Χαρακτηριστικά και κύκλος ζωής ενός ακινήτου. Κύκλος ζωής ακινήτου Κύκλοι ζωής τμημάτων ογκομετρικού σχεδιασμού ακινήτων

Κύκλος ζωής ακινήτων (Γιανιόγλου)

Ορισμένοι λόγιοι οικονομολόγοι πιστεύουν ότι η ακίνητη περιουσία ως εμπόρευμα είναι ένα είδος «ζωντανού οργανισμού», που αναπτύσσεται, όπως είναι γνωστό, με την ακόλουθη σειρά: σύλληψη - γέννηση - ωριμότητα - γήρανση και θάνατος. Κατ' αναλογία, διακρίνονται τα ακόλουθα στάδια του κύκλου ζωής ενός ακινήτου: στάδιο προεπένδυσης (αρχικό) του έργου (σύλληψη, σχεδιασμός, σχεδιασμός κ.λπ.), στάδιο υλοποίησης του έργου (κατασκευή, εγκατάσταση εξοπλισμού) , στάδιο λειτουργίας του αντικειμένου (φάση εκτόξευσης στην αγορά, ανάπτυξη, ωριμότητα, κορεσμός) και το στάδιο εκκαθάρισης (παρακμή). Με τη βοήθεια της θεωρίας του κύκλου ζωής, είναι δυνατή η μερική πρόβλεψη της κατάστασης, αλλά όχι στην περίπτωση κατάρτισης ενός μοντέλου πρόβλεψης, καθώς στην περίπτωση αυτή η επιχείρηση μπορεί να χάσει την υποστήριξη μάρκετινγκ.

Κύκλος ζωής της αγοράς ακινήτων

Ο κανόνας: «αγόρασε χαμηλά, πούλαε ψηλά» ισχύει για τα ακίνητα όπως και για κάθε άλλο είδος επένδυσης.

Διαφορετικά τμήματα της αγοράς συμπεριφέρονται διαφορετικά ταυτόχρονα. Για παράδειγμα, οι κατασκευές σε ένα σημείο της πόλης μπορεί να αυξηθούν ραγδαία σε τιμές, ενώ την ίδια στιγμή ένα άλλο μέρος της πόλης βιώνει στασιμότητα. Ωστόσο, η δυνατότητα εντοπισμού αυτών των κύκλων μπορεί να προσφέρει στον πελάτη πρόσθετες επενδυτικές ευκαιρίες.

Α. Κύκλος παρακμής.Συμβαίνει όταν η αγορά είναι υπερκορεσμένη και ο αριθμός των κενών κτιρίων αρχίζει να αυξάνεται. Η συντήρηση ακατοίκητων κτιρίων έχει αρνητικό αντίκτυπο στην οικονομική κατάσταση του έργου. Αυτή η αγορά είναι αγορά αγοραστών. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πρέπει να καταβάλει εντατικές προσπάθειες στο μάρκετινγκ και στην αναζήτηση οικονομικής υποστήριξης. Ένας μικρός αριθμός νέων ακινήτων εμφανίζονται στην αγορά. Οι δανειστές ουσιαστικά αναστέλλουν τις δραστηριότητές τους μέχρι την επόμενη ανάκαμψη και οι τιμές των ακινήτων πέφτουν.

Β. Κύκλος απορρόφησης. Λόγω της έλλειψης νέων κατασκευών ως αποτέλεσμα του κύκλου της ύφεσης, η προσφορά και η ζήτηση στην αγορά ακινήτων αρχίζει να αυξάνεται. Η αγορά κινείται σε έναν νέο κύκλο - τον κύκλο απορρόφησης του δημιουργημένου αντικειμένου. Μετά την απορρόφηση των επενδυτικών πλεονασμάτων, οι τιμές των ενοικίων θα αρχίσουν να αυξάνονται. Σύμφωνα με την αύξηση της ζήτησης και τη μείωση της προσφοράς, αρχίζουν να γίνονται προεπενδυτικές μελέτες για τη δημιουργία νέων ακινήτων.

Β. Νέος κατασκευαστικός κύκλος. Ο κύκλος των νέων κατασκευών αντιστοιχεί σε αυξημένη ζήτηση στην αγορά για κατασκευαστικά έργα, σε συνδυασμό με μείωση της προσφοράς για κενά οικόπεδα. Οι τιμές ενοικίασης αυξάνονται μαζί με τις τιμές των ακινήτων. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ο πληθωρισμός αυξάνεται και το κόστος κατασκευής αυξάνεται, γεγονός που αυξάνει την τιμή πώλησης του ακινήτου.

Δ. Κύκλος κορεσμού της αγοράς. Οι πωλήσεις ακινήτων αυξάνονται με αργούς ρυθμούς και τελικά μειώνονται. Υπάρχει πλεόνασμα ετοίμων δομικών προϊόντων και δυναμικότητας. Τα επίπεδα απασχόλησης αρχίζουν να μειώνονται και η κατασκευαστική δραστηριότητα σταδιακά σταματά. Η καλύτερη στιγμή για να προσθέσετε ακίνητο είναι κατά τη διάρκεια του κύκλου απόκτησης ή της περιόδου νέας κατασκευής.

Για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας της αγοράς ακινήτων, είναι απαραίτητο να εξεταστεί λεπτομερέστερα ο κύκλος ζωής ενός αντικειμένου και να καθοριστούν τα κύρια κρίσιμα σημεία στο χρόνο, οι συνδυασμοί των οποίων θα επηρεάσουν τη διάρκεια του κύκλου και τη δυναμική των αλλαγών κόστος και αποτελέσματα.

Κύκλος ζωής ενός ακινήτου

Η αξιολόγηση της λειτουργικής αποδοτικότητας οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου ακίνητης περιουσίας (κατασκευασμένο ή ανακαινισμένο) περιλαμβάνει την εξέταση του σε όλο τον κύκλο ζωής του. Ο κύκλος ζωής ενός αντικειμένου από τη στιγμή της μελέτης σκοπιμότητας έως τη στιγμή της φυσικής ή ηθικής γήρανσης μπορεί να χωριστεί σε τρεις περιόδους:

1 Κατασκευή (προεπενδυτικές και επενδυτικές φάσεις).

2 Λειτουργία μέχρι την πλήρη απόσβεση (επιχειρηματική φάση του έργου).

3Λειτουργία με μετέπειτα εξέλιξη των αποτελεσμάτων για την επένδυση (καινοτομία, κλείσιμο της εγκατάστασης).

Η πρώτη περίοδος καθορίζει σε μεγάλο βαθμό την αποτελεσματικότητα της λειτουργίας του αντικειμένου. Αυτό το στάδιο είναι ιδιαίτερα πολύπλοκο, αποτελείται από πολυάριθμα στοιχεία, και συγκεκριμένα: ανάλυση των συνθηκών για την υλοποίηση του αρχικού σχεδίου, ανάπτυξη μιας ιδέας έργου, αξιολόγηση της βιωσιμότητάς του, επιλογή και έγκριση της θέσης της εγκατάστασης, περιβαλλοντική αιτιολόγηση, εξετάσεις, εκπόνηση μελέτης σκοπιμότητας, λήψη άδειας κατασκευής, δημιουργία προσωρινής κατασκευαστικής υποδομής, δημιουργία ή ανακαίνιση εγκατάστασης, θέση σε λειτουργία της. Η δεύτερη περίοδος περιλαμβάνει ανάπτυξη χωρητικότητας, λειτουργία της εγκατάστασης με σταθερές παραμέτρους της χωρητικότητας σχεδιασμού της. Λαμβάνοντας υπόψη τη φύση της καμπύλης που αντανακλά τη μεταβολή με την πάροδο του χρόνου στα χαρακτηριστικά κόστους της κατασκευής και λειτουργίας της εγκατάστασης. Με τον προσδιορισμό της σχέσης μεταξύ των διαφόρων φάσεων, είναι δυνατό να επιτευχθεί η συγκριτική αποτελεσματικότητα των περιόδων του κύκλου ζωής ενός ακινήτου και να αναλυθούν το κόστος και τα αποτελέσματα των δραστηριοτήτων του αναδόχου και του πελάτη.

Στο τρίτο στάδιο του κύκλου ζωής του αντικειμένου, ξεκινά η περίοδος μετέπειτα ανάπτυξης της επένδυσης. Θεωρητικά, η τρίτη περίοδος θα μπορούσε να διαρκέσει αρκετά. Ένας περιορισμός στη σκοπιμότητα λειτουργίας ενός αντικειμένου είναι το πρόσθετο κόστος της εξάλειψης της φυσικής και ηθικής φθοράς.

Διάρκεια των φάσεων του κύκλου ζωής των ακινήτων (δημόσιος/ιδιωτικός τομέας):

Κτίρια κατοικιών– (Εννοιολογική φάση 1-4/0,5-2) (Φάση σύμβασης και λεπτομερής μελέτη 1-3/0,5 - 4) (Κατασκευή 1-4/0,5-1,5)

Βιομηχανικές εγκαταστάσεις- (Εννοιολογική φάση 1-4/0.5-6) ​​(Φάση σύμβασης και λεπτομερής μελέτη 1-3/0.5-2.5) (Κατασκευή 1.5-2.5/0.5-2)

Εμπορικά κτίρια- (Εννοιολογική φάση 0,5-3/1-10)) (Φάση σύμβασης και λεπτομερής μελέτη 0,5-2/1-4) (Κατασκευή 0,5-1,5/0,5-2)

Η διάρκεια του έργου εξαρτάται γενικά από τον τύπο της κατασκευής. Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται στην εννοιολογική φάση του έργου προκειμένου να επιτευχθεί η μέγιστη απόδοση από τα επενδυμένα κεφάλαια στο μέλλον.

Παράγοντες στη δυναμική της αξίας χρήσης των ακινήτων

Χωρίς εξαίρεση, όλα τα υλικά αντικείμενα υπάρχουν στο χρόνο και στο χώρο. Κατά συνέπεια, είναι δυνατόν να χαρακτηριστεί επαρκώς οποιοδήποτε αντικείμενο μόνο λαμβάνοντας υπόψη τις χωροχρονικές παραμέτρους στις οποίες βρίσκεται και τις επιπτώσεις που ασκούνται σε αυτό. Είναι επίσης απαραίτητο να ληφθεί υπόψη ότι αν και ο χρόνος και ο χώρος είναι υποχρεωτικές προϋποθέσεις για την ύπαρξη ακίνητης περιουσίας, δεν μπορούν να θεωρηθούν ισοδύναμες κατηγορίες: χώρος (αν το θεωρήσουμε όχι σε αφηρημένο-λογικό επίπεδο, αλλά στις ιδιαιτερότητες του φυσικού -χαρακτηριστικά υλικού που έχουν πεπερασμένη ποσοτική διάσταση) η ίδια αλλάζει στο χρόνο. Αυτό είναι άμεση συνέπεια της ανθρώπινης δραστηριότητας, με αποτέλεσμα ο φυσικός χώρος να μεταμορφώνεται συνεχώς με αυξανόμενη ένταση. Ένα από τα χαρακτηριστικά γνωρίσματα που είναι εγγενή στην ύπαρξη στο χρόνο (εξίσου που σχετίζεται με τις συνεχείς διαδικασίες και τα υλικά αντικείμενα) είναι η κυκλικότητα, δηλαδή η περιοδική ανανέωση στο χρόνο. Ταυτόχρονα, συνυπάρχουν πολλοί κύκλοι που είναι διαφορετικοί ως προς το περιεχόμενό τους, συσχετίζονται κατά κάποιο τρόπο, υποταγμένοι μεταξύ τους. Οι αρχικοί είναι φυσικοί κύκλοι που έχουν άμεση ή έμμεση επιρροή σε όλους τους άλλους, αλλά δεν υπόκεινται οι ίδιοι σε τέτοια επιρροή: ένα άτομο μπορεί να επηρεάσει ενεργά τη φύση με ποικίλες μορφές όσο του αρέσει, αλλά δεν είναι στη δύναμή του να ακυρώσετε ή να αλλάξετε την αλλαγή των εποχών ή τη μέρα και τη νύχτα.

Επομένως, είναι φυσικό η ανθρώπινη δραστηριότητα (συμπεριλαμβανομένης της οικονομικής), η οποία διεξάγεται πάντα σε φυσικές συνθήκες, να επηρεάζεται από αυτούς τους κύκλους και μερικές φορές να υπόκειται σε αυτούς. Αυτό εκδηλώνεται πιο ξεκάθαρα στη γεωργία και εν μέρει στις κατασκευές, όπου ολόκληρη η παραγωγική διαδικασία «συντονίζεται» στις διακυμάνσεις των φυσικών και κλιματικών συνθηκών και τα αποτελέσματα της εργασίας εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από αυτές τις συνθήκες.

Ταυτόχρονα, για τον κυρίαρχο αριθμό συγκεκριμένων τύπων δραστηριοτήτων, οι οικονομικοί κύκλοι είναι καθοριστικοί. Η ίδια η ύπαρξη, το περιεχόμενο και η δυναμική τέτοιων κύκλων καθορίζονται από τους εσωτερικούς νόμους ανάπτυξης του οικονομικού συστήματος (οι φυσικοί κύκλοι έχουν μόνο διορθωτικό αποτέλεσμα με τη μορφή εποχιακών διακυμάνσεων στην κατάσταση της αγοράς). Οι οικονομικοί κύκλοι νοούνται ως περιοδικές διακυμάνσεις στην ένταση της αναπαραγωγής των οικονομικών αγαθών (συμπεριλαμβανομένων των σταδίων παραγωγής, ανταλλαγής, διανομής και κατανάλωσης) Το κύριο χαρακτηριστικό του οικονομικού κύκλου είναι ο ρυθμός οικονομικής ανάπτυξης.

ΕΙΣΙΤΗΡΙΟ 44 Κατασκευαστικοί περιορισμοί στη διαδικασία ανάπτυξης αστικού χώρου. ???????(Μπαράνοβα)

45. Η διαδικασία της αναπαραγωγής στον τομέα των ακινήτων (Trukhina)

Η αναπαραγωγή είναι μια συνεχής διαδικασία ανανέωσης των παγίων στοιχείων και αποτροπής της πρόωρης φθοράς τους. Στην ακίνητη περιουσία, αυτό είναι η κατασκευή.Η ουσία της έννοιας της διαχείρισης ακινήτων έγκειται στην απόκτηση του μεγαλύτερου αποτελέσματος από τη διαχείριση των ενεργειών των ανθρώπων που υλοποιούν το έργο. ΜΕ οικονομικόςαπόψεις, κατασκευή- ο κλάδος της υλικοτεχνικής παραγωγής στον οποίο δημιουργούνται πάγια στοιχεία για παραγωγικούς και μη: έτοιμα προς χρήση κτίρια, κατασκευές και τα συγκροτήματά τους. Η κατασκευή αναφέρεται στη διαδικασία κατασκευής ή δημιουργίας εγκαταστάσεων υποδομής. Τα κύρια στάδια αυτής της διαδικασίας είναι η απόκτηση γης, ο σχεδιασμός, η έγκριση του έργου από τις αρχές, η πραγματική διαδικασία κατασκευής ενός κτιρίου ή κατασκευής και η θέση σε λειτουργία της εγκατάστασης. Κατά κανόνα, η εργασία εκτελείται από μια ομάδα ειδικών από μια κατασκευαστική ή μηχανική εταιρεία υπό την ηγεσία ενός διαχειριστή έργου και ελέγχεται από εκπροσώπους μηχανικών τεχνικής επίβλεψης και ανάπτυξης (μηχανικός σχεδιασμού ή αρχιτέκτονας έργου).

Οι επαγγελματίες που εμπλέκονται στην ανάπτυξη και υλοποίηση κατασκευαστικών έργων πρέπει να δημιουργήσουν αποτελεσματικούς μηχανισμούς για τον προγραμματισμό, τον προϋπολογισμό, τη ροή εγγράφων, την έγκαιρη παράδοση δομικών υλικών, την επιμελητεία, την ασφάλεια στο χώρο εργασίας κ.λπ. Επιπλέον, πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τις περιβαλλοντικές συνέπειες της εργασίας τους και δημιουργούν ελάχιστη προσωρινή ταλαιπωρία για το κοινό κατά το στάδιο κατασκευής της εγκατάστασης.

Εισιτήριο 46. Φάσεις επενδυτικού έργου στον τομέα των ακινήτων. (Γιανιόγλου)

Επενδυτικός κύκλος – η χρονική περίοδος μεταξύ της έναρξης της επένδυσης και της στιγμής που το ακίνητο τίθεται σε λειτουργία.

Διενεργείται ανάλυση βιωσιμότητας έργου πριν από την παρουσίαση του έργου στους επενδυτές για να καθοριστεί εάν το έργο αξίζει περαιτέρω επένδυση χρόνου και χρήματος και ποιες πηγές υπάρχουν για την κάλυψη όλων των δαπανών και τη δημιουργία κανονικών κερδών.

Υπάρχουν 3 φάσεις του κύκλου ζωής ενός επενδυτικού σχεδίου, οι οποίες αποτελούνται από στάδια και φάσεις:

1. Προεπενδυτική φάση(μελέτη σκοπιμότητας):

1.1 Προεπενδυτικές μελέτες και προκαταρκτικός σχεδιασμός έργου

· Κατάλογος πιθανών επενδυτών.

· πληροφορίες για το έργο - στόχους, ανάλυση συνθηκών κ.λπ.

1.2.Ευκαιρίες αγοράς: ανάλυση αγοράς, δυναμική τιμών, προσφορά και ζήτηση κ.λπ.

1.3. Υλικοί και εργατικοί πόροι:

· υλικές μορφές παραγωγής (ποιότητα, διαθεσιμότητα πόρων).

· Προσδιορισμός της ανάγκης για εργατικούς πόρους.

1.4 Επιλογή και έγκριση της θέσης της εγκατάστασης (ανάλυση τοποθεσίας, περιβάλλοντος, τελική επιλογή εργοταξίου).

1.5.Χρηματοοικονομική ανάλυση και αξιολόγηση επενδύσεων (ανάλυση κινδύνου, κόστος, ανάπτυξη χρηματοοικονομικού σχεδίου).

1.6.Ανάπτυξη αγοράς και τεχνικού σχεδίου υλοποίησης έργου (παρακολούθηση υλοποίησης της δανειακής σύμβασης).

2. Επενδυτική φάση:

2.1 Στάδιο γενικού σχεδιασμού, ανάπτυξη τεκμηρίωσης σχεδιασμού και εκτίμησης (ανάπτυξη, συντονισμός και έγκριση μελέτης σκοπιμότητας, λήψη άδειας κατασκευής).

2.2.Διενέργεια διαγωνισμών και σύναψη συμβάσεων (κατάρτιση πρότασης σύμβασης, σύμβαση).

2.3 Στάδιο υλοποίησης και ολοκλήρωσης του έργου (κατασκευή):

· Δομή σχεδιασμού και διαχείρισης ποιότητας.

· υλοποίηση και παράδοση του αντικειμένου.

3. Επιχειρηματική φάση:

3.1 Το έργο του προγραμματιστή για τη διαχείριση της τελικής ιδιοκτησίας (παραγγελία και τοποθέτηση εξοπλισμού, επίπλων).

3.2. Εργασία του ιδιοκτήτη στη διαχείριση ακινήτων:

· Διαδικασία διαχείρισης ακινήτων.

· Συντήρηση ακινήτων.

3.4 Διαχείριση ακινήτων από την πλευρά του χρήστη (έλεγχος χρήσης χώρων, οργανωτική και τεχνική υποστήριξη κ.λπ.).

Η υλοποίηση των επενδυτικών στόχων περιλαμβάνει τη διαμόρφωση επενδυτικών σχεδίων που παρέχουν στους επενδυτές και σε άλλους συμμετέχοντες στο έργο τις απαραίτητες πληροφορίες για τη λήψη μιας επενδυτικής απόφασης.

Η έννοια του επενδυτικού σχεδίου ερμηνεύεται με δύο τρόπους:

1. ως δραστηριότητα (εκδήλωση) που περιλαμβάνει την υλοποίηση ενός συνόλου ενεργειών που διασφαλίζουν την επίτευξη ορισμένων στόχων.

2. ως σύστημα που περιλαμβάνει ένα ορισμένο σύνολο οργανωτικών, νομικών, διακανονιστικών και οικονομικών εγγράφων που είναι απαραίτητα για την πραγματοποίηση οποιωνδήποτε ενεργειών ή την περιγραφή αυτών των ενεργειών.

Υπάρχουν διάφορες ταξινομήσεις επενδυτικών σχεδίων. Ανάλογα με τα χαρακτηριστικά στα οποία βασίζεται η ταξινόμηση, διακρίνονται οι ακόλουθοι τύποι επενδυτικών σχεδίων.

Με στάσηο ένας στον άλλον:

· ανεξάρτητοςεπιτρέποντας την ταυτόχρονη και χωριστή υλοποίηση και τα χαρακτηριστικά της εφαρμογής τους δεν επηρεάζουν το ένα το άλλο·

· αλληλοαποκλειστικάεκείνοι. δεν επιτρέπει την ταυτόχρονη υλοποίηση. Στην πράξη, τέτοια έργα συχνά επιτελούν την ίδια λειτουργία. Από το σύνολο των εναλλακτικών έργων, μόνο ένα μπορεί να υλοποιηθεί.

· συμπληρωματικόςη εφαρμογή των οποίων μπορεί να γίνει μόνο από κοινού.

Με το χρόνο υλοποίησης(δημιουργία και λειτουργία):

· βραχυπρόθεσμα (έως 3 χρόνια).

· Μεσοπρόθεσμα (3-5 χρόνια)

· μακροπρόθεσμα (πάνω από 5 χρόνια).

Με κλίμακα(τις περισσότερες φορές η κλίμακα του έργου καθορίζεται από το μέγεθος της επένδυσης):

· μικρά έργα, η δράση της οποίας περιορίζεται στο πλαίσιο μιας μικρής εταιρείας που υλοποιεί το έργο. Βασικά, αντιπροσωπεύουν σχέδια για επέκταση της παραγωγής και αύξηση της γκάμα των προϊόντων. Διακρίνονται από σχετικά σύντομους χρόνους υλοποίησης.

· μεσαία έργα- Πρόκειται τις περισσότερες φορές για έργα ανακατασκευής και τεχνικού επανεξοπλισμού υφιστάμενων παραγωγικών εγκαταστάσεων. Υλοποιούνται σταδιακά, για μεμονωμένες παραγωγές, σύμφωνα με τα προκαθορισμένα χρονοδιαγράμματα για την παραλαβή όλων των τύπων πόρων.

· μεγάλα έργα- έργα μεγάλων επιχειρήσεων, τα οποία βασίζονται σε μια προοδευτική «νέα ιδέα» παραγωγής προϊόντων που είναι απαραίτητα για την κάλυψη της ζήτησης στην εγχώρια και ξένη αγορά.

· μεγάλα έργα- πρόκειται για στοχευμένα επενδυτικά προγράμματα που περιέχουν πολλά αλληλένδετα τελικά έργα. Τέτοια προγράμματα μπορεί να είναι διεθνή, κρατικά και περιφερειακά.

Σύμφωνα με την κύρια Συγκεντρώνω:

· εμπορικά έργα, του οποίου ο κύριος στόχος είναι το κέρδος.

· κοινωνικά έργαπροσανατολισμένη, για παράδειγμα, στην επίλυση προβλημάτων ανεργίας στην περιοχή, στη μείωση των επιπέδων εγκληματικότητας κ.λπ.

· περιβαλλοντικά έργα, βάση του οποίου είναι η βελτίωση του περιβάλλοντος διαβίωσης·

· άλλα

Ανάλογα με τον βαθμό επιρροής των αποτελεσμάτων του επενδυτικού σχεδίου σε εσωτερικές ή εξωτερικές αγορές χρηματοοικονομικών, υλικών προϊόντων και υπηρεσιών, εργασίας, καθώς και περιβαλλοντικές και κοινωνικές συνθήκες:

· παγκόσμια έργα, η εφαρμογή των οποίων επηρεάζει σημαντικά την οικονομική, κοινωνική ή περιβαλλοντική κατάσταση στη Γη.

· εθνικά οικονομικά έργα, η εφαρμογή των οποίων επηρεάζει σημαντικά την οικονομική, κοινωνική ή περιβαλλοντική κατάσταση στη χώρα και η αξιολόγησή τους μπορεί να περιοριστεί στο να ληφθεί υπόψη μόνο αυτή η επίπτωση·

· έργα μεγάλης κλίμακας, η εφαρμογή των οποίων επηρεάζει σημαντικά την οικονομική, κοινωνική ή περιβαλλοντική κατάσταση σε μια συγκεκριμένη χώρα.

· τοπικά έργα, η εφαρμογή του οποίου δεν έχει σημαντικό αντίκτυπο στην οικονομική, κοινωνική ή περιβαλλοντική κατάσταση σε ορισμένες περιοχές και (ή) πόλεις, στο επίπεδο και τη δομή των τιμών στις αγορές εμπορευμάτων.

Ένα χαρακτηριστικό της επενδυτικής διαδικασίας είναι η συσχέτισή της με την αβεβαιότητα, ο βαθμός της οποίας μπορεί να ποικίλλει σημαντικά, επομένως, ανάλογα με το ύψος του κινδύνου, τα επενδυτικά έργα χωρίζονται ως εξής:

· αξιόπιστα έργα, που χαρακτηρίζεται από υψηλή πιθανότητα επίτευξης εγγυημένων αποτελεσμάτων (για παράδειγμα, έργα που εκτελούνται με κρατικές παραγγελίες).

· επικίνδυνα έργα, τα οποία χαρακτηρίζονται από υψηλό βαθμό αβεβαιότητας τόσο για το κόστος όσο και για τα αποτελέσματα (για παράδειγμα, έργα που σχετίζονται με τη δημιουργία νέων βιομηχανιών και τεχνολογιών).

Στην πράξη, αυτή η ταξινόμηση δεν είναι εξαντλητική και επιτρέπει περισσότερες λεπτομέρειες.

Ωστόσο, η ανάπτυξη οποιουδήποτε επενδυτικού σχεδίου - από την αρχική ιδέα έως τη λειτουργία - μπορεί να παρουσιαστεί ως ένας κύκλος που αποτελείται από τρεις φάσεις: προεπένδυση, επένδυση και λειτουργική (ή παραγωγή). Η συνολική διάρκεια των τριών φάσεων αποτελεί τον κύκλο ζωής (διάρκεια ζωής) του επενδυτικού σχεδίου.

Χαρακτηριστικά και ταξινόμηση εμπορικών ακινήτων.

Ταξινόμηση ακινήτων.

Η ΕΝΝΟΙΑ ΚΑΙ Η ΟΥΣΙΑ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ.

Σύμφωνα με το πρώτο μέρος της παραγράφου 1 του άρθρου. 130 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας), τα ακίνητα περιλαμβάνουν οικόπεδα, οικόπεδα υπεδάφους, απομονωμένα υδάτινα σώματα και οτιδήποτε είναι σταθερά συνδεδεμένο με τη γη, δηλαδή αντικείμενα των οποίων η μετακίνηση χωρίς δυσανάλογη ζημιά ο σκοπός τους είναι αδύνατος, συμπεριλαμβανομένων των δασών, των πολυετών φυτειών, των κτιρίων, των κατασκευών.

Στην παγκόσμια πρακτική, η ακίνητη περιουσία νοείται ως ένα οικόπεδο και οτιδήποτε βρίσκεται κάτω από αυτό με προβολή στο κέντρο της γης και ό,τι βρίσκεται πάνω από αυτό, που εκτείνεται στο άπειρο, συμπεριλαμβανομένων των μόνιμων αντικειμένων που συνδέονται με αυτό από τη φύση ή τον άνθρωπο. , καθώς και δικαιώματα σε αυτά τα αντικείμενα .

Η έννοια της ακίνητης περιουσίας στην παγκόσμια πρακτική μπορεί να παρουσιαστεί με τη μορφή πέντε μπλοκ, τέσσερα από τα οποία αντικατοπτρίζουν τη φυσική σύνθεση και το πέμπτο - νομικό περιεχόμενο:

1) γη

2) αντικείμενα πάνω από την επιφάνεια της τοποθεσίας

3) ιδιοκτησία κάτω από την επιφάνεια της τοποθεσίας, συμπεριλαμβανομένων των ορυκτών

4) εναέριος χώρος

5) ένα σύνολο δικαιωμάτων σε ακίνητα

Κάθε ακίνητο αντικείμενο και όλα μαζί έχουν σημαντικά (γενικά) χαρακτηριστικά που τους επιτρέπουν να διακρίνονται από τα κινητά πράγματα και συγκεκριμένα χαρακτηριστικά που χαρακτηρίζουν τα χαρακτηριστικά αντικειμένων σε ομοιογενείς ομάδες, τα οποία παρουσιάζονται στον Πίνακα 1.2.

Πίνακας 1.2 - Κύρια χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας

Σημάδια	Περιεχόμενα (κατάσταση)
Βασικό (γενικό)
Βαθμός κινητικότητας	Απόλυτη ακινησία, μη κίνηση στο χώρο χωρίς συμβιβασμούς στη λειτουργικότητα
Σύνδεση με τη γη	Ισχυρή φυσική και νομική
Μορφή λειτουργίας	Φυσικό υλικό και κόστος
Κατάσταση της μορφής καταναλωτή κατά τη χρήση	Δεν καταναλώνεται, διατηρεί τη φυσική του μορφή σε όλη τη διάρκεια ζωής του
Διάρκεια του κυκλώματος	Επαναχρησιμοποιήσιμο και η γη είναι ατελείωτη όταν χρησιμοποιείται σωστά
Μια μέθοδος μεταφοράς αξίας στην παραγωγική διαδικασία ή απώλειας καταναλωτικών ιδιοτήτων	Σταδιακά καθώς η φθορά συσσωρεύεται και οι χρεώσεις απόσβεσης συσσωρεύονται
Κοινωνική σημασία	Η χρήση ενός αντικειμένου συχνά επηρεάζει τα συμφέροντα πολλών πολιτών και άλλων ιδιοκτητών, των οποίων τα συμφέροντα προστατεύονται από το κράτος
Είδος (ιδιωτικό)
Τεχνικά και τεχνολογικά χαρακτηριστικά	Καθορίζονται από συγκεκριμένους ιδιωτικούς δείκτες ανάλογα με το είδος της ακίνητης περιουσίας και τη σκοπιμότητα επέκτασης ειδικού καθεστώτος χρήσης σε άλλα ακίνητα. Αδιάρρηκτη ενότητα με λειτουργικότητα

Οι κύριες θεμελιώδεις ιδιότητες της ακίνητης περιουσίας είναι η ακινησία και η υλικότητα, ή μη αναλώσιμα, στα οποία βασίζονται όλα τα άλλα γενικά και ειδικά χαρακτηριστικά του. Οι όροι «ακίνητα», «ακίνητα πράγματα», «ακίνητα» μπορούν να χρησιμοποιηθούν ανάλογα με το πλαίσιο για να αντικατοπτρίζουν οικονομικές, νομικές ή φυσικές σχέσεις. Σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, τα ακίνητα μπορούν να ταξινομηθούν ως εξής: Οικόπεδα. Υπεδάφια εκτάσεις Ξεχωριστά υδάτινα σώματα. δάση. Πολυετείς φυτεύσεις. Τεχνητές κατασκευές άρρηκτα συνδεδεμένες με τη γη. Επιχειρήσεις. Άλλα ακίνητα που ταξινομούνται από το νόμο ως ακίνητα και υπόκεινται σε κρατική εγγραφή.

Τα ακίνητα μπορούν να ταξινομηθούν:

1. Φυσικά (φυσικά) αντικείμενα - γη, δασικές και πολυετείς φυτεύσεις, απομονωμένα υδατικά συστήματα και υπεδάφια. Αυτά τα ακίνητα ονομάζονται επίσης «ακίνητα εκ φύσεως».

2. Τεχνητά αντικείμενα (κτίρια):

α) ακίνητα κατοικιών - ένα χαμηλό κτίριο (έως τρεις ορόφους), ένα πολυώροφο κτίριο (από 4 έως 9 ορόφους), ένα πολυώροφο κτίριο (από 10 έως 20 ορόφους), ένα πολυώροφο κτίριο ( πάνω από 20 ορόφους). Μια κατοικία μπορεί επίσης να είναι μια συγκυριαρχία, ένα τμήμα (είσοδος), ένας όροφος σε μια είσοδο, ένα διαμέρισμα, ένα δωμάτιο, μια εξοχική κατοικία.

β) εμπορικά ακίνητα - γραφεία, εστιατόρια, καταστήματα, ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα γκαράζ, αποθήκες, κτίρια και κατασκευές, επιχειρήσεις ως συγκρότημα ακινήτων.

γ) δημόσια (ειδικά) κτίρια και κατασκευές:

Ιατρική και υγειονομική περίθαλψη (νοσοκομεία, κλινικές, γηροκομεία και οίκοι παιδιών, σανατόρια, αθλητικά συγκροτήματα κ.λπ.)

Εκπαιδευτικά (νηπιαγωγεία και βρεφονηπιακοί σταθμοί, σχολεία, κολέγια, τεχνικές σχολές, ινστιτούτα, παιδικά κέντρα τέχνης κ.λπ.).

Πολιτιστικά και εκπαιδευτικά (μουσεία, εκθεσιακά συγκροτήματα, πολιτιστικά πάρκα και αναψυχή, πολιτιστικά κέντρα και θέατρα, τσίρκο, πλανητάρια, ζωολογικοί κήποι, βοτανικοί κήποι κ.λπ.)

Ειδικά κτίρια και δομές - διοικητικές (αστυνομία, δικαστήριο, εισαγγελία, αρχές), μνημεία, κτίρια μνημείων, σιδηροδρομικοί σταθμοί, λιμάνια κ.λπ.

δ) μηχανολογικές κατασκευές - κατασκευές αποκατάστασης και αποχέτευσης, ολοκληρωμένη μηχανολογική προετοιμασία γης προς ανάπτυξη.

Τα τεχνητά αντικείμενα ονομάζονται «ακίνητα βάσει νόμου», αλλά αυτή η κατηγορία ακινήτων βασίζεται σε «ακίνητα εκ φύσεως». Τα τεχνητά αντικείμενα μπορούν να κατασκευαστούν πλήρως και έτοιμα για λειτουργία, μπορεί να απαιτούν ανακατασκευή ή μεγάλες επισκευές και επίσης να αναφέρονται σε ημιτελή κατασκευαστικά έργα (ημιτελή). Ο όρος «ημιτελής» αναφέρεται σε αντικείμενα για τα οποία δεν έχουν συνταχθεί με τον προβλεπόμενο τρόπο έγγραφα αποδοχής του αντικειμένου σε λειτουργία. Τα αντικείμενα ημιτελούς κατασκευής μπορούν να χωριστούν σε δύο ομάδες: αντικείμενα στα οποία βρίσκονται σε εξέλιξη εργασίες και αντικείμενα όπου η εργασία έχει σταματήσει για τον ένα ή τον άλλο λόγο. Σύμφωνα με την ισχύουσα διαδικασία, υπάρχουν δύο τύποι παύσης εργασιών σε μια τοποθεσία: συντήρηση και πλήρης παύση κατασκευής. Η απόφαση για τον τερματισμό της κατασκευής λαμβάνεται από τον κύριο του έργου.

Τα οικόπεδα μπορούν να είναι διαιρετά και αδιαίρετα. Ένα οικόπεδο ονομάζεται διαιρετό όταν μπορεί να χωριστεί σε μέρη και να σχηματίσει ανεξάρτητα οικόπεδα με άδεια για την προβλεπόμενη χρήση.

Σε σχέση με τα οικιστικά ακίνητα είναι δυνατές αρκετές τυπολογικές κατασκευές. Για παράδειγμα, ανάλογα με τη διάρκεια και τη φύση χρήσης του περιβλήματος:

Η κύρια κατοικία είναι τόπος μόνιμης κατοικίας.

Δευτερεύουσα στέγαση - προαστιακή κατοικία που χρησιμοποιείται για περιορισμένο χρονικό διάστημα.

Τριτοβάθμια στέγαση - προορίζεται για βραχυπρόθεσμη διαμονή (ξενοδοχεία, μοτέλ, κ.λπ.).

Σε σχέση με τις συνθήκες των μεγάλων πόλεων, συνηθίζεται να διακρίνουμε τα ακόλουθα τυπολογικά χαρακτηριστικά: Ελίτ στέγαση. Ανώτερη στέγαση. Τυπική στέγαση. Κατοικίες χαμηλής ποιότητας καταναλωτών

Υπάρχει επίσης μια ταξινόμηση των οικιστικών ακινήτων ανάλογα με το υλικό που χρησιμοποιείται για τους εξωτερικούς τοίχους του κτιρίου: σπίτια με τοίχους από τούβλα. σπίτια πάνελ? μονολιθικά σπίτια? ξύλινα σπίτια? σπίτια μικτού τύπου.

Σύμφωνα με τον Asaulov A.N. Τα ακίνητα μπορούν επίσης να ταξινομηθούν κατά κατάσταση. Ανάλογα με τη φυσική τους κατάσταση, διακρίνουν: οικόπεδα; κτίρια, κατασκευές, κατασκευές. κτίριο.

Μια πιο λεπτομερής ταξινόμηση του αποθέματος ακίνητων περιουσιών ανά σκοπό περιέχει τον ακόλουθο κατάλογο τύπων και υποτύπων αντικειμένων:

α) οικόπεδα σε πόλεις, κωμοπόλεις και άλλες κατοικημένες περιοχές:

Για στέγαση (κατοικία),

Για επιχειρήσεις του κλάδου της βιομηχανίας, των μεταφορών, των υπηρεσιών,

Για γεωργικές και αμυντικές επιχειρήσεις (μη οικιστική περιοχή),

Για πάρκα και χώρους πρασίνου, υδάτινα σώματα (χώροι αναψυχής),

Για υποδομές μηχανικής και μεταφορών (περιοχή γενικής χρήσης)

β) οικόπεδα εκτός οικισμών (διαοικιστικά εδάφη):

Για χρήση στην εξοχή και στον κήπο,

Για οικιστική ανάπτυξη,

Βιομηχανικοί και άλλοι ειδικοί σκοπούς (βιομηχανία, μεταφορές, ενέργεια, άμυνα κ.λπ.),

Αγροτικούς σκοπούς,

Περιβαλλοντικούς, φυσικούς, υγειονομικούς, ψυχαγωγικούς, ιστορικούς και πολιτιστικούς σκοπούς,

Δασικό Ταμείο, Ταμείο Υδάτων,

Υπεδάφια εκτάσεις,

Εφεδρικές εκτάσεις, ο σκοπός των οποίων δεν έχει καθοριστεί

2) στέγαση (οικιστικά κτίρια και εγκαταστάσεις):

Πολυκατοικίες κατοικιών, διαμερίσματα σε αυτές και άλλοι χώροι για μόνιμη κατοικία (σε εξοχικές κατοικίες, ξενοδοχεία, νοσοκομεία, σχολεία κ.λπ.)

Ατομικά και χαμηλά κτίρια κατοικιών δύο έως τεσσάρων οικογενειών (παλιά κτίρια και σπίτια παραδοσιακού τύπου - νοικοκυριά και νέοι τύποι - εξοχικά, αρχοντικά)

3) εμπορικά ακίνητα:

Κτίρια γραφείων και διοικητικοί χώροι γραφείων

Ξενοδοχεία, μοτέλ, εξοχικές κατοικίες

Καταστήματα, εμπορικά κέντρα

Εστιατόρια, καφετέριες και άλλα καταστήματα εστίασης

Σημεία εξυπηρέτησης καταναλωτών

4) Βιομηχανικά ακίνητα:

Εγκαταστάσεις, κτίρια και κατασκευές εργοστασίων και εργοστασίων για παραγωγικούς σκοπούς

Γέφυρες, αγωγοί, δρόμοι, φράγματα και άλλες κατασκευές μηχανικής, χώροι στάθμευσης, γκαράζ

Αποθήκες, αποθηκευτικοί χώροι

5) ακίνητα για κοινωνικούς και πολιτιστικούς σκοπούς:

Κυβερνητικά και διοικητικά κτίρια

Πολιτιστικές, ψυχαγωγικές, εκπαιδευτικές, αθλητικές εγκαταστάσεις

Θρησκευτικά αντικείμενα.

Ανάλογα με τον τύπο ιδιοκτησίας, τα ακίνητα χωρίζονται σε:

Ιδιωτικός – ιδιοκτησία πολιτών και νομικών προσώπων που έχουν δημιουργηθεί ως ιδιώτες

Πολιτεία - ομοσπονδιακή ιδιοκτησία, ιδιοκτησία ομοσπονδιακών υποκειμένων

Δημοτική – δημοτική ιδιοκτησία

Δημόσιο – ιδιοκτησία δημοσίων ενώσεων

Συλλογική (μικτή) – από κοινού ή από κοινού ιδιοκτησία διαφόρων περιουσιακών οντοτήτων (ιδιωτική, κρατική, δημοτική, δημόσια).

Σύμφωνα με το νομικό τους καθεστώς, τα ακίνητα διακρίνονται, ανάλογα με το είδος, σε αυτά που χρησιμοποιεί ο ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής, ιδιωτικοποιούνται, αποκτώνται με αγοραπωλησία, κληρονομιά, δώρο κ.λπ.

Ρύζι. 1.1 Γενική κατάταξη των ακινήτων

Τα εμπορικά ακίνητα στη Ρωσία άρχισαν να διαμορφώνονται μόνο με την έναρξη της ιδιωτικοποίησης των επιχειρήσεων. Ο τομέας των εμπορικών ακινήτων είναι πολύ μικρότερος από τον τομέα των κατοικιών και επομένως υπάρχουν αντίστοιχα λιγότερες συναλλαγές, αν και τα εμπορικά ακίνητα είναι τα πιο ελκυστικά σε όλο τον κόσμο. Σημειωτέον ότι στον τομέα αυτό η κυρίαρχη μορφή συναλλαγών είναι το ενοίκιο.

Τα εμπορικά ακίνητα μπορούν να χωριστούν σε εισοδηματικά - εμπορικά ακίνητα τα ίδια και δημιουργώντας προϋποθέσεις για την εξόρυξή τους - βιομηχανικά (βιομηχανικά) ακίνητα.

Τα ακίνητα που παράγουν εισόδημα περιλαμβάνουν:

1. Χώροι γραφείου. Κατά την ταξινόμηση των χώρων γραφείων σε κάθε περιφέρεια ή δήμο, λαμβάνονται υπόψη διάφοροι παράγοντες βάσει των οποίων οι χώροι ανήκουν στη μία ή την άλλη κατηγορία. Αυτό μπορεί να είναι η τοποθεσία, η ποιότητα του κτιρίου (επίπεδο φινιρίσματος, κατάσταση πρόσοψης, κεντρική είσοδος, διαθεσιμότητα ανελκυστήρων), ποιότητα διαχείρισης (εταιρεία διαχείρισης, διαθεσιμότητα πρόσθετων υπηρεσιών για ενοικιαστές) κ.λπ.

2. Ξενοδοχεία. Τα ξενοδοχειακά έργα στη Ρωσική Ομοσπονδία σήμερα είναι οι πιο περίπλοκοι τύποι επενδύσεων σε κερδοφόρα ακίνητα. Η κατασκευή νέων ή η ανακατασκευή παλαιών ξενοδοχείων υψηλότερης κατηγορίας, ο εξοπλισμός και τα λειτουργικά τους έξοδα θεωρούνται μάλλον επικίνδυνη επένδυση, γιατί το κόστος τέτοιων έργων είναι αρκετές φορές υψηλότερο από το κόστος κατασκευής μοντέρνων εμπορικών συγκροτημάτων ή κέντρων γραφείων. Επιπλέον, τα ξενοδοχεία πέντε αστέρων έχουν πολύ μεγάλες περιόδους απόσβεσης, επομένως η ρωσική αγορά ακινήτων που παράγει εισόδημα στρέφεται προς ξενοδοχεία με χαμηλά τιμολόγια και χαμηλότερες επενδύσεις κεφαλαίου.

Μέχρι σήμερα, για παράδειγμα, το ξενοδοχειακό συγκρότημα της Αγίας Πετρούπολης παρουσιάζει μεγάλη ποικιλία και περιλαμβάνει περισσότερα από 100 αντικείμενα διαφόρων κατηγοριών με 27 χιλιάδες κλίνες. Τα περισσότερα από αυτά τα ξενοδοχεία είναι μικρά. Λίγο πολύ αξιοσημείωτα περιλαμβάνουν 30 ξενοδοχεία, τα οποία αντιπροσωπεύουν το 55% του συνολικού αριθμού των ξενοδοχειακών κλινών στην πόλη. Τα μεγάλα ξενοδοχεία μεσαίου επιπέδου περιλαμβάνουν: Pribaltiyskaya, Pulkovskaya, Μόσχα, Αγία Πετρούπολη. Δεν υπάρχουν αρκετά ξενοδοχεία μεσαίου επιπέδου στην Αγία Πετρούπολη. Τα ξενοδοχεία πέντε αστέρων περιλαμβάνουν: Grand Hotel Europe και Nevsky Palace. Η απόδοση της επένδυσης στην κατασκευή ξενοδοχείων είναι: για ξενοδοχεία τριών αστέρων - 8 χρόνια. σύμφωνα με τα πέντε αστέρια - όχι λιγότερο από 13 - 15 χρόνια.

Αυτά και άλλα γνωστά ξενοδοχεία με καλή τοποθεσία διαθέτουν καφετέριες, εστιατόρια και μπαρ, εξοπλισμένους χώρους αναψυχής, καζίνο κ.λπ. Λιγότερο δημοφιλή, μικρότερα ξενοδοχεία που βρίσκονται σε λιγότερο αριστοκρατικές περιοχές τείνουν να παρέχουν καταλύματα και υπηρεσίες υψηλότερης ποιότητας και έχουν τη δική τους πελατεία.

3. Χώροι στάθμευσης (χώροι στάθμευσης) ως εμπορικά ακίνητα πρακτικά δεν αναπτύσσονται στη χώρα, αν και υπάρχουν προοπτικές. Άλλωστε για κάθε χίλιους κατοίκους, σύμφωνα με τα πρότυπα, απαιτούνται περίπου 150 θέσεις πάρκου.

Επί του παρόντος, λιγότερο από το 60% του στόλου επιβατηγών αυτοκινήτων διαθέτει μόνιμους αποθηκευτικούς χώρους, εκ των οποίων μόνο το 2% βρίσκεται σε υπόγεια γκαράζ, αν και η ανάγκη για αυτούς είναι πολύ μεγάλη. Λόγω του υψηλού κόστους μιας θέσης στάθμευσης (4-6 χιλιάδες δολάρια ΗΠΑ και στο κέντρο της πόλης οι τιμές φτάνουν τις 10-12 χιλιάδες δολάρια), δεν υπάρχει μαζική κατασκευή χώρων στάθμευσης. Με βάση έναν μαζικό πελάτη, το κόστος μιας θέσης στάθμευσης θα πρέπει να κυμαίνεται από 2 - 3 χιλιάδες δολάρια ΗΠΑ, δηλ. ανέρχονται περίπου στο 30% του κόστους του αυτοκινήτου. Λάβετε υπόψη ότι αυτή τη στιγμή είναι εξαιρετικά δύσκολο να καταχωρίσετε εκ νέου ένα γκαράζ, επειδή... Το κρατικό όργανο «City Bureau of Real Estate Registration» (GU RBR) δεν ασχολείται με την εγγραφή γκαράζ. Για την επίλυση αυτού του προβλήματος, είναι απαραίτητο να δημιουργηθεί ένα ενοποιημένο σύστημα για την καταχώριση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας για γκαράζ διαφόρων τύπων.

4. Καταστήματα και εμπορικά συγκροτήματα. Όπως έχει δείξει η εμπειρία των μεγάλων ευρωπαϊκών πόλεων, καλές συνθήκες για την τοποθεσία των πολυλειτουργικών εμπορικών κέντρων (MTC) είναι: η διασταύρωση μεγάλων αυτοκινητοδρόμων, η κοντινή απόσταση από σταθμούς του μετρό και στάσεις επίγειων μεταφορών. Τις περισσότερες φορές, τέτοια κέντρα αποδεικνύεται ότι βρίσκονται σε περιοχές «κοιτώνων» ή έξω από την πόλη, στην πραγματικότητα, σε ένα κενό οικόπεδο, κοντά σε έναν μεγάλο αυτοκινητόδρομο. Στις ΗΠΑ, τα ITC ("MALL"), κατά κανόνα, βρίσκονται έξω από την πόλη, κάτι που μπορεί να εξηγηθεί από έναν ορισμένο αριθμό οχημάτων κατά κεφαλήν, τον πληθυσμό των πόλεων και άλλους παράγοντες. Αυτές οι διαφορές συνεπώς επηρεάζουν τις απαιτήσεις τόσο σε το στάδιο διαμόρφωσης της συνολικής επιχειρηματικής στρατηγικής ITC -σχεδιασμός, σχεδιασμός και προώθηση, καθώς και κατά την κατασκευή και λειτουργία ενός εμπορικού κέντρου. Για παράδειγμα, ο αριθμός των χώρων στάθμευσης, η διαθεσιμότητα και οι παράμετροι των χώρων αναψυχής και ψυχαγωγίας, σχετικά νοικοκυριό υπηρεσίες κ.λπ. θα είναι διαφορετικά.

Οι παράγοντες που καθορίζουν την επιτυχία περιλαμβάνουν:

Σωστά επιλεγμένη τοποθεσία.

Κατάρτιση μιας λειτουργικής λύσης και συσσώρευσης - τις ανάγκες των πιθανών επισκεπτών.

Μια σωστά συνταγμένη πρόβλεψη για την ανάπτυξη της περιοχής που γειτνιάζει με την τοποθεσία ανάπτυξης (για 5-10 χρόνια).

Η γενική ατμόσφαιρα του ITC, η οποία επιτυγχάνεται κατά τη διαδικασία σχεδιασμού και ανάπτυξης σχεδιασμού.

Καλά σχεδιασμένη επιλογή ενοικιαστών.

Η σωστή εταιρεία διαχείρισης.

Για εμπορικά συγκροτήματα, εκτός από τους αναφερόμενους παράγοντες, είναι ιδιαίτερα απαραίτητο να παρέχονται υπηρεσίες στους ενοικιαστές του (για παράδειγμα, συνεχής καθαρισμός της περιοχής, υπηρεσία επισκευής ζυγαριών, 24ωρη ασφάλεια, συμπίεση χαρτονιού κ.λπ.).

Δεν πρέπει να θεωρηθεί ότι η ανάπτυξη πολυλειτουργικών εμπορικών κέντρων είναι δυτική εφεύρεση. Είναι γνωστό ότι η θεωρούμενη παράδοση της ανάπτυξης μεγάλων χώρων λιανικής, στοές, αυλές, όπου «κάθε» επισκέπτης μπορούσε να αγοράσει ό,τι θέλει η καρδιά του, σύμφωνα με τις ανάγκες και το εισόδημα, όπου μπορούσε κανείς να έρθει «να κοιτάξει τους άλλους και να δείξει από τον εαυτό του», εξαφανίζονται ρίζες στο παρελθόν.

Οι περιοχές της χώρας βρίσκονται σε διαφορετικές οικονομικές συνθήκες και αναπτύσσονται σύμφωνα με τους δικούς τους περίπλοκους νόμους, επομένως στη σύγχρονη Ρωσία η διαδικασία εμφάνισης νέων ή εκσυγχρονισμού παλαιών εμπορικών κέντρων είναι ετερογενής. Η Μόσχα πρωτοστατεί σε αυτή τη διαδικασία ως παγκόσμια μητρόπολη, που βρίσκεται σε σύγκριση με άλλες ρωσικές πόλεις στο πιο ευνοημένο επενδυτικό καθεστώς.

Τα προβλήματα που προκαλούν έλλειψη ρευστοποιήσιμων και πολλά υποσχόμενων για επενδύσεις ακινήτων λιανικής στις περισσότερες ρωσικές πόλεις είναι παρόμοια και συνδέονται, πρώτα απ 'όλα, με τη δομή του μη οικιστικού αποθέματος που εμφανίστηκε κατά την προ της μεταρρύθμισης περίοδο:

Ένα μικρό μερίδιο των μη οικιστικών χώρων διατίθεται για κερδοφόρα επιχειρηματικότητα, σημαντικό μέρος της οποίας καταλαμβάνεται από διάφορους οργανισμούς.

Η μη ικανοποιητική θέση πολλών αντικειμένων που είναι λειτουργικά κατάλληλα για εμπορική χρήση δεν επιτρέπει την ανάπτυξή τους.

Στις μεγάλες βιομηχανικές πόλεις, η δομή του μη οικιστικού αποθέματος έχει υπερβολικά υψηλό μερίδιο βιομηχανικής ακίνητης περιουσίας, η επαναχρησιμοποίηση των οποίων απαιτεί σημαντικές επενδύσεις και είναι συχνά δύσκολη λόγω ασαφούς νομικού καθεστώτος.

Το μεγαλύτερο μέρος του μη οικιστικού αποθέματος είναι σε μη ικανοποιητική τεχνική κατάσταση.

Στις περισσότερες πόλεις, η επενδυτική δραστηριότητα συγκεντρώνεται κυρίως στο κέντρο της πόλης.

Αυτή τη στιγμή, τα καταστήματα με εμβαδόν 100 - 200 τετραγωνικών μέτρων έχουν τη μεγαλύτερη ζήτηση. μ., τότε, με φθίνουσα σειρά - λιγότερο από 100 τ. μ. και στην περιοχή των 200 - 400 τ. μ. Εκτάσεις άνω των 500 τ.μ. m είναι λιγότερο σε ζήτηση. Μεταξύ των βασικών απαιτήσεων των ενοικιαστών είναι οι βιτρίνες και ο χώρος στάθμευσης.

5. Τα βιομηχανικά (βιομηχανικά) ακίνητα στη Ρωσία βρίσκονται στο αρχικό στάδιο ανάπτυξης, αν και πρόσφατα ο ιδιοκτήτης έχει καθοριστεί για το μεγαλύτερο μέρος των αντικειμένων ιδιωτικοποίησης. Πριν από την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής, είναι απαραίτητο να διεξαχθεί μια ολοκληρωμένη ανάλυση των εγγράφων τίτλου για να διασφαλιστεί ότι τα δικαιώματα του πωλητή στο προτεινόμενο αντικείμενο είναι αδιαμφισβήτητα, η δυνατότητα νομικής αποξένωσης και τα δικαιώματα του νέου ιδιοκτήτη να χρησιμοποιήσει αυτό το αντικείμενο για τον προορισμό του σκοπός. Καθώς αναπτύσσεται η διαδικασία σχηματισμού πραγματικού ιδιοκτήτη, ο όγκος των συναλλαγών σε αυτόν τον τομέα θα αυξάνεται. Αλλά αυτή είναι η μία πλευρά του ζητήματος. Από την άλλη, σχεδόν σε κάθε πόλη της χώρας μπορείτε να δείτε άδεια κτίρια εργοστασίων και εργοστασίων 5 - 8 ορόφων με ερειπωμένα και (ή) δίκτυα κοινής ωφέλειας που έχουν ερειπωθεί και σπασμένα τζάμια. Στέκονται και δεν βρίσκουν αποτελεσματικό ιδιοκτήτη. Υπάρχουν διάφοροι λόγοι:

Βιομηχανική ανάπτυξη 60 - 80 χρόνια. δεν ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις των σύγχρονων τεχνολογιών και η ανοικοδόμηση απαιτεί μεγάλες επενδύσεις κεφαλαίου.

Επί του παρόντος, ο κύριος καταναλωτής βιομηχανικών ακινήτων είναι μικρές επιχειρήσεις που απαιτούν ακίνητα αντικείμενα συγκεκριμένης ιδιαιτερότητας για την ανάπτυξή τους: υψηλή ισχύς, παρουσία σιδηροδρομικών δρόμων πρόσβασης, μονοώροφα και κατά προτίμηση ανεξάρτητα κτίρια με αυτόνομες επικοινωνίες.

Κατά κανόνα, οι απαιτήσεις των πιθανών ενοικιαστών είναι υπερβολικές και δεν ανταποκρίνονται στις προτεινόμενες βιομηχανικές εγκαταστάσεις.

Ιδιοκτήτες βιομηχανικών ακινήτων προσφέρουν στην αγορά ακίνητα που είναι σε κακή κατάσταση, και ταυτόχρονα ορίζουν φουσκωμένες τιμές.

Λίγο πολύ πλήρεις και ακριβείς πληροφορίες για τα βιομηχανικά ακίνητα, το νομικό καθεστώς, το μέγεθος, την κατάστασή τους κ.λπ. απών.

Όλα αυτά δίνουν στην αγορά των βιομηχανικών ακινήτων έναν αυθόρμητο και απρόβλεπτο χαρακτήρα.

Τα κτίρια γραφείων μπορούν να ανήκουν σε διαφορετικές κατηγορίες. Η ανάθεση σε μια ή την άλλη τάξη εξαρτάται από μια σειρά κριτηρίων:

1. Υψηλής ποιότητας φινιρίσματα προτύπων, σύγχρονα συστήματα μηχανικής κτιρίων συμπεριλαμβανομένου του BMS (Building Management System).

2. Επαγγελματική διαχείριση κτιρίου.

3. Καλή τοποθεσία του κτιρίου εντός των ορίων της περιοχής γραφείων, εύκολη πρόσβαση και συγκοινωνιακές συνδέσεις.

4. Σύστημα κλιματισμού: τουλάχιστον δύο σωλήνων ή ισοδύναμο.

5. Ψευδοροφές.

6. Ύψος από το δάπεδο μέχρι την ψευδοροφή κατά μέσο όρο 2,7 m.

7. Αποτελεσματική ανοιχτή κάτοψη (κατασκευή με φέρουσες κολώνες).

8. Κουτί τριών τμημάτων για καλώδια ηλεκτρικών, τηλεφώνου και υπολογιστών, ή υπερυψωμένο πάτωμα (ή δυνατότητα τοποθέτησης).

9. Σύγχρονα, υψηλής ποιότητας παράθυρα, η ορθολογική τους διάταξη.

10. Σύγχρονοι ανελκυστήρες υψηλής ταχύτητας με περίοδο αναμονής που δεν υπερβαίνει τα 30 δευτερόλεπτα.

11. Υπόγειος χώρος στάθμευσης.

12. Υλικά υψηλής ποιότητας που χρησιμοποιούνται στη διακόσμηση κοινόχρηστων χώρων.

13. Η αναλογία των χώρων στάθμευσης (ισόγειο και υπόγειο) είναι τουλάχιστον 1 θέση ανά 100 τ.μ. μ. ενοικιαζόμενη περιοχή του κτιρίου.

14. Συντελεστής απώλειας (αναλογία χρησιμοποιημένου και μισθωμένου χώρου) όχι περισσότερο από 12%.

15. Πάροχος τηλεπικοινωνιακών υπηρεσιών υψηλής ποιότητας στο κτίριο.

16. Δύο ανεξάρτητα τροφοδοτικά ή ένα αδιάλειπτο τροφοδοτικό. (η ισχύς τροφοδοσίας για τα δίκτυα χαμηλής τάσης του ενοικιαστή πρέπει να είναι τουλάχιστον 50 W ανά 1 τ.μ. χρησιμοποιήσιμης επιφάνειας + 20 W που διατίθενται επιπλέον για φωτισμό).

17. Επιτρεπόμενο φορτίο σε ενδοδαπέδια οροφές: 400-450 kg ανά 1 τ.μ.

18. Σύγχρονα συστήματα ασφαλείας και έλεγχος πρόσβασης στο κτίριο.

19. Καφετέρια/καντίνα για υπαλλήλους και άλλες ανέσεις.

20. Το βάθος του δαπέδου από παράθυρο σε παράθυρο δεν είναι μεγαλύτερο από 18-20 μέτρα.

Ένα κτίριο γραφείων κατηγορίας Α πρέπει να πληροί ή να υπερβαίνει τουλάχιστον 16 από τα 20 τυπικά κριτήρια και ένα κτίριο γραφείων κατηγορίας Β πρέπει να πληροί τουλάχιστον 10 από τα 20 καθορισμένα κριτήρια. Ένα κτίριο γραφείων κατηγορίας Γ πληροί λιγότερα από 8 από τα 20 κριτήρια που δίνονται.

Κύκλος ζωής- αυτή είναι μια πλήρης ακολουθία διαδικασιών ύπαρξης ακίνητης περιουσίας από την έναρξη λειτουργίας (από τη δημιουργία) έως τον τερματισμό.

Στη θεωρία και την πράξη, υπάρχουν πέντε τύποι κύκλων:

Ø κύκλος ζωής μιας επιχείρησης ως συγκρότημα ακινήτων.

Ø κύκλος ζωής ενός τύπου επιχείρησης.

Ø επιχειρηματικός κύκλος.

Ø κύκλος ζωής του ακινήτου (προϊόντος) ως φυσικής
αντικείμενο;

Ø κατά προσέγγιση κύκλος ζωής της ακίνητης περιουσίας ως ιδιοκτησίας.

Ορισμένοι λόγιοι οικονομολόγοι πιστεύουν ότι η ακίνητη περιουσία ως εμπόρευμα είναι ένα είδος «ζωντανού οργανισμού», που αναπτύσσεται, όπως είναι γνωστό, με την ακόλουθη σειρά: σχέδιο - γέννηση - ωριμότητα - γήρανση και θάνατος. Κατ' αναλογία, διακρίνονται τα ακόλουθα στάδια του κύκλου ζωής ενός ακινήτου:

Ø προεπενδυτικό (αρχικό) στάδιο του έργου (σύλληψη, σχεδιασμός, σχεδιασμός κ.λπ.),

Ø στάδιο υλοποίησης του έργου (κατασκευή, εγκατάσταση εξοπλισμού),

Ø στάδιο λειτουργίας της εγκατάστασης (φάση κυκλοφορίας στην αγορά, ανάπτυξη, ωριμότητα, κορεσμός)

Ø στάδιο εκκαθάρισης (παρακμή).

Με τη βοήθεια της θεωρίας του κύκλου ζωής, είναι δυνατή η μερική πρόβλεψη της κατάστασης, αλλά όχι στην περίπτωση κατάρτισης ενός μοντέλου πρόβλεψης, καθώς στην περίπτωση αυτή η επιχείρηση μπορεί να χάσει την υποστήριξη μάρκετινγκ.

Η αξιολόγηση της λειτουργικής αποδοτικότητας οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου ακίνητης περιουσίας (κατασκευασμένο ή ανακαινισμένο) περιλαμβάνει την εξέταση του σε όλο τον κύκλο ζωής του. Ο κύκλος ζωής ενός αντικειμένου από τη στιγμή της μελέτης σκοπιμότητας έως τη στιγμή της φυσικής ή ηθικής γήρανσης μπορεί να χωριστεί σε τρεις περιόδους:

I. Κατασκευές (προεπενδυτικές και επενδυτικές φάσεις).

II. Λειτουργία μέχρι την πλήρη απόσβεση (επιχειρηματική φάση του έργου).

III. ΙΙΙ. Λειτουργία με μετέπειτα ανάπτυξη αποτελεσμάτων για την επένδυση (καινοτομία, κλείσιμο της εγκατάστασης).

Στο Σχ. 2.1. Ο κύκλος ζωής μιας ιδιοκτησίας αναπαρίσταται σχηματικά.

Ρύζι. 2.1. Στάδια του κύκλου ζωής ενός ακινήτου

Η πρώτη περίοδος καθορίζει σε μεγάλο βαθμό την αποτελεσματικότητα της λειτουργίας του αντικειμένου. Αυτό το στάδιο είναι ιδιαίτερα πολύπλοκο, αποτελείται από πολυάριθμα στοιχεία, και συγκεκριμένα: ανάλυση των συνθηκών για την υλοποίηση του αρχικού σχεδίου, ανάπτυξη μιας ιδέας έργου, αξιολόγηση της βιωσιμότητάς του, επιλογή και έγκριση της θέσης της εγκατάστασης, περιβαλλοντική αιτιολόγηση, εξετάσεις, εκπόνηση μελέτης σκοπιμότητας, λήψη άδειας κατασκευής, δημιουργία προσωρινής κατασκευαστικής υποδομής, δημιουργία ή ανακαίνιση εγκατάστασης, θέση σε λειτουργία της.

Η δεύτερη περίοδος περιλαμβάνει ανάπτυξη χωρητικότητας, λειτουργία της εγκατάστασης με σταθερές παραμέτρους της χωρητικότητας σχεδιασμού της. Λαμβάνοντας υπόψη τη φύση της καμπύλης ΟΑ, A 2 A 3 A 4, αντανακλώντας τη μεταβολή με την πάροδο του χρόνου στα χαρακτηριστικά κόστους της κατασκευής και λειτουργίας του αντικειμένου, βλέπουμε ότι στο πρώτο στάδιο του κύκλου ζωής, η καμπύλη ΟΑ πέφτει και αντιστοιχεί στο κόστος του επενδυτή για τη δημιουργία ή την ενημέρωση του ακινήτου. Το σημείο Α αντιστοιχεί στο συνολικό όγκο της επένδυσης. Δεδομένου ότι η πιο σημαντική αρχή της αναπαραγωγής ενός αντικειμένου στη δυναμική είναι η ακεραιότητα του κύκλου και η ανάπτυξή του με την πάροδο του χρόνου, όλα τα είδη κόστους και αποτελεσμάτων σχεδιάζονται κατά μήκος του άξονα t. Για την ανάλυση του κύκλου ζωής ενός αντικειμένου, θα πρέπει να χρησιμοποιηθούν διάφορες τιμές φάσης, οι οποίες χαρακτηρίζουν τα χρονικά διαστήματα για την εκδήλωση κρίσιμων σημείων από δύο τιμές κύκλου ζωής. Ένα τέτοιο βασικό σημείο θεωρείται ο χρόνος θέσης του αντικειμένου σε λειτουργία Α, σε σχέση με αυτό καθορίζονται οι ακόλουθες φάσεις: t t - προετοιμασία και κατασκευή του αντικειμένου, t 2 - ανάπτυξη χωρητικότητας (περίοδος απόσβεσης), t 3 - έναρξη του κέρδους (επίτευξη του προγραμματισμένου επιπέδου κόστους, απόδοση της επένδυσης κατά την περίοδο ανάπτυξης), t 4 – η αρχή της ηθικής και φυσικής φθοράς του αντικειμένου. Ιδιαίτερα σημαντικές είναι οι φάσεις που χαρακτηρίζουν τον χρόνο δημιουργίας (ενημέρωσης) ενός αντικειμένου και τη διάρκεια ζωής του κατά την περίοδο λειτουργίας του. Με τον προσδιορισμό της σχέσης μεταξύ των διαφόρων φάσεων, είναι δυνατό να επιτευχθεί η συγκριτική αποτελεσματικότητα των περιόδων του κύκλου ζωής ενός ακινήτου και να αναλυθούν το κόστος και τα αποτελέσματα των δραστηριοτήτων του αναδόχου και του πελάτη. Στο τρίτο στάδιο του κύκλου ζωής του αντικειμένου A 2, A 4, ξεκινά μια περίοδος μετέπειτα ανάπτυξης για επένδυση.

Θεωρητικά, η τρίτη περίοδος θα μπορούσε να διαρκέσει αρκετά. Ένας περιορισμός στη σκοπιμότητα λειτουργίας ενός αντικειμένου είναι το πρόσθετο κόστος της εξάλειψης της φυσικής και ηθικής φθοράς.

Ο Πίνακας 2.1 δείχνει τη διάρκεια της πρώτης περιόδου του κύκλου ζωής διαφόρων τύπων έργων.

Εισαγωγή

Το πρόβλημα της αποτελεσματικής ανάπτυξης ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των καθηκόντων διαχείρισης, χρηματοδότησης και εκπαίδευσης προσωπικού, είναι ένα πιεστικό θέμα τόσο σήμερα όσο και μακροπρόθεσμα. Αυτή η συνάφεια καθορίζεται άμεσα από την ουσία της ακίνητης περιουσίας και τον ρόλο της στην εθνική οικονομία. Τα κύρια χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας μπορούν να παρουσιαστούν ως εξής:

Τα ακίνητα αποτελούν τη λειτουργική βάση του εθνικού πλούτου και το σημαντικότερο στοιχείο της πολιτιστικής και ιστορικής κληρονομιάς.

Η αγορά ακινήτων είναι ένα είδος γεννήτριας της οικονομικής ανάπτυξης της χώρας.

Η ακίνητη περιουσία επιτελεί ζωτική κοινωνική λειτουργία, καθώς διασφαλίζει την ικανοποίηση των βασικών αναγκών όλων ανεξαιρέτως των μελών της κοινωνίας.

Από αυτό προκύπτει ότι η ακίνητη περιουσία αποτελεί ειδικό αντικείμενο κύκλου εργασιών, ιδιοκτησίας και διαχείρισης της αγοράς.

Η κατανόηση της ακίνητης περιουσίας ως θεμέλιο του εθνικού πλούτου μπορεί να εντοπιστεί εδώ και πολλούς αιώνες.

Καθώς αναπτύχθηκε το οικονομικό σύστημα της αγοράς, οι επείγουσες ανάγκες για την επίλυση προβλημάτων που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία απαιτούσαν μεγάλης κλίμακας εκπαίδευση ειδικών. Φυσικό επακόλουθο ήταν η ίδρυση ενός ινστιτούτου για την εκπαίδευση επιθεωρητών στο Λονδίνο το 1868. Το 1881 του απονεμήθηκε ο τίτλος του βασιλικού και έκτοτε ονομάζεται Βασιλικό Ίδρυμα Ορκωτών Τοπογράφων. Οι επιθεωρητές εκτελούν τα καθήκοντα συλλογής, παροχής και επεξεργασίας πληροφοριών για ακίνητα, πολεοδομικό σχεδιασμό, προετοιμασία και υλοποίηση αναπτυξιακών έργων, αξιολόγηση και διαχείριση ακινήτων, επισκευή, ανακατασκευή και εκσυγχρονισμό κτιρίων, επιθεώρηση κατασκευής και συμμετέχουν στην πώληση και ενοικίαση επαγγελματικών ακινήτων.

Ένα ακίνητο και, επιπλέον, το σύνολο τους είναι ένα σύνθετο σύστημα που επηρεάζεται από διάφορους παράγοντες κατά τη διάρκεια του κύκλου ζωής του. Ο προσδιορισμός του ισοδύναμου κόστους σε αυτή την περίπτωση καθίσταται δυνατός μόνο ως αποτέλεσμα της εφαρμογής μιας συστηματικής προσέγγισης στην ανάλυση ακινήτων. Η έννοια αυτής της προσέγγισης έχει λάβει το όνομα γεωγραφική στην παγκόσμια επιστήμη και πρακτική (από το αγγλικό Survey - γεωγραφική έρευνα, έρευνα, επιθεώρηση).

Σκοπός αυτής της εργασίας είναι να αναλύσει τι συμβαίνει σε μια ιδιοκτησία κατά τη διάρκεια του κύκλου ζωής της.

1. Γενικό πρότυπο λειτουργίας των ακινήτων με την πάροδο του χρόνου

Το γενικό μοτίβο είναι προφανές: οι καταναλωτικές ιδιότητες που χάνονται σταθερά με την πάροδο του χρόνου (και δεν μπορούν να χαθούν, αφού δεν υπάρχουν αιώνια πράγματα) οδηγούν σε μείωση της χρησιμότητας των ακινήτων, δηλ. σε μείωση της αξίας χρήσης του. Αλλαγές παρόμοιες στη φύση με τη δυναμική συμβαίνουν με το ισοδύναμο αξίας, καθώς η αξία χρήσης και το κόστος είναι δύο αναπόσπαστα χαρακτηριστικά κάθε προϊόντος εργασίας. Η μείωση της αξίας, με τη σειρά της, οδηγεί σε αλλαγή της ισοδύναμης αξίας ενός συγκεκριμένου τύπου χρήσης (την τιμή ενός προϊόντος ή το ποσό του συνολικού εισοδήματος) (ονομάζεται «αξία χρήσης»). Έτσι, όλοι οι σύνδεσμοι μιας ενιαίας σχέσης αιτίου-αποτελέσματος: αξία χρήσης -> συνολική αξία -> αξία χρήσης υπόκεινται στο γενικό μοτίβο αλλαγής με την πάροδο του χρόνου. Δεν είναι δύσκολο, ωστόσο, να παρατηρήσουμε ότι τα ουσιαστικά χαρακτηριστικά αυτών των αλλαγών είναι διαφορετικά. Τα καταναλωτικά χαρακτηριστικά ενός ακινήτου ενσωματώνονται στο «φυσικό του σώμα», επομένως, η πραγματική καταναλωτική αξία μπορεί να προσδιοριστεί μόνο μέσω μιας έρευνας, μιας εξέτασης της πραγματικής κατάστασης αυτού του «φυσικού σώματος». Δεν πρέπει επίσης να ξεχνάμε ότι η χρησιμότητα ενός συγκεκριμένου πράγματος δεν είναι ποτέ μια εντελώς αντικειμενική κατηγορία. Διαμορφώνεται αναγκαστικά με τη συμμετοχή των ιδεών του δυνητικού καταναλωτή, δηλ. επηρεάζεται από τις προτιμήσεις των καταναλωτών.

Αν στραφούμε στην ουσιαστική πλευρά της αλλαγής της αξίας, πρέπει αμέσως να σημειώσουμε ότι επηρεάζεται άμεσα από τις συνθήκες αναπαραγωγής - σε διαφορετικές χρονικές περιόδους, η δημιουργία ακινήτων με παρόμοιες καταναλωτικές ιδιότητες απαιτεί όλο και λιγότερη εισροή εργασίας . Ένα ιδιαίτερο χαρακτηριστικό της ακίνητης περιουσίας από αυτή την άποψη είναι ότι ο όγκος της ζωντανής εργασίας παραμένει σημαντικός· η αντικατάσταση της ζωντανής εργασίας με την υλοποιημένη εργασία (δηλαδή, η αντικατάσταση του ανθρώπινου φυσικού κόστους με την εργασία μηχανών και μηχανισμών) συμβαίνει με πιο αργό ρυθμό σε σύγκριση με σε άλλους κλάδους. Ωστόσο, το γενικό πρότυπο παραμένει αμετάβλητο - το κόστος του τελικού ακινήτου μειώνεται σταθερά με την πάροδο του χρόνου. Φυσικά, η πραγματική αξία του κόστους μπορεί να προσδιοριστεί μόνο με τη διεξαγωγή λεπτομερούς ανάλυσης των συνθηκών αναπαραγωγής.

Η διαδικασία αλλαγής της αξίας χρήσης είναι επίσης πολύ μοναδική και συγκεκριμένη. Αν για την ακίνητη περιουσία - ένα αγαθό - στην πραγματικότητα συμπίπτει με τη δυναμική της αξίας, τότε για την ακίνητη περιουσία - ένα προϊόν και την ακίνητη περιουσία - μια πηγή εισοδήματος, αυτό δεν ισχύει. Ο λόγος είναι προφανής: το προϊόν και η πηγή εισοδήματος πραγματοποιούνται στο δικό τους ανεξάρτητο περιβάλλον, δηλαδή στην αντίστοιχη αγορά. Ο προσδιορισμός των παραμέτρων για την εύρεση της αξίας χρήσης περιλαμβάνει επίσης τη διεξαγωγή κατάλληλων εξετάσεων.

Η τοποθεσία έχει επίσης τη δική της ιδιαίτερη δυναμική. Αν και είναι αμετάβλητο για ένα συγκεκριμένο αντικείμενο, αυτό δεν σημαίνει ότι η επίδρασή του στην αξία είναι εξίσου αμετάβλητη. Ένα αντικείμενο υπάρχει πάντα σε ένα χωρικό περιβάλλον, το οποίο αναπτύσσεται με την πάροδο του χρόνου, χάνοντας κάποια χαρακτηριστικά και αποκτώντας άλλα. Το περιεχόμενο και η έκταση αυτών των αλλαγών έχουν τη δική τους σημαντική ιδιαιτερότητα που σχετίζεται με την εξέταση της πόλης στο σύνολό της. Κατά συνέπεια, οι διενεργούμενες εξετάσεις πρέπει να έχουν το δικό τους περιεχόμενο.

Υπάρχει μια άλλη πτυχή της δυναμικής - η δυνατότητα αλλαγής του τύπου χρήσης μιας ιδιοκτησίας σε διαφορετικά στάδια του κύκλου ζωής. Αυτό σημαίνει ότι οι προηγούμενοι παράγοντες επιρροής παύουν να λειτουργούν και εμφανίζονται νέοι. Μπορούμε να πούμε ότι σε αυτή την περίπτωση, η τιμή χρήσης μετακινείται σε άλλη «δυναμική τροχιά» με αλλαγμένες παραμέτρους.

Σε κάθε συγκεκριμένη στιγμή του κύκλου ζωής, η επίδραση των παραγόντων θα είναι πολύ περίπλοκη και διφορούμενη, γεγονός που περιπλέκει σημαντικά τον προσδιορισμό του ισοδύναμου κόστους. Είναι σαφές ότι η δυναμική της καταναλωτικής αξίας θα είναι η πιο ήρεμη. Η δυναμική του εισοδήματος θα είναι πιο ενεργή, και η μεγαλύτερη μεταβλητότητα χαρακτηρίζεται από τα ισοδύναμα αξίας αντικειμένων - αγαθών (δηλαδή, τιμές αγοράς). Ας τονίσουμε για άλλη μια φορά ότι κάθε τύπος αξίας είναι πολυδιάστατος· μπορεί να ποσοτικοποιηθεί μόνο με βάση τον προσδιορισμό ενός μεγάλου αριθμού διαφορετικών εξετάσεων.

Τεχνική ειδικότητα. Αυτή η ομάδα περιλαμβάνει όλους τους τύπους εξετάσεων του «φυσικού σώματος» των ακινήτων. Αποτελούν το σημείο εκκίνησης για τον καθορισμό τυχόν δεικτών κόστους και ως εκ τούτου θα πρέπει να θεωρούνται αυστηρά υποχρεωτικοί. Χωρίς να καθοριστεί η πραγματική χρησιμότητα ενός ακινήτου, δεν μπορεί να προσδιοριστεί άλλο είδος αξίας. Οι τεχνικές εξετάσεις περιλαμβάνουν επίσης εκείνες τις εξετάσεις που σχετίζονται με την ανάλυση των τεχνικών παραμέτρων της αναπαραγωγής αντικειμένων ακινήτων (σύσταση και παραγωγικότητα των μηχανημάτων και μηχανισμών που χρησιμοποιούνται, οι αναλογίες της ζωντανής και ενσωματωμένης εργασίας κ.λπ.).

Οικονομική εμπειρογνωμοσύνη. Αυτά περιλαμβάνουν όλα τα είδη αναλύσεων που σχετίζονται με την εκτίμηση κόστους (νομισματική) των παραγόντων που επηρεάζουν. Αυτά περιλαμβάνουν διακυμάνσεις στις συνθήκες της αγοράς, προσδιορισμό του ύψους του κόστους ανά τύπο αναπαραγωγικών δραστηριοτήτων, παραμέτρους του χρηματοπιστωτικού συστήματος, επίπεδο φορολογίας και όλες τις κατηγορίες, είδη, είδη κινδύνων κ.λπ.

Εξειδίκευση τοποθεσίας. Η ιδιαιτερότητά τους μπορεί να θεωρηθεί σημαντικό μερίδιο των μεθόδων εμπειρογνωμόνων. Η πόλη δεν μπορεί να «μετρηθεί» με ακρίβεια και η ανάγκη για μια τέτοια «μέτρηση» υπάρχει, αφού ούτε ένα ακίνητο δεν υπάρχει εκτός του χωρικού της περιβάλλοντος. Η τεχνογνωσία τοποθεσίας περιλαμβάνει: υποδομές, οικολογία, κρατική ρύθμιση, χωροταξία, τοπογραφία, περιγραφή ορίων κ.λπ.

Εάν ορίσουμε εν συντομία την ουσία όλων των εξετάσεων, τότε αντιπροσωπεύουν τη μία ή την άλλη αξιολόγηση ενός ακινήτου σε ένα συγκεκριμένο σημείο του κύκλου ζωής του. Πρέπει να τονιστεί ιδιαίτερα ότι στην περίπτωση αυτή ο όρος «αξιολόγηση» έχει θεμελιώδη διαφορά από τη διαδεδομένη ερμηνεία, σύμφωνα με την οποία η εκτίμηση νοείται ως ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας. Από την άποψη της οικονομίας της ακίνητης περιουσίας, η αποτίμηση θα πρέπει να νοείται ως ο καθορισμός του επιπέδου της αξίας χρήσης, της συνολικής αξίας ή της αξίας χρήσης σε σύγκριση με τη μέγιστη αξία. Το Vmax εμφανίζεται στην αρχή του κύκλου ζωής και μετά μειώνεται σταθερά. Γενικά, η εξέταση ενός ακινήτου πραγματοποιείται σε μεταγενέστερο χρονικό σημείο σε σχέση με την έναρξη του κύκλου ζωής, πράγμα που σημαίνει ότι σκοπός της εξέτασης είναι να προσδιοριστεί ο βαθμός απώλειας του Vmax, εκτιμώντας το πραγματικό του επίπεδο.

2. Στάδιο διαμόρφωσης προβλήματος με βάση την έννοια του σέρβις

Η τοπογραφία είναι η εφαρμογή μιας συστηματικής προσέγγισης στην ανάπτυξη και διαχείριση ακινήτων. Περιλαμβάνει κάθε είδους σχεδιασμό (γενικό, στρατηγικό και επιχειρησιακό) για τη λειτουργία της ακίνητης περιουσίας, καθώς και δραστηριότητες που σχετίζονται με το πλήρες φάσμα των τεχνικών και οικονομικών εξετάσεων ακινήτων, διασφαλίζοντας το μέγιστο κοινωνικό αποτέλεσμα.

Ιστορικά, η τοπογραφία διαμορφώθηκε για πρώτη φορά στην Αγγλία τον 15ο-16ο αιώνα. και στο αρχικό στάδιο περιελάμβανε τις λειτουργίες ειδικά εξουσιοδοτημένων κυβερνητικών υπαλλήλων για την τοπογραφία, την καταγραφή της ιδιοκτησίας γης και τα δικαιώματα σε αυτούς. Αυτό είναι κατανοητό, αφού την εποχή εκείνη η γη θεωρούνταν ο κύριος πλούτος, η βάση της ζωής και η κύρια πηγή εισοδήματος. Ένας από τους ιδρυτές της οικονομικής επιστήμης, ο W. Petty, το εξέφρασε με υπέροχα λόγια: «Η εργασία είναι ο πατέρας και ενεργός αρχή του πλούτου και η γη είναι η μητέρα της». Η βάση για την ανάπτυξη της αγγλικής οικονομικής σχολής και πρακτικής ήταν θέματα που αφορούσαν τα ακίνητα.

Η παροχή συστηματικής προσέγγισης στην ακίνητη περιουσία, η λεπτομερής ανάλυσή τους και η ανάπτυξη αποτελεσματικών στρατηγικών διαχείρισης είναι ένα πιεστικό έργο για τη Ρωσία, η οποία διαμορφώνει ένα οικονομικό σύστημα της αγοράς. Γι' αυτό η εξέταση θεμάτων οικονομίας ακινήτων σε αυτό το εγχειρίδιο πραγματοποιείται σύμφωνα με την έννοια της τοπογραφίας.

Δεδομένου ότι το κύριο πράγμα στην τοπογραφία είναι μια συστημική προσέγγιση, πρώτα απ 'όλα είναι απαραίτητο να χαρακτηριστεί η τοπογραφία με όρους και κατηγορίες συστημάτων.

Στο εξής, ένα σύστημα νοείται ως ένα διατεταγμένο σύνολο στοιχείων που βρίσκονται σε σχέσεις και συνδέσεις μεταξύ τους, τα οποία σχηματίζουν μια ορισμένη ακεραιότητα, ενότητα. Το πιο σημαντικό χαρακτηριστικό ενός συστήματος είναι η εμφάνισή του, που σημαίνει τη μη αναγωγιμότητα των ιδιοτήτων του συστήματος στις ιδιότητες των συστατικών του στοιχείων (οι δείκτες μεμονωμένων στοιχείων ενός αντικειμένου, κατά κανόνα, δεν αντικατοπτρίζουν τις ιδιότητες που είναι εγγενείς σε το υπό εξέταση αντικείμενο στο σύνολό του). Οι τύποι στοιχείων και συνδέσεων μπορεί να είναι πολύ διαφορετικοί και η επιλογή τους για ανάλυση εξαρτάται από τη διατύπωση του συγκεκριμένου προβλήματος. Ένα σύστημα μπορεί να αποτελείται από διάφορα υποσυστήματα, υποσυστήματα και μπορεί το ίδιο να είναι υποσύστημα ενός άλλου συστήματος. Η σύνθεση των στοιχείων και η σειρά των συνδέσεων μεταξύ τους ονομάζεται δομή του συστήματος. Τα στοιχεία επηρεάζουν τα αντικείμενα χρησιμοποιώντας πόρους (δυναμικό). Από την άποψη της πολυπλοκότητας (τύπος, αριθμός στοιχείων και συνδέσεων) διακρίνονται τα απλά, σύνθετα και υπερσύνθετα συστήματα. Ανάλογα με τον βαθμό προβλεψιμότητας της συμπεριφοράς, τα συστήματα χωρίζονται σε: ντετερμινιστικά (λειτουργικά), όλα τα αποτελέσματα των οποίων οι ενέργειες μπορούν να προσδιοριστούν με ακρίβεια και πιθανοτικά (στοχαστικά), για τα οποία αυτά τα αποτελέσματα μπορούν να προβλεφθούν μόνο εντός των ορίων κάποιας διάγνωσης πιθανών αξίες. Σύμφωνα με αυτή τη διαίρεση, υπάρχουν δύο τύποι συνδέσεων - λειτουργικές (κάθε τιμή ενός χαρακτηριστικού παράγοντα αντιστοιχεί σε μια καλά καθορισμένη μη τυχαία τιμή ενός ενεργού χαρακτηριστικού) και στοχαστική (κάθε τιμή ενός χαρακτηριστικού παράγοντα αντιστοιχεί σε ένα σύνολο τιμές ενός αποτελεσματικού χαρακτηριστικού).

Υπάρχουν αφηρημένα και συγκεκριμένα συστήματα. Ένα αφηρημένο σύστημα είναι ένα σύστημα χωρίς ροές εισόδου και εξόδου (για παράδειγμα, ένα σύστημα επιχειρηματικών στόχων, ένα μαθηματικό σύστημα εξισώσεων κ.λπ.). Ένα συγκεκριμένο σύστημα βασίζεται σε συνδέσεις μεταξύ στοιχείων μέσω διεργασιών (δράσεων) σε ροές εισόδου και εξόδου.

Η κατάσταση του συστήματος καθορίζεται από το σύνολο των καταστάσεων όλων των στοιχείων και των συνδέσεών του και το σύστημα αξιολογείται ανάλογα με τον επιδιωκόμενο σκοπό του από την αξιοπιστία. Για παράδειγμα, για την αξιολόγηση τεχνικών συστημάτων (μηχανές, μηχανισμοί κ.λπ.) χρησιμοποιείται η έννοια της τεχνικής αξιοπιστίας. Όλες οι επιχειρηματικές οντότητες, σύμφωνα με τον προορισμό τους, είναι οικονομικά συστήματα και, κατά συνέπεια, αξιολογούνται από την οικονομική αξιοπιστία. Η οικονομική αξιοπιστία ενός συγκεκριμένου συστήματος σημαίνει την ικανότητά του, με τη βοήθεια παραγωγικών, οργανωτικών, οικονομικών και άλλων αποφάσεων, να επιτύχει το επιθυμητό αποτέλεσμα με δεδομένη πιθανότητα υπό συνθήκες κινδύνου και κάποιας αβεβαιότητας εντός των δεδομένων ορίων της περιοχής αποτελεσματικός συνδυασμός των κύριων παραμέτρων του συστήματος - της κερδοφορίας και της βιωσιμότητάς του.

Εάν θεωρήσουμε το σύστημα ως μια ολοκληρωμένη δομή προσανατολισμένη στον στόχο, τότε η απόκτηση του αποτελέσματος (λειτουργικό αποτέλεσμα) του συστήματος είναι δυνατή μόνο με την αλληλεπίδραση διαφόρων πόρων που είναι απαραίτητοι για την επίλυση των ανατεθέντων εργασιών, συντονισμένων σε χρόνο και χώρο. Η διασφάλιση της αποτελεσματικής αλληλεπίδρασης των πόρων πραγματοποιείται με τη διαχείριση αυτής της διαδικασίας.

Ο στόχος της διαχείρισης ενός συστήματος παραγωγής είναι να εξασφαλίσει μια κατάσταση του συστήματος στην οποία θα επιτυγχάνεται η υψηλότερη δυνατή απόδοση με τις απαιτούμενες παραμέτρους ποιότητας και την απαραίτητη οικονομική αξιοπιστία. Η βάση της διαχείρισης είναι ο προγραμματισμός, κατά τον οποίο δημιουργείται ένα μοντέλο της κατάστασης του συστήματος για την επερχόμενη χρονική περίοδο ή για ολόκληρη την περίοδο του κύκλου ζωής του.

Μεθοδολογία (από την αρχαία ελληνική «μέθοδος» - μέθοδος δράσης και «λόγος» - διδασκαλία, επιστήμη) είναι η μελέτη της δομής, της λογικής οργάνωσης, των μεθόδων και των μέσων δραστηριότητας. Τα πιο σημαντικά σημεία εφαρμογής, πρακτικές εκδηλώσεις της μεθοδολογίας είναι:

διατύπωση του προβλήματος·

κατασκευή του αντικειμένου και του αντικειμένου της έρευνας.

οικοδόμηση μιας επιστημονικής θεωρίας.

ελέγχοντας το αποτέλεσμα που προκύπτει από την άποψη της αλήθειας του, δηλ. συμμόρφωση με το αντικείμενο μελέτης.

Η θεωρία εξυπηρέτησης είναι μια μορφή οργάνωσης της επιστημονικής γνώσης που δίνει μια ολιστική κατανόηση των προτύπων και των υφιστάμενων συνδέσεων στη δημιουργία, χρήση και λειτουργία της ακίνητης περιουσίας σε όλα τα στάδια του κύκλου ζωής.

Η ίδια η ανάπτυξη της έννοιας του Surveying ως συστήματος αποτελεί αντικείμενο μετα-σχεδιασμού, συμπεριλαμβανομένου του γενικού σχεδιασμού στόχων και του σχεδιασμού λειτουργικών στρατηγικών για την ίδρυση και ανάπτυξη ακινήτων. Αυτή η προσέγγιση καθιστά δυνατό τον προσδιορισμό της ιεραρχίας των στοιχείων του συστήματος, του τύπου και του αριθμού των υποσυστημάτων, του περιεχομένου τους, των μόνιμων και προσωρινών σχέσεων. Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να ληφθούν υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και οι δυνατότητες κάθε ακινήτου ξεχωριστά.

Η πολυπλοκότητα των οικονομικών, οργανωτικών και τεχνικών σχέσεων μεταξύ στοιχείων συστημάτων και υποσυστημάτων προκαθορίζει την ανάγκη να ληφθούν υπόψη τα ειδικά χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας κατά τη μελέτη της διαδικασίας λειτουργίας του Τοπογράφου ως συστήματος, και συγκεκριμένα:

Πρώτον, οι ιδιότητες ενός συστήματος δεν είναι ένα απλό άθροισμα των ιδιοτήτων των στοιχείων του· το σύστημα έχει επίσης και άλλες ιδιότητες που προκύπτουν ακριβώς λόγω της παρουσίας σχέσεων μεταξύ των στοιχείων του (νόμος ανάδυσης).

Δεύτερον, η πολυπλοκότητα της διαμόρφωσης και ανάπτυξης της ακίνητης περιουσίας, ως πραγματικά υπάρχον αντικείμενο έρευνας, απαιτεί απλοποίηση, εμφανίζοντας μόνο τα πιο σημαντικά, από την άποψη ενός συγκεκριμένου ερευνητικού έργου, τις ιδιότητες και τις σχέσεις των στοιχείων και του συστήματος ως ένα ολόκληρο;

Τρίτον, η τοπογραφία ως σύστημα δεν μπορεί να λειτουργήσει χωρίς αλληλεπιδράσεις με το εξωτερικό περιβάλλον, γεγονός που έχει πολύ σημαντικό αντίκτυπο στις συνθήκες και τα αποτελέσματα της συγκρότησης και ανάπτυξης της ακίνητης περιουσίας.

Επομένως, η εξυπηρέτηση είναι ένα ανοιχτό σύστημα που βρίσκεται σε συνεχή αλληλεπίδραση με άλλα συστήματα, αποτελώντας υποσύστημα ενός γενικότερου (μακροοικονομικού) συστήματος.

3. Στόχοι, στόχοι και εργαλεία του συστήματος εξυπηρέτησης

χρόνος προγραμματισμού τοπογραφίας ακινήτων

Το σύστημα επηρεάζεται συνεχώς από πολυκατευθυντικές δυνάμεις: από τη μια πλευρά, υπάρχει η επιθυμία του συστήματος για αυτοσυντήρηση, η οποία εκδηλώνεται στο γεγονός ότι οποιοδήποτε οικονομικό σύστημα (για παράδειγμα, μια επιχείρηση) προτιμά να μην αλλάξει τον καθιερωμένο ρυθμό της παραγωγής, για τη διατήρηση της υπάρχουσας γκάμα των εμπορικών προϊόντων για όσο το δυνατόν μεγαλύτερο χρονικό διάστημα κ.λπ., καθώς, αν είναι ίσα τα άλλα πράγματα, αυτό συμβάλλει στη μείωση του κόστους και στη μεγιστοποίηση των κερδών και, επιπλέον, καθιστά τη λειτουργία της επιχείρησης πολύ πιο προβλέψιμη και σταθερός. Ωστόσο, ταυτόχρονα, η επιχείρηση επηρεάζεται από «ενοχλητικούς» παράγοντες που αντικειμενικά ωθούν την επιχείρηση να αλλάξει (αλλαγές στις συνθήκες της αγοράς, εμφάνιση νέων τεχνολογιών κ.λπ.).

Ο πρώτος από αυτούς τους παράγοντες είναι εσωτερικοί· στοχεύουν στη διατήρηση του συστήματος στην υπάρχουσα μορφή του. Ταυτόχρονα, ένα σύστημα του οποίου οι συνδέσεις μεταξύ των στοιχείων του είναι ισχυρότερες και στενότερες (για παράδειγμα, ένα σύστημα μαζικής κατασκευής) έχει μεγαλύτερη ικανότητα αυτοσυντήρησης.

Δεύτερον, οι παράγοντες που επηρεάζουν το σύστημα είναι εξωτερικοί. Προκαλούν αλλαγές, οι οποίες μπορούν να ξεπεραστούν με τη βελτίωση της δομής, την ευελιξία, την αντικατάσταση στοιχείων και την αλλαγή των συνδέσεων μεταξύ τους.

Η σχέση μεταξύ των ιδιοτήτων της ανθεκτικότητας και της μεταβλητότητας σε κάθε σύστημα πρέπει να είναι τέτοια που να διασφαλίζει την πιο αποτελεσματική και βιώσιμη λειτουργία του, διατηρώντας παράλληλα την απαραίτητη οικονομική αξιοπιστία.

Η διαχείριση ορίζεται ως η διαδικασία σχηματισμού βούλησης και υλοποίησης της βούλησης, δηλαδή δεν είναι τίποτα άλλο από μια διαδικασία επίλυσης προβλημάτων για την επίτευξη στόχων. Οι σημαντικότεροι στόχοι της οικονομίας των ακινήτων είναι:

Στόχοι κόστους (νομισματικοί) - αναμενόμενα μελλοντικά οικονομικά αποτελέσματα (κέρδος, αξία κεφαλαίου, κερδοφορία, ταμειακές ροές, διαθεσιμότητα κεφαλαίου κίνησης κ.λπ.).

Καταναλωτικοί στόχοι - επίτευξη ορισμένων υλικών στόχων μέσω της υλοποίησης εργασιών παραγωγής (κατασκευή κατοικιών, ανακατασκευή κτιρίων και κατασκευών, εμπορικά ακίνητα, ακίνητα για προσωρινή κατοικία, κτίρια μικτής χρήσης κ.λπ.).

Οι κοινωνικοί στόχοι είναι η κοινωνική ευθύνη μιας επιχειρηματικής οντότητας προς την κοινωνία (ανάπτυξη ενός έργου και υλοποίησή του σύμφωνα με το κοινωνικό και ιστορικό πλαίσιο της κοινωνίας, καθήκοντα για την προστασία του περιβάλλοντος, του τοπίου και των χαρακτηριστικών σύνθεσης της επικράτειας, χρήση υλικών και δομών λαμβάνοντας υπόψη τα αιτήματα των τοπικών πελατών κ.λπ.

Οι κοστολογικοί και κοινωνικοί στόχοι πραγματοποιούνται μόνο μέσα από καταναλωτικούς στόχους και άλλους στόχους – δράσεις.

Η διαχείριση ακινήτων είναι μια συνεχής και επικοινωνιακή διαδικασία και μπορεί να αναπαρασταθεί ευρέως ως διαδικασία σχεδιασμού με τα ακόλουθα διαδοχικά στάδια:

Ανάλυση και διατύπωση του προβλήματος.

Αναζήτηση εναλλακτικών λύσεων.

Αξιολόγηση και λήψη αποφάσεων (εξέταση απόφασης).

Με στενή έννοια, η διαχείριση μπορεί να παρουσιαστεί ως μια διαδικασία υλοποίησης έργου, συμπεριλαμβανομένων των σταδίων:

Εφαρμογή της επιλεγμένης εναλλακτικής λύσης.

Σχηματισμός και έλεγχος;

Η διαδικασία λειτουργίας με τα στάδια λειτουργίας και ανάπτυξης του ακινήτου.

Ο προγραμματισμός κατέχει κεντρική θέση στη θεωρία της έρευνας και αντιπροσωπεύει μια τακτικά επαναλαμβανόμενη διαδικασία λήψης αποφάσεων στην οποία λαμβάνουν χώρα διάφοροι τύποι δραστηριοτήτων διαχείρισης.

Η υλοποίηση είναι μέρος της διαδικασίας σχεδιασμού, που αποτελείται από τα στάδια ανάπτυξης ενός λεπτομερούς σχεδίου υλοποίησης, την ίδια την υλοποίηση και τον έλεγχο, συμπεριλαμβανομένου ενός συνόλου μέτρων για την ανάλυση πιθανών αποκλίσεων από τους προγραμματισμένους δείκτες.

Η διαχείριση ως δραστηριότητα νοείται ως η διαδικασία επίλυσης προβλημάτων για την επίτευξη στόχων, που εκφράζεται στη λήψη, επεξεργασία και μετάδοση πληροφοριών.

συμπέρασμα

Μετά την ανάλυση αυτής της εργασίας, μπορούμε να καταλήξουμε στο εξής συμπέρασμα: η φύση των αλλαγών (γενική δυναμική) της αξίας χρήσης, του συνολικού κόστους και του κόστους χρήσης καθ' όλη τη διάρκεια του κύκλου ζωής είναι η ίδια, αλλά ο ρυθμός μεταβολής αυτών των δεικτών είναι διαφορετικός. Αυτό εξηγείται από το γεγονός ότι οι ίδιες οι αλλαγές διαμορφώνονται υπό την επίδραση διάφορων παραγόντων που επηρεάζουν, γεγονός που καθιστά τις συγκεκριμένες διαδικασίες αλλαγής ποικίλες στη φύση. Αυτό το συμπέρασμα μπορεί να διατυπωθεί με άλλο τρόπο: η αξία χρήσης, η συνολική αξία και η αξία χρήσης αλλάζουν υπό την επίδραση του ίδιου παράγοντα - χρόνου, αλλά αυτή η επιρροή εκδηλώνεται διαφορετικά για κάθε τύπο αξίας.

Το πρόβλημα της οικονομίας της ακίνητης περιουσίας μπορεί να διατυπωθεί ως μια οικονομική ερμηνεία της επίδρασης όλων των σημαντικών παραγόντων σε ένα ακίνητο σε ένα συγκεκριμένο σημείο του κύκλου ζωής.

Οι δραστηριότητες των επιθεωρητών καλύπτουν όλα τα στάδια και τις μορφές εκδήλωσης του κύκλου ζωής της ακίνητης περιουσίας, δίνοντας μια διασυνδεδεμένη λύση σε όλα τα πρακτικά ζητήματα.

Κατάλογος χρησιμοποιημένης βιβλιογραφίας

Kozhukhar V.M. Εξειδίκευση και διαχείριση περιουσίας. Εισαγωγή στην ειδικότητα. – M., Εκδότης: Dashkov and Co., 2008

Chernyak V.Z. Διαχείριση ακινήτων. – Μ., 2007

Οικονομικά και διαχείριση ακινήτων. – Μ., 2006

Κύκλος ζωής- αυτή είναι μια πλήρης ακολουθία διαδικασιών ύπαρξης ακίνητης περιουσίας από την έναρξη λειτουργίας (από τη δημιουργία) έως τον τερματισμό. Στη θεωρία και την πράξη, διακρίνονται πέντε τύποι κύκλων: επιχείρηση, κύκλος ζωής προϊόντος, είδος επιχείρησης και επιχείρησης ως συγκρότημα ακινήτων, καθώς και ακίνητα ως αντικείμενο ιδιοκτησίας (διαγράμματα 1.14-1.18). Η διάρκεια του κύκλου επηρεάζεται από τις περιόδους παραγωγής, τη φυσική και ηθική φθορά, το κεφάλαιο της εγκατάστασης, τις συνθήκες λειτουργίας, τις συνθήκες της αγοράς και άλλους παράγοντες.

Δεδομένου ότι τα ακίνητα έχουν τριπλή φύση, καθ' όλη τη διάρκεια της ύπαρξής τους υπόκεινται σε φυσικές, οικονομικές και νομικές αλλαγές, αντίστοιχα. Ως αποτέλεσμα, κάθε ακίνητο πράγμα (εκτός από τη γη) περνά από τα ακόλουθα τέσσερα διευρυμένα στάδια του κύκλου ζωής του:

• o σύσταση - κατασκευή, δημιουργία νέας επιχείρησης, απόκτηση (αγορά, παραχώρηση κ.λπ.) οικοπέδου.
• o λειτουργία - λειτουργία και ανάπτυξη (επέκταση, ανασυγκρότηση, αλλαγή δραστηριότητας, αναδιοργάνωση κ.λπ.)
• o αλλαγή, ίσως περισσότερες από μία φορές, ιδιοκτήτη, ιδιοκτήτη ή χρήστη.
• o παύση ύπαρξης - κατεδάφιση, εκκαθάριση, φυσική καταστροφή.

Το πρώτο, το τρίτο και το τέταρτο στάδιο του κύκλου ζωής της ακίνητης περιουσίας ως προϊόντος προβλέπουν επίσης κρατική καταχώριση του γεγονότος δημιουργίας ή εκκαθάρισης του αντικειμένου, καθώς και αλλαγή ιδιοκτήτη.

Κύκλος ζωής εμπορικών ακινήτων ιδιοκτησία, ιδιοκτησίααπό την άποψη ενός σημερινού ιδιοκτήτη, ο οποίος κάνει το δικό του υποκειμενικό ταξίδι με το αντικείμενο από την αγορά, ας πούμε, στην πώληση ή την ανταλλαγή, μπορεί να επαναληφθεί πολλές φορές, κάθε φορά με έναν νέο ιδιοκτήτη, μέχρι το τέλος της οικονομικής ή φυσικής ζωή του αντικειμένου.

Αλλαγή ιδιοκτητών συγκροτημάτων ιδιοκτησίας επιχειρήσεων στη διαδικασία μεταρρυθμίσεων που πραγματοποιήθηκαν στη Ρωσία, ιδιωτικοποίηση, πτώχευση, μεταβίβαση ελέγχου συμμετοχής από χέρι σε χέρι

Σχέδιο 1.14.

συνοδεύεται από σημαντικές και ενίοτε καταστροφικές αλλαγές στην οργάνωση, τη διαχείριση, την τεχνολογία και τα ίδια τα βασικά μέσα παραγωγής.

Για τα αντικείμενα – ιστορικά μνημεία έχει μεγαλύτερη σημασία η φυσική διάρκεια ζωής και όχι η αλλαγή ιδιοκτήτη, ιδιοκτησίας

Σχέδιο 1.15.

ca και του χρήστη, αφού προστατεύονται από το κράτος. Η χρήση αντικειμένων παγκόσμιας και εθνικής σημασίας επιτρέπεται χωρίς να παραβιάζονται οι πολιτιστικές και ιστορικές τους λειτουργίες και ο σχηματισμός τους συνδέεται με εργασίες ανακατασκευής, έρευνας και αποκατάστασης. Φυσικά συγκροτήματα – μνημεία μπορούν να υπάρχουν για πάντα. Η παύση της ύπαρξης τέτοιων αντικειμένων σημαίνει την ένταξή τους σε νέα, πιο εκτεταμένα, ιστορικά και πολιτιστικά συγκροτήματα ή καταστροφή ως αποτέλεσμα φυσικών καταστροφών.

Κάθε στάδιο του κύκλου ζωής της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει μια σειρά από στάδια, γεγονότα και δραστηριότητες. Για παράδειγμα, η δημιουργία

Σχήμα 1.16.

Σχέδιο 1.17.

Το συγκρότημα ακινήτων μιας επιχείρησης αποτελείται από τέσσερα κύρια στάδια, χωρισμένα σε αλληλένδετα τμήματα, οργανωτικές και νομικές ενέργειες (Πίνακας. 1.5).

Οργανωτικά, η δημιουργία μιας επιχείρησης ως αντικείμενο ακίνητης περιουσίας αποτελείται από οκτώ έως εννέα στάδια.

Σχέδιο 1.18.

Ο κύκλος ζωής της ακίνητης περιουσίας υπόκειται σε ορισμένους νόμους και περιλαμβάνει, όπως ορίζει ο G. Harrison, οικονομική, φυσική, χρονολογική και υπολειπόμενη οικονομική ζωή.

Οικονομική διάρκεια ζωήςείναι μια περίοδος επικερδούς χρήσης του ακινήτου, όταν οι βελτιώσεις που έγιναν συμβάλλουν στην αξία του ακινήτου. Οι καλές επισκευές, η ανακαίνιση και η βελτιστοποίηση των συνθηκών αυξάνονται, αλλά η κακή συντήρηση μειώνει την οικονομική διάρκεια ζωής της εγκατάστασης. Εγκαταλείπεται όταν οι βελτιώσεις δεν συμβάλλουν πλέον στην αξία του ακινήτου λόγω της γενικής απαρχαιότητάς του.

Φυσική διάρκεια ζωής- αυτή είναι η περίοδος πραγματικής ύπαρξης ενός αντικειμένου σε λειτουργικά κατάλληλη κατάσταση πριν από την κατεδάφισή του (καταστροφή). Μπορεί να είναι κανονιστικό, πραγματικό, υπολογισμένο (προβλεπόμενο) και να αυξάνεται λόγω εκσυγχρονισμού και βελτίωσης των συνθηκών.

Πίνακας 1.5. Στάδια σύστασης νέας επιχείρησης

Οχι.	Αναζήτηση μιας νέας ιδέας και αξιολόγησή της	Κατάρτιση επιχειρηματικού σχεδίου	Προσέλκυση των απαραίτητων πόρων	Ελεγχος δημιουργία επιχειρήσεις
	Παράγοντες για την εμφάνιση μιας νέας ιδέας, συγχρονισμός	Τμήμα αγοράς, το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά τιμής του	Διαθέσιμοι πόροι: χρηματικό κεφάλαιο, πρώτες ύλες, εξοπλισμός, εργασία κ.λπ.	Οργανωτική δομή, σύνθεση ομάδας, στόχοι, προθεσμίες, στάδια, συστατικά έγγραφα
	Συμμόρφωση της ιδέας με προσωπικούς στόχους, γνώσεις και δεξιότητες	Σχέδιο μάρκετινγκ, σχέδιο παραγωγής της επιχείρησης και των τμημάτων της	Λείπουν πόροι και πιθανοί προμηθευτές	Βασικοί παράγοντες επιτυχίας και τρόποι ενεργοποίησής τους
	Ανάλυση της πραγματικής και της δυνητικής αξίας μιας ιδέας	Οικονομικό σχέδιο και οικονομική υποστήριξη	Τρόποι προσέλκυσης πόρων ανά είδος	Αδυναμίες και τρόποι να τις ξεπεράσεις
	Εκτίμηση κινδύνου και πρόβλεψη οφέλους	Μορφή ιδιοκτησίας και νομική μορφή	Πρόβλεψη νέων πηγών και προμηθευτών	Σύστημα ποιοτικού ελέγχου και χρόνου εργασίας
	Συγκριτικά με προϊόντα συναγωνιστές	Στρατηγική διείσδυσης στην αγορά	Σχηματισμός εγκεκριμένου (μετοχικού) κεφαλαίου	Νομικό καθεστώς, αδειοδότηση, κράτος! αυτή την εγγραφή

Η πραγματική ηλικία βασίζεται σε αξιολόγηση της εμφάνισης και της τεχνικής κατάστασης της δομής. Αυτή είναι η ηλικία που αντιστοιχεί στην πραγματική διατήρηση του αντικειμένου, την κατάστασή του τη στιγμή της συναλλαγής, την αξιολόγηση. Για παράδειγμα, όταν ένα σπίτι από τούβλα 60 ετών μοιάζει σαν να ήταν 18 ετών, τότε η πραγματική του ηλικία είναι τα 18 χρόνια. Η πραγματική ηλικία μπορεί να είναι μεγαλύτερη ή μικρότερη από τη χρονολογική ηλικία.

Χρονολογική ηλικία- αυτή είναι η περίοδος από την ημέρα που το αντικείμενο τέθηκε σε λειτουργία μέχρι την ημερομηνία της συναλλαγής ή της αξιολόγησης.

Σχήμα 1.19.

Η υπολειπόμενη οικονομική ζωή του κτιρίου υπολογίζεται από την ημερομηνία εκτίμησης (ανάλυσης) μέχρι το τέλος της οικονομικής ζωής του. Οι επισκευές και ο επανεξοπλισμός παρατείνουν (αυξάνουν) αυτή την περίοδο.

Η φυσική και οικονομική διάρκεια ζωής των κτιρίων είναι αντικειμενικής φύσης, η οποία μπορεί να ρυθμιστεί, αλλά δεν μπορεί να ακυρωθεί. Όλα τα στάδια του κύκλου ζωής και η διάρκεια ζωής είναι αλληλένδετα και όταν ένα από αυτά αλλάζει, τα άλλα αλλάζουν ανάλογα (Διάγραμμα 1.19).

Η τοποθεσία της ακίνητης περιουσίας σε ένα ή άλλο στάδιο του κύκλου ζωής πρέπει να λαμβάνεται υπόψη από τον ιδιοκτήτη προκειμένου να εφαρμοστούν τα κατάλληλα μέτρα για να διασφαλιστεί η διατήρηση και η αύξηση της κερδοφορίας του ακινήτου.

Η διάρκεια της φυσικής διάρκειας ζωής, η οικονομική και αποτελεσματική ηλικία των ακινήτων (εκτός της γης) εξαρτώνται από τις αναπόφευκτα αυξανόμενες διαδικασίες φθοράς, που έχουν τη ισχύ των νόμων της φύσης.

Σχήμα 1.20.