodinis atsinaujinimas laike. Tuo pačiu metu egzistuoja daug ciklų, kurie skiriasi savo turiniu, tam tikru būdu koreliuoja, pavaldūs vienas kitam. Pradiniai yra natūralūs ciklai, kurie daro tiesioginę ar netiesioginę įtaką visiems kitiems, bet patys nėra tokios įtakos: žmogus gali aktyviai veikti gamtą įvairiomis formomis, kiek tik nori, bet tai nėra jo galioje. atšaukti arba pakeisti metų laikų arba dienos ir nakties kaitą .

Todėl natūralu, kad žmogaus veikla (taip pat ir ekonominė), kuri visada vykdoma natūraliomis sąlygomis, yra įtakojama šių ciklų, o kartais ir jiems pavaldi. Tai ryškiausiai pasireiškia žemės ūkyje ir iš dalies statybose, kur visas gamybos procesas „pritaikomas“ prie gamtinių ir klimato sąlygų svyravimų, o darbo rezultatai labai priklauso nuo šių sąlygų.

Tuo pačiu metu ekonominiai ciklai yra lemiami daugeliui konkrečių veiklos rūšių. Tokių ciklų egzistavimą, turinį ir dinamiką lemia vidiniai ekonominės sistemos vystymosi dėsniai (natūralūs ciklai turi tik korekcinį poveikį sezoninių rinkos situacijos svyravimų pavidalu). Ekonominiai ciklai suprantami kaip periodiniai ekonominių gėrybių atgaminimo intensyvumo svyravimai (įskaitant gamybos, mainų, paskirstymo ir vartojimo stadijas) Pagrindinė ekonominio ciklo charakteristika yra ekonomikos augimo tempas.

BILIETAS 44 Statybos apribojimai miesto erdvės plėtros procese. ???????(Baranova)

45. Dauginimosi procesas nekilnojamojo turto srityje (Truchina)

Dauginimas yra nuolatinis ilgalaikio turto atnaujinimo ir priešlaikinio jo nusidėvėjimo prevencijos procesas. Nekilnojamojo turto srityje tai yra statyba.Nekilnojamojo turto valdymo koncepcijos esmė yra gauti didžiausią efektą valdant projektą įgyvendinančių žmonių veiksmus. SU ekonominis požiūris, statyba- materialinės techninės gamybos šaka, kurioje kuriamas ilgalaikis gamybinės ir negamybinės paskirties turtas: paruošti naudoti pastatai, statiniai ir jų kompleksai. Statyba reiškia infrastruktūros objektų statybos ar kūrimo procesą. Pagrindiniai šio proceso etapai yra žemės įsigijimas, projektavimas, projekto patvirtinimas valdžios institucijose, faktinis pastato ar statinio statybos procesas ir objekto atidavimas eksploatuoti. Paprastai darbus atlieka statybos ar inžinerijos įmonės specialistų grupė, vadovaujama projekto vadovo, o juos kontroliuoja techninės priežiūros ir plėtros inžinierių atstovai (projektavimo inžinierius arba projekto architektas).

Specialistai, dalyvaujantys rengiant ir įgyvendinant statybos projektus, turi sukurti veiksmingus planavimo, biudžeto sudarymo, dokumentų srauto, savalaikio statybinių medžiagų pristatymo, logistikos, darbo saugos ir kt. mechanizmus. Be to, jie turi atsižvelgti į savo darbo pasekmes aplinkai. ir sukurti minimalius laikinus nepatogumus visuomenei objekto statybos etape.

Bilietas 46. Investicinio projekto etapai nekilnojamojo turto srityje. (Yanioglo)

Investicijų ciklas – laikotarpis nuo investavimo pradžios iki nekilnojamojo turto eksploatavimo pradžios.

Prieš pristatant projektą investuotojams atliekama projekto gyvybingumo analizė, siekiant nustatyti, ar verta toliau investuoti laiką ir pinigus, ir kokie yra šaltiniai visoms išlaidoms padengti ir normaliam pelnui gauti.

Yra 3 investicinio projekto gyvavimo ciklo fazės, kurios pačios susideda iš etapų ir etapų:

1. Išankstinė investicijų fazė(galimybių studija):

1.1 Išankstinės investicijos studijos ir preliminarus projekto planavimas

· potencialių investuotojų sąrašas;

· informacija apie projektą – tikslai, sąlygų analizė ir kt.;

1.2.Rinkos galimybės: rinkos analizė, kainų dinamika, pasiūla ir paklausa ir kt.;

1.3. Medžiagos ir darbo ištekliai:

· materialinės gamybos formos (kokybė, išteklių prieinamumas);

· darbo išteklių poreikio nustatymas;

1.4.Įrenginio vietos parinkimas ir tvirtinimas (vietos, aplinkos analizė, galutinis statybos vietos parinkimas);

1.5.Finansinė analizė ir investicijų vertinimas (rizikos analizė, kaštai, finansinio plano rengimas);

1.6.Rinkos ir techninio projekto įgyvendinimo plano parengimas (paskolos sutarties vykdymo stebėjimas).

2. Investavimo etapas:

2.1.Bendrojo planavimo etapas, projekto ir sąmatos dokumentacijos rengimas (galimybių studijos rengimas, derinimas ir tvirtinimas, statybą leidžiančio dokumento gavimas);

2.2.Konkursų vykdymas ir sutarčių sudarymas (sutarties pasiūlymo, sutarties rengimas);

2.3.Projekto (statybos) įgyvendinimo ir užbaigimo etapas:

· kokybės planavimo ir valdymo struktūra;

· objekto įgyvendinimas ir pristatymas.

3. Verslumo etapas:

3.1. Vystytojo darbas tvarkant gatavą turtą (įrangos, baldų užsakymas ir išdėstymas);

3.2.Savininko darbas valdant nekilnojamąjį turtą:

· turto valdymo tvarka;

· nekilnojamojo turto priežiūra;

3.4.Turto valdymas iš vartotojo pusės (patalpų naudojimo kontrolė, organizacinis ir techninis aptarnavimas ir kt.).

Investicinių tikslų įgyvendinimas apima investicinių projektų formavimą, kurie suteikia investuotojams ir kitiems projekto dalyviams reikalingą informaciją investiciniam sprendimui priimti.

Investicinio projekto sąvoka aiškinama dviem būdais:

1. kaip veikla (įvykis), apimanti veiksmų komplekso, užtikrinančio tam tikrų tikslų pasiekimą, įgyvendinimą;

2. kaip sistema, apimanti tam tikrą organizacinių, teisinių, atsiskaitymo ir finansinių dokumentų rinkinį, būtiną bet kokiems veiksmams atlikti ar juos aprašyti.

Yra įvairių investicinių projektų klasifikacijų. Atsižvelgiant į klasifikavimo ypatybes, galima išskirti šiuos investicinių projektų tipus.

Autorius požiūris vienas kitam:

· nepriklausomas leidžiantys vienu metu ir atskirai įgyvendinti, o jų įgyvendinimo ypatybės nedaro įtakos viena kitai;

· vienas kitą paneigiantys tie. neleidžiama įgyvendinti vienu metu. Praktikoje tokie projektai dažnai atlieka tą pačią funkciją. Iš alternatyvių projektų rinkinio gali būti įgyvendintas tik vienas;

· vienas kitą papildantis kurių įgyvendinimas gali vykti tik bendrai.

Pagal įgyvendinimo laiką(kūrimas ir veikimas):

· trumpalaikis (iki 3 metų);

· vidutinės trukmės (3-5 metai);

· ilgalaikis (virš 5 metų).

Autorius skalė(dažniausiai projekto mastą lemia investicijos dydis):

· nedideli projektai, kurios veiksmas apsiriboja vienos projektą įgyvendinančios nedidelės įmonės rėmais. Iš esmės jie atspindi planus plėsti gamybą ir didinti gaminių asortimentą. Jie išsiskiria palyginti trumpu įgyvendinimo laiku;

· vidutiniai projektai– Dažniausiai tai yra esamų gamybinių patalpų rekonstrukcijos ir techninio pertvarkymo projektai. Jie įgyvendinami etapais, individualiems kūriniams, griežtai laikantis iš anksto parengtų visų rūšių išteklių gavimo grafikų;

· didelių projektų- didelių įmonių projektai, pagrįsti progresyvia „nauja idėja“ gaminti produktus, reikalingus patenkinti paklausą vidaus ir užsienio rinkose;

· megaprojektai- tai tikslinės investicinės programos, apimančios daug tarpusavyje susijusių galutinių projektų. Tokios programos gali būti tarptautinės, valstybinės ir regioninės.

Pagal pagrindinį sutelkti dėmesį:

· komerciniai projektai, kurio pagrindinis tikslas – gauti pelną;

· socialiniai projektai orientuotas, pavyzdžiui, į nedarbo regione problemų sprendimą, nusikalstamumo lygio mažinimą ir pan.;

· aplinkosaugos projektai, kurio pagrindas – gyvenamosios aplinkos gerinimas;

· kitas

Priklausomai nuo investicinio projekto rezultatų įtakos laipsnio finansinių, materialinių produktų ir paslaugų, darbo jėgos vidaus ar išorės rinkas, taip pat aplinkos ir socialines sąlygas:

· pasauliniai projektai, kurių įgyvendinimas daro didelę įtaką ekonominei, socialinei ar aplinkosauginei situacijai Žemėje;

· nacionalinius ekonominius projektus, kurių įgyvendinimas daro didelę įtaką šalies ekonominei, socialinei ar aplinkosauginei situacijai, o jų vertinimas gali apsiriboti atsižvelgimu tik į šį poveikį;

· didelio masto projektai, kurių įgyvendinimas daro didelę įtaką ekonominei, socialinei ar aplinkos situacijai konkrečioje šalyje;

· vietiniai projektai, kurių įgyvendinimas nedaro didelės įtakos ekonominei, socialinei ar aplinkosauginei situacijai tam tikruose regionuose ir (ar) miestuose, kainų lygiui ir struktūrai prekių rinkose.

Investavimo proceso bruožas yra jo susiejimas su neapibrėžtumu, kurio laipsnis gali labai skirtis, todėl, priklausomai nuo rizikos dydžio, investiciniai projektai skirstomi taip:

· patikimi projektai, pasižyminti didele tikimybe gauti garantuotus rezultatus (pavyzdžiui, projektai, vykdomi pagal valstybės užsakymus);

· rizikingi projektai, kurioms būdingas didelis tiek sąnaudų, tiek rezultatų neapibrėžtumas (pavyzdžiui, projektai, susiję su naujų pramonės šakų ir technologijų kūrimu).

Praktiškai ši klasifikacija nėra išsami ir leidžia pateikti daugiau informacijos.

Tačiau bet kurio investicinio projekto vystymą – nuo ​​pradinės idėjos iki eksploatacijos – galima pateikti kaip ciklą, susidedantį iš trijų fazių: išankstinio investavimo, investicijų ir veiklos (arba gamybos). Bendra trijų etapų trukmė sudaro investicinio projekto gyvavimo ciklą (gyvenimo trukmę).

Komercinio nekilnojamojo turto charakteristikos ir klasifikacija.

Nekilnojamojo turto objektų klasifikacija.

NT SAMPRATA IR ESMĖ.

Pagal 1 str. 1 d. Rusijos Federacijos civilinio kodekso (Rusijos Federacijos civilinio kodekso) 130 str., nekilnojamieji daiktai yra žemės sklypai, žemės gelmių sklypai, izoliuoti vandens telkiniai ir viskas, kas yra tvirtai sujungta su žeme, tai yra daiktai, kurių judėjimas nepadaro neproporcingos žalos. jų paskirtis neįmanoma, įskaitant miškus, daugiamečius želdinius, pastatus, statinius.

Pasaulinėje praktikoje nekilnojamasis turtas suprantamas kaip žemės sklypas ir viskas, kas yra po juo, su projekcija į žemės centrą, ir viskas, kas yra virš jo, pratęsta iki begalybės, įskaitant nuolatinius gamtos ar žmogaus pritvirtintus objektus. , taip pat teises į šiuos objektus .

Nekilnojamojo turto samprata pasaulio praktikoje gali būti pateikta penkių blokų pavidalu, iš kurių keturi atspindi fizinę sudėtį, o penktas – teisinį turinį:

1) žemė

2) objektai virš aikštelės paviršiaus

3) turtas po sklypo paviršiumi, įskaitant naudingąsias iškasenas

4) oro erdvė

5) teisių į nekilnojamojo turto objektus visuma

Kiekvienas nekilnojamojo turto objektas ir visi kartu paėmus turi reikšmingų (bendrinių) savybių, leidžiančių atskirti juos nuo kilnojamųjų daiktų, bei specifines charakteristikas, charakterizuojančias vienarūšių grupių objektų požymius, kurie pateikiami 1.2 lentelėje.

1.2 lentelė. Pagrindinės nekilnojamojo turto charakteristikos

Ženklai	Turinys (būsena)
Esminis (bendras)
Mobilumo laipsnis	Absoliutus nejudrumas, nejudėjimas erdvėje nepažeidžiant funkcionalumo
Ryšys su žeme	Stiprus fizinis ir teisinis
Veikimo forma	Natūrali medžiaga ir kaina
Vartotojo formos būklė naudojimo metu	Nevartojamas, išlaiko natūralią formą per visą savo gyvavimo laiką
Grandinės trukmė	Tinkamai naudojant, daugkartinio naudojimo ir žemės yra begalė
Vertės perdavimo gamybos procese arba vartotojų savybių praradimo būdas	Palaipsniui kaupiasi nusidėvėjimas ir kaupiasi nusidėvėjimo mokesčiai
Socialinė reikšmė	Objekto naudojimas dažnai paliečia daugelio piliečių ir kitų savininkų, kurių interesus gina valstybė, interesus
Rūšis (privati)
Techninės ir technologinės charakteristikos	Jas lemia konkretūs privatūs rodikliai, priklausantys nuo nekilnojamojo turto tipo ir galimybės išplėsti specialų naudojimo režimą kitam turtui. Neatskiriama vienybė su funkcionalumu

Pagrindinės pagrindinės nekilnojamojo turto savybės yra nejudrumas ir medžiagiškumas arba nevartojimas, kuriais grindžiamos visos kitos bendrosios ir specifinės jo savybės. Sąvokos „nekilnojamas turtas“, „nekilnojami daiktai“, „nekilnojamasis turtas“ gali būti vartojamos atsižvelgiant į kontekstą ekonominiams, teisiniams ar fiziniams santykiams atspindėti. Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso nuostatas nekilnojamojo turto objektai gali būti klasifikuojami taip: Žemės sklypai. Podirvio plotai Atskiri vandens telkiniai. Miškai. Daugiamečiai sodinimai. Dirbtinės struktūros, neatskiriamai susijusios su žeme. Įmonės. Kitas turtas, pagal įstatymus priskiriamas nekilnojamajam turtui ir privalomas valstybinės registracijos.

Nekilnojamojo turto objektus galima klasifikuoti:

1. Gamtos (gamtos) objektai - žemės, miško ir daugiamečiai želdiniai, izoliuoti vandens telkiniai ir podirvio plotai. Šios savybės taip pat vadinamos „nekilnojamu turtu iš prigimties“.

2. Dirbtiniai objektai (pastatai):

a) gyvenamasis nekilnojamasis turtas - mažaaukštis (iki trijų aukštų), daugiaaukštis (nuo 4 iki 9 aukštų), daugiaaukštis (nuo 10 iki 20 aukštų), daugiaaukštis pastatas ( virš 20 aukštų). Gyvenamasis turtas taip pat gali būti daugiabutis, sekcija (įėjimas), aukštas įėjime, butas, kambarys, kaimo namas;

b) komercinis nekilnojamasis turtas – biurai, restoranai, parduotuvės, viešbučiai, nuomojami garažai, sandėliai, pastatai ir statiniai, įmonės kaip nekilnojamojo turto kompleksas;

c) viešieji (ypatingi) pastatai ir statiniai:

Medicina ir sveikatos priežiūra (ligoninės, poliklinikos, senelių ir vaikų globos namai, sanatorijos, sporto kompleksai ir kt.);

Švietimo (darželiai ir lopšeliai, mokyklos, kolegijos, technikos mokyklos, institutai, vaikų meno centrai ir kt.);

Kultūriniai ir edukaciniai (muziejai, parodų kompleksai, kultūros ir poilsio parkai, kultūros centrai ir teatrai, cirkai, planetariumai, zoologijos sodai, botanikos sodai ir kt.);

Specialūs pastatai ir statiniai – administraciniai (policija, teismas, prokuratūra, valdžia), paminklai, memorialiniai pastatai, traukinių stotys, uostai ir kt.;

d) inžineriniai statiniai - melioracijos statiniai ir drenažas, visapusiškas inžinerinis žemės paruošimas plėtrai.

Dirbtiniai objektai pagal įstatymą vadinami „nekilnojamu turtu“, tačiau ši nekilnojamojo turto kategorija yra pagrįsta „nekilnojamu turtu pagal prigimtį“. Dirbtiniai objektai gali būti visiškai pastatyti ir paruošti eksploatacijai, gali prireikti rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto, taip pat nurodyti nebaigtus statybos projektus (nebaigtus). „Nebaigtas“ reiškia objektus, kuriems nustatyta tvarka nebuvo surašyti objekto priėmimo eksploatuoti dokumentai. Nebaigtos statybos objektus galima suskirstyti į dvi grupes: objektus, kuriuose vyksta darbai, ir objektus, kuriuose darbai buvo sustabdyti dėl vienokių ar kitokių priežasčių. Pagal galiojančią tvarką, yra dviejų rūšių darbų nutraukimas objekte: konservavimas ir visiškas statybos nutraukimas. Sprendimą nutraukti statybas priima užsakovas.

Žemės sklypai gali būti dalijami ir nedalomi. Sklypas vadinamas dalijamu, kai jį galima padalyti į dalis ir sudaryti savarankiškus žemės sklypus, turint leidimą naudoti pagal paskirtį.

Kalbant apie gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, galimos kelios tipologinės konstrukcijos. Pavyzdžiui, priklausomai nuo būsto naudojimo trukmės ir pobūdžio:

Pirminis būstas yra nuolatinė gyvenamoji vieta;

Antrinis būstas – priemiesčio būstas, naudojamas ribotą laiką;

Tretinis būstas – skirtas trumpalaikiam apgyvendinimui (viešbučiams, moteliams ir kt.).

Kalbant apie didelių miestų sąlygas, įprasta išskirti šias tipologines charakteristikas: Elitinis būstas. Prabangus būstas. Tipiškas būstas. Žemos vartotojų kokybės būstas

Taip pat yra gyvenamojo nekilnojamojo turto klasifikacija, priklausomai nuo pastato išorinėms sienoms naudojamos medžiagos: namai su mūrinėmis sienomis; skydiniai namai; monolitiniai namai; mediniai namai; mišraus tipo namai.

Pasak Asaulovo A.N. Nekilnojamojo turto objektus galima klasifikuoti ir pagal statusą. Pagal fizinę būklę jie išskiria: žemės sklypus; pastatai, statiniai, statiniai; patalpose.

Detalesnėje nekilnojamojo turto objektų fondo klasifikacijoje pagal paskirtį pateikiamas toks objektų tipų ir potipių sąrašas:

a) žemės sklypai miestuose, miesteliuose ir kitose gyvenamose vietose:

Būstui (gyvenamajam rajonui),

Pramonės, transporto, paslaugų sektoriaus įmonėms,

Žemės ūkio ir gynybos įmonėms (negyvenamoji teritorija),

Parkams ir želdynams, vandens telkiniams (rekreacinėms zonoms),

Inžinerinei ir transporto infrastruktūrai (bendrosios paskirties teritorija)

b) žemės sklypai už gyvenviečių (tarpgyvenviečių teritorijos):

Naudojimui kaime ir sode,

Dėl gyvenamųjų namų plėtros,

Pramonės ir kitos specialios paskirties (pramonės, transporto, energetikos, gynybos ir kt.),

Žemės ūkio tikslais,

Aplinkosaugos, gamtos rezervato, sveikatos, poilsio, istorijos ir kultūros tikslais,

Miškų fondas, vandens fondas,

Žemės gelmių plotai,

Rezervinės žemės, kurių paskirtis nenustatyta

2) būstas (gyvenamieji pastatai ir patalpos):

Daugiabučiai gyvenamieji namai, butai juose ir kitos patalpos nuolatiniam gyvenimui (poilsio namuose, viešbučiuose, ligoninėse, mokyklose ir kt.)

Individualūs ir dviejų iki keturių šeimų mažaaukščiai gyvenamieji namai (senieji pastatai ir tradicinio tipo namai - namų ūkiai ir naujo tipo - kotedžai, miesto namai)

3) komercinis nekilnojamasis turtas:

Biurų pastatai ir administracinės biuro patalpos

Viešbučiai, moteliai, poilsio namai

Parduotuvės, prekybos centrai

Restoranai, kavinės ir kitos maitinimo įstaigos

Vartotojų aptarnavimo punktai

4) pramoninis nekilnojamasis turtas:

Gamyklos ir gamyklos patalpos, gamybinės paskirties pastatai ir statiniai

Tiltai, vamzdynai, keliai, užtvankos ir kiti inžineriniai statiniai, automobilių stovėjimo aikštelės, garažai

Sandėliai, sandėliavimo patalpos

5) socialinės ir kultūros paskirties nekilnojamasis turtas:

Valdžios ir administraciniai pastatai

Kultūros, poilsio, švietimo, sporto objektai

Religiniai objektai.

Pagal nuosavybės tipą nekilnojamasis turtas skirstomas į:

Privatus – priklauso piliečiams ir juridiniams asmenims, sukurtiems kaip privatūs savininkai

Valstybė – federalinė nuosavybė, priklauso federaliniams subjektams

Savivaldybė – savivaldybės nuosavybė

Visuomeninė – priklauso visuomeninėms asociacijoms

Kolektyvinė (mišri) – bendrai arba bendrai nuosavybėn priklauso įvairiems nuosavybės subjektams (privatiems, valstybės, savivaldybių, visuomeniniams).

Nekilnojamojo turto objektai pagal juridinį statusą skirstomi pagal rūšį į savininko ar nuomininko naudojamus, privatizuotus, įgytus pirkimo-pardavimo sandoriu, paveldėjimo, dovanojimo ir kt.

Ryžiai. 1.1 Bendroji nekilnojamojo turto klasifikacija

Komercinis nekilnojamasis turtas Rusijoje pradėjo formuotis tik prasidėjus įmonių privatizavimui. Komercinio nekilnojamojo turto sektorius yra daug mažesnis nei gyvenamojo sektoriaus, todėl ir sandorių atitinkamai mažiau, nors komercinis nekilnojamasis turtas yra patraukliausias visame pasaulyje. Pažymėtina, kad šiame sektoriuje vyraujanti sandorių forma yra nuoma.

Komercinį nekilnojamąjį turtą galima skirstyti į pajamas generuojantį – patį komercinį nekilnojamąjį turtą ir sukuriantį sąlygas jam išgauti – pramoninį (pramoninį) nekilnojamąjį turtą.

Pajamas generuojantis nekilnojamasis turtas apima:

1. Biuro patalpos. Klasifikuojant biuro patalpas kiekviename regione ar savivaldybėje, atsižvelgiama į įvairius veiksnius, pagal kuriuos patalpos priklauso vienai ar kitai klasei. Tai gali būti vieta, pastato kokybė (apdailos lygis, fasado būklė, centrinis įėjimas, liftų prieinamumas), valdymo kokybė (valdymo įmonė, papildomų paslaugų nuomininkams prieinamumas) ir kt.

2. Viešbučiai. Viešbučių projektai Rusijos Federacijoje šiandien yra sudėtingiausios investicijų į pelningą nekilnojamąjį turtą rūšys. Naujų ar senų aukščiausios klasės viešbučių statyba, jų įrengimas ir eksploatacijos kaštai laikomi gana rizikinga investicija, nes tokių projektų kaštai kelis kartus viršija madingų prekybos kompleksų ar biurų centrų statybos kaštus. Be to, penkių žvaigždučių viešbučių atsipirkimo laikotarpis yra labai ilgas, todėl Rusijos pajamas generuojanti nekilnojamojo turto rinka traukia į viešbučius su žemais tarifais ir mažesnėmis kapitalo investicijomis.

Pavyzdžiui, iki šiol Sankt Peterburgo viešbučių kompleksas yra labai įvairus ir apima daugiau nei 100 įvairių kategorijų objektų su 27 tūkstančiais lovų. Dauguma šių viešbučių yra nedideli. Daugiau ar mažiau pastebimi 30 viešbučių, kurie sudaro 55% viso miesto viešbučių lovų. Dideli vidutinio lygio viešbučiai: Pribaltiyskaya, Pulkovskaya, Maskva, Sankt Peterburgas. Sankt Peterburge nėra pakankamai vidutinio lygio viešbučių. Penkių žvaigždučių viešbučiai apima: „Grand Hotel Europe“ ir „Nevsky Palace“. Investicijų į viešbučių statybą grąža yra: trijų žvaigždučių viešbučiams - 8 metai; pagal penkių žvaigždučių - ne mažiau 13 - 15 metų.

Šiuose ir kituose žinomuose, geroje vietoje esančiuose viešbučiuose yra kavinės, restoranai ir barai, įrengtos poilsio zonos, kazino ir kt. Mažiau populiarūs, mažesni viešbučiai, įsikūrę mažiau prestižinėse vietovėse, linkę teikti aukštesnės kokybės apgyvendinimą ir aptarnavimą bei turėti savo klientus.

3. Garažai (parkavimo aikštelės) kaip komercinis nekilnojamasis turtas šalyje praktiškai nevystomi, nors perspektyvų yra. Juk kiekvienam tūkstančiui gyventojų pagal standartus reikia apie 150 parko vietų.

Šiuo metu mažiau nei 60% lengvųjų automobilių parko turi nuolatines sandėliavimo patalpas, iš kurių tik 2% yra požeminiuose garažuose, nors jų poreikis yra labai didelis. Dėl brangios automobilių stovėjimo vietos kainos (4-6 tūkst. JAV dolerių, o miesto centre kainos siekia 10-12 tūkst. JAV dolerių) nevyksta masinė automobilių stovėjimo aikštelių statyba. Remiantis masiniu klientu, vienos stovėjimo vietos kaina turėtų svyruoti nuo 2 iki 3 tūkstančių JAV dolerių, t.y. sudaro apie 30% automobilio kainos. Atkreipkite dėmesį, kad šiuo metu itin sunku perregistruoti vieną garažo boksą, nes... Valstybinė įstaiga „Miesto nekilnojamojo turto teisių registravimo biuras“ (GU RBR) su garažų registravimu neužsiima. Norint išspręsti šią problemą, būtina sukurti vieningą nuosavybės teisių registravimo sistemą įvairių tipų garažams.

4. Parduotuvės ir prekybos kompleksai. Kaip parodė didžiųjų Europos miestų patirtis, geros sąlygos daugiafunkciams prekybos centrams (MTC) išsidėstyti yra: pagrindinių greitkelių sankryža, metro stočių ir antžeminio transporto stotelių arti. Dažniausiai tokie centrai yra įsikūrę „bendrabučiuose“ arba už miesto ribų, tiesą sakant, laisvoje aikštelėje, šalia pagrindinio greitkelio. JAV ITC (“MALL”), kaip taisyklė, yra įsikūrę už miesto ribų, o tai galima paaiškinti tam tikru transporto priemonių skaičiumi vienam gyventojui, miestų gyventojų skaičiumi ir kitais veiksniais.Šie skirtumai atitinkamai įtakoja reikalavimus tiek bendros ITC verslo strategijos formavimo etapas -planavimas, projektavimas ir reklama, taip pat prekybos centro statybos ir eksploatavimo metu.Pavyzdžiui, automobilių stovėjimo vietų skaičius, poilsio ir pramogų zonų prieinamumas ir parametrai, susiję namų ūkiai paslaugos ir tt bus kitokios.

Sėkmę lemia šie veiksniai:

Tinkamai parinkta vieta;

Funkcionalaus sprendimo parengimas ir kaupimas – potencialių lankytojų poreikiai;

Teisingai sudaryta teritorijos, esančios prie plėtros vietos, plėtros prognozė (5-10 metų);

Bendra ITC atmosfera, kuri pasiekiama projektavimo ir dizaino kūrimo procese;

Puikiai suplanuotas nuomininkų pasirinkimas;

Tinkama valdymo įmonė.

Prekybos kompleksams, be išvardintų faktorių, ypač būtina teikti paslaugas jo nuomininkams (pavyzdžiui, nuolatinis teritorijos valymas, svarstyklių remonto paslauga, 24 valandų apsauga, kartono presavimas ir kt.).

Nereikėtų manyti, kad daugiafunkcinių prekybos centrų plėtra yra Vakarų išradimas. Gerai žinoma, kad senoji tradicija plėtoti dideles prekybos patalpas, pasažas, kiemus, kur „kiekvienas“ lankytojas pagal poreikius ir pajamas galėjo įsigyti ką tik širdis geidžia, kur buvo galima ateiti „pažiūrėti į kitus ir parodyti. nuo savęs“, nyksta praeityje.

Šalies regionai yra skirtingomis ekonominėmis sąlygomis ir vystosi pagal savo sudėtingus įstatymus, todėl šiuolaikinėje Rusijoje naujų ar senų prekybos centrų modernizavimo procesas yra nevienalytis. Maskva šiame procese pirmauja kaip pasaulinis didmiestis, palyginti su kitais Rusijos miestais palankiausiu investiciniu režimu.

Likvidaus ir investicijoms perspektyvaus mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto trūkumo problemos daugumoje Rusijos miestų yra panašios ir pirmiausia siejamos su negyvenamojo fondo struktūra, susiformavusia prieš reformą:

Pelningam verslui skirta nedidelė dalis negyvenamųjų patalpų, kurių nemažą dalį užima įvairios organizacijos;

Nepatenkinama daugelio objektų, funkciškai tinkamų komerciniam naudojimui, vieta neleidžia jų plėtoti;

Didžiuosiuose pramoniniuose miestuose negyvenamojo fondo struktūroje yra pernelyg didelė pramoninio nekilnojamojo turto dalis, kurios perkėlimas reikalauja didelių investicijų ir dažnai yra sudėtingas dėl neaiškios teisinės padėties;

Didžioji dalis negyvenamųjų patalpų yra nepatenkinamos techninės būklės;

Daugumoje miestų investicinė veikla pirmiausia sutelkta miesto centre.

Šiuo metu didžiausią paklausą turi parduotuvės, kurių plotas yra 100–200 kvadratinių metrų. m., tada mažėjimo tvarka – mažiau nei 100 kv. m ir 200-400 kv. m plotai daugiau nei 500 kv. m yra mažiau paklausūs. Tarp pagrindinių nuomininkų reikalavimų yra vitrinos ir automobilių stovėjimo aikštelė.

5. Pramoninis (pramoninis) nekilnojamasis turtas Rusijoje yra pradiniame plėtros etape, nors pastaruoju metu didžiajai daliai privatizavimo objektų buvo nustatytas savininkas. Prieš sudarant sandorį, būtina atlikti išsamią nuosavybės teisės dokumentų analizę, siekiant įsitikinti, kad pardavėjo teisės į siūlomą objektą yra neginčytinos, jo teisinio perleidimo galimybė ir naujojo savininko teisės naudoti šį objektą pagal paskirtį. tikslas. Vystantis tikrojo savininko formavimo procesui, sandorių apimtys šioje srityje didės. Bet tai yra viena problemos pusė. Kita vertus, beveik kiekviename šalies mieste galima pamatyti tuščius 5 - 8 aukštų gamyklų ir gamyklų pastatus su aptriušusiais ir (ar) inžineriniais tinklais, išdaužtais stiklais. Jie stovi ir neranda efektyvaus savininko. Yra keletas priežasčių:

Pramonės plėtra 60 - 80 metų. neatitinka šiuolaikinių technologijų reikalavimų, o rekonstrukcija reikalauja didelių kapitalo investicijų.

Šiuo metu pagrindinė pramoninio nekilnojamojo turto vartotoja yra mažos įmonės, kurių plėtrai reikalingi tam tikros specifikos nekilnojamojo turto objektai: didelės galios, geležinkelio privažiavimo kelių, vieno aukšto ir pageidautina atskirų pastatų su autonominėmis komunikacijomis.

Paprastai potencialių nuomininkų reikalavimai yra pertekliniai ir neatitinka siūlomų pramonės objektų.

Pramoninio nekilnojamojo turto savininkai rinkoje siūlo prastos būklės nekilnojamąjį turtą ir tuo pačiu nustato išpūstas kainas.

Daugiau ar mažiau išsami ir tiksli informacija apie pramoninį nekilnojamąjį turtą, jo teisinį statusą, dydį, būklę ir kt. nėra.

Visa tai pramoninei nekilnojamojo turto rinkai suteikia spontaniškumo ir nenuspėjamumo.

Biurų pastatai gali priklausyti skirtingoms klasėms. Priskyrimas vienai ar kitai klasei priklauso nuo kelių kriterijų:

1. Aukštos kokybės standartinė apdaila, modernios pastato inžinerinės sistemos, įskaitant BMS (Pastatų valdymo sistema);

2. Profesionalus pastatų valdymas;

3. Gera pastato vieta biurų rajono ribose, patogus susisiekimas ir susisiekimas;

4. Oro kondicionavimo sistema: ne mažiau kaip dviejų vamzdžių, arba jai lygiavertė;

5. Pakabinamos lubos;

6. Aukštis nuo grindų iki pakabinamų lubų vidutiniškai 2,7 m;

7. Efektyvus atviras grindų planas (konstrukcija su laikančiomis kolonomis);

8. Trijų sekcijų dėžė elektros, telefono ir kompiuterių laidams, arba paaukštintos grindys (ar galimybė jas įrengti);

9. Modernūs, kokybiški langai, racionalus jų išdėstymas;

10. Šiuolaikiniai greitieji liftai, kurių laukimo laikas ne ilgesnis kaip 30 sekundžių;

11. Požeminė automobilių stovėjimo aikštelė;

12. Bendrųjų patalpų apdailoje naudotos kokybiškos medžiagos;

13. Parkavimo vietų (antžeminio ir požeminio) santykis yra ne mažesnis kaip 1 vieta 100 kv. m nuomojamas pastato plotas;

14. Nuostolių koeficientas (naudojamo ir nuomojamo ploto santykis) ne daugiau kaip 12 %;

15. Aukštos kokybės telekomunikacijų paslaugų teikėjas pastate;

16. Du nepriklausomi maitinimo šaltiniai arba nepertraukiamo maitinimo šaltinis; (nuomininko žemos įtampos tinklų maitinimo galia turi būti ne mažesnė kaip 50 W 1 kv.m naudingojo ploto + apšvietimui papildomai skiriama 20 W);

17. Leidžiama tarpgrindinių lubų apkrova: 400-450 kg 1 kv.m;

18. Šiuolaikinės apsaugos sistemos ir įėjimo į pastatą kontrolė;

19. Valgykla/valgykla darbuotojams ir kiti patogumai;

20. Grindų gylis nuo lango iki lango ne didesnis kaip 18-20 metrų.

A klasės biurų pastatas turi atitikti arba viršyti mažiausiai 16 iš 20 standartinių kriterijų, o B klasės biurų pastatas turi atitikti bent 10 iš 20 nurodytų kriterijų. C klasės biurų pastatas atitinka mažiau nei 8 iš 20 pateiktų kriterijų.

Gyvenimo ciklas- tai yra visa nekilnojamojo turto egzistavimo procesų seka nuo paleidimo (nuo sukūrimo) iki nutraukimo.

Teoriškai ir praktikoje yra penkių tipų ciklai:

Ø įmonės, kaip turto komplekso, gyvavimo ciklas;

Ø verslo rūšies gyvavimo ciklas;

Ø verslo ciklas;

Ø nekilnojamojo turto (produkto) gyvavimo ciklas kaip fizinis
objektas;

Ø apytikslis nekilnojamojo turto, kaip turto, gyvavimo ciklas.

Kai kurie išsilavinę ekonomistai mano, kad nekilnojamasis turtas kaip prekė yra tam tikras „gyvas organizmas“, besivystantis, kaip žinoma, tokia tvarka: dizainas – gimimas – branda – senėjimas ir mirtis. Pagal analogiją išskiriami šie nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo etapai:

Ø išankstinis investicinis (pradinis) projekto etapas (koncepcija, planavimas, projektavimas ir kt.),

Ø projekto įgyvendinimo etapas (statyba, įrangos montavimas),

Ø objekto eksploatavimo etapas (paleidimo į rinką etapas, augimas, branda, prisotinimas)

Ø likvidavimo (sumažėjimo) stadija.

Pasitelkus gyvavimo ciklo teoriją galima iš dalies nuspėti situaciją, bet ne sudarant prognozės modelį, nes tokiu atveju įmonė gali prarasti rinkodaros paramą.

Vertinant bet kurio nekilnojamojo turto (pagaminto ar renovuoto) eksploatavimo efektyvumą, reikia atsižvelgti į jį per visą jo gyvavimo ciklą. Objekto gyvavimo ciklas nuo galimybių studijos iki fizinio ar moralinio senėjimo momento gali būti suskirstytas į tris laikotarpius:

I. Statyba (išankstinės investicijos ir investicijų fazės);

II. Eksploatacija iki visiško atsipirkimo (projekto verslumo etapas);

III. III.Veikimas su tolesniu investicijų rezultatų plėtojimu (inovacijos, objekto uždarymas).

Fig. 2.1. Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas pavaizduotas schematiškai.

Ryžiai. 2.1. Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo etapai

Pirmasis laikotarpis daugiausia lemia objekto funkcionavimo efektyvumą. Šis etapas ypač sudėtingas, susideda iš daugybės komponentų, būtent: pirminio plano įgyvendinimo sąlygų analizės, projekto koncepcijos parengimo, jo gyvybingumo įvertinimo, objekto vietos parinkimo ir tvirtinimo, aplinkosauginio pagrindimo, ekspertizės, galimybių studijos rengimas, statybos leidimo gavimas, laikinos statybos infrastruktūros sukūrimas, objekto sukūrimas ar atnaujinimas, jo paleidimas.

Antrasis laikotarpis apima pajėgumų plėtrą, objekto eksploatavimą su stabiliais projektinio pajėgumo parametrais. Atsižvelgiant į OA kreivės pobūdį A 2 A 3 A 4, atspindinčią objekto statybos ir eksploatavimo sąnaudų charakteristikų kitimą laikui bėgant, matome, kad pirmajame gyvavimo ciklo etape OA kreivė krenta ir atitinka investuotojo išlaidas turto sukūrimui ar atnaujinimui. Taškas A atitinka bendrą investicijų apimtį. Kadangi svarbiausias objekto atkūrimo dinamikoje principas yra ciklo vientisumas ir jo raida laikui bėgant, visų rūšių kaštai ir rezultatai brėžiami išilgai t ašies. Norint išanalizuoti objekto gyvavimo ciklą, reikėtų naudoti kelias fazių reikšmes, kurios apibūdina kritinių taškų pasireiškimo laiko intervalus iš dviejų gyvavimo ciklo verčių. Tokiu kertiniu tašku laikomas objekto atidavimo eksploatuoti laikas A, jo atžvilgiu nustatomos šios fazės: t t - objekto paruošimas ir statyba, t 2 - pajėgumo išvystymas (atsipirkimo laikotarpis), t 3 - pelno gavimo pradžia (suplanuoto kaštų lygio pasiekimas, investicijų grąža plėtros laikotarpiu), t 4 – objekto moralinio ir fizinio nusidėvėjimo pradžia. Ypač svarbios yra fazės, apibūdinančios objekto sukūrimo (atnaujinimo) laiką ir jo gyvavimo laiką eksploatacijos laikotarpiu. Nustačius įvairių etapų ryšį, galima gauti palyginamąjį nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo laikotarpių efektyvumą, išanalizuoti rangovo ir užsakovo veiklos sąnaudas ir rezultatus. Trečiajame objekto A 2, A 4 gyvavimo ciklo etape prasideda vėlesnės investicijų plėtros laikotarpis.

Teoriškai trečiasis laikotarpis gali trukti gana ilgai. Objekto eksploatavimo galimybių apribojimas yra papildomos fizinio ir moralinio nusidėvėjimo pašalinimo išlaidos.

2.1 lentelėje parodyta įvairių tipų projektų gyvavimo ciklo pirmojo laikotarpio trukmė.

Įvadas

Efektyvios nekilnojamojo turto plėtros problema, apimanti valdymo, finansavimo ir personalo mokymo uždavinius, yra aktuali ir šiandien, ir ilgalaikė tema. Šį aktualumą tiesiogiai lemia nekilnojamojo turto esmė ir vaidmuo šalies ekonomikoje. Pagrindinės nekilnojamojo turto savybės gali būti pateiktos taip:

Nekilnojamas turtas yra funkcinis nacionalinės gerovės pagrindas ir svarbiausias kultūros ir istorijos paveldo elementas;

Nekilnojamojo turto rinka yra savotiškas šalies ekonomikos augimo generatorius;

Nekilnojamas turtas atlieka gyvybiškai svarbią socialinę funkciją, nes užtikrina visų be išimties visuomenės narių būtinųjų poreikių tenkinimą.

Iš to išplaukia, kad nekilnojamasis turtas yra ypatingas rinkos apyvartos, nuosavybės ir valdymo objektas.

Nekilnojamojo turto, kaip nacionalinės gerovės pagrindo, supratimas siekia daugelį šimtmečių.

Tobulėjant rinkos ekonominei sistemai, skubūs poreikiai sprendžiant su nekilnojamuoju turtu susijusias problemas pareikalavo didelio masto specialistų rengimo. Natūrali pasekmė buvo inspektorių rengimo instituto įkūrimas Londone 1868 m. 1881 m. jai buvo suteiktas karališkasis titulas ir nuo tada jis buvo vadinamas Karališkuoju Chartered Surveyors institutu. Matininkai atlieka informacijos apie nekilnojamąjį turtą rinkimo, teikimo ir apdorojimo, urbanistikos, plėtros projektų rengimo ir įgyvendinimo, nekilnojamojo turto vertinimo ir valdymo, pastatų remonto, rekonstrukcijos ir modernizavimo, statybos apžiūros funkcijas, dalyvauja parduodant ir komercinio nekilnojamojo turto nuoma.

Nekilnojamas turtas ir, be to, jų visuma yra sudėtinga sistema, kuriai per jo gyvavimo ciklą įtakoja įvairūs veiksniai. Nustatyti sąnaudų ekvivalentą šiuo atveju tampa įmanoma tik taikant sisteminį nekilnojamojo turto analizės metodą. Šio požiūrio koncepcija pasaulio moksle ir praktikoje gavo geodezijos pavadinimą (iš anglų kalbos Survey – geodezavimas, apklausa, tikrinimas).

Šio darbo tikslas – išanalizuoti, kas nutinka turtui per jo gyvavimo ciklą.

1. Bendras nekilnojamojo turto funkcionavimo modelis laikui bėgant

Bendra schema akivaizdi: vartotojiškos savybės, kurios laikui bėgant nuosekliai prarandamos (ir jų negalima prarasti, nes nėra amžinų dalykų) lemia nekilnojamojo turto naudingumo mažėjimą, t.y. sumažinti jo naudojimo vertę. Pokyčiai, panašūs į dinamiką, atsiranda su vertės ekvivalentu, nes naudojimo vertė ir kaina yra dvi neatsiejamos bet kurio darbo produkto savybės. Vertės sumažėjimas savo ruožtu lemia konkretaus naudojimo būdo vertės ekvivalento (prekės kainos arba bendrų pajamų dydžio) pasikeitimą (tai vadinama „naudojimo verte“). Taigi, visos vienos priežasties ir pasekmės ryšio sąsajos: naudojimo vertė -> bendra vertė -> naudojimo vertė priklauso nuo bendro pokyčio laikui bėgant. Tačiau nesunku pastebėti, kad esminės šių pokyčių savybės skiriasi. Nekilnojamojo turto objekto vartotojiškos savybės yra įkūnytos jo „fiziniame kūne“, todėl tikrąją vartotojišką vertę galima nustatyti tik atlikus tyrimą, ištyrus šio „fizinio kūno“ faktinę būklę. Taip pat neturėtume pamiršti, kad konkretaus daikto naudingumas niekada nėra visiškai objektyvi kategorija. Ji būtinai formuojama dalyvaujant potencialaus vartotojo idėjoms, t.y. įtakoja vartotojų pageidavimai.

Jei kreipiamės į esminę vertės pokyčio pusę, tai iš karto reikia pastebėti, kad tai tiesiogiai įtakoja dauginimosi sąlygos – skirtingais laikotarpiais panašių vartojimo savybių nekilnojamojo turto objektų sukūrimas reikalauja vis mažiau darbo sąnaudų. . Išskirtinis nekilnojamojo turto bruožas šiuo atžvilgiu yra tas, kad gyvojo darbo apimtys išlieka didelės, gyvojo darbo pakeitimas materializuotu darbu (t. y. žmogaus fizinių išlaidų pakeitimas mašinų ir mechanizmų darbu) vyksta lėčiau, palyginti su į kitas pramonės šakas. Tačiau bendras modelis išlieka nepakitęs – gatavo turto kaina laikui bėgant nuolat mažėja. Natūralu, kad tikrąją kaštų vertę galima nustatyti tik atlikus išsamią reprodukcijos sąlygų analizę.

Naudojamos vertės keitimo procesas taip pat yra labai unikalus ir specifinis. Jei nekilnojamajam turtui – prekei – tai iš tikrųjų sutampa su vertės dinamika, tai nekilnojamajam turtui – prekė ir nekilnojamasis turtas – pajamų šaltinis, taip nėra. Priežastis akivaizdi: produktas ir pajamų šaltinis realizuojami savo nepriklausomoje aplinkoje, būtent atitinkamoje rinkoje. Norint nustatyti naudojimo vertės nustatymo parametrus, taip pat reikia atlikti atitinkamus tyrimus.

Vieta taip pat turi savo ypatingą dinamiką. Nors konkrečiam objektui jis nesikeičia, tai nereiškia, kad jo įtaka vertei yra tokia pat nepakitusi. Objektas visada egzistuoja erdvinėje aplinkoje, kuri laikui bėgant vystosi, prarasdama kai kurias savybes, o įgydama kitas. Šių pokyčių turinys ir mastas turi savo reikšmingą specifiškumą, susijusį su viso miesto svarstymu. Atitinkamai, atliekami tyrimai turi turėti savo turinį.

Yra dar vienas dinamikos aspektas – galimybė keisti turto naudojimo būdą įvairiais gyvavimo ciklo etapais. Tai reiškia, kad ankstesni įtakos veiksniai nustoja veikti ir atsiranda naujų. Galima sakyti, kad šiuo atveju naudojama reikšmė pereina į kitą „dinaminę trajektoriją“ su pakeistais parametrais.

Kiekvienu konkrečiu gyvavimo ciklo momentu veiksnių įtaka bus labai sudėtinga ir dviprasmiška, o tai labai apsunkina sąnaudų ekvivalento nustatymą. Akivaizdu, kad vartotojiškos vertės dinamika bus ramiausia. Pajamų dinamika bus aktyvesnė, o didžiausią kintamumą apibūdina objektų – prekių vertės ekvivalentai (tai yra rinkos kainos). Dar kartą pabrėžkime, kad bet kurios vertės tipas yra daugiamatis, jį galima kiekybiškai įvertinti tik nustačius daugybę įvairių tyrimų.

Techninė ekspertizė. Į šią grupę įeina visų tipų nekilnojamojo turto objektų „fizinio kūno“ ekspertizės. Jie yra atskaitos taškas nustatant bet kokius išlaidų rodiklius, todėl turėtų būti laikomi griežtai privalomais. Nenustačius nekilnojamojo turto naudingumo, negalima nustatyti jokios kitos rūšies vertės. Techninėms ekspertizėms priskiriamos ir tos ekspertizės, kurios yra susijusios su nekilnojamojo turto objektų atgaminimo techninių parametrų (naudojamų mašinų ir mechanizmų sudėties ir našumo, gyvojo ir įkūnijamo darbo proporcijų ir kt.) analize.

Ekonominė ekspertizė. Tai apima visų tipų analizę, susijusią su įtakojančių veiksnių sąnaudų (piniginiu) vertinimu. Tai apima rinkos sąlygų svyravimus, išlaidų dydžio nustatymą pagal reprodukcinės veiklos rūšis, finansų sistemos parametrus, apmokestinimo lygį ir visas rizikos klases, rūšis, rūšis ir kt.

Vietos ekspertizė. Jų ypatumu galima laikyti didelę ekspertinių metodų dalį. Miestas negali būti tiksliai „išmatuotas“, o tokio „matavimo“ poreikis egzistuoja, nes už jo erdvinės aplinkos ribų nėra nei vieno nekilnojamojo turto objekto. Vietos ekspertizė apima: infrastruktūrą, ekologiją, vyriausybės reguliavimą, zonavimą, topografiją, ribų aprašymą ir kt.

Jei trumpai apibrėžiame visų ekspertizių esmę, tai jos reprezentuoja vienokį ar kitokį turto įvertinimą konkrečiame jo gyvavimo ciklo taške. Ypač pabrėžtina, kad šiuo atveju sąvoka „vertinimas“ iš esmės skiriasi nuo plačiai paplitusio aiškinimo, pagal kurį vertinimas suprantamas kaip rinkos vertės nustatymas. Nekilnojamojo turto ekonomikos požiūriu vertinimas turėtų būti suprantamas kaip naudojimo vertės lygio, bendros vertės arba naudojimo vertės nustatymas, lyginant su maksimalia verte. Vmax atsiranda gyvavimo ciklo pradžioje, vėliau nuolat mažėja. Apskritai, turto ekspertizė atliekama vėlesniu laiko momentu, atsižvelgiant į gyvavimo ciklo pradžią, o tai reiškia, kad tyrimo tikslas yra nustatyti Vmax praradimo laipsnį, įvertinant jo tikrąjį lygį.

2. Problemos formulavimo etapas remiantis aptarnavimo samprata

Geodezė – tai sisteminio požiūrio į nekilnojamojo turto plėtrą ir valdymą įgyvendinimas. Tai apima visų rūšių planavimą (bendrąjį, strateginį ir operatyvinį) nekilnojamojo turto funkcionavimui, taip pat veiklą, susijusią su visapusiškomis nekilnojamojo turto objektų techninėmis ir ekonominėmis ekspertizėmis, užtikrinančiomis maksimalų socialinį efektą.

Istoriškai žvalgyba pirmą kartą susiformavo Anglijoje XV–XVI a. ir pradiniame etape apėmė specialiai įgaliotų valdžios pareigūnų, atliekančių žemės matavimus, žemės nuosavybės ir teisių į jas registravimą, funkcijas. Tai suprantama, nes tuo metu žemė buvo laikoma pagrindiniu turtu, gyvenimo pagrindu ir pagrindiniu pajamų šaltiniu. Vienas iš ekonomikos mokslo įkūrėjų W. Petty tai išreiškė nuostabiais žodžiais: „Darbas yra turto tėvas ir aktyvus pradas, o žemė – jo motina“. Anglų ekonomikos mokyklos ir praktikos raidos pagrindas buvo su nekilnojamuoju turtu susiję klausimai.

Sisteminio požiūrio į nekilnojamąjį turtą teikimas, išsami jo analizė, efektyvių valdymo strategijų kūrimas yra neatidėliotinas uždavinys Rusijos, kuriančios rinkos ekonominę sistemą. Būtent todėl nekilnojamojo turto ekonomikos klausimų svarstymas šiame vadovėlyje vykdomas vadovaujantis geodezijos samprata.

Kadangi matuojant pagrindinis dalykas yra sisteminis požiūris, pirmiausia reikia apibūdinti geodeziją sistemų terminais ir kategorijomis.

Toliau sistema suprantama kaip sutvarkyta elementų, esančių santykiuose ir ryšiuose tarpusavyje, visuma, kuri sudaro tam tikrą vientisumą, vienybę. Svarbiausia sistemos savybė yra jos atsiradimas, o tai reiškia sistemos savybių nesuderinamumą su ją sudarančių elementų savybėmis (atskirų objekto elementų rodikliai, kaip taisyklė, neatspindi savybių, kurios būdingos nagrinėjamas objektas kaip visuma). Elementų ir jungčių tipai gali būti labai įvairūs, o jų pasirinkimas analizei priklauso nuo konkrečios problemos formulavimo. Sistema gali būti sudaryta iš įvairių posistemių, posistemių ir pati gali būti kitos sistemos posistemis. Elementų sudėtis ir ryšių tarp jų tvarka vadinama sistemos struktūra. Elementai įtakoja objektus naudodami išteklius (potencialą). Sudėtingumo požiūriu (tipas, elementų skaičius ir jungtys) išskiriamos paprastos, sudėtingos ir itin sudėtingos sistemos. Pagal elgesio nuspėjamumo laipsnį sistemos skirstomos į: deterministines (funkcines), visus rezultatus, kurių veiksmus galima tiksliai nustatyti, ir tikimybines (stochastines), kurioms šiuos rezultatus galima numatyti tik tam tikros galimos diagnozės ribose. vertybes. Pagal šį skirstymą yra dviejų tipų ryšiai – funkciniai (kiekviena faktoriaus charakteristikos reikšmė atitinka tiksliai apibrėžtą neatsitiktinę efektyvios charakteristikos reikšmę) ir stochastinės (kiekviena faktoriaus charakteristikos reikšmė atitinka aibę efektyvios charakteristikos vertės).

Yra abstrakčios ir konkrečios sistemos. Abstrakčioji sistema – tai sistema be įvesties ir išvesties srautų (pavyzdžiui, įmonės tikslų sistema, matematinė lygčių sistema ir kt.). Konkreti sistema yra sukurta ryšiais tarp elementų per procesą (veiksmus) įvesties ir išvesties srautuose.

Sistemos būseną lemia visų jos elementų ir jungčių būsenų visuma, o sistema vertinama priklausomai nuo jos paskirties pagal patikimumą. Pavyzdžiui, techninėms sistemoms (mašinoms, mechanizmams ir kt.) įvertinti naudojama techninio patikimumo sąvoka. Visi verslo subjektai pagal paskirtį yra ekonominės sistemos ir atitinkamai yra vertinami pagal ekonominį patikimumą. Konkrečios sistemos ekonominis patikimumas reiškia jos gebėjimą gamybiniais, organizaciniais, finansiniais ir kitais sprendimais su tam tikra tikimybe pasiekti norimą rezultatą rizikos ir tam tikro neapibrėžtumo sąlygomis nurodytose teritorijos ribose. efektyvus pagrindinių sistemos parametrų derinys – jos pelningumas ir tvarumas.

Jei sistemą laikysime į tikslą orientuota vientisa struktūra, tai gauti sistemos išvestį (veikiantį rezultatą) įmanoma tik sąveikaujant įvairiems ištekliams, reikalingiems pavestoms užduotims išspręsti, derinant laike ir erdvėje. Veiksmingos išteklių sąveikos užtikrinimas vykdomas valdant šį procesą.

Gamybos sistemos valdymo tikslas – užtikrinti tokią sistemos būseną, kurioje bus gaunama didžiausia įmanoma produkcija su reikiamais kokybės parametrais ir reikiamu ekonominiu patikimumu. Valdymo pagrindas yra planavimas, kurio metu sukuriamas sistemos būklės modelis ateinančiam laikotarpiui arba visam jos gyvavimo ciklo laikotarpiui.

Metodologija (iš senovės graikų „methodos“ – veiksmo metodas ir „logos“ – mokymas, mokslas) – tai struktūros, loginės organizacijos, veiklos metodų ir priemonių tyrimas. Svarbiausi metodologijos taikymo taškai, praktinės apraiškos:

problemos formulavimas;

objekto ir tyrimo objekto statyba;

mokslinės teorijos kūrimas;

gauto rezultato patikrinimas jo teisingumo požiūriu, t.y. atitikimas tyrimo objektui.

Aptarnavimo teorija yra mokslo žinių organizavimo forma, suteikianti holistinį supratimą apie nekilnojamojo turto kūrimo, naudojimo ir eksploatavimo modelius ir esamus ryšius visais jo gyvavimo ciklo etapais.

Pats geodezijos kaip sistemos sampratos vystymas yra metaplanavimo objektas, įskaitant bendrą tikslinį planavimą ir funkcinių strategijų planavimą nekilnojamojo turto steigimui ir plėtrai. Šis metodas leidžia nustatyti sistemos elementų hierarchiją, posistemių tipą ir skaičių, jų turinį, nuolatinius ir laikinus ryšius. Tokiu atveju turi būti atsižvelgiama į kiekvieno turto specifines savybes ir galimybes atskirai.

Sistemų ir posistemių elementų ekonominių, organizacinių ir techninių ryšių sudėtingumas nulemia poreikį atsižvelgti į nekilnojamojo turto specifines ypatybes, tiriant geodezijos kaip sistemos veikimo procesą, būtent:

Pirma, sistemos savybės nėra paprasta jos elementų savybių suma, sistema turi ir kitų savybių, atsirandančių būtent dėl ​​ryšių tarp jos elementų buvimo (atsiradimo dėsnis);

Antra, nekilnojamojo turto, kaip realiai egzistuojančio tyrimo objekto, formavimo ir plėtros sudėtingumas reikalauja supaprastinimo, parodont tik svarbiausius konkrečios tyrimo užduoties požiūriu elementų ir sistemos savybes bei ryšius. visas;

Trečia, geodezė kaip sistema negali funkcionuoti be sąveikos su išorine aplinka, kuri turi labai didelę įtaką nekilnojamojo turto formavimo ir plėtros sąlygoms ir rezultatams.

Todėl aptarnavimas yra atvira sistema, kuri nuolat sąveikauja su kitomis sistemomis, būdama bendresnės (makroekonominės) sistemos posistemė.

3. Aptarnavimo sistemos tikslai, uždaviniai ir įrankiai

nekilnojamojo turto matavimo planavimo laikas

Sistemą nuolat veikia daugiakryptės jėgos: viena vertus, yra sistemos savisaugos troškimas, pasireiškiantis tuo, kad bet kuri ekonominė sistema (pavyzdžiui, įmonė) nori nekeisti nusistovėjusio ritmo. gamybos, kuo ilgiau išlaikyti esamą komercinių produktų asortimentą ir pan., nes, esant kitoms sąlygoms, tai padeda sumažinti sąnaudas ir padidinti pelną, be to, įmonės veiklą daro daug labiau nuspėjama ir stabilus. Tačiau tuo pat metu įmonę veikia „trukdantys“ veiksniai, kurie objektyviai skatina įmonę keistis (rinkos sąlygų pokyčiai, naujų technologijų atsiradimas ir pan.).

Pirmasis iš šių veiksnių yra vidiniai, jais siekiama išlaikyti esamą sistemą. Tuo pačiu sistema, kurios ryšiai tarp jos elementų yra stipresni ir glaudesni (pavyzdžiui, masinės konstrukcijos sistema), turi didesnį savisaugos gebėjimą.

Antra, sistemą veikiantys veiksniai yra išoriniai. Jie sukelia pokyčius, kuriuos galima įveikti tobulinant struktūrą, lankstumą, keičiant elementus ir keičiant tarpusavio ryšius.

Ryšys tarp patvarumo ir kintamumo savybių kiekvienoje sistemoje turi būti toks, kad užtikrintų efektyviausią ir tvariausią jos veikimą, išlaikant būtiną ekonominį patikimumą.

Valdymas apibrėžiamas kaip valios formavimo ir valios įgyvendinimo procesas, tai yra ne kas kita, kaip problemų sprendimo procesas, siekiant užsibrėžtų tikslų. Svarbiausi nekilnojamojo turto ekonomikos tikslai yra:

Išlaidų (piniginių) tikslai – numatomi būsimi finansiniai rezultatai (pelnas, kapitalo vertė, pelningumas, pinigų srautai, apyvartinių lėšų prieinamumas ir kt.);

Vartotojo tikslai – tam tikrų materialinių tikslų siekimas įgyvendinant gamybines užduotis (būsto statyba, pastatų ir statinių rekonstrukcija, komercinis nekilnojamasis turtas, nekilnojamasis turtas laikinai gyventi, mišrios paskirties pastatai ir kt.);

Socialiniai tikslai – tai verslo subjekto socialinė atsakomybė visuomenei (projekto rengimas ir jo įgyvendinimas atsižvelgiant į socialinę ir istorinę visuomenės aplinką, aplinkos, kraštovaizdžio ir teritorijos kompozicinių ypatybių apsaugos uždaviniai, medžiagų ir konstrukcijų naudojimas atsižvelgiant į vietinių klientų pageidavimus ir kt.

Kaštų ir socialiniai tikslai realizuojami tik per vartotojų tikslus ir kitus tikslus – veiksmus.

Nuosavybės valdymas yra nuolatinis ir komunikacinis procesas, kurį galima plačiai įsivaizduoti kaip planavimo procesą su šiais nuosekliais etapais:

Problemos analizė ir formulavimas;

Alternatyvių sprendimų paieška;

Vertinimas ir sprendimų priėmimas (sprendimų nagrinėjimas).

Siaurąja prasme valdymas gali būti pateikiamas kaip projekto įgyvendinimo procesas, apimantis etapus:

Pasirinktos alternatyvos įgyvendinimas;

Formavimas ir kontrolė;

Eksploatacijos procesas su turto eksploatavimo ir plėtros etapais.

Planavimas užima pagrindinę vietą apklausų teorijoje ir yra nuolat kartojamas sprendimų priėmimo procesas, kuriame vyksta įvairios valdymo veiklos.

Įgyvendinimas yra planavimo proceso dalis, susidedanti iš detalaus įgyvendinimo plano rengimo, paties įgyvendinimo ir kontrolės etapų, įskaitant priemonių rinkinį galimiems nukrypimams nuo planuotų rodiklių analizuoti.

Valdymas kaip veikla suprantamas kaip problemų sprendimo procesas siekiant tikslų, išreikštas informacijos gavimu, apdorojimu ir perdavimu.

Išvada

Išanalizavę šį darbą galime padaryti tokią išvadą: naudojimo vertės, bendrųjų sąnaudų ir sąnaudų naudojant per visą gyvavimo ciklą pokyčių pobūdis (bendra dinamika) yra vienodas, tačiau skiriasi šių rodiklių kitimo greitis. Tai paaiškinama tuo, kad patys pokyčiai formuojasi veikiant įvairiems įtakojantiems veiksniams, todėl specifiniai kitimo procesai yra įvairūs. Šią išvadą galima suformuluoti ir kitaip: ir vartojamoji vertė, ir bendroji vertė, ir naudojimo vertė kinta veikiant tam pačiam veiksniui – laikui, tačiau ši įtaka kiekvienam vertės tipui pasireiškia skirtingai.

Nekilnojamojo turto ekonomikos problema gali būti suformuluota kaip ekonominis visų reikšmingų veiksnių įtakos nekilnojamajam turtui tam tikru jo gyvavimo ciklo momentu aiškinimas.

Matininkų veikla apima visus nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo pasireiškimo etapus ir formas, pateikdama tarpusavyje susijusį visų praktinių klausimų sprendimą.

Naudotos literatūros sąrašas

Kozhukhar V.M. Ekspertizė ir turto valdymas. Įvadas į specialybę. – M., Leidykla: Dashkov and Co., 2008 m

Černiakas V.Z. Turto valdymas. – M., 2007 m

Ekonomika ir nekilnojamojo turto valdymas. – M., 2006 m

Gyvenimo ciklas- tai yra visa nekilnojamojo turto egzistavimo procesų seka nuo paleidimo (nuo sukūrimo) iki nutraukimo. Teoriškai ir praktikoje išskiriami penki ciklų tipai: verslas, prekės gyvavimo ciklas, verslo tipas ir įmonė kaip turtinis kompleksas, taip pat nekilnojamasis turtas kaip nuosavybės objektas (1.14-1.18 diagramos). Ciklo trukmę įtakoja gamybos laikotarpiai, fizinis ir moralinis nusidėvėjimas, objekto kapitalinis kapitalas, eksploatavimo sąlygos, rinkos sąlygos ir kiti veiksniai.

Kadangi nekilnojamojo turto objektai turi trigubą prigimtį, per visą savo egzistavimo laikotarpį jie atitinkamai keičiasi fiziniais, ekonominiais ir teisiniais pokyčiais. Dėl to kiekvienas nekilnojamasis daiktas (išskyrus žemę) pereina šiuos keturis išplėstinius savo gyvavimo ciklo etapus:

• o formavimas - statyba, naujos įmonės steigimas, žemės sklypo įsigijimas (pirkimas, skyrimas ir kt.);
• o eksploatacija – eksploatacija ir plėtra (plėtra, rekonstrukcija, veiklos keitimas, reorganizavimas ir kt.);
• o savininko, savininko ar naudotojo pasikeitimas, galbūt daugiau nei vieną kartą;
• o egzistavimo nutrūkimas – griovimas, likvidavimas, natūralus naikinimas.

Pirmajame, trečiajame ir ketvirtajame nekilnojamojo turto, kaip produkto, gyvavimo ciklo etapuose taip pat numatyta valstybinė objekto sukūrimo ar likvidavimo fakto registracija, taip pat savininko pasikeitimas.

Komercinio nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas nuosavybė, nuosavybė vieno dabartinio savininko, kuris daro savo subjektyvią kelionę su objektu nuo pirkimo, tarkime, iki pardavimo ar mainų, požiūriu, gali kartotis daug kartų, kiekvieną kartą su nauju savininku, iki ūkinio ar fizinio laikotarpio pabaigos. objekto gyvenimas.

Įmonių nuosavybės kompleksų savininkų pasikeitimas vykstant reformoms Rusijoje, privatizavimas, bankrotas, kontrolinio akcijų paketo perdavimas iš rankų į rankas

Schema 1.14.

lydimas reikšmingų, o kartais ir destruktyvių pokyčių organizacijos, valdymo, technologijų ir pačių pagrindinių gamybos priemonių srityse.

Objektams – istorijos paminklams svarbiau fizinė gyvavimo trukmė, o ne savininko, nuosavybės pasikeitimas

Schema 1.15.

ca ir naudotojas, nes juos saugo valstybė. Naudoti pasaulinės ir nacionalinės reikšmės objektus leidžiama nepažeidžiant jų kultūrinių ir istorinių funkcijų, o jų formavimas siejamas su rekonstrukcijos, tyrimo ir restauravimo darbais. Gamtos kompleksai – paminklai gali egzistuoti amžinai. Tokių objektų egzistavimo nutraukimas reiškia jų įtraukimą į naujus, platesnius istorinius ir kultūrinius kompleksus arba sunaikinimą dėl stichinių nelaimių.

Kiekvienas nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo etapas apima daugybę etapų, įvykių ir veiklų. Pavyzdžiui, kuriant

Schema 1.16.

Schema 1.17.

Įmonės turtinis kompleksas susideda iš keturių pagrindinių etapų, suskirstytų į tarpusavyje susijusius skyrius, organizacinius ir teisinius veiksmus (lentelė. 1.5).

Organizaciniu požiūriu įmonės, kaip nekilnojamojo turto objekto, kūrimas susideda iš aštuonių iki devynių etapų.

Schema 1.18.

Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas priklauso nuo tam tikrų įstatymų ir apima, kaip apibrėžė G. Harrison, ekonominį, fizinį, chronologinį ir likusį ekonominį gyvenimą.

Ekonominis gyvavimo laikas yra pelningo turto naudojimo laikotarpis, kai atlikti pagerinimai prisideda prie turto vertės. Geras remontas, atnaujinimas ir sąlygų optimizavimas didėja, tačiau netinkama priežiūra trumpina turto ekonominį gyvenimą. Atsisakoma, kai pagerinimai nebeprisideda prie turto vertės dėl bendro jo pasenimo.

Fizinė gyvenimo trukmė- tai funkcionaliai tinkamos būklės objekto realaus egzistavimo laikotarpis iki jo nugriovimo (sunaikinimo). Jis gali būti norminis, faktinis, skaičiuojamas (prognozuojamas) ir didėjantis dėl sąlygų modernizavimo ir gerinimo.

1.5 lentelė. Naujos įmonės kūrimo etapai

Nr.	Naujos idėjos paieška ir jos vertinimas	Verslo plano sudarymas	Reikalingų išteklių pritraukimas	Kontrolė kūryba įmonių
	Naujos idėjos atsiradimo veiksniai, laikas	Rinkos segmentas, jo dydis ir kainos charakteristikos	Turimi ištekliai: piniginis kapitalas, žaliavos, įranga, darbo jėga ir kt.	Organizacinė struktūra, grupės sudėtis, tikslai, terminai, etapai, steigimo dokumentai
	Idėjos atitikimas asmeniniams tikslams, žinioms ir įgūdžiams	Įmonės ir jos padalinių rinkodaros planas, gamybos planas	Trūksta išteklių ir potencialių tiekėjų	Pagrindiniai sėkmės veiksniai ir būdai juos suaktyvinti
	Idėjos realios ir potencialios vertės analizė	Finansinis planas ir finansinė parama	Išteklių pritraukimo būdai pagal tipą	Silpnybės ir būdai jas įveikti
	Rizikos įvertinimas ir naudos prognozė	Nuosavybės forma ir teisinė forma	Naujų šaltinių ir tiekėjų prognozavimas	Kokybės kontrolės ir darbo laiko nustatymo sistema
	Palyginimas su Produktai konkurentai	Įsiskverbimo į rinką strategija	Įstatinio (akcinio) kapitalo formavimas	Teisinis statusas, licencijavimas, valstybė! šią registraciją

Efektyvus amžius nustatomas įvertinus statinio išvaizdą ir techninę būklę. Tai amžius, atitinkantis faktinį objekto išsaugojimą, jo būklę sandorio, įvertinimo metu. Pavyzdžiui, kai 60 metų senumo mūrinis namas atrodo taip, lyg jam būtų 18 metų, tai jo efektyvus amžius yra 18 metų. Efektyvus amžius gali būti didesnis arba mažesnis už chronologinį amžių.

Chronologinis amžius- tai laikotarpis nuo objekto pradėjimo eksploatuoti dienos iki sandorio ar įvertinimo dienos.

Schema 1.19.

Likęs pastato ūkinis tarnavimo laikas skaičiuojamas nuo įvertinimo (analizės) datos iki jo ūkinio tarnavimo laiko pabaigos. Remontas ir įrangos perstatymas pailgina (pailgina) šį laikotarpį.

Pastatų fizinė ir ekonominė eksploatavimo trukmė yra objektyvi, ją galima reguliuoti, bet negalima panaikinti. Visi gyvavimo ciklo ir gyvenimo trukmės etapai yra tarpusavyje susiję ir pasikeitus vienam iš jų atitinkamai keičiasi ir kiti (1.19 diagrama).

Į nekilnojamojo turto vietą viename ar kitame gyvavimo ciklo etape savininkas turi atsižvelgti, siekdamas įgyvendinti adekvačias priemones, užtikrinančias turto pelningumo išsaugojimą ir didinimą.

Nekilnojamojo turto (išskyrus žemę) fizinio gyvenimo trukmė, ekonominis ir efektyvus amžius priklauso nuo nenumaldomai didėjančių nusidėvėjimo procesų, turinčių gamtos dėsnių galią.

Schema 1.20.