1. Základné pojmy a definície ekonomiky nehnuteľností

1.1. Pojem, podstata a hlavné charakteristiky nehnuteľností

"Nehnuteľnosť je akýkoľvek majetok pozostávajúci z pôdy, ako aj budov a stavieb na nej."

V Rusku sa pojem „nehnuteľný a hnuteľný majetok“ prvýkrát objavil v legislatíve za vlády Petra I. v dekréte z 23. marca 1714 „O poradí dedenia hnuteľného a nehnuteľného majetku“. Pozemky, pozemky, domy, továrne, továrne, obchody boli uznané za nehnuteľnosť. K nehnuteľnostiam patrili aj nerasty nachádzajúce sa v zemi a rôzne stavby, týčiace sa nad zemou aj postavené pod ňou, napríklad bane, mosty, priehrady.

V sovietskom občianskom práve (CC RSFSR - čl. 21, 1922) bolo ustanovené, že v súvislosti so zrušením súkromného vlastníctva pôdy bolo zrušené delenie majetku na hnuteľný a nehnuteľný.

V procese uskutočňovania ekonomických reforiem v Rusku sa znovu zaviedlo delenie majetku na hnuteľný a nehnuteľný majetok. Od roku 1994 podľa , „nehnuteľné veci ( nehnuteľnosť, nehnuteľnosť ) zahŕňa pozemky, podložia, izolované vodné plochy a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, t. j. predmety, ktoré nemožno premiestňovať bez toho, aby to neúmerne poškodilo ich účel, vrátane lesov, trvalých porastov, budov, stavieb. Nehnuteľnosť zahŕňa aj letecké a námorné plavidlá podliehajúce štátnej registrácii, plavidlá vnútrozemskej plavby a vesmírne objekty.

Iný majetok môže byť tiež klasifikovaný ako nehnuteľnosť. Takže podľa toho "podnik ako celok, ako majetkový komplex využívaný na podnikateľské aktivity, sa uznáva ako nehnuteľnosť" (tabuľka 1.1).

Tabuľka 1.1

Druhy nehnuteľností

	Samostatné predmety	Komplexné objekty
	Pôda	Podnik ako celok ako komplex nehnuteľností vrátane: ♦ pozemky; ♦ budovy a stavby; ♦ inventár a vybavenie; ♦ suroviny a produkty; ♦ pohľadávky a dlhy; ♦ práva na označenia, ktoré individualizujú podnik, jeho produkty, práce a služby; ♦ nehmotný majetok; ♦ informácie; ♦ iné výhradné práva
	Podložné pozemky
	Samostatné vodné útvary
	Všetko, čo je pevne spojené so zemou, vrátane: ♦ lesy; ♦ viacročné plantáže; ♦ budovy; ♦ zariadenia
	Ekvivalentné s nehnuteľnosťami, ktoré podliehajú štátnej registrácii: ♦ letecké a námorné plavidlá; ♦ plavidlá vnútrozemskej plavby; ♦ vesmírne objekty. Ostatné položky obdarené štatútom nehnuteľnosti zo zákona

Definícia nehnuteľností nachádzajúcich sa v sektore bývania je obsiahnutá v článku 1 zákona Ruskej federácie „O základoch federálnej politiky bývania“, ktorý do zloženia takéhoto majetku zahŕňa: pozemky a obytné budovy s obytnými a nebytové priestory s nimi pevne spojené, hospodárske budovy, zelené plochy s viacročným vývojovým cyklom, bytové domy, byty, iné bytové priestory v bytových domoch a iné budovy vhodné na trvalé a prechodné bývanie, stavby a prvky inžinierskej infraštruktúry sektora bývania.

Veci, ktoré nesúvisia s nehnuteľnosťou, vrátane peňazí a cenných papierov, sa vykazujú ako hnuteľný majetok.

Nehnuteľnosť môže byť deliteľné a nedeliteľné .

Deliteľný majetok je majetok, ktorý možno bez porušenia jeho podstaty rozdeliť na podiely, pričom každý jeho podiel po rozdelení predstavuje celú nehnuteľnú vec. Zároveň v prípadoch ustanovených zákonom môžu byť deliteľné nehnuteľnosti uznané za nedeliteľné (farmy vo viacerých krajinách).

Nehnuteľnosť môže mať neoddeliteľné časti ktorí sa volajú významný (nedá sa oddeliť od nehnuteľnej veci bez toho, aby na nej vznikla neprimeraná škoda - napr. výťah a výťahové zariadenie bytového domu).

Hnuteľné veci možno spájať s nehnuteľnými vecami, tzv príslušenstvo. Príslušenstvom je taká hnuteľná vec, ktorá bez toho, aby bola jej podstatnou súčasťou, slúži nehnuteľnosti a je s ňou všeobecný účel.

Nehnuteľná vec môže mať rôzne vecných bremien - podmienky, zákazy, ktoré obmedzujú nositeľa práva vo výkone vlastníckeho práva alebo iného majetkového práva ku konkrétnemu predmetu nehnuteľnosti (služobnosť, hypotéka, správa zvereneckého majetku, nájom, obstavenie majetku a pod.) ustanovené na základe dohody resp. zákona.

vecné bremeno - právo obmedzeného užívania cudzej nehnuteľnosti, napríklad na prechod, kladenie a prevádzkovanie nevyhnutných komunikácií a iných potrieb, ktoré nemožno zabezpečiť bez zriadenia vecného bremena. Vecné bremeno ako vecné právo k stavbe, stavbe, priestoru môže existovať aj bez súvislosti s užívaním pozemku.

Katastrálne číslo - jedinečné číslo nehnuteľného objektu, ktoré sa neopakuje v čase a na území Ruskej federácie, ktoré mu je pridelené pri katastrálnom a technickom účtovníctve (inventarizácii) v súlade s postupom stanoveným právnymi predpismi Ruskej federácie , a uchováva sa dovtedy, kým tento predmet nehnuteľnosti existuje ako jeden predmet zapísaných práv. Katastrálne číslo budovy alebo stavby sa skladá z katastrálneho čísla pozemku, na ktorom sa budova alebo stavba nachádza, a súpisného čísla budovy alebo stavby. Katastrálne číslo miestnosti v budove alebo stavbe pozostáva z katastrálneho čísla budovy alebo stavby a súpisného čísla miestnosti.

Katastrálne a technické účtovníctvo (inventarizácia) majetku - popis a individualizácia nehnuteľného predmetu (pozemok, budova, stavba, bytový alebo nebytový priestor), v dôsledku čoho získava také vlastnosti, ktoré ho umožňujú jednoznačne odlíšiť od iných nehnuteľností.

Podstatnou charakteristikou nehnuteľnosti je jej účel alebo povolené využitie.

Akýkoľvek nehnuteľný objekt v skutočnosti existuje v jednote fyzických, ekonomických, sociálnych a právnych vlastností, z ktorých každý môže vo vhodných prípadoch pôsobiť ako hlavný (definujúci) v závislosti od životných situácií.

Geografický koncept odráža fyzikálne (technické) vlastnosti nehnuteľnosti: dizajn a materiály budov, veľkosť, umiestnenie, úrodnosť pôdy, zlepšenia, prostredie a ďalšie parametre. Všetky objekty nehnuteľností sú vystavené fyzikálnym, chemickým, biologickým, technogénnym a iným procesom. V dôsledku toho sa postupne menia ich spotrebiteľské kvality a funkčná vhodnosť, ktorých stav sa zohľadňuje pri obchodovaní, vlastníctve a užívaní majetku.

ekonomický koncept považuje nehnuteľnosť za efektívnu investíciu a spoľahlivý nástroj na vytváranie príjmov. Základné ekonomické prvky nehnuteľnosti – hodnota a cena – vyplývajú predovšetkým z jej užitočnosti, schopnosti uspokojovať rôzne potreby a záujmy ľudí. V dôsledku zdaňovania vlastníkov nehnuteľností sa tvoria rozpočty obcí a realizujú sa sociálne programy.

V právnej rovine nehnuteľnosti zahŕňajú súbor verejných a súkromných práv ustanovených štátom, berúc do úvahy domáce charakteristiky a medzinárodné normy. Súkromné ​​práva môžu byť nedeliteľné alebo čiastočné a rozdelené na základe fyzického horizontálneho a vertikálneho vymedzenia vlastníctva na podzemné zdroje, povrchy pôdy, budovy na nich a vzdušný priestor.

V Rusku, podobne ako v iných industrializovaných krajinách sveta, majú jednotlivci právne zaručené právo kupovať, predávať, prenajímať alebo prevádzať majetok alebo právo ho vlastniť a používať na iných občanov a podniky, t.j. voľne nakladať so svojím majetkom. Keď sa však súkromné ​​vlastníctvo nehnuteľnosti dostane do konfliktu s verejným záujmom, prestáva podliehať jurisdikcii súkromného práva.

sociálna rola nehnuteľnosti majú uspokojovať fyziologické, psychické, intelektuálne a iné potreby ľudí. Vlastníctvo nehnuteľností je v povedomí verejnosti prestížne a nevyhnutné pre vytvorenie civilizovanej strednej spoločenskej vrstvy.

Tradične sú nehnuteľnosti v Rusku rozdelené do 3 skupín: bytový fond, nebytový fond a pôda. Každá z týchto skupín sa vyvíja samostatne, má svoj legislatívny a regulačný rámec (obr. 1.1).

Ryža. 1.1. Hlavné typy nehnuteľností

Bytový fond - súhrn všetkých obytných priestorov, bez ohľadu na formu vlastníctva, vrátane obytných budov, internátov, špecializovaných domov, bytov, iných obytných priestorov v iných budovách vhodných na bývanie.

Obytná nehnuteľnosť ako komodita má nasledujúce vlastnosti, ktoré ju odlišujú od ostatných tovarov (obr. 1.2).

Ryža. 1.2. Vlastnosti nehnuteľnosti ako komodity

Do nebytového fondu patria budovy, stavby a iné objekty alebo ich časti, ktoré sa nachádzajú na určitom pozemku a sú evidované predpísaným spôsobom. Nebytové priestory sa svojim funkčným účelom líšia na kancelárske, obchodné, skladové a priemyselné priestory.

Základným majetkom je pôda, ktorá je miestom bydliska všetkých ľudí, hlavným faktorom v akomkoľvek podnikaní, priamo alebo nepriamo zapojených do výroby všetkých ostatných tovarov.

Spolu s rozdelením na typy sa nehnuteľnosti klasifikujú podľa množstva znakov, čo prispieva k úspešnejšiemu prieskumu realitného trhu a uľahčuje vývoj a aplikáciu metód hodnotenia rôznych kategórií nehnuteľností a ich správy.

Podľa povahy použitia

Nehnuteľnosti na bývanie: domy, chaty, byty.
- Komerčné nehnuteľnosti: hotely, kancelárske priestory, obchody, reštaurácie, servisy.
- Priemyselné nehnuteľnosti: továrne, závody, sklady.
- Poľnohospodárske nehnuteľnosti: farmy, sady.
- Špeciálne nehnuteľnosti: školy, kostoly, kláštory, nemocnice, škôlky, opatrovateľské domy, budovy vládnych a administratívnych inštitúcií.

Účel vlastníctva

Podnikať;
- pre bydlisko vlastníka;
- ako investícia;
- ako inventár a WIP;
- pre rozvoj a rozvoj;
- spotrebovať vyčerpateľné zdroje.

Podľa stupňa špecializácie

Špecializované (kvôli svojej špeciálnej povahe sa len zriedka, ak vôbec, prenajíma tretím stranám alebo predáva na otvorenom trhu, aby sa pokračovalo v existujúcom použití, s výnimkou prípadov, keď sa predáva ako súčasť svojho používania): rafinérie a chemické závody, energetika rastliny; múzeá, knižnice a podobné priestory patriace verejnému sektoru;

Nešpecializované - všetky ostatné nehnuteľnosti, po ktorých je všeobecný dopyt na voľnom trhu na investície, existujúce alebo podobné účely.

Podľa stupňa pripravenosti na prevádzku

Uvedenie do prevádzky;
- vyžadujúce rekonštrukciu alebo väčšie opravy;
- Prebieha výstavba.

Reprodukovateľnosťou v prirodzenej forme

Nereprodukovateľné: pozemky, ložiská nerastov;
- reprodukovateľné: budovy, stavby, trvalkové výsadby.

Nehnuteľnosti majú potenciál generovať príjem a sú pomerne atraktívnou investičnou oblasťou. Formy príjmu z nehnuteľností:

1) budúce pravidelné peňažné toky;
2) zvýšenie hodnoty nehnuteľností v dôsledku zmien trhových cien, získavanie nových a vývoj starých objektov;
3) príjem z ďalšieho predaja predmetu na konci obdobia držby.

Predchádzajúce

PREDNÁŠKA 1. REALITY: PODSTATA A HLAVNÉ ZNAKY

Klasifikácia hmotných predmetov ako nehnuteľné

Na začiatku je potrebné zvážiť, ako sa vykladá pojem nehnuteľnosť. Existuje niekoľko prístupov k definícii nehnuteľnosti "Nehnuteľnosť je akýkoľvek majetok pozostávajúci z pozemku, ako aj budov a stavieb na ňom." "...majetok je nehnuteľný svojou povahou, alebo na základe svojho účelu, alebo z dôvodu predmetu, ku ktorému patria."

„Nehnuteľnosti, nehnuteľnosti – nehnuteľné pozemky a všetok hmotný majetok. Zahŕňa všetok hmotný majetok pod, nad alebo pripojený k zemi. "Pozemky a všetky druhy pozemkov, domy, továrne, továrne, obchody, všetky druhy budov a prázdne nádvoria, ako aj železnice, sú zákonom uznané ako nehnuteľný majetok."

Z vyššie uvedených definícií je zrejmé, že sa všetky úzko prelínajú a v podstate majú rovnaký význam (bez ohľadu na okamih dejín) – zem a všetko, čo je s ňou neoddeliteľne spojené.

V súčasnosti Občiansky zákonník Ruskej federácie (článok 130) určuje, že pre nehnuteľné veci - (pojmy „nehnuteľnosť“, „nehnuteľnosť“, „realitné predmety“ sa používajú ako pojmy jednej objednávky a používajú sa v závislosti od o kontexte) (nehnuteľnosti, nehnuteľnosti) zahŕňajú pozemky, podložia, izolované vodné plochy a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, t.j. objekty, ktoré nemožno premiestňovať bez neúmerného poškodenia a účelu, vrátane lesov, trvaliek plantáže, budovy, stavby.

Rozlišovacím znakom nehnuteľnosti je teda jej neoddeliteľné spojenie s pozemkom (pričom za nehnuteľnosť sa považuje aj pozemok samotný), z čoho vyplýva aj jej významná hodnota. Mimo prepojenia s pozemkami strácajú nehnuteľné objekty svoj obvyklý účel a tým aj pokles ceny.

Za nehnuteľnosť sa teda nepovažujú stromy vypestované v špeciálnych škôlkach alebo domoch určených na zbúranie.

Zákon zároveň hovorí o nehnuteľnostiach a veciach, ktoré sú svojou fyzickou podstatou nehnuteľné. Patria sem letecké a námorné plavidlá podliehajúce štátnej registrácii, plavidlá vnútrozemskej plavby, vesmírne objekty (umelé satelity, vesmírne lode atď.). Právne uznanie tohto majetku ako nehnuteľného je spôsobené tým, že je drahý, a preto si vyžaduje osobitný postup registrácie, ktorý sa poskytuje pre nehnuteľnosti.

Nehnuteľnosti sa líšia svojim pôvodom:

• - vytvorené prírodou bez účasti ľudskej práce;
• - sú výsledkom ľudskej práce;
• - vytvorené ľudskou prácou, no spojené s prírodným základom do takej miery, že nemôžu fungovať izolovane od neho.

Občiansky zákonník Ruskej federácie rozlišuje nehnuteľnosti ako samostatný predmet práva.

Medzi nehnuteľnosti patria aj podniky ako majetkové komplexy.

Za majetkový komplex sa v praxi hospodárskej činnosti považuje súbor nehnuteľných vecí vo vlastníctve jedného vlastníka, vrátane pozemku (alebo viacerých parciel) so súborom funkčne súvisiacich

medzi sebou budovy, stavby, prenosové zariadenia, technologické zariadenia a určené na hospodársku činnosť.

Zloženie komplexu nehnuteľností zahŕňa majetok, ktorý je nevyhnutný pre fungovanie výroby.

Aby bol majetkový komplex uznaný ako podnik, musí obsahovať prvky, ktoré podnikateľskému subjektu umožňujú samostatne vyrábať výrobky, vykonávať práce alebo poskytovať služby a tým systematicky dosahovať zisk. Súbor prvkov zároveň závisí od profilu činnosti, finančných, ekonomických, územných a iných podmienok fungovania podniku.

Podnik ako nehnuteľný predmet tvorí jeden majetkový celok, ktorý zahŕňa nielen všetky druhy majetku určené na jeho činnosť, ale aj nemajetkové práva.

V Občianskom zákonníku Ruskej federácie podnik

• - priemyselný a hospodársky komplex, ktorého majetok je úplne oddelený od majetku organizácie,
• Je základnou súčasťou infraštruktúry organizácie.

Objekty nehnuteľností sú priestorovým zdrojom jeho podnikateľskej činnosti, života personálu a organizácie.

Medzi nehnuteľné objekty patria najcennejšie a všeobecne najvýznamnejšie fixné aktíva a také nehnuteľné objekty, ako sú pozemky a podložie, ktoré majú vždy veľký hospodársky a strategický význam pre každý štát.

požičiavanie transakcií s nehnuteľnosťami

Odoslanie dobrej práce do databázy znalostí je jednoduché. Použite nižšie uvedený formulár

Študenti, postgraduálni študenti, mladí vedci, ktorí pri štúdiu a práci využívajú vedomostnú základňu, vám budú veľmi vďační.

Hostené na http://www.allbest.ru/

Ekonomika nehnuteľností

Hrob V.F.

1. Vlastný objekt: podstata a hlavné znaky

2.5 Charakteristika komerčných nehnuteľností, ktoré vytvárajú podmienky pre zisk

Bezpečnostné otázky na samovyšetrenie

3. Pozemok – základ nehnuteľnosti

3.1 Podstata pozemku ako nehnuteľnosti

3.2 Účel pôdy v Ruskej federácii

3.3 Zónovanie sídliskových pozemkov

3.4 Mestský priestor

3.5 Štátny pozemkový kataster

Bezpečnostné otázky na samovyšetrenie

1. Vlastný objekt: podstata a hlavné znaky

Štúdium objektov a trhu s nehnuteľnosťami zahŕňa sémantickú (sémantickú) analýzu slov a výrazov, ktoré odrážajú ich podstatu. V Občianskom zákonníku Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie) nehnuteľnosť definuje právne vzťahy k nehnuteľnosti ako predmetu vlastníctva. Pojem „majetok“ označuje súhrn vlastníckych práv patriacich konkrétnej osobe, t.j. ide o hmotný predmet občianskeho práva, predovšetkým vlastnícke právo. V súlade s tým pojmy „nehnuteľnosť“ a „nehnuteľnosť“ určujú právne pomery predmetu vlastníctva (nehnuteľnosti), t.j. súbor práv k nehnuteľnosti. Rozdelenie predmetov na nehnuteľný a hnuteľný majetok (článok 130 odseky 1, 2, článok 131 odseky 1, 2, 4, 6; článok 132 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) sa uskutočnilo aj z dôvodov súvisiacich s právo (zákon), a nie podľa ich fyzickej podstaty.

" Nehnuteľnosť je akýkoľvek majetok pozostávajúci z pozemku, ako aj budov a stavieb na ňom.

"...majetok je nehnuteľný svojou povahou, alebo na základe svojho účelu, alebo na základe predmetu, ku ktorému patria."

"Nehnuteľnosti - nehnuteľný pozemok a všetok hmotný majetok. Zahŕňa všetok hmotný majetok pod povrchom zeme, nad jej povrchom alebo spojený so zemou."

"Pozemky a všetky druhy pozemkov, domy, továrne, továrne, obchody, všetky druhy budov a prázdne dvory, ako aj železnice sú zákonom uznané ako nehnuteľný majetok."

Vo všetkých vyššie uvedených definíciách hovoríme o zemi a všetkom, čo je s ňou nerozlučne spojené.

V 19. storočí v Rusku boli rozšírené pojmy panstvo, usadlosť, ktorá sa definovala ako majetok alebo osobný majetok vo forme zemianskeho majetku zemepána, spravidla s panstvom. V sovietskom hospodárstve sa pojem nehnuteľnosti nepoužíval, vedelo sa len, že „nehnuteľnosti (toto) vo feudálnom a buržoáznom práve sú pozemky, kapitálové budovy, stavby a niektoré ďalšie objekty, ktoré na nich stoja“.

V modernej teórii a praxi amerického trhu s nehnuteľnosťami existujú také pojmy ako fyzický objekt (nehnuteľnosť) a právne vzťahy (vlastnícke práva) spojené s nehnuteľnosťou (nehnuteľný majetok).

Preto v ruštine, ak hovoríme o fyzickej povahe nehnuteľných predmetov, je potrebné použiť pojem "nehnuteľný predmet" a ak máme na mysli právne vzťahy (vlastníctvo, užívanie, nakladanie, t. j. majetok), bude správnejšie používať výrazy „nehnuteľnosť alebo „nehnuteľnosť“.

skutočný - skutočný, skutočný, skutočný, prirodzený, nefalšovaný, nefalšovaný (ekon.), skutočný (právny, ekon.), nehnuteľný (filozofický), hmotný, hmotný (špeciálny pravdivý (právny), skutočný (mat. .), skutočný , reálny;

statok - majetok, statok, majetok, štát;

majetok - majetok, vlastníctvo, majetok, kvalita.

1.1 Klasifikácia hmotných predmetov ako nehnuteľné

Pred nadobudnutím účinnosti prvej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie v domácej ekonomickej teórii a hospodárskej praxi absentoval pojem nehnuteľný majetok a používal sa pojem fixný majetok. Vyňatie pôdy z rámca tovarovo-peňažných vzťahov viedlo k premene pojmu „nehnuteľnosti“ na pojem „fixný majetok“. Dlhodobý majetok zahŕňa položky na výrobné a nevýrobné účely (budovy, stavby, obytné priestory, stroje, zariadenia, dospelé pracovné a úžitkové hospodárske zvieratá, viacročné plantáže), ktoré vo svojej prirodzenej forme fungujú a využívajú sa v národnom hospodárstve na množstvo rokov a počas celej životnosti nestrácajú svoju spotrebnú podobu. Dlhodobý majetok (bez strojov a zariadení) - neoddeliteľná súčasť nehnuteľností - je užším pojmom, keďže pôda sa v skladbe investičného majetku nezohľadňuje.

Občiansky zákonník Ruskej federácie (článok 130) - definuje, že nehnuteľnosť zahŕňa pozemky, podložia, izolované vodné útvary a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, predmety, ktoré nemožno premiestňovať bez neprimeraného poškodenia a zmeny účelu, vrátane lesov. trvalkové výsadby, budovy, stavby.

Charakteristickým znakom nehnuteľného majetku je teda ich neoddeliteľné spojenie s pozemkom, z čoho vyplýva jeho značná nákladnosť (pričom za nehnuteľný majetok sa považujú aj samotné pozemky). Mimo prepojenia s pozemkami strácajú nehnuteľnosti svoj obvyklý účel a znižujú cenu.

Za nehnuteľnosť sa teda nepovažujú stromy vypestované v špeciálnych škôlkach alebo domoch určených na zbúranie. nehnuteľností na bývanie pozemkový kataster

Podľa pôvodu sa nehnuteľnosti rozlišujú:

vytvorené prírodou bez ľudského zásahu;

ktoré sú výsledkom ľudskej práce;

vytvorené ľudskou prácou, ale spojené s prírodným základom do takej miery, že nemôžu fungovať izolovane od neho.

Jednou z nedoriešených otázok je zaraďovanie objektov, ktoré nemajú neoddeliteľnú súvislosť s pozemkom, medzi nehnuteľnosti, aj keď je pomerne ťažké ich od tohto pozemku oddeliť. Môže ísť najmä o sochy vážiace niekoľko ton, ktoré nie sú pripevnené k základu, alebo budovy inštalované na povrchu zeme na blokoch.

Určité druhy nehnuteľného majetku možno legálne premeniť na hnuteľný majetok. Napríklad lesy a trvalkové plantáže sú podľa definície nehnuteľným majetkom a vyťažený les je už hnuteľným majetkom.

Za zariadenia umiestnené v budovách a stavbách (kúrenie, vodovod, kanalizácia, elektrické zariadenia, výťahy, mreže, druhé kovové dvere) sa rozumejú objekty, ktoré nie sú spojené so zemou. Keďže sa však stal neoddeliteľnou súčasťou nehnuteľného objektu, v prípade transakcie s týmto objektom by malo byť podrobne popísané všetko vybavenie zahrnuté v jeho zložení.

Medzi nehnuteľnosti patria aj podniky ako majetkové komplexy.

Zákon nedefinuje povinný zoznam prvkov, ktoré tvoria majetkový komplex. Komplex nehnuteľností spravidla zahŕňa majetok, ktorý je potrebný na fungovanie výroby.

Za majetkový komplex sa pri výkone hospodárskej činnosti považuje súbor nehnuteľných vecí vo vlastníctve jedného vlastníka vrátane pozemku (alebo viacerých pozemkov) so súborom funkčne prepojených budov, stavieb, prenosových zariadení, technologických zariadení a určených pre hospodársku činnosť.

Zloženie komplexu nehnuteľností zahŕňa majetok, ktorý je nevyhnutný pre fungovanie výroby.

Pri vykonávaní ekonomických činností je dôležité vedieť, podľa akých kritérií môže podnik uznať alebo neuznať majetkový komplex. Ak je scudzený majetkový komplex vhodný na podnikanie, t.j. tvorí technologicky integrovaný celok, uzavretý výrobný cyklus, mal by sa považovať za podnik a predaj by sa mal riadiť normami Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Všetky ostatné kombinácie (komplexy) vecí, ktoré tieto vlastnosti nemajú, nie sú predmetom uvedenej zmluvy. Aby bol majetkový komplex uznaný ako podnik, musí obsahovať prvky, ktoré podnikateľskému subjektu umožňujú samostatne vyrábať výrobky, vykonávať práce alebo poskytovať služby a tým systematicky dosahovať zisk. Súbor prvkov zároveň závisí od profilu činnosti, finančných, ekonomických, územných a iných podmienok fungovania podniku.

Podnik ako predmet nehnuteľnosti slúžiacej na podnikateľskú činnosť nemožno redukovať na súbor zariadení na výrobu určitých produktov: na to, aby mohol byť uznaný ako podnik, je potrebné organizovať výrobný proces na základe vlastnosti komplexné. Podnik ako nehnuteľný predmet tvorí jeden majetkový celok, ktorý zahŕňa nielen všetky druhy majetku určené na jeho činnosť, ale aj nemajetkové práva. Takže napríklad často existujú spoločnosti, ktoré prenajímajú nehnuteľnosti, t.j. podnik zahŕňa vlastnícke právo používať majetok na určité výrobné činnosti.

V Občianskom zákonníku Ruskej federácie je podnik výrobným a ekonomickým komplexom, ktorého majetok je úplne oddelený od majetku organizácie, je základnou zložkou infraštruktúry organizácie. Objekty nehnuteľností sú priestorovým zdrojom jej podnikateľskej činnosti, života personálu a organizácií (obr. 1.1).

Medzi nehnuteľné objekty patria najcennejšie a všeobecne najvýznamnejšie fixné aktíva a také nehnuteľné objekty, ako sú pozemky a podložie, ktoré majú vždy veľký hospodársky a strategický význam pre každý štát.

Ryža. 1.1. Podnik ako osobitný majetok

1.2 Označenia nehnuteľností

Všetky umelé budovy (realitné objekty), ktoré majú pozemok ako neoddeliteľnú súčasť, majú všeobecné vlastnosti, ktoré ich umožňujú odlíšiť od objektov, ktoré nesúvisia s pozemkom.

Stacionárnosť, nehybnosť - charakterizuje pevné fyzické spojenie nehnuteľnosti so zemským povrchom a nemožnosť jej pohybu v priestore bez fyzického zničenia a poškodenia, nakoľko je nevhodná na ďalšie využitie.

Vecnosť - nehnuteľný predmet vždy funguje v naturálno-hmotnej a hodnotovej podobe. Fyzické charakteristiky nehnuteľnosti zahŕňajú údaje o jej veľkosti a tvare, nepríjemnostiach a nebezpečenstvách, prostredí, prístupových cestách, inžinierskych sieťach, povrchu a podloží, krajine. Kombinácia týchto vlastností určuje užitočnosť fyzického objektu, ktorá je základom hodnoty nehnuteľnosti. Úžitok sám o sebe však neurčuje hodnotu. Akýkoľvek fyzický predmet má hodnotu a má do určitej miery také vlastnosti, ako je vhodnosť a obmedzená ponuka. Obmedzená ponuka zvyšuje náklady. Sociálne ideály a normy, ekonomická aktivita, zákony, rozhodnutia a činy vlády, prírodné sily ovplyvňujú správanie ľudí a spôsobujú zmenu hodnoty majetku.

Trvanlivosť nehnuteľných predmetov je prakticky vyššia ako životnosť všetkých ostatných tovarov, okrem niektorých druhov drahých kameňov a výrobkov zo vzácnych kovov. Napríklad podľa stavebných predpisov a predpisov platných v Rusku (SNiP) sú obytné úlohy v závislosti od materiálu hlavných konštrukcií (základy, steny, stropy) rozdelené do 6 skupín so štandardnou životnosťou od 15 do 150 rokov.

Trvanie obehu Zeme pri správnom používaní je nekonečné a porušenie pravidiel prevádzky povedie k nenapraviteľným stratám. Okrem hlavných generických znakov nehnuteľností možno rozlíšiť privátne znaky, ktoré sú určené špecifickými ukazovateľmi v závislosti od typu nehnuteľnosti.

Je prakticky nemožné hovoriť o dvoch rovnakých bytoch, dvoch rovnakých pozemkoch alebo budovách, pretože nevyhnutne budú mať rozdiely v umiestnení vo vzťahu k iným nehnuteľným objektom, infraštruktúre a dokonca aj svetovým stranám, čo naznačuje heterogenitu, jedinečnosť a originalitu každej nehnuteľnosti.

Nehnuteľné predmety majú zvýšenú ekonomickú hodnotu, keďže sú určené na dlhodobé užívanie a pri užívaní sa nespotrebúvajú. Objekty nehnuteľností sú spravidla štrukturálne zložité a ich udržiavanie v správnom stave je nákladné.

1.3 Vlastnosti nehnuteľností

Z ekonomického hľadiska možno nehnuteľný predmet považovať za požehnanie a za zdroj príjmu (obr. 1.2).

Ryža. 1.2. Základné charakteristiky nehnuteľností

Pojem dobra v ekonomickej teórii znamená akýkoľvek predmet spotrebiteľského výberu, ktorý môže spotrebiteľovi priniesť určité uspokojenie (zvýšiť jeho úroveň blahobytu). Tovarom môžu byť predmety aj úkony (v tomto prípade nehnuteľnosti a služby poskytované na trhu s nehnuteľnosťami). Všimnite si, že nie je rozdiel medzi výhodami materiálneho a nemateriálneho charakteru.

Pôda ako spoločný majetok plní funkcie podpory života ľudí na vidieku a sociálno-územného rozvoja národa. Ako zdroj príjmov je pôda základom poľnohospodárskej výroby, samostatným komplexom (v ekonomickej súvislosti s budovanými budovami, stavbami), investičným objektom, súčasťou národného bohatstva, predmetom zdaňovania, zdrojom prírodných zdrojov (jediným z všetky nehnuteľnosti). Nehnuteľnosti na bývanie možno považovať za priame aj nepriame zdroje príjmu. Bývanie ako predmet predaja je priamym zdrojom príjmov a bytová výstavba je zdrojom nepriamych príjmov, čo stimuluje rozvoj projektových aktivít, priemyslu stavebných hmôt, prispieva k výstavbe infraštruktúry, výstavbe ciest, rozvoju mestská doprava, obchod a služby.

Realitné objekty môžu byť zdrojom poskytovania, čo je typické pre organizácie, ktorých podnikanie nie je založené na transakciách s nehnuteľnosťami.

Pre nich je dôležité, aby štruktúra, skladba a kvalita objektov nehnuteľností zodpovedala cieľom a zámerom hlavnej činnosti organizácie. Štrukturálna reorganizácia takýchto spoločností je spravidla sprevádzaná reorganizáciou majetkového komplexu, výrazným prerozdelením majetku, realizáciou investičných projektov vrátane rozvoja nových odvetví a jednotlivých línií. Okrem toho sa transakcie s nehnuteľnosťami v takýchto organizáciách môžu uskutočňovať aj ako doplnkové podnikanie, napríklad predaj vedľajších aktív alebo prenájom nevyužívaných nehnuteľností.

Nehnuteľné predmety môžu pôsobiť ako predmet špecializácie organizácie, predmet jej podnikateľskej činnosti, hlavný zdroj príjmov. Ide napríklad o rozsiahle portfólia rezidenčných a nebytových nehnuteľností v investičných, poistných a dôchodkových fondoch.

Ďalším typom organizácií, pre ktoré je nehnuteľný predmet základom ich majetku a odborných činností, sú developeri. Ich podnikanie je neodmysliteľne spojené s akvizíciou pozemkov, realizáciou developerských projektov, napríklad zastavaním nadobudnutých pozemkov bytovými a komerčnými nehnuteľnosťami s ich následným predajom.

Miesto a úloha nehnuteľných predmetov je samozrejme ovplyvnená rozsahom a špecializáciou organizácie. Špeciálne miesto teda napríklad v modernej vedecky náročnej a vysoko automatizovanej výrobe zaujímajú nehnuteľnosti a vo virtuálnom biznise si vystačíte s prenajatou miestnosťou, t.j. minimálna fyzická produkcia.

„Prínos“ vlastníctva nehnuteľnosti a dosahovania príjmu z jej používania je neoddeliteľný od bremena súvisiacich nákladov, nákladov a rizík.

Vlastník je povinný udržiavať nehnuteľnosť (ochrana, oprava a údržba v riadnom stave), ak zákon (zmluva) túto „ťarchu“ alebo jej časť neukladá inej osobe.

Vlastník znáša nebezpečenstvo náhodnej straty alebo poškodenia veci, t.j. jeho stratu alebo poškodenie bez cudzieho zavinenia.

Akýkoľvek nehnuteľný objekt v skutočnosti existuje v jednote fyzických, ekonomických a právnych vlastností (obr. 1.3), z ktorých každý môže vo vhodných prípadoch pôsobiť ako determinant v závislosti od vznikajúcich situácií, cieľov a štádií analýzy.

Podstata nehnuteľností spočíva v trojici kategórií: materiálna (fyzická), právna a ekonomická.

Ryža. 1.3. Trojica nehnuteľností

1.4 Životný cyklus nehnuteľnosti

Životný cyklus nehnuteľného predmetu ako fyzického predmetu je sled procesov existencie nehnuteľného predmetu od počatia až po likvidáciu (likvidáciu). Životný cyklus hmotných predmetov je zvyčajne definovaný v tomto poradí: myšlienka - narodenie - zrelosť - starnutie a smrť.

Etapy životného cyklu nehnuteľného objektu sa nazývajú rôzne: predprojektová - projektová - výstavba - prevádzka - uzávierka.

Predprojektová (úvodná) fáza zahŕňa analýzu trhu s hnuteľným majetkom, výber nehnuteľného objektu, tvorbu projektovej stratégie, investičnú analýzu, prípravu prvotných povolení a prilákanie úverových investičných fondov. 2. Fáza návrhu zahŕňa vypracovanie finančnej schémy, organizáciu financovania, výber architektonickej a inžinierskej skupiny, projektový manažment.

Hlavnými úlohami tohto obdobia je skrátiť trvanie týchto etáp, zlepšiť spotrebiteľské kvality nehnuteľných predmetov a čo je najdôležitejšie, minimalizovať prevádzkové náklady vo všetkých fázach životného cyklu nehnuteľného objektu.

Je zrejmé, že v prvých dvoch fázach nedochádza k tvorbe zisku, keďže majú motivačný charakter.

2. Fáza výstavby pozostáva z výberu dodávateľa, koordinácie priebehu stavebných prác a sledovania kvality stavby, odhadov nákladov a výdavkov. V tejto fáze sa objavujú reálne dôkazy o súlade rozostavaného objektu s požiadavkami segmentu realitného trhu z logiky životného cyklu. V tejto fáze sa riešia úlohy zvyšovania podielu investícií potenciálnych spotrebiteľov, pretože rast objemu ponúk a ziskov naznačuje pomerne široké uznanie trhu.

3. Etapa prevádzky nehnuteľného objektu zahŕňa údržbu a opravy objektov a ich rekonštrukciu. Prevádzka nehnuteľného majetku zahŕňa tieto oblasti: prevádzka a opravy zariadení a priestorov, evidencia materiálu, požiarna ochrana a bezpečnosť, riadenie komunikácií, likvidácia a spracovanie odpadu, zmeny a rekonštrukcie, havarijná odozva a zabezpečenie objektov.

Rekonštrukcia nehnuteľného majetku - radikálna reorganizácia, úprava za účelom skvalitnenia komplexu organizačných a technických opatrení zameraných na elimináciu mravného a fyzického znehodnotenia nehnuteľného majetku ako celku alebo ich jednotlivých prvkov a systémov.

Údržba - práce vykonávané na zabezpečenie štandardnej životnosti nehnuteľnosti; nevedú k zvýšeniu jeho nákladov, ale zabraňujú znehodnocovaniu a zlyhaniu jednotlivých prvkov. Účelom údržby je zabezpečiť užívanie predmetu na určený účel.

Oprava - obnova poškodenia (znehodnotenia predmetu) nehnuteľnosti do normálneho prevádzkového stavu. Účelom opravy je obnova.

Opravárenské práce sú rozdelené na malé a veľké. Drobné opravy, ktorých trvanie je 1-2 dni, sa vykonávajú na zabezpečenie bežnej prevádzky nehnuteľnosti. Nepredlžuje životnosť predmetu a nezvyšuje jeho hodnotu. Väčšie opravy (viac ako 2 dni) predlžujú životnosť nehnuteľnosti, ale nezvyšujú jej hodnotu.

Nahradenie je proces nahradenia dlhodobého majetku zahrnutého v predmete nehnuteľnosti podobnou jednotkou. Predmetom obmeny je samostatný predmet investičného majetku, prechádzajúci na nepotrebné alebo zastarané zložky investičného majetku.

4. Etapa uzavretia objektu je úplná likvidácia jeho pôvodných a nadobudnutých funkcií, výsledkom je buď demolácia alebo kvalitatívne nová zástavba. V tejto fáze životného cyklu nehnuteľnosti sú potrebné značné náklady na likvidáciu.Náklady sú výsledkom vlastníctva nehnuteľnosti. V prípade, že nehnuteľnosť získa nový kvalitatívny vývoj, náklady na zmenu sa pripíšu k nákladom na vlastníctvo na novú funkciu.

Podobne možno životný cyklus nehnuteľností rozdeliť na etapy a životný cyklus majetkového komplexu.

Tvorba majetkového komplexu (regulačná registrácia výsledkov transakcií s nehnuteľnosťami a práv k nim: kúpa a predaj, príspevok do základného imania, nájom, lízing).

Rozvoj komplexu nehnuteľností (nová výstavba, kolaudácia v súvahe).

Likvidáciou majetkového komplexu sú dražby a iné mechanizmy na predaj majetku (vrátane nehnuteľností) skrachovanej organizácie v súlade so zákonnými ustanoveniami o konkurznom konaní.

Životný cyklus nehnuteľnosti ako majetku z pohľadu majiteľa sa mnohokrát opakuje, pri každom novom podnikaní, až do konca ekonomickej či fyzickej životnosti nehnuteľnosti. Na základe trojice kategórií materiálnej (fyzickej), právnej (právnej) a ekonomickej - životný cyklus nehnuteľnosti možno rozdeliť do troch etáp (obr. 1.4). Každá etapa zahŕňa určité činnosti a akcie majiteľa.

Životný cyklus nehnuteľného objektu podlieha určitým zákonitostiam a zahŕňa obdobie ekonomického a fyzického života (obr. 1.5).

1. Termín ekonomickej životnosti, ktorý určuje časové obdobie, počas ktorého je možné predmet využívať ako zdroj zisku. Ekonomická životnosť sa končí, keď vykonané vylepšenia už neprispievajú k hodnote majetku.

Ryža. 1.4. Etapy existencie majetku

Ryža. 1.5. Životnosť budovy alebo konštrukcie

2. Typický termín fyzického života - obdobie reálnej existencie nehnuteľnosti vo funkčne použiteľnom stave pred jej zbúraním. Stanovené regulačnými dokumentmi Fyzická a ekonomická životnosť nehnuteľného majetku má objektívny charakter, ktorý je možné regulovať, ale nemožno ho zrušiť.

3. Životnosť – časový úsek, kedy objekt existuje a môžete v ňom bývať alebo pracovať.

Z hľadiska doby životnosti nehnuteľnosti vyčleňujem pojmy ako:

Efektívny vek, odrážajúci vek objektu, v závislosti od vzhľadu, technického stavu.

Chronologický (skutočný) vek zodpovedajúci obdobiu prevádzky objektu od momentu jeho uvedenia do prevádzky.

Zostávajúca doba ekonomickej životnosti slúži na účely „ocenenia predmetu znaleckým odhadcom a doplnenie doby odo dňa posúdenia do skončenia ekonomickej životnosti predmetu.

1.5 Odpisy majetku

Trvanie fyzickej životnosti nehnuteľnosti (okrem pôdy), ekonomický a efektívny vek závisí od opotrebovania - procesu, ktorý má silu prírodných zákonov. Existujú tri typy odpisov: fyzické, morálne a externé (ekonomické (obr. 1.6).

Všetky druhy fyzického poškodenia spravidla vedú k negatívnym dôsledkom. Zhoršujú sa individuálne spotrebiteľské a prevádzkové vlastnosti nehnuteľností, zvyšuje sa frekvencia ich opráv a predražujú sa opravy. Fyzické opotrebovanie sa dá do určitej miery spomaliť zavedením systému údržby.

Pojem "odpisy" používaný pri oceňovacích činnostiach je potrebné odlíšiť od pojmu "odpisy" používaného v účtovníctve. Opotrebenie z pohľadu účtovníka a odhadcu sú odlišné procesy.

V účtovných dokladoch sú odpisy ekonomickým mechanizmom kompenzácie odpisov dlhodobého majetku, ktorý sa bežne nazýva odpisy. Teda proces dopĺňania straty hodnoty predmetu a proces hromadenia prostriedkov (zdrojov) na získanie nových predmetov, ktoré nahradia opotrebované.

V súčasnosti sa v súlade s predpisom o postupe pri výpočte odpisov dlhodobého majetku odpisy jednotlivých predmetov určujú jednotnou (lineárnou) metódou, (v peňažnom vyjadrení) podľa vzorca: (Zostatková hodnota, resp. , alebo reprodukčná cena) * odpisová sadzba.

Ryža. 1.6. Druhy opotrebovania

V Rusku sa na úplné obnovenie používajú jednotné sadzby odpisov, ktoré sa líšia podľa klasifikačných skupín dlhodobého majetku. V zahraničnej praxi (okrem jednotného spôsobu odpisovania) používajú metódu klesajúceho zostatku, kumulatívnu metódu a metódu „faktoru úhradového fondu“, ktorá vychádza z teórie zloženého úročenia. Tieto metódy sa používajú v postupoch oceňovania založených na výnosovom prístupe.

Morálna zastaranosť je pokles spotrebiteľskej atraktivity niektorých vlastností nehnuteľnosti, prejavuje sa zastaranou architektúrou budovy, dispozičným riešením, inžinierskym zabezpečením. Zastarávanie sa delí na funkčné a technologické. Funkčné odpisy sú dôsledkom rozširovania funkčnosti nových (podobných existujúcich) nehnuteľných objektov. V dôsledku funkčného odpisovania sa nehnuteľné objekty starých budov stávajú pre budúcich majiteľov menej atraktívne z hľadiska architektúry, dizajnu, dispozície, inžinierskej podpory a tým aj lacnejšie. Technologické opotrebovanie je dôsledkom vedecko-technického pokroku v oblasti tvorby nových konštrukcií, technológií a materiálov, čo vedie k znižovaniu nákladov na tvorbu nehnuteľností a prevádzkových nákladov. Rovnako ako fyzické, zastaranie môže byť odstrániteľné a neodstrániteľné.

Kritériom na odstránenie opotrebovania je porovnanie nákladov na opravu s hodnotou dodatočne získanej hodnoty: ak táto prevyšuje náklady na obnovu, funkčné opotrebovanie je odstrániteľné. Výška odstrániteľných funkčných odpisov je definovaná ako rozdiel medzi potenciálnou hodnotou budovy v čase jej ocenenia s aktualizovanými prvkami a jej rovnakou hodnotou k rovnakému dátumu ocenenia bez aktualizovaných prvkov.

Vonkajšie (ekonomické) odpisy (odpisy vplyvom vonkajších vplyvov) sú zníženie hodnoty budovy v dôsledku negatívnej zmeny jej vonkajšieho prostredia pod vplyvom ekonomických, politických alebo iných faktorov.

Dôvody vonkajšieho opotrebovania môžu byť: všeobecný pokles oblasti, v ktorej sa objekt nachádza; akcie vlády alebo miestnej správy v oblasti daní, poisťovníctva; iné zmeny na trhu zamestnanosti, rekreácie, vzdelávania.

Výrazne ovplyvňuje množstvo vonkajšieho opotrebenia v tesnej blízkosti neatraktívnych prírodných alebo umelých objektov (liečebne, reštaurácie, tanečné parkety, čerpacie stanice, železničné stanice, nemocnice, školy, priemyselné podniky).

Ekonomické odpisy, na rozdiel od fyzických a morálnych odpisov, sa vždy považujú za nezvratné.

Bezpečnostné otázky na samovyšetrenie

1. Ako definuje občiansky zákonník Ruskej federácie nehnuteľnosť?

2. Čo je to kondominium?

3. Aké sú hlavné úlohy riešené v procese kolektívnej samosprávy?

4. Čo je predmetom zákonnej činnosti HOA?

5. Rozšírte základné charakteristiky nehnuteľností.

6. Popíšte etapy životného cyklu nehnuteľností.

7. Vymenujte hlavných účastníkov procesu rozvoja (tvorby) nehnuteľných objektov.

2. Charakteristika a klasifikácia nehnuteľností

Klasifikácia objektov nehnuteľností prispieva nielen k ich úspešnejšiemu štúdiu, ale poskytuje odborníkom a spotrebiteľom aj spoločné usmernenia. Znaky klasifikácie nehnuteľných predmetov, ktoré sú základom pre zoskupovanie, sú rôzne, rovnako ako je rozdielna motivácia a podmienky solventnosti. Neexistuje jediné typologické kritérium integrujúce vplyv všetkých faktorov. V praxi sa na poskytnutie rozumnej predstavy o nehnuteľnosti používa niekoľko kritérií. Vždy však treba pamätať na to, že trh s nehnuteľnosťami sa nevyvíja podľa klasifikácie, ale v súlade s určitými potrebami jeho účastníkov. Preto sa vždy objavujú objekty zmiešaných formátov a niektoré sa len čiastočne zhodujú s klasickými definíciami.

2.1 Systém klasifikácie majetku

Definícia nehnuteľností zahŕňa rozdelenie dvoch prvkov v ich štruktúre:

1. Prírodné (prírodné) objekty - pozemky, lesné a trvalkové plantáže, izolované vodné plochy a podložia. Hovorí sa im aj „nehnuteľnosti od prírody“.

2. Umelé predmety (budovy):

a) bytový dom - nízkopodlažná budova (do 3 poschodí), viacpodlažná budova (od 4 do 9 poschodí), výšková budova (od 10 do 20 poschodí), výšková budova (nad 20 poschodí). Objektmi bytových nehnuteľností môže byť aj časť (vchod), poschodie vo vchode, obytná časť.

Obytné priestory sú izolované priestory vhodné na trvalý pobyt občanov. Typy obytných priestorov:

1) bytový dom, časť bytového domu;

2) byt, časť bytu;

3) miestnosť.

Bytový dom je samostatná izolovaná budova, ktorá pozostáva z miestností a pomocných priestorov určených na uspokojenie potrieb občanov spojených s ich bývaním v dome.

Byt je stavebne samostatná budova umiestnená v bytovom dome, pozostávajúca z jednej alebo viacerých miestností a priestorov pomocného užívania, určená na uspokojenie potrieb občanov súvisiacich s bývaním.

Miestnosť je časť bytového domu alebo bytu určená na užívanie ako miesto priameho pobytu občanov v byte alebo bytovom dome.

Priestorom sa rozumie jednotka nehnuteľného objektu vyčlenená v naturáliách a určená na samostatné užívanie na bytové a iné účely.

Každý bytový dom ako nehnuteľný objekt je jednotnou a ucelenou stavbou, avšak z hľadiska využitia na bývanie je táto stavba heterogénna, keďže okrem osobného vlastníctva bývania zahŕňa aj spoločné vlastníctvo spoločného majetku.

spoločný majetok -- všetky inžinierske a iné systémy, bez ktorých nie je možné prevádzkovať samostatné objekty osobnej nehnuteľnosti (byty), ako aj pozemok, na ktorom sa dom nachádza, s terénnymi a sadovými prvkami. Bez spoločného majetku nemôže existovať samostatný (osobný) predmet nehnuteľnosti - byt. Táto vlastnosť má vlastnosti nedeliteľnosti. To znamená, že ktorýkoľvek vlastník priestoru - bývania - musí súčasne vlastniť právo (jediného) osobného vlastníctva bývania a právo spoločného vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti. Na rozdiel od priestorov vo vlastníctve jednotlivých vlastníkov, s ktorými môžu nakladať podľa vlastného uváženia, spoločný majetok je „nedeliteľný“: nemožno ho predať, založiť ani ho nemožno spravovať bez súhlasu spoluvlastníkov.

Touto cestou, byty na vlastníckych právach sú vnútorné priečky (steny), interiérové ​​dvere, vrstva dekorácií na stenách a stropoch (vrstva omietky, farby, tapety), ako aj inžinierske a technické systémy, ktoré možno oddeliť od bežných bez ohroziť záujmy a práva vlastníkov iných priestorov. Z hľadiska nákladov na výstavbu je táto nehnuteľnosť približne 10-15% nákladov na stavbu domu.

V podstate to znamená, že zodpovedajúci podiel na vlastníctve uvedenej spoločnej nehnuteľnosti vždy sleduje osud vlastníctva obydlia, t.j. právo vlastniť bývanie spolu s právom vlastniť podiel na spoločnej nehnuteľnosti bytového domu charakterizuje právny stav obydlia.

Zachovanie vlastníkov priestorov v akejkoľvek budove a štruktúre vlastníckeho práva k spoločnému, vecne nedeliteľnému majetku je faktorom zjednotenia vlastníkov bytov do jedného spoločenského organizmu na údržbu a prevádzku spoločného majetku.

b) obchodné - kancelárie, reštaurácie, obchody, zábavné komplexy, hotely, garáže na prenájom, sklady a logistické terminály, budovy a stavby, podniky ako komplexy nehnuteľností;

c) verejné (špeciálne) budovy a stavby:

zlepšenie zdravia (nemocnice, polikliniky, opatrovateľské a detské domovy, sanatóriá, športové areály):

vzdelávacie (škôlky a jasle, školy, vysoké školy, technické školy, ústavy, domy detskej tvorivosti);

kultúrne a vzdelávacie (múzeá, výstavné komplexy, parky kultúry a oddychu, domy kultúry a divadlá, cirkusy, planetáriá, zoologické záhrady, botanické záhrady);

špeciálne budovy a stavby (administratívne (polícia, súd, prokuratúra, úrady), pomníky, pamätné stavby, železničné stanice, prístavy);

d) inžinierske stavby - melioračné stavby, odvodnenia a pod.

Každá z týchto skupín môže byť rozdelená do podskupín na základe dezagregácie na základe rôznych typologických kritérií.

Predmety vyrobené človekom sa podľa zákona nazývajú nehnuteľnosťou, ale táto kategória objektov sa od prírody spolieha na nehnuteľnosť.

Umelé objekty môžu byť úplne postavené a pripravené na prevádzku, môžu vyžadovať rekonštrukciu alebo kapitálové opravy] a môžu sa tiež označovať ako nedokončené stavebné projekty (“nedokončená výroba”). „Neúplné“ sú predmety, ku ktorým neboli predpísaným spôsobom vystavené doklady o prevzatí do prevádzky. Rozpracované objekty možno rozdeliť do dvoch skupín: objekty, na ktorých sa pracuje, a objekty, na ktorých sa práce zastavili.

Keď sa stavba skutočne zastaví, bez ohľadu na to, či je zmluva o výstavbe ukončená alebo nie, predmety nedokončenej stavby sa stávajú nehnuteľnosťami.* Vlastníctvo k nim podlieha evidencii.

Občianske právo nestanovuje žiadne obmedzenia týkajúce sa nadobúdania a prevodu práv na nedokončenú výrobu, ale transakcie s takýmito predmetmi je možné vykonávať až po štátnej registrácii vlastníctva predmetu.

2.2 Klasifikácia nehnuteľností na bývanie

Zvážte klasifikáciu obytných nehnuteľností z nasledujúcich dôvodov.

1. Marketingový prístup (v závislosti od preferencií cieľových skupín rezidenčných spotrebiteľov a úrovne ich platobnej schopnosti).

Bývanie s vysokým stupňom komfortu (elita). V súčasnosti je úroveň elitného bývania v rôznych mestách rôzna. Na bývanie tohto typu však existujú všeobecné požiadavky.

Odborníci na domáci trh s nehnuteľnosťami identifikovali sedem kritérií elitárstva, pričom absencia aspoň jedného z nich výrazne znižuje šance, že dom bude označený ako elitný:

miesto je svetlé a čisté. Priľahlé územie je nevyhnutne so zelenými plochami, miestom na rekreáciu a ihriskom, relatívne otvorené, ale oplotené a strážené. Blízkosť námestia a dobrý výhľad z okien na vodu a/alebo zeleň, blízkosť centra. Poloha – hlavné kritérium elitárstva – je tiež hlavným faktorom pri tvorbe cien;

materiál - dom musí byť postavený zo spoľahlivých materiálov šetrných k životnému prostrediu s použitím moderných technológií, má zaujímavý architektonický dizajn, malý počet bytov (od 5 do 30). Často elitárstvo domu určuje meno architekta;

clubbing – je dôležité nielen to, kde bývate, ale aj to, kto býva v blízkosti. Zástupcovia najvyššej príjmovej skupiny obyvateľstva (nie zástupcovia strednej triedy) spravidla bývajú v elitnom dome. Sociokultúrnou jednotkou elitného bývania je práve dom s nájomníkmi (v budúcnosti blok). Počet bytov na mieste by nemal byť väčší ako dva;

inžinierske siete by mali poskytovať komplexné riešenie zásobovania energiou a teplom, zásobovania vodou a kanalizácie, vetrania a klimatizácie; elektrický príkon musí byť dvojnásobný. Inžinierske systémy musia byť vyrobené z materiálov šetrných k životnému prostrediu, majú dlhú životnosť;

infraštruktúra by mala zahŕňať: podzemné parkovisko, z ktorého sa dostanete do bytu alebo na poschodie; terasa alebo priľahlá zelená plocha, obchody, práčovne; služby concierge, upratovanie bytov, každodenný život; bazény, sauny, športové centrá, kozmetické salóny, herne pre deti; toto všetko by navyše malo byť uzavreté pred „vonkajším svetom“ a zapísané do štruktúry nehnuteľnosti, aby obyvatelia mohli využívať služby bez toho, aby opustili dom;

špičkové domáce polohovanie. Skutočný elitný dom je značka s vlastnými vlastnosťami: názov, legenda, jedinečnosť, rozdiel od analógov. Keď nájomník takéhoto domu vysloví jeho meno, už nemusí povedať adresu – každý pochopí, o čo ide;

správa nehnuteľností. Prestíž sa tvorí nielen z vyššie uvedených kritérií, ale aj z úrovne správcovskej spoločnosti, ktorá musí poskytovať každodenný komfort na takej úrovni, aby sa obyvatelia neustále cítili byť vyvolení.

Nadštandardné bývanie je zamerané na potreby a príjmy občanov, ktorí sa zvyčajne nazývajú stredná vrstva. Spotrebiteľský dopyt po bývaní tohto typu znamená:

možnosť ubytovania v rôznych (nielen najprestížnejších) častiach mesta, okrem miest masovej výstavby lacného panelového bývania; výška budovy do 9 poschodí; nízka hustota okolitých budov;

dobrý výhľad z okien; orientácia okien domu na viac svetových strán; povinná prítomnosť účtovania veternej ružice v projekte domu;

individuálne usporiadanie (priečky sú umiestnené na žiadosť majiteľa);

minimálna veľkosť bytov je 50-60 m 2 a maximálna je určená zákazníkom; výška stropu 2,8-3,2 m; rozdelenie na obytné a nebytové (hosťovské) zóny; prítomnosť dvoch alebo viacerých izolovaných miestností v konfigurácii blízko štvorca a veľkej kuchyne (najmenej 15 m 2);

prítomnosť niekoľkých kúpeľní; inžinierske komunikácie z kov-plast;

vysoký stupeň zvukovej a tepelnej izolácie; drevené alebo plastové okná s dvojitými sklami výrobcu známeho svojou kvalitou; spoľahlivé kovové dvere;

konštrukcia podlahy s betónovým poterom a vykurovacím systémom alebo s izoláciou;

efektívne prívodné a odsávacie vetranie, klimatizácie, telekomunikačné siete, vysokorýchlostný výťah, regulovateľné kúrenie;

nepretržitá bezpečnosť. Súčasťou komplexu zabezpečovacích zariadení sú videokamery, vrátniky, videotelefóny, brány ovládané na diaľkové ovládanie a mnohé ďalšie systémy – všetko, čo umožňuje obyvateľom cítiť sa ako doma úplne bezpečne;

parkovanie.

Typické bývanie (ekonomická trieda). Vyznačuje sa umiestnením v akejkoľvek oblasti mesta; súlad architektonických a plánovacích parametrov s modernými stavebnými predpismi a predpismi; z hľadiska projekčných a technologických parametrov ide o panelové a tehlové-monolitické domy.

Bývanie nízkej spotrebiteľskej kvality (nižšia ekonomická trieda). Určené pre obyvateľstvo s nízkou platobnou schopnosťou. Umiestnené v neprestížnych oblastiach a odstránené z hlavných dopravných komunikácií. Patrí k budovám starého fondu, ktoré neboli podrobené kapitálovým a opravným a stavebným prácam, a domom prvej generácie priemyselnej bytovej výstavby. Apartmány sa nachádzajú na prvých poschodiach domov iných typov. Podceňované architektonické a plánovacie vlastnosti.

2. Na základe usmernení urbanistického plánovania sa rozlišujú:

domy starého fondu, postavené v predrevolučnom období;

domy postavené v rokoch 1917 - koniec 30-tych rokov 20. storočia, vyznačujúce sa lakonickými architektonickými a plánovacími riešeniami a nachádzajúcimi sa v tesnej blízkosti miest pôsobenia vtedajšej práce, v súčasnosti malej prestíže, ale s vysokými konštrukčnými a technologickými vlastnosťami;

„stalinistické“ domy, nachádzajúce sa najmä v prestížnych oblastiach vzdialených od priemyselných zón;

domy prvej generácie priemyselnej bytovej výstavby ("Chruščov" zo 60. rokov 20. storočia) s podhodnotenými architektonickými a technologickými parametrami;

domy druhej generácie priemyselnej bytovej výstavby, postavené v rokoch 1970-1980, keď sa v urbanizme používali vyššie normy a štandardy;

moderné obytné budovy so širokou škálou charakteristík.

3. V závislosti od materiálu vonkajších stien budovy sa rozlišujú domy s tehlovými stenami, panelové, monolitické, drevené a zmiešané typy.

4. V závislosti od dĺžky a charakteru užívania sa bývanie prideľuje:

primárne - miesto trvalého pobytu;

sekundárne - prímestské bývanie využívané na obmedzenú dobu;

terciárne - určené na krátkodobý pobyt (hotely, motely).

Teraz, na začiatku tretieho tisícročia, získalo v Rusku druhý život podkrovie, ktoré môže byť navrhnuté ako neoddeliteľná súčasť viacúrovňového bytu (vmestí detskú oddychovú miestnosť, spálňu, krbovú miestnosť alebo zimná záhrada) a ako samostatný obytný priestor, a preto môže byť evidovaný ako nehnuteľnosť.

V poslednej dobe sa na trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami objavili efektívne domy na streche - penthousy. "Rodové" prvky strešného bytu: posledné poschodie, vlastný výťah, presklené steny a orpomná terasa s krajinným dizajnom, kde sa môže nachádzať tenisový kurt alebo ovocný sad. Vyžaduje sa veľkolepý panoramatický výhľad, plocha je najmenej 150 - 200 m. Je dôležité, aby celý dom bol elitný, postavený na individuálnom projekte.

2.3 Klasifikácia nízkopodlažných obytných súborov a jednotlivých obytných budov

Pre predmestské nehnuteľnosti neexistuje všeobecná klasifikácia. Absencia spoločných podmienok a noriem umožňuje účastníkom trhu s prímestským bývaním interpretovať tieto bane rôznymi spôsobmi: nízkopodlažný obytný komplex, individuálna obytná budova atď.

Nízkopodlažný obytný komplex je obytná štvrť s viac ako piatimi domami, postavená ako súčasť všeobecného územného plánu, so spoločnou sociálnou a inžinierskou infraštruktúrou, jednotnou správou a údržbou. Ide o takzvané koncepčné chatové osady.

Hlavné kritériá, ktoré určujú klasifikáciu koncepčných nízkopodlažných komplexov:

urbanistické kritérium;

oblasť a kvalita bývania;

rozmery nízkopodlažného obytného komplexu;

infraštruktúry.

Podľa kritéria urbanistického plánovania sú nízkopodlažné komplexy rozdelené do troch typov: štvrte pozostávajúce z rodinných domov; štvrte pozostávajúce z mestských domov a štvrte pozostávajúce z viacgeneračných nízkopodlažných budov. V praxi sú štvrtiny, ktoré možno úplne pripísať jednému typu, zriedkavé.

Rozloha a kvalita bývania. Domy v nízkopodlažných obytných komplexoch majú rôznu kvalitu: niektoré sú pevné konštrukcie, ktoré vydržia viac ako jedno storočie, zatiaľ čo iné tvoria rám vyplnený izoláciou a opláštený obkladom. Rozloha bytov a domov sa tiež líši: sú tu domy s rozlohou 150 a 400 m2. Môžete postaviť nízkopodlažnú budovu s jednoizbovými bytmi alebo môžete postaviť byty s rozlohou 200 - 300 m 2 každý.

Komplexné rozmery. V niektorých komplexoch sú domy sústredené na malej ploche, zatiaľ čo v iných je obrovské územie, ktorého významnú časť nezaberajú budovy. Pozemok 20-40 akrov je najžiadanejší, pretože umožňuje byť v primeranej vzdialenosti od susedov.

infraštruktúrne kritérium. Na základe toho môžeme podmienečne rozlíšiť tri typy nízkopodlažných budov:

nízkopodlažné komplexy, v ktorých prakticky chýba infraštruktúra a plocha voľného územia je minimálna;

nízkopodlažné komplexy s minimálnym súborom prvkov infraštruktúry (tých je v súčasnosti najviac). Spravidla ide o niekoľko domov so spoločnou bezpečnostnou a údržbovou službou. Na území takýchto komplexov sa často nachádza obchod.

nízkopodlažné komplexy, bohaté na infraštruktúru, sú tu detské, sociálne, kultúrne inštitúcie, prírodné domácnosti, inžinierske a zábavné stavby. Územie je strážené.

Malé nízkopodlažné komplexy klubového typu, chaty, ktoré sa zriedka objavujú vo voľnom predaji, stoja od seba.

Pri výbere nízkopodlažných komplexov sa ľudia snažia nielen kúpiť priestranné a kvalitné bývanie, ale aj viesť určitý životný štýl.

Mestský dom - bytový dom - sa na ruskom trhu objavil pomerne nedávno. Mestský dom sa často stotožňuje s chatou, čo nie je úplne pravda, pretože to nie je vidiecky dom, ale mestský dom. Pojem "mestský dom" sa vzťahuje na dom so samostatnými vchodmi, ktorý má jednu alebo dve spoločné steny so susednými domami a spoločný základ, niekedy s pozemkom (vždy veľmi malým). Domy sú zvyčajne zoradené v reťazci 6-12, obrysy závisia od veľkosti a konfigurácie pozemku. Keďže radové domy sa kvalifikujú ako bytové domy, vzťahujú sa na ne právne predpisy upravujúce postavenie takýchto objektov. Vzťah medzi vlastníkmi priestorov v radových domoch sa vyvíja podobne ako vzťah vlastníkov bytov v bytovom dome

V súčasnosti na predmestskom trhu s nehnuteľnosťami ponúkajú pozemky vyrezané na rozvoj a nazývajú to chatové osady. Samozrejme, v takejto obci podmienky na normálne bývanie tak skoro nevzniknú. Okolité „nedokončené“ budeme musieť znášať ešte dlhé roky. Nie je potrebné hovoriť o jedinej architektonickej štruktúre zo spontánnej dediny - najčastejšie ide o pestré domy rôznych výšok: v blízkosti môže stáť malý drevený dom a trojposchodové tehlové domy. Sociálna homogenita obyvateľstva je tu nízka. Pochybná je aj budúca likvidita predmetov.

Typológia jednotlivých obytných budov (IZHS) vychádza z účelu domu.

Individuálny dom určený na trvalý pobyt by mal svojmu majiteľovi poskytovať rovnaké vybavenie ako mestský byt. A to hovoríme nielen o inžinierskych komunikáciách (vodovod, hlavný plyn, kanalizácia, telefón), ale aj o sociálnej infraštruktúre.

Vidiecky dom určený na víkendy v každom ročnom období nepotrebuje takú prísnu väzbu na atribúty mestského komfortu, bude si však vyžadovať neustále úsilie majiteľa o udržanie stavu. Dom tohto typu (v ktorom ľudia žijú dva alebo tri dni v týždni, bez ohľadu na ročné obdobie) sa môže nachádzať v stráženej dovolenkovej dedine, ale uprednostňujú sa tie polia, kde majú trvalý pobyt. V tomto prípade je súbor povinného vybavenia a komunikácie minimalizovaný (kúrenie na kachle, elektrina, pitná voda) a pred kúpeľňou možno uprednostniť ruský alebo fínsky kúpeľ (záležitosť vkusu majiteľa).

Vidiecky dom by mal byť drevený a potrebuje premyslenú schému ochrany na zimu, maximálnu ochranu pred zásahmi nezvaných hostí a určitý súbor vybavenia domácnosti. Keďže potenciálny majiteľ chaty trávi značnú časť svojho času vonku počas teplej sezóny, je veľmi dôležité vybaviť oblasť priľahlú k domu na vonkajšie aktivity.

Do štvrtej skupiny, ktorá sa v ruských podmienkach čoraz viac rozširuje, patria objekty, ktoré sú úplne alebo čiastočne určené na komerčnú prevádzku.

Patria sem reprezentatívne domy-kancelárie, ale aj rezidencie určené na rekreáciu a prijímanie obchodných partnerov. Okrem toho farmy, ako aj domy pre malé podniky. Spravidla všetky tieto budovy s prístavbami alebo vstavanými priestormi, kam majú zákazníci voľný prístup: malé súkromné ​​obchody, kaviarne, telocvične, servisné miestnosti pre spotrebiteľov, autoservisy atď. Pri projektovaní takýchto objektov sa vymedzuje súkromná „majiteľská“ a obchodná zóna. Do tejto kategórie patria aj chatky určené na prenájom, súkromné ​​minihotely, praktické penzióny s posteľami a izbami pre hostí. Na takéto predmety sa vzťahujú požiadavky maximálnej funkčnosti a praktickosti.

Môžete tiež klasifikovať trh s prímestským bývaním a cenovú kategóriu. V rôznych regiónoch sa toto rozdelenie môže výrazne líšiť. Vo všetkých regiónoch však možno vidiecke domy rozdeliť na dve časti: masové, „lacné“ bývanie a elitné domy.

2.4 Klasifikácia komerčných nehnuteľností generujúcich príjem

Objekty komerčných nehnuteľností sa delia na výnosné a vytvárajúce podmienky na jeho ťažbu - priemyselné (priemyselné).

Objekty vytvárajúce príjmy zahŕňajú maloobchodné zariadenia, hotely a zábavné centrá, kancelárie, garáže atď.

1. Predmety obchodu. Polyfunkčný obchodný komplex (MTC) je komerčný nehnuteľný objekt, ktorého vlastník nevykonáva obchodno-komerčnú činnosť zameranú na konečného kupujúceho, ale odovzdáva plochy pripravené na realizáciu rôznym obchodníkom, a to nielen maloobchodným prevádzkovateľom, ktorí môže zahŕňať servisné organizácie, verejné stravovanie a voľný čas. Niekedy sa hypermarkety a supermarkety, obchodné domy a dokonca aj trhy nazývajú nákupné centrá, ale to je nesprávne.

Supermarket je predajňa umiestnená v samostatnej budove alebo ako súčasť MTK, fungujúca na princípe samoobsluhy v hlavnom sortimente, s automatizovaným systémom účtovania komodít a jednou pokladničnou a zúčtovacou jednotkou, s rozlohou ​​​minimálne 1 tisíc m 2 a obsah sortimentu minimálne 5 tisíc obchodných názvov.

Hypermarket je supermarket s rozlohou najmenej 4 000 m 2, ktorý sa spravidla nachádza v samostatnej budove, zriedka v časti; MTK, a obsah sortimentu minimálne 10 tisíc obchodných názvov vrátane nepotravinárskeho sortimentu.

Obchodný dom je obchodná organizácia, ktorá sa nachádza v samostatnej budove alebo v budove zabudovanej do bytového domu s rozlohou 1 menej ako 1 000 m 2, ponúkajúca kompletný sortiment predávaný v samostatných sekciách, každá z nich ktorá má vlastnú peňažnú zúčtovaciu jednotku, zjednotenú jednotným vedením a pravidlami umiestňovania sortimentu podľa oblastí.

Podobné dokumenty

Vlastnosti klasifikácie nehnuteľností z rôznych dôvodov. Pôda ako základný predmet nehnuteľnosti, špecifiká členenia pozemkového fondu v Rusku na ekonomickej báze. Oceňovanie rezidenčných a komerčných nehnuteľností.

test, pridané 28.03.2015


Klasifikácia objektov nehnuteľností, pojem prírodné a umelé objekty. Kategórie pôdneho fondu podľa ekonomického účelu. Typologická charakteristika objektov rezidenčných nehnuteľností. Medzinárodná klasifikácia komerčných nehnuteľností.

test, pridané 10.7.2013


Ruská legislatíva a trhové vzťahy v oblasti nehnuteľností. Podstata regulačného rámca. Základné pojmy a črty realitného trhu, jeho účastníci. Oceňovanie nehnuteľností. Podstata realitnej činnosti.

cheat sheet, pridaný 25.07.2010


Pojem a klasifikácia, odrody a všeobecná charakteristika nehnuteľností, ich funkcie a význam v spoločnosti, ekonomike a štáte. Životný cyklus nehnuteľností, ich vlastnosti. Vzorce a regulácia fungovania tohto trhu.

semestrálna práca, pridaná 06.04.2014


Pojem a všeobecná charakteristika nehnuteľností. Objekty klasifikované ako nehnuteľnosť podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Nehnuteľnosť ako hmotný objekt. charakteristické znaky nehnuteľností. Hlavné druhy nehnuteľností: pozemky, bývanie a nebytové priestory.

kontrolné práce, doplnené 01.07.2010


Základné pojmy súvisiace s nehnuteľnosťami. Charakteristika a klasifikácia nehnuteľností. Občiansky zákonník ako právny základ pre vlastnícke vzťahy k nehnuteľnostiam. Medzinárodné oceňovacie štandardy. Štátna registrácia práv.

test, pridané 20.02.2009


Miesto nehnuteľností v systéme vzťahov s verejnosťou. Pojem nehnuteľný majetok podniku a jeho predmet. Vlastnosti nehnuteľnosti. Životný cyklus nehnuteľnosti podniku ako ekonomického a fyzického objektu a ako majetkového komplexu.

abstrakt, pridaný 25.11.2011


Vlastnosti metodiky hodnotenia nehnuteľností. Špecifiká klasifikácie, hlavné etapy hodnotenia nákladov, výpočet faktora dostupnosti, množstvo fyzického opotrebenia. Stanovenie trhovej kapacity, jej funkcie. Realitný trh ako investičná oblasť.

ročníková práca, pridaná 23.12.2009


Pojem nehnuteľnosť a zásady jej oceňovania; realitnom trhu. Druhy hodnoty pozemkov. Normatívno-právna úprava katastrálneho oceňovania pozemkov v Ruskej federácii. Riešenie problémov v oblasti pozemkových a vlastníckych vzťahov.

práca, pridané 16.04.2015


Stanovenie ceny nehnuteľností podľa ekonomických, politických, fyzických a sociodemografických faktorov. Charakteristika komparatívneho, nákladného a ziskového prístupu k určovaniu trhovej hodnoty nehnuteľností, ich vlastnosti.

Nehnuteľnosti nie sú vždy kapitálové budovy. A budovy vo všeobecnosti tiež nemusia byť nevyhnutne nehnuteľnosťami. A hnuteľným majetkom môže byť nielen auto. Aké sú typy nehnuteľností? Aby ste plne porozumeli terminológii právnych a regulačných aktov, musíte poznať skutočný význam pojmov nehnuteľností a hnuteľných vecí. Vlastnosti nehnuteľnosti sú identifikované mnohými vlastnosťami.

Viac o hnuteľných a nehnuteľných

Právne predpisy Ruskej federácie neposkytujú jasnú definíciu pojmov hnuteľný a nehnuteľný majetok. A to nie je chyba v právnom systéme, dôvod je iný: tieto pojmy sa môžu presúvať z jedného do druhého. Niekedy, aby ste zistili, čo sa vzťahuje na konkrétny typ nehnuteľnosti, potrebujete pomoc právnikov. Hnuteľné veci podľa čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie - všetko, čo nie je nehnuteľnosť. To je v prvom rade:

• akékoľvek bankovky;
• väčšina vozidiel;
• vzácne a muzeálne predmety;
• zberateľské predmety;
• zbraň;
• dočasné predajne;
• nejaké veľké vybavenie.

V niektorých prípadoch môže mať kúpeľný dom a garáž štatút hnuteľných vecí. Z pohľadu poisťovní je takáto budova nehnuteľnosťou. V zozname sú aj zmenky a obchodné podiely. V zásade však označenie hnuteľných vecí spočíva v tom, že:

• ich pohyb nemení štruktúru týchto vecí;
• veci sú úplne alebo čiastočne zameniteľné, pretože nie sú jedinečné;
• často nie je potrebné získať štátnu registráciu veci;
• Mnohé hnuteľné veci sú oslobodené od dane z nehnuteľností.

V kontroverzných otázkach, najmä pri delení majetku, možno vzhľadom na osobitné vlastnosti veci premyslieť ktorúkoľvek uvedenú položku.

Čo je vlastnosť

Pokiaľ ide o nehnuteľnosť, existujúce formulácie sú oveľa presnejšie. Sú tiež vágne, ale menej často ako definície hnuteľného majetku. Predmetom nehnuteľnosti podľa Občianskeho zákonníka:

• obytné a nebytové budovy;
• Zem;
• útroby zeme;
• nádrže;
• lode - vzduch, vesmír, more.

Teda v prvom rade všetko, čo je neoddeliteľné od zeme a nedá sa bez poškodenia veci samotnej preniesť tak, že ju už nebude možné užívať. Chaty, byty, prístrešky, domy alebo hospodárske budovy, pozemky a dokonca aj vodné plochy klasifikované ako nehnuteľnosti, aj keď s úsekom, nie je potrebné objasňovať. Ale útroby zeme, minerály a podzemné pramene sú zo zákona pridelené štátu a sú klasifikované ako nehnuteľnosti; ťažobné spoločnosti sa označujú ako nájomcovia podložia.

Bežný občan nemá nič spoločné so žiadnymi súdmi, ale takýto predmet možno získať rôznymi občianskymi povinnosťami a právami – dedením alebo výhrou v lotérii. Plavidlá podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie patria medzi typy nehnuteľností, ktoré majú vo svojom dizajne priestory vhodné na trvalý a prechodný pobyt - kabíny, priehradky atď. a musia mať štátnu registráciu.

Úvod

Nehnuteľné predmety zaujímajú osobitné miesto v systéme sociálnych vzťahov, pretože s nimi priamo alebo nepriamo súvisia ekonomická činnosť a prioritné vzťahy ľudí vo všetkých sférach ich činnosti.

Dnes sú to práve nehnuteľnosti, ktoré sa zdajú byť ústredným článkom v systéme trhového hospodárstva krajiny. A to je pochopiteľné - nehnuteľnosť nie je len špeciálnym produktom, ale zároveň kapitálom, ktorý generuje príjem a základom pre poskytovanie služieb za účelom efektívneho podnikania.

Ekonomika nehnuteľností je systém vzťahov, ktoré vznikajú v priebehu transakcií s nehnuteľnosťami.

Znalosť disciplíny je nevyhnutná pri príprave moderných špecialistov, keďže každý profesionál je v súčasnosti v praxi konfrontovaný s procesmi prebiehajúcimi na realitnom trhu.

Hlavným cieľom usmernení je poskytnúť študentom poznatky o povahe nehnuteľností, právnych aspektoch ekonomiky nehnuteľností, základných operáciách a prístupoch k oceňovaniu nehnuteľností, charakteristikách trhu s nehnuteľnosťami a druhoch podnikateľských aktivít na ňom.

Pojem nehnuteľnosť a jej predmet

Vymedzenie pojmu nehnuteľnosť

Pojem „nehnuteľnosť“ je neoddeliteľný od iného pojmu – „majetok“.

Majetok - súbor majetku, t.j. predmetom peňažnej hodnoty, právne vzťahy, v ktorých sa táto osoba (fyzická alebo právnická) nachádza.

Majetok patriaci akejkoľvek fyzickej alebo právnickej osobe sa delí na:

majetok: súbor vecí patriacich osobe na základe vlastníckeho práva alebo na základe iného vecného práva; súbor práv na konanie iných ľudí (napríklad dlhový majetok);

zodpovednosť: súbor vecí patriacich iným osobám, ktoré sú však dočasne v držbe tejto osoby; súhrn záväzkov osoby.

Historicky už od čias rímskeho práva sa majetok delil na hnuteľný a nehnuteľný.

Podľa čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie) „nehnuteľné veci (nehnuteľnosti, nehnuteľnosti) zahŕňajú pozemky, podložia, izolované vodné plochy a všetko, čo je pevne spojené s pozemky, teda objekty, ktorých pohyb bez neúmerného poškodenia ich účelu nie je možný, vrátane lesov, trvalých porastov, budov, stavieb.

Medzi nehnuteľné veci patria aj lietadlá a námorné plavidlá podliehajúce štátnej registrácii, plavidlá vnútrozemskej plavby a vesmírne objekty. Iný majetok môže byť podľa zákona klasifikovaný ako nehnuteľný.

Moderná ruská právna prax zaviedla množstvo znakov, podľa ktorých možno fyzický predmet klasifikovať ako nehnuteľnosť:

silné spojenie s určitým pozemkom (nemožnosť pohybu objektu bez neúmerného poškodenia jeho účelu);

úplnosť z hľadiska možnosti použitia na určený účel;

· osvedčené (oficiálne registrované) patriace konkrétnemu vlastníkovi - štátu, subjektu federácie, obci, jednotlivcovi alebo skupine jednotlivcov;

možnosť fyzického oddelenia predmetu nehnuteľnosti a nehnuteľnosti (t. j. prítomnosť jasne vymedzených fyzických hraníc predmetu nehnuteľnosti);

funkčná nezávislosť nehnuteľnosti (je možné túto nehnuteľnosť využívať oddelene od iných objektov, alebo jej funkčný účel zahŕňa čiastočné využitie iných nehnuteľností);

prítomnosť (alebo neprítomnosť) vecných bremien a iných obmedzení užívacích práv.

Veci, ktoré nesúvisia s nehnuteľnosťou, vrátane peňazí a cenných papierov, sa vykazujú ako hnuteľný majetok. Zápis práv k hnuteľným veciam sa nevyžaduje, okrem prípadov uvedených v zákone.

Objekt nehnuteľnosti

„Nehnuteľnosť“ obsahuje dva základy – fyzický a právny. Fyzický základ tohto konceptu je založený na hmotnej zložke nehnuteľností, a to: budovách, stavbách, pozemkoch, podloží atď. To všetko "je predmet, ktorý je spojený so zemou tak, že jeho pohyb bez neúmerného poškodenia jeho účelu je nemožný."

Právna časť spočíva v oblasti realizácie práv z obchodov s nehnuteľnosťou a jej užívania.

Nehnuteľnosť vplyvom odpisovania stráca likviditu – „možnosť realizácie akéhokoľvek spôsobu premeny nehnuteľnosti na peniaze“ – to je zákonná zložka pojmu. Každá nehnuteľnosť má svoje katastrálne číslo, proces nazývaný „inventarizácia nehnuteľnosti“ “ sa naň vzťahuje. Charakterizuje ho „inventár“ – história vzniku a zmeny majetku. Všetko uvedené platí pre právnu časť definície nehnuteľnosti.

Predmetom občianskych práv sú veci vrátane peňazí a cenných papierov, iný majetok vrátane majetkových práv; práce a služby; informácie; výsledky duševnej činnosti vrátane výhradných práv k nim (duševné vlastníctvo); nehmotné výhody.