Bir iş merkezinde çapa: hem statü hem de büyüklük önemlidir.

Perakendeci eksikliği Yeni alışveriş ve eğlence komplekslerinde (SEC) geniş alanları işgal etmeye hazır, bugün yok. Çapalar genellikle FMCG süpermarketleri, ev aletleri ve elektronik mağazaları ve eğlence merkezleridir. Daha seyrek olarak, giyim mağazaları ve büyük mağazalar çapa operatörleri haline gelir. Alışveriş merkezleri (AVM'ler) kendi tesislerinde eğlence bileşeninin payını giderek artırma eğiliminde olduklarından, günümüzde eğlence segmentinde çalışan operatörler de talep görmektedir. Özel bahçe ve park mağazaları, büyük giyim mağazaları ve mobilya hipermarketleri, çapayı çekmeye çok daha az isteklidir. Tüm projenin St. Petersburg'daki proje yöneticisi Anastasia Balmochnykh, “Çapa kiracıları, potansiyel tüketici akışları oluşturdukları için projenin önemli bir parçası” diyor.

Ancak başvuranlar demirlemenin kiraya veren için kendi gereksinimleri vardır - kiralama oranı için özel koşullar. Bu nedenle, şirkete göre, çapalar için oran 1 m2 başına 250-450 ruble arasında değişebilirken, bazı alışveriş galerileri için birkaç kat daha yüksektir.

"Çapa kiracılar için bir alışveriş merkezinde konum, kiralama maliyeti ve yüksek trafik gibi faktörlerin bir kombinasyonu önemlidir ”diyor St. Petersburg'daki genel müdür. - Geleneksel olarak, çapaların kiralama oranı diğer operatörlere kıyasla minimumdur. Örneğin, 5.000 m2 veya daha fazla alana sahip binaları kiralayan büyük bakkal operatörleri için, oran yıllık m2 başına 80 ila 120 ABD Doları arasında değişmektedir.

Kiraya verenin oranını düşürmek için Kiracı, ünü ile ek müşteri akışını çekecek bir marka şirket ise gidebilir. Bir alışveriş merkezinin kendine has özellikleri ve konumu iyiyse, sahipleri taviz vermeyebilir. "Çarpıcı örnekler alışveriş merkezleri ve" diyor uzman Lyubava Pryanikova. Ancak her durumda, çapa kiracılar için kira fiyatı tek seferde belirlenmedi." "Natalia Kotlyar. - Promosyon dönemi sona erdiğinde ve ziyaretçi akışı zaten istikrarlı bir şekilde yüksek olduğunda, yeni kiracı için koşullar, alışveriş merkezinin açıldığı zamana göre daha katıdır. "

Cazibe için büyük değerçapalar, iyi geliştirilmiş bir yakıt dağıtıcı konseptine sahiptir. Natalia Kotlyar, “Bir proje üzerinde çalışmaya başlarken, hangi kitleyle çalışacağımızı, konseptimizi kimin hedef alacağını açıkça belirliyoruz” diyor.

Bir konsept geliştirirken alışveriş kompleksinin yakın çevresini dikkate almalısınız. Malesef herkes yapmıyor. Kosmonavtov Caddesi'ndeki yeni açılan alışveriş merkezi "Cosmos"ta, alışveriş merkezi "Peter" ve hipermarket "O'key"in yakınlığına rağmen, taze market "Lime" ve fitness merkezi FamilyFitness çapa oldu. İçinde alışveriş tesisinin bulunduğu bir konut kompleksinin sakinleri için tasarlanmıştır. Diğer bir örnek ise Media Markt'ın uzun süredir faaliyet gösterdiği Kapitoliy alışveriş ve eğlence kompleksinin bitişiğindeki Kalinka mağazasının bulunduğu City Mall alışveriş merkezidir. Bazı durumlarda, mahallede aynı segmentten güçlü bir çapa ile yeni bir alışveriş tesisinin açılması, kiracıların değiştirilmesiyle kompleksin yeniden kavramsallaştırılması ihtiyacına yol açmaktadır. Potansiyel ziyaretçilerin gözünde arzu edilen imajın oluşmasına ek olarak, konseptin günümüzdeki gelişimi, halihazırda var olan alışveriş ve eğlence merkezleri ile alışveriş merkezlerinde bir çapa kiracısı için yeni alanın ortaya çıkmasının ana kaynağıdır. ASTERA direktörü Lyudmila Reva, “Son bir örnek olarak Büyük Kanyon alışveriş ve eğlence kompleksini gösterebiliriz” diyor ve ekliyor: “Sonuç olarak, tüm çocuk ürünleri işletmecileri ayrı bir alışveriş ve eğlence merkezinin topraklarında toplandı“ Divny Gorod ”Büyük Kanyon'un içinde yer alır. serbest alanlar".

Ana kiracılar ve iş merkezi sahipleri arasındaki ilişki her zaman bir çıkar dengesidir. İlki, kural olarak, benzersizliğini fark ederek, her türlü özel koşul ve hoşgörüde ısrar eder. İkincisi, kiracı havuzunda büyük bir şirkete sahip olmanın tüm avantajlarını fark ederek, çoğu durumda bir şeyleri feda etmeye hazırdır. Ancak bu tür ilişkiler çoğu zaman çıkmaza girer ve hatta bambaşka bir düzleme dönüşür...

Bir isimde ne var?

Çapa kiracısı - kural olarak, bir iş merkezinin tesislerinin% 10 ila 50'si arasında geniş alanları işgal eden bir müşteri. Yani, Lesnaya Caddesi'ndeki Beyaz Meydan iş merkezindeki PricewaterhouseCoopers, Begovaya'daki Severnaya Zvezda iş merkezindeki IBS, Khamovniki'deki Krasnaya Rose iş merkezindeki Yandex. Ancak, "anchor" daha çok bir markadır, burada iyi bilinen bir isim, işgal edilen metrekare sayısından çok daha fazlasını ifade eder. Örneğin, Metropolis iş merkezinden kimin sorumlu olduğunu nasıl belirleyebilirsiniz - Procter & Gamble, Hewlett Packard veya Schlumberger? Bu şirketlerin her biri, iş merkezi için kiralama işinde önemli bir oyuncudur. Statü şirketleri çok fazla alanı işgal etmeyebilir, ancak ismin popülaritesi nedeniyle nesnenin çekiciliğini arttırırlar (örneğin, büyük bankalar, uluslararası, yabancı, halka açık şirketler vb.).

Her iki ofis "çapa" türü (büyük ve yüksek profilli), hem geniş bir alanı uzun süre kiralamak durumunda ekonomik verimlilik hem de yeni müşteriler çekme açısından mal sahibi için ilginçtir. Maitre Rocher Malmaison'ın ticari emlak departmanı başkanı Vladimir Lushnikov, "Ofis çapası için bir alışveriş merkezinden farklı olarak, bir iş merkezi sadece rahat bir iş yeridir ve komşularına ne tür ziyaretçilerin geldiğine bağlı değildir" diyor. ... ... - Ana şey, temel kiracıları seçerken faaliyet türlerini dikkate almak ve çakışan çıkarlardan kaçınmaya çalışmaktır. Ayrıca, bazı iş merkezleri bu tür şirketler arasında neredeyse tamamen bölünmüştür. Asgari kiralanabilir alana kriz öncesi kısıtlamaların yeniden getirildiği en başarılı projeler bunlar. Buna karşılık, en az başarılı iş merkezlerinin (özellikle yeni ve kötü konumlanmış olanlar) tek bir “çıpa”sı olmayabilir.

Büyük kiracıların sayısı ofis merkezinin büyüklüğüne bağlı olabilir. 20 bin metrekarelik bir iş merkezi. m, kural olarak, bir veya iki "çapa" davet edilir. 50-60 bin metrekare için m, iki veya üç önemli şirkete karşılık gelir. Ancak bazen bir iş merkezi yaklaşık 100 bin metrekare ise. m, "çapa" beş - yediye kadar olabilir. Bu kadar geniş bir alanın bölünmesinin çarpıcı bir örneği Omega Plaza iş merkezidir.

Temel olarak kabul edilen kiracı tarafından işgal edilen alan, aynı zamanda ofis merkezinin büyüklüğüne de bağlıdır. 2 ila 10 bin metrekare arasında olabilir. m

Marka cazibesi

Dedikleri gibi, büyük bir müşteriyle işbirliğinin faydaları açıktır. Başlangıç ​​olarak, bir iş merkezinin ana kiracısı, bir alışveriş merkezindeki muadilinden temel olarak farklıdır. Bir alışveriş merkezinde, müşteri akışının yönlendirildiği bir "mıknatıs"tır. İş merkezinde, varlığı binanın kendisinin otoritesini vurgular, yüksek seviyenin bir kanıtı olarak hizmet eder ve diğer kiracıları cezbeder. Boş bir ofis merkezi, potansiyel müşterileri duygusal olarak bile yabancılaştırır ve güvensizlik yaratır. Ancak, örneğin tanınmış bir Batılı şirketin zaten bir kira sözleşmesi imzalamış olduğu bilgisi, nesneye tamamen farklı bir şekilde bakmanızı sağlar. Örneğin, Pepsi bu iş merkezini seçtiyse, bu bina layık bir binadır.

Jones Lang LaSalle uzmanları, “İş merkezine“ çapaların ”araması ve çekiciliği, inşaatın ilk aşamasında ve hatta bazen merkezin tasarım aşamasında gerçekleştirilir. - Ve inşaatın erken bir aşamasında onlarla bir anlaşmanın yapılması, elbette, potansiyel kiracıların dikkatini projeye çektiği, imajını ve prestijini arttırdığı için geliştiricinin eline geçiyor. "

RRG danışmanlık şirketinin CEO'su Denis Kolokolnikov, “Birçok sektörde, bu iş merkezinde yer kiralayan lider oyuncu, küçük ortaklarını da cezbediyor” diyor. "Çoğu zaman, bu tür durumlar yüksek teknolojiler, gaz ve petrol endüstrileri alanında meydana gelir."

Bir başka şüphesiz artı ekonomiktir. Kural olarak, "çapalar" geniş bir alanı kaplar ve sözleşme birkaç yıl boyunca imzalanır: ofislerini seçilen iş merkeziyle ilişkilendirir ve nadiren yer değiştirirler. Bu, bina sahibinin iş merkezinin önemli bir bölümünden ve hatta uzun bir süre için garantili istikrarlı bir kira geliri elde ettiği anlamına gelir. Penny Lane Realty ofis emlak departmanı geliştirme direktörü Maxim Zhulikov, “Böylece mal sahibi planlarını çapa ile birlikte yapabilir: örneğin, diğer kiracılarla sözleşme şartlarını planlayabilir” diyor. - Nispeten konuşursak, birinci kattan beşinci kata kadar büyük bir şirket binası verebilir ve altıncı veya yedinci kattaki müşteriler için çok uzun olmayan bir sözleşme, hatta belki de makul bir bildirimle erken fesih hakkı ile birlikte hazırlar. . Böylece, “çapa” genişlemeye başlarsa, mal sahibi, değerli bir müşteriyi kaçırmamak için ona bitişik alanlar verme fırsatına sahip olacaktır ”.

Ek olarak, büyük bir şirketle uzun vadeli bir anlaşma, iyi bilinen bir şirketin adı (şartlı olarak Sosa-Cola veya IBM) bir nesnenin geliştiricisi veya sahibi için bir bankada borç verme sürecini basitleştirir. ek garanti. Her halükarda, krizden önce, bu tür kira sözleşmelerine sahip borçlular, yeni projelerini geliştirmek için yeterince hızlı bir şekilde para aldılar.

Ayrıca, birkaç ana kiracı arasında bölünmüş bir iş merkezi, potansiyel kurumsal yatırımcılar için daha çekicidir. D. Kolokolnikov, “Çoğu durumda imaj, yatırım çekiciliğini ve projenin maliyetini artırıyor” diyor. “Sonuçta alıcı bir karar verirken sadece binanın kalitesini değil, kiracıları da değerlendiriyor. Ve böyle bir "çapa", sahibine istikrarlı bir gelir vaat ediyor. Özellikle bu binada birkaç büyük şirket bulunuyorsa: bu, iş merkezine benzer bir şirkete kıyasla sağlamlık verir, ancak sürekli kiracı rotasyonu ile küçük bölümlerde devreye alınır. "

Son olarak, ofis merkezinde birkaç büyük müşterinin bulunması, tesisin yönetimini basitleştirir. Ve elbette, standart olmayan bir konuma sahip veya çok yüksek bir fiyatı olan sorunlu bir iş merkezi, çapa kiracısı olmadan yapamaz.

tercihli muamele

Genel olarak, binada yer kiralayan tanınmış markalar, nesnenin likiditesini önemli ölçüde artırır: bu iş merkezi, %10 daha pahalıya değerlenecek ve satılması çok daha kolay olacaktır. Örneğin, Oriflame, Philips ve Mars gibi büyük şirketlerin ofisleri 2. Zvenigorodsky Proezd'deki iş merkezinde bulunuyor. Ve tanınmış kiracıların varlığı, binanın sahibi için iyi bir iş çıkardı - orijinal fiyatına önemli bir primle satıldı. Bu nedenle, ana kiracılarla bir anlaşma imzalarken, mal sahipleri, özellikle bu ilk büyük müşteri ise, genellikle ciddi tavizler verir.

Temel olarak, "çapalar" mali teşviklerle sağlanır. Her şeyden önce, bu indirimli bir orandır - indirim %5 ila %30 arasında değişebilir. Büyüklüğü kiraya verene bağlıdır: eğer mal sahibinin iş merkezini doldurma tarihinde bankaya karşı yükümlülükleri varsa veya bu çapa kiracının imajı piyasada büyük bir etkiye sahipse, indirim maksimuma yaklaşır. Böylece TNK BP, Nordstar Tower iş merkezinin 20 katını sadece markanın popülaritesi nedeniyle piyasada çok rekabetçi bir fiyata kiraladı.

Ayrıca, ofis kompleksinin kendisinin durumu da büyük önem taşımaktadır. MIEL - Commercial Real Estate direktörü Yuri Taranenko, “Ofis gayrimenkulünün talep edildiği Garden Ring'in içinde proje başarılı olursa, büyük bir indirim için umut etmek için hiçbir neden yok” diyor. "Eğer mal sahibi, Üçüncü Çevre Yolu'nun dışında bulunan uzak bir tesise güçlü bir kiracı çekmeye çalışıyorsa, indirim önemli olabilir."

Finansal bileşene ek olarak, büyük ve tanınmış şirketler, istemekten çekinmeyecekleri bir dizi başka hoş ikramiyeye güvenebilirler: binayı genişletmek veya kira sözleşmesini yenilemek için rüçhan hakkı, bitirme ve donatmak için özel koşullar ofis (örneğin, kendi projelerine göre), altyapı operatörlerinin seçimi üzerindeki etkisi. Onlara daha fazla sayıda park yeri sağlamayı veya kiralamalarında indirim, ücretsiz misafir koltukları sağlamayı talep edebilirler, bu özellikle şu anda Moskova'da cezaların sıkılaştırılması ve yanlış park etme cezalarının 2.500'e kadar artmasıyla bağlantılı olarak önemlidir. ruble. Sağlayıcıların hizmetleri için ödeme yapma ve hatta dizel jeneratörler sağlama konusunda fayda talep edebilirler. GVA Sawyer ofis emlak departmanı başkanı Roman Shcherbak, "Büyük bir kiracıya, masrafları kendisine ait olmak üzere ek tesisler yerleştirebilmesi için genellikle bir binanın yakınında bir site sağlanır" diyor. “Sıradan kiracıların buna ihtiyacı yok, çünkü bunlar çok maliyetli kaynaklar, ancak“ çapalara ”bu tür tercihler veriliyor.”

Ayrıca, hoş bir ekleme, binaya bir işaret veya kiracı logosu yerleştirme, ayrı bir giriş, asansör veya resepsiyon düzenleme, cephenin bir kısmını kurumsal bir tarzda bitirme, tüm bunlar varsa, kurumsal catering için özel koşullar olabilir. iş merkezinin tasarım özellikleri tarafından izin verilir.

Uzmanlara göre, kümülatif indirim, kompleksin geri kalan kiracılarının maliyetlerine kıyasla% 15-25'e ulaşabilir. Tüm bu faydalar nihayetinde elbette iş merkezinin karlılığını azaltır. Ancak, birkaç kiracı ile sözleşme imzaladıktan sonra, kural olarak, mal sahibi tesisteki oranları güvenli bir şekilde yükseltebilir - dönüm noktası geçildi, bu da planlanan karlılık seviyesine ulaşmayı mümkün kılıyor. S.A. Ricci'nin ortağı Pavel Yanshevsky, “Bu indirimler daha sonraki bir aşamada, bina hazır olduğunda ve çapa havuzu oluşturulduğunda telafi ediliyor” diyor. - Geliştiricilerin hala temel istemciler için belirli bir alan ayırmasını öneririz. Onlara iş merkezinin tesislerinin% 80'ini indirimli olarak kiralarsanız, indirimi geri kazanmak imkansız olacaktır.

anlaşmazlık elma

Çapaların tartışılmaz tüm avantajlarıyla birlikte, çok büyük bir dezavantajı vardır - böyle bir merkez oyuncunun, sahibi üzerinde daha fazla etkisi vardır. O kadar ki, çoğu zaman gayrimenkul sahipleri bu tür kiracıların rehineleri haline gelebilir: sonuçta, "çapa" ayrılırsa, iş merkezinde yeniden kiralanması gerekecek birçok boş alan vardır. Sahibi nakit akışının çoğunu kaybeder. Böyle bir odayı bir bütün olarak yeniden kiralamak çok zordur ve kiralık olarak bölmek birkaç ay alacaktır. Uygun bir piyasa durumu ile, mal sahibi elbette alanı hızla dolduracaktır, aksi takdirde hiçbir şey bırakmama riskini alır. Kural olarak, yedek bir "çapa" bulmak kolay değildir. Bunu fark eden büyük bir kiracı, belirli yeni hoşgörülerde ısrar ederek genellikle kendi oyununu oynamaya başlar. Anlaşmanın reddedilmesi, sözleşmenin feshedilmesi veya rakiplere bırakılması gibi doğrudan tehditler de kullanılabilir. Çapalarla çatışmalar başka bir hikaye.

Krizden önce VimpelCom, Wave Tower iş merkezinde bir ofis kiralamayı planladı ve tesis inşaatın erken aşamasındayken bir ön kiralama anlaşması imzaladı. Mal sahibi, binayı zamanında onarmayı başaramamış ve planlanan süre içinde taşınamayacağını anlayan VimpelCom, sözleşmeden cayma hakkından yararlanmıştır. Ayrıca inşaat döneminde şirketin ihtiyaçları arttı: 18 bin metrekare yerine. m "VimpelCom" zaten yaklaşık 35 bin metrekarelik bir odaya ihtiyaç duyuyordu. m. Sözleşme kapsamındaki kira kabaca 600 $ / m² idi. m / yıl ve bina faaliyete geçtiğinde, bina en az 850-900 $ / m2 kiralanabilir. kulağım. Böylece cezalar ödense bile mal sahibinin kirayı feshetmesi kârlı oldu. Bu, bir kiracının ve bir ev sahibinin bir çıkar çatışmasını zarar görmeden çözmeyi başardığı nadir bir durumdur.

Ancak çok daha keskin olan durumlar var. Krizden önce tanınmış bir marka 37 bin metrekare kiraladı. Nord Star Tower iş merkezinde m. Kiracı yaklaşık 800 $ / metrekare ödemek zorunda kaldı. m / yıl, ancak 1 metrekare için küresel finansal çöküşün başlamasından sonra. Bu tesisin m, neredeyse hiç kimse ödeyemedi ve 600 dolar.Piyasa durumu önemli ölçüde değişti, potansiyel bir "çapa", sözleşme şartlarını ihlal etti ve yeni ofise taşınmadı.

Başka bir örnek, Gorky Park Tower iş merkezinin sahibi ile iş merkezindeki alanın büyük kısmını kiralayan tanınmış bir telekomünikasyon şirketi arasındaki ilişkinin hikayesidir. Mal sahibinin bir temsilcisi, “Bu şirketin ofisini düzenlemek için binamızdaki binayı projelerine göre bitirdik” diyor. - Üstelik ekonomi sınıfı bir bitiş istediler ki bu dünyaca ünlü bir markanın şirketi için biraz garip. Bu, binamızın sınıfıyla çelişmesine rağmen, müşteri beş yıl boyunca birkaç kat kiraladığı ve gelecekte bu binaları kiralamaya söz verdiği için şartlarını kabul ettik. Ayrıca ciddi kira indirimleri de sağladık” dedi.

Sözleşmenin imzalanmasından bir süre sonra şirket, personeli işten çıkarmak ve kiralama maliyetlerini azaltmak da dahil olmak üzere bir ekonomi politikasına bağlı kalan yönetimini tamamen değiştirdi. Önce katlarından birini kiraya verdiler ve sonra tamamen terk ettiler.

“Sonra bu şirketin yönetimi, zor mali durumu gerekçe göstererek kirayı önemli ölçüde düşürmemizi istedi” diye devam ediyor mal sahibinin temsilcisi. - Müzakereler karşılıklı anlayışa yol açmadı, müşteri sözleşme ilişkisini kesmeye karar verdi.

Kira, planlanandan önce feshedildiği için, öngörülen tazminatla ilgili soru ortaya çıktı. Ama orada değildi. Bir zamanlar büyük ve gelecek vaat eden kiracı, yapılan anlaşmanın aksine, güvenlik depozitosunun iadesini talep etti, binayı orijinal durumuna getirmeyi reddetti (düzen oldukça spesifikti, müşterinin teknolojik ihtiyaçları için tasarlandı) ve talep etti. avansın sayılmayan kısmının iadesi. Müzakereler uzun sürdü ve her iki tarafın da mahkemede birbirlerine dava açması ile sona erdi: kiracı, mal sahibinden, ev sahibinden güvenlik depozitosu ve avansı geri almak için dava açtı - kirayı ve cezaları geri almak için bir dava tesislerin iade edilmesinde gecikme. Sonuç olarak mahkeme, iş merkezinin sahibinin yanında yer aldı ve gerekli tüm cezaları topladı.

Böylece, bir yandan büyük bir kiracının uzun vadeli bir ilişki ve istikrarlı bir nakit akışı olduğu, diğer yandan da potansiyel bir sorun kaynağı olduğu ortaya çıkıyor. Tabii ki, piyasada açıkçası skandal yaratan pek çok hikaye yok. Gerçi bunların çoğu kesinlikle kapalı kapılar ardında çözülüyor. Çoğu zaman, bir iş merkezinin sahibi ve kiracısı bir anlaşmaya varır. Ayrıca, "çapalar", kural olarak, itibarlarına değer veren büyük isimlere sahip şirketlerdir. İş merkezinin imajı da işletme sahibi için önemlidir, böylece kiralamadan kaynaklanan finansal akışlar azalmaz.

Herhangi bir geliştirici, mümkün olduğunca çok sayıda ziyaretçinin dikkatini çekmek ve onları mümkün olduğunca büyük alıcılara dönüştürmek için ana görevi belirler. Çapa kiracılar tam olarak bu hedefe ulaşmak için kullanılır.

Alışveriş merkezindeki ana kiracı, büyük müşteri akışlarını alışveriş merkezine çeken büyük bir perakende zinciri operatörüdür.

Çapa kiracısı gibi bir kavram, 1940'larda - 1950'lerde Amerika Birleşik Devletleri'nde ortaya çıktı. Bu dönemde geliştiriciler, cazibe merkezleri olarak büyük mağazaların bulunduğu bölgesel alışveriş merkezleri inşa etmeye başladılar. 1950 baharında açılan Seattle'daki Northgate Alışveriş Merkezi ilklerden biriydi. Bon Marche mağazası ana kiracı olarak hareket etti ve daha sonra iki mağaza daha açıldı - J.C. Penney ve Nordstrom.

Alışveriş merkezlerinin düzenlenmesi için böyle bir şema, dünya genelinde ve özellikle Avrupa'da yaygınlaştı. Birçok Avrupa kentindeki alışveriş merkezlerinde, ana kiracılar büyük evrensel zincirler ve daha az sıklıkla herhangi bir formattaki marketlerdir.

Alışveriş merkezlerinin gelişmeye ve dünyaya yayılmaya başlamasından sonra “anchors” kavramı genişledi. Ev eşyaları mağazaları, yapı malzemeleri mağazaları, ev aletleri hipermarketleri, indirimciler vb. ana kiracı olmaya başladı. Bu tür kiracılar, çoğunlukla, ana ulaşım arterlerinin yanında, kırsal kesimde inşa edilen alışveriş merkezlerinde bulunmaktadır.

Kural olarak, kentsel ve banliyö merkezleri kavramı ayrılmıştır. Bu nedenle, banliyö alışveriş merkezleri, ortak bir park yeri ile birleştirilen müstakil binalar olan perakende parklarıdır. Bu tür binaların her biri bir kiracı tarafından işgal edilmektedir. Bazen perakende parkının topraklarında, çoğunlukla giyim profilinden oluşan küçük mağazaların bulunduğu bir alışveriş galerisi de inşa edilir. Perakende parkları arasında Slovakya'da Zvolen, İtalya'da Da Vinci vb. Rusya'da böyle bir format henüz uygulanmadı ve bunun yakın gelecekte gerçekleşmesi pek mümkün değil. Bu kategori, ayrı bir girişe ve ortak bir alışveriş galerisine sahip güçlü ana kiracılara sahip Mega alışveriş merkezlerini içerir. Bu gibi durumlarda, nesneler şehirden uzak olduğundan ve birkaç büyük mağazanın varlığı, müşteri akışını artırmaya izin verdiği için güçlü "çapalar" gereklidir.

Hiç şüphesiz alışveriş merkezinin ziyaretçileri, alışveriş merkezlerinin eğlence bileşeninden de etkilenmektedir. Uygulama, eğlence alanını ziyaret edenlerin yaklaşık yüzde 60'ının alışveriş merkezinin galerisinden alışveriş yapmadığını gösteriyor. Ancak bir alışveriş merkezinde eğlence bölgesinin düzenlenmesi, kiracı cirosunu ortalama yüzde 10 oranında artırabilir.

ABD'de bir alışveriş merkezine bir eğlence bileşeninin dahil edilmesinin geleneksel olmadığı, Avrupa'da ise birçok alışveriş merkezinin bunu yaptığı belirtilmelidir.

Son on yılda, eğlence bileşeninin rolü önemli ölçüde büyüdü. Ekonomik gerilemenin bir sonucu olarak, bazı büyük perakendeciler iflas etti, bazıları ise küçülüp AVM'lerdeki mağazalarını kapatmak zorunda kaldı. Sonuç olarak, doldurulması gereken merkezlerde geniş alanlar serbest bırakıldı. Ve burada eğlence operatörleri kurtarmaya geldi. Örneğin, Amerika Birleşik Devletleri'nde, Amerika'nın en büyük alışveriş merkezlerinden biri olan Mall of America, kendi topraklarında devasa bir akvaryum ve bir kapalı eğlence parkı inşa etti.

Ayrıca çok sayıda restoranın boş alanlara - “restoran sokaklarına” yerleştirilmesi de yaygındır.

2000'li yılların başında, Asya ülkelerindeki geliştiriciler, alışveriş merkezlerinde çok sayıda alanı boşaltma sorunuyla karşı karşıya kaldı. Bu sorunun çözümü, gençlik modası için bir kavramsal bölge oluşturulmasında bulundu. Örneğin, alışveriş merkezi sahipleri modern bir mekan düzenler ve ardından genç veya avangart giyim sunan küçük dükkanlara kiralarlar. Böyle bir fikrin sadece ilginç değil, aynı zamanda tüm taraflar için de faydalı olduğu ortaya çıktı.

Modern bir alışveriş merkezinin başarısı için esnek bir yaklaşım şarttır. Bugün standart bir mağaza, bir süpermarket, bir şarap butiği, büyük bir kitapçı ve hatta bir gençlik eğlence bölgesi, ana kiracı olabilir. Bir çapa kiracı, yalnızca alışveriş merkezinin bir bütün olarak havasını belirlemekle kalmaz, aynı zamanda pazardaki konumunu da belirler.

Rus perakende emlak piyasasının, Amerika Birleşik Devletleri ve diğer ülkelerin birkaç on yılda kat ettiği yoldan çok daha hızlı gittiğine dikkat edilmelidir. Rusya'da perakende emlak piyasasının oluşumu sadece 15 yıl önce başladı. İlk alışveriş merkezleri, bir semt alışveriş merkezinin klasik şemasına göre uygulandı. İstisna, ortalamanın üzerinde gelire sahip alıcılara yönelik olan Okhotny Ryad alışveriş merkezinin alışveriş merkezidir ve bu alışveriş merkezi, Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi'nin sınıflandırmasına göre bir Moda Merkezi olarak kabul edilmiştir.

1997 yılında, Ramstore alışveriş merkezi, alanın yüzde 60'ından fazlasını işgal eden kendi adını taşıyan hipermarketin ana kiracısı olduğu Yartsevskaya Caddesi'nde açıldı. Buna ek olarak, alışveriş merkezinde bir yemek alanı ile giyim ve tüketim malları mağazaları bulunuyordu. Bu deneyim başarılı oldu ve diğer alışveriş merkezi geliştiricileri bunu benimsemeye başladı.

Moskova'daki perakende emlak piyasası, genel olarak, Rus zihniyetine uyarlanmış yabancı deneyime dayalı olarak sıçramalar ve sınırlarla gelişmiştir. 2002 yılında Moskova'da Mega Teply Stan, Atrium, Crocus City Mall, Waymart ve diğerleri dahil olmak üzere 15 alışveriş merkezi aynı anda faaliyete geçti.

İlk Megi alışveriş merkezinin "çapaları" Auchan hipermarketi, Technosila elektronik süpermarketi, Sportmaster, Detsky Mir ve ikinci Ikea hipermarketiydi. Ayrıca alışveriş merkezinde buz pateni pisti, büyük yemek alanı ve oyun alanlarının yer aldığı bir eğlence alanı düzenlendi. Bu ana kiracı grubu, süper bölgesel ölçekteki alışveriş merkezlerinin tipik bir örneği haline geldi.

Rusya pazarına yeni markalar girdikçe, alışveriş merkezlerindeki kiracı sayısı değişti, ancak profil neredeyse değişmedi. Ana ana kiracılar bir bakkal hipermarketi, bir mobilya veya yapı marketi, bir elektronik süpermarketi ve bir çok katlı sinemadır.

Uzun bir süre, rekabet seviyesi düşük kaldı ve bu da az çok kaliteli bir alışveriş merkezinin başarılı olmasına izin verdi. Ancak artık durum değişti ve alışveriş merkezi sahipleri rakiplerinden sıyrılmak için ciddi çaba sarf etmek zorunda. Piyasada benzersiz bir imaj yaratmak için orijinal sabit kiracılara ihtiyaç vardır. Örneğin, bir sanat galerisi veya bir akvaryum. Bu tür bileşenler ve düzenlemeleri oldukça maliyetlidir ve ödemeleri pek olası değildir, ancak en önemli hedefi yerine getirirler - çok sayıda ziyaretçinin dikkatini alışveriş merkezine çekerler.

Ziyaretçilerin cezbedilmesi gerektiği gerçeğine ek olarak, aynı zamanda elde tutulmaları da gerekir. Alışveriş merkezi sahipleri yeterince akıllıysa, piyasada benzersiz bir hizmet seti oluşturacak ve ziyaretçiler için maksimum konfor sağlayacak şekilde bir kiracı havuzu oluşturacaklar. Örneğin, Moskova-Şehir MIBC topraklarında inşa edilen Evrim Kulesi'nin alışveriş merkezinde, Rusya'daki ilk çocuk tema parkı “Masterslavl”ın açılması planlanıyor.

Uygulamada görüldüğü gibi, ziyaretçilerin alışveriş merkezlerine akını, bakkal süpermarketleri, günlük ürünlerin hipermarketleri, ayrıca çocuk eğlence merkezleri ve bir yemek alanı alanı tarafından sağlanmaktadır. Ayrıca, perakende sektöründe tanınabilir bir marka önemliyse, o zaman çocukların boş zamanlarında bu gerçek pratikte önemli değildir, bu durumda ana şey bu tür iş projelerine yönelik hizmetlerin talebi ve kalitesidir.

Çocuklara yönelik mal ve hizmetler pazarı istikrarlı bir şekilde büyürken, diğer iş alanları genel olarak durgunluk içindedir. Bu nedenle, ziyaretçi trafiğinin "üreticilerini" düşünen çoğu alışveriş merkezi: ana kiracılar, çoğunlukla çocuk eğlence merkezlerini ve mağazalarını tercih ediyor.

Ayrıca, alışveriş merkezleri için, gelirde bir düşüş olması durumunda kompleksi terk etmeyecek, ancak durumu düzeltmek için elinden geleni yapacak sorumlu bir ortak seçimi önemsiz değildir.

Örneğin, SEC "Madagaskar" Togliatti ile oldu. Kompleksin yöneticilerinin başlangıçta güvendiği FMCG segmentinin (hızlı tüketim malları) zincir hipermarketi kapandı ve ziyaretçi sayısı azaldı. Alışveriş merkezinin konseptini değiştirmek zorunda kaldım, sadece alışveriş için değil, aynı zamanda eğlence yeri olması gerektiğine odaklandım. Bu nedenle yönetim, eğlence sektörünü temsil eden ana kiracılardan pay almaya karar verdi ve bu doğruydu.

Elena Vorozhtsova, SEC "Madagaskar" Müdürü Togliatti

AVM'miz 2015 yılı Ağustos ayında yaklaşık 2.500 m2'lik bir alanda hizmete açılmıştır. m.Projenin yeni formatta işlemeye başladığı ilk ay trafikte %25 artış sağladı. Şimdi, geçen yılın aynı dönemine ait trafiğe kıyasla ortalama + %30 - %35 ve en yoğun olduğu Kasım, Ocak, Mart, Ağustos aylarında - + %50'ye kadar. Bugün, alışveriş merkezi alanının %30'u, genel olarak trafiğin korunmasına ve azaltılmamasına yardımcı olan eğlence bileşenine ayrılmıştır.

Madagaskar nedirpark»?

Madagaskar parkı, aile eğlence ve eğlence pazarında ciddi bir oyuncu. Bu marka altında faaliyet gösteren komplekste 13 yaşından küçük çocuklar için bir eğlence parkı ile çocuklar ve yetişkinler için bir trambolin parkı bulunmaktadır. Madagaskar Parkı aile odaklı olduğundan, sunulan hizmetler listesi bir restoran ve en son teknoloji ile donatılmış bir multipleks sinema ile tamamlanmaktadır.

Bu çoklu format, çocuklarını kompleksin animatörlerinin bakımına bırakmaktan hoşlanmayan ve bu arada bir restoranda bir şeyler atıştıran veya alışverişe giden çocukları olan ebeveynleri cezbeder.

Ve uygulamanın gösterdiği gibi, kompleks trafikte ortalama% 20'lik bir artış sağlıyor.

Bir bütün olarak Rusya pazarı için Madagaskar Park markası oldukça yeni. Bununla birlikte, proje, var olduğu her şehirde aile eğlencesi ve eğlencesi segmentinde en iyi olmayı hedeflemektedir. Bu zaten Togliatti, Saransk ve Cheboksary'de oldu. Ağ, varlığının coğrafyasını daha da genişletmeyi planlıyor: ağın geliştirilmesi için planlar oldukça iddialı. 2016 - 2017 yıllarında yaklaşık 12 yeni parkın açılması planlanmaktadır.

Şimdi ülkemizin çeşitli bölgelerinde yeni nesneler arıyor. Belirli şehirlere kesin bir referans yoktur, şirketler Moskova, St. Petersburg ve bölgesel başkentlerle ilgilenmektedir. Kiracı siteyi çok dikkatli seçer: alışveriş merkezinin konumu iyi, bölgesel veya ilçe ölçeğinde ve projenin gereksinimlerini karşılayan binaların özelliklerine (tavan yüksekliği, kolon aralığı, alan) sahip olmalıdır.

Alışveriş merkezine istikrarlı bir trafik çekmek için geleneksel kiracı alımı artık yeterli değil. Tüketicilere tüm ihtiyaçlarını tek bir yerde karşılamak için daha eksiksiz bir alışveriş, hizmet, eğlence ve yemek yelpazesi sunmak zorunludur.

Aynı zamanda, tüketici faaliyetlerindeki genel düşüşe rağmen, insanlar kendilerini “hızlı zevklerden” mahrum etmeye ve çocuklardan tasarruf etmeye hazır değiller. Projemiz, eğlence, eğlence ve yemek segmentlerinde çeşitli tüketici tercihlerini karşılayabilmektedir. Yaşa (1-14 yaş arası çocuklu aileler ve 35 yaş altı gençler) ve gelir düzeyine (ortalama eksiden ortalama artıya) göre oldukça geniş bir kitleye yöneliktir. Bu, projenin uygunluğunu ve dolayısıyla istikrarlı ziyaretçi trafiğini garanti eden ana avantajımızdır. Ayrıca durmuyoruz, eğlence ve eğlence sektöründeki yeni trendleri takip ediyor ve en popüler alanları projemizde uyguluyoruz.

Büyük ve küçük

Merkezi Emlak Ofisi Geliştirme Direktörü Evgeny Galeev, alışveriş merkezleri (TC) için kira oranlarının büyüklüğünün şunlardan etkilendiğine inanıyor: konum, TC konsepti; alışveriş merkezindeki yer - kat, merdivenlere yakınlık, "çapa kiracısı"; kiracı durumu - "çapa" veya sıradan (çapa kiracılar için 2-3 veya daha fazla kat daha ucuz); kiralık alan. En önemlisi kiracının formatıdır - çapa veya normal.

Daha önce, "çapa" kiracı, 1 bin metrekarelik bir alan kiralayan bir şirket olarak kabul edildi. m ve tanınmış bir markanın "taşıyıcısıdır". Artık pazarın gereksinimleri değişiyor, alışveriş merkezleri "büyüyor", daha fazla sayıda ziyaretçi için modern konsept kompleksler tasarlanıyor ve kiralık alan hacmi de artıyor. Bugün ana kiracı, tanınmış bir markanın "taşıyıcısı" olan ve 1.500 m2'den kiralayan bir şirkettir. m ve daha fazlası.

Çapa kiracılar için kira oranları, diğer şirketlerin kiralama oranlarından en az 2-3 kat, daha sık - 3 veya daha fazla kez farklıdır. Çapa kiracıları genellikle bir alışveriş merkezinde bir katın tamamını kiralar ve alanları 10 bin metrekareye ulaşabilir. m Küçük operatörler genellikle 50-300 metrekare kiralar. m Buna göre, kiralama fiyatı önemli ölçüde farklıdır. Genellikle ortalama bir TC'nin çapa operatörleri metrekare başına 150-200 dolar öder. yılda m.

Colliers International St. Petersburg'daki perakende emlak departmanı müdürü Arina Sender, bir çapa kiracısı ve diğer operatörler için kira oranlarındaki farkın çok daha belirgin olduğundan emin. Ona göre, "çapa" oranları, alışveriş merkezinin diğer kiracıları için kira oranlarından 3-10 kat daha az olabilir. Bir çapa operatörünün kiralama oranı büyük ölçüde ticaret profiline bağlıdır - oranlar bir multipleks, bir beyaz eşya mağazası, bir hipermarket ve bir büyük mağaza için farklıdır.

"Çapa" indirimi

Operatörün TC içindeki konumu, kategorisi - çapa ve diğerleri ile ilişkilidir; işlev - ticaret, yemek, eğlence; işgal bölgesi. Çapa operatörleri, ana müşteri akışlarını oluşturmak için TC'ye dahil olur. İyi bir "çapa", büyük bir alıcı akışını çekebilir ve kompleks boyunca "gerekli" hareketlerini sağlayabilir.

Bekar Danışmanlık Departmanı müdürü Oleg Spivak, ana kiracılar için kira oranlarının boyutunu objektif olarak değerlendirmenin zor olduğuna inanıyor. Çoğu zaman, ana kiracılar büyük TC projelerinde ortak yatırımcılardır ve neredeyse her zaman inşaat veya tasarımın erken aşamalarında katılımlarını sağlamaya çalışırlar.

Şehrin orta kesiminde yer alan alışveriş merkezlerinde ortalama kira fiyatları şu anda 1 metrekare başına 1200-1500 dolar civarında. yılda m, eteklerinde bulunan alışveriş merkezlerinde - 1 metrekare başına 600-1000 dolar. yılda m. Çapa kiracıları, faaliyetlerinin özellikleri nedeniyle bu tür oranları ödeyemezler - 1 metrekareden oldukça küçük bir ciroya sahipken geniş alanlara ihtiyaç duyarlar. m Bu nedenle, "çapalar" fiziksel olarak 1 metrekare başına yaklaşık 200-300 $ seviyesinin üzerinde ödeme yapamazlar. Profil ve işgal ettikleri alana bağlı olarak yılda m.

Üstler ve Altlar

"Cosmopolis" alışveriş merkezinde "Süper Siva", "Nord" - "Paterson" alışveriş merkezinde ve "Domovoy" inşaat mağazasında, "Özerki" alışveriş merkezinde - oyuncak mağazası "Lukomorye", alışveriş merkezi "Grand Canyon" - "Ramstore" ... Listelenen "çapaların" her biri 1.000 metrekareden fazla bir alanı kaplamaktadır. m İkinci kat ve üstü, kural olarak, 50-300 m2'ye kesilir. m ve modaya uygun giysi, ayakkabı, aksesuar dükkanlarına kiralanır. Bu nedenle, alışveriş ve eğlence merkezi "Nord" da, "Eldorado" hariç, birinci ve ikinci katlar giyim, ayakkabı, kozmetik, mücevher, hediyelik eşya vb.

Üst katlarda kompleksin yemek alanı ve eğlence bileşeni bulunmaktadır. Cosmopolis alışveriş merkezinin üçüncü katında bir yemek alanı var, dördüncü katı ise Ekstra spor fitness kulübü tarafından işgal ediliyor. Aynı şekilde Özerki AVM'nin üçüncü katında yemek katı, Forum, Megashuz ve Binbir Torba mağazaları bulunmaktadır. Nord alışveriş ve eğlence merkezinin üçüncü katında, yemek alanı ve Kronverk-Sinema sinemasına ek olarak, banana-Mama ve Plato gibi geniş alanları kaplayan mağazalar var; dördüncü katın tamamı eğlence bileşenine adanmıştır. karmaşık.