Kas yra pagrindinė pagrindinė savybė. Materialiųjų objektų priskyrimas prie nekilnojamųjų
1. Pagrindinės nekilnojamojo turto ekonomikos sąvokos ir apibrėžimai
1.1. Nekilnojamojo turto samprata, esmė ir pagrindinės savybės
„Nekilnojamas turtas yra bet koks turtas, kurį sudaro žemė, taip pat joje esantys pastatai ir statiniai.
Rusijoje terminas „nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas“ pirmą kartą pasirodė teisės aktuose valdant Petrui I 1714 m. kovo 23 d. dekrete „Dėl kilnojamojo ir nekilnojamojo turto paveldėjimo tvarkos“. Nekilnojamu turtu buvo pripažinta žemė, žemė, namai, gamyklos, gamyklos, parduotuvės. Nekilnojamasis turtas taip pat apėmė žemėje esančias naudingąsias iškasenas ir įvairius statinius, tiek iškilusius virš žemės, tiek pastatytus po juo, pavyzdžiui: kasyklos, tiltai, užtvankos.
Sovietų civilinėje teisėje (CK RSFSR - 1922 m. 21 straipsnis) buvo nustatyta, kad dėl privačios žemės nuosavybės panaikinimo buvo panaikintas turto padalijimas į kilnojamąjį ir nekilnojamąjį.
Vykdant ekonomines reformas Rusijoje, vėl įvestas turto skirstymas į kilnojamąjį ir nekilnojamąjį turtą. Nuo 1994 m., pasak , „nekilnojami daiktai ( nekilnojamasis turtas, nekilnojamasis turtas ) apima žemės sklypus, žemės gelmių sklypus, izoliuotus vandens telkinius ir viską, kas tvirtai susieta su žeme, tai yra objektai, kurių negalima perkelti nepadarius neproporcingos žalos jų paskirčiai, įskaitant miškus, daugiamečius želdinius, pastatus, statinius. Nekilnojamasis turtas taip pat apima valstybinės registracijos oro ir jūrų laivus, vidaus vandenų laivybos laivus, kosmoso objektus.
Kitas turtas taip pat gali būti priskiriamas nekilnojamajam turtui. Taigi, pagal „nekilnojamasis turtas pripažįstama visa įmonė, kaip verslo veiklai naudojamas turto kompleksas“ (1.1 lentelė).
1.1 lentelė
Nekilnojamojo turto rūšys
|
Atskiri objektai |
Sudėtingi objektai |
|
|
Žemė |
Visa įmonė kaip turto kompleksas, įskaitant: |
|
|
Podirvio sklypai |
||
|
Atskiri vandens telkiniai |
||
|
Viskas, kas tvirtai sujungta su žeme, įskaitant: |
||
|
Nekilnojamasis turtas atitinka valstybinę registraciją: |
Nekilnojamojo turto, esančio būsto sektoriuje, apibrėžimas pateiktas Rusijos Federacijos įstatymo „Dėl federalinės būsto politikos pagrindų“ 1 straipsnyje, kuriame į tokio turto sudėtį įeina: žemės sklypai ir gyvenamieji pastatai su gyvenamaisiais ir su jomis tvirtai susietos negyvenamosios patalpos, ūkiniai pastatai, želdiniai su daugiamečiu plėtros ciklu, gyvenamieji pastatai, butai, kitos gyvenamosios paskirties patalpos gyvenamuosiuose pastatuose ir kiti pastatai, tinkami nuolatiniam ir laikinai gyventi, statiniai ir inžinerinės infrastruktūros elementai būsto sektoriuje.
Kilnojamuoju turtu pripažįstami su nekilnojamuoju turtu nesusiję daiktai, įskaitant pinigus ir vertybinius popierius.
Nekilnojamas turtas gali būti dalytis ir nedalomas .
Dalytinas turtas yra turtas, kurį galima padalyti į dalis nepažeidžiant jo esmės, o kiekviena jo dalis po padalijimo yra vientisas nekilnojamasis daiktas. Tuo pačiu metu įstatymų nustatytais atvejais dalijamas nekilnojamasis turtas gali būti pripažintas nedaliamu (ūkiai daugelyje šalių).
Gali turėti nekilnojamojo turto neatskiriamos dalys kurie vadinami reikšmingas (negali būti atskirtas nuo nekilnojamojo daikto, nepadarius jam neproporcingos žalos - pvz., gyvenamojo namo liftas ir lifto įranga).
Kilnojamieji daiktai gali būti siejami su nekilnojamaisiais, vadinami priedai. Aksesuaras – tai toks kilnojamas daiktas, kuris, nebūdamas esminė dalis, tarnauja nekilnojamajam turtui ir yra su juo susijęs bendros paskirties.
Nekilnojamas daiktas gali būti kitoks suvaržymus - sąlygos, draudimai, ribojantys teisės turėtoją naudotis nuosavybės teise ar kitomis turtinėmis teisėmis į konkretų nekilnojamojo turto objektą (servitutas, hipoteka, patikėjimo teise valdymas, nuoma, turto areštas ir kt.), nustatytos sutarties pagrindu arba įstatymas.
servitutas - teisė ribotai naudotis svetimu nekilnojamojo turto objektu, pavyzdžiui, būtinoms komunikacijoms pravažiuoti, nutiesti ir eksploatuoti bei kitiems poreikiams, kurie negali būti patenkinti nenustačius servituto. Servitutas kaip daiktinė teisė į pastatą, statinį, patalpas gali egzistuoti be ryšio su žemės sklypo naudojimu.
Kadastro numeris - unikalus laiku ir Rusijos Federacijos teritorijoje nesikartojančio nekilnojamojo turto objekto numeris, kuris jam suteiktas atliekant kadastrinę ir techninę apskaitą (inventorizaciją) Rusijos Federacijos teisės aktų nustatyta tvarka. , ir saugomas tol, kol šis nekilnojamojo turto objektas egzistuoja kaip vienas įregistruotų teisių objektas. Pastato ar statinio kadastro numerį sudaro žemės sklypo, kuriame yra pastatas ar statinys, kadastro numeris ir pastato ar statinio inventorinis numeris. Pastato ar statinio patalpos kadastro numerį sudaro pastato ar statinio kadastro numeris ir patalpos inventorinis numeris.
Turto kadastrinė ir techninė apskaita (inventorizacija). - nekilnojamojo turto objekto (žemės sklypo, pastato, statinio, gyvenamosios ar negyvenamosios patalpos) aprašymas ir individualizavimas, dėl kurio jis įgyja tokias savybes, kurios leidžia vienareikšmiškai atskirti jį nuo kitų nekilnojamojo turto objektų.
Esminė nekilnojamojo turto savybė yra jo paskirtis arba leidžiamas naudojimas.
Bet kuris nekilnojamojo turto objektas realybėje egzistuoja fizinių, ekonominių, socialinių ir teisinių savybių vienybėje, kurių kiekviena atitinkamais atvejais gali veikti kaip pagrindinė (apibrėžiančioji), priklausomai nuo gyvenimo situacijų.
Geografinė samprata atspindi nekilnojamojo turto fizines (technines) charakteristikas: pastatų projektą ir medžiagas, dydį, vietą, dirvožemio derlingumą, pagerinimus, aplinką ir kitus parametrus. Visi nekilnojamojo turto objektai yra veikiami fizinių, cheminių, biologinių, technogeninių ir kitų procesų. Dėl to pamažu kinta jų vartotojiškos savybės ir funkcinis tinkamumas, į kurio būklę atsižvelgiama atliekant sandorius, valdant ir naudojant turtą.
ekonominė koncepcija nekilnojamąjį turtą laiko efektyvia investicija ir patikima priemone pajamoms gauti. Pagrindiniai nekilnojamojo turto ekonominiai elementai – vertė ir kaina – pirmiausia kyla iš jo naudingumo, gebėjimo patenkinti įvairius žmonių poreikius ir interesus. Dėl nekilnojamojo turto savininkų apmokestinimo formuojami savivaldybių biudžetai, vykdomos socialinės programos.
Teisiniu lygmeniu nekilnojamasis turtas reiškia visuma viešųjų ir privačių teisių, kurias nustato valstybė, atsižvelgdama į vidaus ypatumus ir tarptautines normas. Privačios teisės gali būti nedalomos arba dalinės ir skirstomos remiantis fiziniu horizontaliu ir vertikaliu nuosavybės atribojimu į požeminius išteklius, žemės paviršius, ant jų esančius pastatus, oro erdvę.
Rusijoje, kaip ir kitose išsivysčiusiose pasaulio šalyse, privatiems asmenims įstatymiškai garantuojama teisė pirkti, parduoti, išnuomoti ar perleisti turtą arba teisė jį turėti ir naudoti kitiems piliečiams ir įmonėms, t.y. laisvai disponuoti savo turtu. Tačiau kai privati nekilnojamojo turto nuosavybė prieštarauja viešajam interesui, jis nustoja priklausyti nuo privatinės teisės jurisdikcijos.
socialinis vaidmuo nekilnojamasis turtas yra tenkinti fiziologinius, psichologinius, intelektualinius ir kitus žmonių poreikius. Nekilnojamojo turto nuosavybė yra prestižinė visuomenės sąmonėje ir būtina formuojantis civilizuotam viduriniam socialiniam sluoksniui.
Tradiciškai nekilnojamasis turtas Rusijoje skirstomas į 3 grupes: būstas, negyvenamasis fondas ir žemė. Kiekviena iš šių grupių vystosi savarankiškai, turi savo įstatyminę ir reguliavimo bazę (1.1 pav.).
Ryžiai. 1.1. Pagrindinės nekilnojamojo turto rūšys
Būstas fondas – visų gyvenamųjų patalpų, neatsižvelgiant į nuosavybės formą, visuma, įskaitant gyvenamuosius pastatus, bendrabučius, specializuotus namus, butus, kitas gyvenamąsias patalpas kituose tinkamuose gyventi pastatuose.
Gyvenamasis nekilnojamasis turtas kaip prekė pasižymi šiomis savybėmis, išskiriančiomis jį iš kitų prekių (1.2 pav.).
Ryžiai. 1.2. Nekilnojamojo turto kaip prekės savybės
Į negyvenamąjį fondą įeina pastatai, statiniai ir kiti objektai ar jų dalis, esantys tam tikrame žemės sklype ir įregistruoti nustatyta tvarka. Negyvenamosios patalpos savo funkcine paskirtimi skiriasi į biuro, prekybos, sandėliavimo ir gamybines patalpas.
Pagrindinis turtas yra žemė, kurioje gyvena visi žmonės, pagrindinis bet kokio verslo veiksnys, tiesiogiai ar netiesiogiai dalyvaujantis visų kitų prekių gamyboje.
Kartu su skirstymu į tipus, nekilnojamasis turtas klasifikuojamas pagal daugybę požymių, o tai prisideda prie sėkmingesnio nekilnojamojo turto rinkos tyrimo ir palengvina įvairių kategorijų nekilnojamojo turto vertinimo ir valdymo metodų kūrimą bei pritaikymą.
Pagal naudojimo pobūdį
Gyvenamasis nekilnojamasis turtas: namai, kotedžai, butai.
- Komercinis nekilnojamasis turtas: viešbučiai, biurų patalpos, parduotuvės, restoranai, aptarnavimo punktai.
- Pramoninis nekilnojamasis turtas: gamyklos, gamyklos, sandėliai.
- Žemės ūkio nekilnojamasis turtas: ūkiai, sodai.
- Specialus nekilnojamasis turtas: mokyklos, bažnyčios, vienuolynai, ligoninės, vaikų darželiai, slaugos namai, valdžios ir administracinių institucijų pastatai.
Nuosavybės paskirtis
Vykdyti verslą;
- savininko gyvenamajai vietai;
- kaip investicija;
- kaip inventorius ir WIP;
- plėtrai ir plėtrai;
- sunaudoti išsenkančius išteklius.
Pagal specializacijos laipsnį
Specializuotas (dėl ypatingo pobūdžio jis retai, jei iš viso, išnuomojamas trečiosioms šalims arba parduodamas atviroje rinkoje, kad būtų toliau naudojamas esamas, išskyrus atvejus, kai parduodamas kaip naudojimo verslo dalis): naftos perdirbimo gamyklos ir chemijos gamyklos, energetika augalai; muziejai, bibliotekos ir panašios viešajam sektoriui priklausančios patalpos;
Nespecializuotas – visas kitas nekilnojamasis turtas, kuriam atviroje rinkoje yra bendra paklausa investicijoms, esamos ar panašios paskirties.
Pagal pasirengimo veikti laipsnį
Pradėti eksploatuoti;
- reikalaujanti rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto;
- Vyksta statybos.
Dėl atkuriamumo natūralia forma
Neatkuriami: žemės sklypai, naudingųjų iškasenų telkiniai;
- dauginamas: pastatai, statiniai, daugiamečiai želdiniai.
Nekilnojamasis turtas turi potencialą gauti pajamų ir yra gana patraukli investicijų sritis. Pajamų iš nekilnojamojo turto formos:
1) būsimi periodiniai pinigų srautai;
2) nekilnojamojo turto vertės padidėjimas dėl rinkos kainų pokyčių, naujų įsigijimo ir senų objektų plėtros;
3) pajamos iš objekto perpardavimo pasibaigus laikymo laikotarpiui.
| Ankstesnis |
PASKAITA 1. NEKILNOJAMASIS TURTAS: ESMĖ IR PAGRINDINĖS SAVYBĖS
Materialiųjų objektų priskyrimas prie nekilnojamųjų
Pradžioje reikia apgalvoti, kaip yra interpretuojama nekilnojamojo turto sąvoka. Yra keletas požiūrių į nekilnojamojo turto apibrėžimą "Nekilnojamasis turtas yra bet koks turtas, kurį sudaro žemė, taip pat joje esantys pastatai ir statiniai." „...nuosavybės yra nekilnojamos pagal savo prigimtį arba pagal paskirtį, arba dėl objekto, kuriam jie priklauso“.
„Nekilnojamas turtas, nekilnojamasis turtas – nekilnojama žemė ir visa materialinė nuosavybė. Apima visą materialųjį turtą žemiau, virš arba pritvirtintą prie žemės. „Žemės ir visokios žemės, namai, gamyklos, gamyklos, parduotuvės, visokie pastatai ir tušti kiemai, taip pat geležinkeliai pagal įstatymą pripažįstami nekilnojamuoju turtu.
Iš aukščiau pateiktų apibrėžimų tampa aišku, kad jie visi glaudžiai sutampa ir iš esmės turi tą pačią reikšmę (nepriklausomai nuo istorijos momento) - žemė ir viskas, kas su ja neatsiejamai susiję.
Šiuo metu Rusijos Federacijos civilinis kodeksas (130 straipsnis) nustato, kad nekilnojamiesiems daiktams – (sąvokos „nekilnojamas turtas“, „nekilnojamas turtas“, „nekilnojamojo turto objektai“ vartojamos kaip vienos eilės terminai ir taikomos priklausomai nuo kontekste) (nekilnojamas turtas, nekilnojamasis turtas) apima žemės sklypus, žemės gelmių sklypus, izoliuotus vandens telkinius ir viską, kas yra tvirtai sujungta su žeme, tai yra daiktai, kurių negalima perkelti be neproporcingos žalos ir paskirties, įskaitant miškus, daugiamečius augalus. plantacijos, pastatai, statiniai.
Taigi nekilnojamojo turto skiriamasis bruožas yra neatsiejamas ryšys su žeme (tuo tarpu pati žemė taip pat laikoma nekilnojamuoju turtu), o tai savo ruožtu reiškia reikšmingą jo vertę. Už susisiekimo su žemės sklypais ribų nekilnojamieji daiktai praranda įprastą paskirtį ir atitinkamai pabrangsta.
Taigi specialiuose medelynuose ar griauti skirtuose namuose auginami medžiai nelaikomi nekilnojamuoju turtu.
Tuo pačiu įstatyme kalbama apie nekilnojamąjį turtą ir daiktus, kurie pagal savo fizinę prigimtį yra nekilnojamieji. Tai valstybės registruojami oro ir jūrų laivai, vidaus vandenų laivybos laivai, kosminiai objektai (dirbtiniai palydovai, kosminiai laivai ir kt.). Teisinis šio turto pripažinimas nekilnojamuoju yra susijęs su tuo, kad jis yra brangus, todėl reikalinga speciali registravimo tvarka, kuri yra numatyta nekilnojamajam turtui.
Nekilnojamojo turto objektai skiriasi savo kilme:
- - sukurtas gamtos, nedalyvaujant žmogaus darbui;
- - yra žmogaus darbo rezultatas;
- - sukurti žmogaus darbu, bet taip susieti su natūralia baze, kad negali veikti atskirai nuo jo.
Rusijos Federacijos civilinis kodeksas išskiria nekilnojamąjį turtą kaip savarankišką teisės objektą.
Nekilnojamasis turtas taip pat apima įmones kaip nekilnojamojo turto kompleksus.
Ūkinėje veikloje turto kompleksu laikomas vienam savininkui nuosavybės teise priklausančių nekilnojamojo turto objektų visuma, įskaitant žemės sklypą (ar kelis sklypus) su funkciškai susijusių daiktų visuma.
tarpusavyje pastatus, statinius, perdavimo įrenginius, technologinę įrangą ir skirtus ūkinei veiklai.
Į nekilnojamojo turto komplekso sudėtį įeina turtas, reikalingas gamybai funkcionuoti.
Kad nekilnojamojo turto kompleksas būtų pripažintas įmone, jame turi būti elementai, leidžiantys verslo subjektui savarankiškai gaminti produkciją, atlikti darbus ar teikti paslaugas ir tuo sistemingai gauti pelno. Tuo pačiu metu elementų rinkinys priklauso nuo veiklos profilio, finansinių, ekonominių, teritorinių ir kitų įmonės funkcionavimo sąlygų.
Įmonė, kaip nekilnojamojo turto objektas, sudaro vientisą turtinį kompleksą, apimantį ne tik visų rūšių turtą, skirtą jos veiklai, bet ir neturtines teises.
Rusijos Federacijos civiliniame kodekse įmonė
- - pramoninis ir ekonominis kompleksas, kurio nuosavybė yra visiškai atskirta nuo organizacijos nuosavybės,
- Tai yra pagrindinė organizacijos infrastruktūros dalis.
Nekilnojamojo turto objektai yra erdvinis jos verslo veiklos, personalo ir organizacijos gyvenimo šaltinis.
Taigi, nekilnojamojo turto objektai apima vertingiausią ir apskritai reikšmingiausią ilgalaikį turtą bei tokius nekilnojamojo turto objektus kaip žemė ir žemės gelmės, kurie bet kuriai valstybei visada turi didelę ekonominę ir strateginę reikšmę.
nekilnojamojo turto žemės sandorių skolinimas
Siųsti savo gerą darbą žinių bazėje yra paprasta. Naudokite žemiau esančią formą
Studentai, magistrantai, jaunieji mokslininkai, kurie naudojasi žinių baze savo studijose ir darbe, bus jums labai dėkingi.
Priglobta adresu http://www.allbest.ru/
Nekilnojamojo turto ekonomika
V. F. kapas.
1. Nuosavybės objektas: esmė ir pagrindiniai požymiai
2.5 Komercinių objektų, kurie sudaro sąlygas pelnui, charakteristikos
Saugumo klausimai savityrai
3. Žemė – nekilnojamojo turto pagrindas
3.1 Žemės sklypo, kaip nekilnojamojo turto objekto, esmė
3.2 Žemės paskirtis Rusijos Federacijoje
3.3 Gyvenamosios žemės suskirstymas į zonas
3.4 Miesto erdvė
3.5 Valstybinės žemės kadastras
Saugumo klausimai savityrai
1. Nuosavybės objektas: esmė ir pagrindiniai požymiai
Objektų ir nekilnojamojo turto rinkos tyrimas apima semantinę (semantinę) žodžių ir posakių, atspindinčių jų esmę, analizę. Rusijos Federacijos civiliniame kodekse (toliau – Rusijos Federacijos civilinis kodeksas) nekilnojamasis turtas apibrėžia nekilnojamojo turto objekto teisinius santykius kaip nuosavybės objektą. Sąvoka „nuosavybė“ reiškia konkrečiam asmeniui priklausančių nuosavybės teisių visumą, t.y. tai materialusis civilinės teisės objektas, pirmiausia nuosavybės teisės. Atitinkamai „nekilnojamojo turto“ ir „nekilnojamojo turto“ sąvokos apibrėžia nuosavybės teisės objekto (nekilnojamojo turto) teisinius santykius, t.y. teisių į turtą visuma. Daiktų padalijimas į nekilnojamąjį ir kilnojamąjį turtą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 130 straipsnio 1, 2 punktai; 131 straipsnio 1, 2, 4, 6 punktai; 132 straipsnis) taip pat buvo atliktas dėl pagrindų, susijusių su teisę (įstatymą), o ne pagal jų fizinę prigimtį.
" Nekilnojamas turtas yra bet koks turtas, kurį sudaro žemė, taip pat joje esantys pastatai ir statiniai.
„...Nuosavybės yra nekilnojamosios pagal savo prigimtį arba pagal paskirtį, arba pagal objektą, kuriam jos priklauso“.
"Nekilnojamasis turtas – nekilnojamoji žemė ir visas materialus turtas. Apima visą materialųjį turtą žemiau žemės paviršiaus, virš jo paviršiaus arba pritvirtintą prie žemės."
„Žemės ir visokios žemės, namai, gamyklos, gamyklos, parduotuvės, visokie pastatai ir tušti kiemai, taip pat geležinkeliai pagal įstatymą pripažįstami nekilnojamuoju turtu.
Visuose aukščiau pateiktuose apibrėžimuose mes kalbame apie žemę ir viską, kas su ja neatsiejamai susiję.
XIX amžiuje Rusijoje buvo plačiai paplitusios dvaro, dvaro sąvokos, kurios buvo apibrėžiamos kaip nuosavybė arba asmeninė nuosavybė dvarininko žemės nuosavybės pavidalu, dažniausiai su dvaru. Tarybinėje ekonomikoje nekilnojamojo turto sąvoka nebuvo vartojama, buvo žinoma tik tiek, kad „nekilnojamasis turtas (tai) feodalinėje ir buržuazinėje teisėje yra žemės sklypai, kapitaliniai pastatai, statiniai ir kai kurie kiti ant jų stovintys objektai“.
Šiuolaikinėje JAV nekilnojamojo turto rinkos teorijoje ir praktikoje egzistuoja tokios sąvokos kaip fizinis objektas (NT) ir teisiniai santykiai (nuosavybės teisės), siejami su nekilnojamuoju turtu (NT).
Atitinkamai rusiškai, jei kalbame apie nekilnojamojo turto objektų fizinę prigimtį, reikia vartoti sąvoką „nekilnojamojo turto objektas“, o jei turime omenyje teisinius santykius (nuosavybės, naudojimo, disponavimo, t.y. nuosavybės), tai bus teisingiau vartoti sąvokas „nekilnojamas turtas“ arba „nekilnojamas turtas“.
tikras – tikras, tikras, tikras, natūralus, ne netikras, neapsimetinėtas (econ.), tikras (legal, econ.), nekilnojamasis (filos.), tikras, materialus (specialus tikras (teisinis), tikras (mat. .) , tikras, tikras;
turtas - turtas, turtas, nuosavybė, valstybė;
nuosavybė – nuosavybė, nuosavybė, nuosavybė, kokybė.
1.1 Materialių objektų priskyrimas nekilnojamiesiems daiktams
Iki Rusijos Federacijos civilinio kodekso pirmosios dalies įsigaliojimo vidaus ekonomikos teorijoje ir ekonominėje praktikoje nekilnojamojo turto objekto sąvokos nebuvo, buvo vartojama ilgalaikio turto sąvoka. Žemės išėmimas iš prekinių ir pinigų santykių rėmų paskatino sąvoką „nekilnojamasis turtas“ transformuoti į „ilgalaikio turto“ sąvoką. Ilgalaikiam turtui priskiriami gamybinės ir negamybinės paskirties objektai (pastatai, statiniai, gyvenamosios patalpos, mašinos, įrengimai, suaugę darbiniai ir produktyvūs gyvuliai, daugiamečiai sodiniai), kurie natūraliu pavidalu funkcionuoja ir naudojami šalies ūkyje įvairiems tikslams. metų ir per visą tarnavimo laiką nepraranda vartotojiškos formos. Ilgalaikis turtas (be mašinų ir įrengimų) – neatskiriama nekilnojamojo turto dalis – yra siauresnė sąvoka, nes į žemę į ilgalaikį turtą neatsižvelgiama.
Rusijos Federacijos civilinis kodeksas (130 straipsnis) - apibrėžia, kad nekilnojamasis turtas apima žemės sklypus, žemės gelmių sklypus, izoliuotus vandens telkinius ir viską, kas tvirtai sujungta su žeme, daiktus, kurių negalima perkelti be neproporcingos žalos ir paskirties pakeitimo, įskaitant miškus. daugiamečiai želdiniai, pastatai, statiniai.
Taigi išskirtinis nekilnojamojo turto objektų bruožas yra jų neatsiejamas ryšys su žeme, o tai reiškia didelę jos kainą (tuo tarpu patys žemės sklypai taip pat laikomi nekilnojamojo turto objektais). Už susisiekimo su žemės sklypais ribų nekilnojamojo turto objektai praranda įprastą paskirtį ir pabrangsta.
Taigi specialiuose medelynuose ar griauti skirtuose namuose auginami medžiai nelaikomi nekilnojamuoju turtu. nekilnojamojo turto gyvenamosios paskirties žemės kadastras
Pagal kilmę išskiriami nekilnojamojo turto objektai:
sukurta gamtos be žmogaus įsikišimo;
kurie yra žmogaus darbo rezultatas;
sukurtos žmogaus darbo, bet taip susietos su natūraliu pagrindu, kad negali veikti atskirai nuo jos.
Vienas iš neišspręstų klausimų – objektų, nesusijusių su žemės sklypu neatsiejamu ryšiu, priskyrimo nekilnojamajam turtui, nors juos atskirti nuo šio žemės sklypo gana sunku. Tai visų pirma gali būti apie keletą tonų sveriančias statulas, nepritvirtintas prie pamatų, arba pastatus, pastatytus žemės paviršiuje ant blokelių.
Tam tikros rūšies nekilnojamasis turtas gali būti teisėtai paverstas kilnojamuoju turtu. Taigi, pavyzdžiui, miškai ir daugiamečiai želdiniai pagal apibrėžimą yra nekilnojamasis turtas, o iškirstas miškas jau yra kilnojamas turtas.
Pastatuose ir statiniuose esanti įranga (šildymas, vandentiekis, kanalizacija, elektros įrenginiai, liftai, grotos, antrosios metalinės durys) – tai objektai, kurie nėra prijungti prie žemės. Tačiau kadangi jis tapo neatsiejama nekilnojamojo turto objekto dalimi, sudarant sandorį dėl šio objekto, visa į jo sudėtį įtraukta įranga turėtų būti išsamiai aprašyta.
Nekilnojamasis turtas taip pat apima įmones kaip nekilnojamojo turto kompleksus.
Įstatymas neapibrėžia privalomo turto kompleksą sudarančių elementų sąrašo. Į turto kompleksą paprastai įeina turtas, reikalingas gamybai funkcionuoti.
Turto kompleksu ūkinėje veikloje laikomas vienam savininkui nuosavybės teise priklausančių nekilnojamojo turto objektų visuma, apimanti žemės sklypą (ar kelis sklypus) su funkciškai tarpusavyje susijusių pastatų, statinių, perdavimo įrenginių, technologinių įrenginių visuma ir numatyta. ūkinei veiklai.
Į nekilnojamojo turto komplekso sudėtį įeina turtas, reikalingas gamybai funkcionuoti.
Vykdant ūkinę veiklą, svarbu žinoti, pagal kokius kriterijus įmonė gali pripažinti ar nepripažinti turtinį kompleksą. Jeigu perleidžiamas turto kompleksas yra tinkamas verslui vykdyti, t.y. sudaro technologiškai vientisą visumą, uždarą gamybos ciklą, tai laikytina įmone, o pardavimą reglamentuoti Rusijos Federacijos civilinio kodekso normos. Visos kitos šių savybių neturinčios daiktų kombinacijos (kompleksai) nesudaro minėtos sutarties dalyko. Kad nekilnojamojo turto kompleksas būtų pripažintas įmone, jame turi būti elementai, leidžiantys verslo subjektui savarankiškai gaminti produkciją, atlikti darbus ar teikti paslaugas ir tuo sistemingai gauti pelno. Tuo pačiu metu elementų rinkinys priklauso nuo veiklos profilio, finansinių, ekonominių, teritorinių ir kitų įmonės funkcionavimo sąlygų.
Įmonė, kaip ūkinei veiklai naudojamas nekilnojamojo turto objektas, negali būti redukuojama į įrangos rinkinį tam tikriems gaminiams gaminti: kad būtų pripažinta įmone, būtina gamybos procesą organizuoti turto pagrindu. kompleksas. Įmonė, kaip nekilnojamojo turto objektas, sudaro vientisą turtinį kompleksą, apimantį ne tik visų rūšių turtą, skirtą jos veiklai, bet ir neturtines teises. Taigi, pavyzdžiui, dažnai atsiranda įmonių, kurios nuomoja nekilnojamąjį turtą, t.y. įmonė apima turtinę teisę naudoti turtą tam tikrai gamybinei veiklai.
Rusijos Federacijos civiliniame kodekse įmonė yra gamybinis ir ekonominis kompleksas, kurio nuosavybė yra visiškai atskirta nuo organizacijos nuosavybės, ji yra pagrindinė organizacijos infrastruktūros dalis. Nekilnojamojo turto objektai yra erdvinis jos verslo veiklos, personalo ir organizacijų gyvenimo šaltinis (1.1 pav.).
Taigi, nekilnojamojo turto objektai apima vertingiausią ir apskritai reikšmingiausią ilgalaikį turtą bei tokius nekilnojamojo turto objektus kaip žemė ir žemės gelmės, kurie bet kuriai valstybei visada turi didelę ekonominę ir strateginę reikšmę.
Ryžiai. 1.1. Įmonė kaip ypatinga nuosavybė
1.2 Nekilnojamojo turto objektų ženklai
Visi dirbtiniai pastatai (nekilnojamojo turto objektai), turintys žemės sklypą kaip neatskiriamą dalį, turi bendrųjų požymių, leidžiančių atskirti juos nuo su žeme nesusijusių objektų.
Stacionarumas, nejudrumas – apibūdina stiprų fizinį turto ryšį su žemės paviršiumi ir jo judėjimo erdvėje negalėjimą be fizinio sunaikinimo ir žalos, nes dėl to jis netinkamas tolesniam naudojimui.
Medžiagiškumas – nekilnojamojo turto objektas visada funkcionuoja gamtinėmis-medžiaginėmis ir sąnaudų formomis. Fizinės nuosavybės charakteristikos apima duomenis apie jo dydį ir formą, nepatogumus ir pavojus, aplinką, privažiavimo kelius, komunikacijas, paviršių ir podirvį, kraštovaizdį. Šių savybių derinys lemia fizinio objekto naudingumą, kuris yra turto vertės pagrindas. Tačiau pats naudingumas nenulemia vertės. Bet kuris fizinis objektas turi vertę, tam tikru mastu turėdamas tokias savybes kaip tinkamumas ir ribota pasiūla. Ribota pasiūla padidina išlaidas. Socialiniai idealai ir standartai, ekonominė veikla, įstatymai, valdžios sprendimai ir veiksmai, gamtos jėgos įtakoja žmonių elgesį, sukelia turto vertės pasikeitimą.
Nekilnojamojo turto objektų ilgaamžiškumas yra praktiškai didesnis nei visų kitų prekių, išskyrus tam tikrų rūšių brangakmenius ir retųjų metalų gaminius, ilgaamžiškumą. Pavyzdžiui, pagal Rusijoje galiojančius statybos kodeksus ir reglamentus (SNiP), gyvenamosios paskirties pastatai, atsižvelgiant į pagrindinių konstrukcijų medžiagą (pamatai, sienos, lubos), skirstomos į 6 grupes, kurių standartinis tarnavimo laikas nuo 15 iki 150. metų.
Žemės cirkuliacijos trukmė, tinkamai ją naudojant, yra begalinė, o eksploatavimo taisyklių pažeidimas sukels nepataisomų nuostolių. Be pagrindinių bendrųjų nekilnojamojo turto požymių, galima išskirti privačius požymius, kuriuos lemia specifiniai rodikliai, priklausomai nuo nekilnojamojo turto tipo.
Praktiškai neįmanoma kalbėti apie du vienodus butus, du vienodus sklypus ar pastatus, nes jie būtinai skirsis vietos atžvilgiu kitų nekilnojamojo turto objektų, infrastruktūros ir net kardinalių taškų atžvilgiu, o tai rodo butų nevienalytiškumą, unikalumą ir originalumą. kiekvienas turtas.
Nekilnojamojo turto objektai turi padidintą ekonominę vertę, nes yra skirti ilgalaikiam naudojimui ir naudojimo metu nevartojami. Nekilnojamojo turto objektai, kaip taisyklė, yra struktūriškai sudėtingi, juos išlaikyti tinkamos būklės yra brangu.
1.3 Nekilnojamojo turto objektų ypatumai
Ekonominiu požiūriu nekilnojamojo turto objektas gali būti vertinamas kaip palaima ir kaip pajamų šaltinis (1.2 pav.).
Ryžiai. 1.2. Esminės nekilnojamojo turto objektų charakteristikos
Ekonomikos teorijoje gėrio sąvoka reiškia bet kokį vartotojo pasirinkimo objektą, kuris gali suteikti vartotojui tam tikrą pasitenkinimą (padidinti jo gerovės lygį). Prekės gali būti ir objektai, ir veiksmai (šiuo atveju nekilnojamojo turto objektai ir nekilnojamojo turto rinkoje teikiamos paslaugos). Atkreipkite dėmesį, kad nėra skirtumo tarp materialinės ir nematerialios prigimties pranašumų.
Žemė, kaip bendroji gėrybė, atlieka kaimo gyventojų gyvybės palaikymo ir tautos socialinio teritorinio vystymosi funkcijas. Žemė, kaip pajamų šaltinis, yra žemės ūkio gamybos pagrindas, savarankiškas kompleksas (ekonominiu ryšiu su pastatytais pastatais, statiniais) investicijų objektas, nacionalinės gerovės dalis, mokesčių objektas, gamtos išteklių šaltinis (vienintelis iš visi nekilnojamojo turto objektai). Gyvenamasis turtas gali būti laikomas tiek tiesioginiu, tiek netiesioginiu pajamų šaltiniu. Būstas kaip pardavimo objektas yra tiesioginis pajamų šaltinis, o būsto statyba – netiesioginių pajamų šaltinis, skatinantis projektinės veiklos, statybinių medžiagų pramonės plėtrą, prisidedantis prie infrastruktūros objektų statybos, kelių tiesimo, miesto transportas, prekyba ir paslaugos.
Nekilnojamojo turto objektai gali būti aprūpinimo šaltiniu, būdingu organizacijoms, kurių veikla nėra paremta nekilnojamojo turto sandoriais.
Jiems svarbu, kad nekilnojamojo turto objektų struktūra, sudėtis ir kokybė atitiktų organizacijos pagrindinės veiklos tikslus ir uždavinius. Tokių įmonių struktūrinį pertvarkymą paprastai lydi turto komplekso pertvarkymas, reikšmingas turto perskirstymas, investicinių projektų įgyvendinimas, įskaitant naujų pramonės šakų ir atskirų linijų plėtrą. Be to, nekilnojamojo turto sandoriai tokiose organizacijose taip pat gali vykti kaip pagalbinis verslas, pavyzdžiui, parduodant nepagrindinį turtą arba išnuomojus nenaudojamą nekilnojamąjį turtą.
Nekilnojamojo turto objektai gali veikti kaip organizacijos specializacijos objektas, jos verslo veiklos objektas, pagrindinis pajamų šaltinis. Tai, pavyzdžiui, didelės apimties gyvenamojo ir negyvenamojo nekilnojamojo turto portfeliai investiciniuose, draudimo ir pensijų fonduose.
Kitas organizacijų tipas, kuriam nekilnojamojo turto objektas yra jų turto ir profesinės veiklos pagrindas, yra vystytojai. Jų verslas iš esmės susijęs su žemės sklypų įsigijimu, plėtros projektų įgyvendinimu, pavyzdžiui, užstatant įsigytus žemės sklypus gyvenamosios ir komercinės paskirties nekilnojamojo turto objektais, vėliau juos parduodant.
Nekilnojamojo turto objektų vietai ir vaidmeniui, žinoma, įtakos turi organizacijos mastai ir specializacija. Taigi, pavyzdžiui, šiuolaikinėje mokslui imlioje ir itin automatizuotoje gamyboje ypatingą vietą užima nekilnojamojo turto objektai, o virtualiame versle galima išsiversti ir su nuomojamu kambariu, t.y. minimali fizinė produkcija.
Turto nuosavybė ir pajamų iš jo naudojimo „nauda“ yra neatsiejama nuo su tuo susijusių išlaidų, išlaidų ir rizikos naštos.
Savininkas privalo prižiūrėti turtą (saugoti, remontuoti ir prižiūrėti tinkamos būklės), jeigu įstatymai (sutartis) šios „naštos“ ar jos dalies nenustato kitam asmeniui.
Savininkui tenka rizika atsitiktinai prarasti ar sugadinti turtą, t.y. jos praradimas ar sugadinimas, jei dėl to nėra kaltės kas nors kitas.
Bet kuris nekilnojamojo turto objektas iš tikrųjų egzistuoja fizinių, ekonominių ir teisinių savybių vienybėje (1.3 pav.), kurių kiekviena atitinkamais atvejais gali veikti kaip lemiamas veiksnys, priklausomai nuo susidarančių situacijų, tikslų ir analizės etapų.
Nekilnojamojo turto objektų esmė slypi kategorijų trejybėje: materialinė (fizinė), teisinė ir ekonominė.
Ryžiai. 1.3. Nekilnojamojo turto objektų trejybė
1.4 Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas
Nekilnojamojo turto objekto, kaip fizinio objekto, gyvavimo ciklas – tai nekilnojamojo turto objekto egzistavimo procesų seka nuo sumanymo iki likvidavimo (perleidimo). Materialių objektų gyvavimo ciklas paprastai apibrėžiamas tokia tvarka: idėja – gimimas – branda – senėjimas ir mirtis.
Nekilnojamojo turto objekto gyvavimo ciklo etapai vadinami skirtingai: priešprojektinis – projektavimas – statyba – eksploatacija – uždarymas.
Priešprojektinis (pradinis) etapas apima kilnojamojo turto rinkos analizę, nekilnojamojo turto objekto pasirinkimą, projekto strategijos formavimą, investicijų analizę, pirminių leidimų rengimą, kreditinių investicinių lėšų pritraukimą. 2. Projektavimo etapas apima finansinės schemos parengimą, finansavimo organizavimą, architektūros ir inžinerijos grupės parinkimą, projektavimo valdymą.
Pagrindiniai šio laikotarpio uždaviniai – sutrumpinti šių etapų trukmę, pagerinti nekilnojamojo turto objektų vartojimo savybes, o svarbiausia – minimalizuoti eksploatacines išlaidas visuose nekilnojamojo turto objekto gyvavimo ciklo etapuose.
Akivaizdu, kad pirmuose dviejuose etapuose pelnas nesusidaro, nes jie yra motyvacinio pobūdžio.
2. Statybos etapą sudaro rangovo parinkimas, statybos darbų vykdymo koordinavimas ir statybos kokybės, sąmatų ir išlaidų stebėjimas. Šiame etape atsiranda realių įrodymų apie statomo objekto atitikimą nekilnojamojo turto rinkos segmento reikalavimams dėl gyvavimo ciklo logikos. Šiame etape sprendžiami potencialių vartotojų investicijų dalies didinimo uždaviniai, nes pasiūlymų apimties ir pelno augimas rodo gana platų rinkos pripažinimą.
3. Nekilnojamojo turto objekto eksploatavimo etapas apima objektų priežiūrą ir remontą, jų rekonstrukciją. Nekilnojamojo turto objektų eksploatacija apima šias sritis: įrenginių ir patalpų eksploatavimą ir remontą, medžiagų apskaitą, priešgaisrinę saugą ir saugą, ryšių valdymą, atliekų šalinimą ir perdirbimą, pakeitimus ir rekonstrukciją, avarijų likvidavimą ir objektų apsaugą.
Nekilnojamojo turto objektų rekonstrukcija – radikalus pertvarkymas, pakeitimas siekiant tobulinti organizacinių ir techninių priemonių kompleksą, kuriuo siekiama pašalinti moralinį ir fizinį nekilnojamojo turto objektų visumos ar atskirų jų elementų bei sistemų nusidėvėjimą.
Priežiūra – darbai, atliekami siekiant užtikrinti standartinį nekilnojamojo turto tarnavimo laiką; jie nepadidina jo sąnaudų, bet užkerta kelią atskirų elementų pablogėjimui ir gedimui. Priežiūros tikslas – užtikrinti objekto naudojimą pagal paskirtį.
Remontas - nekilnojamojo turto žalos (objekto nusidėvėjimo) atstatymo iki normalios eksploatacinės būklės darbai. Remonto tikslas – restauravimas.
Remonto darbai skirstomi į mažus ir didelius. Atliekami smulkūs remonto darbai, kurių trukmė 1-2 dienos, siekiant užtikrinti normalią turto eksploataciją. Tai neprailgina objekto naudojimo laiko ir nepadidina jo vertės. Kapitalinis remontas (daugiau nei 2 dienos) prailgina turto tarnavimo laiką, bet nepadidina jo vertės.
Pakeitimas – tai į nekilnojamojo turto objektą įtraukto ilgalaikio turto pakeitimas panašiu vienetu. Keitimo objektas yra savarankiškas ilgalaikio turto objektas, pereinantis į nenaudingas ar pasenusias ilgalaikio turto dalis.
4. Objekto uždarymo etapas – visiškas jo pirminių ir įgytų funkcijų panaikinimas, rezultatas – arba nugriovimas, arba kokybiškai nauja plėtra. Šiame turto gyvavimo ciklo etape reikalingos didelės likvidavimo išlaidos, kurios yra nuosavybės teisės į turtą rezultatas. Tuo atveju, kai nuosavybė yra kokybiškai tobulinama, pakeitimo kaina priskiriama naujos funkcijos nuosavybės išlaidoms.
Panašiai nekilnojamojo turto objektų gyvavimo ciklas gali būti suskirstytas į etapus ir nekilnojamojo turto komplekso gyvavimo ciklą.
Turto komplekso formavimas (sandorių su nekilnojamojo turto objektais rezultatų ir teisių į juos norminis registravimas: pirkimas-pardavimas, įnašas į įstatinį kapitalą, nuoma, lizingas).
Turto komplekso plėtra (nauja statyba, priėmimas į balansą).
Turto komplekso likvidavimas – tai aukcionai ir kiti bankrutuojančios organizacijos turto (įskaitant nekilnojamąjį turtą) pardavimo mechanizmai pagal bankroto proceso teisės normas.
Nekilnojamojo turto, kaip nuosavybės, gyvavimo ciklas savininko požiūriu kartojasi daug kartų, su kiekvienu nauju verslu, iki ūkinio ar fizinio turto gyvavimo pabaigos. Remiantis materialinės (fizinės), teisinės (teisinės) ir ekonominės kategorijų trejybe – turto gyvavimo ciklą galima suskirstyti į tris etapus (1.4 pav.). Kiekvienas etapas apima tam tikrą savininko veiklą ir veiksmus.
Nekilnojamojo turto objekto gyvavimo ciklas priklauso nuo tam tikrų dėsningumų ir apima ekonominio bei fizinio gyvavimo laikotarpį (1.5 pav.).
1. Ūkinio gyvavimo terminas, apibrėžiantis laikotarpį, per kurį daiktas gali būti naudojamas kaip pelno šaltinis. Ekonominis gyvenimas baigiasi, kai atlikti pagerinimai nebeprisideda prie turto vertės.
Ryžiai. 1.4. Turto egzistavimo etapai
Ryžiai. 1.5. Pastato ar konstrukcijos eksploatavimo trukmė
2. Tipinis fizinio gyvavimo terminas – turto realaus egzistavimo laikotarpis, esantis funkcionaliai tinkamas naudoti iki jo nugriovimo. Nustatyta norminiais dokumentais Nekilnojamojo turto objektų fizinis ir ūkinis gyvenimas yra objektyvaus pobūdžio, kuris gali būti reguliuojamas, bet negali būti panaikintas.
3. Gyvenimo laikas – laikotarpis, kai objektas egzistuoja ir jame galima gyventi ar dirbti.
Turto gyvavimo laikotarpio požiūriu išskiriu tokius terminus kaip:
Efektyvus amžius, atspindintis objekto amžių, priklausomai nuo išvaizdos, techninės būklės.
Chronologinis (faktinis) amžius, atitinkantis objekto eksploatavimo laikotarpį nuo jo paleidimo momento.
Likęs ūkinio eksploatavimo laikotarpis naudojamas „objekto vertinimui, kurį atlieka ekspertas, ir sudaro laikotarpį nuo įvertinimo datos iki objekto ekonominio tarnavimo laiko pabaigos.
1.5 Nekilnojamojo turto nusidėvėjimas
Turto (išskyrus žemę) fizinio gyvenimo trukmė, ekonominis ir efektyvus amžius priklauso nuo nusidėvėjimo – proceso, turinčio gamtos dėsnių galią. Skiriami trys nusidėvėjimo tipai: fizinis, moralinis ir išorinis (ekonominis (1.6 pav.).
Visų rūšių fizinis pablogėjimas, kaip taisyklė, sukelia neigiamų pasekmių. Blogėja individualios nekilnojamojo turto vartojimo ir eksploatacinės savybės, didėja jo remonto dažnumas, brangsta remonto darbai. Tam tikru mastu fizinį nusidėvėjimą galima sulėtinti įdiegus priežiūros sistemą.
Vertinimo veikloje vartojamą sąvoką „nusidėvėjimas“ reikia skirti nuo apskaitoje vartojamos „nusidėvėjimo“ sąvokos. Buhalterio ir vertintojo požiūriu nusidėvėjimas yra skirtingi procesai.
Apskaitos dokumentuose nusidėvėjimas yra ekonominis ilgalaikio turto nusidėvėjimo kompensavimo mechanizmas, kuris paprastai vadinamas nusidėvėjimu. Tai yra objekto vertės praradimo papildymo procesas ir lėšų (šaltinių) kaupimas naujiems objektams, siekiant pakeisti susidėvėjusius, įsigyti.
Šiuo metu, vadovaujantis ilgalaikio turto nusidėvėjimo atskaitymų apskaičiavimo tvarkos reglamentu, atskirų objektų nusidėvėjimas nustatomas vienodu (linijiniu) metodu, (pinigine išraiška) pagal formulę: (Balansinė vertė, arba pradinė savikaina). , arba pakeitimo kaina) * nusidėvėjimo norma.
Ryžiai. 1.6. Dėvėjimo rūšys
Rusijoje taikomi vienodi nusidėvėjimo atskaitų tarifai pilnam restauravimui, kurie diferencijuojami pagal ilgalaikio turto klasifikacines grupes. Užsienio praktikoje (be vienodo nusidėvėjimo metodo) jie naudoja mažėjančio likučio metodą, kaupiamąjį metodą ir „kompensavimo fondo faktoriaus“ metodą, kuris remiasi sudėtinių palūkanų teorija. Šie metodai naudojami vertinimo procedūrose, pagrįstose pajamų metodu.
Moralinis senėjimas – tai tam tikrų turto savybių vartotojiško patrauklumo sumažėjimas, pasireiškiantis pasenusia pastato architektūra, išplanavimu, inžinerine pagalba. Pasenimas skirstomas į funkcinį ir technologinį. Funkcinis nusidėvėjimas yra naujų (panašių į esamus) nekilnojamojo turto objektų funkcionalumo išplėtimo pasekmė. Dėl funkcinio susidėvėjimo senų pastatų nekilnojamojo turto objektai tampa mažiau patrauklūs būsimiems savininkams architektūra, dizainu, išplanavimu, inžinerine pagalba ir atitinkamai atpigina. Technologinis nusidėvėjimas yra mokslo ir technologijų pažangos naujų konstrukcijų, technologijų ir medžiagų kūrimo srityje pasekmė, dėl kurios sumažėja nekilnojamojo turto kūrimo ir eksploatavimo išlaidos. Ne tik fizinis, bet ir senėjimas gali būti pašalinamas ir nepašalinamas.
Susidėvėjimo pašalinimo kriterijus – remonto išlaidų palyginimas su papildomai gautos vertės verte: jei pastaroji viršija atkūrimo išlaidas, tai funkcinis susidėvėjimas yra pašalinamas. Nuimamo funkcinio nusidėvėjimo suma apibrėžiama kaip skirtumas tarp galimos pastato vertės jo vertinimo metu su atnaujintais elementais ir tos pačios vertės tą pačią vertinimo dieną be atnaujintų elementų.
Išorinis (ekonominis) nusidėvėjimas (nusidėvėjimas dėl išorinių poveikių) – tai pastato vertės sumažėjimas dėl neigiamo išorinės aplinkos pasikeitimo, veikiant ekonominiams, politiniams ar kitokiems veiksniams.
Išorinio nusidėvėjimo priežastys gali būti: bendras objekto vietos nuosmukis; vyriausybės ar vietos administracijos veiksmai mokesčių, draudimo srityje; kiti pokyčiai užimtumo, poilsio, švietimo rinkoje.
Nepatrauklių natūralių ar dirbtinių objektų (gydymo įstaigų, restoranų, šokių aikštelių, degalinių, geležinkelio stočių, ligoninių, mokyklų, pramonės įmonių) artumas labai įtakoja išorinio susidėvėjimo mastą.
Ekonominis nusidėvėjimas, skirtingai nei fizinis ir moralinis nusidėvėjimas, visada laikomas negrįžtamu.
Saugumo klausimai savityrai
1. Kaip Rusijos Federacijos civilinis kodeksas apibrėžia nekilnojamąjį turtą?
2. Kas yra daugiabutis butas?
3. Kokie pagrindiniai uždaviniai sprendžiami kolektyvinės savivaldos procese?
4. Koks yra HOA įstatyminės veiklos objektas?
5. Išplėsti esmines nekilnojamojo turto savybes.
6. Apibūdinkite nekilnojamojo turto objektų gyvavimo ciklo etapus.
7. Įvardykite pagrindinius nekilnojamojo turto objektų plėtros (kūrimo) proceso dalyvius.
2. Nekilnojamojo turto objektų charakteristikos ir klasifikacijos
Nekilnojamojo turto objektų klasifikavimas ne tik prisideda prie sėkmingesnio jų tyrimo, bet ir suteikia profesionalams bei vartotojams bendras gaires. Nekilnojamojo turto objektų klasifikavimo ypatumai, kurie yra grupavimo pagrindas, skiriasi, mokumo motyvacija ir sąlygos. Vieno tipologinio kriterijaus, apjungiančio visų veiksnių įtaką, nėra. Praktikoje naudojami keli kriterijai, leidžiantys pagrįstai įsivaizduoti turtą. Tačiau visada turime prisiminti, kad nekilnojamojo turto rinka vystosi ne pagal klasifikaciją, o pagal tam tikrus jos dalyvių poreikius. Todėl mišraus formato objektai visada atsiranda, o kai kurie tik iš dalies sutampa su klasikiniais apibrėžimais.
2.1 Turto klasifikavimo sistema
Nekilnojamojo turto apibrėžimas apima dviejų elementų paskirstymą jų struktūroje:
1. Gamtos (gamtos) objektai - žemė, miškas ir daugiamečiai želdiniai, izoliuoti vandens telkiniai ir žemės gelmių sklypai. Jie dar vadinami „nekilnojamu turtu iš prigimties“.
2. Dirbtiniai objektai (pastatai):
a) daugiabutis - mažaaukštis (iki 3 aukštų), daugiaaukštis (nuo 4 iki 9 aukštų), daugiaaukštis (nuo 10 iki 20 aukštų), daugiaaukštis namas ( virš 20 aukštų). Gyvenamojo nekilnojamojo turto objektai taip pat gali būti sekcija (įėjimas), aukštas įėjime, gyvenamosios patalpos.
Gyvenamosios patalpos yra izoliuotos patalpos, tinkamos nuolat gyventi piliečiams. Gyvenamųjų patalpų tipai:
1) gyvenamasis namas, gyvenamojo namo dalis;
2) butas, buto dalis;
3) kambarys.
Gyvenamasis pastatas – tai individualus izoliuotas pastatas, kurį sudaro kambariai ir pagalbinės patalpos, skirtos tenkinti piliečių poreikius, susijusius su jų gyvenimu name.
Butas – daugiabučiame name esantis struktūriškai atskiras pastatas, susidedantis iš vieno ar kelių kambarių ir pagalbinio naudojimo patalpų, suprojektuotas tenkinti su gyvenimu susijusius piliečių poreikius.
Kambarys yra gyvenamojo namo ar buto dalis, skirta naudoti kaip tiesioginė piliečių gyvenamoji vieta bute ar gyvenamajame name.
Patalpa suprantama kaip nekilnojamojo turto objekto vienetas, paskirtas natūra ir skirtas savarankiškai naudoti gyvenamajai ir kitoms reikmėms.
Bet kuris daugiabutis namas, kaip nekilnojamojo turto objektas, yra vientisa ir vientisa struktūra, tačiau naudojimo gyvenimui požiūriu ši struktūra yra nevienalytė, nes, be asmeninės būsto nuosavybės, ji apima ir bendrąją bendro turto nuosavybę.
bendra nuosavybė -- visos inžinerinės ir kitos sistemos, be kurių neįmanoma eksploatuoti atskirų asmeninių nekilnojamojo turto objektų (butų), taip pat žemės sklypo, kuriame yra namas, su apželdinimo ir apželdinimo elementais. Be bendros nuosavybės negali būti ir atskiro (asmeninio) nekilnojamojo turto objekto - buto. Ši savybė turi nedalumo savybių. Tai reiškia, kad bet kuris patalpų – būsto – savininkas vienu metu turi turėti (vienkartinę) asmeninės būsto nuosavybės teisę ir bendrosios nuosavybės teisę. Skirtingai nei individualiems savininkams priklausančios patalpos, kuriomis jie gali disponuoti savo nuožiūra, bendroji nuosavybė yra „nedaloma“: jos negalima parduoti, įkeisti ar valdyti be bendraturčių sutikimo.
Šiuo būdu, butai nuosavybės teise yra vidinės pertvaros (sienos), vidaus durys, sienų ir lubų apdailos sluoksnis (gipso, dažų, tapetų sluoksnis), taip pat inžinerinės ir techninės sistemos, kurios gali būti atskirtos nuo bendrų be. pažeidžia kitų patalpų savininkų interesus ir teises. Vertinant statybos kaštus, šis turtas sudaro maždaug 10-15% namo statybos kainos.
Iš esmės tai reiškia, kad atitinkama nuosavybės dalis į minėtą bendrąją nuosavybę visada seka būsto nuosavybės likimu, t.y. teisė turėti būstą kartu su teise į daugiabučio namo bendrosios nuosavybės dalį charakterizuoja būsto teisinį statusą.
Patalpų savininkams bet kuriame pastate ir statinyje išsaugojimas nuosavybės teisės į bendrą, nedalomą natūra turtą yra veiksnys, jungiantis namo savininkus į vieną socialinį organizmą bendrai nuosavybei išlaikyti ir eksploatuoti.
b) komerciniai - biurai, restoranai, parduotuvės, pramogų kompleksai, viešbučiai, garažų nuoma, sandėliai ir logistikos terminalai, pastatai ir statiniai, įmonės kaip nekilnojamojo turto kompleksai;
c) viešieji (ypatingi) pastatai ir statiniai:
sveikatos gerinimo (ligoninės, poliklinikos, senelių ir vaikų globos namai, sanatorijos, sporto kompleksai):
švietimo (darželiai ir lopšeliai, mokyklos, kolegijos, technikos mokyklos, institutai, vaikų kūrybos namai);
kultūriniai ir edukaciniai (muziejai, parodų kompleksai, kultūros ir poilsio parkai, kultūros namai ir teatrai, cirkai, planetariumai, zoologijos sodai, botanikos sodai);
specialieji pastatai ir statiniai (administraciniai (policija, teismas, prokuratūra, institucijos), paminklai, memorialiniai statiniai, geležinkelio stotys, uostai);
d) inžineriniai statiniai - melioraciniai statiniai, drenažas ir kt.
Kiekvieną iš šių grupių galima suskirstyti į pogrupius pagal išskaidymą pagal įvairius tipologinius kriterijus.
Dirbtiniai objektai pagal įstatymą vadinami nekilnojamuoju turtu, tačiau šios kategorijos objektai iš prigimties remiasi nekilnojamuoju turtu.
Dirbtiniai objektai gali būti visiškai pastatyti ir paruošti eksploatacijai, jiems gali prireikti rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto, taip pat gali būti vadinami nebaigtais statybos projektais („nebaigtais darbais“). „Neužbaigtas“ reiškia objektus, kuriems nustatyta tvarka nebuvo išduoti priėmimo eksploatuoti dokumentai. Nebaigtus statybos objektus galima suskirstyti į dvi grupes: objektus, kuriuose atliekami darbai, ir tuos, kuriuose darbai buvo sustabdyti.
Statyboms faktiškai sustojus, nepriklausomai nuo to, ar statybos rangos sutartis nutraukta, ar ne, nebaigtos statybos objektai tampa nekilnojamojo turto objektais.* Nuosavybės teisė į juos yra registruojama.
Civilinė teisė nenustato jokių teisių į nebaigtą kūrimą įgijimo ir perleidimo apribojimų, tačiau sandoriai su tokiais objektais gali būti vykdomi tik valstybiškai įregistravus objekto nuosavybės teisę.
2.2 Gyvenamųjų patalpų klasifikatoriai
Apsvarstykite gyvenamojo nekilnojamojo turto klasifikaciją remiantis šiais pagrindais.
1. Marketingo metodas (priklausomai nuo tikslinių gyventojų vartotojų grupių pageidavimų ir jų mokumo lygio).
Aukšto komforto (elito) būstas. Šiuo metu elitinio būsto lygis skirtinguose miestuose yra skirtingas. Tačiau tokio tipo būstui keliami bendri reikalavimai.
Vidaus nekilnojamojo turto rinkos ekspertai nustatė septynis elitizmo kriterijus, iš kurių bent vieno nebuvimas žymiai sumažina tikimybę, kad namas bus vadinamas elitiniu:
vieta šviesi ir švari. Gretima teritorija būtinai su žaliosiomis erdvėmis, poilsio ir žaidimų aikštele, gana atvira, tačiau aptverta ir saugoma. Miesto aikštės artumas ir geras vaizdas pro langus į vandenį ir/ar žaliąsias erdves, arti centras. Vieta – pagrindinis elitizmo kriterijus – taip pat yra pagrindinis kainodaros veiksnys;
medžiaga - namas turi būti pastatytas iš patikimų aplinkai nekenksmingų medžiagų, naudojant šiuolaikines technologijas, turėti įdomų architektūrinį dizainą, nedaug butų (nuo 5 iki 30). Neretai namo elitiškumą nulemia architekto pavardė;
klubavimas – svarbu ne tik kur gyveni, bet ir kas gyvena šalia. Paprastai elitiniame name gyvena didžiausių pajamų gyventojų grupės atstovai (ne viduriniosios klasės atstovai). Elitinio būsto sociokultūrinis vienetas yra būtent namas su nuomininkais (ateityje – kvartalas). Butų skaičius svetainėje turi būti ne daugiau kaip du;
inžineriniai tinklai turėtų pateikti visapusišką energijos ir šilumos tiekimo, vandens tiekimo ir sanitarijos, vėdinimo ir oro kondicionavimo sprendimą; elektros įvadas turi būti dvigubas. Inžinerinės sistemos turi būti pagamintos iš aplinkai nekenksmingų medžiagų, turėti ilgą tarnavimo laiką;
infrastruktūroje turėtų būti: požeminė automobilių stovėjimo aikštelė, iš kurios galite patekti į butą ar aukštą; terasa arba šalia esanti žalia zona, parduotuvės, skalbyklos; konsjeržo paslaugos, butų valymas, kasdienis gyvenimas; baseinai, pirtys, sporto centrai, grožio salonai, vaikų žaidimų kambarys; be to, visa tai turėtų būti uždaryta „išoriniam pasauliui“ ir įrašyta į turto struktūrą, kad gyventojai galėtų gauti paslaugas neišeidami iš namų;
aukščiausios klasės namų padėties nustatymas. Tikras elitinis namas – tai prekės ženklas, turintis savo ypatybes: pavadinimą, legendą, unikalumą, skirtumą nuo analogų. Kai tokio namo nuomininkas ištaria pavadinimą, jam nebereikia sakyti adreso – visi supras, apie ką kalbama;
turto valdymas. Prestižas formuojamas ne tik iš minėtų kriterijų, bet ir iš valdymo įmonės lygio, kuris turi užtikrinti tokio lygio kasdienį komfortą, kad gyventojai nuolat jaustųsi esą išrinkti.
Aukščiausios klasės būstas orientuotas į piliečių, kurie paprastai vadinami viduriniąja klase, poreikius ir pajamas. Vartotojų paklausa tokio tipo būstui reiškia:
galimybė apgyvendinti įvairiuose (ne tik prestižiškiausiuose) miesto rajonuose, išskyrus masinės pigių skydinių būstų statybos vietas; pastato aukštis iki 9 aukštų; mažas aplinkinių pastatų tankis;
geras vaizdas pro langus; namo langų orientacija į daugiau nei vieną pasaulio pusę; privalomas vėjo rožės apskaitos buvimas namo projekte;
individualus išplanavimas (pertvaros dedamos savininko pageidavimu);
minimalus butų dydis – 50-60 m 2, o didžiausią nustato užsakovas; lubų aukštis 2,8-3,2 m; suskirstymas į gyvenamąsias ir negyvenamąsias (svečių) zonas; dviejų ar daugiau izoliuotų kambarių, arti kvadrato, ir didelės virtuvės (ne mažiau kaip 15 m 2 ploto);
kelių vonios kambarių buvimas; inžinerinės komunikacijos iš metalo-plastiko;
aukštas garso ir šilumos izoliacijos laipsnis; savo kokybe žinomo gamintojo mediniai arba plastikiniai langai su stiklo paketais; patikimos metalinės durys;
grindų konstrukcija su betoniniu lygintuvu ir šildymo sistema arba su izoliacija;
efektyvi tiekiama ir ištraukiama ventiliacija, kondicionieriai, telekomunikacijų tinklai, greitasis liftas, reguliuojamas šildymas;
visą parą apsauga. Apsaugos įrenginių komplekse yra vaizdo kameros, domofonai, vaizdo telefonai, pulteliu valdomi vartai ir daugybė kitų sistemų – viskas, kas leidžia gyventojams namuose jaustis visiškai saugiai;
automobilių stovėjimo aikštelė.
Tipiškas būstas (ekonominės klasės). Jam būdingas išdėstymas bet kurioje miesto vietoje; architektūrinių ir planavimo parametrų atitikimas šiuolaikiniams statybos kodeksams ir reglamentams; pagal projektinius ir technologinius parametrus tai skydiniai ir mūriniai monolitiniai namai.
Žemos vartojimo kokybės būstas (žemesnė ekonominė klasė). Skirtas žemo mokumo gyventojams. Patalpintas neprestižinėse vietose ir pašalintas iš pagrindinių transporto komunikacijų. Priklauso senojo fondo pastatams, kuriems nebuvo atlikti kapitaliniai ir remonto bei statybos darbai, ir pirmosios kartos pramoninio būsto statybos namams. Butai yra pirmuose kitų tipų namų aukštuose. Nepakankamai įvertintos architektūrinės ir planavimo savybės.
2. Remiantis miestų planavimo gairėmis, išskiriami:
seno tipo namai, statyti priešrevoliuciniu laikotarpiu;
1917 m. – XX amžiaus trečiojo dešimtmečio pabaiga statyti namai, pasižymintys lakoniškais architektūriniais ir planavimo sprendimais, esantys arti to laikotarpio darbo jėgos panaudojimo vietų, šiuo metu menko prestižo, tačiau pasižymintys aukštomis konstrukcinėmis ir technologinėmis savybėmis;
„Stalinistiniai“ namai, esantys daugiausia prestižinėse vietovėse, nutolusiose nuo pramoninių zonų;
pirmosios kartos pramoninio būsto statybos namai (septintojo dešimtmečio „Chruščiovo“) su neįvertintais architektūriniais ir technologiniais parametrais;
antrosios kartos pramoninio būsto statybos namai, statyti 1970-1980 m., kai miestų planavime buvo taikomos aukštesnės normos ir standartai;
modernūs gyvenamieji pastatai, pasižymintys įvairiomis charakteristikomis.
3. Priklausomai nuo pastato išorinių sienų medžiagos, išskiriami namai su mūrinėmis sienomis, skydiniai, monolitiniai, mediniai ir mišrūs tipai.
4. Atsižvelgiant į naudojimo trukmę ir pobūdį, būstas skiriamas:
pagrindinė – nuolatinė gyvenamoji vieta;
antrinis - priemiesčio būstas, naudojamas ribotą laiką;
tretinis – skirtas trumpalaikiam gyvenimui (viešbučiai, moteliai).
Dabar, trečiojo tūkstantmečio pradžioje, Rusijoje antrą gyvenimą įgavo mansarda, kuri gali būti suprojektuota kaip neatskiriama daugiaaukščio buto dalis (joje gali tilpti vaikų poilsio kambarys, miegamasis, kambarys židiniu ar žiemos sodas) ir kaip savarankiška gyvenamoji patalpa ir atitinkamai gali būti įregistruota kaip nekilnojamojo turto objektas.
Pastaruoju metu gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje atsirado efektyvūs namai ant stogo – mansarda. „Protėvių“ mansarda ypatybės: paskutinis aukštas, nuosavas liftas, stiklinės sienos ir erdvi kraštovaizdžio dizaino terasa, kurioje gali būti teniso kortas ar sodas. Reikalingas įspūdingas panoraminis vaizdas, plotas ne mažesnis kaip 150-200 m Svarbu, kad visas namas būtų elitinis, pastatytas pagal individualų projektą.
2.3 Mažaaukščių gyvenamųjų kompleksų ir individualių gyvenamųjų pastatų klasifikacija
Nėra bendros priemiesčio nekilnojamojo turto klasifikacijos. Bendrų terminų ir standartų nebuvimas leidžia priemiesčio būsto rinkos dalyviams šias kasyklas interpretuoti įvairiai: mažaaukščių gyvenamųjų namų kompleksas, individualus gyvenamasis namas ir kt.
Mažaaukščių gyvenamųjų namų kompleksas – tai daugiau nei penkių namų gyvenamasis rajonas, pastatytas pagal bendrąjį planą, turintis bendrą socialinę ir inžinerinę infrastruktūrą, vieną valdymo ir priežiūros paslaugą. Tai vadinamosios konceptualios kotedžų gyvenvietės.
Pagrindiniai kriterijai, lemiantys konceptualių mažaaukščių kompleksų klasifikaciją:
miesto planavimo kriterijus;
būsto plotas ir kokybė;
mažaaukščio gyvenamojo komplekso matmenys;
infrastruktūrą.
Pagal urbanistikos kriterijų mažaaukščiai kompleksai skirstomi į tris tipus: kvartalus, susidedančius iš individualių namų; kvartalai, sudaryti iš miesto namų, ir rajonai, sudaryti iš daugiabučių mažaaukščių pastatų. Praktiškai kvartalai, kuriuos galima visiškai priskirti bet kuriam tipui, yra reti.
Būsto plotas ir kokybė. Namai mažaaukščiuose gyvenamuosiuose kompleksuose yra skirtingos kokybės: vieni yra tvirtos konstrukcijos, kurios stovės ne vieną šimtmetį, o kitos – karkasinis, užpildytas izoliacija ir apkaltas dailylentėmis. Skiriasi ir butų bei namų plotai: yra 150 ir 400 m 2 ploto namų. Galima statyti mažaaukštį namą su vieno kambario butais arba statyti butus po 200-300 m 2.
Sudėtingi matmenys. Vienuose kompleksuose namai susitelkę nedideliame plote, kituose – didžiulė teritorija, kurios nemažos dalies pastatai neužima. Paklausiausias yra 20-40 arų sklypas, leidžiantis būti tinkamu atstumu nuo kaimynų.
infrastruktūros kriterijus. Vadovaudamiesi juo, galime sąlygiškai išskirti tris mažaaukščių pastatų tipus:
mažaaukščiai kompleksai, kuriuose infrastruktūros praktiškai nėra, o laisvos teritorijos plotas minimalus;
mažaaukščių kompleksų su minimaliu infrastruktūros elementų komplektu (jų šiuo metu yra daugiausia). Paprastai tai yra keli namai su bendra apsaugos ir priežiūros paslauga. Dažnai tokių kompleksų teritorijoje yra parduotuvė.
mažaaukščiai kompleksai, turtinga infrastruktūra, yra vaikų, socialinės, kultūros įstaigos, natūralūs buities, inžineriniai ir pramoginiai statiniai. Teritorija saugoma.
Išsiskiria nedideli mažaaukščiai klubo tipo kompleksai, kotedžai, kurie retai pasirodo atvirame išpardavime.
Rinkdamiesi mažaaukščius kompleksus žmonės siekia ne tik įsigyti erdvų ir kokybišką būstą, bet ir vadovautis tam tikru gyvenimo būdu.
Miesto namas - daugiabutis - Rusijos rinkoje pasirodė palyginti neseniai. Dažnai miesto namas prilyginamas kotedžui, o tai nėra visiškai tiesa, nes tai ne kaimo namas, o miesto namas. Sąvoka „miesto namas“ reiškia namą su atskirais įėjimais, turintį vieną ar dvi bendras sienas su kaimyniniais namais ir bendrą pamatą, kartais su žemės sklypu (visada labai mažu). Namai dažniausiai išrikiuojami 6-12 grandine, kontūrai priklauso nuo žemės dydžio ir konfigūracijos. Kadangi miesto namai priskiriami daugiabučiams, jiems galioja teisės aktai, reglamentuojantys tokių objektų padėtį. Patalpų savininkų santykiai miestelio namuose vystosi panašiai kaip daugiabučio namo butų savininkų santykiai
Šiuo metu priemiesčio nekilnojamojo turto rinkoje jie siūlo plėtrai iškirstus žemės sklypus, vadinamus kotedžų gyvenvietėmis. Žinoma, tokiame kaime normaliai gyventi sąlygos greitai neatsiras. Daug metų teks taikstytis su aplinkiniais „nebaigtais darbais“. Nereikia kalbėti apie vieną architektūrinį statinį iš spontaniško kaimo – dažniausiai tai būna margi įvairaus aukščio namai: šalia gali stovėti nedidelis medinis namas ir trijų aukštų mūriniai dvarai. Socialinis gyventojų homogeniškumas čia mažas. Abejotinas ir būsimas objektų likvidumas.
Individualių gyvenamųjų pastatų (IZHS) tipologija yra pagrįsta namo paskirtimi.
Nuolatiniam gyvenimui skirtas individualus namas turėtų suteikti jo savininkui tokius pat patogumus kaip ir miesto butas. Ir kalbame ne tik apie inžinerines komunikacijas (vandentiekis, magistralinės dujos, kanalizacija, telefonas), bet ir (savo ruožtu) apie socialinę infrastruktūrą.
Savaitgaliams bet kuriuo metų laiku suprojektuotam kaimo namui nereikia tokio griežto susiejimo su miesto komforto atributais, tačiau norint išlaikyti būklę, reikės nuolatinių savininko pastangų. Tokio tipo namas (kuriame žmonės gyvena dvi ar tris dienas per savaitę, nepriklausomai nuo sezono) gali būti saugomame poilsio kaimelyje, tačiau pirmenybė teikiama tiems masyvams, kuriuose yra nuolatinių gyventojų. Tokiu atveju minimalizuojamas privalomų patogumų ir komunikacijų komplektas (krosnelės šildymas, elektra, geriamas vanduo), o rusiška ar suomiška pirtis (šeimininko skonio reikalas) gali būti teikiama pirmenybė vonios kambariui.
Kaimo namas turėtų būti medinis ir jam reikia gerai apgalvotos žiemos išsaugojimo schemos, maksimalios apsaugos nuo nekviestų svečių įsibrovimų ir tam tikro buitinių patogumų. Kadangi šiltuoju metų laiku potencialus vasarnamio savininkas nemažą savo laiko dalį praleidžia lauke, labai svarbu šalia namo esančią teritoriją įrengti lauko veiklai.
Ketvirtajai grupei, kuri vis labiau plinta Rusijos sąlygomis, priskiriami objektai, visiškai arba iš dalies skirti komercinei eksploatacijai.
Tai reprezentaciniai namai-biurai, taip pat rezidencijos, skirtos tiek poilsiui, tiek verslo partnerių priėmimui. Be to, ūkiai, taip pat namai smulkiam verslui. Paprastai visi šie pastatai su ūkiniais pastatais arba įmontuotomis patalpomis, į kurias klientai gali laisvai patekti: nedidelės privačios parduotuvės, kavinės, sporto salės, vartotojų aptarnavimo kambariai, autoservisai ir kt. Projektuojant tokius objektus, atribojamos privačios „savininko“ ir komercinės zonos. Šiai kategorijai taip pat priklauso nuomai skirti kotedžai, privatūs mini viešbučiai, praktiški svečių namai su lovomis ir kambariai svečiams. Tokiems objektams keliami maksimalaus funkcionalumo ir praktiškumo reikalavimai.
Taip pat galite klasifikuoti priemiesčio būsto rinką ir kainų kategoriją. Skirtinguose regionuose šis padalijimas gali labai skirtis. Tačiau visuose regionuose kaimo namus galima suskirstyti į dvi dalis: masinius, „nebrangius“ būstus ir elitinius namus.
2.4 Komercines pajamas generuojančio turto klasifikacija
Komercinio nekilnojamojo turto objektai skirstomi į pajamas generuojančius ir sukuriančius sąlygas jai išgauti – pramoninius (pramoninius).
Pajamas generuojantys objektai – tai mažmeninės prekybos patalpos, viešbučiai ir pramogų centrai, biurai, garažai ir kt.
1. Prekybos objektai. Daugiafunkcis prekybos kompleksas (MTC) – tai komercinės paskirties nekilnojamojo turto objektas, kurio savininkas nevykdo prekybinės komercinės veiklos, nukreiptos į galutinį pirkėją, o perduoda įgyvendinimui paruoštas teritorijas įvairiems mažmenininkams, o ne tik mažmeninės prekybos operatoriams, gali apimti paslaugų organizacijas, viešąjį maitinimą ir laisvalaikį. Kartais dideli ir prekybos centrai, universalinės parduotuvės ir net turgūs vadinami prekybos centrais, tačiau tai neteisinga.
Prekybos centras – tai atskirame pastate arba kaip MTK dalis esanti parduotuvė, veikianti savitarnos principu pagrindiniame prekių asortimente, turinti automatizuotą prekių apskaitos sistemą ir vieną grynųjų pinigų ir atsiskaitymų vienetą, kurio plotas ne mažiau kaip 1 tūkst. m 2 ir asortimento turinys ne mažesnis kaip 5 tūkst. prekinių pavadinimų.
Hipermarketas yra prekybos centras, kurio plotas ne mažesnis kaip 4 tūkst. m 2, paprastai esantis atskirame pastate, retai dalyje; MTK, o asortimento turinys ne mažesnis kaip 10 tūkstančių prekinių pavadinimų, įskaitant ne maisto produktų asortimentą.
Universalinė parduotuvė yra prekybos organizacija, esanti atskirame pastate arba į gyvenamąjį namą pastatytame pastate, kurio plotas 1 mažesnis nei 1 tūkst. kuri turi savo atsiskaitymo grynaisiais vienetą, kurį vienija vienas valdymas ir asortimento išdėstymo pagal plotus taisyklės.
Panašūs dokumentai
Nekilnojamojo turto objektų klasifikavimo įvairiais pagrindais ypatumai. Žemė kaip pagrindinis nekilnojamojo turto objektas, Rusijos žemės fondo padalijimo ekonominiu pagrindu specifika. Gyvenamojo ir komercinio nekilnojamojo turto vertinimas.
testas, pridėtas 2015-03-28
Nekilnojamojo turto objektų klasifikacija, gamtos ir dirbtinių objektų samprata. Žemės fondo kategorijos pagal ūkinę paskirtį. Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto objektų tipologinės charakteristikos. Tarptautinė komercinio nekilnojamojo turto klasifikacija.
testas, pridėtas 2013-10-07
Rusijos teisės aktai ir rinkos santykiai nekilnojamojo turto srityje. Reguliavimo sistemos esmė. Pagrindinės nekilnojamojo turto rinkos sampratos ir ypatumai, jos dalyviai. Nekilnojamojo turto objektų vertinimas. Nekilnojamojo turto veiklos esmė.
cheat lapas, pridėtas 2010-07-25
Nekilnojamojo turto samprata ir klasifikacija, atmainos ir bendrosios charakteristikos, jo funkcijos ir reikšmė visuomenėje, ūkyje ir valstybėje. Nekilnojamojo turto objektų gyvavimo ciklas, jų savybės. Šios rinkos veikimo modeliai ir reguliavimas.
Kursinis darbas, pridėtas 2014-06-04
Nekilnojamojo turto samprata ir bendrosios charakteristikos. Objektai, priskiriami nekilnojamajam turtui pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą. Nekilnojamas turtas kaip materialus objektas. nekilnojamojo turto požymiai. Pagrindinės nekilnojamojo turto rūšys: žemė, būstas ir negyvenamosios patalpos.
kontrolinis darbas, pridėtas 2010-01-07
Pagrindinės sąvokos, susijusios su nekilnojamuoju turtu. Nekilnojamojo turto objektų charakteristikos ir klasifikacija. Civilinis kodeksas kaip teisinis pagrindas turtiniams santykiams dėl nekilnojamojo turto objektų. Tarptautiniai vertinimo standartai. Valstybinė teisių registracija.
testas, pridėtas 2009-02-20
Nekilnojamojo turto vieta viešųjų ryšių sistemoje. Įmonės nekilnojamojo turto samprata ir jos objektas. Turto savybės. Įmonės nekilnojamojo turto, kaip ekonominio ir fizinio objekto bei kaip turto komplekso, gyvavimo ciklas.
santrauka, pridėta 2011-11-25
Nekilnojamojo turto objektų vertinimo metodikos ypatumai. Klasifikavimo specifika, pagrindiniai kaštų vertinimo etapai, prieinamumo koeficiento skaičiavimas, fizinio nusidėvėjimo dydis. Rinkos pajėgumo nustatymas, jos funkcijos. Nekilnojamojo turto rinka kaip investicijų sritis.
Kursinis darbas, pridėtas 2009-12-23
Nekilnojamojo turto samprata ir jo vertinimo principai; nekilnojamojo turto rinka. Žemės vertės rūšys. Žemės sklypų kadastrinio vertinimo Rusijos Federacijoje norminis-teisinis reglamentavimas. Problemų sprendimas žemės ir nuosavybės santykių srityje.
baigiamasis darbas, pridėtas 2015-04-16
Nekilnojamojo turto objektų kainos nustatymas pagal ekonominius, politinius, fizinius ir socialinius-demografinius veiksnius. Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo lyginamojo, sąnaudų ir pajamų požiūrio charakteristikos, jų ypatumai.
Nekilnojamas turtas ne visada yra kapitalinis pastatas. Ir apskritai pastatai taip pat nebūtinai yra nekilnojamasis turtas. O kilnojamasis turtas gali būti ne tik automobilis. Kokios yra nekilnojamojo turto rūšys? Norint visapusiškai suprasti teisės ir norminių aktų terminologiją, reikia žinoti tikrąsias sąvokų nekilnojamojo ir kilnojamojo turto reikšmes. Turto ypatybes identifikuoja daugybė savybių.
Daugiau apie kilnojamuosius ir nekilnojamuosius
Rusijos Federacijos teisės aktai nepateikia aiškaus kilnojamojo ir nekilnojamojo turto sąvokų apibrėžimo. Ir tai nėra teisės sistemos klaida, priežastis kita: šios sąvokos gali pereiti nuo vienos prie kitos. Kartais, norint išsiaiškinti, kas taikoma tam tikros rūšies turtui, prireikia teisininkų pagalbos. Kilnojamas turtas pagal str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 130 straipsnis - viskas, kas nėra nekilnojamasis turtas. Tai yra, visų pirma, tai:
- bet kokie banknotai;
- dauguma transporto priemonių;
- reti ir muziejiniai daiktai;
- kolekcionuojami daiktai;
- ginklas;
- laikinos prekybos vietos;
- kai kuri didelė įranga.
Kai kuriais atvejais pirtis ir garažas gali turėti kilnojamųjų daiktų statusą. Draudimo kompanijų požiūriu toks pastatas yra nekilnojamasis turtas. Sąraše taip pat yra vekseliai ir verslo akcijos. Tačiau iš esmės kilnojamųjų daiktų žymėjimas priklauso nuo to, kad:
- jų judėjimas nekeičia šių dalykų struktūros;
- daiktai yra visiškai arba iš dalies keičiami, nes nėra unikalūs;
- dažnai nebūtina gauti daikto valstybinės registracijos;
- Daugelis kilnojamųjų daiktų yra atleidžiami nuo nekilnojamojo turto mokesčio.
Kontroversiškais klausimais, ypač dalijant turtą, dėl ypatingų daikto savybių bet kuris išvardintas daiktas gali būti permąstytas.
Kas yra nuosavybė
Kalbant apie tai, kas yra nekilnojamasis turtas, esamos formuluotės yra daug tikslesnės. Jie taip pat neaiškūs, bet rečiau nei kilnojamojo turto apibrėžimai. Nekilnojamojo turto objektas pagal Civilinį kodeksą:
- gyvenamieji ir negyvenamieji pastatai;
- Žemė;
- žemės viduriai;
- rezervuarai;
- laivai – oras, kosmosas, jūra.
Tai yra, visų pirma, viskas, kas neatsiejama nuo žemės ir negali būti perkelta nepažeidžiant paties daikto, kad juo nebebus galima naudotis. Namų, butų, trobų, namų ar ūkinių pastatų, žemės ir net vandens telkinių, priskiriamų nekilnojamajam turtui, nors ir su ruožu, aiškintis nereikia. Tačiau žemės gelmės, mineralai ir požeminiai raktai yra teisiškai priskirti valstybei ir priskiriami nekilnojamajam turtui; kasybos įmonės vadinamos žemės gelmių nuomininkėmis.
Eilinis pilietis neturi nieko bendra su jokiais teismais, tačiau tokį objektą galima gauti per įvairias civilines pareigas ir teises – paveldėjimą ar laimėjimą loterijoje. Laivai pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą priskiriami nekilnojamojo turto rūšims, kuriose pagal savo projektą yra tinkamos nuolatiniam ir laikinam gyvenimui patalpos – kajutės, kupė ir kt., ir jos turi būti valstybinės registracijos.
Įvadas
Nekilnojamojo turto objektai socialinių santykių sistemoje užima ypatingą vietą, nes su jais tiesiogiai ar netiesiogiai yra susijusi ekonominė veikla ir prioritetiniai žmonių santykiai visose jų veiklos srityse.
Šiandien būtent nekilnojamojo turto objektai, atrodo, yra centrinė šalies rinkos ekonomikos sistemos grandis. Ir tai suprantama – nekilnojamojo turto objektas yra ne tik ypatingas produktas, bet tuo pačiu ir pajamas generuojantis kapitalas, ir paslaugų teikimo pagrindas, siekiant efektyvios verslo veiklos.
Nekilnojamojo turto ekonomika – tai santykių, atsirandančių nekilnojamojo turto sandorių metu, sistema.
Šios disciplinos išmanymas yra būtinas ruošiant šiuolaikinius specialistus, nes bet kuris profesionalas šiuo metu praktiškai susiduria su nekilnojamojo turto rinkoje vykstančiais procesais.
Pagrindinis gairių tikslas – suteikti studentams žinių apie nekilnojamojo turto objektų prigimtį, nekilnojamojo turto ekonomikos teisinius aspektus, pagrindines operacijas ir požiūrius į nekilnojamojo turto vertinimą, nekilnojamojo turto rinkos ypatumus ir verslo veiklos rūšis joje.
Nekilnojamojo turto samprata ir jo objektas
Nekilnojamojo turto sąvokos apibrėžimas
„Nekilnojamojo turto“ sąvoka neatsiejama nuo kitos sąvokos – „nuosavybė“.
Turtas – turto visuma, t.y. turinčius piniginę vertę, teisinius santykius, kuriuose yra šis asmuo (fizinis ar teisinis).
Bet kuriam fiziniam ar juridiniam asmeniui priklausantis turtas skirstomas į:
turtas: daiktų visuma, priklausanti asmeniui nuosavybės teise ar pagal kitą daiktinę teisę; teisių į kitų žmonių veiksmus visuma (pavyzdžiui, skolinis turtas);
atsakomybė: kitiems asmenims priklausančių, bet laikinai šio asmens žinioje esančių daiktų visuma; asmens prievolių visuma.
Istoriškai nuo romėnų teisės laikų turtas buvo skirstomas į kilnojamąjį ir nekilnojamąjį.
Pagal str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso (toliau – Rusijos Federacijos civilinis kodeksas) 130 straipsnyje nustatyta, kad nekilnojamieji daiktai (nekilnojamasis turtas, nekilnojamasis turtas) apima žemės sklypus, žemės gelmių sklypus, izoliuotus vandens telkinius ir viską, kas yra tvirtai susiję su žemė, tai yra objektai, kurių judėjimas be neproporcingos žalos jų paskirčiai neįmanomas, įskaitant miškus, daugiamečius želdinius, pastatus, statinius.
Nekilnojamiems daiktams taip pat priskiriami valstybinės registracijos orlaiviai ir jūrų laivai, vidaus vandenų laivybos laivai, kosminiai objektai. Nekilnojamiems daiktams pagal įstatymą gali būti priskirtas ir kitas turtas.
Šiuolaikinė Rusijos teisinė praktika nustatė daugybę požymių, pagal kuriuos fizinis objektas gali būti priskirtas nekilnojamajam turtui:
stiprus ryšys su tam tikru žemės sklypu (neįmanoma perkelti objekto be neproporcingos žalos jo paskirčiai);
išsamumas, atsižvelgiant į galimybę jį naudoti pagal paskirtį;
· atestuotas (oficialiai įregistruotas) priklausantis konkrečiam savininkui – valstybei, Federacijos subjektui, savivaldybei, asmeniui ar asmenų grupei;
nekilnojamojo turto objekto ir nekilnojamojo turto fizinio atskyrimo galimybė (t. y. yra aiškiai apibrėžtos nekilnojamojo turto objekto fizinės ribos);
funkcinis nuosavybės nepriklausomumas (ar šią nuosavybę galima naudoti atskirai nuo kitų objektų, ar jos funkcinė paskirtis yra susijusi su kitų savybių daliniu naudojimu);
servitutų buvimas (ar nebuvimas) ir kiti naudojimosi teisių apribojimai.
Kilnojamuoju turtu pripažįstami su nekilnojamuoju turtu nesusiję daiktai, įskaitant pinigus ir vertybinius popierius. Teisių į kilnojamąjį turtą registruoti nereikia, išskyrus įstatyme nurodytus atvejus.
Nekilnojamojo turto objektas
„Nuosavybė“ susideda iš dviejų pagrindų – fizinio ir teisinio. Šios koncepcijos fizinis pagrindas grindžiamas materialiąja nekilnojamojo turto sudedamąja dalimi, būtent: pastatais, statiniais, žemės sklypais, žemės gelmiu ir kt. Visa tai „yra objektas, sujungtas su žeme taip, kad jo judėjimas be neproporcingos žalos jo paskirčiai yra neįmanomas“.
Teisinė dalis yra iš sandorių su nekilnojamuoju turtu kylančių teisių realizavimo ir naudojimosi juo srityje.
Dėl nusidėvėjimo turtas netenka savo likvidumo – „galimybė įgyvendinti bet kokį nekilnojamojo turto pavertimo pinigais būdą“ – tokia yra teisinė koncepcijos sudedamoji dalis. Kiekvienas turtas turi savo kadastro numerį, procesas vadinamas „turto inventorizacija“. “ jam taikomas. Jai būdingas „inventorius“ – turto atsiradimo ir kitimo istorija. Visa tai, kas išdėstyta aukščiau, galioja teisinei nekilnojamojo turto apibrėžimo daliai.
Civilinių teisių objektai yra daiktai, įskaitant pinigus ir vertybinius popierius, kitas turtas, įskaitant turtinę teisę; darbai ir paslaugos; informacija; intelektinės veiklos rezultatai, įskaitant išimtines teises į juos (intelektinė nuosavybė); nematerialią naudą.