व्यापार केंद्र में "एंकर": स्थिति और आकार दोनों महत्वपूर्ण हैं।

खुदरा विक्रेताओं की कमीनए शॉपिंग एंड एंटरटेनमेंट कॉम्प्लेक्स (एसईसी) में बड़े क्षेत्रों पर कब्जा करने के लिए तैयार, आज कोई नहीं है। एंकर आमतौर पर एफएमसीजी सुपरमार्केट, घरेलू उपकरण और इलेक्ट्रॉनिक्स स्टोर और मनोरंजन केंद्र होते हैं। कम अक्सर, कपड़ों के स्टोर और डिपार्टमेंट स्टोर एंकर ऑपरेटर बन जाते हैं। चूंकि शॉपिंग सेंटर (एससी) अपने परिसर में मनोरंजन घटक की हिस्सेदारी में वृद्धि की ओर बढ़ रहे हैं, मनोरंजन खंड में काम करने वाले ऑपरेटरों की भी आज मांग है। विशेष बागवानी स्टोर, बड़े कपड़ों के डिपार्टमेंट स्टोर, और फर्नीचर हाइपरमार्केट एंकर करने के लिए बहुत कम इच्छुक हैं। सेंट पीटर्सबर्ग में प्रोजेक्ट मैनेजर अनास्तासिया बालमोचनख कहते हैं, "एंकर किरायेदार परियोजना का एक महत्वपूर्ण हिस्सा हैं, क्योंकि वे संभावित उपभोक्ताओं के प्रवाह को उत्पन्न करते हैं।" "एंकर किरायेदारों के एक पूल का गठन किरायेदार मिश्रण (एक का चयन और गठन) सेट करता है एक शॉपिंग / कार्यालय केंद्र की अवधारणा के निर्माण के हिस्से के रूप में किरायेदारों का पूल। - एड।) पूरी परियोजना।

हालांकि, आवेदकपट्टेदार के लिए लंगरगाह की अपनी आवश्यकताएं हैं - किराये की दर के लिए विशेष शर्तें। तो, कंपनी के अनुसार, एंकरों के लिए दर 250-450 रूबल प्रति 1 एम 2 की सीमा में भिन्न हो सकती है, जबकि कुछ शॉपिंग गैलरी के लिए - कई गुना अधिक।

"एंकर किरायेदारों के लिएएक शॉपिंग सेंटर में, स्थान, किराये की लागत और उच्च यातायात जैसे कारकों का एक संयोजन महत्वपूर्ण है, - सेंट पीटर्सबर्ग में प्रबंध निदेशक नोट करता है। - परंपरागत रूप से, अन्य ऑपरेटरों की तुलना में एंकर के लिए किराये की दर न्यूनतम है। उदाहरण के लिए, बड़े किराना संचालकों के लिए 5,000 m2 या उससे अधिक के परिसर को किराए पर देने की दर $80 से $120 प्रति 1 m2 प्रति वर्ष के बीच भिन्न होती है।"

मकान मालिक का किराया कम करने के लिएजा सकता है यदि किरायेदार एक ब्रांड कंपनी है जो अपनी प्रसिद्धि के साथ एक अतिरिक्त ग्राहक प्रवाह को आकर्षित करेगी। यदि किसी मॉल में अनूठी विशेषताएं और अच्छी जगह है, तो उसके मालिक कोई रियायत नहीं दे सकते हैं। विशेषज्ञ हुवावा प्रियनिकोवा कहते हैं, "शॉपिंग सेंटर और हड़ताली उदाहरण हैं। लेकिन किसी भी मामले में, एंकर किरायेदारों के लिए, किराये की कीमत एक बार और सभी के लिए निर्धारित नहीं है। नतालिया कोटलियार। "जब पदोन्नति की अवधि समाप्त हो जाती है और आगंतुकों का प्रवाह पहले से ही लगातार अधिक होता है, तो नए किरायेदार के लिए शर्तें मॉल के उद्घाटन के समय की तुलना में अधिक कठोर होती हैं।"

आकर्षित करने के लिए बढ़िया मूल्यएंकर के पास फ्यूल डिस्पेंसर की एक अच्छी तरह से विकसित अवधारणा है। "एक परियोजना पर काम शुरू करते हुए, हम स्पष्ट रूप से निर्धारित करते हैं कि हम किन दर्शकों के साथ काम करेंगे, हमारी अवधारणा का लक्ष्य किसके लिए होगा।" "एंकर वह है जो अवधारणा के लिए आवश्यक है, वह जो मांग में होगा उपभोक्ता दूसरों की तुलना में अधिक। ”

अवधारणा विकसित करते समयशॉपिंग कॉम्प्लेक्स के तत्काल परिवेश को ध्यान में रखा जाना चाहिए। काश, हर कोई ऐसा नहीं करता। कोस्मोनावतोव एवेन्यू पर हाल ही में खोले गए कॉसमॉस शॉपिंग सेंटर में, पिटर शॉपिंग सेंटर और ओके हाइपरमार्केट की निकटता के बावजूद, लाइम फ्रेश मार्केट और फैमिलीफिटनेस फिटनेस सेंटर एंकर बन गए हैं। वे एक आवासीय परिसर के निवासियों के लिए डिज़ाइन किए गए हैं, जिसके अंदर एक खुदरा सुविधा स्थित है। एक अन्य उदाहरण कालिंका स्टोर के साथ सिटी मॉल शॉपिंग सेंटर है, जो कपिटोली शॉपिंग मॉल से सटा हुआ है, जहां मीडिया मार्केट लंबे समय से काम कर रहा है। कुछ मामलों में, पड़ोस में एक ही खंड से एक मजबूत लंगर के साथ एक नई खरीदारी सुविधा के उद्घाटन से किरायेदारों के प्रतिस्थापन के साथ परिसर की फिर से अवधारणा की आवश्यकता होती है। संभावित आगंतुकों की नजर में वांछित छवि के निर्माण के अलावा, अवधारणा का विकास आज मौजूदा शॉपिंग मॉल और शॉपिंग सेंटर में एंकर किरायेदार के लिए नए क्षेत्रों के उद्भव का मुख्य स्रोत है। एस्टेरा कंपनी की निदेशक ल्यूडमिला रेवा कहती हैं, "हाल के उदाहरणों में ग्रैंड कैन्यन शॉपिंग मॉल शामिल है।" खाली जगह।"

एंकर किरायेदारों और व्यापार केंद्रों के मालिकों के बीच का रिश्ता हमेशा हितों का संतुलन होता है। पूर्व, एक नियम के रूप में, अपनी विशिष्टता को महसूस करते हुए, सभी प्रकार की विशेष शर्तों और रियायतों पर जोर देते हैं। उत्तरार्द्ध, किरायेदारों के पूल में एक बड़ी कंपनी होने के सभी लाभों को महसूस करते हुए, कई मामलों में कुछ त्याग करने के लिए तैयार हैं। हालांकि, ऐसे रिश्ते अक्सर एक मृत अंत में समाप्त हो जाते हैं और यहां तक ​​कि एक अलग विमान में चले जाते हैं ...

नाम में क्या है?

एक एंकर किरायेदार एक ग्राहक है, एक नियम के रूप में, व्यापार केंद्र के परिसर के 10 से 50% तक बड़े क्षेत्रों पर कब्जा कर रहा है। तो, वे Lesnaya Street पर व्हाइट स्क्वायर व्यापार केंद्र में PricewaterhouseCoopers हैं, IBS बेगोवाया पर सेवरनाया ज़्वेज़्दा व्यापार केंद्र में, Yandex खामोव्निकी में Krasnaya Roza व्यापार केंद्र में। हालांकि, "एंकर" एक ब्रांड का अधिक है, यहां एक प्रसिद्ध नाम का अर्थ है कब्जे वाले वर्ग मीटर की संख्या से कहीं अधिक। उदाहरण के लिए, यह कैसे निर्धारित किया जाए कि मेट्रोपोलिस बिजनेस सेंटर का प्रभारी कौन है - प्रॉक्टर एंड गैंबल, हेवलेट पैकार्ड या शलम्बरगर? इनमें से प्रत्येक कंपनी व्यापार केंद्र के लिए किराये के व्यवसाय में एक प्रमुख खिलाड़ी है। स्टेटस कंपनियां ज्यादा जगह नहीं घेरती हैं, लेकिन वे नाम की लोकप्रियता (उदाहरण के लिए, बड़े बैंक, अंतरराष्ट्रीय, विदेशी, सार्वजनिक कंपनियां, आदि) के कारण वस्तु के आकर्षण को बढ़ाती हैं।

दोनों प्रकार के कार्यालय "एंकर" (बड़े और स्थिति वाले) मालिक के लिए लंबे समय तक एक बड़े क्षेत्र को किराए पर लेने और नए ग्राहकों को आकर्षित करने के मामले में आर्थिक दक्षता दोनों के दृष्टिकोण से रुचि रखते हैं। मैत्रे रोचर में वाणिज्यिक अचल संपत्ति विभाग के प्रमुख व्लादिमीर लुश्निकोव कहते हैं, "एक शॉपिंग सेंटर के विपरीत, एक कार्यालय एंकर के लिए, एक व्यापार केंद्र सिर्फ एक आरामदायक कार्यस्थल है, और यह इस बात पर निर्भर नहीं करता है कि किस तरह के आगंतुक अपने पड़ोसियों के पास आते हैं।" मालमाइसन। - मुख्य बात यह है कि आधार किरायेदारों का चयन करते समय उनकी गतिविधि के प्रकार को ध्यान में रखना और हितों के प्रतिच्छेदन से बचने की कोशिश करना। इसके अलावा, कुछ व्यावसायिक केंद्र ऐसी कंपनियों के बीच लगभग पूरी तरह से विभाजित हैं। ये सबसे सफल परियोजनाएं हैं जिन्होंने न्यूनतम पट्टे पर देने योग्य क्षेत्र पर पूर्व-संकट सीमाएं फिर से शुरू की हैं। कम से कम सफल व्यावसायिक केंद्रों (विशेष रूप से नए और असफल रूप से स्थित) में, इसके विपरीत, एक भी "लंगर" नहीं हो सकता है।

बड़े किरायेदारों की संख्या कार्यालय केंद्र के आकार पर निर्भर हो सकती है। 20 हजार वर्ग मीटर के एक व्यापार केंद्र में। मी, एक नियम के रूप में, एक या दो "एंकर" आमंत्रित हैं। 50-60 हजार वर्ग मीटर के लिए। मी दो या तीन प्रमुख कंपनियों के लिए खाता है। लेकिन कभी-कभी, यदि कोई व्यापार केंद्र लगभग 100 हजार वर्ग मीटर के आकार का हो। मी, "एंकर" पांच - सात तक हो सकते हैं। इतने बड़े स्थान के विभाजन का एक उल्लेखनीय उदाहरण ओमेगा प्लाजा व्यापार केंद्र है।

किरायेदार द्वारा कब्जा किया गया क्षेत्र, जिसे आधार माना जाता है, कार्यालय केंद्र के आकार पर भी निर्भर करता है। यह 2 से 10 हजार वर्ग मीटर तक हो सकता है। एम

ब्रांड आकर्षण

जैसा कि वे कहते हैं, एक प्रमुख ग्राहक के साथ सहयोग के लाभ स्पष्ट हैं। शुरू करने के लिए, एक व्यापार केंद्र का एंकर किरायेदार एक शॉपिंग सेंटर में अपने समकक्ष से मौलिक रूप से अलग है। शॉपिंग सेंटर में, यह एक "चुंबक" है जिसके लिए ग्राहक प्रवाह को निर्देशित किया जाता है। एक व्यापार केंद्र में, उसकी उपस्थिति स्वयं भवन के अधिकार पर जोर देती है, उच्च स्तर के प्रमाण के रूप में कार्य करती है और अन्य किरायेदारों को आकर्षित करती है। एक खाली कार्यालय केंद्र भी संभावित ग्राहकों को भावनात्मक रूप से पीछे हटा देता है और अविश्वास का कारण बनता है। हालांकि, जानकारी, उदाहरण के लिए, एक प्रसिद्ध पश्चिमी निगम ने पहले से ही एक पट्टा समझौते पर हस्ताक्षर किए हैं, हमें वस्तु को पूरी तरह से अलग तरीके से देखता है। उदाहरण के लिए, यदि पेप्सी ने इस व्यापार केंद्र को चुना है, तो यह एक योग्य इमारत है।

जोन्स लैंग लासेल विशेषज्ञों का कहना है, "व्यापार केंद्र के लिए" एंकर "की खोज और आकर्षित करना निर्माण के प्रारंभिक चरण में और कभी-कभी केंद्र के डिजाइन चरण में किया जाता है।" "और निर्माण के प्रारंभिक चरण में उनके साथ एक समझौते का निष्कर्ष, निश्चित रूप से, डेवलपर के हाथों में खेलता है, क्योंकि यह परियोजना के संभावित किरायेदारों का ध्यान आकर्षित करता है, इसकी छवि और प्रतिष्ठा को बढ़ाता है।"

कंसल्टिंग कंपनी आरआरजी के सीईओ डेनिस कोलोकोलनिकोव ने कहा, "कई उद्योगों में, इस बिजनेस सेंटर में जगह किराए पर लेने वाले प्रमुख खिलाड़ी भी अपने छोटे भागीदारों को आकर्षित करते हैं।" "अक्सर, ऐसी स्थितियां उच्च तकनीक, गैस और तेल उद्योगों में होती हैं।"

एक और निस्संदेह लाभ आर्थिक है। एक नियम के रूप में, "लंगर" एक बड़े क्षेत्र पर कब्जा कर लेते हैं और कई वर्षों के लिए एक अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं: वे अपने कार्यालय को चुने हुए व्यापार केंद्र से जोड़ते हैं और शायद ही कभी स्थान बदलते हैं। और इसका मतलब है कि इमारत के मालिक को अपने व्यापार केंद्र के एक महत्वपूर्ण हिस्से से और यहां तक ​​​​कि लंबी अवधि के लिए एक गारंटीकृत स्थिर किराये की आय प्राप्त होती है। पेनी लेन रियल्टी में कार्यालय अचल संपत्ति विभाग के विकास निदेशक मैक्सिम ज़ुलिकोव कहते हैं, "इस प्रकार, मालिक" एंकर "के साथ मिलकर अपनी योजनाओं का निर्माण कर सकता है: उदाहरण के लिए, बाकी किरायेदारों के साथ अनुबंध की शर्तों की योजना बनाएं।" - अपेक्षाकृत बोलते हुए, वह पहली से पांचवीं मंजिल तक एक बड़ी कंपनी परिसर दे सकता है, और छठी या सातवीं मंजिल पर ग्राहकों के लिए वह इतना लंबा अनुबंध तैयार नहीं करेगा, शायद उचित नोटिस के साथ जल्दी समाप्ति के अधिकार के साथ भी अवधि। इस प्रकार, यदि "लंगर" का विस्तार होना शुरू हो जाता है, तो मालिक के पास एक मूल्यवान ग्राहक को याद न करने के लिए उसे संबंधित क्षेत्र देने का अवसर होगा।

इसके अलावा, एक बड़ी कंपनी के साथ एक दीर्घकालिक समझौता एक डेवलपर या किसी वस्तु के मालिक के लिए बैंक को उधार देने की प्रक्रिया को सरल बनाता है, क्योंकि एक प्रसिद्ध कंपनी (सशर्त रूप से कोका-कोला या आईबीएम) का नाम एक के रूप में काम कर सकता है। अतिरिक्त गारंटी। किसी भी मामले में, संकट से पहले, इस तरह के पट्टों वाले उधारकर्ताओं को अपनी नई परियोजनाओं को विकसित करने के लिए पर्याप्त धन प्राप्त हुआ।

इसके अलावा, कई एंकर किरायेदारों के बीच विभाजित एक व्यापार केंद्र संभावित संस्थागत निवेशकों के लिए अधिक आकर्षक है। "ज्यादातर मामलों में, छवि निवेश के आकर्षण और परियोजना की लागत को बढ़ाती है," डी। कोलोकोलनिकोव कहते हैं। - आखिरकार, निर्णय लेते समय, खरीदार न केवल भवन की गुणवत्ता, बल्कि किरायेदारों का भी मूल्यांकन करता है। और ऐसा "लंगर" अपने मालिक को एक स्थिर आय का वादा करता है। विशेष रूप से यदि इस इमारत में कई बड़ी कंपनियां स्थित हैं: यह एक समान की तुलना में व्यापार केंद्र को मजबूती देता है, लेकिन किरायेदारों के निरंतर घूर्णन के साथ छोटे कटौती में सौंप दिया जाता है।

अंत में, कार्यालय केंद्र में कई बड़े ग्राहकों की उपस्थिति सुविधा के प्रबंधन को सरल बनाती है। और, ज़ाहिर है, एक गैर-मानक स्थान या बहुत अधिक कीमत वाला एक परेशान व्यापार केंद्र एक एंकर किरायेदार के बिना नहीं कर सकता।

वर्तमान स्थिति

सामान्य तौर पर, प्रसिद्ध ब्रांड जो इमारत में जगह किराए पर लेते हैं, वस्तु की तरलता में काफी वृद्धि करते हैं: इस व्यापार केंद्र का मूल्य 10% अधिक होगा और इसे बेचना बहुत आसान होगा। उदाहरण के लिए, 2nd Zvenigorodsky Proyezd के व्यापार केंद्र में Oriflame, Philips और Mars जैसी बड़ी कंपनियों के कार्यालय हैं। और प्रसिद्ध किरायेदारों की उपस्थिति ने इमारत के मालिक को अच्छी तरह से सेवा दी - इसे मूल कीमत पर पर्याप्त प्रीमियम पर बेचा गया। इसलिए, एंकर किरायेदारों के साथ एक समझौते का समापन करते समय, मालिक आमतौर पर गंभीर रियायतें देते हैं, खासकर अगर यह पहला प्रमुख ग्राहक है।

मूल रूप से, एंकरों को वित्तीय लाभ प्रदान किए जाते हैं। सबसे पहले, यह एक कम दर है - छूट 5 से 30% तक हो सकती है। इसका आकार मकान मालिक पर निर्भर करता है: छूट अधिकतम तक पहुंचती है यदि मालिक के पास व्यवसाय केंद्र को भरने की अवधि के लिए बैंक के प्रति दायित्व है या यदि इस एंकर किरायेदार की छवि का बाजार पर बहुत प्रभाव पड़ता है। इस प्रकार, टीएनके बीपी ने नॉर्डस्टार टॉवर बिजनेस सेंटर के 20 मंजिलों को बाजार में बहुत प्रतिस्पर्धी मूल्य पर किराए पर लिया, पूरी तरह से ब्रांड की लोकप्रियता के कारण।

कार्यालय परिसर की स्थिति भी बहुत महत्वपूर्ण है। MIEL - कमर्शियल रियल एस्टेट के निदेशक यूरी तारानेंको कहते हैं, "अगर परियोजना सफल होती है, तो गार्डन रिंग के अंदर, जहां कार्यालय अचल संपत्ति की मांग है, बड़ी छूट की कोई उम्मीद नहीं है।" "अगर मालिक तीसरे ट्रांसपोर्ट रिंग के बाहर स्थित एक दूरस्थ संपत्ति के लिए एक मजबूत किरायेदार को लुभाने की कोशिश कर रहा है, तो छूट महत्वपूर्ण हो सकती है।"

वित्तीय घटक के अलावा, बड़ी और प्रसिद्ध कंपनियां अन्य सुखद बोनस की एक श्रृंखला पर भरोसा कर सकती हैं, जिन्हें वे पूछने में असफल नहीं होंगे: परिसर का विस्तार करने या लीज समझौते का विस्तार करने का पूर्व-खाली अधिकार, परिष्करण के लिए विशेष शर्तें और अपने कार्यालय को लैस करना (उदाहरण के लिए, अपनी परियोजना के अनुसार), पसंद के बुनियादी ढांचे के ऑपरेटरों पर प्रभाव। वे उन्हें बड़ी संख्या में पार्किंग स्थान या उनके किराये पर छूट, मुफ्त अतिथि स्थान प्रदान करने की मांग कर सकते हैं, जो कि सजा को कड़ा करने और मॉस्को में अवैध पार्किंग के लिए जुर्माने में वृद्धि के संबंध में अभी विशेष रूप से महत्वपूर्ण हो रहा है। 2,500 रूबल। वे प्रदाताओं की सेवाओं के भुगतान के लिए और यहां तक ​​कि डीजल जनरेटर प्रदान करने के लिए लाभ मांग सकते हैं। जीवीए सॉयर में कार्यालय अचल संपत्ति विभाग के प्रमुख रोमन शचरबक कहते हैं, "एक बड़े किरायेदार को अक्सर इमारत के पास एक साइट प्रदान की जाती है ताकि वह अपने खर्च पर अतिरिक्त क्षमताएं रख सके।" "साधारण किरायेदारों को इसकी आवश्यकता नहीं है, क्योंकि ये बहुत महंगे संसाधन हैं, लेकिन "एंकर" को ऐसी प्राथमिकता दी जाती है।"

इसके अलावा, एक सुखद जोड़ इमारत पर किरायेदार का एक चिन्ह या लोगो रखने की संभावना हो सकती है, एक अलग प्रवेश द्वार, लिफ्ट या रिसेप्शन का आयोजन, एक कॉर्पोरेट शैली में मुखौटा के हिस्से को सजाने, विशेष कॉर्पोरेट खानपान की स्थिति, यदि यह सब है व्यापार केंद्र की डिजाइन सुविधाओं के कारण संभव है।

विशेषज्ञों के अनुसार, कॉम्प्लेक्स के अन्य किरायेदारों की लागत की तुलना में कुल छूट 15-25% तक पहुंच सकती है। ये सभी लाभ अंततः, निश्चित रूप से, व्यापार केंद्र की लाभप्रदता को कम करते हैं। लेकिन कई किरायेदारों के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के बाद, एक नियम के रूप में, मालिक सुरक्षित रूप से सुविधा पर दरें बढ़ा सकता है - एक महत्वपूर्ण मोड़ पारित किया गया है, जो लाभप्रदता के नियोजित स्तर तक पहुंचने की अनुमति देता है। "इन छूटों का भुगतान बाद के चरण में किया जाता है, जब भवन तैयार हो जाता है और लंगर पूल का गठन किया जाता है," एसए रिक्की के पार्टनर पावेल यान्शेव्स्की ने स्थिति पर टिप्पणी की। — हम अभी भी डेवलपर्स को बुनियादी ग्राहकों के लिए एक निश्चित क्षेत्र को अलग करने की सलाह देते हैं। यदि आप व्यापार केंद्र के परिसर का 80% छूट पर उन्हें किराए पर देते हैं, तो छूट वापस जीतना असंभव होगा। ”

कलह का सेब

"एंकर" के सभी निर्विवाद लाभों के साथ, उनके पास एक बहुत बड़ा माइनस है - ऐसे केंद्र खिलाड़ी का मालिक पर अधिक लाभ होता है। इतना है कि अचल संपत्ति के मालिक अक्सर ऐसे किरायेदारों के बंधक बन सकते हैं: आखिरकार, अगर "लंगर" छोड़ देता है, तो व्यापार केंद्र में बहुत सी खाली जगह होगी जिसे फिर से पट्टे पर लेने की आवश्यकता होगी। मालिक अधिकांश नकदी प्रवाह खो देता है। इस तरह के एक कमरे को एक पूरे के रूप में फिर से किराए पर देना बहुत मुश्किल है, और इसे किराए के लिए विभाजित करने में कई महीने लगेंगे। अनुकूल बाजार स्थितियों के साथ, मालिक, निश्चित रूप से, क्षेत्र को जल्दी से भर देगा, अन्यथा उसके पास कुछ भी नहीं रहने का जोखिम है। प्रतिस्थापन "एंकर" आमतौर पर खोजना आसान नहीं होता है। इसे समझते हुए, एक बड़ा किरायेदार अक्सर कुछ नई रियायतों पर जोर देते हुए अपना खेल खेलना शुरू कर देता है। सौदे से इनकार करने, अनुबंध की समाप्ति, प्रतिस्पर्धियों को प्रस्थान करने की सीधी धमकी का भी उपयोग किया जा सकता है। एंकरों के साथ संघर्ष एक अलग कहानी है।

संकट से पहले, विम्पेलकॉम ने वेव टॉवर व्यापार केंद्र में एक कार्यालय किराए पर लेने की योजना बनाई और प्रारंभिक पट्टा समझौते में प्रवेश किया जब सुविधा निर्माण के प्रारंभिक चरण में थी। मालिक के पास परिसर की मरम्मत करने का समय नहीं था, और विम्पेलकॉम ने यह महसूस करते हुए कि यह योजना के अनुसार आगे बढ़ने में सक्षम नहीं होगा, अनुबंध से हटने के अधिकार का प्रयोग किया। इसके अलावा, निर्माण अवधि के दौरान, कंपनी की जरूरतें बढ़ीं: 18 हजार वर्ग मीटर के बजाय। मी "VympelCom" को पहले से ही लगभग 35 हजार वर्ग मीटर के क्षेत्र के साथ एक कमरे की जरूरत थी। मी. अनुबंध के तहत अनुमानित किराया 600 डॉलर प्रति वर्ग मीटर था। मी / वर्ष, और जब तक इमारत को चालू किया गया, तब तक परिसर को कम से कम $ 850-900 / वर्ग के लिए किराए पर लिया जा सकता था। मेरा कान। इस प्रकार, दंड के भुगतान के साथ भी, मालिक के लिए पट्टा समझौते को समाप्त करना फायदेमंद था। यह दुर्लभ मामला है जब किरायेदार और मकान मालिक बिना नुकसान के हितों के टकराव को सुलझाने में कामयाब रहे।

लेकिन ऐसी स्थितियां हैं जो बहुत अधिक विकट हैं। संकट से पहले एक प्रसिद्ध ब्रांड एक प्रारंभिक समझौते के तहत 37 हजार वर्ग मीटर किराए पर लिया। व्यापार केंद्र नॉर्ड स्टार टॉवर में मी. किरायेदार को लगभग $800/sq का भुगतान करना पड़ा। मी / वर्ष, लेकिन 1 वर्ग के लिए वैश्विक वित्तीय पतन की शुरुआत के बाद। इस कमरे का मी, शायद ही कोई $ 600 का भुगतान कर सके। बाजार की स्थिति नाटकीय रूप से बदल गई है, संभावित "लंगर", अनुबंध की शर्तों का उल्लंघन करते हुए, नए कार्यालय में प्रवेश नहीं किया।

एक अन्य उदाहरण गोर्की पार्क टॉवर व्यापार केंद्र के मालिक और एक प्रसिद्ध दूरसंचार कंपनी के बीच संबंधों का इतिहास है, जिसने व्यापार केंद्र में अधिकांश स्थान किराए पर लिया था। "इस कंपनी के कार्यालय को व्यवस्थित करने के लिए, हमने अपनी परियोजना के अनुसार अपने भवन में परिसर को समाप्त कर दिया," मालिक के प्रतिनिधि कहते हैं। “इसके अलावा, उन्होंने एक इकोनॉमी क्लास फिनिश के लिए कहा, जो एक प्रसिद्ध विश्व ब्रांड कंपनी के लिए थोड़ा अजीब है। हालांकि यह हमारे भवन के वर्ग के विपरीत था, हम उनकी शर्तों से सहमत थे, क्योंकि ग्राहक ने पांच साल की अवधि के लिए कई मंजिलों को पट्टे पर दिया था और भविष्य में इन परिसरों को किराए पर देने का वादा किया था। इसके अलावा, हमने किराए पर महत्वपूर्ण छूट भी प्रदान की है।”

अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के कुछ समय बाद, कंपनी का प्रबंधन पूरी तरह से बदल गया, जिसने कर्मचारियों की बर्खास्तगी और किराये की लागत में कमी सहित बचत की नीति का दावा किया। पहले, उन्होंने अपनी एक मंजिल को सबलेट किया, और फिर उसे पूरी तरह से छोड़ दिया।

"तब इस कंपनी के प्रबंधन ने हमें एक कठिन वित्तीय स्थिति का हवाला देते हुए किराए को कम करने के लिए कहा," मालिक के प्रतिनिधि ने कहानी जारी रखी। "बातचीत से आपसी समझ नहीं बनी, ग्राहक ने संविदात्मक संबंध तोड़ने का फैसला किया।"

चूंकि पट्टा समझौते को समय से पहले समाप्त कर दिया गया था, इसलिए परिकल्पित मुआवजे के बारे में सवाल उठे। लेकिन यह वहां नहीं था। एक बार बड़े और होनहार किरायेदार, समझौते के विपरीत, सुरक्षा जमा की वापसी की मांग की, परिसर को उसकी मूल स्थिति में बहाल करने से इनकार कर दिया (लेआउट काफी विशिष्ट था, ग्राहक की तकनीकी जरूरतों के लिए डिज़ाइन किया गया था), की वापसी की मांग की अग्रिम का बिना श्रेय वाला भाग। लंबे समय तक बातचीत हुई और दोनों पक्षों ने एक-दूसरे पर मुकदमा करने के साथ समाप्त किया: किरायेदार ने सुरक्षा जमा की राशि की वसूली और मालिक से अग्रिम भुगतान के लिए मुकदमा दायर किया, मकान मालिक ने किराए की वसूली और देरी के लिए दंड के लिए मुकदमा दायर किया परिसर वापस कर रहा है। नतीजतन, अदालत ने व्यापार केंद्र के मालिक का पक्ष लिया और सभी आवश्यक दंड एकत्र किए।

तो यह पता चला है कि, एक ओर, एक बड़ा किरायेदार एक दीर्घकालिक संबंध और एक स्थिर नकदी प्रवाह है, और दूसरी ओर, समस्याओं का एक संभावित स्रोत है। बेशक, बाजार पर कुछ स्पष्ट रूप से निंदनीय कहानियां हैं। हालांकि उनमें से ज्यादातर, निश्चित रूप से, बंद दरवाजों के पीछे तय किए जाते हैं। सबसे अधिक बार, व्यापार केंद्र के मालिक और किरायेदार अभी भी सहमत हैं। इसके अलावा, "एंकर" एक नियम के रूप में, बड़े नामों वाली कंपनियां हैं जो उनकी प्रतिष्ठा को महत्व देती हैं। और मालिक के लिए व्यापार केंद्र की छवि भी महत्वपूर्ण है, ताकि पट्टे से वित्तीय प्रवाह कम न हो।

कोई भी डेवलपर जितना संभव हो उतने आगंतुकों का ध्यान आकर्षित करने और उनमें से कई को खरीदारों में बदलने के लिए खुद को मुख्य कार्य निर्धारित करता है। इस लक्ष्य को प्राप्त करने के लिए एंकर किरायेदारों का सटीक उपयोग किया जाता है।

एक शॉपिंग सेंटर में एक एंकर किरायेदार एक बड़ा रिटेल चेन ऑपरेटर होता है जो खरीदारों की मुख्य धाराओं को शॉपिंग सेंटर की ओर आकर्षित करता है।

एक एंकर किरायेदार के रूप में ऐसी अवधारणा संयुक्त राज्य अमेरिका में 1940 - 1950 के दशक में दिखाई दी। इस अवधि के दौरान, डेवलपर्स ने क्षेत्रीय शॉपिंग सेंटर बनाना शुरू किया, जो डिपार्टमेंट स्टोर को आकर्षण के केंद्र के रूप में रखते थे। सिएटल का नॉर्थगेट मॉल, जो 1950 के वसंत में खोला गया था, पहले में से एक था। बॉन मार्चे डिपार्टमेंट स्टोर ने एंकर किरायेदार के रूप में काम किया, और बाद में 2 और डिपार्टमेंट स्टोर खोले - जे.सी. पेनी और नॉर्डस्ट्रॉम।

शॉपिंग सेंटर के आयोजन की ऐसी योजना दुनिया भर में और विशेष रूप से यूरोप में व्यापक हो गई है। कई यूरोपीय शहरों के शॉपिंग सेंटरों में, मुख्य एंकर किरायेदार बड़ी सार्वभौमिक श्रृंखलाएं हैं, और कम अक्सर किसी भी प्रारूप के किराना स्टोर होते हैं।

शॉपिंग सेंटर विकसित होने और दुनिया भर में फैलने के बाद, "लंगर" की अवधारणा व्यापक हो गई है। घरेलू सामान की दुकान, भवन निर्माण सामग्री की दुकान, घरेलू उपकरणों के हाइपरमार्केट, डिस्काउंटर्स आदि के लंगर किरायेदार बनने लगे। ऐसे किरायेदार मुख्य रूप से शॉपिंग सेंटरों में स्थित हैं, जो देश में प्रमुख परिवहन मार्गों के पास बनाए जा रहे हैं।

एक नियम के रूप में, शहरी और उपनगरीय केंद्रों की अवधारणा विभाजित है। तो, शहर के बाहर के शॉपिंग सेंटर खुदरा पार्क हैं, जो अलग-अलग भवन हैं जो एक आम पार्किंग स्थल से एकजुट होते हैं। ऐसी प्रत्येक इमारत पर एक किरायेदार का कब्जा है। कभी-कभी खुदरा पार्क के क्षेत्र में एक शॉपिंग गैलरी भी बनाई जाती है, जहां छोटी दुकानें स्थित होती हैं, मुख्यतः कपड़ों की प्रोफाइल। खुदरा पार्कों में स्लोवाकिया में ज़्वोलेन, इटली में दा विंची आदि शामिल हैं। रूस में, यह प्रारूप अभी तक लागू नहीं किया गया है, और निकट भविष्य में ऐसा होने की संभावना नहीं है। इस श्रेणी में मेगा शॉपिंग सेंटर शामिल हैं, जिनमें एक अलग प्रवेश द्वार और एक आम शॉपिंग गैलरी के साथ मजबूत एंकर किरायेदार हैं। ऐसे मामलों में, मजबूत "एंकर" आवश्यक हैं, क्योंकि शहर से वस्तुओं को हटा दिया जाता है और कई बड़े स्टोर की उपस्थिति आपको ग्राहकों के प्रवाह को बढ़ाने की अनुमति देती है।

निस्संदेह, शॉपिंग सेंटर के आगंतुक भी शॉपिंग सेंटर के मनोरंजन घटक से आकर्षित होते हैं। अभ्यास से पता चलता है कि मनोरंजन क्षेत्र के लगभग 60 प्रतिशत आगंतुक शॉपिंग सेंटर की गैलरी में खरीदारी नहीं करते हैं। हालांकि, एक शॉपिंग सेंटर में एक मनोरंजन क्षेत्र का संगठन किरायेदारों के कारोबार को औसतन 10 प्रतिशत तक बढ़ाने की अनुमति देता है।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि संयुक्त राज्य अमेरिका में शॉपिंग सेंटर में मनोरंजन घटक शामिल करने का रिवाज नहीं है, जबकि यूरोप में कई शॉपिंग सेंटर ऐसा करते हैं।

पिछले दस वर्षों में, मनोरंजन घटक की भूमिका में काफी वृद्धि हुई है। आर्थिक मंदी के परिणामस्वरूप, कुछ प्रमुख खुदरा विक्रेता दिवालिया हो गए, जबकि अन्य को मॉल में अपनी जंजीरों और बंद दुकानों को छोटा करना पड़ा। नतीजतन, जिन केंद्रों को भरने की जरूरत थी, उनमें बड़े क्षेत्र खाली हो गए। और यहाँ एक मनोरंजक प्रोफ़ाइल के संचालक बचाव में आए। उदाहरण के लिए, संयुक्त राज्य अमेरिका में, सबसे बड़े अमेरिकी शॉपिंग सेंटरों में से एक, मॉल ऑफ अमेरिका ने अपने क्षेत्र में एक विशाल मछलीघर और एक इनडोर मनोरंजन पार्क बनाया है।

इसके अलावा, मुक्त क्षेत्रों में बड़ी संख्या में रेस्तरां की नियुक्ति - "रेस्तरां सड़कों" - व्यापक हो गई है।

2000 के दशक की शुरुआत में, एशिया में डेवलपर्स को शॉपिंग सेंटरों में बड़ी मात्रा में जगह खाली करने की समस्या का सामना करना पड़ा। इस समस्या का समाधान युवा फैशन का एक वैचारिक क्षेत्र बनाने में पाया गया। इसलिए, शॉपिंग सेंटर के मालिक एक आधुनिक स्थान का आयोजन करते हैं, और फिर इसे छोटी दुकानों को किराए पर देते हैं जो युवाओं या अवांट-गार्डे कपड़ों की पेशकश करते हैं। यह पता चला कि ऐसा विचार न केवल दिलचस्प है, बल्कि सभी पक्षों के लिए भी फायदेमंद है।

एक आधुनिक शॉपिंग सेंटर की सफलता के लिए एक लचीला दृष्टिकोण जरूरी है। आज, एक मानक डिपार्टमेंट स्टोर, एक सुपरमार्केट, एक वाइन बुटीक, एक बड़ी किताबों की दुकान, और यहां तक ​​​​कि एक युवा मनोरंजन क्षेत्र भी एंकर किरायेदार बन सकता है। "एंकर किरायेदार" न केवल शॉपिंग सेंटर के मूड को समग्र रूप से सेट करता है, बल्कि बाजार में अपनी स्थिति भी निर्धारित करता है।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि रूसी खुदरा अचल संपत्ति बाजार उस रास्ते से गुजरा है जो संयुक्त राज्य अमेरिका और अन्य देशों ने कई दशकों में बहुत तेजी से यात्रा की है। रूस में खुदरा अचल संपत्ति बाजार का गठन केवल 15 साल पहले शुरू हुआ था। पहला शॉपिंग सेंटर जिला शॉपिंग सेंटर की शास्त्रीय योजना के अनुसार लागू किया गया था। अपवाद ओखोटी रियाद शॉपिंग सेंटर है, जिसका उद्देश्य औसत से अधिक आय वाले खरीदारों के लिए था, और इस शॉपिंग सेंटर को इंटरनेशनल काउंसिल ऑफ शॉपिंग सेंटर द्वारा फैशन सेंटर के रूप में मान्यता दी गई थी।

1997 में, यार्त्सेवस्काया स्ट्रीट पर रामस्टोर शॉपिंग सेंटर खोला गया था, जिसमें उसी नाम का हाइपरमार्केट एंकर किरायेदार बन गया, जिसने 60 प्रतिशत से अधिक क्षेत्र पर कब्जा कर लिया। इसके अलावा, मॉल में एक फूड कोर्ट और कपड़े और सुविधा स्टोर थे। यह अनुभव सफल रहा और शॉपिंग सेंटर के अन्य डेवलपर्स ने इसे अपनाना शुरू कर दिया।

मास्को खुदरा अचल संपत्ति बाजार विदेशी अनुभव के आधार पर छलांग और सीमा से विकसित हो रहा है, जिसे रूसी मानसिकता के अनुकूल बनाया गया है। 2002 में, मास्को में मेगा टेप्ली स्टेन, एट्रियम, क्रोकस सिटी मॉल, वेमार्ट, और अन्य सहित एक बार में 15 शॉपिंग सेंटर चालू किए गए थे।

पहले मेगा शॉपिंग सेंटर के एंकर थे औचन हाइपरमार्केट, टेकनोसिला इलेक्ट्रॉनिक्स सुपरमार्केट, स्पोर्टमास्टर, डेट्स्की मीर और दूसरा आइकिया हाइपरमार्केट। साथ ही, शॉपिंग सेंटर में एक मनोरंजन क्षेत्र का आयोजन किया गया, जिसमें एक स्केटिंग रिंक, एक बड़ा फ़ूड कोर्ट, साथ ही खेल के मैदान भी शामिल थे। एंकर किरायेदारों का यह सेट सुपर-क्षेत्रीय मॉल के लिए विशिष्ट बन गया है।

जैसे ही नए ब्रांडों ने रूसी बाजार में प्रवेश किया, शॉपिंग सेंटरों में किरायेदारों का सेट बदल गया, लेकिन प्रोफ़ाइल लगभग अपरिवर्तित रही। मुख्य एंकर किरायेदार एक किराना हाइपरमार्केट, एक फर्नीचर या DIY स्टोर, एक इलेक्ट्रॉनिक्स सुपरमार्केट और एक मल्टीप्लेक्स सिनेमा हैं।

लंबे समय तक, प्रतिस्पर्धा का स्तर कम रहा, जिसने कमोबेश उच्च गुणवत्ता वाले शॉपिंग सेंटर को सफल होने दिया। हालाँकि, अब स्थिति बदल गई है और शॉपिंग सेंटर के मालिकों को प्रतिस्पर्धा से बाहर निकलने के लिए महत्वपूर्ण प्रयास करने होंगे। बाजार में एक अनूठी छवि बनाने के लिए मूल एंकर किरायेदारों की जरूरत है। उदाहरण के लिए, एक आर्ट गैलरी या एक मछलीघर। इस तरह के घटक और उनकी व्यवस्था काफी महंगी हैं और भुगतान करने की संभावना नहीं है, लेकिन वे मुख्य लक्ष्य को पूरा करते हैं - वे शॉपिंग सेंटर में बड़ी संख्या में आगंतुकों का ध्यान आकर्षित करते हैं।

इस तथ्य के अलावा कि आगंतुकों को आकर्षित करने की आवश्यकता है, उन्हें भी बनाए रखने की आवश्यकता है। यदि मॉल के मालिक होशियार हैं, तो वे बाजार में सेवाओं का एक अनूठा सेट बनाने और आगंतुकों के लिए अधिकतम आराम प्रदान करने के लिए किरायेदारों का एक पूल बनाएंगे। उदाहरण के लिए, इवोल्यूशन टॉवर के शॉपिंग सेंटर में, जो मॉस्को सिटी इंटरनेशनल बिजनेस सेंटर के क्षेत्र में बनाया जा रहा है, रूस में पहला मास्टरस्लाव चिल्ड्रन थीम पार्क खोलने की योजना है।

जैसा कि अभ्यास से पता चलता है, शॉपिंग सेंटरों में आगंतुकों की आमद किराना सुपरमार्केट, उपभोक्ता वस्तुओं के हाइपरमार्केट, साथ ही बच्चों के मनोरंजन केंद्रों और एक फूड कोर्ट क्षेत्र द्वारा प्रदान की जाती है। इसके अलावा, यदि खुदरा क्षेत्र में एक पहचानने योग्य ब्रांड महत्वपूर्ण है, तो बच्चों के अवकाश के मामले में, यह तथ्य व्यावहारिक रूप से महत्वपूर्ण नहीं है, इस मामले में मुख्य बात ऐसी व्यावसायिक परियोजनाओं की सेवाओं की मांग और गुणवत्ता है।

बच्चों के सामान और सेवाओं का बाजार तेजी से बढ़ रहा है, जबकि अन्य व्यावसायिक क्षेत्र ज्यादातर स्थिर हैं। इसलिए, अधिकांश शॉपिंग मॉल जो आगंतुक यातायात के "जनरेटर" के बारे में सोच रहे हैं: एंकर किरायेदार, अक्सर बच्चों के मनोरंजन केंद्रों और दुकानों के पक्ष में चुनाव करते हैं।

साथ ही, शॉपिंग सेंटरों के लिए, एक जिम्मेदार साथी का चुनाव महत्वहीन नहीं है, जो राजस्व में गिरावट की स्थिति में परिसर को नहीं छोड़ेगा, लेकिन स्थिति को ठीक करने की पूरी कोशिश करेगा।

तो, उदाहरण के लिए, यह मॉल "मेडागास्कर", तोगलीपट्टी के साथ हुआ। एफएमसीजी-सेगमेंट (फास्ट-मूविंग कंज्यूमर गुड्स) का नेटवर्क हाइपरमार्केट, जिस पर कॉम्प्लेक्स के प्रबंधकों ने शुरू में भरोसा किया, बंद कर दिया और आगंतुकों की संख्या में कमी आई। मुझे शॉपिंग सेंटर की अवधारणा को बदलना पड़ा, इस तथ्य पर ध्यान केंद्रित करते हुए कि यह न केवल खरीदारी के लिए, बल्कि अवकाश के लिए भी जगह बन जाए। इसलिए, प्रबंधन ने मनोरंजन क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करने वाले एंकर किरायेदारों पर दांव लगाने का फैसला किया, और हारे नहीं।

वोरोझ्त्सोवा ऐलेना, मॉल "मेडागास्कर" के प्रबंधक, तोग्लियाटिक

इसे हमारे मॉल में अगस्त 2015 में लगभग 2,500 वर्ग फुट के क्षेत्र में लॉन्च किया गया था। मी. नए प्रारूप में परियोजना के पहले महीने में यातायात में 25% की वृद्धि हुई। पिछले वर्ष की इसी अवधि के ट्रैफ़िक की तुलना में अब यह औसतन + 30 - 35% है, और नवंबर, जनवरी, मार्च, अगस्त के चरम महीनों में - + 50% तक। आज तक, शॉपिंग सेंटर के स्थान का 30% मनोरंजन घटक के लिए आवंटित किया गया है, जो आम तौर पर यातायात को बनाए रखने और कम करने में मदद करता है।

मेडागास्कर क्या है?पार्क»?

मेडागास्कर पार्क कंपनी पारिवारिक अवकाश और मनोरंजन बाजार में एक गंभीर खिलाड़ी है। इस ब्रांड के तहत संचालित कॉम्प्लेक्स में 13 साल से कम उम्र के बच्चों के लिए एक मनोरंजन पार्क, साथ ही बच्चों और वयस्कों के लिए एक ट्रैम्पोलिन पार्क शामिल है। चूंकि "मेडागास्कर पार्क" पारिवारिक छुट्टियों पर केंद्रित है, इसलिए प्रदान की जाने वाली सेवाओं की सूची एक रेस्तरां और नवीनतम तकनीक से लैस मल्टीप्लेक्स सिनेमा द्वारा पूरक है।

इस तरह की बहु-प्रारूपता उन बच्चों के साथ माता-पिता को आकर्षित करती है जो अपने बच्चों को परिसर के एनिमेटरों की देखभाल में छोड़ने के खिलाफ नहीं हैं, और इस बीच एक रेस्तरां में खाने या खरीदारी करने जाते हैं।

और जैसा कि अभ्यास से पता चलता है, कॉम्प्लेक्स ट्रैफ़िक में औसतन 20% की वृद्धि प्रदान करता है।

पूरे रूसी बाजार के लिए, मेडागास्कर पार्क ब्रांड काफी नया है। फिर भी, परियोजना उपस्थिति के प्रत्येक शहर में पारिवारिक मनोरंजन और मनोरंजन के क्षेत्र में सर्वश्रेष्ठ बनने का प्रयास करती है। तोगलीपट्टी, सरांस्क और चेबोक्सरी में, यह पहले ही हो चुका है। नेटवर्क अपनी उपस्थिति के भूगोल को और विस्तारित करने की योजना बना रहा है: नेटवर्क के विकास की योजनाएं काफी महत्वाकांक्षी हैं। 2016-2017 में लगभग 12 नए पार्क खोलने की योजना है।

अब वह हमारे देश के विभिन्न क्षेत्रों में नई वस्तुओं की तलाश कर रहा है। विशिष्ट शहरों के लिए कोई सख्त बंधन नहीं है, कंपनियां मास्को, सेंट पीटर्सबर्ग और क्षेत्रों की राजधानियों में रुचि रखती हैं। किरायेदार साइटों को बहुत सावधानी से चुनता है: शॉपिंग सेंटर में एक अच्छा स्थान, एक क्षेत्रीय या क्षेत्रीय पैमाने और परिसर की विशेषताएं होनी चाहिए जो परियोजना की आवश्यकताओं (छत की ऊंचाई, कॉलम रिक्ति, क्षेत्र) को पूरा करती हैं।

शॉपिंग सेंटर में स्थिर यातायात को आकर्षित करने के लिए, किरायेदारों का पारंपरिक समूह अब पर्याप्त नहीं है। उपभोक्ताओं को खरीदारी, सेवाओं, मनोरंजन और भोजन की एक पूरी श्रृंखला की पेशकश करना आवश्यक है जो एक ही स्थान पर उनकी सभी जरूरतों को पूरा कर सके।

उसी समय, उपभोक्ता गतिविधि में सामान्य गिरावट के बावजूद, लोग खुद को "त्वरित सुख" से वंचित करने और बच्चों पर पैसे बचाने के लिए तैयार नहीं हैं। हमारी परियोजना मनोरंजन, मनोरंजन और भोजन के क्षेत्रों में विविध उपभोक्ता प्राथमिकताओं को पूरा करने में सक्षम है। इसका उद्देश्य उम्र के अनुसार (1-14 वर्ष के बच्चों वाले परिवार और 35 वर्ष से कम उम्र के युवा) और आय स्तर (औसत माइनस से लेकर औसत प्लस) तक काफी व्यापक दर्शकों के लिए है। यह हमारा मुख्य लाभ है, जो परियोजना की प्रासंगिकता की गारंटी देता है, और, परिणामस्वरूप, आगंतुकों के स्थिर यातायात की गारंटी देता है। इसके अलावा, हम अभी भी खड़े नहीं हैं, हम अवकाश और मनोरंजन उद्योग में नए रुझानों का पालन करते हैं और हमारी परियोजना में सबसे लोकप्रिय क्षेत्रों को शामिल करते हैं।

बड़ा और छोटा

सेंट्रल रियल एस्टेट एजेंसी के विकास निदेशक येवगेनी गैलीव का मानना ​​​​है कि शॉपिंग मॉल (टीसी) के लिए किराये की दरों की मात्रा इससे प्रभावित होती है: स्थान, टीसी की अवधारणा; टीसी में जगह - मंजिल, सीढ़ियों से निकटता, "एंकर किरायेदार"; किरायेदार की स्थिति - "एंकर" या नियमित (एंकर किरायेदारों के लिए 2-3 या अधिक बार सस्ता); पट्टे पर दिया गया क्षेत्र। सबसे महत्वपूर्ण किरायेदार का प्रारूप है - एंकर या नियमित।

पहले, "एंकर" किरायेदार को एक ऐसी कंपनी माना जाता था जो 1,000 वर्ग मीटर के क्षेत्र को पट्टे पर देती थी। मी और एक प्रसिद्ध ब्रांड का "वाहक" है। अब बाजार की आवश्यकताएं बदल रही हैं, शॉपिंग सेंटर "बढ़ रहे हैं", आधुनिक वैचारिक परिसरों को बड़ी संख्या में आगंतुकों के लिए डिज़ाइन किया गया है, और पट्टे की जगह की मात्रा भी बढ़ रही है। आज, एंकर किरायेदार एक ऐसी कंपनी है जो एक प्रसिद्ध ब्रांड का "वाहक" है और 1.5 हजार वर्ग मीटर से किराए पर लेती है। मी और अधिक।

एंकर किरायेदारों के लिए किराये की दरें अन्य कंपनियों की तुलना में कम से कम 2-3 गुना, अधिक बार 3 या अधिक बार भिन्न होती हैं। एंकर किरायेदार अक्सर एक शॉपिंग सेंटर में एक पूरी मंजिल किराए पर लेते हैं, और उनका क्षेत्र 10 हजार वर्ग मीटर तक पहुंच सकता है। मी. छोटे ऑपरेटरों किराया, एक नियम के रूप में, 50-300 वर्ग मीटर। मी. तदनुसार, किराए की लागत काफी अलग है। आम तौर पर औसत टीसी के एंकर ऑपरेटर 150-200 डॉलर प्रति 1 वर्ग मीटर का भुगतान करते हैं। एम प्रति वर्ष।

कोलियर्स इंटरनेशनल सेंट पीटर्सबर्ग में खुदरा अचल संपत्ति विभाग के निदेशक अरीना सेंडर को यकीन है कि एंकर किरायेदार और अन्य ऑपरेटरों के लिए किराये की दर में अंतर बहुत अधिक ध्यान देने योग्य है। उनकी राय में, शॉपिंग सेंटर के अन्य किरायेदारों के लिए एंकर दरें किराये की दरों से 3-10 गुना कम हो सकती हैं। एक एंकर ऑपरेटर की किराये की दर काफी हद तक उसके ट्रेड प्रोफाइल पर निर्भर करती है - मल्टीप्लेक्स, घरेलू उपकरणों की दुकान, हाइपरमार्केट, डिपार्टमेंट स्टोर के लिए दरें अलग-अलग होती हैं।

"एंकर" छूट

टीसी के भीतर ऑपरेटर का स्थान उसकी श्रेणी से जुड़ा हुआ है - एंकर और अन्य सभी; समारोह - व्यापार, खानपान, मनोरंजन; कब्जा क्षेत्र। मुख्य ग्राहक प्रवाह बनाने के लिए एंकर ऑपरेटर शॉपिंग मॉल में शामिल होते हैं। एक अच्छा "लंगर" खरीदारों के एक बड़े प्रवाह को आकर्षित करने और परिसर के माध्यम से उनके "आवश्यक" आंदोलन को सुनिश्चित करने में सक्षम है।

बेकर में परामर्श विभाग के निदेशक ओलेग स्पिवक का मानना ​​​​है कि एंकर किरायेदारों के लिए किराये की दरों के आकार का निष्पक्ष मूल्यांकन करना मुश्किल है। अक्सर एंकर किरायेदार बड़े एचओबी की परियोजनाओं में सह-निवेशक होते हैं, लगभग हमेशा निर्माण या डिजाइन के शुरुआती चरणों में उनकी भागीदारी को सुरक्षित करने की कोशिश करते हैं।

शहर के मध्य भाग में स्थित शॉपिंग मॉल में औसत किराये की दरें वर्तमान में लगभग 1200-1500 डॉलर प्रति 1 वर्ग मीटर हैं। मी प्रति वर्ष, सरहद पर स्थित शॉपिंग मॉल में - $ 600-1000 प्रति 1 वर्ग मीटर। एम प्रति वर्ष। एंकर किरायेदार अपनी गतिविधियों की बारीकियों के कारण ऐसी दरों का भुगतान नहीं कर सकते हैं - उन्हें बड़े क्षेत्रों की आवश्यकता होती है, जबकि प्रति 1 वर्ग मीटर में एक छोटा कारोबार होता है। मी। इसलिए, "एंकर" शारीरिक रूप से लगभग $ 200-300 प्रति 1 वर्ग मीटर के स्तर से ऊपर का भुगतान नहीं कर सकते हैं। मी प्रति वर्ष, प्रोफ़ाइल और उनके कब्जे वाले क्षेत्र के आधार पर।

सबसे ऊपर और नीचे

शॉपिंग सेंटर "कॉस्मोपोलिस" में एंकर "सुपर शिवा" है, शॉपिंग सेंटर "नॉर्ड" में - "पैटर्सन" और हार्डवेयर स्टोर "डोमोवॉय", शॉपिंग सेंटर "ओज़ेरकी" में - टॉय स्टोर "लुकोमोरी" में। शॉपिंग सेंटर "ग्रैंड कैन्यन" - "रामस्टोर" । सूचीबद्ध "एंकर" में से प्रत्येक 1 हजार वर्ग मीटर से अधिक के क्षेत्र में है। मी। दूसरी मंजिल और ऊपर, एक नियम के रूप में, 50-300 वर्ग मीटर में काटा जाता है। मी और फैशनेबल कपड़े, जूते, सामान की दुकानों के लिए किराए पर लिया जाता है। तो, नॉर्ड शॉपिंग सेंटर में, पहली और दूसरी मंजिल, एल्डोरैडो के अपवाद के साथ, लगभग पूरी तरह से कपड़े, जूते, सौंदर्य प्रसाधन, गहने, स्मृति चिन्ह आदि के कब्जे में हैं।

ऊपरी मंजिलों पर एक फूड कोर्ट और परिसर का एक मनोरंजन घटक है। कॉस्मोपोलिस शॉपिंग सेंटर की तीसरी मंजिल पर एक फूड कोर्ट है, चौथी मंजिल पर एक्स्ट्रा स्पोर्ट फिटनेस क्लब का कब्जा है। इसी तरह, शॉपिंग मॉल "ओज़रकी" की तीसरी मंजिल पर एक फ़ूड कोर्ट, शॉप्स फोरम, मेगाशोज़ और वन थाउज़ेंड एंड वन बैग्स हैं। एसईसी "नॉर्ड" की तीसरी मंजिल पर, फूड कोर्ट और सिनेमा "क्रोनवेर्क-सिनेमा" के अलावा, बड़े क्षेत्रों पर कब्जा करने वाली दुकानें हैं - "बनाना-मामा" और प्लेटो, पूरी चौथी मंजिल को दी गई है परिसर का मनोरंजन घटक।