Vlastnosti a životný cyklus nehnuteľnosti. Životný cyklus nehnuteľnosti Životné cykly objemových plánovacích častí nehnuteľnosti

04.10.2023

Prečítajte si tiež

Životný cyklus nehnuteľnosti Životné cykly objemových plánovacích častí nehnuteľnosti

Slučka kvality a jej fázy Kontrola a testovanie

Modely a metódy rozhodovania

Koncepcia procesu riadenia

Faktory určujúce podmienky tvorby a realizácie cenovej politiky

Životný cyklus nehnuteľnosti (Yanioglo)

Niektorí vzdelaní ekonómovia sa domnievajú, že nehnuteľnosť ako komodita je akýmsi „živým organizmom“, ktorý sa vyvíja, ako je známe, v tomto poradí: počatie - narodenie - zrelosť - starnutie a smrť. Analogicky sa rozlišujú tieto fázy životného cyklu nehnuteľnosti: predinvestičná (počiatočná) fáza projektu (koncepcia, plánovanie, projektovanie a pod.), fáza realizácie projektu (výstavba, inštalácia zariadení) , štádium prevádzky objektu (fáza uvedenia na trh, rast, zrelosť, saturácia) a štádium likvidácie (úpadku). Pomocou teórie životného cyklu je možné čiastočne predpovedať situáciu, ale nie v prípade zostavenia predpovedného modelu, pretože v tomto prípade môže podnik stratiť marketingovú podporu.

Životný cyklus realitného trhu

Pravidlo: „kúpte lacno, predajte draho“ platí pre nehnuteľnosti ako pre akýkoľvek iný typ investície.

Rôzne segmenty trhu sa súčasne správajú odlišne. Napríklad výstavba v jednej mestskej časti môže rapídne zdražieť, zatiaľ čo iná mestská časť zároveň zažíva stagnáciu. Schopnosť identifikovať tieto cykly však môže zákazníkovi poskytnúť ďalšie investičné príležitosti.

A. Cyklus poklesu. Nastáva vtedy, keď je trh presýtený a voľných budov začne pribúdať. Údržba neobývaných budov má negatívny vplyv na finančnú situáciu projektu. Tento trh je trhom kupujúceho. Vlastník nehnuteľnosti musí vynaložiť intenzívne úsilie na marketing a hľadanie finančnej podpory. Na trhu sa objavuje malý počet nových nehnuteľností. Veritelia v podstate pozastavujú svoju činnosť až do ďalšieho oživenia a ceny nehnuteľností klesajú.

B. Absorpčný cyklus. V dôsledku nedostatku novej výstavby v dôsledku cyklu recesie sa ponuka a dopyt na realitnom trhu začínajú oživovať. Trh prechádza do nového cyklu – kolobehu pohlcovania vytvoreného objektu. Po absorbovaní investičných prebytkov sa nájomné začne zvyšovať. V súlade s nárastom dopytu a poklesom ponuky sa začínajú realizovať predinvestičné štúdie o tvorbe nových nehnuteľností.

B. Nový stavebný cyklus. Cyklus novej výstavby zodpovedá zvýšenému dopytu na trhu po stavebných projektoch spolu so znížením ponuky voľných pozemkov. Ceny prenájmov rastú spolu s cenami nehnuteľností. V tomto období stúpa miera inflácie a zvyšujú sa náklady na výstavbu, čo zvyšuje predajnú cenu nehnuteľnosti.

D. Cyklus nasýtenia trhu. Predaj nehnuteľností rastie pomalým tempom a nakoniec klesá. Hotových stavebných výrobkov a kapacít je prebytok. Úroveň zamestnanosti začína klesať a stavebná činnosť sa postupne zastavuje. Najlepší čas na pridanie nehnuteľnosti je počas akvizičného cyklu alebo obdobia novej výstavby.

Na posúdenie efektívnosti trhu s nehnuteľnosťami je potrebné podrobnejšie zvážiť životný cyklus objektu a určiť hlavné kritické body v čase, ktorých kombinácie ovplyvnia trvanie cyklu a dynamiku zmien v náklady a výsledky.

Životný cyklus nehnuteľnosti

Hodnotenie prevádzkovej efektívnosti akéhokoľvek nehnuteľného majetku (vybudovaného alebo zrekonštruovaného) zahŕňa zváženie počas celého jeho životného cyklu. Životný cyklus objektu od okamihu štúdie uskutočniteľnosti do okamihu fyzického alebo morálneho starnutia možno rozdeliť do troch období:

1 Výstavba (predinvestičná a investičná fáza);

2 Prevádzka až do plnej návratnosti (podnikateľská fáza projektu);

3Prevádzka s následným vývojom výsledkov pre investíciu (inovácia, zatvorenie zariadenia).

Prvé obdobie do značnej miery určuje efektívnosť fungovania objektu. Táto etapa je obzvlášť zložitá, pozostáva z mnohých komponentov, a to: analýza podmienok realizácie pôvodného zámeru, vypracovanie koncepcie projektu, posúdenie jeho realizovateľnosti, výber a schválenie umiestnenia zariadenia, environmentálne zdôvodnenie, skúšky, vypracovanie štúdie realizovateľnosti, získanie stavebného povolenia, vytvorenie dočasnej stavebnej infraštruktúry, vytvorenie alebo obnova zariadenia, jeho uvedenie do prevádzky. Druhé obdobie zahŕňa rozvoj kapacity, prevádzku zariadenia so stabilnými parametrami jeho projektovej kapacity. Vzhľadom na charakter krivky odrážajúcej zmenu v priebehu času v nákladových charakteristikách výstavby a prevádzky zariadenia. Určením vzťahu medzi jednotlivými fázami je možné získať komparatívnu efektívnosť období životného cyklu nehnuteľnosti a analyzovať náklady a výsledky činností zhotoviteľa a objednávateľa.

V tretej fáze životného cyklu objektu začína obdobie následného rozvoja investície. Tretia tretina by teoreticky mohla trvať poriadne dlho. Obmedzením uskutočniteľnosti prevádzky objektu sú dodatočné náklady na odstránenie fyzického a morálneho opotrebovania.

Trvanie fáz životného cyklu nehnuteľnosti (verejný/súkromný sektor):

Obytné budovy– (Koncepčná fáza 1-4/0,5-2) (Fáza kontraktu a detailný návrh 1-3/0,5 - 4) (Výstavba 1-4/0,5-1,5)

Priemyselné zariadenia- (Koncepčná fáza 1-4/0,5-6) (Zmluvná fáza a podrobný návrh 1-3/0,5-2,5) (Konštrukcia 1,5-2,5/0,5-2)

Obchodné budovy- (Koncepčná fáza 0,5-3/1-10)) (Fáza kontraktu a detailný návrh 0,5-2/1-4) (Konštrukcia 0,5-1,5/0,5-2)

Trvanie projektu vo všeobecnosti závisí od typu stavby; Značná pozornosť je venovaná koncepčnej fáze projektu s cieľom získať v budúcnosti maximálnu efektivitu z investovaných prostriedkov.

Faktory dynamiky úžitkovej hodnoty nehnuteľností

Všetky hmotné objekty bez výnimky existujú v čase a priestore. V dôsledku toho je možné primerane charakterizovať akýkoľvek objekt len s prihliadnutím na časopriestorové parametre, v ktorých sa nachádza, a vplyvy, ktoré sú naň vyvíjané. Je tiež potrebné vziať do úvahy, že hoci čas a priestor sú povinnými podmienkami existencie nehnuteľnosti, nemožno ich považovať za rovnocenné kategórie: priestor (ak ho neuvažujeme v abstraktno-logickej rovine, ale v špecifikách prírodného -materiálové charakteristiky, ktoré majú konečný kvantitatívny rozmer) sa samy menia v čase. Ide o priamy dôsledok ľudskej činnosti, v dôsledku ktorej sa prírodný priestor dôsledne pretvára s narastajúcou intenzitou. Jednou z charakteristických čŕt, ktoré sú vlastné existencii v čase (rovnako súvisiace s prebiehajúcimi procesmi a hmotnými objektmi) je cyklickosť, teda periodická obnoviteľnosť v čase. Zároveň existuje množstvo cyklov, ktoré sa líšia svojim obsahom, určitým spôsobom korelujú, sú si navzájom podriadené. Počiatočné sú prírodné cykly, ktoré majú priamy alebo nepriamy vplyv na všetky ostatné, ale samy takémuto vplyvu nepodliehajú: človek môže aktívne ovplyvňovať prírodu v rôznych formách, ako chce, ale nie je to v jeho silách. na zrušenie alebo zmenu zmeny ročného obdobia alebo dňa a noci .

Preto je prirodzené, že ľudská činnosť (aj ekonomická), ktorá sa vždy uskutočňuje v prírodných podmienkach, je týmito cyklami ovplyvňovaná a niekedy im podlieha. Najzreteľnejšie sa to prejavuje v poľnohospodárstve a čiastočne v stavebníctve, kde je celý výrobný proces „ladený“ na výkyvy prírodných a klimatických podmienok a od týchto podmienok do značnej miery závisia výsledky práce.

Zároveň pre prevažujúci počet konkrétnych druhov činností sú rozhodujúce ekonomické cykly. Samotná existencia, obsah a dynamika takýchto cyklov sú determinované vnútornými zákonitosťami vývoja ekonomického systému (prirodzené cykly majú len korekčný efekt v podobe sezónnych výkyvov trhovej situácie). Pod ekonomickými cyklami sa rozumie periodické kolísanie intenzity reprodukcie ekonomických statkov (vrátane štádií výroby, výmeny, distribúcie a spotreby) Hlavnou charakteristikou ekonomického cyklu je miera ekonomického rastu.

VSTUPENKA 44 Stavebné obmedzenia v procese rozvoja mestského priestoru. ????????(Baranová)

45. Proces reprodukcie v oblasti nehnuteľností (Trukhina)

Reprodukcia je nepretržitý proces obnovy dlhodobého majetku a predchádzanie jeho predčasnému opotrebovaniu. V realitách je to stavebníctvo.Podstata konceptu správy nehnuteľností spočíva v získaní čo najväčšieho efektu z riadenia konania ľudí, ktorí projekt realizujú. S ekonomické uhly pohľadu, výstavby- odvetvie materiálno-technickej výroby, v ktorom sa vytvára dlhodobý majetok na výrobné a nevýrobné účely: hotové stavby, stavby a ich komplexy. Výstavba sa týka procesu výstavby alebo vytvárania zariadení infraštruktúry. Hlavnými fázami tohto procesu sú získanie pozemku, projektovanie, schválenie projektu úradmi, samotný proces výstavby budovy alebo stavby a uvedenie zariadenia do prevádzky. Práce spravidla vykonáva skupina špecialistov stavebnej alebo inžinierskej firmy pod vedením projektového manažéra a sú kontrolované zástupcami technického dozoru a vývojových inžinierov (projektant alebo projektový architekt).

Odborníci, ktorí sa podieľajú na vývoji a realizácii stavebných projektov, musia zaviesť efektívne mechanizmy pre plánovanie, rozpočtovanie, tok dokumentov, včasnú dodávku stavebných materiálov, logistiku, bezpečnosť na pracovisku atď. Okrem toho musia brať do úvahy dôsledky svojej práce na životné prostredie. a vytvoriť minimálne dočasné nepohodlie pre verejnosť počas fázy výstavby zariadenia.

Tiket 46. Fázy investičného projektu v oblasti nehnuteľností. (Yanioglo)

Investičný cyklus – časový úsek medzi začiatkom investície a momentom uvedenia nehnuteľnosti do prevádzky.

Pred predložením projektu investorom sa vykoná analýza životaschopnosti projektu, aby sa určilo, či projekt stojí za ďalšie investície času a peňazí a aké zdroje existujú na pokrytie všetkých nákladov a generovanie bežných ziskov.

Existujú 3 fázy životného cyklu investičného projektu, ktoré samotné pozostávajú z etáp a fáz:

1. Predinvestičná fáza(štúdie uskutočniteľnosti):

1.1 Predinvestičné štúdie a predbežné plánovanie projektu

· zoznam potenciálnych investorov;

· informácie o projekte – ciele, analýza podmienok a pod.;

1.2.Príležitosti na trhu: analýza trhu, dynamika cien, ponuka a dopyt atď.;

1.3. Materiálne a pracovné zdroje:

· materiálne formy výroby (kvalita, dostupnosť zdrojov);

· určenie potreby pracovných zdrojov;

1.4 Výber a schválenie umiestnenia zariadenia (analýza lokality, prostredia, konečný výber staveniska);

1.5.Finančná analýza a hodnotenie investícií (analýza rizík, nákladov, vypracovanie finančného plánu);

1.6.Vypracovanie trhového a technického plánu realizácie projektu (sledovanie plnenia zmluvy o pôžičke).

2. Investičná fáza:

2.1 Všeobecná fáza plánovania, vypracovanie projektovej a odhadovej dokumentácie (vypracovanie, koordinácia a schválenie štúdie realizovateľnosti, získanie stavebného povolenia);

2.2.Vedenie výberových konaní a uzatváranie zmlúv (vypracovanie návrhu zmluvy, zmluvy);

2.3. Stupeň realizácie a dokončenia projektu (výstavby):

· štruktúra plánovania a riadenia kvality;

· realizácia a dodávka objektu.

3. Podnikateľská fáza:

3.1. Práca developera na správe hotovej nehnuteľnosti (objednávka a umiestnenie zariadenia, nábytku);

3.2. Práca majiteľa pri správe nehnuteľností:

· postup správy majetku;

· údržba nehnuteľností;

3.4.Správa majetku zo strany užívateľa (kontrola využívania priestorov, organizačné a technické zabezpečenie a pod.).

Realizácia investičných cieľov zahŕňa formovanie investičných projektov, ktoré investorom a ostatným účastníkom projektu poskytujú potrebné informácie pre investičné rozhodnutie.

Pojem investičný projekt sa interpretuje dvoma spôsobmi:

1. ako činnosť (udalosť) zahŕňajúca realizáciu súboru akcií, ktoré zabezpečujú dosiahnutie určitých cieľov;

2. ako systém, ktorý zahŕňa určitý súbor organizačných, právnych, zúčtovacích a finančných dokumentov potrebných na vykonávanie akýchkoľvek úkonov alebo popis týchto úkonov.

Existujú rôzne klasifikácie investičných projektov. V závislosti od charakteristík, ktoré sú základom klasifikácie, možno rozlíšiť nasledujúce typy investičných projektov.

Autor: postoj medzi sebou:

· nezávislý umožňujúce simultánne a oddelené vykonávanie a charakteristiky ich vykonávania sa navzájom neovplyvňujú;

· vzájomne sa vylučujú tie. neumožňuje simultánnu implementáciu. V praxi takéto projekty často plnia rovnakú funkciu. Zo súboru alternatívnych projektov je možné realizovať len jeden;

· komplementárne ktorých realizácia môže nastať len spoločne.

Podľa času realizácie(tvorba a prevádzka):

· krátkodobé (do 3 rokov);

· strednodobý (3-5 rokov);

· dlhodobé (viac ako 5 rokov).

Autor: stupnica(rozsah projektu je najčastejšie určený veľkosťou investície):

· malé projekty, ktorej pôsobenie je obmedzené na rámec jednej malej firmy realizujúcej projekt. V podstate predstavujú plány na rozšírenie výroby a rozšírenie sortimentu. Vyznačujú sa relatívne krátkymi časmi realizácie;

· stredné projekty- Najčastejšie ide o projekty rekonštrukcie a technického dovybavenia existujúcich výrobných priestorov. Realizujú sa po etapách, pre jednotlivé výroby, v prísnom súlade s vopred vypracovanými harmonogramami pre príjem všetkých druhov zdrojov;

· veľkých projektov- projekty veľkých podnikov, ktoré sú založené na progresívnej „novej myšlienke“ výroby produktov potrebných na uspokojenie dopytu na domácom a zahraničnom trhu;

· megaprojekty- ide o cielené investičné programy, ktoré obsahujú veľa vzájomne prepojených finálnych projektov. Takéto programy môžu byť medzinárodné, štátne a regionálne.

Podľa hlavného zameranie:

· komerčné projekty, ktorej hlavným cieľom je dosahovať zisk;

· sociálne projekty orientované napr. na riešenie problémov nezamestnanosti v regióne, znižovanie kriminality a pod.;

· environmentálne projekty, ktorej základom je zlepšenie životného prostredia;

· iné

V závislosti od miery vplyvu výsledkov investičného projektu na vnútorné alebo vonkajšie trhy pre finančné, materiálne produkty a služby, prácu, ako aj environmentálne a sociálne podmienky:

· globálne projekty, ktorých realizácia výrazne ovplyvňuje ekonomickú, sociálnu či environmentálnu situáciu na Zemi;

· národohospodárske projekty, ktorých realizácia výrazne ovplyvňuje ekonomickú, sociálnu alebo environmentálnu situáciu v krajine a ich posudzovanie možno obmedziť len na zohľadnenie len tohto vplyvu;

· veľké projekty, ktorých realizácia výrazne ovplyvňuje ekonomickú, sociálnu alebo environmentálnu situáciu v konkrétnej krajine;

· miestnych projektov, ktorých realizácia nemá zásadný vplyv na ekonomickú, sociálnu alebo environmentálnu situáciu v určitých regiónoch a (alebo) mestách, na úroveň a štruktúru cien na komoditných trhoch.

Charakteristickým rysom investičného procesu je jeho spojenie s neistotou, ktorej stupeň sa môže výrazne líšiť, preto sa investičné projekty v závislosti od výšky rizika delia takto:

· spoľahlivé projekty, charakterizované vysokou pravdepodobnosťou dosiahnutia garantovaných výsledkov (napríklad projekty realizované na základe vládnych objednávok);

· rizikové projekty, ktoré sa vyznačujú vysokou mierou neistoty tak nákladov, ako aj výsledkov (napríklad projekty súvisiace s tvorbou nových odvetví a technológií).

V praxi táto klasifikácia nie je vyčerpávajúca a umožňuje ďalšie podrobnosti.

Vývoj akéhokoľvek investičného projektu – od prvotného nápadu až po prevádzku – však možno prezentovať ako cyklus pozostávajúci z troch fáz: predinvestičnej, investičnej a prevádzkovej (alebo výrobnej). Celkové trvanie troch fáz tvorí životný cyklus (životnosť) investičného projektu.

Charakteristika a klasifikácia komerčných nehnuteľností.

Klasifikácia nehnuteľností.

KONCEPCIA A PODSTATA NEHNUTEĽNOSTÍ.

Podľa prvej časti odseku 1 čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (Občiansky zákonník Ruskej federácie) medzi nehnuteľné veci patria pozemky, podložia, izolované vodné plochy a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, teda predmety, ktorých pohyb bez neprimeranej škody ich účel je nemožný, vrátane lesov, trvalých výsadieb, budov, stavieb.

Vo svetovej praxi sa nehnuteľnosťou rozumie pozemok a všetko, čo je pod ním s projekciou do stredu zeme, a všetko, čo je nad ním, rozšírené do nekonečna, vrátane trvalých objektov, ktoré k nemu pripútala príroda alebo človek. , ako aj práva k týmto predmetom .

Pojem nehnuteľností vo svetovej praxi možno predstaviť vo forme piatich blokov, z ktorých štyri odrážajú fyzické zloženie a piaty – právny obsah:

1) pozemok

2) predmety nad povrchom lokality

3) majetok pod povrchom lokality vrátane nerastov

4) vzdušný priestor

5) súbor práv k nehnuteľnostiam

Každý nehnuteľný predmet a všetky spolu majú významné (generické) vlastnosti, ktoré ich umožňujú odlíšiť od hnuteľných vecí, a špecifické vlastnosti, ktoré charakterizujú vlastnosti predmetov v homogénnych skupinách, ktoré sú uvedené v tabuľke 1.2.

Tabuľka 1.2 - Hlavné charakteristiky nehnuteľností

Známky	obsah (stav)
Nevyhnutné (všeobecné)
Stupeň mobility	Absolútna nehybnosť, nepohyb v priestore bez ohrozenia funkčnosti
Spojenie so zemou	Silné fyzické a právne
Forma operácie	Prírodný materiál a náklady
Stav spotrebiteľského formulára počas používania	Nekonzumuje sa, zachováva si svoju prirodzenú formu počas celej životnosti
Trvanie okruhu	Opätovne použiteľné a krajina je pri správnom použití nekonečná
Spôsob prenosu hodnoty vo výrobnom procese alebo straty spotrebiteľských vlastností	Postupne, ako sa hromadí opotrebovanie a hromadia sa odpisy
Spoločenský význam	Užívanie objektu sa často dotýka záujmov mnohých občanov a iných vlastníkov, ktorých záujmy štát chráni
Druh (súkromné)
Technické a technologické vlastnosti	Sú určené špecifickými súkromnými ukazovateľmi v závislosti od typu nehnuteľnosti a možnosti rozšírenia osobitného režimu užívania na ďalší majetok. Nerozlučná jednota s funkčnosťou

Hlavnými fundamentálnymi vlastnosťami nehnuteľnosti sú nehybnosť a vecnosť, resp. nespotrebovateľnosť, na ktorej sú založené všetky jej ostatné generické a špecifické vlastnosti. Pojmy „nehnuteľnosti“, „nehnuteľné veci“, „nehnuteľnosť“ sa môžu používať v závislosti od kontextu, aby odrážali ekonomické, právne alebo fyzické vzťahy. V súlade s ustanoveniami Občianskeho zákonníka Ruskej federácie možno nehnuteľnosti klasifikovať takto: Pozemky. Podložné oblasti Samostatné vodné útvary. lesy. Trvalkové výsadby. Umelé stavby neoddeliteľne spojené so zemou. podniky. Iný majetok, ktorý je zákonom klasifikovaný ako nehnuteľnosť a podlieha štátnej registrácii.

Objekty nehnuteľností možno klasifikovať:

1. Prírodné objekty - pozemky, lesné a trvalkové výsadby, izolované vodné plochy a podložia. Tieto nehnuteľnosti sa tiež nazývajú „nehnuteľnosti od prírody“.

2. Umelé predmety (budovy):

a) obytná nehnuteľnosť - nízkopodlažná budova (do troch poschodí), viacpodlažná budova (od 4 do 9 poschodí), výšková budova (od 10 do 20 poschodí), výšková budova ( viac ako 20 poschodí). Obytnou nehnuteľnosťou môže byť aj kondominium, časť (vchod), poschodie vo vchode, byt, izba, vidiecky dom;

b) komerčné nehnuteľnosti - kancelárie, reštaurácie, obchody, hotely, nájomné garáže, sklady, budovy a stavby, podniky ako komplex nehnuteľností;

c) verejné (špeciálne) budovy a stavby:

Lekárska a zdravotná starostlivosť (nemocnice, polikliniky, opatrovateľské domy a detské domovy, sanatóriá, športové areály atď.);

Vzdelávacie (škôlky a jasle, školy, vysoké školy, technické školy, ústavy, detské umelecké centrá atď.);

Kultúrne a vzdelávacie (múzeá, výstavné komplexy, kultúrne a rekreačné parky, kultúrne centrá a divadlá, cirkusy, planetáriá, zoologické záhrady, botanické záhrady atď.);

Špeciálne budovy a stavby – administratívne (polícia, súd, prokuratúra, úrady), pomníky, pamätné budovy, vlakové stanice, prístavy a pod.;

d) inžinierske stavby - rekultivačné stavby a odvodnenia, komplexná inžinierska príprava pozemkov pre zástavbu.

Umelé predmety sa nazývajú „nehnuteľnosti podľa zákona“, ale táto kategória nehnuteľností je založená na „nehnuteľnosti od prírody“. Umelé objekty môžu byť kompletne postavené a pripravené na prevádzku, môžu vyžadovať rekonštrukciu alebo väčšie opravy a tiež odkazujú na nedokončené stavebné projekty (nedokončené). „Nedokončené“ sú objekty, ku ktorým neboli predpísaným spôsobom vyhotovené doklady o prevzatí objektu do prevádzky. Objekty nedokončenej stavby možno rozdeliť do dvoch skupín: objekty, na ktorých sa pracuje, a objekty, kde bola práca z jedného alebo druhého dôvodu zastavená. V súlade so súčasným postupom existujú dva typy zastavenia prác na mieste: konzervácia a úplné zastavenie výstavby. O ukončení výstavby rozhoduje developer.

Pozemky môžu byť deliteľné a nedeliteľné. Pozemok sa nazýva deliteľný, keď sa dá rozdeliť na časti a vytvoriť samostatné pozemky s povolením na zamýšľané použitie.

Vo vzťahu k rezidenčným nehnuteľnostiam sú možné viaceré typologické konštrukcie. Napríklad v závislosti od trvania a charakteru používania bývania:

Primárne bývanie je miesto trvalého pobytu;

Sekundárne bývanie - prímestské bývanie využívané na obmedzený čas;

Terciárne bývanie - určené na krátkodobé ubytovanie (hotely, motely a pod.).

Vo vzťahu k podmienkam veľkých miest je zvykom rozlišovať tieto typologické charakteristiky: Elitné bývanie. Nadštandardné bývanie. Typické bývanie. Bývanie nízkej spotrebiteľskej kvality

Existuje aj klasifikácia obytných nehnuteľností v závislosti od materiálu použitého na vonkajšie steny budovy: domy s tehlovými stenami; panelové domy; monolitické domy; drevené domy; domy zmiešaného typu.

Podľa Asaulova A.N. Objekty nehnuteľností možno klasifikovať aj podľa stavu. Podľa fyzického stavu rozlišujú: pozemky; budovy, stavby, stavby; priestorov.

Podrobnejšie členenie zásoby nehnuteľností podľa účelu obsahuje nasledujúci zoznam typov a podtypov objektov:

a) pozemky v mestách, obciach a iných obývaných oblastiach:

Na bývanie (obytná zóna),

Pre podniky priemyslu, dopravy a služieb,

Pre poľnohospodárske a obranné podniky (neobytné územie),

Pre parky a zelené plochy, vodné plochy (rekreačné oblasti),

Pre inžiniersku a dopravnú infraštruktúru (územie všeobecného účelu)

b) pozemky mimo osád (medzisídelné územia):

Na vidiecke a záhradné použitie,

Pre bytovú výstavbu,

priemyselné a iné špeciálne účely (priemysel, doprava, energetika, obrana atď.),

Poľnohospodárske účely,

environmentálne, prírodná rezervácia, zdravotné, rekreačné, historické a kultúrne účely,

Lesný fond, vodný fond,

Podložné oblasti,

Rezervné pozemky, ktorých účel nie je definovaný

2) bývanie (obytné budovy a priestory):

Viacbytové obytné domy, byty v nich a iné priestory na trvalé bývanie (v rekreačných domoch, hoteloch, nemocniciach, školách atď.)

Samostatné a dvoj až štvorrodinné nízkopodlažné obytné domy (staré budovy a domy tradičného typu - domácnosti a nové typy - chaty, rodinné domy)

3) komerčné nehnuteľnosti:

Administratívne budovy a administratívne kancelárske priestory

Hotely, motely, dovolenkové domy

Obchody, nákupné centrá

Reštaurácie, kaviarne a iné stravovacie zariadenia

Spotrebiteľské servisné miesta

4) priemyselné nehnuteľnosti:

Závodné a výrobné priestory, budovy a stavby na výrobné účely

Mosty, potrubia, cesty, priehrady a iné inžinierske stavby, parkoviská, garáže

Sklady, skladovacie priestory

5) nehnuteľnosti na spoločenské a kultúrne účely:

Vládne a administratívne budovy

Kultúrne, rekreačné, vzdelávacie, športové zariadenia

Náboženské predmety.

Podľa druhu vlastníctva sa nehnuteľnosť delí na:

Súkromné – vo vlastníctve občanov a právnických osôb vytvorených ako súkromní vlastníci

Štát – federálne vlastnený, vo vlastníctve federálnych subjektov

Mestský – v mestskom vlastníctve

Verejné – vo vlastníctve verejných združení

Kolektívne (zmiešané) – v spoločnom alebo podielovom vlastníctve rôznych majetkových subjektov (súkromný, štátny, obecný, verejný).

Nehnuteľné predmety sa podľa ich právneho postavenia delia podľa druhu na používané vlastníkom alebo nájomcom, privatizované, nadobudnuté kúpno-predajnou transakciou, dedením, darom a pod.

Ryža. 1.1 Všeobecná klasifikácia nehnuteľností

Komerčné nehnuteľnosti v Rusku sa začali formovať až so začiatkom privatizácie podnikov. Sektor komerčných nehnuteľností je oveľa menší ako rezidenčný sektor, a preto je v ňom zodpovedajúcich menej transakcií, hoci komerčné nehnuteľnosti sú najatraktívnejšie na celom svete. Treba poznamenať, že v tomto sektore je prevládajúcou formou transakcií nájomné.

Komerčné nehnuteľnosti možno rozdeliť na výnosové – samotné komerčné nehnuteľnosti a vytvárajúce podmienky na ich ťažbu – priemyselné (priemyselné) nehnuteľnosti.

Nehnuteľnosť generujúca príjem zahŕňa:

1. Kancelárske priestory. Pri klasifikácii kancelárskych priestorov v každom regióne alebo obci sa berú do úvahy rôzne faktory, podľa ktorých priestory patria do jednej alebo druhej triedy. Môže to byť lokalita, kvalita budovy (úroveň dokončenia, stav fasády, centrálny vchod, dostupnosť výťahov), kvalita manažmentu (správcovská spoločnosť, dostupnosť doplnkových služieb pre nájomcov) atď.

2. Hotely. Hotelové projekty v Ruskej federácii sú dnes najkomplexnejšími typmi investícií do ziskových nehnuteľností. Výstavba nových alebo rekonštrukcia starých hotelov najvyššej triedy, ich vybavenie a prevádzkové náklady sú považované za dosť riskantnú investíciu, pretože náklady na takéto projekty sú niekoľkonásobne vyššie ako náklady na výstavbu módnych nákupných komplexov alebo kancelárskych centier. Okrem toho majú päťhviezdičkové hotely veľmi dlhú dobu návratnosti, takže ruský trh s nehnuteľnosťami produkujúcimi príjmy tiahne k hotelom s nízkymi tarifami a nižšími kapitálovými investíciami.

K dnešnému dňu je napríklad hotelový komplex Petrohrad veľmi rozmanitý a zahŕňa viac ako 100 objektov rôznych kategórií s 27 tisíc lôžkami. Väčšina týchto hotelov je malá. Viac či menej nápadných je 30 hotelov, ktoré tvoria 55% z celkového počtu hotelových lôžok v meste. Medzi veľké hotely strednej úrovne patria: Pribaltiyskaya, Pulkovskaya, Moskva, Petrohrad. V Petrohrade nie je dostatok hotelov strednej úrovne. Medzi päťhviezdičkové hotely patria: Grand Hotel Europe a Nevsky Palace. Návratnosť investície do výstavby hotela je: pre trojhviezdičkové hotely - 8 rokov; podľa päťhviezdičkových - nie menej ako 13 - 15 rokov.

Tieto a ďalšie známe, dobre umiestnené hotely majú kaviarne, reštaurácie a bary, vybavené rekreačné oblasti, kasína atď. Menej obľúbené menšie hotely nachádzajúce sa v menej prestížnych oblastiach majú tendenciu poskytovať kvalitnejšie ubytovanie a služby a majú vlastnú klientelu.

3. Parkovacie domy (parkoviská) ako komerčné nehnuteľnosti sa v krajine prakticky nerozvíjajú, aj keď perspektívy sú. Veď na každých tisíc obyvateľov je v súlade s normami potrebných asi 150 parkovacích miest.

V súčasnosti má necelých 60 % vozového parku osobných áut trvalé skladovacie priestory, z toho len 2 % sa nachádzajú v podzemných garážach, aj keď ich potreba je veľmi vysoká. Vzhľadom na vysoké náklady na parkovacie miesto (4-6 000 USD a ceny v centre mesta dosahujú 10 - 12 000 USD) nedochádza k masovej výstavbe parkovísk. Na základe hromadného klienta by sa náklady na jedno parkovacie miesto mali pohybovať v rozmedzí 2 - 3 tisíc amerických dolárov, t.j. vo výške asi 30 % z ceny auta. Upozorňujeme, že v súčasnosti je mimoriadne ťažké preregistrovať jeden garážový box, pretože... Štátna inštitúcia „Mestský úrad registrácie práv k nehnuteľnostiam“ (GU RBR) sa registráciou garáží nezaoberá. Na vyriešenie tohto problému je potrebné vytvoriť jednotný systém registrácie vlastníckych práv pre garáže rôzneho typu.

4. Obchody a nákupné komplexy. Ako ukázali skúsenosti veľkých európskych miest, dobré podmienky pre umiestnenie polyfunkčných obchodných centier (MTC) sú: križovatka hlavných diaľničných ťahov, tesná blízkosť staníc metra a zastávok pozemnej dopravy. Najčastejšie sa ukázalo, že takéto centrá sa nachádzajú v „ubytovniach“ alebo mimo mesta, v skutočnosti na prázdnom pozemku v blízkosti hlavnej diaľnice. V USA sa ITC („MALL“) spravidla nachádzajú mimo mesta, čo sa dá vysvetliť určitým počtom vozidiel na obyvateľa, počtom obyvateľov miest a inými faktormi.Tieto rozdiely ovplyvňujú požiadavky tak na etapa formovania celkovej obchodnej stratégie ITC - plánovanie, dizajn a propagácia, ako aj pri výstavbe a prevádzke obchodného centra. Napríklad počet parkovacích miest, dostupnosť a parametre rekreačných a zábavných plôch, súvisiacej domácnosti služby atď. budú iné.

Medzi faktory, ktoré rozhodujú o úspechu, patria:

Správne zvolené miesto;

Vypracovanie funkčného riešenia a akumulácie – potreby potenciálnych návštevníkov;

Správne zostavená prognóza vývoja územia susediaceho s rozvojovou lokalitou (na 5-10 rokov);

Všeobecná atmosféra ITC, ktorá sa dosahuje v procese dizajnu a vývoja dizajnu;

Dobre navrhnutý výber nájomníkov;

Správna správcovská spoločnosť.

Pre obchodné komplexy je okrem uvedených faktorov potrebné najmä poskytovanie služieb jeho nájomcom (napríklad neustále čistenie územia, oprava váh, 24-hodinová strážna služba, lisovanie kartónov a pod.).

Netreba sa domnievať, že výstavba multifunkčných nákupných centier je západným vynálezom. Je dobre známe, že uvažovaná tradícia rozvoja veľkých obchodných priestorov, pasáží, dvorov, kde si „každý“ návštevník mohol kúpiť, čo mu srdce zatúži, v súlade s potrebami a príjmami, kam sa mohol prísť „poobzerať a ukázať ostatným“. sa vytrácajú korene v minulosti.

Regióny krajiny sú v rôznych ekonomických podmienkach a rozvíjajú sa podľa vlastných zložitých zákonov, preto je v modernom Rusku proces vzniku nových alebo modernizácie starých nákupných centier heterogénny. Moskva v tomto procese vedie ako globálna metropola, ktorá v porovnaní s inými ruskými mestami existuje v najvýhodnejšom investičnom režime.

Problémy spôsobujúce nedostatok likvidných a investične sľubných maloobchodných nehnuteľností vo väčšine ruských miest sú podobné a súvisia predovšetkým so štruktúrou nebytového fondu, ktorá sa objavila v období pred reformou:

Malý podiel nebytových priestorov je vyčlenený na ziskové podnikanie, z ktorých významnú časť zaberajú rôzne organizácie;

Nevyhovujúca poloha mnohých objektov funkčne vhodných na komerčné využitie neumožňuje ich rozvoj;

Vo veľkých priemyselných mestách má štruktúra nebytového fondu nadmerne vysoký podiel priemyselných nehnuteľností, ktorých opätovné využitie si vyžaduje značné investície a je často náročné z dôvodu nejasného právneho stavu;

Väčšina nebytového fondu je v nevyhovujúcom technickom stave;

Vo väčšine miest sa investičná činnosť sústreďuje predovšetkým do centra mesta.

V súčasnosti sú najžiadanejšie obchody s rozlohou 100 - 200 metrov štvorcových. m., potom v zostupnom poradí - menej ako 100 m2. m a v rozmedzí 200 - 400 m2. m Plochy viac ako 500 m2. m sú menej žiadané. Medzi hlavné požiadavky nájomníkov patria výkladné skrine a parkovanie.

5. Priemyselné (priemyselné) nehnuteľnosti v Rusku sú v počiatočnom štádiu rozvoja, aj keď v poslednej dobe bol pre väčšinu privatizačných objektov určený vlastník. Pred uzavretím obchodu je potrebné vykonať komplexnú analýzu vlastníckych listín, aby sa zabezpečilo, že práva predávajúceho k navrhovanému predmetu sú nespochybniteľné, možnosť jeho zákonného scudzenia a práva nového vlastníka užívať tento predmet na určený účel. účel. S rozvojom procesu formovania skutočného vlastníka sa bude objem transakcií v tejto oblasti zvyšovať. Ale toto je jedna stránka problému. Na druhej strane, takmer v každom meste v krajine môžete vidieť prázdne budovy tovární a tovární na 5 - 8 poschodí s rozpadnutými a (alebo) inžinierskymi sieťami, ktoré chátrajú a rozbité sklenené okná. Stoja a nenájdu efektívneho majiteľa. Existuje niekoľko dôvodov:

Priemyselný rozvoj 60 - 80 rokov. nespĺňa požiadavky moderných technológií a rekonštrukcia si vyžaduje veľké kapitálové investície.

V súčasnosti sú hlavným spotrebiteľom priemyselných nehnuteľností malé podniky, ktoré na svoj rozvoj vyžadujú nehnuteľné objekty určitej špecifickosti: vysoký výkon, prítomnosť železničných prístupových ciest, jednoposchodové a pokiaľ možno samostatné budovy s autonómnou komunikáciou.

Požiadavky potenciálnych nájomcov sú spravidla prehnané a nezodpovedajú navrhovaným priemyselným zariadeniam.

Majitelia priemyselných nehnuteľností ponúkajú na trhu nehnuteľnosti, ktoré sú v zlom stave, a zároveň majú nastavené nafúknuté ceny.

Viac či menej úplné a presné informácie o priemyselných nehnuteľnostiach, ich právnom stave, veľkosti, stave a pod. neprítomný.

To všetko dodáva trhu priemyselných nehnuteľností spontánny a nepredvídateľný charakter.

Administratívne budovy môžu patriť do rôznych tried. Zaradenie do jednej alebo druhej triedy závisí od niekoľkých kritérií:

1. Vysokokvalitné štandardné povrchové úpravy, moderné stavebné inžinierske systémy vrátane BMS (Building Management System);

2. Profesionálna správa budov;

3. Dobrá poloha budovy v hraniciach kancelárskeho obvodu, pohodlný prístup a dopravné spojenie;

4. Klimatizačný systém: aspoň dvojrúrkový alebo jeho ekvivalent;

5. Podhľady;

6. Výška od podlahy po zavesený strop v priemere 2,7 m;

7. Efektívny otvorený pôdorys (konštrukcia s nosnými stĺpmi);

8. Trojdielna krabica na elektrické, telefónne a počítačové káble, prípadne zvýšená podlaha (alebo možnosť jej inštalácie);

9. Moderné, kvalitné okná, ich racionálne usporiadanie;

10. moderné vysokorýchlostné výťahy s čakacou dobou maximálne 30 sekúnd;

11. podzemné parkovisko;

12. Vysokokvalitné materiály použité pri výzdobe spoločných priestorov;

13. Pomer parkovacích miest (zemných a podzemných) je minimálne 1 miesto na 100 m2. m. prenajímateľná plocha budovy;

14. Stratový faktor (pomer využitej a prenajatej plochy) nie viac ako 12 %;

15. Poskytovateľ kvalitných telekomunikačných služieb v budove;

16. dva nezávislé napájacie zdroje alebo neprerušiteľný zdroj napájania; (napájací výkon pre nízkonapäťové siete nájomcu musí byť najmenej 50 W na 1 m2 úžitkovej plochy + 20 W dodatočne vyčlenených na osvetlenie);

17. Prípustné zaťaženie medzipodlahových stropov: 400-450 kg na 1 m2;

18. Moderné bezpečnostné systémy a kontrola vstupu do budovy;

19. Jedáleň/jedáleň pre zamestnancov a iné vybavenie;

20. Hĺbka podlahy od okna k oknu nie je väčšia ako 18-20 metrov.

Administratívna budova triedy A musí spĺňať alebo prekračovať minimálne 16 z 20 štandardných kritérií a kancelárska budova triedy B musí spĺňať aspoň 10 z 20 špecifikovaných kritérií. Administratívna budova triedy C spĺňa menej ako 8 z 20 uvedených kritérií.

Životný cyklus- ide o úplný sled procesov existencie nehnuteľnosti od uvedenia do prevádzky (od vzniku) až po zánik.

V teórii a praxi existuje päť typov cyklov:

Ø životný cyklus podniku ako majetkového komplexu;

Ø životný cyklus podnikateľského typu;

Ø hospodársky cyklus;

Ø životný cyklus nehnuteľnosti (produktu) ako fyz
objekt;

Ø približný životný cyklus nehnuteľnosti ako nehnuteľnosti.

Niektorí akademickí ekonómovia sa domnievajú, že nehnuteľnosť ako komodita je akýmsi „živým organizmom“, ktorý sa vyvíja, ako je známe, v tomto poradí: dizajn – narodenie – zrelosť – starnutie a smrť. Analogicky sa rozlišujú tieto fázy životného cyklu nehnuteľnosti:

Ø predinvestičná (počiatočná) fáza projektu (koncepcia, plánovanie, návrh atď.),

Ø etapa realizácie projektu (výstavba, inštalácia zariadení),

Ø etapa prevádzky zariadenia (fáza uvedenia na trh, rast, zrelosť, saturácia)

Ø štádium likvidácie (pokles).

Pomocou teórie životného cyklu je možné čiastočne predpovedať situáciu, ale nie v prípade zostavenia predpovedného modelu, pretože v tomto prípade môže podnik stratiť marketingovú podporu.

I. Výstavba (predinvestičná a investičná fáza);

II. Prevádzka až do plnej návratnosti (podnikateľská fáza projektu);

III. III. Prevádzka s následným vývojom výsledkov pre investíciu (inovácia, zatvorenie zariadenia).

Na obr. 2.1. Životný cyklus nehnuteľnosti je schematicky znázornený.

Ryža. 2.1. Etapy životného cyklu nehnuteľnosti

Druhé obdobie zahŕňa rozvoj kapacity, prevádzku zariadenia so stabilnými parametrami jeho projektovej kapacity. Vzhľadom na charakter krivky OA, A 2 A 3 A 4, odrážajúcej zmenu nákladových charakteristík výstavby a prevádzky objektu v čase, vidíme, že v prvej fáze životného cyklu krivka OA klesá, resp. zodpovedá nákladom investora na vytvorenie alebo aktualizáciu nehnuteľnosti. Bod A zodpovedá celkovému objemu investície. Keďže najdôležitejším princípom reprodukcie objektu v dynamike je integrita cyklu a jeho vývoj v čase, všetky typy nákladov a výsledkov sú vynesené pozdĺž osi t. Na analýzu životného cyklu objektu by sa malo použiť niekoľko fázových hodnôt, ktoré charakterizujú časové intervaly pre prejav kritických bodov z dvoch hodnôt životného cyklu. Za takýto kľúčový bod sa považuje čas uvedenia objektu do prevádzky A, vo vzťahu k nemu sa určujú fázy: t t - príprava a výstavba objektu, t 2 - rozvoj kapacity (doba návratnosti), t 3 - začiatok tvorby zisku (dosiahnutie plánovanej úrovne nákladov, návratnosť investície v období vývoja), t 4 – začiatok mravného a fyzického opotrebovania objektu. Dôležité sú najmä fázy, ktoré charakterizujú čas vytvorenia (aktualizácie) objektu a jeho životnosť počas prevádzky. Určením vzťahu medzi jednotlivými fázami je možné získať komparatívnu efektívnosť období životného cyklu nehnuteľnosti a analyzovať náklady a výsledky činností zhotoviteľa a objednávateľa. V tretej etape životného cyklu objektu A 2, A 4 začína obdobie následného rozvoja pre investície.

Tretia tretina by teoreticky mohla trvať poriadne dlho. Obmedzením uskutočniteľnosti prevádzky objektu sú dodatočné náklady na odstránenie fyzického a morálneho opotrebovania.

Tabuľka 2.1 zobrazuje trvanie prvého obdobia životného cyklu rôznych typov projektov.

Úvod

Problém efektívneho developmentu nehnuteľností, vrátane úloh manažmentu, financovania a vzdelávania personálu, je aktuálnou témou v súčasnosti aj dlhodobo. Táto relevantnosť je priamo určená podstatou nehnuteľností a ich úlohou v národnom hospodárstve. Hlavné charakteristiky nehnuteľností možno prezentovať takto:

Nehnuteľnosti sú funkčným základom národného bohatstva a najdôležitejším prvkom kultúrneho a historického dedičstva;

Trh s nehnuteľnosťami je akýmsi generátorom ekonomického rastu krajiny;

Nehnuteľnosti plnia životne dôležitú spoločenskú funkciu, keďže zabezpečujú uspokojovanie základných potrieb všetkých členov spoločnosti bez výnimky.

Z toho vyplýva, že nehnuteľnosti sú osobitným predmetom trhového obratu, vlastníctva a správy.

Chápanie nehnuteľností ako základu národného bohatstva možno vysledovať mnoho storočí späť.

S rozvojom trhového ekonomického systému si naliehavé potreby riešenia problémov súvisiacich s nehnuteľnosťami vyžadovali rozsiahle školenia odborníkov. Prirodzeným dôsledkom bolo založenie inštitútu pre výcvik geodetov v Londýne v roku 1868. V roku 1881 mu bol udelený kráľovský titul a odvtedy sa nazýva Kráľovská inštitúcia autorizovaných geodetov. Geodeti vykonávajú funkcie zhromažďovania, poskytovania a spracovania informácií o nehnuteľnostiach, územného plánovania, prípravy a realizácie developerských projektov, posudzovania a správy nehnuteľností, opravy, rekonštrukcie a modernizácie budov, stavebnej inšpekcie a podieľajú sa na predaji a prenájom komerčných nehnuteľností.

Nehnuteľnosť a navyše aj ich súhrn sú zložitým systémom, ktorý počas svojho životného cyklu ovplyvňujú rôzne faktory. Stanovenie nákladového ekvivalentu je v tomto prípade možné len v dôsledku uplatnenia systematického prístupu k analýze nehnuteľností. Koncepcia tohto prístupu dostala vo svetovej vede a praxi názov zememeračstvo (z anglického Survey - prieskum, prieskum, inšpekcia).

Cieľom tejto práce je analyzovať, čo sa deje s nehnuteľnosťou počas jej životného cyklu.

1. Všeobecný vzorec fungovania nehnuteľností v čase

Všeobecný vzorec je zrejmý: spotrebiteľské vlastnosti, ktoré sa časom neustále strácajú (a nemožno ich stratiť, keďže neexistujú večné veci), vedú k zníženiu úžitkovosti nehnuteľnosti, t. k zníženiu jeho úžitkovej hodnoty. Zmeny podobné dynamike sa vyskytujú pri hodnotovom ekvivalente, pretože úžitková hodnota a hodnota sú dve integrálne charakteristiky každého produktu práce. Pokles hodnoty zase vedie k zmene hodnotového ekvivalentu konkrétneho druhu použitia (cena produktu alebo výška celkového príjmu) (nazýva sa to „hodnota z používania“). Všetky prepojenia jedného vzťahu príčiny a následku: úžitková hodnota -> celková hodnota -> úžitková hodnota teda podliehajú všeobecnému modelu zmien v priebehu času. Nie je však ťažké si všimnúť, že podstatné charakteristiky týchto zmien sú odlišné. Spotrebiteľské vlastnosti predmetu nehnuteľnosti sú stelesnené v jeho „fyzickom tele“, preto skutočnú spotrebiteľskú hodnotu možno určiť len prieskumom, skúmaním skutočného stavu tohto „fyzického tela“. Netreba zabúdať ani na to, že užitočnosť konkrétnej veci nie je nikdy úplne objektívna kategória. Vytvára sa nevyhnutne za účasti predstáv potenciálneho spotrebiteľa, t.j. je ovplyvnená preferenciami spotrebiteľov.

Ak sa obrátime na vecnú stránku zmeny hodnoty, musíme okamžite poznamenať, že je priamo ovplyvnená podmienkami reprodukcie - v rôznych časových obdobiach si vytváranie nehnuteľností s podobnými spotrebiteľskými vlastnosťami vyžaduje čoraz menej práce. . Charakteristickým rysom nehnuteľností v tomto smere je, že objem živej práce zostáva významný; nahradenie živej práce materializovanou prácou (t. j. nahradenie ľudských fyzických nákladov prácou strojov a mechanizmov) prebieha pomalším tempom v porovnaní s do iných odvetví. Všeobecný vzorec však zostáva nezmenený - náklady na hotovú nehnuteľnosť sa v priebehu času neustále znižujú. Prirodzene, skutočnú hodnotu nákladov možno určiť iba vykonaním podrobnej analýzy podmienok reprodukcie.

Proces zmeny úžitkovej hodnoty je tiež veľmi jedinečný a špecifický. Ak sa pre nehnuteľnosť – tovar – v skutočnosti zhoduje s dynamikou hodnoty, tak pre nehnuteľnosť – produkt a nehnuteľnosť – zdroj príjmu, to neplatí. Dôvod je zrejmý: produkt a zdroj príjmu sa realizujú v ich vlastnom nezávislom prostredí, konkrétne na zodpovedajúcom trhu. Stanovenie parametrov na zistenie úžitkovej hodnoty zahŕňa aj vykonanie príslušných skúšok.

Aj lokalita má svoju osobitú dynamiku. Hoci sa nemení pre konkrétny objekt, neznamená to, že jeho vplyv na hodnotu je rovnako nezmenený. Objekt vždy existuje v priestorovom prostredí, ktoré sa časom vyvíja, niektoré vlastnosti stráca a iné nadobúda. Obsah a rozsah týchto zmien má svoje výrazné špecifikum spojené s ohľadom na mesto ako celok. Vykonané skúšky preto musia mať svoj vlastný obsah.

Je tu ešte jeden aspekt dynamiky – možnosť zmeny typu využitia nehnuteľnosti v rôznych fázach životného cyklu. To znamená, že predchádzajúce ovplyvňujúce faktory prestávajú pôsobiť a objavujú sa nové. Dá sa povedať, že v tomto prípade sa používaná hodnota presunie na inú „dynamickú trajektóriu“ so zmenenými parametrami.

V každom konkrétnom momente životného cyklu bude vplyv faktorov veľmi zložitý a nejednoznačný, čo výrazne sťažuje stanovenie nákladového ekvivalentu. Je jasné, že dynamika spotrebiteľskej hodnoty bude najpokojnejšia. Dynamika príjmu bude aktívnejšia a najväčšiu variabilitu charakterizujú hodnotové ekvivalenty predmetov – tovarov (teda trhových cien). Ešte raz zdôraznime, že každý typ hodnoty je multidimenzionálny, dá sa kvantifikovať len na základe určenia veľkého počtu rôznorodých vyšetrení.

Technické znalosti. Do tejto skupiny patria všetky typy skúšok „fyzického tela“ nehnuteľností. Sú východiskovým bodom na určenie akýchkoľvek nákladových ukazovateľov, a preto by sa mali považovať za prísne povinné. Bez určenia skutočnej užitočnosti nehnuteľnosti nemožno určiť iný typ hodnoty. Odborné skúšky zahŕňajú aj tie skúšky, ktoré sú spojené s rozborom technických parametrov reprodukcie nehnuteľných predmetov (zloženie a produktivita použitých strojov a mechanizmov, podiely živej a stelesnenej práce a pod.).

Ekonomická odbornosť. Patria sem všetky typy analýz súvisiacich s nákladovým (peňažným) hodnotením ovplyvňujúcich faktorov. Patria sem výkyvy trhových podmienok, určenie výšky nákladov podľa typu reprodukčných aktivít, parametrov finančného systému, úrovne zdanenia a všetkých tried, typov, typov rizík atď.

Lokalizačná odbornosť. Ich osobitosť možno považovať za významný podiel znaleckých metód. Mesto sa nedá presne „zmerať“ a potreba takéhoto „merania“ existuje, keďže mimo jeho priestorového prostredia neexistuje ani jeden nehnuteľný objekt. Lokalizačná expertíza zahŕňa: infraštruktúru, ekológiu, vládnu reguláciu, zónovanie, topografiu, popis hraníc atď.

Ak stručne definujeme podstatu všetkých vyšetrení, potom predstavujú také či onaké posúdenie vlastnosti v konkrétnom bode jej životného cyklu. Osobitne treba zdôrazniť, že v tomto prípade má pojem „ocenenie“ zásadný rozdiel od rozšíreného výkladu, podľa ktorého sa ohodnotením rozumie určenie trhovej hodnoty. Z pohľadu ekonomiky nehnuteľností treba ocenenie chápať ako určenie úrovne úžitkovej hodnoty, celkovej hodnoty alebo úžitkovej hodnoty v porovnaní s maximálnou hodnotou. Vmax sa vyskytuje na začiatku životného cyklu, potom neustále klesá. Vo všeobecnosti sa preskúmanie nehnuteľnosti vykonáva v nasledujúcom časovom bode vo vzťahu k začiatku životného cyklu, čo znamená, že účelom preskúmania je určiť mieru straty Vmax, posúdiť jej skutočnú úroveň.

2. Etapa formulácie problému na základe konceptu obsluhy

Geodézia je implementácia systematického prístupu k rozvoju a správe nehnuteľností. Zahŕňa všetky typy plánovania (všeobecné, strategické a operatívne) fungovania nehnuteľností, ako aj činnosti súvisiace s celým spektrom technicko-ekonomických prehliadok nehnuteľností, zabezpečujúcich maximálny spoločenský efekt.

Historicky sa zememeračstvo prvýkrát sformovalo v Anglicku v 15.-16. a v počiatočnom štádiu zahŕňal funkcie osobitne oprávnených vládnych úradníkov pre zememeračstvo, registráciu pozemkového vlastníctva a práv k nim. Je to pochopiteľné, pretože v tej dobe bola pôda považovaná za hlavné bohatstvo, základ života a hlavný zdroj príjmu. Jeden zo zakladateľov ekonomickej vedy W. Petty to vyjadril úžasnými slovami: „Práca je otcom a aktívnym princípom bohatstva a pôda je jeho matkou.“ Základom rozvoja anglickej ekonomickej školy a praxe boli otázky súvisiace s nehnuteľnosťami.

Poskytovanie systematického prístupu k nehnuteľnostiam, ich podrobná analýza a vývoj efektívnych stratégií riadenia sú pre Rusko, ktoré formuje trhový ekonomický systém, naliehavou úlohou. Z tohto dôvodu je zohľadnenie problematiky ekonomiky nehnuteľností v tejto učebnici realizované v súlade s koncepciou geodézie.

Keďže hlavnou vecou geodézie je systémový prístup, v prvom rade je potrebné charakterizovať geodéziu z hľadiska a kategórií systémov.

Systém je ďalej chápaný ako usporiadaný súbor prvkov, ktoré sú vo vzájomných vzťahoch a spojeniach, ktoré tvoria určitú celistvosť, jednotu. Najvýznamnejšou charakteristikou systému je jeho vznik, čo znamená neredukovateľnosť vlastností systému na vlastnosti jeho základných prvkov (ukazovatele jednotlivých prvkov objektu spravidla neodrážajú vlastnosti, ktoré sú vlastné posudzovaný objekt ako celok). Typy prvkov a spojení môžu byť veľmi odlišné a ich výber na analýzu závisí od formulácie konkrétneho problému. Systém môže pozostávať z rôznych podsystémov, podsystémov a sám môže byť podsystémom iného systému. Zloženie prvkov a poradie spojení medzi nimi sa nazýva štruktúra systému. Prvky ovplyvňujú objekty pomocou zdrojov (potenciál). Z hľadiska zložitosti (druh, počet prvkov a spojení) sa rozlišujú jednoduché, zložité a superzložité systémy. Podľa miery predvídateľnosti správania sa systémy delia na: deterministické (funkčné), všetky výsledky, ktorých pôsobenie je možné presne určiť, a pravdepodobnostné (stochastické), pri ktorých možno tieto výsledky predpovedať len v medziach nejakej diagnózy možnej hodnoty. V súlade s týmto delením existujú dva typy spojení – funkčné (každá hodnota faktorovej charakteristiky zodpovedá presne definovanej nenáhodnej hodnote efektívnej charakteristiky) a stochastické (každá hodnota faktorovej charakteristiky zodpovedá množine hodnoty efektívnej charakteristiky).

Existujú abstraktné a konkrétne systémy. Abstraktný systém je systém bez vstupných a výstupných tokov (napríklad systém podnikových cieľov, matematický systém rovníc atď.). Špecifický systém je postavený na prepojeniach medzi prvkami prostredníctvom procesov (akcií) na vstupných a výstupných tokoch.

Stav systému je určený súhrnom stavov všetkých jeho prvkov a spojení a systém je hodnotený v závislosti od jeho zamýšľaného účelu spoľahlivosťou. Napríklad na hodnotenie technických systémov (strojov, mechanizmov atď.) sa používa pojem technická spoľahlivosť. Všetky podnikateľské subjekty sú podľa svojho zamýšľaného účelu ekonomickými systémami, a preto sú posudzované podľa ekonomickej spoľahlivosti. Ekonomická spoľahlivosť konkrétneho systému znamená jeho schopnosť pomocou výrobných, organizačných, finančných a iných rozhodnutí dosiahnuť požadovaný výsledok s danou pravdepodobnosťou v podmienkach rizika a určitej neistoty v rámci daných hraníc oblasti. efektívna kombinácia hlavných parametrov systému – jeho ziskovosti a udržateľnosti.

Ak systém považujeme za cieľovo orientovanú integrálnu štruktúru, potom získanie výstupu (fungujúceho výsledku) systému je možné len za interakcie rôznych zdrojov potrebných na riešenie zadaných úloh, koordinovaných v čase a priestore. Riadením tohto procesu sa zabezpečuje efektívna interakcia zdrojov.

Cieľom riadenia výrobného systému je zabezpečiť taký stav systému, v ktorom bude dosahovaný čo najvyšší výkon s požadovanými kvalitatívnymi parametrami a potrebnou ekonomickou spoľahlivosťou. Základom riadenia je plánovanie, pri ktorom sa vytvára model stavu systému na nadchádzajúce časové obdobie alebo na celé obdobie jeho životného cyklu.

Metodológia (zo starogréckeho „methodos“ - metóda konania a „logos“ - vyučovanie, veda) je náuka o štruktúre, logickej organizácii, metódach a prostriedkoch činnosti. Najdôležitejšie body aplikácie, praktické prejavy metodiky sú:

formulácia problému;

konštrukcia objektu a predmetu výskumu;

budovanie vedeckej teórie;

kontrola získaného výsledku z hľadiska jeho pravdivosti, t.j. súlad s predmetom štúdia.

Teória obsluhy je forma organizácie vedeckých poznatkov, ktorá poskytuje holistické pochopenie vzorcov a existujúcich súvislostí pri vytváraní, využívaní a prevádzke nehnuteľností vo všetkých fázach životného cyklu.

Samotný vývoj konceptu Surveying ako systému je predmetom metaplánovania, vrátane všeobecného cieľového plánovania a plánovania funkčných stratégií zakladania a rozvoja nehnuteľností. Tento prístup umožňuje určiť hierarchiu prvkov systému, typ a počet subsystémov, ich obsah, trvalé a dočasné vzťahy. V tomto prípade treba brať do úvahy špecifické vlastnosti a možnosti každej nehnuteľnosti zvlášť.

Zložitosť ekonomických, organizačných a technických vzťahov medzi prvkami systémov a podsystémov predurčuje pri štúdiu procesu fungovania Geodetické práce ako systému brať do úvahy špecifiká nehnuteľností, a to:

Po prvé, vlastnosti systému nie sú jednoduchým súčtom vlastností jeho prvkov, systém má aj iné vlastnosti, ktoré vznikajú práve kvôli prítomnosti vzťahov medzi jeho prvkami (zákon vzniku);

Po druhé, zložitosť vzniku a vývoja nehnuteľností, ako reálne existujúceho objektu výskumu, si vyžaduje zjednodušenie, zobrazenie len toho najdôležitejšieho, z pohľadu konkrétnej výskumnej úlohy, vlastností a vzťahov prvkov a systému ako napr. celý;

Po tretie, geodézia ako systém nemôže fungovať bez interakcií s vonkajším prostredím, čo má veľmi významný vplyv na podmienky a výsledky vzniku a rozvoja nehnuteľností.

Servis je preto otvorený systém, ktorý je v nepretržitej interakcii s inými systémami, pričom je subsystémom všeobecnejšieho (makroekonomického) systému.

3. Ciele, ciele a nástroje systému obsluhy

čas plánovania prieskumu nehnuteľností

Systém je neustále ovplyvňovaný viacsmernými silami: na jednej strane existuje túžba systému po sebazáchove, ktorá sa prejavuje v tom, že akýkoľvek ekonomický systém (napríklad podnik) radšej nemení zavedený rytmus. výroby, čo najdlhšie udržanie existujúceho sortimentu komerčných produktov atď., keďže za nezmenených okolností to pomáha znižovať náklady a maximalizovať zisky a navyše robí chod podniku oveľa predvídateľnejším a stabilný. Zároveň však na podnik vplývajú „rušivé“ faktory, ktoré podnik objektívne podnecujú k zmenám (zmeny trhových podmienok, vznik nových technológií a pod.).

Prvý z týchto faktorov je interný, je zameraný na udržanie systému v jeho existujúcej podobe. Zároveň systém, ktorého väzby medzi jeho prvkami sú pevnejšie a tesnejšie (napríklad systém hromadnej výstavby), má vyššiu schopnosť sebazáchovy.

Po druhé, faktory ovplyvňujúce systém sú vonkajšie. Spôsobujú zmeny, ktoré je možné prekonať zlepšením štruktúry, flexibility, výmenou prvkov a zmenou väzieb medzi nimi.

Vzťah medzi vlastnosťami perzistencie a variability v každom systéme musí byť taký, aby zabezpečil jeho najefektívnejšie a trvalo udržateľné fungovanie pri zachovaní potrebnej ekonomickej spoľahlivosti.

Manažment je definovaný ako proces formovania vôle a uskutočňovania vôle, to znamená, že nejde o nič iné ako o proces riešenia problémov na dosiahnutie stanovených cieľov. Najdôležitejšie ciele ekonomiky nehnuteľností sú:

Nákladové (peňažné) ciele – očakávané budúce finančné výsledky (zisk, hodnota kapitálu, ziskovosť, cash flow, dostupnosť pracovného kapitálu atď.);

Spotrebiteľské ciele - dosiahnutie určitých materiálnych cieľov realizáciou výrobných úloh (bytová výstavba, rekonštrukcia budov a stavieb, komerčné nehnuteľnosti, nehnuteľnosti na prechodný pobyt, budovy so zmiešaným využitím a pod.);

Spoločenské ciele sú spoločenskou zodpovednosťou podnikateľského subjektu voči spoločnosti (vypracovanie projektu a jeho realizácia v súlade so sociálnym a historickým nastavením spoločnosti, úlohy na ochranu životného prostredia, krajinných a kompozičných daností územia, použitie materiálov a konštrukcií s prihliadnutím na požiadavky miestnych zákazníkov a pod.

Nákladové a sociálne ciele sa realizujú len prostredníctvom spotrebiteľských cieľov a iných cieľov – akcií.

Správa nehnuteľností je nepretržitý a komunikatívny proces a možno ho vo všeobecnosti predstaviť ako proces plánovania s nasledujúcimi postupnými fázami:

Analýza a formulácia problému;

Hľadajte alternatívne riešenia;

Hodnotenie a rozhodovanie (rozhodovacia skúška).

V užšom zmysle možno manažment prezentovať ako proces implementácie projektu, vrátane fáz:

Realizácia zvolenej alternatívy;

Formovanie a kontrola;

Proces prevádzky s etapami prevádzky a rozvoja nehnuteľnosti.

Plánovanie zaujíma ústredné miesto v teórii geodézie a predstavuje pravidelne sa opakujúci rozhodovací proces, v ktorom prebiehajú rôzne typy manažérskych činností.

Implementácia je súčasťou plánovacieho procesu, ktorý pozostáva z fáz vypracovania podrobného plánu implementácie, samotnej implementácie a kontroly, vrátane súboru opatrení na analýzu pravdepodobných odchýlok od plánovaných ukazovateľov.

Manažment ako činnosť je chápaný ako proces riešenia problémov pri dosahovaní cieľov, vyjadrený v prijímaní, spracovávaní a odovzdávaní informácií.

Záver

Po analýze tejto práce môžeme vyvodiť nasledujúci záver: povaha zmien (všeobecná dynamika) úžitkovej hodnoty, celkových nákladov a nákladov na používanie počas celého životného cyklu je rovnaká, ale miera zmeny týchto ukazovateľov je odlišná. Vysvetľuje to skutočnosť, že samotné zmeny sa formujú pod vplyvom rôznych ovplyvňujúcich faktorov, čo spôsobuje, že špecifické procesy zmien majú rôznorodý charakter. Tento záver možno formulovať aj inak: úžitková hodnota, celková hodnota aj úžitková hodnota sa menia pod vplyvom toho istého faktora – času, avšak tento vplyv sa pri každom type hodnoty prejavuje inak.

Problém ekonomiky nehnuteľností možno formulovať ako ekonomickú interpretáciu vplyvu všetkých významných faktorov na nehnuteľnosť v určitom bode životného cyklu.

Činnosť geodetov pokrýva všetky štádiá a formy prejavov životného cyklu nehnuteľností a poskytuje vzájomne prepojené riešenie všetkých praktických otázok.

Zoznam použitej literatúry

Kozhukhar V.M. Odbornosť a správa nehnuteľností. Úvod do špecializácie. – M., Vydavateľstvo: Dashkov and Co., 2008

Chernyak V.Z. Správa nehnuteľností. – M., 2007

Ekonomika a správa nehnuteľností. – M., 2006

Životný cyklus- ide o úplný sled procesov existencie nehnuteľnosti od uvedenia do prevádzky (od vzniku) až po zánik. V teórii a praxi sa rozlišuje päť typov cyklov: podnikanie, životný cyklus produktu, typ podnikania a podnik ako majetkový komplex, ako aj nehnuteľnosť ako predmet vlastníctva (diagramy 1.14-1.18). Trvanie cyklu je ovplyvnené výrobnými obdobiami, fyzickým a morálnym opotrebovaním, kapitálovým kapitálom zariadenia, prevádzkovými podmienkami, podmienkami na trhu a inými faktormi.

Keďže nehnuteľnosti majú trojaký charakter, počas celej doby svojej existencie podliehajú fyzickým, ekonomickým a právnym zmenám, resp. Výsledkom je, že každá nehnuteľná vec (okrem pôdy) prechádza týmito štyrmi rozšírenými fázami svojho životného cyklu:

o založenie - výstavba, vytvorenie nového podniku, nadobudnutie (kúpa, pridelenie atď.) pozemku;
o prevádzka - prevádzka a rozvoj (rozšírenie, rekonštrukcia, zmena činnosti, reorganizácia a pod.);
o zmeniť, možno viac ako raz, vlastníka, vlastníka alebo užívateľa;
o zánik existencie – demolácia, likvidácia, prirodzená deštrukcia.

Prvá, tretia a štvrtá etapa životného cyklu nehnuteľnosti ako produktu zabezpečuje aj štátnu evidenciu skutočnosti vzniku alebo likvidácie objektu, ako aj zmeny vlastníka.

Životný cyklus komerčných nehnuteľností majetok, majetok z pohľadu jedného súčasného vlastníka, ktorý s objektom robí vlastnú subjektívnu cestu od kúpy, povedzme, po predaj alebo výmenu, sa môže mnohokrát opakovať, zakaždým s novým vlastníkom, až do konca ekonomického alebo fyzického životnosť objektu.

Zmena vlastníkov majetkových komplexov podnikov v procese reforiem uskutočnených v Rusku, privatizácia, bankrot, prevod kontrolného balíka z ruky do ruky

Schéma 1.14.

sprevádzané výraznými a niekedy až deštruktívnymi zmenami v organizácii, riadení, technológii a samotných základných výrobných prostriedkoch.

Pri objektoch – historických pamiatkach je dôležitejšia fyzická životnosť, a nie zmena vlastníka, vlastníctva

Schéma 1.15.

ca a používateľom, keďže sú chránení štátom. Používanie predmetov svetového a národného významu je povolené bez porušenia ich kultúrno-historických funkcií a ich vznik je spojený s rekonštrukčnými, výskumnými a reštaurátorskými prácami. Prírodné komplexy – pamiatky môžu existovať večne. Zánikom existencie takýchto objektov sa rozumie ich začlenenie do nových, rozsiahlejších, historických a kultúrnych komplexov alebo zničenie v dôsledku prírodných katastrof.

Každá etapa životného cyklu nehnuteľnosti zahŕňa množstvo etáp, udalostí a činností. Napríklad tvorenie

Schéma 1.16.

Schéma 1.17.

Majetkový komplex podniku pozostáva zo štyroch hlavných etáp, rozdelených na navzájom súvisiace časti, organizačné a právne úkony (tab. 1.5).

Organizačne pozostáva vznik podniku ako nehnuteľného objektu z ôsmich až deviatich etáp.

Schéma 1.18.

Životný cyklus nehnuteľností podlieha určitým zákonom a zahŕňa podľa definície G. Harrisona ekonomický, fyzický, chronologický a zostávajúci ekonomický život.

Ekonomická životnosť je obdobie ziskového využívania majetku, kedy vykonané vylepšenia prispievajú k hodnote majetku. Dobré opravy, renovácie a optimalizácia podmienok pribúdajú, ale zlá údržba skracuje ekonomickú životnosť zariadenia. Opúšťa sa vtedy, keď vylepšenia už neprispievajú k hodnote nehnuteľnosti z dôvodu jej všeobecnej zastaranosti.

Fyzická životnosť- ide o obdobie reálnej existencie objektu vo funkčne vyhovujúcom stave pred jeho zbúraním (zničením). Môže byť normatívna, aktuálna, vypočítaná (predpovedaná) a narastať v dôsledku modernizácie a zlepšovania podmienok.

Tabuľka 1.5. Etapy založenia nového podniku

Nie	Hľadanie nového nápadu a jeho hodnotenie	Vypracovanie podnikateľského plánu	Pritiahnutie potrebných zdrojov	Kontrola tvorba podnikov
	Faktory pre vznik novej myšlienky, načasovanie	Segment trhu, jeho veľkosť a cenová charakteristika	Dostupné zdroje: peňažný kapitál, suroviny, vybavenie, práca atď.	Organizačná štruktúra, zloženie skupiny, ciele, termíny, etapy, základné dokumenty
	Súlad myšlienky s osobnými cieľmi, znalosťami a zručnosťami	Marketingový plán, plán výroby podniku a jeho divízií	Chýbajúce zdroje a potenciálni dodávatelia	Kľúčové faktory úspechu a spôsoby, ako ich aktivovať
	Analýza skutočnej a potenciálnej hodnoty nápadu	Finančný plán a finančná podpora	Spôsoby, ako prilákať zdroje podľa typu	Slabé stránky a spôsoby, ako ich prekonať
	Hodnotenie rizika a prognóza prínosu	Forma vlastníctva a právna forma	Predpovedanie nových zdrojov a dodávateľov	Systém kontroly kvality a načasovania prác
	Porovnanie s Produkty konkurentov	Stratégia prieniku na trh	Tvorba schváleného (akciového) kapitálu	Právny stav, licencovanie, štát! túto registráciu

Efektívny vek vychádza z posúdenia vzhľadu a technického stavu konštrukcie. Ide o vek zodpovedajúci skutočnému zachovaniu predmetu, jeho stavu v čase transakcie, ohodnotenia. Napríklad, keď 60-ročný tehlový dom vyzerá, ako keby mal 18 rokov, tak jeho efektívny vek je 18 rokov. Efektívny vek môže byť vyšší alebo nižší ako chronologický vek.

Chronologický vek- ide o obdobie odo dňa uvedenia objektu do prevádzky do dňa transakcie alebo posúdenia.

Schéma 1.19.

Zostávajúca ekonomická životnosť budovy sa počíta odo dňa posúdenia (analýzy) do konca jej ekonomickej životnosti. Opravy a opätovné vybavenie toto obdobie predlžujú (predlžujú).

Fyzická a ekonomická životnosť budov má objektívny charakter, ktorý je možné regulovať, ale nemožno ho zrušiť. Všetky fázy životného cyklu a dĺžka života sú vzájomne prepojené a keď sa zmení jedna z nich, ostatné sa zodpovedajúcim spôsobom zmenia (Schéma 1.19).

Umiestnenie nehnuteľnosti v tej či onej fáze životného cyklu musí vlastník vziať do úvahy, aby zaviedol primerané opatrenia na zabezpečenie zachovania a zvýšenia rentability nehnuteľnosti.

Dĺžka fyzickej životnosti, ekonomický a efektívny vek nehnuteľností (okrem pozemkov) závisia od neúprosne narastajúcich procesov opotrebovania, ktoré majú silu prírodných zákonov.

Schéma 1.20.