"Ancora" nel business center: sia lo stato che le dimensioni sono importanti.

Mancanza di rivenditori pronti ad occupare vaste aree nei nuovi complessi commerciali e di intrattenimento (SEC), oggi non ce ne sono. Le ancore sono solitamente supermercati FMCG, negozi di elettrodomestici ed elettronica e centri di intrattenimento. Meno spesso, negozi di abbigliamento e grandi magazzini diventano operatori di punta. Poiché i centri commerciali (SC) gravitano sempre più verso un aumento della quota della componente di intrattenimento nei loro locali, oggi sono richiesti anche gli operatori che lavorano nel segmento dell'intrattenimento. Molto meno disposti ad ancorarsi sono i negozi di giardinaggio specializzati, i grandi magazzini di abbigliamento e gli ipermercati di mobili. "Gli inquilini di ancoraggio sono una parte importante del progetto, poiché generano flussi di potenziali consumatori", osserva Anastasia Balmochnykh, project manager a San Pietroburgo. "La formazione di un pool di inquilini di ancoraggio definisce il mix di inquilini (selezione e formazione di un pool di inquilini nell'ambito della realizzazione del concept di un centro commerciale/uffici (-ndr) dell'intero progetto.

Tuttavia, i candidati l'ancoraggio ha i propri requisiti per il locatore - condizioni speciali per la tariffa di noleggio. Quindi, secondo l'azienda, per le ancore la tariffa può variare nell'intervallo 250-450 rubli per 1 m2, mentre per alcune gallerie commerciali - molte volte superiore.

"Per gli inquilini dell'ancora in un centro commerciale è importante una combinazione di fattori quali posizione, costo del noleggio e traffico elevato, - osserva l'amministratore delegato di San Pietroburgo. - Tradizionalmente, il canone di noleggio delle ancore è minimo rispetto ad altri operatori. Ad esempio, per i grandi operatori di generi alimentari che affittano locali con un'area di 5.000 m2 o più, la tariffa varia da $ 80 a $ 120 per 1 m2 all'anno".

Per ridurre l'affitto del padrone di casa può andare se l'inquilino è una società di marca che attirerà un flusso di clienti aggiuntivo con la sua fama. Se un centro commerciale ha caratteristiche uniche e una buona posizione, i suoi proprietari non possono fare concessioni. "Centri commerciali e sono esempi sorprendenti", afferma l'esperta Lyubava Pryanikova. Ma in ogni caso, per gli inquilini di ancoraggio, il prezzo dell'affitto non è fissato una volta per tutte. Natalia Kotlyar. "Quando il periodo di promozione è terminato e il flusso di visitatori è già costantemente elevato, le condizioni per il nuovo inquilino sono più stringenti di quanto non fossero al momento dell'apertura del centro commerciale".

Ottimo rapporto qualità-prezzo per attrarre anchors ha un concetto ben sviluppato di distributore di carburante. "Iniziando a lavorare su un progetto, determiniamo chiaramente con quale pubblico lavoreremo, a chi sarà rivolto il nostro concept", afferma Natalia Kotlyar. "L'ancora è colui che è necessario per il concept, colui che sarà richiesto da il consumatore più di altri”.

Quando si sviluppa il concetto si dovrebbe tenere conto delle immediate vicinanze del complesso commerciale. Ahimè, non tutti lo fanno. Nel centro commerciale Cosmos di recente apertura in Kosmonavtov Avenue, nonostante la vicinanza del centro commerciale Piter e dell'ipermercato OK, il mercato del fresco Lime e il centro fitness FamilyFitness sono diventati punti di riferimento. Sono progettati per i residenti del complesso residenziale, all'interno del quale si trova la struttura commerciale. Un altro esempio è il centro commerciale City Mall con il negozio Kalinka, adiacente al centro commerciale Kapitoliy, dove Media Markt opera da molto tempo. In alcuni casi, l'apertura nelle vicinanze di una nuova struttura commerciale con un forte ancoraggio dello stesso segmento comporta la necessità di un ripensamento del complesso con sostituzione degli inquilini. Oltre alla formazione dell'immagine desiderata agli occhi dei potenziali visitatori, lo sviluppo del concept oggi è la principale fonte dell'emergere di nuove aree per l'anchor tenant nei centri commerciali e nei centri commerciali esistenti. "Esempi recenti includono il centro commerciale Grand Canyon", afferma Lyudmila Reva, direttrice della società ASTERA. spazio libero".

Il rapporto tra inquilini di ancoraggio e proprietari di centri commerciali è sempre un equilibrio di interessi. I primi, di regola, rendendosi conto della loro esclusività, insistono su ogni sorta di condizioni e concessioni speciali. Questi ultimi, rendendosi conto di tutti i vantaggi di avere una grande azienda nel pool degli inquilini, in molti casi sono pronti a sacrificare qualcosa. Tuttavia, tali relazioni spesso finiscono in un vicolo cieco e si spostano persino su un piano diverso ...

Cosa c'è in un nome?

Un inquilino di ancoraggio è un cliente, di norma, che occupa grandi aree, dal 10 al 50% dei locali del business center. Quindi, sono PricewaterhouseCoopers nel centro affari White Square in Lesnaya Street, IBS nel centro affari Severnaya Zvezda su Begovaya, Yandex nel centro affari Krasnaya Roza a Khamovniki. Tuttavia, l'"ancora" è più un marchio, un nome noto qui significa molto di più del numero di metri quadrati occupati. Come, ad esempio, determinare chi è il responsabile del centro commerciale Metropolis: Procter & Gamble, Hewlett Packard o Schlumberger? Ognuna di queste società è un attore chiave nell'attività di noleggio per il business center. Le società di status potrebbero non occupare molto spazio, ma aumentano l'attrattiva dell'oggetto a causa della popolarità del nome (ad esempio, grandi banche, internazionali, estere, società pubbliche, ecc.).

Entrambi i tipi di "ancora" per uffici (grandi e di stato) interessano il proprietario sia dal punto di vista dell'efficienza economica nel caso di affittare una vasta area per lungo tempo, sia dal punto di vista dell'attrazione di nuovi clienti. "A differenza di un centro commerciale per l'ancoraggio di un ufficio, un centro commerciale è solo un luogo di lavoro confortevole e non dipende dal tipo di visitatori che arrivano nei suoi vicini", afferma Vladimir Lushnikov, capo del dipartimento immobiliare commerciale di Maitre Rocher Malmaison . - La cosa principale è prendere in considerazione il loro tipo di attività quando si selezionano gli inquilini base e cercare di evitare l'intersezione di interessi. Inoltre, alcuni centri commerciali sono quasi completamente divisi tra tali società. Sono questi i progetti di maggior successo in cui sono state reintrodotte le restrizioni pre-crisi sulla superficie minima affittabile. Nei centri commerciali di minor successo (soprattutto nuovi e localizzati senza successo), al contrario, potrebbe non esserci un solo "ancoraggio".

Il numero di inquilini di grandi dimensioni può dipendere dalle dimensioni del centro uffici. In un centro direzionale con una superficie di 20mila mq. m, di regola, sono invitati uno o due "ancore". Per 50-60mila metri quadrati. m rappresenta due o tre società chiave. Ma a volte, se un centro commerciale con una dimensione di circa 100mila metri quadrati. m, le "ancore" possono essere fino a cinque - sette. Un esempio lampante della divisione di uno spazio così ampio è il business center Omega Plaza.

L'area occupata dall'inquilino, che è considerata la base, dipende anche dalle dimensioni del centro uffici. Può variare da 2 a 10 mila metri quadrati. m

attrazione del marchio

I vantaggi della cooperazione con un cliente importante, come si suol dire, sono evidenti. Per cominciare, l'inquilino principale di un centro commerciale è fondamentalmente diverso dalla sua controparte in un centro commerciale. Nel centro commerciale è un "calamita" verso il quale è diretto il flusso dei clienti. In un centro d'affari, la sua presenza sottolinea l'autorità dell'edificio stesso, serve come prova di alto livello e attira altri inquilini. Un centro ufficio vuoto respinge anche emotivamente potenziali clienti e provoca sfiducia. Tuttavia, l'informazione che, ad esempio, una nota società occidentale ha già firmato un contratto di locazione ci fa guardare all'oggetto in modo completamente diverso. Ad esempio, se Pepsi ha scelto questo business center, allora questo è un edificio degno.

"La ricerca e l'attrazione di "ancora" in un business center viene eseguita nella fase iniziale della costruzione e talvolta nella fase di progettazione del centro", affermano gli esperti di Jones Lang LaSalle. "E la conclusione di un accordo con loro in una fase iniziale della costruzione, ovviamente, gioca nelle mani dello sviluppatore, poiché attira l'attenzione dei potenziali inquilini sul progetto, ne aumenta l'immagine e il prestigio".

"In numerosi settori, il protagonista che ha affittato uno spazio in questo business center attira anche i suoi partner più piccoli", osserva Denis Kolokolnikov, CEO della società di consulenza RRG. "Molto spesso, tali situazioni si verificano nelle industrie high-tech, del gas e del petrolio".

Un altro indubbio vantaggio è quello economico. Di norma, le "ancore" occupano una vasta area e firmano un contratto per diversi anni: associano il proprio ufficio al business center prescelto e raramente cambiano sede. E questo significa che il proprietario dell'immobile riceve una rendita locativa stabile garantita da una parte significativa del suo centro commerciale, anche per un lungo periodo. "Così, il proprietario può costruire i suoi piani insieme all'"ancora": ad esempio, pianificare i termini dei contratti con altri inquilini", afferma Maxim Zhulikov, direttore dello sviluppo immobiliare degli uffici di Penny Lane Realty. - Relativamente può dare ad una grande azienda locali dal primo al quinto piano, e per i clienti del sesto o settimo piano redigerà un contratto non molto lungo, magari con diritto di risoluzione anticipata con un congruo preavviso periodo. Pertanto, se "l'ancora" inizia ad espandersi, il proprietario avrà l'opportunità di assegnargli le aree associate per non perdere un cliente prezioso.

Inoltre, un accordo a lungo termine con una grande azienda semplifica il processo di prestito a una banca per uno sviluppatore o proprietario di un oggetto, poiché il nome di una nota azienda (condizionatamente Coca-Cola o IBM) può fungere da garanzia aggiuntiva. In ogni caso, prima della crisi, i mutuatari con tali contratti di locazione ricevevano denaro abbastanza rapidamente per sviluppare i loro nuovi progetti.

Inoltre, un business center diviso tra diversi anchor tenant è più attraente per i potenziali investitori istituzionali. "Nella maggior parte dei casi, l'immagine aumenta l'attrattiva dell'investimento e il costo del progetto", osserva D. Kolokolnikov. - Dopotutto, quando prende una decisione, l'acquirente valuta non solo la qualità dell'edificio, ma anche gli inquilini. E una tale "ancora" promette al suo proprietario un reddito stabile. Soprattutto se in questo edificio sono ubicate diverse grandi aziende: questo dà solidità al business center rispetto a uno simile, ma consegnato a piccoli tagli con una rotazione costante degli inquilini”.

Infine, la presenza di più grandi clienti nel centro uffici semplifica la gestione della struttura. E, naturalmente, un business center problematico con una posizione non standard o un prezzo troppo alto non può fare a meno di un inquilino di ancoraggio.

trattamento preferenziale

In generale, i marchi noti che affittano uno spazio nell'edificio aumentano notevolmente la liquidità dell'oggetto: questo business center sarà valutato al 10% in più e sarà molto più facile venderlo. Ad esempio, il business center sulla 2a Zvenigorodsky Proyezd ospita gli uffici di grandi aziende come Oriflame, Philips e Mars. E la presenza di noti inquilini ha servito bene il proprietario dell'edificio: è stato venduto a un prezzo notevole rispetto al prezzo originale. Pertanto, quando si stipula un contratto con gli anchor tenant, i proprietari di solito fanno concessioni serie, soprattutto se questo è il primo grande cliente.

Fondamentalmente, le ancore sono fornite con vantaggi finanziari. Prima di tutto, questa è una tariffa ridotta: lo sconto può variare dal 5 al 30%. La sua dimensione dipende dal padrone di casa: lo sconto si avvicina al massimo se il proprietario ha obblighi nei confronti della banca per il periodo di riempimento del centro commerciale o se l'immagine di questo inquilino ancora ha una grande influenza sul mercato. Pertanto, TNK BP ha affittato 20 piani del business center Nordstar Tower a un prezzo molto competitivo sul mercato, esclusivamente a causa della popolarità del marchio.

Anche lo stato del complesso di uffici stesso è di grande importanza. "Se il progetto ha successo, all'interno del Garden Ring, dove sono richiesti immobili per uffici, non c'è speranza per un grande sconto", afferma Yuri Taranenko, direttore di MIEL - Commercial Real Estate. "Se il proprietario sta cercando di attirare un inquilino forte in una proprietà remota situata al di fuori del Terzo anello di trasporto, lo sconto può essere significativo".

Oltre alla componente finanziaria, le grandi e note aziende possono contare su una serie di altri piacevoli bonus che non mancheranno di chiedere: il diritto di prelazione per ampliare i locali o prolungare il contratto di locazione, condizioni particolari per la rifinitura e attrezzare il proprio ufficio (ad esempio, secondo un proprio progetto), influenzare la scelta degli operatori infrastrutturali. Potrebbero chiedere di fornire loro un numero maggiore di posti auto o uno sconto sul loro noleggio, posti gratuiti per gli ospiti, cosa che sta diventando particolarmente importante in questo momento in relazione all'inasprimento delle sanzioni e all'aumento delle multe per il parcheggio illegale a Mosca fino a 2.500 rubli. Possono chiedere vantaggi per pagare i servizi dei fornitori e persino per fornire generatori diesel. "A un grande inquilino viene spesso fornito un sito vicino all'edificio in modo che possa collocarvi capacità aggiuntive a proprie spese", afferma Roman Shcherbak, capo del dipartimento immobiliare degli uffici di GVA Sawyer. "Gli inquilini ordinari non ne hanno bisogno, poiché si tratta di risorse molto costose, ma agli "ancoraggi" vengono date tali preferenze".

Inoltre, una piacevole aggiunta potrebbe essere la possibilità di apporre un segno o un logo dell'inquilino sull'edificio, organizzare un ingresso separato, un ascensore o una reception, rifinire parte della facciata in uno stile aziendale, condizioni speciali per la ristorazione aziendale, se tutto ciò è possibile grazie alle caratteristiche di design del business center.

Secondo gli esperti, lo sconto totale può raggiungere il 15-25% rispetto ai costi degli altri inquilini del complesso. Tutti questi vantaggi alla fine, ovviamente, riducono la redditività del business center. Ma dopo aver firmato contratti con diversi inquilini, di norma, il proprietario può aumentare in sicurezza le tariffe sulla struttura: è stata superata la svolta, che consente di raggiungere il livello di redditività pianificato. "Questi sconti vengono rimborsati in una fase successiva, quando l'edificio è pronto e la piscina di ancoraggio è stata formata", commenta Pavel Yanshevsky, partner di S.A. Ricci, sulla situazione. — Consigliamo comunque agli sviluppatori di riservare una determinata area per i client di base. Se affitti l'80% dei locali del business center con uno sconto, sarà impossibile riconquistare lo sconto".

Mela della discordia

Con tutti gli indiscutibili vantaggi delle "ancore", hanno uno svantaggio molto grande: un tale giocatore centrale ha più influenza sul proprietario. Tanto che i proprietari immobiliari possono spesso diventare ostaggi di tali inquilini: del resto, se l'ancora se ne va, il centro commerciale avrà molto spazio libero che dovrà essere nuovamente affittato. Il proprietario perde la maggior parte del flusso di cassa. È molto difficile riaffittare una stanza del genere nel suo insieme e ci vorranno diversi mesi per dividerla in affitto. Con condizioni di mercato favorevoli, il proprietario, ovviamente, riempirà rapidamente l'area, altrimenti rischia di rimanere senza nulla. Di norma, non è facile trovare un sostituto per "l'ancora". Comprendendo questo, un grande inquilino inizia spesso a fare il suo gioco, insistendo su alcune nuove concessioni. Possono essere utilizzate anche minacce dirette di rifiuto dell'affare, risoluzione del contratto, rinuncia ai concorrenti. I conflitti con le ancore sono una storia diversa.

Prima della crisi, VimpelCom aveva in programma di affittare un ufficio nel business center Wave Tower e ha stipulato un contratto preliminare di locazione quando la struttura era in una fase iniziale di costruzione. Il proprietario non ha avuto il tempo di effettuare le riparazioni dei locali e VimpelCom, rendendosi conto che non avrebbe potuto trasferirsi come previsto, ha esercitato il diritto di recedere dal contratto. Inoltre, durante il periodo di costruzione, sono aumentate le esigenze dell'azienda: invece di 18mila metri quadrati. m "VympelCom" aveva già bisogno di una stanza con una superficie di circa 35 mila metri quadrati. M. L'affitto approssimativo previsto dal contratto era di 600 dollari al mq. m / anno, e quando l'edificio è stato messo in funzione, i locali potevano essere affittati per almeno $ 850-900 / mq. il mio orecchio. Pertanto, anche con il pagamento delle penali, era vantaggioso per il proprietario risolvere il contratto di locazione. Questo è il raro caso in cui l'inquilino e il locatore sono riusciti a risolvere il conflitto di interessi senza perdite.

Ma ci sono situazioni molto più piccanti. Un noto marchio prima della crisi affittava 37mila metri quadrati con un contratto preliminare. m nel centro degli affari Nord Star Tower. L'inquilino ha dovuto pagare circa $ 800/sq. m / anno, ma dopo l'inizio del crollo finanziario globale per 1 mq. m di questa stanza, quasi nessuno potrebbe pagare nemmeno $ 600. La situazione del mercato è cambiata radicalmente, il potenziale "ancora", violando i termini del contratto, non è entrato nel nuovo ufficio.

Un altro esempio è la storia delle relazioni tra il proprietario del centro direzionale Gorky Park Tower e una nota società di telecomunicazioni che ha affittato la maggior parte dello spazio nel centro direzionale. "Per organizzare l'ufficio di questa azienda, abbiamo rifinito i locali del nostro edificio secondo il loro progetto", afferma il rappresentante del proprietario. “Inoltre, hanno chiesto una finitura in classe economica, il che è un po' strano per una nota azienda del marchio mondiale. Sebbene fosse contrario alla classe del nostro edificio, abbiamo accettato le loro condizioni, poiché il cliente aveva affittato diversi piani per un periodo di cinque anni e aveva promesso di affittare questi locali in futuro. Inoltre, abbiamo anche previsto sconti significativi sull'affitto".

Qualche tempo dopo la firma del contratto cambia completamente la gestione dell'azienda, che professa una politica di risparmio, anche attraverso il licenziamento del personale e la riduzione dei costi di locazione. In primo luogo, hanno subaffittato uno dei loro piani e poi lo hanno completamente abbandonato.

"Poi la direzione di questa azienda ci ha chiesto di ridurre notevolmente l'affitto, adducendo una difficile situazione finanziaria", continua il rappresentante del proprietario. “Le trattative non hanno portato alla comprensione reciproca, il cliente ha deciso di rompere il rapporto contrattuale”.

Poiché il contratto di locazione è stato risolto prima del previsto, è sorta la questione dell'indennizzo previsto. Ma non c'era. L'inquilino un tempo grande e promettente, contrariamente all'accordo, chiese la restituzione del deposito cauzionale, si rifiutò di riportare i locali allo stato originale (la disposizione era piuttosto specifica, pensata per le esigenze tecnologiche del cliente), chiese la restituzione di la parte non accreditata dell'anticipo. La trattativa si è svolta a lungo e si è conclusa con entrambe le parti in giudizio: l'inquilino ha citato in giudizio per il recupero dell'importo del deposito cauzionale e dell'anticipo dal proprietario, il locatore ha citato in giudizio per il recupero dell'affitto e sanzioni per il ritardo restituire i locali. Di conseguenza, il tribunale si è schierato dalla parte del proprietario del centro commerciale e ha riscosso tutte le sanzioni richieste.

Quindi si scopre che, da un lato, un grande inquilino è una relazione a lungo termine e un flusso di cassa stabile e, dall'altro, una potenziale fonte di problemi. Certo, ci sono poche storie francamente scandalose sul mercato. Anche se la maggior parte di loro, ovviamente, viene decisa a porte chiuse. Molto spesso, il proprietario e l'inquilino del business center sono ancora d'accordo. Inoltre, le "ancore" sono, di regola, aziende con grandi nomi che apprezzano la loro reputazione. E anche l'immagine del business center è importante per il proprietario, in modo che i flussi finanziari derivanti dall'affitto non diminuiscano.

Ogni sviluppatore si pone il compito principale di attirare l'attenzione del maggior numero possibile di visitatori e trasformarne il maggior numero possibile in acquirenti. Gli inquilini di ancoraggio vengono utilizzati proprio per raggiungere questo obiettivo.

Un anchor tenant in un centro commerciale è un grande operatore di una catena di vendita al dettaglio che attrae i principali flussi di acquirenti nel centro commerciale.

Un tale concetto come un inquilino di ancoraggio è apparso negli anni '40 - '50 negli Stati Uniti. Durante questo periodo, gli sviluppatori iniziarono a costruire centri commerciali regionali, che ospitavano grandi magazzini come centri di attrazione. Il Northgate Mall di Seattle, aperto nella primavera del 1950, fu uno dei primi. Il grande magazzino Bon Marche ha agito come anchor tenant e in seguito sono stati aperti altri 2 grandi magazzini - J.C. Penney e Nordstrom.

Tale schema per l'organizzazione dei centri commerciali si è diffuso in tutto il mondo e soprattutto in Europa. Nei centri commerciali di molte città europee, i principali anchor tenant sono le grandi catene universali e meno spesso i negozi di alimentari di qualsiasi formato.

Dopo che i centri commerciali hanno iniziato a svilupparsi e diffondersi in tutto il mondo, il concetto di "ancora" è diventato più ampio. I negozi di articoli per la casa, i negozi di materiali da costruzione, gli ipermercati di elettrodomestici, i discount, ecc. hanno iniziato a diventare inquilini di riferimento. Tali inquilini si trovano principalmente nei centri commerciali, che vengono costruiti nel paese vicino alle principali vie di trasporto.

Di norma, il concetto di centro urbano e suburbano è diviso. Quindi, i centri commerciali fuori città sono parchi commerciali, che sono edifici separati uniti da un parcheggio comune. Ciascuno di questi edifici è occupato da un inquilino. A volte una galleria commerciale viene costruita anche sul territorio del retail park, dove si trovano piccoli negozi, principalmente di profilo di abbigliamento. I parchi commerciali includono Zvolen in Slovacchia, Da Vinci in Italia, ecc. In Russia, un tale formato non è stato ancora implementato ed è improbabile che accada nel prossimo futuro. Questa categoria include i centri commerciali Mega, che hanno forti inquilini di ancoraggio con un ingresso separato e una galleria commerciale comune. In questi casi sono necessari forti "ancoraggi", poiché gli oggetti vengono rimossi dalla città e la presenza di diversi grandi magazzini consente di aumentare il flusso di clienti.

Indubbiamente, i visitatori del centro commerciale sono attratti anche dalla componente di intrattenimento dei centri commerciali. La pratica mostra che circa il 60 percento dei visitatori della zona di intrattenimento non fa acquisti nella galleria del centro commerciale. Tuttavia, l'organizzazione di una zona di intrattenimento in un centro commerciale consente di aumentare il fatturato degli inquilini in media del 10%.

Da notare che negli USA non è consuetudine inserire una componente di intrattenimento nel centro commerciale, mentre in Europa molti centri commerciali lo fanno.

Negli ultimi dieci anni, il ruolo della componente di intrattenimento è notevolmente aumentato. A causa della recessione economica, alcuni grandi rivenditori sono falliti, mentre altri hanno dovuto ridimensionare le loro catene e chiudere i negozi nei centri commerciali. Di conseguenza, vaste aree sono state lasciate libere nei centri che dovevano essere riempiti. E qui sono venuti in soccorso operatori dal profilo divertente. Ad esempio, negli Stati Uniti, uno dei più grandi centri commerciali americani, il Mall of America, ha costruito sul proprio territorio un enorme acquario e un parco divertimenti al coperto.

Inoltre, si è diffusa la collocazione di un gran numero di ristoranti in aree libere - "vie dei ristoranti".

All'inizio degli anni 2000, gli sviluppatori in Asia hanno affrontato il problema di liberare una grande quantità di spazio nei centri commerciali. La soluzione a questo problema è stata trovata per creare una zona concettuale della moda giovanile. I proprietari dei centri commerciali, quindi, organizzano uno spazio moderno, per poi affittarlo a piccoli negozi che offrono abbigliamento giovanile o d'avanguardia. Si è scoperto che un'idea del genere non è solo interessante, ma anche vantaggiosa per tutte le parti.

Per il successo di un moderno centro commerciale, un approccio flessibile è d'obbligo. Oggi, un normale grande magazzino, un supermercato, un'enoteca, una grande libreria e persino una zona di intrattenimento per giovani possono diventare un inquilino di riferimento. "Anchor tenant" non solo definisce l'atmosfera del centro commerciale nel suo insieme, ma determina anche la sua posizione nel mercato.

Va notato che il mercato immobiliare al dettaglio russo ha seguito il percorso che gli Stati Uniti e altri paesi hanno percorso per diversi decenni molto più velocemente. La formazione del mercato immobiliare al dettaglio in Russia è iniziata solo 15 anni fa. I primi centri commerciali furono realizzati secondo lo schema classico del centro commerciale di quartiere. L'eccezione è il centro commerciale Okhotny Ryad, che si rivolgeva ad acquirenti con redditi superiori alla media, e questo centro commerciale è stato riconosciuto dall'International Council of Shopping Centers come Fashion Center.

Nel 1997 è stato aperto il centro commerciale Ramstor in Yartsevskaya Street, in cui l'ipermercato con lo stesso nome è diventato l'inquilino di punta, occupando oltre il 60% dell'area. Inoltre, il centro commerciale ospitava un'area ristorazione e negozi di abbigliamento e minimarket. Questa esperienza si è rivelata vincente e altri sviluppatori di centri commerciali hanno iniziato ad adottarla.

Il mercato immobiliare al dettaglio di Mosca si è sviluppato a passi da gigante, sulla base dell'esperienza straniera, che è stata adattata alla mentalità russa. Nel 2002, 15 centri commerciali sono stati messi in funzione contemporaneamente a Mosca, tra cui Mega Teply Stan, Atrium, Crocus City Mall, Waymart e altri.

Le ancore del primo centro commerciale Mega erano l'ipermercato Auchan, il supermercato di elettronica Tekhnosila, Sportmaster, Detsky Mir e il secondo ipermercato Ikea. Inoltre, nel centro commerciale è stata organizzata una zona di intrattenimento, che comprendeva una pista di pattinaggio, un'ampia area ristorazione e campi da gioco. Questo insieme di inquilini di ancoraggio è diventato tipico dei centri commerciali superregionali.

Con l'ingresso di nuovi marchi nel mercato russo, l'insieme degli inquilini nei centri commerciali è cambiato, ma il profilo è rimasto pressoché invariato. Gli inquilini principali sono un ipermercato di generi alimentari, un negozio di mobili o di bricolage, un supermercato di elettronica e un cinema multisala.

Per molto tempo il livello di concorrenza è rimasto basso, il che ha permesso il successo di un centro commerciale di qualità più o meno elevata. Tuttavia, ora la situazione è cambiata e i proprietari dei centri commerciali devono compiere notevoli sforzi per distinguersi dalla concorrenza. Per creare un'immagine unica sul mercato, sono necessari inquilini di ancoraggio originali. Ad esempio, una galleria d'arte o un acquario. Tali componenti e la loro disposizione sono piuttosto costosi ed è improbabile che ripaghino, ma soddisfano l'obiettivo principale: attirano l'attenzione di un gran numero di visitatori del centro commerciale.

Oltre al fatto che i visitatori devono essere attratti, devono anche essere trattenuti. Se i proprietari dei centri commerciali sono intelligenti, formeranno un pool di inquilini per creare un insieme unico di servizi sul mercato e fornire il massimo comfort ai visitatori. Ad esempio, nel centro commerciale dell'Evolution Tower, in costruzione sul territorio del Moscow City International Business Center, è prevista l'apertura del primo parco a tema per bambini Masterslavl in Russia.

Come dimostra la pratica, l'afflusso di visitatori nei centri commerciali è fornito da supermercati di generi alimentari, ipermercati di beni di consumo, nonché centri di intrattenimento per bambini e un'area ristorazione. Inoltre, se un marchio riconoscibile è importante nel settore della vendita al dettaglio, nel caso del tempo libero per bambini questo fatto non è praticamente importante, la cosa principale, in questo caso, è la domanda e la qualità dei servizi di tali progetti imprenditoriali.

Il mercato dei beni e servizi per l'infanzia è in costante crescita, mentre le altre aree di attività sono per lo più stagnanti. Pertanto, la maggior parte dei centri commerciali che pensano a "generatori" di traffico di visitatori: gli inquilini di ancoraggio, il più delle volte fanno una scelta a favore dei centri di intrattenimento per bambini e dei negozi.

Inoltre, per i centri commerciali, non è indifferente la scelta di un partner responsabile, che non lascerà il complesso in caso di calo dei ricavi, ma farà del suo meglio per correggere la situazione.

Così, ad esempio, è successo con il centro commerciale "Madagascar", Togliatti. L'ipermercato di rete del segmento FMCG (beni di largo consumo), su cui inizialmente facevano affidamento i gestori del complesso, ha chiuso e il numero dei visitatori è diminuito. Ho dovuto cambiare il concetto di centro commerciale, concentrandomi sul fatto che doveva diventare non solo un luogo per lo shopping, ma anche un luogo di svago. Pertanto, la direzione ha deciso di scommettere sugli anchor tenant che rappresentano il settore dello spettacolo, e non ha perso.

Vorozhtsova Elena, responsabile del centro commerciale "Madagascar", Togliatti

È stato lanciato nel nostro centro commerciale ad agosto 2015 su un'area di circa 2.500 mq. m. Il primo mese del progetto nel nuovo formato ha dato un aumento del traffico del 25%. Ora è in media + 30 - 35%, rispetto al traffico dello stesso periodo dell'anno scorso, e nei mesi di punta di novembre, gennaio, marzo, agosto - fino a + 50%. Ad oggi il 30% dello spazio del centro commerciale è stato destinato alla componente di intrattenimento, che generalmente aiuta a mantenere e non a ridurre il traffico.

Cos'è il Madagascarparco»?

La società del parco del Madagascar è un attore serio nel mercato del tempo libero e dell'intrattenimento per famiglie. Il complesso che opera con questo marchio comprende un parco divertimenti per bambini sotto i 13 anni, nonché un parco trampolino per bambini e adulti. Poiché il "parco del Madagascar" è incentrato sulle vacanze in famiglia, l'elenco dei servizi forniti è completato da un ristorante e un cinema multisala dotato delle ultime tecnologie.

Tale multiformatizzazione attrae genitori con figli che non sono contrari a lasciare i propri figli alle cure degli animatori del complesso, e nel frattempo mangiano un boccone al ristorante o fanno la spesa.

E come dimostra la pratica, il complesso prevede un aumento del traffico in media del 20%.

Per il mercato russo nel suo complesso, il marchio Madagascar Park è piuttosto nuovo. Tuttavia, il progetto si sforza di diventare il migliore nel segmento della ricreazione e dell'intrattenimento per famiglie in ogni città di presenza. A Togliatti, Saransk e Cheboksary è già successo. La rete prevede di ampliare ulteriormente la geografia della sua presenza: i piani per lo sviluppo della rete sono piuttosto ambiziosi. Nel 2016-2017 è prevista l'apertura di circa 12 nuovi parchi.

Ora è alla ricerca di nuovi oggetti in varie regioni del nostro paese. Non esiste un legame stretto con città specifiche, le società sono interessate a Mosca, San Pietroburgo e nelle capitali delle regioni. L'inquilino sceglie i siti con molta attenzione: il centro commerciale deve avere una buona ubicazione, una scala regionale o distrettuale e le caratteristiche dei locali che soddisfano i requisiti del progetto (altezza soffitto, interasse colonne, superficie).

Per attirare un traffico stabile verso il centro commerciale, il tradizionale insieme di inquilini non è più sufficiente. È necessario offrire ai consumatori una gamma più completa di acquisti, servizi, intrattenimento e cibo, in grado di soddisfare tutte le loro esigenze in un unico luogo.

Allo stesso tempo, nonostante il calo generale dell'attività di consumo, le persone non sono pronte a negarsi i "piaceri veloci" ea risparmiare sui bambini. Il nostro progetto è in grado di soddisfare le diverse preferenze dei consumatori nei segmenti del tempo libero, dell'intrattenimento e del cibo. Si rivolge ad un pubblico abbastanza ampio per età (famiglie con bambini di età compresa tra 1 e 14 anni e giovani sotto i 35 anni) e per livello di reddito (da meno medio a più medio). Questo è il nostro principale vantaggio, che garantisce la pertinenza del progetto e, di conseguenza, la stabilità del traffico dei visitatori. Inoltre, non ci fermiamo, seguiamo le nuove tendenze nel settore del tempo libero e dell'intrattenimento e incarniamo le aree più popolari nel nostro progetto.

Grande e piccolo

Il direttore dello sviluppo della Central Real Estate Agency Evgeny Galeev ritiene che l'entità dei canoni di locazione per i centri commerciali (TC) sia influenzata da: posizione, concetto del centro commerciale; posto nel TC - piano, prossimità delle scale, "inquilino di ancoraggio"; stato di inquilino - "ancora" o regolare (per gli inquilini di ancoraggio 2-3 o più volte più economici); area locata. Il più importante è il formato dell'inquilino: anchor o regular.

In precedenza, l'inquilino "ancora" era considerato una società che affitta un'area di 1.000 mq. m ed è il "vettore" di un noto marchio. Ora le esigenze del mercato stanno cambiando, i centri commerciali stanno "crescendo", i moderni complessi concettuali sono progettati per un numero maggiore di visitatori e anche la quantità di spazio affittato sta crescendo. Oggi l'anchor tenant è un'azienda che è il "vettore" di un noto marchio e affitta da 1,5 mila metri quadrati. m e altro ancora.

Le tariffe di affitto per gli inquilini di ancoraggio differiscono da quelle di altre società di almeno 2-3 volte, più spesso di 3 o più volte. Gli inquilini di Anchor spesso affittano un intero piano in un centro commerciale e la loro superficie può raggiungere i 10mila metri quadrati. M. I piccoli operatori affittano, di regola, 50-300 mq. M. Di conseguenza, il costo dell'affitto è significativamente diverso. Di solito gli operatori di ancoraggio di un TC medio pagano $ 150-200 per 1 mq. m all'anno.

Arina Sender, direttrice del dipartimento immobiliare al dettaglio di Colliers International St. Petersburg, è sicura che la differenza nel canone di locazione per l'inquilino di punta e altri operatori sia molto più evidente. Secondo lei, le tariffe di ancoraggio possono essere 3-10 volte inferiori alle tariffe di affitto per altri inquilini del centro commerciale. La tariffa di noleggio di un operatore di ancoraggio dipende in gran parte dal suo profilo commerciale: le tariffe sono diverse per un multisala, un negozio di elettrodomestici, un ipermercato, un grande magazzino.

Sconto "ancora".

La posizione dell'operatore all'interno del TC è associata alla sua categoria - anchor e tutte le altre; funzione - commercio, ristorazione, intrattenimento; zona occupata. Gli operatori di Anchor sono coinvolti nei centri commerciali per formare i principali flussi di clienti. Una buona "ancora" è in grado di attrarre un ampio flusso di acquirenti e garantire il loro movimento "necessario" attraverso il complesso.

Oleg Spivak, direttore del dipartimento di consulenza di Bekar, ritiene che sia piuttosto difficile valutare oggettivamente l'entità dei canoni di locazione per gli inquilini di ancoraggio. Spesso gli anchor tenant sono co-investitori in progetti di grandi HOB, cercando quasi sempre di assicurarsi la loro partecipazione nelle prime fasi di costruzione o progettazione.

I canoni medi di affitto nei centri commerciali situati nella parte centrale della città sono attualmente di circa $ 1200-1500 per 1 mq. m all'anno, nei centri commerciali situati in periferia - $ 600-1000 per 1 mq. m all'anno. Gli inquilini di Anchor non possono pagare tali tariffe a causa delle specificità delle loro attività: richiedono grandi aree, pur avendo un fatturato piuttosto piccolo per 1 mq. M. Pertanto, le "ancore" fisicamente non possono pagare al di sopra del livello di circa $ 200-300 per 1 mq. m all'anno, a seconda del profilo e dell'area che occupano.

Cime e bassi

Nel centro commerciale "Cosmopolis" l'ancora è "Super Siva", nel centro commerciale "Nord" - "Paterson" e nel negozio di ferramenta "Domovoy", nel centro commerciale "Ozerki" - il negozio di giocattoli "Lukomorye", a il centro commerciale "Grand Canyon" - "Ramstore" . Ciascuna delle "ancore" elencate occupa un'area di oltre 1 mila metri quadrati. M. Il secondo piano e oltre, di regola, è tagliato in 50-300 mq. m ed è affittato a negozi di vestiti alla moda, scarpe, accessori. Così, nel centro commerciale Nord, il primo e il secondo piano sono quasi completamente occupati, ad eccezione di Eldorado, da abbigliamento, calzature, cosmetici, gioielli, souvenir, ecc.

Ai piani superiori è presente una zona ristorazione e una componente di intrattenimento del complesso. Al terzo piano del centro commerciale Cosmopolis è presente una food court, il quarto piano è occupato dal fitness club Extra sport. Allo stesso modo, al terzo piano del centro commerciale "Ozerki" c'è una food court, i negozi Forum, Megashoes e One Thousand and One Bags. Al terzo piano della SEC "Nord", oltre alla food court e al cinema "Kronverk-cinema", ci sono negozi che occupano ampi spazi - "Banana-mama" e Plato, l'intero quarto piano è adibito a la componente di intrattenimento del complesso.