Qual è la principale proprietà sottostante. Classificazione degli oggetti materiali come immobili

29.07.2022

Classificazione degli oggetti materiali come immobili

All'inizio è necessario considerare come viene interpretato il concetto di immobile. Esistono diversi approcci alla definizione di proprietà immobiliare "Immobiliare è qualsiasi proprietà costituita da un terreno, nonché da edifici e strutture su di esso". "... le proprietà sono immobili per loro natura, o in virtù del loro scopo, o in virtù dell'oggetto a cui appartengono."

“Immobili, immobili - terreni reali e tutte le proprietà materiali. Include tutti i beni materiali sotto, sopra o attaccati alla terra. "I terreni e tutti i tipi di terreni, case, fabbriche, fabbriche, negozi, tutti i tipi di edifici e cortili vuoti, così come le ferrovie, sono riconosciuti dalla legge come beni immobili."

Dalle definizioni di cui sopra, diventa chiaro che tutte si sovrappongono e fondamentalmente hanno lo stesso significato (indipendentemente dal momento storico): la terra e tutto ciò che è indissolubilmente legato ad essa.

Al momento, il codice civile della Federazione Russa (articolo 130) stabilisce che per le cose immobili - (i termini "immobili", "immobili", "oggetti immobiliari" sono usati come termini di ordine unico e vengono applicati a seconda sul contesto), (immobiliare, immobiliare) comprende appezzamenti di terreno, appezzamenti di sottosuolo, corpi idrici isolati e tutto ciò che è saldamente connesso con il suolo, cioè oggetti che non possono essere spostati senza danno e destinazione sproporzionati, compresi boschi, piante perenni piantagioni, edifici, strutture.

Pertanto, la caratteristica distintiva dell'immobile è il suo legame inscindibile con il terreno (mentre il terreno stesso è anche considerato come immobile), che a sua volta implica il suo valore significativo. Al di fuori del collegamento con appezzamenti di terreno, gli oggetti immobili perdono il loro scopo abituale e, di conseguenza, diminuiscono di prezzo.

Pertanto, gli alberi coltivati in appositi vivai o case destinate alla demolizione non sono considerati immobili.

Allo stesso tempo, la legge si riferisce a beni immobili e cose che, per loro natura fisica, sono immobili. Questi includono navi aeree e marittime soggette a registrazione statale, navi per la navigazione interna, oggetti spaziali (satelliti artificiali, navi spaziali, ecc.). Il riconoscimento giuridico di questo immobile come immobile è dovuto al fatto che è costoso e quindi richiede una speciale procedura di registrazione, che è prevista per gli immobili.

Gli oggetti immobiliari differiscono nella loro origine:

- creato dalla natura senza la partecipazione del lavoro umano;
- sono il risultato del lavoro umano;
- creati dal lavoro umano, ma connessi con la base naturale in misura tale da non poter funzionare isolati da essa.

Il codice civile della Federazione Russa distingue gli immobili come oggetto di diritto indipendente.

Il settore immobiliare comprende anche le imprese come complessi immobiliari.

tra loro edifici, strutture, apparati di trasmissione, apparecchiature tecnologiche e destinati all'attività economica.

La composizione del complesso immobiliare comprende l'immobile necessario al funzionamento produttivo.

Per riconoscere il complesso immobiliare come impresa, esso deve includere elementi che consentano all'entità aziendale di produrre autonomamente prodotti, eseguire lavori o fornire servizi e quindi realizzare sistematicamente un profitto. Allo stesso tempo, l'insieme degli elementi dipende dal profilo dell'attività, dalle condizioni finanziarie, economiche, territoriali e di altro tipo per il funzionamento dell'impresa.

Un'impresa come oggetto immobiliare costituisce un unico complesso immobiliare, che comprende non solo tutti i tipi di beni destinati alla sua attività, ma anche i diritti extra-patrimoniali.

Nel codice civile della Federazione Russa, un'impresa

- un complesso industriale ed economico, la cui proprietà è completamente separata dalla proprietà dell'organizzazione,
È un componente di base dell'infrastruttura di un'organizzazione.

Gli oggetti immobiliari sono una risorsa spaziale della sua attività commerciale, della vita del personale e dell'organizzazione.

Pertanto, gli oggetti immobiliari comprendono le immobilizzazioni più preziose e generalmente significative e tali oggetti immobiliari come terreni e sottosuolo, che sono di grande importanza economica e strategica per qualsiasi stato in ogni momento.

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Economia immobiliare

Tomba di V.F.

1. Oggetto dell'immobile: essenza e caratteristiche principali

2.5 Caratteristiche degli immobili commerciali che creano condizioni di profitto

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3. Terra - la base del settore immobiliare

3.1 L'essenza del terreno come oggetto immobiliare

3.2 Scopo della terra nella Federazione Russa

3.3 Zonizzazione dei terreni di insediamento

3.4 Spazio urbano

3.5 Catasto fondiario demaniale

Domande di sicurezza per l'autoesame

1. Oggetto dell'immobile: essenza e caratteristiche principali

Lo studio degli oggetti e del mercato immobiliare comporta un'analisi semantica (semantica) di parole ed espressioni che ne rispecchiano l'essenza. Nel Codice Civile della Federazione Russa (di seguito denominato Codice Civile della Federazione Russa), il settore immobiliare definisce i rapporti giuridici di un oggetto immobiliare come oggetto di proprietà. Il termine "proprietà" si riferisce alla totalità dei diritti di proprietà appartenenti a una determinata persona, cioè è un oggetto materiale del diritto civile, principalmente i diritti di proprietà. Di conseguenza, i concetti di "immobiliare" e "immobiliare" determinano i rapporti giuridici dell'oggetto di proprietà (immobili), ad es. insieme di diritti su una proprietà. La divisione degli oggetti in beni immobili e mobili (clausole 1, 2 dell'articolo 130; clausole 1, 2, 4, 6 dell'articolo 131; articolo 132 del codice civile della Federazione Russa) è stata effettuata anche per motivi relativi a il diritto (legge), e non secondo la loro natura fisica.

" Per immobile si intende qualsiasi proprietà costituita da terreno, nonché da edifici e strutture su di esso.

"...Le proprietà sono immobili per loro natura, o in virtù del loro scopo, o in virtù dell'oggetto a cui appartengono."

"Immobiliare - terreno reale e tutti i beni materiali. Include tutti i beni materiali al di sotto della superficie della terra, al di sopra della sua superficie o attaccati alla terra."

"I terreni e tutti i tipi di terreni, case, fabbriche, fabbriche, negozi, tutti i tipi di edifici e cortili vuoti, così come le ferrovie, sono riconosciuti dalla legge come beni immobili".

In tutte le definizioni di cui sopra, stiamo parlando della terra e di tutto ciò che è indissolubilmente legato ad essa.

Nel 19 ° secolo in Russia erano diffusi i concetti di maniero, di proprietà, definita come proprietà o proprietà personale sotto forma di proprietà fondiaria di un proprietario terriero, solitamente con un maniero. Nell'economia sovietica, il concetto di proprietà immobiliare non era utilizzato, si sapeva solo che "il settore immobiliare (questo) nel diritto feudale e borghese è costituito da appezzamenti di terreno, edifici capitali, strutture e altri oggetti su di essi".

Nella moderna teoria e pratica del mercato immobiliare statunitense, esistono concetti come oggetto fisico (immobiliare) e relazioni legali (diritti di proprietà) associati al bene immobile (proprietà immobiliare).

Di conseguenza, in russo, se parliamo della natura fisica degli immobili, è necessario utilizzare il concetto di "immobiliare" e se intendiamo rapporti legali (proprietà, uso, cessione, cioè proprietà), sarà più corretto utilizzare i termini "immobiliare o "immobiliare".

reale -- reale, reale, reale, naturale, non falso, non finto (econ.), reale (legale, econ.), immobile (filosofico), reale, materiale (speciale vero (legale), reale (mat. .) , reale, reale;

proprietà - proprietà, proprietà, proprietà, stato;

proprietà - proprietà, proprietà, proprietà, qualità.

1.1 Classificazione degli oggetti materiali come immobili

Prima dell'entrata in vigore della prima parte del codice civile della Federazione Russa nella teoria economica interna e nella pratica economica, il concetto di oggetto immobiliare era assente ed era utilizzato il concetto di capitale fisso. L'allontanamento dei terreni dal quadro dei rapporti merce-denaro ha portato alla trasformazione del concetto di "immobiliare" nel concetto di "immobilizzazioni". Le immobilizzazioni comprendono le voci per scopi produttivi e non (edifici, strutture, alloggi, macchinari, attrezzature, bestiame adulto da lavoro e produttivo, piantagioni perenni), che nella loro forma naturale funzionano e sono utilizzati nell'economia nazionale per un certo numero di anni e durante l'intera vita di servizio non perdono la loro forma di consumatore. Le immobilizzazioni (senza macchinari e attrezzature) - parte integrante degli immobili - sono un concetto più ristretto, poiché i terreni non sono presi in considerazione nelle immobilizzazioni.

Codice civile della Federazione Russa (articolo 130) - definisce che il settore immobiliare comprende appezzamenti di terreno, appezzamenti di sottosuolo, corpi idrici isolati e tutto ciò che è saldamente collegato alla terra, oggetti che non possono essere spostati senza danni sproporzionati e cambio di destinazione, comprese le foreste , piantagioni perenni, edifici, strutture.

Pertanto, una caratteristica distintiva degli oggetti immobiliari è il loro legame inscindibile con il terreno, che ne implica il costo significativo (mentre gli stessi appezzamenti di terreno sono considerati oggetti immobiliari). Al di fuori del collegamento con appezzamenti di terreno, gli oggetti immobiliari perdono il loro scopo abituale e diminuiscono di prezzo.

Pertanto, gli alberi coltivati in vivai speciali o in case destinate alla demolizione non sono considerati immobili. catasto immobiliare residenziale

Per origine, gli oggetti immobiliari si distinguono:

creato dalla natura senza l'intervento umano;

che sono il risultato del lavoro umano;

creati dal lavoro umano, ma connessi con la base naturale in misura tale da non poter funzionare isolati da essa.

Una delle questioni irrisolte è quella di classificare come beni immobili gli oggetti che non hanno un legame inscindibile con il terreno, sebbene sia piuttosto difficile separarli da questo appezzamento di terreno. Si tratta, in particolare, di statue del peso di diverse tonnellate, non fissate alle fondamenta, o di edifici installati sulla superficie della terra su blocchi.

Alcuni tipi di beni immobili possono essere legalmente convertiti in beni mobili. Quindi, ad esempio, le foreste e le piantagioni perenni, per definizione, sono immobili e le foreste tagliate sono già beni mobili.

Le apparecchiature ubicate in edifici e strutture (riscaldamento, approvvigionamento idrico, fognatura, apparecchiature elettriche, ascensori, grate, seconde porte metalliche) si riferiscono a oggetti non collegati al suolo. Ma poiché è diventato parte integrante dell'oggetto immobiliare, nel caso di una transazione per questo oggetto, tutte le attrezzature incluse nella sua composizione dovrebbero essere descritte in dettaglio.

Il settore immobiliare comprende anche le imprese come complessi immobiliari.

La legge non definisce un elenco obbligatorio degli elementi che compongono il complesso immobiliare. Di norma il complesso immobiliare comprende un immobile necessario al funzionamento della produzione.

Nella pratica dell'attività economica, un complesso immobiliare è considerato come un insieme di oggetti immobiliari di proprietà di un proprietario, compreso un appezzamento di terreno (o più appezzamenti) con un insieme di edifici, strutture, dispositivi di trasmissione, apparecchiature tecnologiche e destinati funzionalmente interconnessi. per attività economica.

La composizione del complesso immobiliare comprende l'immobile necessario al funzionamento produttivo.

Nello svolgimento di attività economiche, è importante sapere con quali criteri un complesso immobiliare può essere riconosciuto o meno da un'impresa. Se il complesso immobiliare alienato è idoneo all'esercizio dell'attività commerciale, cioè forma un insieme tecnologicamente integrato, un ciclo di produzione chiuso, dovrebbe essere considerata un'impresa e le vendite dovrebbero essere regolate dalle norme del codice civile della Federazione Russa. Tutte le altre combinazioni (complessi) di cose che non hanno queste proprietà non costituiscono l'oggetto del contratto specificato. Per riconoscere il complesso immobiliare come impresa, esso deve includere elementi che consentano all'entità aziendale di produrre autonomamente prodotti, eseguire lavori o fornire servizi e quindi realizzare sistematicamente un profitto. Allo stesso tempo, l'insieme degli elementi dipende dal profilo dell'attività, dalle condizioni finanziarie, economiche, territoriali e di altro tipo per il funzionamento dell'impresa.

Un'impresa come oggetto di immobile adibito ad attività imprenditoriale non può essere ridotta ad un insieme di attrezzature per la produzione di determinati prodotti: per essere riconosciuta come impresa è necessario organizzare il processo produttivo sulla base di un immobile complesso. Un'impresa come oggetto immobiliare costituisce un unico complesso immobiliare, che comprende non solo tutti i tipi di beni destinati alla sua attività, ma anche i diritti extra-patrimoniali. Quindi, ad esempio, ci sono spesso società che affittano immobili, ad es. l'impresa comprende il diritto di proprietà ad utilizzare l'immobile per determinate attività produttive.

Nel codice civile della Federazione Russa, un'impresa è un complesso produttivo ed economico, la cui proprietà è completamente separata dalla proprietà dell'organizzazione, è la componente di base dell'infrastruttura dell'organizzazione. Gli oggetti immobiliari sono una risorsa spaziale della sua attività commerciale, della vita del personale e delle organizzazioni (Fig. 1.1).

Riso. 1.1. Impresa come proprietà speciale

1.2 Segni di oggetti immobiliari

Avendo un appezzamento di terreno come parte integrante, tutti gli edifici artificiali (oggetti immobiliari) hanno caratteristiche generiche che consentono di distinguerli dagli oggetti non legati al terreno.

Stazionarietà, immobilità - caratterizza il forte legame fisico della proprietà con la superficie terrestre e l'impossibilità del suo movimento nello spazio senza distruzione e danneggiamento fisico, poiché ciò lo rende inadatto per un ulteriore utilizzo.

Materialità - l'oggetto immobiliare funziona sempre in forma di materiale naturale e di costo. Le caratteristiche fisiche di un immobile includono dati sulla sua dimensione e forma, disagi e pericoli, ambiente, strade di accesso, servizi, superficie e sottosuolo, paesaggio. La combinazione di queste caratteristiche determina l'utilità dell'oggetto fisico, che è alla base del valore dell'immobile. Tuttavia, l'utilità di per sé non determina il valore. Qualsiasi oggetto fisico ha un valore, possiede in una certa misura caratteristiche come idoneità e disponibilità limitata. L'offerta limitata fa aumentare il costo. Gli ideali e gli standard sociali, l'attività economica, le leggi, le decisioni e le azioni del governo, le forze naturali influenzano il comportamento delle persone, provocando un cambiamento nel valore di un immobile.

La durabilità degli oggetti immobiliari è praticamente superiore alla durabilità di tutti gli altri beni, ad eccezione di alcuni tipi di pietre preziose e di prodotti in metallo raro. Ad esempio, secondo i codici edilizi e i regolamenti in vigore in Russia (SNiP), gli incarichi residenziali, a seconda del materiale delle strutture principali (fondazioni, pareti, soffitti), sono divisi in 6 gruppi con vite di servizio standard da 15 a 150 anni.

La durata della circolazione della terra, con il suo corretto uso, è infinita e la violazione delle regole di funzionamento comporterà perdite irreparabili. Oltre alle principali caratteristiche generiche dell'immobile si possono distinguere le caratteristiche private, determinate da indicatori specifici a seconda della tipologia dell'immobile.

È praticamente impossibile parlare di due appartamenti identici, di due lotti o fabbricati identici, poiché avranno necessariamente differenze di ubicazione rispetto ad altri oggetti immobiliari, alle infrastrutture e persino ai punti cardinali, il che indica l'eterogeneità, l'unicità e l'originalità di ogni proprietà.

Gli oggetti immobiliari hanno un maggior valore economico, in quanto sono destinati ad un uso a lungo termine e non vengono consumati nel corso dell'uso. Di norma, gli oggetti immobiliari sono strutturalmente complessi e mantenerli in buone condizioni è costoso.

1.3 Caratteristiche degli oggetti immobiliari

Da un punto di vista economico, un oggetto immobiliare può essere considerato una benedizione e una fonte di reddito (Fig. 1.2).

Riso. 1.2. Caratteristiche essenziali degli oggetti immobiliari

Il concetto di bene nella teoria economica indica qualsiasi oggetto di scelta del consumatore in grado di fornire una certa soddisfazione al consumatore (aumentare il suo livello di benessere). I beni possono essere sia oggetti che azioni (in questo caso, oggetti immobiliari e servizi forniti nel mercato immobiliare). Si noti che non vi è alcuna differenza tra i vantaggi di natura materiale e non materiale.

La terra come bene comune svolge le funzioni di sostegno vitale per le persone nelle aree rurali e di sviluppo socio-territoriale della nazione. Come fonte di reddito, la terra è la base della produzione agricola, un complesso autonomo (in connessione economica con edifici costruiti, strutture) oggetto di investimento, parte della ricchezza nazionale, oggetto di tassazione, fonte di risorse naturali (l'unica tutti gli oggetti immobiliari). Gli immobili residenziali possono essere considerati fonti di reddito sia dirette che indirette. L'alloggio come oggetto di vendita è una fonte di reddito diretta e la costruzione di alloggi è una fonte di reddito indiretto, che stimola lo sviluppo delle attività di progetto, l'industria dei materiali da costruzione, contribuisce alla costruzione di infrastrutture, alla costruzione di strade, allo sviluppo di trasporti urbani, commercio e servizi.

Gli oggetti immobiliari possono essere una risorsa di fornitura, tipica delle organizzazioni la cui attività non si basa su transazioni immobiliari.

Per loro, è importante che la struttura, la composizione e la qualità degli oggetti immobiliari corrispondano agli obiettivi e agli obiettivi del core business dell'organizzazione. La riorganizzazione strutturale di tali società, di regola, è accompagnata dalla riorganizzazione del complesso immobiliare, da una significativa ridistribuzione della proprietà, dall'attuazione di progetti di investimento, anche per lo sviluppo di nuove industrie e singole linee. Inoltre, le transazioni immobiliari in tali organizzazioni possono anche svolgersi come attività accessorie, ad esempio la vendita di attività non essenziali o la locazione di immobili non utilizzati.

Gli oggetti immobiliari possono fungere da oggetto di specializzazione dell'organizzazione, oggetto della sua attività commerciale, principale fonte di reddito. Si tratta, ad esempio, di portafogli su larga scala di immobili residenziali e non residenziali in fondi di investimento, assicurativi e pensionistici.

Un altro tipo di organizzazione per cui l'oggetto immobiliare è alla base del proprio patrimonio e delle proprie attività professionali sono gli sviluppatori. La loro attività è intrinsecamente connessa all'acquisizione di appezzamenti di terreno, alla realizzazione di progetti di sviluppo, ad esempio mediante la costruzione dei terreni acquisiti con oggetti immobiliari residenziali e commerciali con la loro successiva vendita.

Il luogo e il ruolo degli oggetti immobiliari, ovviamente, è influenzato dalla scala e dalla specializzazione dell'organizzazione. Quindi, ad esempio, un posto speciale è occupato dagli immobili nella moderna produzione ad alta intensità scientifica e altamente automatizzata e in un'attività virtuale puoi cavartela con locali in affitto, ad es. produzione fisica minima.

Il “beneficio” di possedere un immobile e di ricavare un reddito dal suo utilizzo è inseparabile dall'onere dei relativi costi, costi e rischi.

Il proprietario è obbligato a mantenere la proprietà (protezione, riparazione e manutenzione in condizioni adeguate) se la legge (contratto) non impone questo "onere" o parte di esso a un'altra persona.

Il proprietario si assume il rischio di perdita o danneggiamento accidentale della proprietà, ad es. la sua perdita o danno in assenza di colpa di qualcun altro in questo.

Qualsiasi oggetto immobiliare esiste effettivamente nell'unità delle proprietà fisiche, economiche e giuridiche (Fig. 1.3), ciascuna delle quali può, nei casi opportuni, agire come determinante, a seconda delle situazioni emergenti, degli obiettivi e delle fasi di analisi.

L'essenza degli oggetti immobiliari risiede nella trinità delle categorie: materiale (fisico), legale ed economico.

Riso. 1.3. Trinità di oggetti immobiliari

1.4 Ciclo di vita degli immobili

Il ciclo di vita di un oggetto immobiliare come oggetto fisico è una sequenza di processi per l'esistenza di un oggetto immobiliare dal concepimento alla liquidazione (dismissione). Il ciclo di vita degli oggetti materiali è generalmente definito nel seguente ordine: idea - nascita - maturità - invecchiamento e morte.

Le fasi del ciclo di vita di un oggetto immobiliare sono denominate in modo diverso: pre-progetto - progettazione - costruzione - esercizio - chiusura.

La fase pre-progetto (iniziale) comprende l'analisi del mercato dei beni mobili, la scelta di un oggetto immobiliare, la formazione di una strategia progettuale, l'analisi degli investimenti, la preparazione dei permessi iniziali e l'attrazione di fondi di investimento creditizi. 2. La fase di progettazione comprende lo sviluppo di uno schema finanziario, l'organizzazione del finanziamento, la selezione di un gruppo di architettura e ingegneria, la direzione del progetto.

I compiti principali di questo periodo sono ridurre la durata di queste fasi, migliorare le qualità di consumo degli oggetti immobiliari e, soprattutto, ridurre al minimo i costi operativi in tutte le fasi del ciclo di vita di un oggetto immobiliare.

Ovviamente, nelle prime due fasi, non si forma alcun profitto, poiché sono di natura motivazionale.

2. La fase di costruzione consiste nella selezione dell'appaltatore, nel coordinamento della conduzione dei lavori di costruzione e nel monitoraggio della qualità della costruzione, delle stime dei costi e delle spese. In questa fase compare la concreta evidenza della rispondenza dell'oggetto in costruzione ai requisiti del segmento di mercato immobiliare, per la logica del ciclo di vita. In questa fase vengono risolti i compiti di aumentare la quota di investimenti dei potenziali consumatori, poiché la crescita del volume delle offerte e dei profitti indica un riconoscimento del mercato abbastanza ampio.

3. La fase di esercizio dell'oggetto immobiliare prevede la manutenzione e riparazione degli oggetti, e la loro ricostruzione. La gestione di beni immobili comprende le seguenti aree: gestione e riparazione di attrezzature e locali, contabilità dei materiali, protezione e sicurezza antincendio, gestione delle comunicazioni, smaltimento e trattamento dei rifiuti, modifiche e ricostruzione, risposta alle emergenze e sicurezza delle strutture.

Ricostruzione di oggetti immobiliari - una riorganizzazione radicale, un'alterazione al fine di migliorare il complesso delle misure organizzative e tecniche volte ad eliminare il deprezzamento morale e fisico degli oggetti immobiliari nel loro insieme o dei loro singoli elementi e sistemi.

Manutenzione - lavori eseguiti per garantire la normale vita degli immobili; non comportano un aumento del suo costo, ma prevengono il deterioramento e il cedimento dei singoli elementi. Lo scopo della manutenzione è garantire l'uso dell'oggetto per lo scopo previsto.

Riparazione - lavori di ripristino dei danni (ammortamento dell'oggetto) degli immobili al normale stato operativo. Lo scopo della riparazione è il restauro.

I lavori di riparazione sono suddivisi in piccoli e grandi. Piccole riparazioni, la cui durata è di 1-2 giorni, vengono eseguite per garantire il normale funzionamento della proprietà. Non prolunga la vita dell'oggetto e non ne aumenta il valore. Le riparazioni importanti (più di 2 giorni) prolungano la vita dell'immobile, ma non ne aumentano il valore.

La sostituzione è il processo di sostituzione delle immobilizzazioni incluse nell'oggetto immobiliare con un'unità simile. L'oggetto della sostituzione è un oggetto autonomo delle immobilizzazioni, andando a componenti inutili o obsolete delle immobilizzazioni.

4. La fase di chiusura dell'oggetto è la completa eliminazione delle sue funzioni originarie e acquisite, il risultato è o la demolizione o uno sviluppo qualitativamente nuovo. In questa fase del ciclo di vita dell'immobile sono richiesti notevoli costi di liquidazione che sono il risultato della proprietà dell'immobile. Nel caso in cui un immobile riceva un nuovo sviluppo qualitativo, il costo del cambio viene attribuito al costo di proprietà per nuova funzione.

Allo stesso modo, il ciclo di vita degli oggetti immobiliari può essere suddiviso in fasi e il ciclo di vita di un complesso immobiliare.

Formazione del complesso immobiliare (registrazione regolamentare dei risultati delle transazioni con oggetti immobiliari e diritti su di essi: acquisto e vendita, conferimento al capitale autorizzato, affitto, locazione).

Sviluppo del complesso immobiliare (nuova costruzione, accettazione a bilancio).

La liquidazione del complesso immobiliare è costituita da aste e altri meccanismi per la vendita di proprietà (compresi gli immobili) di un'organizzazione fallita in conformità con le disposizioni legali delle procedure fallimentari.

Il ciclo di vita dell'immobile come immobile dal punto di vista del proprietario si ripete più volte, ad ogni nuova attività, fino alla fine della vita economica o fisica dell'immobile. Sulla base della trinità delle categorie di materiale (fisico), giuridico (legale) ed economico, il ciclo di vita di un immobile può essere suddiviso in tre fasi (Fig. 1.4). Ogni fase include determinate attività e azioni del proprietario.

Il ciclo di vita di un oggetto immobiliare è soggetto a determinati modelli e comprende il periodo della vita economica e fisica (Fig. 1.5).

1. Il termine della vita economica, che determina il periodo di tempo durante il quale l'oggetto può essere utilizzato come fonte di profitto. La vita economica termina quando le migliorie apportate non contribuiscono più al valore dell'immobile.

Riso. 1.4. Fasi di esistenza della proprietà

Riso. 1.5. Durata della vita di un edificio o struttura

2. Termine tipico della vita fisica - il periodo di esistenza reale dell'immobile in uno stato funzionalmente utilizzabile prima della sua demolizione. Determinato da atti normativi La vita fisica ed economica degli oggetti immobiliari è di natura oggettiva, che può essere regolata, ma non cancellabile.

3. Durata: il periodo di tempo in cui l'oggetto esiste e puoi viverci o lavorarci.

Dal punto di vista del periodo di vita dell'immobile, seleziono termini quali:

Età effettiva, che riflette l'età dell'oggetto, a seconda dell'aspetto, delle condizioni tecniche.

Età cronologica (effettiva) corrispondente al periodo dell'oggetto in funzione dal momento della sua messa in servizio.

Il restante periodo di vita economica utilizzato ai fini della "valutazione dell'oggetto da parte di un esperto perito e di costituire il periodo dalla data di valutazione al termine della vita economica dell'oggetto.

1.5 Ammortamento degli immobili

La durata della vita fisica di una proprietà (tranne la terra), l'età economica e effettiva dipendono dall'usura - un processo che ha la forza delle leggi della natura. Esistono tre tipi di ammortamento: fisico, morale ed esterno (economico (Fig. 1.6).

Tutti i tipi di deterioramento fisico, di regola, portano a conseguenze negative. Le caratteristiche individuali di consumo e operative degli immobili si stanno deteriorando, la frequenza delle sue riparazioni è in aumento e i lavori di riparazione stanno diventando più costosi. In una certa misura, l'usura fisica può essere rallentata introducendo un sistema di manutenzione.

Il concetto di "ammortamento" utilizzato nelle attività di valutazione deve essere distinto dal concetto di "ammortamento" utilizzato in contabilità. L'usura dal punto di vista di un contabile e di un perito sono processi diversi.

Nei documenti contabili, l'ammortamento è un meccanismo economico per compensare l'ammortamento delle immobilizzazioni, comunemente chiamato ammortamento. Cioè, il processo di ricostituzione della perdita di valore di un oggetto e il processo di accumulo di fondi (fonti) per l'acquisizione di nuovi oggetti in sostituzione di quelli usurati.

Attualmente, in accordo con la normativa sulla procedura per il calcolo delle detrazioni da ammortamento delle immobilizzazioni, l'ammortamento dei singoli oggetti è determinato con un metodo uniforme (lineare), (in termini monetari) secondo la formula: (Valore a saldo, o costo iniziale , o costo di sostituzione) * tasso di ammortamento.

Riso. 1.6. Tipi di usura

In Russia vengono utilizzate aliquote uniformi di ammortamento per il ripristino completo, differenziate per gruppi di classificazione delle immobilizzazioni. Nella pratica estera (oltre al metodo dell'ammortamento uniforme), utilizzano il metodo del saldo decrescente, il metodo cumulativo e il metodo del "fattore del fondo di rimborso", che si basa sulla teoria dell'interesse composto. Questi metodi sono utilizzati nelle procedure di valutazione basate sull'approccio reddituale.

L'obsolescenza morale è una diminuzione dell'attrattiva per il consumatore di alcune proprietà di un immobile, si manifesta nell'architettura obsoleta dell'edificio, nel layout, nel supporto tecnico. L'obsolescenza si divide in funzionale e tecnologica. L'ammortamento funzionale è una conseguenza dell'espansione della funzionalità di nuovi oggetti immobiliari (simili a quelli esistenti). A causa dell'usura funzionale, gli oggetti immobiliari di vecchi edifici diventano meno attraenti per i futuri proprietari in termini di architettura, design, layout, supporto tecnico e, di conseguenza, diventano più economici. L'usura tecnologica è una conseguenza del progresso scientifico e tecnologico nel campo della creazione di nuove strutture, tecnologie e materiali, che porta a una riduzione dei costi di creazione degli immobili e dei costi operativi. Oltre che fisica, l'obsolescenza può essere rimovibile e inamovibile.

Il criterio per la rimozione dell'usura è il confronto dei costi di riparazione con il valore del valore aggiuntivo ricevuto: se quest'ultimo supera il costo del ripristino, l'usura funzionale è rimovibile. L'importo dell'ammortamento funzionale asportabile è definito come la differenza tra il valore potenziale dell'immobile al momento della sua valutazione con elementi aggiornati e il suo stesso valore alla stessa data di valutazione senza elementi aggiornati.

L'ammortamento esterno (economico) (ammortamento dovuto a influenze esterne) è una diminuzione del valore di un edificio a causa di un cambiamento negativo nel suo ambiente esterno sotto l'influenza di fattori economici, politici o di altro tipo.

Le ragioni dell'usura esterna possono essere: il declino generale dell'area in cui si trova l'oggetto; azioni del governo o dell'amministrazione locale in materia fiscale, assicurativa; altri cambiamenti nel mercato del lavoro, del tempo libero, dell'istruzione.

La vicinanza a oggetti naturali o artificiali poco attraenti (strutture per trattamenti, ristoranti, piste da ballo, stazioni di servizio, stazioni ferroviarie, ospedali, scuole, imprese industriali) influisce in modo significativo sulla quantità di usura esterna.

Il deprezzamento economico, a differenza del deprezzamento fisico e morale, è sempre considerato irreversibile.

Domande di sicurezza per l'autoesame

1. In che modo il codice civile della Federazione Russa definisce gli immobili?

2. Che cos'è un condominio?

3. Quali sono i principali compiti risolti nel processo di autogoverno collettivo?

4. Qual è l'oggetto dell'attività statutaria dell'HOA?

5. Espandere le caratteristiche essenziali degli immobili.

6. Descrivere le fasi del ciclo di vita degli oggetti immobiliari.

7. Nominare i principali partecipanti al processo di sviluppo (creazione) di oggetti immobiliari.

2. Caratteristiche e classificazioni degli oggetti immobiliari

La classificazione degli oggetti immobiliari non solo contribuisce al loro studio di maggior successo, ma fornisce anche a professionisti e consumatori linee guida comuni. Differenti sono le caratteristiche della classificazione degli oggetti immobiliari, che sono alla base del raggruppamento, così come le motivazioni e le condizioni di solvibilità. Non esiste un unico criterio tipologico che integri l'influenza di tutti i fattori. In pratica vengono utilizzati diversi criteri per dare un'idea ragionevole dell'immobile. Ma bisogna sempre ricordare che il mercato immobiliare non si sviluppa secondo la classificazione, ma secondo determinate esigenze dei suoi partecipanti. Appaiono quindi sempre oggetti di formati misti, e alcuni coincidono solo in parte con le definizioni classiche.

2.1 Sistema di classificazione degli immobili

La definizione di immobili comporta l'allocazione di due elementi nella loro struttura:

1. Oggetti naturali (naturali): terreni, foreste e piantagioni perenni, corpi idrici isolati e appezzamenti di sottosuolo. Sono anche chiamati "immobili per natura".

2. Oggetti artificiali (edifici):

a) un condominio - un edificio basso (fino a 3 piani), un edificio a più piani (da 4 a 9 piani), un grattacielo (da 10 a 20 piani), un grattacielo ( sopra i 20 piani). Gli oggetti immobiliari residenziali possono anche essere una sezione (ingresso), un pavimento nell'ingresso, un'abitazione.

I locali residenziali sono locali isolati adatti alla residenza permanente dei cittadini. Tipologie di locali residenziali:

1) edificio residenziale, parte di un edificio residenziale;

2) un appartamento, parte di un appartamento;

3) stanza.

Un edificio residenziale è un singolo edificio isolato, composto da stanze e locali ausiliari progettati per soddisfare le esigenze dei cittadini legate alla loro vita in casa.

Un appartamento è un edificio strutturalmente separato situato in un condominio, composto da uno o più locali e locali ad uso ausiliario, destinati a soddisfare le esigenze dei cittadini legate all'abitare.

Una stanza è una parte di un edificio residenziale o appartamento destinato ad essere utilizzato come luogo di residenza diretta dei cittadini in un appartamento o edificio residenziale.

Per locale si intende l'unità di un bene immobiliare allocato in natura e destinato ad uso autonomo ad uso abitativo e non.

Qualsiasi condominio in quanto oggetto immobiliare è una struttura unica ed integrale, ma dal punto di vista della destinazione d'uso tale struttura è eterogenea, in quanto comprende, oltre alla proprietà personale degli alloggi, la proprietà condivisa dei beni comuni.

proprietà comune -- tutta l'ingegneria e altri sistemi, senza i quali è impossibile gestire oggetti immobiliari personali separati (appartamenti), nonché il terreno su cui si trova la casa, con elementi paesaggistici e paesaggistici. Senza la proprietà comune, non può esserci un oggetto (personale) separato di beni immobili: un appartamento. Questa proprietà ha le proprietà di indivisibilità. Ciò significa che qualsiasi proprietario dei locali - le abitazioni - deve possedere contemporaneamente il diritto di proprietà (singola) personale delle abitazioni e il diritto di proprietà condivisa della proprietà comune. A differenza degli spazi di proprietà dei singoli proprietari, che possono disporre a loro piacimento, la comproprietà è "indivisibile": non può essere venduta, ipotecata o gestita senza il consenso dei comproprietari.

In questo modo, gli appartamenti sui diritti di proprietà sono pareti divisorie interne (muri), porte interne, uno strato di decorazione su pareti e soffitti (uno strato di intonaco, pittura, carta da parati), nonché impianti tecnici e tecnici che possono essere separati da quelli comuni senza pregiudizio degli interessi e dei diritti dei proprietari altri locali. In termini di costi di costruzione, questa proprietà è circa il 10-15% del costo di costruzione di una casa.

In sostanza, ciò significa che la quota corrispondente alla proprietà di detto bene comune segue sempre il destino della proprietà dell'abitazione, cioè il diritto alla proprietà abitativa, insieme al diritto di possedere una quota della proprietà comune di un condominio, caratterizza lo status giuridico di un'abitazione.

La conservazione per i proprietari di locali in qualsiasi edificio e struttura del diritto di proprietà sulla proprietà comune indivisibile in natura è un fattore di unificazione dei proprietari di abitazione in un unico organismo sociale per il mantenimento e l'esercizio della proprietà comune.

b) commerciale - uffici, ristoranti, negozi, complessi di intrattenimento, hotel, garage in affitto, magazzini e terminal logistici, edifici e strutture, imprese come complessi immobiliari;

c) edifici e strutture pubbliche (speciali):

miglioramento della salute (ospedali, poliambulatori, case di cura e case per bambini, sanatori, complessi sportivi):

educativo (asili nido e asili nido, scuole, collegi, scuole tecniche, istituti, case della creatività dei bambini);

culturale ed educativo (musei, complessi espositivi, parchi della cultura e del tempo libero, case della cultura e teatri, circhi, planetari, zoo, giardini botanici);

edifici e strutture speciali (amministrative (polizia, tribunale, procura, autorità), monumenti, strutture commemorative, stazioni ferroviarie, porti);

d) strutture ingegneristiche - strutture migliorative, di drenaggio, ecc.

Ciascuno di questi gruppi può essere suddiviso in sottogruppi in base alla disaggregazione basata su vari criteri tipologici.

Gli oggetti creati dall'uomo sono chiamati immobili per legge, ma questa categoria di oggetti si basa sugli immobili per natura.

Gli oggetti artificiali possono essere completamente costruiti e pronti per l'uso, possono richiedere la ricostruzione o riparazioni di capitale] e possono anche essere indicati come progetti di costruzione incompiuti ("lavori in corso"). "Incompleto" si riferisce a oggetti per i quali i documenti di accettazione in esercizio non sono stati emessi nelle modalità prescritte. Gli oggetti Costruzione in corso possono essere divisi in due gruppi: oggetti su cui è in corso il lavoro e quelli su cui il lavoro è stato interrotto.

Quando la costruzione si ferma effettivamente, indipendentemente dal fatto che il contratto di costruzione sia risolto o meno, gli oggetti di costruzione incompiuta diventano oggetti immobiliari.* La proprietà degli stessi è soggetta a registrazione.

Il diritto civile non stabilisce alcuna restrizione all'acquisizione e al trasferimento dei diritti sui lavori in corso, ma le transazioni con tali oggetti possono essere effettuate solo previa registrazione statale della proprietà dell'oggetto.

2.2 Classificazioni degli immobili residenziali

Considerare la classificazione degli immobili residenziali sulla base dei seguenti motivi.

1. Approccio di marketing (a seconda delle preferenze dei gruppi target di consumatori residenziali e del loro livello di solvibilità).

Alloggi di alto livello di comfort (elite). Attualmente, il livello di alloggi d'élite in diverse città è diverso. Tuttavia, ci sono requisiti generali per alloggi di questo tipo.

Gli esperti del mercato immobiliare nazionale hanno identificato sette criteri per l'elitarismo, l'assenza di almeno uno dei quali riduce significativamente le possibilità che una casa venga chiamata elite:

il posto è luminoso e pulito. Il territorio adiacente è necessariamente dotato di spazi verdi, luogo di svago e parco giochi, relativamente aperto, ma recintato e custodito. La vicinanza della piazza cittadina e una buona visuale dalle finestre dell'acqua e/o degli spazi verdi, vicinanza al centro. La posizione - il criterio principale dell'elitarismo - è anche il fattore principale nel pricing;

materiale: la casa deve essere costruita con materiali affidabili e rispettosi dell'ambiente utilizzando le moderne tecnologie, avere un design architettonico interessante, un piccolo numero di appartamenti (da 5 a 30). Spesso l'elitarismo di una casa è determinato dal nome dell'architetto;

clubbing - è importante non solo dove vivi, ma anche chi vive nelle vicinanze. Di norma, i rappresentanti del gruppo a reddito più alto della popolazione (non i rappresentanti della classe media) vivono in una casa d'élite. L'unità socio-culturale dell'edilizia d'élite è proprio una casa con inquilini (in futuro, un quarto). Il numero di appartamenti sul sito non deve essere superiore a due;

le reti di ingegneria dovrebbero fornire una soluzione completa per l'approvvigionamento energetico e termico, l'approvvigionamento idrico e i servizi igienico-sanitari, la ventilazione e il condizionamento dell'aria; l'assorbimento elettrico deve essere doppio. I sistemi di ingegneria devono essere realizzati con materiali ecocompatibili, avere una lunga durata;

l'infrastruttura dovrebbe includere: parcheggio sotterraneo da cui è possibile raggiungere l'appartamento o il piano; patio o area verde adiacente, negozi, lavanderie; servizi di portineria, pulizia appartamenti, quotidianità; piscine, saune, centri sportivi, saloni di bellezza, sala giochi per bambini; tutto questo, inoltre, dovrebbe essere chiuso al “mondo esterno” e inscritto nella struttura della proprietà affinché i residenti possano ricevere servizi senza uscire di casa;

posizionamento domestico di fascia alta. Una vera casa d'élite è un marchio con le sue proprietà: nome, leggenda, unicità, differenza dagli analoghi. Quando un inquilino di una tale casa pronuncia il suo nome, non ha più bisogno di dire l'indirizzo: tutti capiranno di cosa si tratta;

gestione della proprietà. Il prestigio è formato non solo dai criteri di cui sopra, ma anche dal livello della società di gestione, che deve fornire un comfort quotidiano a un livello tale che i residenti si sentano costantemente scelti.

L'alloggio superiore è incentrato sui bisogni e sui redditi dei cittadini, che di solito vengono chiamati la classe media. La domanda dei consumatori di alloggi di questo tipo implica:

la possibilità di alloggio in varie (non solo le più prestigiose) zone della città, fatta eccezione per i luoghi di costruzione di massa di pannelli economici; altezza dell'edificio fino a 9 piani; bassa densità di edifici circostanti;

buona vista dalle finestre; l'orientamento delle finestre della casa verso più di una parte del mondo; la presenza obbligatoria della contabilizzazione della rosa dei venti nel progetto della casa;

layout individuale (le partizioni vengono posizionate su richiesta del proprietario);

la dimensione minima degli appartamenti è di 50-60 m 2 e la massima è determinata dal cliente; altezza del soffitto 2,8-3,2 m; divisione in zone residenziali e non residenziali (ospiti); la presenza di due o più ambienti isolati, a ridosso di una configurazione quadrata, e di un'ampia cucina (almeno 15 mq di superficie);

la presenza di più bagni; comunicazioni di ingegneria da metallo-plastica;

alto grado di isolamento acustico e termico; finestre in legno o plastica con finestre con doppi vetri di un produttore noto per la sua qualità; porte metalliche affidabili;

costruzione di pavimenti con massetto in calcestruzzo e impianto di riscaldamento o con isolamento;

ventilazione efficace di alimentazione e scarico, condizionatori d'aria, reti di telecomunicazioni, ascensore ad alta velocità, riscaldamento regolabile;

sicurezza 24 ore su 24. Il complesso dei dispositivi di sicurezza comprende videocamere, citofoni, videocitofoni, cancelli comandati da telecomando e molti altri sistemi, tutto ciò che permette ai residenti di sentirsi completamente al sicuro a casa;

parcheggio auto.

Abitazione tipica (classe economica). Si caratterizza per la collocazione in qualsiasi zona della città; conformità dei parametri architettonici e progettuali con i codici e le normative edilizie moderne; in termini di design e parametri tecnologici, si tratta di case monolitiche in pannelli e mattoni.

Abitazioni di bassa qualità di consumo (classe economica inferiore). Destinato alla popolazione con bassa solvibilità. Collocato in zone non prestigiose e rimosso dalle principali comunicazioni di trasporto. Appartiene agli edifici del vecchio fondo, che non erano soggetti a capitali e lavori di riparazione e costruzione, e alle case della prima generazione di edilizia abitativa industriale. Gli appartamenti si trovano ai primi piani di case di altra tipologia. Caratteristiche architettoniche e progettuali sottovalutate.

2. Sulla base delle linee guida urbanistiche si distinguono:

case del vecchio ceppo, costruite nel periodo prerivoluzionario;

case realizzate nel 1917 - fine anni '30, caratterizzate da laconiche soluzioni architettoniche e progettuali e poste in prossimità dei luoghi di applicazione del lavoro dell'epoca, oggi di scarso prestigio, ma con elevate caratteristiche strutturali e tecnologiche;

Case “staliniste”, ubicate prevalentemente in zone prestigiose lontane dalle zone industriali;

case della prima generazione di edilizia residenziale industriale ("Krusciov" degli anni '60) con parametri architettonici e tecnologici sottovalutati;

case della seconda generazione di edilizia residenziale industriale, costruite negli anni 1970-1980, quando nella progettazione urbana venivano utilizzate norme e standard più elevati;

edifici residenziali moderni con un'ampia varietà di caratteristiche.

3. A seconda del materiale delle pareti esterne dell'edificio, si distinguono case con pareti in mattoni, pannelli, tipi monolitici, in legno e misti.

4. A seconda della durata e della natura dell'uso, l'alloggio è assegnato:

primario - luogo di residenza permanente;

secondario - alloggio suburbano utilizzato per un periodo limitato;

terziario - destinato a residenza di breve durata (hotel, motel).

Ora, all'inizio del terzo millennio, l'attico ha acquisito una seconda vita in Russia, che può essere progettato come parte integrante di un appartamento su più livelli (può ospitare una stanza di riposo per bambini, una camera da letto, una stanza con camino o un giardino d'inverno) e come spazio abitativo indipendente e, di conseguenza, può essere registrato come oggetto immobiliare.

Recentemente, sul mercato immobiliare residenziale sono apparse efficienti case sul tetto - attici. Le caratteristiche "ancestrali" dell'attico: l'ultimo piano, ascensore proprio, pareti di vetro e una terrazza ornamentale dal design paesaggistico, dove si può trovare un campo da tennis o un frutteto. È richiesta una vista panoramica spettacolare, l'area è di almeno 150-200 m È importante che l'intera casa sia d'élite, costruita su un progetto individuale.

2.3 Classificazione dei complessi residenziali bassi e dei singoli edifici residenziali

Non esiste una classificazione generale per gli immobili suburbani. L'assenza di termini e standard comuni consente ai partecipanti al mercato immobiliare suburbano di interpretare queste miniere in modi diversi: un complesso residenziale di pochi piani, un singolo edificio residenziale, ecc.

Un complesso residenziale di pochi piani è un'area residenziale con più di cinque case, costruita nell'ambito di un piano generale generale, avente un'infrastruttura sociale e ingegneristica comune, un unico servizio di gestione e manutenzione. Questi sono i cosiddetti insediamenti di cottage concettuali.

I criteri principali che determinano la classificazione dei complessi concettuali di pochi piani:

criterio urbanistico;

area e qualità abitativa;

dimensioni di un complesso residenziale di pochi piani;

infrastruttura.

Secondo il criterio urbanistico, i complessi bassi si dividono in tre tipologie: quartieri costituiti da case unifamiliari; quartieri costituiti da case a schiera e quartieri costituiti da edifici multifamiliari di pochi piani. In pratica, i quarti che possono essere interamente attribuiti a un tipo qualsiasi sono rari.

Area e qualità abitativa. Le case nei complessi residenziali bassi sono di qualità diversa: alcune sono strutture solide che dureranno per più di un secolo, mentre altre sono una struttura riempita di isolamento e rivestita di rivestimenti. Anche l'area degli appartamenti e delle case è diversa: ci sono case con una superficie di 150 e 400 m 2. Puoi costruire un edificio basso con appartamenti di una stanza, oppure puoi costruire appartamenti di 200-300 m 2 ciascuno.

Dimensioni complesse. In alcuni complessi le case sono concentrate in una piccola area, mentre in altri c'è un vasto territorio, una parte significativa del quale non è occupato da edifici. Un appezzamento di 20-40 acri è il più richiesto, in quanto consente di essere a una distanza ragionevole dai vicini.

criterio infrastrutturale. Guidati da esso, possiamo distinguere condizionatamente tre tipi di edifici bassi:

complessi bassi, in cui l'infrastruttura è praticamente assente e l'area di territorio libero è minima;

complessi di pochi piani con un insieme minimo di elementi infrastrutturali (attualmente ce ne sono la maggior parte). Di norma si tratta di più case con servizio comune di sicurezza e manutenzione. Spesso c'è un negozio sul territorio di tali complessi.

complessi di pochi piani, ricchi di infrastrutture, ci sono strutture per bambini, istituzioni sociali, culturali, strutture per la casa naturale, ingegneria e intrattenimento. Il territorio è custodito.

Piccoli complessi di tipo club di pochi piani, cottage, che raramente appaiono in vendita aperta, si distinguono.

Scegliendo complessi di pochi piani, le persone cercano non solo di acquistare alloggi spaziosi e di alta qualità, ma di condurre un certo stile di vita.

Una casa a schiera - un condominio - è apparsa sul mercato russo relativamente di recente. Spesso una casa a schiera è equiparata a un cottage, il che non è del tutto vero, poiché non è una casa di campagna, ma una casa di città. Con il termine "casa a schiera" si intende una casa con ingressi separati, avente uno o due muri comuni con le case vicine e una fondazione comune, a volte con un appezzamento di terreno (sempre molto piccolo). Le case sono solitamente allineate in una catena di 6-12, i contorni dipendono dalle dimensioni e dalla configurazione del terreno. Poiché le case a schiera si qualificano come condomini, sono soggette alla legislazione che regola la posizione di tali oggetti. Il rapporto tra i proprietari di locali nelle case a schiera si sviluppa in modo simile al rapporto tra i proprietari di appartamenti in un condominio

Attualmente, sul mercato immobiliare suburbano offrono appezzamenti di terreno tagliati per lo sviluppo, chiamandoli insediamenti di cottage. Naturalmente, in un villaggio del genere, le condizioni per una vita normale non si presenteranno presto. Dovremo sopportare l'"incompiuto" circostante per molti anni. Non c'è bisogno di parlare di una singola struttura architettonica di un villaggio spontaneo: molto spesso si tratta di case variegate di diverse altezze: una casetta in legno e ville in mattoni a tre piani possono stare nelle vicinanze. L'omogeneità sociale della popolazione qui è bassa. Anche la futura liquidità degli oggetti è dubbia.

La tipologia dei singoli edifici residenziali (IZHS) si basa sullo scopo della casa.

Una casa individuale destinata a residenza permanente dovrebbe fornire al suo proprietario gli stessi servizi di un appartamento in città. E non parliamo solo di comunicazioni ingegneristiche (approvvigionamento idrico, gas principale, fognatura, telefono), ma anche (a sua volta) di infrastrutture sociali.

Una casa di campagna progettata per i fine settimana in qualsiasi periodo dell'anno non ha bisogno di un vincolo così rigido per gli attributi del comfort urbano, tuttavia richiederà sforzi costanti da parte del proprietario per mantenerne le condizioni. Una casa di questo tipo (in cui le persone vivono due o tre giorni alla settimana, indipendentemente dalla stagione) può essere ubicata in un villaggio turistico custodito, ma viene data preferenza a quelle schiera in cui sono presenti residenti permanenti. In questo caso, l'insieme dei servizi e delle comunicazioni obbligatorie è ridotto al minimo (riscaldamento della stufa, elettricità, acqua potabile) e al bagno si può preferire un bagno russo o finlandese (una questione di gusti del proprietario).

La casa di campagna dovrebbe essere in legno e necessita di uno schema di conservazione ben congegnato per l'inverno, la massima protezione dalle invasioni di ospiti indesiderati e una certa serie di accessori per la casa. Poiché un potenziale proprietario di una dacia trascorre una parte significativa del suo tempo all'aperto durante la stagione calda, è di grande importanza attrezzare l'area adiacente alla casa per attività all'aperto.

Il quarto gruppo, che si sta diffondendo sempre più in condizioni russe, comprende oggetti destinati in tutto o in parte a operazioni commerciali.

Questi includono case-uffici di rappresentanza, nonché residenze destinate sia alla ricreazione che all'accoglienza dei partner commerciali. Inoltre, fattorie, oltre a case per piccole imprese. Di norma, tutti questi edifici con annessi o locali annessi a cui i clienti possono accedere liberamente: piccoli negozi privati, bar, palestre, locali di servizio al consumo, officine di riparazione auto, ecc. Quando si progettano tali oggetti, vengono delimitate le zone private "proprietari" e commerciali. Rientrano in questa categoria anche i cottage destinati all'affitto, i mini-hotel privati, le pratiche pensioni con letti e le camere per gli ospiti. Tali oggetti sono soggetti ai requisiti di massima funzionalità e praticità.

Puoi anche classificare il mercato immobiliare suburbano e la categoria di prezzo. In diverse regioni, questa divisione può variare in modo significativo. Tuttavia, in tutte le regioni, le case di campagna possono essere divise in due parti: case di massa, abitazioni "economiche" e case d'élite.

2.4 Classificazione degli immobili a reddito commerciale

Gli oggetti immobiliari commerciali sono suddivisi in generatori di reddito e creando le condizioni per la sua estrazione - industriale (industriale).

Gli oggetti generatori di reddito includono strutture commerciali, hotel e centri di intrattenimento, uffici, garage, ecc.

1. Oggetti di commercio. Un complesso commerciale multifunzionale (MTC) è un oggetto immobiliare commerciale, il cui proprietario non svolge attività commerciali commerciali rivolte all'acquirente finale, ma trasferisce le aree predisposte per la realizzazione a diversi rivenditori, e non solo operatori al dettaglio, che possono includere organizzazioni di servizi, ristorazione pubblica e tempo libero. A volte ipermercati e supermercati, grandi magazzini e persino mercati sono chiamati centri commerciali, ma questo è sbagliato.

Un supermercato è un punto vendita situato in un edificio separato o facente parte del MTK, che opera secondo il principio del self-service nella gamma principale di prodotti, con un sistema automatizzato di contabilità merci e un'unica unità di cassa e regolamento, con una superficie di almeno 1.000 m 2 e un contenuto di assortimento di almeno 5.000 nomi commerciali.

Un ipermercato è un supermercato con una superficie di almeno 4mila m 2, situato, di norma, in un edificio separato, raramente in una parte; MTK e contenuto di assortimento di almeno 10mila nomi commerciali, compresa la gamma non alimentare.

Un grande magazzino è un'organizzazione commerciale situata in un edificio separato o in un edificio integrato in un edificio residenziale con una superficie di 1 inferiore a 1 mila m 2, che offre una gamma di assortimento completa, venduta in sezioni separate, ciascuna di che dispone di una propria unità di regolamento contante, accomunata da un'unica gestione e regole per il collocamento dell'assortimento per area.

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Gli immobili non sono sempre edifici di capitale. E anche gli edifici in generale non sono necessariamente immobili. E i beni mobili non possono essere solo un'auto. Quali sono i tipi di immobili? Per comprendere appieno la terminologia degli atti normativi e regolamentari, è necessario conoscere i reali significati dei concetti sia di immobile che di beni mobili. Le caratteristiche dell'immobile sono identificate da molte caratteristiche.

Maggiori informazioni su mobili e immobili

La legislazione della Federazione Russa non fornisce una definizione chiara dei termini beni mobili e immobili. E questo non è un errore nell'ordinamento, il motivo è diverso: questi concetti possono spostarsi dall'uno all'altro. A volte, per capire cosa si applica a un particolare tipo di proprietà, è necessario l'aiuto di avvocati. Beni mobili ex art. 130 del codice civile della Federazione Russa - tutto ciò che non è immobiliare. Cioè, prima di tutto, è:

eventuali banconote;
la maggior parte dei veicoli;
oggetti rari e museali;
oggetti da collezione;
arma;
sbocchi temporanei;
qualche grande attrezzatura.

In alcuni casi, uno stabilimento balneare e un garage possono avere lo status di cose mobili. Dal punto di vista delle compagnie assicurative, un tale edificio è immobiliare. L'elenco comprende anche cambiali e azioni in affari. Ma fondamentalmente la designazione di cose mobili si riduce al fatto che:

il loro movimento non cambia la struttura di queste cose;
le cose sono completamente o parzialmente intercambiabili, in quanto non uniche;
spesso non è necessario ottenere la registrazione statale per una cosa;
Molti beni mobili sono esenti dall'imposta sulla proprietà.

Nelle questioni controverse, soprattutto quando si divide la proprietà, per le particolari caratteristiche della cosa, qualsiasi oggetto elencato può essere ripensato.

Cos'è una proprietà

Per quanto riguarda cos'è l'immobiliare, le formulazioni esistenti sono molto più precise. Sono anche vaghi, ma meno spesso delle definizioni di beni mobili. Oggetto di immobile ai sensi del Codice Civile:

edifici residenziali e non;
Terra;
viscere della terra;
serbatoi;
navi - aria, spazio, mare.

Cioè, prima di tutto, tutto ciò che è inseparabile dalla terra e non può essere trasferito senza danno alla cosa stessa, così che non sarà più possibile utilizzarla. Dacie, appartamenti, capannoni, case o annessi, terreni e persino corpi idrici classificati come immobili, seppur con un tratto, non hanno bisogno di essere chiariti. Ma le viscere della terra, i minerali e le sorgenti sotterranee sono legalmente assegnate allo Stato e sono classificate come immobili; le società minerarie sono indicate come locatari del sottosuolo.

Un comune cittadino non ha nulla a che fare con nessun tribunale, ma un tale oggetto può essere ottenuto attraverso vari obblighi e diritti civili: eredità o vincita alla lotteria. Le navi, secondo il codice civile della Federazione Russa, rientrano nei tipi di immobili in quanto aventi locali nella loro progettazione adatti alla residenza permanente e temporanea - cabine, scompartimenti, ecc. e devono avere la registrazione statale.

introduzione

Gli oggetti immobiliari occupano un posto speciale nel sistema delle relazioni sociali, poiché l'attività economica e le relazioni prioritarie delle persone in tutte le sfere della loro attività sono direttamente o indirettamente correlate ad esse.

Oggi, sono gli oggetti immobiliari a sembrare l'anello centrale del sistema dell'economia di mercato del Paese. E questo è comprensibile: un oggetto immobiliare non è solo un prodotto speciale, ma allo stesso tempo un capitale che genera reddito e la base per la fornitura di servizi al fine di condurre attività commerciali efficaci.

L'economia immobiliare è un sistema di relazioni che nascono nel corso delle transazioni immobiliari.

La conoscenza della disciplina è necessaria nella preparazione dei moderni specialisti, poiché ogni professionista si trova attualmente ad affrontare nella pratica i processi che si svolgono nel mercato immobiliare.

L'obiettivo principale delle linee guida è fornire agli studenti conoscenze sulla natura degli oggetti immobiliari, gli aspetti legali dell'economia immobiliare, le operazioni di base e gli approcci alla valutazione immobiliare, le caratteristiche del mercato immobiliare e i tipi di attività commerciali su di esso.

Il concetto di immobile e il suo oggetto

Definizione del concetto di immobile

Il concetto di "immobiliare" è inseparabile da un altro concetto: "proprietà".

Proprietà - un insieme di proprietà, ad es. soggetti a valore monetario, i rapporti giuridici in cui si trova questa persona (fisica o giuridica).

I beni appartenenti a qualsiasi persona fisica o giuridica sono suddivisi in:

bene: insieme di cose appartenenti a una persona per diritto di proprietà o in virtù di altro diritto reale; un insieme di diritti sulle azioni di altre persone (ad esempio, proprietà del debito);

responsabilità: insieme di cose appartenenti ad altre persone, ma temporaneamente in possesso di questa persona; la totalità degli obblighi della persona.

Storicamente, fin dai tempi del diritto romano, la proprietà è stata suddivisa in mobili e immobili.

Secondo l'art. 130 del Codice Civile della Federazione Russa (di seguito denominato Codice Civile della Federazione Russa) “le cose immobili (immobili, immobili) comprendono appezzamenti di terreno, appezzamenti di sottosuolo, corpi idrici isolati e tutto ciò che è saldamente connesso con il terra, cioè oggetti il cui spostamento senza danni sproporzionati al loro scopo è impossibile, comprese foreste, piantagioni perenni, edifici, strutture.

Le cose immobili includono anche aerei e navi marittime soggette a registrazione statale, navi per la navigazione interna e oggetti spaziali. Anche altri beni possono essere classificati come immobili per legge.

La moderna pratica legale russa ha stabilito una serie di segni in base ai quali un oggetto fisico può essere classificato come immobile:

forte legame con un determinato appezzamento di terreno (impossibilità di spostare un oggetto senza danni sproporzionati al suo scopo);

completezza in termini di possibilità di utilizzo per lo scopo previsto;

· certificato (ufficialmente registrato) appartenente a un determinato proprietario - lo stato, un soggetto della Federazione, un comune, un individuo o un gruppo di individui;

la possibilità di separazione fisica dell'oggetto immobiliare e dell'immobile (ossia la presenza di confini fisici ben definiti dell'oggetto immobiliare);

indipendenza funzionale dell'immobile (è possibile utilizzare questo immobile separatamente da altri oggetti, oppure il suo scopo funzionale comporta l'uso parziale di altri immobili);

la presenza (o assenza) di servitù e altre restrizioni sui diritti d'uso.

Le cose che non hanno attinenza con gli immobili, inclusi denaro e titoli, sono iscritte come beni mobili. La registrazione dei diritti sui beni mobili non è richiesta, salvo nei casi previsti dalla legge.

Oggetto immobiliare

"Proprietà" contiene due basi: fisica e legale. La base fisica di questo concetto si basa sulla componente materiale degli immobili, ovvero: edifici, strutture, appezzamenti di terreno, sottosuolo, ecc. Tutto ciò «è un oggetto che è connesso con la terra in modo tale che il suo movimento senza danno sproporzionato al suo scopo è impossibile».

La parte giuridica risiede nel campo della realizzazione dei diritti derivanti da operazioni con immobili e del suo utilizzo.

A causa dell'ammortamento l'immobile perde la sua liquidità - "possibilità di attuare qualsiasi metodo per trasformare un immobile in denaro" - questa è la componente giuridica del concetto. Ogni immobile ha un proprio numero catastale, un processo chiamato "inventario dell'immobile " gli viene applicato. È caratterizzato da "inventario" - la storia dell'emergere e del cambiamento della proprietà. Tutto quanto sopra si applica alla parte giuridica della definizione di immobile.

Gli oggetti dei diritti civili includono cose, inclusi denaro e titoli, altre proprietà, inclusi i diritti di proprietà; lavori e servizi; informazione; risultati dell'attività intellettuale, compresi i diritti esclusivi sugli stessi (proprietà intellettuale); benefici immateriali.

	Separare gli oggetti	Oggetti complessi
	Terra	L'impresa nel suo complesso come complesso immobiliare, comprendente: ♦ appezzamenti di terreno; ♦ edifici e strutture; ♦ inventario e attrezzature; ♦ materie prime e prodotti; ♦ crediti e debiti; ♦ diritti su designazioni che individuino l'impresa, i suoi prodotti, lavori e servizi; ♦ attività immateriali; ♦ informazioni; ♦ altri diritti esclusivi
	Appezzamenti del sottosuolo
	Separare i corpi idrici
	Tutto ciò che è saldamente connesso alla terra, tra cui: ♦ foreste; ♦ piantagioni perenni; ♦ edifici; ♦ strutture
	Equivalente a beni immobili, soggetti a registrazione statale: ♦ navi aeree e marittime; ♦ navi per la navigazione interna; ♦ oggetti spaziali. Altri oggetti dotati per legge dello stato di immobile

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