Inkaras verslo centre: svarbu ir statusas, ir dydis.

Mažmenininkų trūkumas pasiruošę užimti didelius plotus naujuose prekybos ir pramogų kompleksuose (SEC), šiandien jų nėra. Inkarai dažniausiai yra FMCG prekybos centrai, buitinės technikos ir elektronikos parduotuvės bei pramogų centrai. Rečiau drabužių parduotuvės ir universalinės parduotuvės tampa pagrindiniais operatoriais. Kadangi prekybos centrai (prekybos centrai) vis labiau linkę didinti pramogų komponento dalį savo patalpose, šiandien paklausūs ir pramogų segmente dirbantys operatoriai. Specializuotos sodo ir parkų parduotuvės, didelės drabužių universalinės parduotuvės ir baldų prekybos centrai daug mažiau nori pritraukti inkarą. „Pagrindiniai nuomininkai yra svarbi projekto dalis, nes jie generuoja potencialių vartotojų srautus“, – pažymi Anastasija Balmochnykh, projekto vadovė Sankt Peterburge. ).

Tačiau pareiškėjai inkaravimo vieta turi savo reikalavimus nuomotojui – specialias sąlygas nuomos tarifui. Taigi, anot bendrovės, inkarams tarifas gali svyruoti nuo 250-450 rublių už 1 m2, o kai kurioms prekybos galerijoms – kelis kartus didesnis.

„Pagrindiniams nuomininkams prekybos centre svarbu derinti tokius veiksnius kaip vieta, nuomos kaina ir didelis srautas“, – sako Sankt Peterburgo generalinis direktorius. – Tradiciškai inkarų nuomos kaina yra minimali, lyginant su kitais operatoriais. Pavyzdžiui, dideliems bakalėjos operatoriams, nuomojantiems 5000 m2 ar didesnio ploto patalpas, tarifas svyruoja nuo 80 iki 120 USD už m2 per metus.

Norėdami sumažinti tarifą nuomotojas gali eiti, jei nuomininkas yra firminė įmonė, kuri savo žinomumu pritrauks papildomų klientų srautų. Jeigu prekybos centras pasižymi išskirtinėmis savybėmis ir gera vieta, jo savininkai gali nedaryti nuolaidų. "Ryškūs pavyzdžiai yra prekybos centrai ir", - sako ekspertė Lyubava Pryanikova. Tačiau bet kuriuo atveju nuomos kaina pagrindiniams nuomininkams nėra nustatyta kartą ir visiems laikams. " "Natalija Kotlyar. „Kai pasibaigia akcijos laikotarpis, o lankytojų srautas jau yra nuolat didelis, tada naujam nuomininkui sąlygos yra griežtesnės nei buvo prekybos centro atidarymo metu.

Didžiulė patrauklumo vertė inkarai turi gerai išvystytą kuro balionėlio koncepciją. „Kai pradedame dirbti su projektu, aiškiai apibrėžiame, su kokia auditorija dirbsime, kam bus skirta mūsų koncepcija“, – sako Natalija Kotlyar.

Kuriant koncepciją turėtumėte atsižvelgti į artimiausią prekybos komplekso aplinką. Deja, ne visi tai daro. Neseniai atidarytame prekybos centre „Cosmos“ Kosmonavtovo prospekte, nepaisant prekybos centro „Peter“ ir prekybos centro „O'key“ artumo, inkarais tapo „Freemarket“ „Lime“ ir kūno rengybos centras „FamilyFitness“. Jie skirti gyvenamojo komplekso, kuriame yra prekybos centras, gyventojams. Kitas pavyzdys – prekybos centras „City Mall“ su parduotuve „Kalinka“, esantis greta prekybos ir pramogų komplekso „Kapitoliy“, kuriame jau seniai veikia „Media Markt“. Kai kuriais atvejais kaimynystėje atidarius naują prekybos centrą su stipriu inkaru iš to paties segmento, reikia pertvarkyti kompleksą, pakeičiant nuomininkus. Be norimo įvaizdžio formavimo potencialių lankytojų akyse, koncepcijos plėtra šiandien yra pagrindinis naujos erdvės atsiradimo nuomininkui jau esamuose prekybos ir pramogų centruose bei prekybos centruose šaltinis. „Kaip naujausią pavyzdį galime paminėti prekybos centrą „Grand Canyon“, – sako ASTERA direktorė Liudmila Reva. – Dėl to visi vaikiškų prekių operatoriai buvo susibūrę atskiro prekybos ir pramogų centro „Divny Gorod“ teritorijoje. Didžiojo kanjono viduje. laisvos zonos“.

Nuomininkų ir verslo centrų savininkų santykiai visada yra interesų pusiausvyra. Pirmieji, kaip taisyklė, suvokdami savo unikalumą, reikalauja visų ypatingų sąlygų ir nuolaidų. Pastarieji, suvokdami visus didelės įmonės privalumus nuomininkų būryje, daugeliu atvejų yra pasirengę ką nors paaukoti. Tačiau tokie santykiai dažnai atsiduria aklavietėje ir netgi virsta kita plokštuma...

Kas varde?

Nuomininkas – klientas, paprastai užimantis didelius plotus, nuo 10 iki 50% verslo centro patalpų. Taigi, tai yra „PricewaterhouseCoopers“ verslo centre „White Square“ Lesnaya gatvėje, „IBS“ verslo centre „Severnaya Zvezda“ Begovoje, „Yandex“ verslo centre „Krasnaya Rose“ Chamovnikuose. Tačiau „inkaras“ yra daugiau prekės ženklas, gerai žinomas pavadinimas čia reiškia daug daugiau nei užimamų kvadratinių metrų skaičius. Kaip, pavyzdžiui, galima nustatyti, kas yra atsakingas už verslo centrą „Metropolis“ – „Procter & Gamble“, „Hewlett Packard“ ar „Schlumberger“? Kiekviena iš šių įmonių yra pagrindinė verslo centro nuomos verslo veikėja. Statuso įmonės gal ir neužima daug vietos, tačiau padidina objekto patrauklumą dėl pavadinimo populiarumo (pavyzdžiui, dideli bankai, tarptautinės, užsienio, valstybinės įmonės ir pan.).

Abiejų tipų biurų „inkarai“ (dideli ir aukšto profilio) savininkui įdomūs tiek ekonominiu efektyvumu, kai nuomojami didelį plotą ilgam, tiek pritraukiant naujų klientų. „Skirtingai nei biuro inkaro prekybos centras, verslo centras yra tik patogi darbo vieta ir nepriklauso nuo to, kokie lankytojai ateina pas kaimynus“, – sako Vladimiras Lušnikovas, Maitre Roche Malmaison komercinio nekilnojamojo turto skyriaus vadovas. ... – Svarbiausia atsižvelgti į jų veiklos pobūdį renkantis bazinius nuomininkus ir stengtis išvengti interesų persidengimo. Be to, kai kurie verslo centrai yra beveik visiškai padalinti tarp tokių įmonių. Tai sėkmingiausi projektai, kuriuose vėl buvo įvesti ikikriziniai minimalaus nuomojamo ploto apribojimai. Kita vertus, prasčiausiai sėkmingi verslo centrai (ypač nauji ir prastai išsidėstę) gali neturėti nė vieno „inkaro“.

Didelių nuomininkų skaičius gali priklausyti nuo biurų centro dydžio. Verslo centras, kurio plotas 20 tūkst. m, kaip taisyklė, kviečiamas vienas ar du „inkarai“. Už 50-60 tūkst. m sudaro dvi ar trys pagrindinės įmonės. Tačiau kartais, jei verslo centras yra apie 100 tūkstančių kvadratinių metrų. m, „inkarai“ gali būti iki penkių – septynių. Ryškus tokios didelės erdvės padalijimo pavyzdys – verslo centras „Omega Plaza“.

Nuomininko užimamas plotas, kuris laikomas baziniu, priklauso ir nuo biurų centro dydžio. Tai gali būti nuo 2 iki 10 tūkstančių kvadratinių metrų. m

Prekės ženklo trauka

Bendradarbiavimo su dideliu klientu nauda, ​​kaip sakoma, akivaizdi. Visų pirma, pagrindinis verslo centro nuomininkas iš esmės skiriasi nuo jo kolegos prekybos centre. Prekybos centre tai „magnetas“, į kurį nukreipiamas klientų srautas. Verslo centre jo buvimas pabrėžia paties pastato autoritetą, yra aukšto lygio įrodymas ir pritraukia kitus nuomininkus. Tuščias biurų centras net emociškai atstumia potencialius klientus ir kelia nepasitikėjimą. Tačiau informacija, kad, pavyzdžiui, žinoma Vakarų korporacija jau yra pasirašiusi nuomos sutartį, verčia į objektą pažvelgti visai kitaip. Pavyzdžiui, jei „Pepsi“ pasirinko šį verslo centrą, tai yra vertas pastatas.

„Inkarų“ paieška ir pritraukimas prie verslo centro vykdomas pradiniame statybos etape, o kartais net ir centro projektavimo etape“, – pažymi „Jones Lang LaSalle“ ekspertai. – O sutarties sudarymas su jais ankstyvoje statybų stadijoje, be abejo, yra vystytojo rankose, nes pritraukia potencialių nuomininkų dėmesį į projektą, didina jo įvaizdį ir prestižą.

„Kai kuriose pramonės šakose pirmaujantis žaidėjas, išsinuomojęs patalpas šiame verslo centre, pritraukia ir mažesnius partnerius“, – pažymi konsultacijų bendrovės RRG vadovas Denisas Kolokolnikovas. „Dažniausiai tokios situacijos susidaro aukštųjų technologijų, dujų ir naftos pramonės srityse.

Kitas neabejotinas pliusas yra ekonomiškas. Paprastai „inkarai“ užima didelį plotą, o sutartis pasirašoma keleriems metams: jie savo biurą sieja su pasirinktu verslo centru ir retai keičia vietą. Tai reiškia, kad pastato savininkas gauna garantuotas stabilias nuomos pajamas iš nemažos savo verslo centro dalies ir net ilgam laikui. „Taigi savininkas gali kurti savo planus kartu su„ inkaru “: pavyzdžiui, planuoti sutarčių su likusiais nuomininkais sąlygas“, – sako Maksimas Žulikovas, „Penny Lane Realty“ biuro nekilnojamojo turto departamento plėtros direktorius. – Santykinai kalbant, jis gali duoti didelei įmonei patalpas nuo pirmo iki penkto aukšto, o klientams šeštame ar septintame aukšte surašys ne tokią ilgą sutartį, galbūt net su teise nutraukti anksčiau laiko, įspėjus protingą terminą. . Taigi, jei „inkaras“ pradės plėstis, savininkas turės galimybę suteikti jam gretimas teritorijas, kad nepraleistų vertingo kliento.

Be to, ilgalaikė sutartis su didele įmone supaprastina skolinimo banke procesą objekto vystytojui ar savininkui, nes žinomos įmonės (sąlygiškai Sosa-Cola arba IBM) pavadinimas gali būti naudingas. papildoma garantija. Bet kuriuo atveju, iki krizės tokias nuomos sutartis turintys skolininkai pakankamai greitai gaudavo pinigų, kad galėtų vystyti savo naujus projektus.

Taip pat potencialiems instituciniams investuotojams patrauklesnis tarp kelių pagrindinių nuomininkų padalintas verslo centras. „Daugeliu atvejų įvaizdis padidina investicinį patrauklumą ir projekto kainą“, – pažymi D. Kolokolnikovas. „Juk pirkėjas, priimdamas sprendimą, įvertina ne tik pastato kokybę, bet ir nuomininkus. Ir toks „inkaras“ savo savininkui žada stabilias pajamas. Ypač jei šiame pastate yra įsikūrusios kelios didelės įmonės: tai verslo centrui suteikia solidumo, palyginti su panašiu, bet paleidžiamu mažomis sekcijomis su nuolatine nuomininkų rotacija.

Galiausiai, kelių didelių klientų buvimas biuro centre supaprastina objekto valdymą. Ir, žinoma, nestandartinės vietos ar per didelės kainos probleminis verslo centras neapsieina be pagrindinio nuomininko.

Pirmenybinis gydymas

Apskritai žinomi prekių ženklai, nuomojantys patalpas pastate, gerokai padidina objekto likvidumą: šis verslo centras bus įvertintas 10% brangiau ir jį parduoti bus daug lengviau. Pavyzdžiui, tokių didelių įmonių kaip „Oriflame“, „Philips“ ir „Mars“ biurai yra verslo centre, esančiame Zvenigorodsky Proezd gatvėje. Ir žinomų nuomininkų buvimas padarė gerą darbą pastato savininkui - jis buvo parduotas už pradinę kainą. Todėl, sudarydami sutartį su pagrindiniais nuomininkais, savininkai dažniausiai daro rimtų nuolaidų, ypač jei tai pirmasis stambus klientas.

Iš esmės „inkarams“ suteikiamos finansinės paskatos. Visų pirma, tai lengvatinis tarifas – nuolaida gali svyruoti nuo 5 iki 30 proc. Jos dydis priklauso nuo nuomotojo: nuolaida artėja prie maksimumo, jei savininkas verslo centro užpildymo dieną turi įsipareigojimų bankui arba šio pagrindinio nuomininko įvaizdis turi didelę įtaką rinkai. Taigi TNK BP vien dėl prekės ženklo populiarumo itin konkurencinga kaina rinkoje išsinuomojo 20 verslo centro „Nordstar Tower“ aukštų.

Taip pat didelę reikšmę turi ir paties biurų komplekso statusas. „Jei projektas bus sėkmingas, Sodo žiedo viduje, kur paklausa biuro nekilnojamasis turtas, nėra pagrindo tikėtis didelės nuolaidos“, – sako Jurijus Taranenko, MIEL – Komercinio nekilnojamojo turto direktorius. „Jei savininkas bando privilioti stiprų nuomininką į atokų objektą, esantį už Trečiojo žiedinio kelio, nuolaida gali būti reikšminga.

Be finansinio komponento, didelės ir žinomos įmonės gali tikėtis aibės kitų malonių priedų, kurių nedvejodami paprašys: pirmumo teise plėsti patalpas ar atnaujinti nuomos sutartį, specialiomis apdailos ir įrengimo sąlygomis. biuro (pavyzdžiui, pagal savo projektą), įtaką infrastruktūros operatorių pasirinkimui. Jie gali reikalauti suteikti jiems didesnį parkavimo vietų skaičių arba nuolaidą jų nuomai, nemokamų vietų svečiams, o tai ypač svarbu dabar, kai sugriežtintos bausmės ir padidintos baudos už neteisingą parkavimą Maskvoje iki 2500 rublių. . Jie gali prašyti išmokų mokėdami už tiekėjų paslaugas ir net tiekdami dyzelinius generatorius. „Dideliam nuomininkui dažnai suteikiama vieta šalia pastato, kad jis galėtų savo lėšomis joje pastatyti papildomų patalpų“, – sako GVA Sawyer biuro nekilnojamojo turto skyriaus vadovas Romanas Shcherbakas. „Paprastiems nuomininkams to nereikia, nes tai labai brangūs ištekliai, tačiau „inkarams“ suteikiamos tokios pirmenybės.

Taip pat maloniu papildymu gali būti galimybė ant pastato pastatyti iškabą ar nuomininko logotipą, organizuoti atskirą įėjimą, liftą ar registratūrą, dalį fasado apdaila firminiu stiliumi, specialios sąlygos įmonių maitinimui, jei visa tai leidžiama. pagal verslo centro dizaino ypatybes.

Ekspertų teigimu, suminė nuolaida gali siekti 15-25%, lyginant su likusių komplekso nuomininkų išlaidomis. Visi šie privalumai galiausiai, žinoma, mažina verslo centro pelningumą. Tačiau pasirašęs sutartis su keliais nuomininkais, kaip taisyklė, savininkas gali saugiai kelti objekto įkainius – praėjo lūžis, leidžiantis pasiekti planuotą pelningumo lygį. „Šios nuolaidos susigrąžinamos vėliau, kai pastatas bus paruoštas ir suformuotas inkarų telkinys“, – komentuoja S.A.Ricci partneris Pavelas Yanševskis. – Rekomenduojame kūrėjams vis tiek skirti tam tikrą sritį baziniams klientams. Jeigu išnuomosite jiems 80% verslo centro patalpų su nuolaida, tuomet nuolaidos atgauti bus neįmanoma.

Nesantaikos obuolys

Su visais neginčijamais „inkarų“ pranašumais jie turi vieną labai didelį trūkumą – toks centro žaidėjas turi daugiau svertų prieš savininką. Tiek, kad neretai tokių nuomininkų įkaitais gali tapti nekilnojamojo turto savininkai: juk išėjus „inkarui“, verslo centre atsiranda daug laisvų plotų, kuriuos vėl reikės nuomoti. Savininkas praranda didžiąją pinigų srauto dalį. Tokį kambarį iš naujo išnuomoti kaip visumą labai sunku, o padalyti jį nuomai prireiks kelių mėnesių. Esant palankiai situacijai rinkoje, savininkas, žinoma, greitai užpildys plotą, kitaip jis rizikuoja likti be nieko. Pakeisti „inkarą“ paprastai nėra lengva. Tai suprasdamas, didelis nuomininkas dažnai pradeda žaisti savo žaidimą, reikalaudamas tam tikrų naujų nuolaidų. Taip pat gali būti naudojami tiesioginiai grasinimai atmesti sandorį, nutraukti sutartį ar palikti konkurentus. Konfliktai su inkarais – kita istorija.

Prieš krizę „VimpelCom“ planavo išsinuomoti biurą verslo centre „Wave Tower“, o preliminariąją nuomos sutartį sudarė tuomet, kai objektas buvo pradiniame statybos etape. Savininkas nespėjo laiku suremontuoti patalpų, o „VimpelCom“, suprasdamas, kad per numatytą laiką negalės išsikraustyti, pasinaudojo teise atsisakyti sutarties. Be to, statybos laikotarpiu įmonės poreikiai išaugo: vietoj 18 tūkst. m „VimpelCom“ jau reikėjo kambario, kurio plotas apie 35 tūkst. m. Apytiksliai nuomos mokestis pagal sutartį buvo 600 USD / kv. m/metus, o iki pastato eksploatavimo pradžios patalpas buvo galima išnuomoti už mažiausiai 850-900 USD/kv. m/metus. Taigi, net ir sumokėjus netesybas, savininkui buvo naudinga nutraukti nuomos sutartį. Tai retas atvejis, kai nuomininkui ir nuomotojui pavyko be nuostolių išspręsti interesų konfliktą.

Tačiau yra situacijų, kurios yra daug pikantiškesnės. Prieš krizę vienas žinomas prekės ženklas išsinuomojo 37 tūkst. m verslo centre „Nord Star Tower“. Nuomininkas turėjo sumokėti apie 800 USD / kv. m / metus, tačiau prasidėjus pasauliniam finansiniam krachui už 1 kv. m šios patalpos vargu ar kas galėtų sumokėti ir 600 dolerių.Situacija rinkoje kardinaliai pasikeitė, potencialus „inkaras“, pažeisdamas sutarties sąlygas, į naują biurą neįsikėlė.

Kitas pavyzdys – verslo centro „Gorky Park Tower“ savininko ir žinomos telekomunikacijų bendrovės, kuri išsinuomojo didžiąją dalį verslo centro patalpų, santykių istorija. „Siekdami organizuoti šios įmonės biurą, pagal jų projektą baigėme patalpas mūsų pastate“, – sako savininko atstovė. – Negana to, jie prašė ekonominės klasės apdailos, o tai šiek tiek keista žinomo pasaulinio prekės ženklo įmonei. Nors tai prieštarauja mūsų pastato klasei, sutikome su jų sąlygomis, nes klientas penkerių metų laikotarpiui išsinuomojo kelis aukštus ir pažadėjo šias patalpas nuomoti ateityje. Be to, suteikėme nemažų nuomos nuolaidų.

Praėjus kuriam laikui po sutarties pasirašymo, įmonė visiškai pakeitė vadovybę, kuri laikėsi taupumo politikos, įskaitant darbuotojų atleidimą ir nuomos išlaidų mažinimą. Pirmiausia jie subnuomojo vieną iš savo aukštų, o paskui visiškai jo atsisakė.

„Tuomet šios įmonės vadovybė, motyvuodama sunkia finansine padėtimi, paprašė gerokai sumažinti nuomos mokestį“, – tęsia savininko atstovė. – Derybos neprivedė prie tarpusavio supratimo, klientas nusprendė nutraukti sutartinius santykius.

Kadangi nuomos sutartis buvo nutraukta anksčiau laiko, kilo klausimas dėl numatytos kompensacijos. Bet jo ten nebuvo. Kadaise stambus ir perspektyvus nuomininkas, priešingai nei buvo sudaryta sutartis, reikalavo grąžinti užstatą, atsisakė sutvarkyti patalpas iki pirminės būklės (išplanavimas buvo gana specifinis, pritaikytas kliento technologiniams poreikiams), reikalavo 2012 m. grąžinti neįskaitytą avanso dalį. Derybos vyko ilgai ir baigėsi tuo, kad abi šalys padavė viena kitai ieškinį: nuomininkas kreipėsi į teismą, reikalaudamas iš savininko išieškoti užstatą ir avansą, nuomotojas – reikalauti išieškoti nuomos mokestį ir netesybas už 2012 m. vėlavimas grąžinti patalpas. Dėl to teismas stojo į verslo centro savininko pusę ir surinko visas reikalingas nuobaudas.

Taigi išeina, kad, viena vertus, didelis nuomininkas – tai ilgalaikiai santykiai ir stabilus pinigų srautas, o iš kitos – galimas problemų šaltinis. Žinoma, rinkoje yra keletas atvirai skandalingų istorijų. Nors dauguma jų, žinoma, sprendžiami už uždarų durų. Dažniausiai verslo centro savininkas ir nuomininkas susitaria. Be to, „inkarai“ paprastai yra įmonės, turinčios didelius vardus ir vertinančios savo reputaciją. O savininkui svarbus ir verslo centro įvaizdis, kad nesumažėtų finansiniai srautai iš nuomos.

Bet kuris kūrėjas iškelia sau pagrindinį uždavinį – pritraukti kuo daugiau lankytojų dėmesį ir paversti juos kuo didesniais pirkėjais. Inkariniai nuomininkai naudojami būtent šiam tikslui pasiekti.

Pagrindinis nuomininkas prekybos centre yra didelis mažmeninės prekybos tinklo operatorius, kuris pritraukia į prekybos centrą pagrindinius pirkėjų srautus.

Tokia samprata kaip pagrindinis nuomininkas atsirado 1940-1950 metais Jungtinėse Valstijose. Šiuo laikotarpiu vystytojai pradėjo statyti regioninius prekybos centrus, kuriuose kaip traukos centrai įsikūrė universalinės parduotuvės. „Northgate“ prekybos centras Sietle, atidarytas 1950 m. pavasarį, buvo vienas pirmųjų. „Bon Marche“ universalinė parduotuvė veikė kaip pagrindinis nuomininkas, o vėliau buvo atidarytos dar 2 universalinės parduotuvės – J.C. Penney ir Nordstrom.

Tokia prekybos centrų organizavimo schema išplito visame pasaulyje, o ypač Europoje. Daugelio Europos miestų prekybos centruose pagrindiniai nuomininkai yra dideli universalūs tinklai, rečiau bet kokio formato maisto prekių parduotuvės.

Po to, kai prekybos centrai pradėjo kurtis ir plisti visame pasaulyje, „inkarų“ sąvoka tapo platesnė. Pagrindiniais nuomininkais pradėjo tapti namų apyvokos prekių parduotuvės, statybinių medžiagų parduotuvės, buitinės technikos prekybos centrai, nuolaidų parduotuvės ir kt. Tokie nuomininkai daugiausia įsikūrę prekybos centruose, kurie statomi kaime, šalia pagrindinių transporto arterijų.

Paprastai miesto ir priemiesčio centrų samprata yra padalinta. Taigi, priemiesčių prekybos centrai yra mažmeninės prekybos parkai, kurie yra atskiri pastatai, kuriuos vienija bendra automobilių stovėjimo aikštelė. Kiekviename tokiame pastate gyvena vienas nuomininkas. Kartais prekybos parko teritorijoje įkuriama ir mažmeninės prekybos galerija, kurioje įsikūrusios nedidelės, daugiausia drabužių profilio, parduotuvėlės. Mažmeninės prekybos parkai yra Zvolen Slovakijoje, Da Vinci Italijoje ir kt. Rusijoje toks formatas dar neįgyvendintas ir vargu ar tai įvyks artimiausiu metu. Šiai kategorijai priskiriami prekybos centrai „Mega“, turintys tvirtus nuomininkus su atskiru įėjimu ir bendra prekybos galerija. Tokiais atvejais būtini stiprūs „inkarai“, nes objektai yra toli nuo miesto, o kelių didelių parduotuvių buvimas leidžia padidinti klientų srautus.

Be abejonės, prekybos centro lankytojus vilioja ir pramoginė prekybos centrų dalis. Praktika rodo, kad apie 60 procentų pramogų zonos lankytojų neapsiperka prekybos centro galerijoje. Tačiau pramogų zonos organizavimas prekybos centre nuomininkų apyvartą gali padidinti vidutiniškai 10 procentų.

Pažymėtina, kad JAV nėra įprasta į prekybos centrą įtraukti pramogų komponentą, o Europoje tai daro daugelis prekybos centrų.

Per pastaruosius dešimt metų pramogų komponento vaidmuo labai išaugo. Dėl ekonomikos nuosmukio kai kurie dideli mažmenininkai bankrutavo, kiti turėjo mažinti ir uždaryti parduotuves prekybos centruose. Dėl to centruose atsilaisvino dideli plotai, kuriuos reikėjo užpildyti. Ir čia į pagalbą atskubėjo pramogų operatoriai. Pavyzdžiui, JAV vienas didžiausių Amerikos prekybos centrų „Mall of America“ savo teritorijoje pasistatė didžiulį akvariumą ir uždarą pramogų parką.

Taip pat plačiai paplitęs daugybės restoranų – „restoranų gatvių“ išdėstymas laisvose vietose.

2000-ųjų pradžioje Azijos šalių kūrėjai susidūrė su problema, kai prekybos centruose buvo atlaisvinta daugybė plotų. Šios problemos sprendimas buvo rastas kuriant konceptualią jaunimo mados zoną. Pavyzdžiui, prekybos centrų savininkai sutvarko modernią erdvę, o vėliau ją išnuomoja mažoms parduotuvėlėms, siūlančioms jaunimo ar avangardinius drabužius. Paaiškėjo, kad tokia idėja ne tik įdomi, bet ir naudinga visoms pusėms.

Lankstus požiūris yra būtinas šiuolaikinio prekybos centro sėkmei. Šiandien pagrindiniu nuomininku gali tapti standartinė universalinė parduotuvė, prekybos centras, vyno parduotuvė, didelis knygynas ir net jaunimo pramogų zona. Pagrindinis nuomininkas ne tik nustato viso prekybos centro nuotaiką, bet ir nustato jo poziciją rinkoje.

Pažymėtina, kad Rusijos mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto rinka nuėjo daug greičiau tuo keliu, kuriuo per kelis dešimtmečius nuėjo JAV ir kitos šalys. Mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto rinka Rusijoje prasidėjo tik prieš 15 metų. Pirmieji prekybos centrai buvo įgyvendinti pagal klasikinę rajono prekybos centro schemą. Išimtis – prekybos centro „Okhotny Ryad“ prekybos centras, kuris buvo orientuotas į didesnes nei vidutines pajamas gaunančius pirkėjus, o šis prekybos centras pripažintas Mados centru pagal Tarptautinės prekybos centrų tarybos klasifikaciją.

1997 m. Yartsevskaya gatvėje buvo atidarytas prekybos centras „Ramstore“, kur pagrindiniu nuomininku tapo to paties pavadinimo prekybos centras, užėmęs daugiau nei 60 procentų ploto. Be to, prekybos centre buvo maisto aikštelė ir drabužių bei būtiniausių prekių parduotuvės. Ši patirtis pasiteisino ir kiti prekybos centrų vystytojai pradėjo ją perimti.

Mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto rinka Maskvoje apskritai vystėsi šuoliais, remiantis užsienio patirtimi, kuri buvo pritaikyta rusiškam mentalitetui. 2002 m. Maskvoje vienu metu pradėjo veikti 15 prekybos centrų, tarp jų „Mega Teply Stan“, „Atrium“, „Crocus City Mall“, „Waymart“ ir kt.

Pirmojo „Megi“ prekybos centro „inkarai“ buvo „Auchan“ prekybos centras, elektronikos prekybos centras „Technosila“, „Sportmaster“, „Detsky Mir“, antrasis „Ikea“. Taip pat prekybos centre buvo įrengta pramogų zona, kurioje įrengta ledo čiuožykla, didelė maisto aikštelė, žaidimų aikštelės. Šis nuolatinių nuomininkų rinkinys tapo būdingas superregioninio masto prekybos centrams.

Į Rusijos rinką įžengus naujiems prekių ženklams, prekybos centrų nuomininkų skaičius keitėsi, tačiau profilis išliko beveik nepakitęs. Pagrindiniai nuomininkai yra bakalėjos prekybos centras, baldų ar „pasidaryk pats“ parduotuvė, elektronikos prekybos centras ir daugiafunkcis kino teatras.

Ilgą laiką konkurencijos lygis išliko žemas, o tai leido sėkmingai veikti daugiau ar mažiau kokybiškam prekybos centrui. Tačiau dabar situacija pasikeitė ir prekybos centrų savininkai turi dėti daug pastangų, kad išsiskirtų iš konkurentų. Norint sukurti unikalų įvaizdį rinkoje, reikalingi originalūs nuomininkai. Pavyzdžiui, meno galerija ar akvariumas. Tokie komponentai ir jų išdėstymas yra gana brangūs ir vargu ar atsipirks, tačiau išpildo svarbiausią tikslą – patraukia daugybės prekybos centro lankytojų dėmesį.

Be to, kad lankytojus reikia pritraukti, reikia juos ir išlaikyti. Jei prekybos centro savininkai bus pakankamai sumanūs, jie suformuos tokį nuomininkų telkinį, kuris sukurs unikalų paslaugų rinkinį rinkoje ir suteiks maksimalų komfortą lankytojams. Pavyzdžiui, Maskvos miesto MIBC teritorijoje statomame Evolution bokšto prekybos centre planuojama atidaryti pirmąjį Rusijoje vaikų pramogų parką „Masterslavl“.

Kaip rodo praktika, lankytojų antplūdį į prekybos centrus užtikrina bakalėjos prekybos centrai, kasdienių prekių prekybos centrai, taip pat vaikų pramogų centrai ir maisto aikštelės zona. Be to, jei mažmeninės prekybos sektoriuje svarbus atpažįstamas prekės ženklas, tai vaikų laisvalaikio atveju šis faktas praktiškai nėra svarbus, svarbiausia šiuo atveju yra paslaugų paklausa ir kokybė tokiems verslo projektams.

Vaikams skirtų prekių ir paslaugų rinka nuolat auga, o kitose verslo srityse apskritai yra stagnacija. Todėl dauguma prekybos centrų, galvojantys apie lankytojų srauto „generatorius“: inkarinius nuomininkus, dažniausiai renkasi vaikų pramogų centrus ir parduotuves.

Taip pat prekybos centrams nesvarbus ir atsakingo partnerio pasirinkimas, kuris, sumažėjus pajamoms, nepaliks komplekso, o padarys viską, kad situacija būtų ištaisyta.

Pavyzdžiui, tai atsitiko su SEC "Madagascar", Togliatti. Tinklinis FMCG segmento (greito vartojimo prekių) prekybos centras, kuriuo iš pradžių rėmėsi komplekso vadovai, užsidarė ir sumažėjo lankytojų. Teko keisti prekybos centro koncepciją, orientuojantis į tai, kad jis taptų ne tik apsipirkimo, bet ir laisvalaikio vieta. Todėl vadovybė nusprendė pasidalyti pramogų industrijai atstovaujančiais nuomininkais, ir tai buvo teisinga.

Jelena Vorozhtsova, SEC „Madagaskaras“, Toljatis, vadovė

Mūsų prekybos centras pradėjo veikti 2015 m. rugpjūčio mėn., apie 2500 kv. m. Pirmą mėnesį, kai projektas funkcionavo nauju formatu, srautas išaugo 25%. Dabar jis yra vidutiniškai + 30 - 35%, palyginti su praėjusių metų to paties laikotarpio eismu, o piko mėnesiais lapkričio, sausio, kovo, rugpjūčio mėnesiais - iki + 50%. Iki šiol 30% prekybos centro ploto skirta pramogų komponentui, kuris padeda bendrai išlaikyti ir nemažinti srauto.

Kas yra Madagaskarasparkas»?

Madagaskaro parko įmonė yra rimta žaidėja šeimos laisvalaikio ir pramogų rinkoje. Po šiuo prekės ženklu veikiančiame komplekse yra pramogų parkas vaikams iki 13 metų, taip pat batutų parkas vaikams ir suaugusiems. Kadangi Madagaskaro parkas orientuotas į šeimą, teikiamų paslaugų sąrašą papildo naujausiomis technologijomis aprūpintas restoranas ir multipleksinis kino teatras.

Šis kelių formatų metodas pritraukia tėvelius su vaikais, kurie nebijo palikti savo vaikų globoti komplekso animatoriams, o tuo tarpu užkąsti restorane ar apsipirkti.

Ir kaip rodo praktika, kompleksas padidina srautą vidutiniškai 20%.

Visai Rusijos rinkai Madagascar Park prekės ženklas yra gana naujas. Nepaisant to, projektas siekia tapti geriausiu šeimos poilsio ir pramogų segmente kiekviename buvimo mieste. Toljatyje, Saranske ir Čeboksaruose – tai jau įvyko. Tinklas planuoja ir toliau plėsti savo buvimo geografiją: tinklo plėtros planai gana ambicingi. 2016 - 2017 metais planuojama atidaryti apie 12 naujų parkų.

Dabar jis ieško naujų objektų įvairiuose mūsų šalies regionuose. Nėra griežtos nuorodos į konkrečius miestus, įmonės domisi Maskva, Sankt Peterburgu, regionų sostinėmis. Nuomininkas aikšteles renkasi itin kruopščiai: prekybos centras turi turėti gerą vietą, regioninį ar rajono mastelį bei projekto reikalavimus atitinkančias patalpų savybes (lubų aukštis, atstumas tarp kolonų, plotas).

Norint pritraukti stabilų srautą į prekybos centrą, tradicinio nuomininkų samdymo nebeužtenka. Būtina pasiūlyti vartotojams platesnį apsipirkimo, paslaugų, pramogų ir maitinimosi pasirinkimą, kad jie patenkintų visus jų poreikius vienoje vietoje.

Tuo pačiu metu, nepaisant bendro vartotojų aktyvumo mažėjimo, žmonės nėra pasirengę atsisakyti sau „greitų malonumų“ ir taupyti vaikams. Mūsų projektas gali patenkinti įvairius vartotojų pageidavimus laisvalaikio, pramogų ir maisto segmentuose. Ji orientuota į gana plačią auditoriją pagal amžių (šeimos su 1-14 metų vaikais ir jaunuoliai iki 35 metų) ir pagal pajamų lygį (nuo vidutinio minuso iki vidutinio pliuso). Tai yra pagrindinis mūsų privalumas, garantuojantis projekto aktualumą, taigi ir stabilų lankytojų srautą. Be to, nestovime vietoje, sekame naujas laisvalaikio ir pramogų industrijos tendencijas bei savo projekte įgyvendiname paklausiausias sritis.

Didelis ir mažas

Centrinės nekilnojamojo turto agentūros plėtros direktorius Jevgenijus Galejevas mano, kad prekybos centrų (TC) nuomos įkainių dydžiui įtakos turi: vieta, NT koncepcija; vieta prekybos centre - aukštas, netoli laiptų, "inkarinis nuomininkas"; nuomininko statusas – „inkarinis“ arba paprastas (inkariniams nuomininkams tai 2-3 ir daugiau kartų pigiau); nuomojamas plotas. Svarbiausias yra nuomininko formatas – inkarinis arba įprastas.

Anksčiau „inkariniu“ nuomininku buvo laikoma įmonė, kuri nuomojasi plotą nuo 1 tūkst. m ir yra žinomo prekės ženklo „nešėjas“. Dabar keičiasi rinkos reikalavimai, „auga“ prekybos centrai, didesniam lankytojų skaičiui skirti modernūs konceptualūs kompleksai, auga ir nuomojamų patalpų apimtys. Šiandien pagrindinis nuomininkas yra įmonė, kuri yra žinomo prekės ženklo „nešėja“ ir nuomojasi nuo 1500 kv. m ir daugiau.

Nuomos įkainiai inkariniams nuomininkams nuo kitų įmonių nuomos tarifų skiriasi mažiausiai 2-3 kartus, dažniau - 3 ir daugiau kartų. Inkariniai nuomininkai dažnai prekybos centre nuomoja visą aukštą, o jų plotas gali siekti 10 tūkstančių kvadratinių metrų. m Smulkieji operatoriai dažniausiai nuomojasi 50-300 kv. m Atitinkamai nuomos kaina gerokai skiriasi. Paprastai vidutinio TC inkaro operatoriai moka 150–200 USD už kv. m per metus.

Sankt Peterburgo „Colliers International“ mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto departamento direktorė Arina Sender įsitikinusi, kad nuolatinio nuomininko ir kitų operatorių nuomos kainų skirtumas yra daug labiau pastebimas. Jos nuomone, „inkarų“ įkainiai gali būti 3–10 kartų mažesni nei kitų prekybos centro nuomininkų nuomos įkainiai. Inkarinio operatoriaus nuomos kaina labai priklauso nuo jo prekybos profilio – įkainiai skiriasi tankintuvui, buitinės technikos parduotuvei, prekybos centrui ir universalinei parduotuvei.

„Inkaro“ nuolaida

Operatoriaus vieta TC viduje yra susijusi su jo kategorija - inkaras ir visi kiti; funkcija – prekyba, maitinimas, pramogos; užimtas plotas. Inkaro operatoriai dalyvauja TC, kad sudarytų pagrindinius klientų srautus. Geras „inkaras“ sugeba pritraukti didelį pirkėjų srautą ir užtikrinti jų „būtiną“ judėjimą po kompleksą.

„Bekar“ konsultacijų departamento direktorius Olegas Spivakas mano, kad nuomos įkainių dydį inkariniams nuomininkams sunku objektyviai įvertinti. Dažnai pagrindiniai nuomininkai yra bendrainvestuotojai dideliuose TC projektuose, beveik visada bandydami užtikrinti savo dalyvavimą ankstyvosiose statybos ar projektavimo stadijose.

Vidutinės nuomos kainos centrinėje miesto dalyje esančiuose prekybos centruose šiuo metu yra apie 1200–1500 USD už 1 kv. m per metus, pakraščiuose esančiuose prekybos centruose - 600–1000 USD už 1 kv. m per metus. Nuomininkai tokių įkainių negali mokėti dėl savo veiklos specifikos – jiems reikalingi dideli plotai, o apyvarta gana maža nuo 1 kv. m.. Todėl „inkarai“ fiziškai negali mokėti virš 200–300 USD už 1 kv.m. m per metus, priklausomai nuo profilio ir ploto, kurį jie užima.

Viršus ir apačias

Prekybos centre "Cosmopolis" inkaras yra "Super Siva", prekybos centre "Nord" - "Paterson" ir pastatų parduotuvė "Domovoy", prekybos centre "Ozerki" - žaislų parduotuvė "Lukomorye", m. prekybos centras "Grand Canyon" - "Ramstore" ... Kiekvienas iš išvardytų "inkarų" užima daugiau nei 1000 kvadratinių metrų plotą. m Antras aukštas ir aukščiau, kaip taisyklė, išpjaunama į 50-300 kv. m ir yra nuomojamas madingų drabužių, avalynės, aksesuarų parduotuvėms. Taigi prekybos ir pramogų centre „Nord“ pirmąjį ir antrąjį aukštus, išskyrus „Eldorado“, užima drabužių, avalynės, kosmetikos, papuošalų, suvenyrų ir kt.

Viršutiniuose aukštuose yra maisto aikštelė ir komplekso pramogų dalis. Trečiame prekybos centro „Cosmopolis“ aukšte yra maisto aikštelė, ketvirtajame – fitneso klubas „Extra sport“. Taip pat trečiame prekybos centro „Ozerki“ aukšte yra maisto aikštelė, „Forum“, „Megashuz“ ir „Tūkstantis ir vienas krepšys“ parduotuvės. Prekybos ir pramogų centro „Nord“ trečiajame aukšte, be maisto aikštelės ir kino teatro „Kronverk-Cinema“, yra didelius plotus užimančios parduotuvės – „Banana-Mama“ ir „Plato“, visas ketvirtas aukštas skirtas pramogų komponentams. kompleksas.