Caratteristiche e ciclo di vita di un immobile. Ciclo di vita di un immobile Cicli di vita delle parti di pianificazione volumetrica dell'immobile

04.10.2023

Il ciclo della qualità e le sue fasi Controllo e collaudo

Fattori che determinano le condizioni per lo sviluppo e l'attuazione delle politiche dei prezzi

Ciclo di vita immobiliare (Yanioglo)

Alcuni dotti economisti ritengono che il settore immobiliare come merce sia una sorta di “organismo vivente”, che si sviluppa, come è noto, nel seguente ordine: concezione - nascita - maturità - invecchiamento e morte. Per analogia, si distinguono le seguenti fasi del ciclo di vita di un immobile: fase di pre-investimento (iniziale) del progetto (concezione, pianificazione, progettazione, ecc.), fase di attuazione del progetto (costruzione, installazione di attrezzature) , fase di funzionamento dell'oggetto (fase di lancio sul mercato, crescita, maturità, saturazione) e fase di liquidazione (declino). Con l'aiuto della teoria del ciclo di vita è possibile prevedere parzialmente la situazione, ma non nel caso di elaborazione di un modello di previsione, poiché in questo caso l'impresa potrebbe perdere il supporto di marketing.

Ciclo di vita del mercato immobiliare

La regola: “compra a poco, vendi a tanto” vale per gli immobili come per qualsiasi altro tipo di investimento.

Diversi segmenti di mercato si comportano in modo diverso allo stesso tempo. Ad esempio, la costruzione in una parte della città può aumentare rapidamente i prezzi, mentre allo stesso tempo un’altra parte della città attraversa una fase di stagnazione. Tuttavia, la capacità di identificare questi cicli può offrire al cliente ulteriori opportunità di investimento.

A. Ciclo di declino. Si verifica quando il mercato è saturo e il numero di immobili sfitti inizia ad aumentare. Il mantenimento degli edifici non occupati ha un impatto negativo sulla situazione finanziaria del progetto. Questo mercato è il mercato dell'acquirente. Il proprietario dell'immobile deve compiere sforzi intensi nel marketing e nella ricerca di sostegno finanziario. Un piccolo numero di nuovi immobili stanno apparendo sul mercato. Gli istituti di credito stanno sostanzialmente sospendendo le loro operazioni fino alla prossima ripresa, e i prezzi degli immobili stanno diminuendo.

B. Ciclo di assorbimento. A causa della mancanza di nuove costruzioni derivante dal ciclo di recessione, la domanda e l'offerta sul mercato immobiliare cominciano a riprendersi. Il mercato sta entrando in un nuovo ciclo: il ciclo di assorbimento dell'oggetto creato. Una volta assorbiti i surplus di investimenti, i canoni di locazione cominceranno ad aumentare. In linea con l'aumento della domanda e la diminuzione dell'offerta, iniziano ad essere effettuati studi di preinvestimento per la creazione di nuove proprietà immobiliari.

B. Ciclo delle nuove costruzioni. Il ciclo delle nuove costruzioni corrisponde ad un aumento della domanda sul mercato dei progetti di costruzione, insieme ad una riduzione dell'offerta di terreni liberi. I canoni di affitto aumentano insieme ai prezzi degli immobili. Durante questo periodo, il tasso di inflazione aumenta e i costi di costruzione aumentano, il che aumenta il prezzo di vendita dell’immobile.

D. Ciclo di saturazione del mercato. Le vendite immobiliari stanno crescendo lentamente e alla fine stanno diminuendo. C’è un surplus di prodotti finiti da costruzione e di capacità. I livelli occupazionali iniziano a diminuire e l’attività edilizia si arresta gradualmente. Il momento migliore per aggiungere una proprietà è durante il ciclo di acquisizione o il periodo di nuova costruzione.

Per valutare l'efficienza del mercato immobiliare è necessario considerare più in dettaglio il ciclo di vita di un oggetto e stabilire i principali punti critici nel tempo, la cui combinazione influenzerà la durata del ciclo e la dinamica dei cambiamenti nel costi e risultati.

Ciclo di vita di un immobile

Valutare l'efficienza operativa di qualsiasi bene immobiliare (costruito o ristrutturato) significa considerarlo durante tutto il suo ciclo di vita. Il ciclo di vita di un oggetto dal momento dello studio di fattibilità al momento dell’invecchiamento fisico o morale può essere suddiviso in tre periodi:

1 Costruzione (fasi di pre-investimento e di investimento);

2 Operatività fino al completo rimborso (fase imprenditoriale del progetto);

3Operazione con conseguente sviluppo dei risultati dell'investimento (innovazione, chiusura della struttura).

Il primo periodo determina in gran parte l’efficienza del funzionamento dell’oggetto. Questa fase è particolarmente complessa, si compone di numerose componenti, vale a dire: analisi delle condizioni per l'attuazione del piano originale, sviluppo di un concetto di progetto, valutazione della sua fattibilità, selezione e approvazione dell'ubicazione della struttura, giustificazione ambientale, esami, sviluppo di uno studio di fattibilità, ottenimento di un permesso di costruzione, creazione di infrastrutture edili temporanee, creazione o ristrutturazione di un edificio, sua messa in servizio. Il secondo periodo comprende lo sviluppo della capacità, il funzionamento della struttura con parametri stabili della sua capacità progettuale. Considerando la natura della curva che riflette il cambiamento nel tempo delle caratteristiche di costo della costruzione e del funzionamento della struttura. Determinando il rapporto tra le varie fasi è possibile ottenere l'efficacia comparativa dei periodi del ciclo di vita di un immobile, e analizzare i costi e i risultati delle attività dell'appaltatore e del cliente.

Nella terza fase del ciclo di vita dell’oggetto inizia il periodo di successivo sviluppo dell’investimento. Teoricamente, il terzo periodo potrebbe durare piuttosto a lungo. Una limitazione alla fattibilità del funzionamento di un oggetto sono i costi aggiuntivi per eliminare l'usura fisica e morale.

Durata delle fasi del ciclo di vita degli immobili (settore pubblico/privato):

Edifici residenziali– (Fase concettuale 1-4/0.5-2) (Fase contrattuale e progettazione esecutiva 1-3/0.5 - 4) (Costruzione 1-4/0.5-1.5)

Impianti industriali- (Fase concettuale 1-4/0,5-6) (Fase contrattuale e progettazione esecutiva 1-3/0,5-2,5) (Costruzione 1,5-2,5/0,5-2)

Edifici commerciali- (Fase concettuale 0,5-3/1-10)) (Fase contrattuale e progettazione esecutiva 0,5-2/1-4) (Costruzione 0,5-1,5/0,5-2)

La durata del progetto dipende generalmente dalla tipologia di costruzione; Notevole attenzione viene prestata alla fase concettuale del progetto al fine di ottenere in futuro la massima efficienza dai fondi investiti.

Fattori nella dinamica del valore d'uso degli oggetti immobiliari

Senza eccezione, tutti gli oggetti materiali esistono nel tempo e nello spazio. Di conseguenza, è possibile caratterizzare adeguatamente qualsiasi oggetto solo tenendo conto dei parametri spaziotemporali in cui si trova e degli impatti che si esercitano su di esso. Occorre inoltre tener conto che, sebbene tempo e spazio siano condizioni inderogabili per l'esistenza dei beni immobili, non possono essere considerate categorie equivalenti: lo spazio (se lo consideriamo non sul piano logico-astratto, ma nello specifico delle realtà naturali) -caratteristiche materiali che hanno una dimensione quantitativa finita) esso stesso cambia nel tempo. Questa è una conseguenza diretta dell'attività umana, a seguito della quale lo spazio naturale viene costantemente trasformato con crescente intensità. Uno dei tratti caratteristici inerenti all'esistenza nel tempo (ugualmente correlato ai processi in corso e agli oggetti materiali) è la ciclicità, cioè la rinnovabilità periodica nel tempo. Allo stesso tempo, coesistono molti cicli diversi nel loro contenuto, correlati in un certo modo, subordinati l'uno all'altro. Quelli iniziali sono cicli naturali che hanno un'influenza diretta o indiretta su tutti gli altri, ma non sono soggetti a tale influenza: una persona può influenzare attivamente la natura in una varietà di forme quanto vuole, ma non è in suo potere per annullare o modificare il cambio delle stagioni o del giorno e della notte.

È quindi naturale che l'attività umana (anche economica), che si svolge sempre in condizioni naturali, sia influenzata da questi cicli, e talvolta sia soggetta ad essi. Ciò si manifesta più chiaramente nell’agricoltura e in parte nell’edilizia, dove l’intero processo produttivo è “sintonizzato” sulle fluttuazioni delle condizioni naturali e climatiche, e i risultati del lavoro dipendono in gran parte da queste condizioni.

Allo stesso tempo, per la maggior parte delle tipologie specifiche di attività, i cicli economici sono decisivi. L'esistenza stessa, il contenuto e la dinamica di tali cicli sono determinati dalle leggi interne dello sviluppo del sistema economico (i cicli naturali hanno solo un effetto correttivo sotto forma di fluttuazioni stagionali della situazione del mercato). I cicli economici sono intesi come fluttuazioni periodiche nell'intensità della riproduzione dei beni economici (comprese le fasi di produzione, scambio, distribuzione e consumo). La caratteristica principale del ciclo economico è il tasso di crescita economica.

BIGLIETTO 44 Vincoli edilizi nel processo di sviluppo dello spazio urbano. ???????(Baranova)

45. Il processo di riproduzione nel campo immobiliare (Trukhina)

La riproduzione è un processo continuo di rinnovamento delle immobilizzazioni e di prevenzione della sua usura prematura. Nel settore immobiliare questa è costruzione: l'essenza del concetto di gestione immobiliare si riduce all'ottenimento del massimo effetto dalla gestione delle azioni delle persone che realizzano il progetto. CON economico Punti di vista, costruzione- il ramo della produzione materiale e tecnica in cui vengono create immobilizzazioni per scopi produttivi e non produttivi: edifici, strutture e loro complessi pronti all'uso. La costruzione si riferisce al processo di costruzione o creazione di infrastrutture. Le fasi principali di questo processo sono l'acquisizione del terreno, la progettazione, l'approvazione del progetto da parte delle autorità, il processo vero e proprio di costruzione di un edificio o di una struttura e la messa in funzione della struttura. Di norma, il lavoro viene svolto da un gruppo di specialisti di una società di costruzioni o di ingegneria sotto la guida di un project manager ed è controllato da rappresentanti della supervisione tecnica e ingegneri di sviluppo (ingegnere progettista o architetto di progetto).

I professionisti coinvolti nello sviluppo e nell’implementazione di progetti di costruzione devono stabilire meccanismi efficaci per la pianificazione, il budget, il flusso di documenti, la consegna tempestiva dei materiali da costruzione, la logistica, la sicurezza sul lavoro, ecc. Inoltre, devono considerare le conseguenze ambientali del loro lavoro e creare minimi disagi temporanei al pubblico durante la fase di costruzione dell'impianto.

Biglietto 46. Fasi di un progetto di investimento nel campo immobiliare. (Yanioglo)

Ciclo dell’investimento – il periodo di tempo che intercorre tra l’inizio dell’investimento e il momento in cui l’immobile viene messo in funzione.

Prima di presentarlo agli investitori viene condotta un’analisi della fattibilità del progetto per determinare se vale la pena investire ulteriormente tempo e denaro e quali fonti esistono per coprire tutti i costi e generare profitti normali.

Esistono 3 fasi del ciclo di vita di un progetto di investimento, che a loro volta consistono in fasi e fasi:

1. Fase di preinvestimento(studio di fattibilità):

1.1 Studi pre-investimento e pianificazione del progetto preliminare

· elenco dei potenziali investitori;

· informazioni sul progetto - obiettivi, analisi delle condizioni, ecc.;

1.2.Opportunità di mercato: analisi di mercato, dinamica dei prezzi, domanda e offerta, ecc.;

1.3.Risorse materiali e lavorative:

· forme materiali di produzione (qualità, disponibilità di risorse);

· determinazione del fabbisogno di risorse lavorative;

1.4 Scelta e approvazione dell'ubicazione della struttura (analisi dell'ubicazione, dell'ambiente, scelta finale del cantiere);

1.5.Analisi finanziaria e valutazione degli investimenti (analisi dei rischi, dei costi, sviluppo di un piano finanziario);

1.6.Sviluppo di un piano tecnico e di mercato per l'attuazione del progetto (monitoraggio dell'attuazione del contratto di prestito).

2. Fase di investimento:

2.1 Fase di progettazione generale, sviluppo della documentazione di progettazione e stima (sviluppo, coordinamento e approvazione di uno studio di fattibilità, ottenimento del permesso di costruzione);

2.2.Svolgimento di gare d'appalto e conclusione di contratti (redazione di una proposta di contratto, di un contratto);

2.3 Fase di attuazione e completamento del progetto (costruzione):

· struttura di pianificazione e gestione della qualità;

· realizzazione e consegna dell'oggetto.

3. Fase imprenditoriale:

3.1 Il lavoro del promotore sulla gestione della proprietà finita (ordinazione e posizionamento di attrezzature, mobili);

3.2.Il lavoro del proprietario nella gestione della proprietà:

· procedura di gestione immobiliare;

· manutenzione immobiliare;

3.4 Gestione della proprietà dal lato dell'utente (controllo sull'uso dei locali, supporto organizzativo e tecnico, ecc.).

L'implementazione degli obiettivi di investimento comporta la formazione di progetti di investimento che forniscono agli investitori e agli altri partecipanti al progetto le informazioni necessarie per prendere una decisione di investimento.

Il concetto di progetto di investimento viene interpretato in due modi:

1. come un'attività (evento) che comporta l'attuazione di una serie di azioni che garantiscono il raggiungimento di determinati obiettivi;

2. come un sistema che include un determinato insieme di documenti organizzativi, legali, liquidativi e finanziari necessari per eseguire qualsiasi azione o descrivere tali azioni.

Esistono varie classificazioni dei progetti di investimento. A seconda delle caratteristiche alla base della classificazione si possono distinguere le seguenti tipologie di progetti di investimento.

Di atteggiamento tra loro:

· indipendente consentire un'attuazione simultanea e separata e le caratteristiche della loro attuazione non si influenzano a vicenda;

· mutuamente esclusivi quelli. non consentendo l'implementazione simultanea. In pratica, tali progetti spesso svolgono la stessa funzione. Dell'insieme dei progetti alternativi, solo uno può essere realizzato;

· complementare la cui attuazione può avvenire solo congiuntamente.

Per tempo di implementazione(creazione e funzionamento):

· breve termine (fino a 3 anni);

· medio termine (3-5 anni);

· a lungo termine (oltre 5 anni).

Di scala(molto spesso la portata del progetto è determinata dall'entità dell'investimento):

· piccoli progetti, la cui azione è limitata all'ambito di una piccola impresa che attua il progetto. Fondamentalmente rappresentano piani per espandere la produzione e aumentare la gamma di prodotti. Si distinguono per tempi di realizzazione relativamente brevi;

· progetti medi- Si tratta molto spesso di progetti di ricostruzione e riattrezzamento tecnico degli impianti di produzione esistenti. Sono implementati in più fasi, per le singole produzioni, nel rigoroso rispetto dei programmi pre-sviluppati per la ricezione di tutti i tipi di risorse;

· grandi progetti- progetti di grandi imprese, che si basano su una progressiva “nuova idea” di produrre i prodotti necessari per soddisfare la domanda nei mercati nazionali ed esteri;

· megaprogetti- si tratta di programmi di investimento mirati contenenti numerosi progetti finali interconnessi. Tali programmi possono essere internazionali, statali e regionali.

Secondo il principale messa a fuoco:

· progetti commerciali, il cui obiettivo principale è realizzare un profitto;

· progetti sociali orientato, ad esempio, a risolvere i problemi della disoccupazione nella regione, a ridurre i livelli di criminalità, ecc.;

· progetti ambientali, la cui base è il miglioramento dell'ambiente di vita;

· altro

A seconda del grado di influenza dei risultati del progetto di investimento su mercati interni o esterni per prodotti e servizi finanziari, materiali, lavoro, nonché condizioni ambientali e sociali:

· progetti globali, la cui attuazione influisce in modo significativo sulla situazione economica, sociale o ambientale sulla Terra;

· progetti economici nazionali, la cui attuazione incide in modo significativo sulla situazione economica, sociale o ambientale del paese e la loro valutazione può limitarsi a prendere in considerazione solo tale impatto;

· progetti su larga scala, la cui attuazione incide in modo significativo sulla situazione economica, sociale o ambientale di un determinato paese;

· progetti locali, la cui attuazione non ha un impatto significativo sulla situazione economica, sociale o ambientale in determinate regioni e (o) città, sul livello e sulla struttura dei prezzi nei mercati delle materie prime.

Una caratteristica del processo di investimento è la sua associazione con l'incertezza, il cui grado può variare in modo significativo, pertanto, a seconda dell'entità del rischio, i progetti di investimento sono suddivisi come segue:

· progetti affidabili, caratterizzato da un'elevata probabilità di ottenere risultati garantiti (ad esempio, progetti realizzati su ordine del governo);

· progetti rischiosi, che sono caratterizzati da un elevato grado di incertezza sia dei costi che dei risultati (ad esempio, progetti relativi alla creazione di nuove industrie e tecnologie).

In pratica, questa classificazione non è esaustiva e consente ulteriori dettagli.

Tuttavia, lo sviluppo di qualsiasi progetto di investimento - dall'idea iniziale all'operazione - può essere presentato come un ciclo composto da tre fasi: pre-investimento, investimento e operativa (o produzione). La durata complessiva delle tre fasi costituisce il ciclo di vita (lifespan) del progetto di investimento.

Caratteristiche e classificazione degli immobili commerciali.

Classificazione degli oggetti immobiliari.

IL CONCETTO ED L'ESSENZA DELL'IMMOBILE.

Secondo la prima parte del comma 1 dell'art. 130 del Codice Civile della Federazione Russa (Codice Civile della Federazione Russa), sono considerati beni immobili i terreni, gli appezzamenti del sottosuolo, i corpi idrici isolati e tutto ciò che è saldamente connesso al terreno, cioè gli oggetti il cui movimento senza danni sproporzionati il loro scopo è impossibile, comprese foreste, piantagioni perenni, edifici, strutture.

Nella pratica mondiale, per immobile si intende un appezzamento di terreno e tutto ciò che si trova sotto di esso con una proiezione al centro della terra, e tutto ciò che è sopra di esso, esteso all'infinito, compresi gli oggetti permanenti ad esso collegati dalla natura o dall'uomo , così come i diritti su questi oggetti .

Il concetto di bene immobile nella pratica mondiale può essere presentato sotto forma di cinque blocchi, quattro dei quali riflettono la composizione fisica, e il quinto – il contenuto giuridico:

1) terra

2) oggetti sopra la superficie del sito

3) proprietà sotto la superficie del sito, compresi i minerali

4) spazio aereo

5) una serie di diritti su oggetti immobiliari

Ciascun oggetto immobiliare e l'insieme di essi presentano caratteristiche significative (generiche) che consentono di distinguerli dalle cose mobili, e caratteristiche specifiche che caratterizzano le caratteristiche degli oggetti in gruppi omogenei, presentati nella Tabella 1.2.

Tabella 1.2 - Principali caratteristiche degli immobili

Segni	Contenuto (stato)
Essenziale (generico)
Grado di mobilità	Immobilità assoluta, immobilità nello spazio senza compromettere la funzionalità
Connessione con la terra	Forte fisico e legale
Forma di funzionamento	Materiale naturale e costo
Stato della forma del consumatore durante l'uso	Non consumato, mantiene la sua forma naturale per tutta la sua durata
Durata del circuito	Riutilizzabile e la terra è infinita se usata correttamente
Un metodo per trasferire valore nel processo di produzione o perdere proprietà di consumo	A poco a poco, man mano che l'usura si accumula e le spese di ammortamento si accumulano
Significato sociale	L'utilizzo di un oggetto spesso lede gli interessi di molti cittadini e altri proprietari, i cui interessi sono tutelati dallo Stato
Specie (privata)
Caratteristiche tecniche e tecnologiche	Sono determinati da specifici indicatori privati a seconda della tipologia degli immobili e della fattibilità di estendere un regime speciale d'uso ad altri beni. Unità inestricabile con funzionalità

Le principali proprietà fondamentali dell'immobile sono l'immobilità e la materialità, ovvero l'inconsumabilità, su cui si basano tutte le altre sue caratteristiche generiche e specifiche. I termini “beni immobili”, “cose immobili”, “beni immobili” possono essere utilizzati a seconda del contesto per riflettere rapporti economici, giuridici o fisici. In conformità con le disposizioni del Codice Civile della Federazione Russa, gli oggetti immobiliari possono essere classificati come segue: Terreni. Aree del sottosuolo Corpi idrici separati. Foreste. Piantagioni perenni. Strutture artificiali indissolubilmente legate alla terra. Imprese. Altri beni classificati dalla legge come immobili e soggetti a registrazione statale.

Gli oggetti immobiliari possono essere classificati:

1. Oggetti naturali (naturali): terreni, foreste e piantagioni perenni, corpi idrici isolati e aree del sottosuolo. Queste proprietà sono anche chiamate “immobili per natura”.

2. Oggetti artificiali (edifici):

a) immobile residenziale - un edificio basso (fino a tre piani), un edificio a più piani (da 4 a 9 piani), un edificio alto (da 10 a 20 piani), un edificio alto ( oltre 20 piani). Un immobile residenziale può essere anche un condominio, una porzione (ingresso), un piano in un ingresso, un appartamento, una stanza, una casa di campagna;

b) immobili commerciali - uffici, ristoranti, negozi, alberghi, garage in affitto, magazzini, edifici e strutture, imprese come complesso immobiliare;

c) edifici e strutture pubbliche (speciali):

Assistenza medico-sanitaria (ospedali, cliniche, case di cura e orfanotrofi, sanatori, complessi sportivi, ecc.);

Educativo (asili nido e asili nido, scuole, college, scuole tecniche, istituti, centri d'arte per bambini, ecc.);

Culturali ed educativi (musei, complessi espositivi, parchi culturali e ricreativi, centri culturali e teatri, circhi, planetari, zoo, giardini botanici, ecc.);

Edifici e strutture speciali - amministrativi (polizia, tribunale, procura, autorità), monumenti, edifici commemorativi, stazioni ferroviarie, porti, ecc.;

d) strutture ingegneristiche - strutture di bonifica e drenaggio, preparazione ingegneristica completa del terreno per lo sviluppo.

Gli oggetti artificiali sono chiamati “immobili per legge”, ma questa categoria di immobili si basa su “immobili per natura”. Gli oggetti artificiali possono essere completamente costruiti e pronti per il funzionamento, possono richiedere ricostruzioni o riparazioni importanti e possono anche riferirsi a progetti di costruzione non finiti (non finiti). "Non finito" si riferisce a oggetti per i quali i documenti sull'accettazione dell'oggetto in funzione non sono stati redatti nel modo prescritto. Gli oggetti di costruzione incompiuta possono essere divisi in due gruppi: oggetti in cui il lavoro è in corso e oggetti in cui il lavoro è stato interrotto per un motivo o per l'altro. Secondo la procedura attuale, in un sito sono previste due tipologie di cessazione dei lavori: conservazione e cessazione completa della costruzione. La decisione di terminare la costruzione spetta al promotore.

I terreni possono essere divisibili e indivisibili. Un appezzamento si dice divisibile quando può essere diviso in parti e formare appezzamenti di terreno indipendenti con autorizzazione alla destinazione d'uso.

Per quanto riguarda gli immobili residenziali sono possibili diverse costruzioni tipologiche. Ad esempio, a seconda della durata e della natura d'uso dell'abitazione:

L'abitazione primaria è un luogo di residenza permanente;

Abitazioni secondarie: abitazioni suburbane utilizzate per un periodo di tempo limitato;

Alloggi terziari - destinati ad alloggi a breve termine (hotel, motel, ecc.).

In relazione alle condizioni delle grandi città, è consuetudine distinguere le seguenti caratteristiche tipologiche: Abitazioni d'élite. Alloggio superiore. Alloggio tipico. Alloggiamento di bassa qualità di consumo

Esiste inoltre una classificazione degli immobili residenziali a seconda del materiale utilizzato per le pareti esterne dell'edificio: case con pareti in mattoni; case a pannelli; case monolitiche; case di legno; case di tipologia mista.

Secondo Asaulov A.N. Gli oggetti immobiliari possono essere classificati anche per stato. In base al loro stato fisico si distinguono: appezzamenti di terreno; edifici, strutture, strutture; premesse.

Una classificazione più dettagliata dello stock di oggetti immobiliari per scopo contiene il seguente elenco di tipi e sottotipi di oggetti:

a) terreni in città, paesi e altre aree popolate:

Per l'edilizia abitativa (zona residenziale),

Per le imprese industriali, dei trasporti, dei servizi,

Per le imprese agricole e di difesa (territorio non residenziale),

Per parchi e spazi verdi, corpi idrici (aree ricreative),

Per le infrastrutture di ingegneria e di trasporto (territorio di uso generale)

b) appezzamenti di terreno al di fuori degli insediamenti (territori inter-insediamenti):

Per uso in campagna e in giardino,

Per lo sviluppo residenziale,

Scopi industriali e altri scopi speciali (industria, trasporti, energia, difesa, ecc.),

Scopi agricoli,

Finalità ambientali, di riserva naturale, sanitarie, ricreative, storico-culturali,

Fondo forestale, fondo idrico,

Aree del sottosuolo,

Terreni di riserva, il cui scopo non è definito

2) alloggi (edifici residenziali e locali):

Edifici residenziali plurifamiliari, appartamenti al loro interno e altri locali per residenza permanente (in case per vacanze, alberghi, ospedali, scuole, ecc.)

Edifici residenziali bassi singoli e da due a quattro famiglie (vecchi edifici e case di tipo tradizionale - famiglie e nuovi tipi - cottage, case a schiera)

3) immobili commerciali:

Edifici adibiti ad uffici e uffici amministrativi

Hotel, motel, case vacanza

Negozi, centri commerciali

Ristoranti, caffè e altri esercizi di ristorazione

Punti di servizio al consumatore

4) immobili industriali:

Stabilimenti e locali industriali, edifici e strutture adibiti alla produzione

Ponti, condutture, strade, dighe e altre strutture ingegneristiche, parcheggi, garage

Magazzini, strutture di stoccaggio

5) immobili a scopo sociale e culturale:

Edifici governativi e amministrativi

Impianti culturali, ricreativi, didattici, sportivi

Oggetti religiosi.

Per tipo di proprietà, gli immobili sono suddivisi in:

Privato – di proprietà di cittadini e persone giuridiche create come proprietari privati

Stato: di proprietà federale, di proprietà di soggetti federali

Comunale – di proprietà comunale

Pubblico – di proprietà di associazioni pubbliche

Collettivo (misto) – posseduto congiuntamente o congiuntamente da vari enti immobiliari (privati, statali, comunali, pubblici).

Secondo la loro natura giuridica, gli immobili si dividono, a seconda della tipologia, in utilizzati dal proprietario o dall'affittuario, privatizzati, acquisiti tramite compravendita, eredità, donazione, ecc.

Riso. 1.1 Classificazione generale degli immobili

Gli immobili commerciali in Russia hanno cominciato a prendere forma solo con l'inizio della privatizzazione delle imprese. Il settore degli immobili commerciali è molto più piccolo di quello residenziale e quindi si effettuano meno transazioni, sebbene gli immobili commerciali siano i più attraenti in tutto il mondo. Da notare che in questo settore la forma di transazione predominante è l'affitto.

Gli immobili commerciali possono essere suddivisi in immobili generatori di reddito - immobili commerciali stessi e che creano le condizioni per la sua estrazione - immobili industriali (industriali).

Gli immobili a reddito comprendono:

1. Locali adibiti ad uffici. Quando si classificano gli uffici in ciascuna regione o comune, vengono presi in considerazione diversi fattori in base ai quali i locali appartengono a una classe o all'altra. Può trattarsi dell'ubicazione, della qualità dell'edificio (livello di finitura, stato della facciata, ingresso centrale, disponibilità di ascensori), qualità della gestione (società di gestione, disponibilità di servizi aggiuntivi per gli inquilini), ecc.

2. Alberghi. I progetti alberghieri nella Federazione Russa oggi sono i tipi più complessi di investimenti in immobili redditizi. La costruzione di nuovi o la ricostruzione di vecchi alberghi di altissima classe, le loro attrezzature e i costi operativi sono considerati un investimento piuttosto rischioso, perché i costi di tali progetti sono molte volte superiori ai costi di costruzione di complessi commerciali o centri direzionali alla moda. Inoltre, gli hotel a cinque stelle hanno periodi di ammortamento molto lunghi, quindi il mercato immobiliare russo che produce reddito gravita verso hotel con tariffe basse e investimenti di capitale inferiori.

Ad oggi, ad esempio, il complesso alberghiero di San Pietroburgo è molto vario e comprende più di 100 strutture di varie categorie con 27mila posti letto. La maggior parte di questi hotel sono piccoli. Più o meno notevoli sono 30 alberghi, che rappresentano il 55% del totale dei posti letto alberghieri della città. I grandi hotel di medio livello includono: Pribaltiyskaya, Pulkovskaya, Mosca, San Pietroburgo. Non ci sono abbastanza hotel di medio livello a San Pietroburgo. Gli hotel a cinque stelle includono: Grand Hotel Europe e Palazzo Nevsky. Il ritorno sull'investimento nella costruzione alberghiera è: per gli hotel a tre stelle - 8 anni; secondo quelli a cinque stelle - non meno di 13 - 15 anni.

Questi e altri hotel rinomati e ben posizionati dispongono di caffè, ristoranti e bar, aree ricreative attrezzate, casinò, ecc. Gli hotel più piccoli e meno popolari, situati in zone meno prestigiose, tendono a fornire alloggi e servizi di qualità superiore e ad avere una propria clientela.

3. I parcheggi (parcheggi) come immobili commerciali non sono praticamente sviluppati nel paese, anche se ci sono prospettive. Dopotutto, per ogni mille residenti, secondo gli standard, sono necessari circa 150 posti auto.

Attualmente, meno del 60% del parco autovetture dispone di spazi di deposito permanenti, di cui solo il 2% si trova in garage sotterranei, sebbene la loro necessità sia molto elevata. A causa del costo elevato di un parcheggio (4-6 mila dollari USA, e nel centro della città i prezzi raggiungono i 10-12 mila dollari USA), non vi è alcuna costruzione di massa di parcheggi. Per un cliente di massa, il costo di un parcheggio dovrebbe essere compreso tra 2 e 3 mila dollari USA, ovvero ammontano a circa il 30% del costo dell'auto. Si precisa che attualmente è estremamente difficoltoso poter reimmatricolare un box box singolo, poiché... L'istituto statale “Ufficio comunale per la registrazione dei diritti immobiliari” (GU RBR) non si occupa della registrazione dei garage. Per risolvere questo problema è necessario creare un sistema unificato per la registrazione dei diritti di proprietà per garage di vario tipo.

4. Negozi e complessi commerciali. Come ha dimostrato l'esperienza delle grandi città europee, buone condizioni per l'ubicazione dei centri commerciali multifunzionali (MTC) sono: l'intersezione delle principali autostrade, la vicinanza delle stazioni della metropolitana e delle fermate dei trasporti terrestri. Molto spesso, tali centri risultano essere situati in aree “dormitorio”, o fuori città, in effetti, in un terreno abbandonato, vicino a una grande autostrada. Negli Stati Uniti gli ITC (“MALL”) si trovano solitamente fuori città, il che si spiega con un certo numero di veicoli pro capite, la popolazione delle città e altri fattori.Queste differenze influenzano di conseguenza i requisiti sia a livello la fase di formazione della strategia aziendale ITC complessiva - pianificazione, progettazione e promozione, nonché durante la costruzione e il funzionamento di un centro commerciale. Ad esempio, il numero di parcheggi, la disponibilità e i parametri delle aree ricreative e di intrattenimento, i relativi nuclei familiari i servizi, ecc. saranno diversi.

I fattori che determinano il successo includono:

Posizione scelta correttamente;

Elaborazione di una soluzione funzionale e accumulo: le esigenze dei potenziali visitatori;

Una previsione correttamente compilata per lo sviluppo del territorio adiacente al sito di sviluppo (per 5-10 anni);

L'atmosfera generale dell'ITC, che si ottiene nel processo di progettazione e sviluppo del design;

Selezione ben progettata degli inquilini;

La giusta società di gestione.

Per i complessi commerciali, oltre ai fattori elencati, è particolarmente necessario fornire servizi ai propri inquilini (ad esempio pulizia costante del territorio, servizio di riparazione bilance, sicurezza 24 ore su 24, pressatura del cartone, ecc.).

Non si deve dare per scontato che lo sviluppo dei centri commerciali multifunzionali sia un’invenzione occidentale. È noto che la meditata tradizione dello sviluppo di grandi spazi commerciali, portici, cortili, dove “ogni” visitatore poteva acquistare ciò che desiderava, a seconda dei bisogni e del reddito, dove si poteva venire “per guardare gli altri e mostrare fuori di sé”, sta scomparendo le radici nel passato.

Le regioni del paese si trovano in condizioni economiche diverse e si sviluppano secondo leggi complesse, quindi nella Russia moderna il processo di nascita di nuovi o di ammodernamento di vecchi centri commerciali è eterogeneo. Mosca è leader in questo processo come metropoli globale, essendo rispetto ad altre città russe nel regime di investimenti più favorito.

I problemi che causano la carenza di immobili commerciali liquidi e promettenti per gli investimenti nella maggior parte delle città russe sono simili e sono associati, innanzitutto, alla struttura dello stock non residenziale emerso nel periodo precedente alla riforma:

Una piccola quota di locali non residenziali è destinata a un'imprenditorialità redditizia, una parte significativa delle quali è occupata da varie organizzazioni;

La collocazione insoddisfacente di molti oggetti funzionalmente idonei all'uso commerciale non ne consente lo sviluppo;

Nelle grandi città industriali, la struttura del patrimonio non residenziale presenta una quota eccessivamente elevata di immobili industriali, la cui riconversione richiede investimenti significativi ed è spesso difficile a causa di uno status giuridico poco chiaro;

La maggior parte del patrimonio non residenziale versa in condizioni tecniche insoddisfacenti;

Nella maggior parte delle città, l’attività di investimento si concentra principalmente nel centro cittadino.

In questo momento, i più richiesti sono i negozi con una superficie di 100-200 metri quadrati. m., poi, in ordine decrescente - meno di 100 mq. e tra i 200 e i 400 mq. mq Aree superiori a 500 mq. m sono meno richiesti. Tra le principali esigenze degli inquilini ci sono le vetrine e il parcheggio.

5. Il settore immobiliare industriale (industriale) in Russia è nella fase iniziale di sviluppo, anche se recentemente è stato determinato il proprietario per la maggior parte degli oggetti di privatizzazione. Prima di concludere una transazione, è necessario condurre un'analisi completa dei documenti del titolo per garantire che i diritti del venditore sull'oggetto proposto siano indiscutibili, la possibilità della sua alienazione legale e i diritti del nuovo proprietario di utilizzare questo oggetto per lo scopo previsto scopo. Man mano che si sviluppa il processo di formazione di un vero proprietario, il volume delle transazioni in quest'area aumenterà. Ma questo è un lato della questione. D'altra parte, in quasi tutte le città del paese si possono vedere edifici vuoti di fabbriche e fabbriche di 5-8 piani con reti fatiscenti e (o) di servizi caduti in rovina e finestre di vetro rotte. Resistono e non trovano un proprietario effettivo. Ci sono diversi motivi:

Sviluppo industriale 60 - 80 anni. non soddisfa i requisiti delle moderne tecnologie e la ricostruzione richiede ingenti investimenti di capitale.

Attualmente, il principale consumatore di immobili industriali sono le piccole imprese che richiedono per il loro sviluppo oggetti immobiliari con una certa specificità: elevata potenza, presenza di strade di accesso ferroviarie, edifici a un piano e preferibilmente unifamiliari con comunicazioni autonome.

Di norma, le esigenze dei potenziali locatari sono eccessive e non corrispondono alle strutture industriali proposte.

I proprietari di immobili industriali offrono sul mercato immobili in cattive condizioni e allo stesso tempo fissano prezzi gonfiati.

Informazioni più o meno complete e precise sugli immobili industriali, sulla loro natura giuridica, dimensioni, stato, ecc. assente.

Tutto ciò conferisce al mercato immobiliare industriale un carattere spontaneo e imprevedibile.

Gli edifici adibiti ad uffici possono appartenere a classi diverse. L'assegnazione ad una classe o ad un'altra dipende da una serie di criteri:

1. Finiture di elevato standard qualitativo, moderni sistemi di ingegneria edile tra cui BMS (Building Management System);

2. Gestione professionale degli edifici;

3. Buona posizione dell'edificio entro i confini del quartiere direzionale, comodo accesso e collegamenti di trasporto;

4. Impianto di climatizzazione: almeno bitubo o equivalente;

5. Controsoffitti;

6. Altezza dal pavimento al controsoffitto in media 2,7 m;

7. Open space efficiente (struttura con colonne portanti);

8. Scatola a tre sezioni per cavi elettrici, telefonici e informatici, oppure pavimento sopraelevato (o possibilità di installazione);

9. Finestre moderne e di alta qualità, la loro disposizione razionale;

10. Moderni ascensori ad alta velocità con un periodo di attesa non superiore a 30 secondi;

11. Parcheggio sotterraneo;

12. Materiali di alta qualità utilizzati nella decorazione delle aree comuni;

13. Il rapporto tra i posti auto (terra e interrati) è di almeno 1 posto ogni 100 mq. M. area affittabile dell'edificio;

14. Fattore di perdita (rapporto tra spazio utilizzato e affittato) non superiore al 12%;

15. Fornitore di servizi di telecomunicazioni di alta qualità nell'edificio;

16. Due alimentatori indipendenti o un gruppo di continuità; (la potenza di alimentazione per le reti a bassa tensione del locatario deve essere di almeno 50 W per 1 mq di superficie utile + 20 W aggiuntivi destinati all'illuminazione);

17. Carico consentito sui soffitti interpiano: 400-450 kg per 1 mq;

18. Moderni sistemi di sicurezza e controllo degli accessi all'edificio;

19. Mensa/mensa per i dipendenti e altre strutture;

20. La profondità del pavimento da una finestra all'altra non è superiore a 18-20 metri.

Un edificio per uffici di Classe A deve soddisfare o superare un minimo di 16 dei 20 criteri standard e un edificio per uffici di Classe B deve soddisfare almeno 10 dei 20 criteri specificati. Un edificio per uffici di Classe C soddisfa meno di 8 dei 20 criteri indicati.

Ciclo vitale- questa è una sequenza completa di processi dell'esistenza di beni immobili dalla messa in servizio (dalla creazione) alla cessazione.

In teoria e in pratica, esistono cinque tipi di cicli:

Ø ciclo di vita dell'impresa come complesso immobiliare;

Ø ciclo di vita di una tipologia di impresa;

Ø ciclo economico;

Ø ciclo di vita del bene immobile (prodotto) come un fisico
oggetto;

Ø ciclo di vita approssimativo dell'immobile come proprietà.

Alcuni dotti economisti ritengono che il settore immobiliare come merce sia una sorta di “organismo vivente”, che si sviluppa, come è noto, nel seguente ordine: progettazione - nascita - maturità - invecchiamento e morte. Per analogia si distinguono le seguenti fasi del ciclo di vita di un immobile:

Ø fase pre-investimento (iniziale) del progetto (concezione, pianificazione, progettazione, ecc.),

Ø fase di attuazione del progetto (costruzione, installazione di attrezzature),

Ø fase di operatività dell'impianto (fase di lancio sul mercato, crescita, maturità, saturazione)

Ø fase di liquidazione (declino).

Con l'aiuto della teoria del ciclo di vita è possibile prevedere parzialmente la situazione, ma non nel caso di elaborazione di un modello di previsione, poiché in questo caso l'impresa potrebbe perdere il supporto di marketing.

I. Costruzione (fasi di pre-investimento e di investimento);

II. Operatività fino al completo rimborso (fase imprenditoriale del progetto);

III. III.Operazione con conseguente sviluppo dei risultati dell'investimento (innovazione, chiusura della struttura).

Nella fig. 2.1. Il ciclo di vita di un immobile è rappresentato schematicamente.

Riso. 2.1. Fasi del ciclo di vita di un immobile

Il secondo periodo comprende lo sviluppo della capacità, il funzionamento della struttura con parametri stabili della sua capacità progettuale. Considerando la natura della curva OA, A 2 A 3 A 4, che riflette il cambiamento nel tempo delle caratteristiche di costo della costruzione e del funzionamento dell'oggetto, vediamo che nella prima fase del ciclo di vita, la curva OA cade e corrisponde ai costi sostenuti dall'investitore per la creazione o l'aggiornamento dell'immobile. Il punto A corrisponde al volume totale dell'investimento. Poiché il principio più importante della riproduzione di un oggetto in dinamica è l'integrità del ciclo e il suo sviluppo nel tempo, tutti i tipi di costi e risultati vengono tracciati lungo l'asse t. Per analizzare il ciclo di vita di un oggetto dovrebbero essere utilizzati diversi valori di fase, che caratterizzano gli intervalli di tempo per la manifestazione dei punti critici a partire da due valori del ciclo di vita. Tale punto chiave è considerato il momento di messa in funzione dell'oggetto A, in relazione ad esso vengono determinate le seguenti fasi: t t - preparazione e costruzione dell'oggetto, t 2 - sviluppo della capacità (periodo di ammortamento), t 3 - inizio della realizzazione di un profitto (raggiungimento del livello di costo pianificato, ritorno sull'investimento durante il periodo di sviluppo), t 4 – inizio dell'usura morale e fisica dell'oggetto. Particolarmente importanti sono le fasi che caratterizzano il momento della creazione (aggiornamento) di un oggetto e la sua vita durante il periodo di funzionamento. Determinando il rapporto tra le varie fasi è possibile ottenere l'efficacia comparativa dei periodi del ciclo di vita di un immobile, e analizzare i costi e i risultati delle attività dell'appaltatore e del cliente. Nella terza fase del ciclo di vita dell'oggetto A 2, A 4 inizia un periodo di successivo sviluppo per gli investimenti.

Teoricamente, il terzo periodo potrebbe durare piuttosto a lungo. Una limitazione alla fattibilità del funzionamento di un oggetto sono i costi aggiuntivi per eliminare l'usura fisica e morale.

La tabella 2.1 mostra la durata del primo periodo del ciclo di vita di varie tipologie di progetti.

introduzione

Il problema di uno sviluppo immobiliare efficace, compresi i compiti di gestione, finanziamento e formazione del personale, è un tema urgente sia oggi che a lungo termine. Questa rilevanza è direttamente determinata dall'essenza del settore immobiliare e dal suo ruolo nell'economia nazionale. Le principali caratteristiche degli immobili possono essere presentate come segue:

Il patrimonio immobiliare è la base funzionale della ricchezza nazionale e l'elemento più importante del patrimonio culturale e storico;

Il mercato immobiliare è una sorta di generatore della crescita economica del Paese;

Il settore immobiliare svolge una funzione sociale vitale poiché garantisce la soddisfazione dei bisogni fondamentali di tutti i membri della società, senza eccezioni.

Ne consegue che il settore immobiliare è un oggetto speciale di fatturato, proprietà e gestione del mercato.

La concezione del settore immobiliare come fondamento della ricchezza nazionale risale a molti secoli fa.

Con lo sviluppo del sistema economico di mercato, le esigenze urgenti per risolvere i problemi legati al settore immobiliare richiedevano una formazione su larga scala di specialisti. Una conseguenza naturale fu la fondazione di un istituto per la formazione dei geometri a Londra nel 1868. Nel 1881 le fu conferito il titolo di reale e da allora è chiamata Royal Institution of Chartered Surveyors. I geometri svolgono le funzioni di raccolta, fornitura ed elaborazione di informazioni su beni immobili, pianificazione urbana, preparazione e attuazione di progetti di sviluppo, valutazione e gestione di beni immobili, riparazione, ricostruzione e ammodernamento di edifici, ispezione edilizia e partecipano alla vendita e locazione di immobili commerciali.

Un immobile e, soprattutto, il loro insieme costituiscono un sistema complesso che durante il suo ciclo di vita viene influenzato da diversi fattori. La determinazione del costo equivalente in questo caso diventa possibile solo a seguito dell'applicazione di un approccio sistematico all'analisi immobiliare. Il concetto di questo approccio ha ricevuto il nome di rilevamento nella scienza e nella pratica mondiale (dall'inglese Survey - rilevamento, sondaggio, ispezione).

Lo scopo di questo lavoro è quello di analizzare cosa accade ad un immobile durante il suo ciclo di vita.

1. Andamento generale del funzionamento degli immobili nel tempo

Lo schema generale è ovvio: le proprietà di consumo che vengono costantemente perse nel tempo (e non possono non essere perse, poiché non esistono cose eterne) portano a una diminuzione dell'utilità degli immobili, ad es. ad una diminuzione del suo valore d’uso. Cambiamenti di natura simile alla dinamica si verificano con il valore equivalente, poiché valore d'uso e valore sono due caratteristiche integrali di qualsiasi prodotto del lavoro. La diminuzione di valore, a sua volta, porta ad una variazione del valore equivalente di una specifica tipologia d'uso (il prezzo di un prodotto o l'importo del reddito totale) (si chiama “valore d'uso”). Pertanto, tutti i collegamenti di un'unica relazione di causa-effetto: valore d'uso -> valore totale -> valore d'uso sono soggetti allo schema generale di cambiamento nel tempo. Non è difficile, però, notare che le caratteristiche sostanziali di questi cambiamenti sono diverse. Le caratteristiche di consumo di un oggetto immobiliare sono incarnate nel suo “corpo fisico”, pertanto il reale valore di consumo può essere determinato solo attraverso un sondaggio, un esame dello stato attuale di questo “corpo fisico”. Non dobbiamo inoltre dimenticare che l'utilità di una cosa particolare non è mai una categoria del tutto oggettiva. Si forma necessariamente con la partecipazione delle idee del potenziale consumatore, ad es. è influenzato dalle preferenze dei consumatori.

Se passiamo al lato sostanziale della variazione di valore, dobbiamo immediatamente notare che è direttamente influenzato dalle condizioni di riproduzione: in diversi periodi di tempo, la creazione di oggetti immobiliari con proprietà di consumo simili richiede sempre meno input di manodopera . Una caratteristica distintiva del settore immobiliare a questo riguardo è che il volume del lavoro vivo rimane significativo; la sostituzione del lavoro vivo con lavoro materializzato (cioè la sostituzione dei costi fisici umani con il lavoro di macchine e meccanismi) avviene a un ritmo più lento rispetto a ad altri settori. Tuttavia, lo schema generale rimane invariato: il costo della proprietà finita diminuisce costantemente nel tempo. Naturalmente, il valore effettivo del costo può essere determinato solo effettuando un'analisi dettagliata delle condizioni di riproduzione.

Anche il processo di modifica del valore d'uso è molto unico e specifico. Se per gli immobili - un bene - coincide effettivamente con la dinamica del valore, allora per gli immobili - un prodotto e gli immobili - una fonte di reddito, non è così. La ragione è ovvia: il prodotto e la fonte di reddito si realizzano nel loro ambiente indipendente, cioè nel mercato corrispondente. La determinazione dei parametri per la determinazione del valore d'uso implica anche lo svolgimento di esami appropriati.

Anche la location ha le sue dinamiche particolari. Sebbene sia invariato per un particolare oggetto, ciò non significa che il suo impatto sul valore sia altrettanto invariato. Un oggetto esiste sempre in un ambiente spaziale, che si sviluppa nel tempo, perdendo alcune caratteristiche e acquisendone altre. Il contenuto e la portata di questi cambiamenti hanno una loro significativa specificità legata alla considerazione della città nel suo insieme. Di conseguenza, gli esami effettuati devono avere un proprio contenuto.

C'è un altro aspetto della dinamica: la possibilità di cambiare la tipologia d'uso di un immobile nelle diverse fasi del ciclo di vita. Ciò significa che i fattori d’influenza precedenti cessano di funzionare e ne compaiono di nuovi. Possiamo dire che in questo caso il valore in uso si sposta su un'altra “traiettoria dinamica” con parametri modificati.

In ogni momento specifico del ciclo di vita, l'influenza dei fattori sarà molto complessa e ambigua, il che complica notevolmente la determinazione del costo equivalente. È chiaro che la dinamica del valore del consumatore sarà la più calma. La dinamica del reddito sarà più attiva e la maggiore variabilità sarà caratterizzata dagli equivalenti di valore degli oggetti-beni (cioè i prezzi di mercato). Sottolineiamo ancora una volta che qualsiasi tipo di valore è multidimensionale e può essere quantificato solo sulla base della determinazione di un gran numero di esami diversi.

Competenza tecnica. Questo gruppo comprende tutti i tipi di esami del “corpo fisico” degli oggetti immobiliari. Costituiscono il punto di partenza per determinare eventuali indicatori di costo e pertanto devono essere considerati strettamente obbligatori. Senza determinare la reale utilità di un immobile non è possibile determinare nessun altro tipo di valore. Gli esami tecnici includono anche quegli esami associati all'analisi dei parametri tecnici della riproduzione di oggetti immobiliari (la composizione e la produttività delle macchine e dei meccanismi utilizzati, le proporzioni del lavoro vivo e incarnato, ecc.).

Competenza economica. Questi includono tutti i tipi di analisi relative alla valutazione dei costi (monetari) dei fattori che influenzano. Questi includono le fluttuazioni delle condizioni di mercato, la determinazione dell'importo dei costi per tipo di attività riproduttiva, i parametri del sistema finanziario, il livello di tassazione e tutte le classi, tipi, tipi di rischi, ecc.

Competenza nella localizzazione. La loro peculiarità può essere considerata una quota significativa dei metodi esperti. La città non può essere “misurata” con precisione, e la necessità di tale “misurazione” esiste, poiché non esiste un singolo oggetto immobiliare al di fuori del suo ambiente spaziale. Le competenze in materia di localizzazione includono: infrastrutture, ecologia, regolamentazione governativa, zonizzazione, topografia, descrizione dei confini, ecc.

Se definiamo brevemente l'essenza di tutti gli esami, allora rappresentano l'una o l'altra valutazione di una proprietà in un punto specifico del suo ciclo di vita. In particolare va sottolineato che in questo caso il termine “valutazione” presenta una differenza fondamentale rispetto all'interpretazione diffusa, secondo la quale per valutazione si intende la determinazione del valore di mercato. Dal punto di vista dell'economia immobiliare, la valutazione dovrebbe essere intesa come la determinazione del livello del valore d'uso, del valore totale o del valore d'uso rispetto al valore massimo. Vmax si verifica all'inizio del ciclo di vita, quindi diminuisce costantemente. In generale, l'esame di un immobile viene effettuato in un momento temporale successivo rispetto all'inizio del ciclo di vita, ciò significa che lo scopo dell'esame è quello di determinare l'entità della perdita di Vmax, valutandone il reale livello.

2. Fase di formulazione del problema basata sul concetto di manutenzione

L'indagine è l'implementazione di un approccio sistematico allo sviluppo e alla gestione del patrimonio immobiliare. Comprende tutti i tipi di pianificazione (generale, strategica e operativa) per il funzionamento del settore immobiliare, nonché le attività relative all'intera gamma di esami tecnici ed economici degli oggetti immobiliari, garantendo il massimo effetto sociale.

Storicamente, il rilevamento fu formato per la prima volta in Inghilterra nei secoli XV-XVI. e nella fase iniziale includevano le funzioni di funzionari governativi appositamente autorizzati per la misurazione del territorio, la registrazione della proprietà fondiaria e i diritti su di essi. Ciò è comprensibile, poiché a quell'epoca la terra era considerata la principale ricchezza, la base della vita e la principale fonte di reddito. Uno dei fondatori della scienza economica, W. Petty, lo ha espresso con parole meravigliose: "Il lavoro è il padre e il principio attivo della ricchezza, e la terra è sua madre". La base per lo sviluppo della scuola e della pratica economica inglese erano le questioni relative al settore immobiliare.

Fornire un approccio sistematico al settore immobiliare, la sua analisi dettagliata e lo sviluppo di strategie di gestione efficaci sono un compito urgente per la Russia, che sta formando un sistema economico di mercato. Questo è il motivo per cui l'esame delle questioni di economia immobiliare in questo libro di testo viene effettuato secondo il concetto di rilevamento.

Poiché l'aspetto principale del rilievo è l'approccio sistemico, è innanzitutto necessario caratterizzare il rilievo in termini e categorie di sistemi.

D'ora in poi, per sistema si intende un insieme ordinato di elementi che sono in relazione e connessione tra loro, che formano una certa integrità, unità. La caratteristica più significativa del sistema è la sua emergenza, il che significa l'irriducibilità delle proprietà del sistema alle proprietà dei suoi elementi costitutivi (gli indicatori dei singoli elementi di un oggetto, di regola, non riflettono le proprietà inerenti al sistema l'oggetto in esame nel suo complesso). I tipi di elementi e connessioni possono essere molto diversi e la loro scelta per l'analisi dipende dalla formulazione del problema specifico. Un sistema può essere costituito da vari sottosistemi, sottosistemi e può essere esso stesso un sottosistema di un altro sistema. La composizione degli elementi e l'ordine delle connessioni tra loro è chiamata struttura del sistema. Gli elementi influenzano gli oggetti utilizzando le risorse (potenziale). Dal punto di vista della complessità (tipologia, numero di elementi e connessioni), si distinguono sistemi semplici, complessi e supercomplessi. A seconda del grado di prevedibilità del comportamento, i sistemi si dividono in: deterministici (funzionali), tutti i risultati le cui azioni possono essere determinate con precisione, e probabilistici (stocastici), per i quali questi risultati possono essere previsti solo entro i limiti di una diagnosi possibile. valori. Secondo questa divisione, esistono due tipi di connessioni: funzionale (ogni valore di una caratteristica del fattore corrisponde a un valore non casuale ben definito di una caratteristica effettiva) e stocastica (ogni valore di una caratteristica del fattore corrisponde a un insieme di valori di una caratteristica efficace).

Esistono sistemi astratti e concreti. Un sistema astratto è un sistema senza flussi di input e output (ad esempio, un sistema di obiettivi aziendali, un sistema matematico di equazioni, ecc.). Un sistema specifico è costruito sulle connessioni tra elementi attraverso processi (azioni) su flussi di input e output.

Lo stato del sistema è determinato dalla totalità degli stati di tutti i suoi elementi e connessioni e il sistema viene valutato in base allo scopo previsto in base all'affidabilità. Ad esempio, per valutare i sistemi tecnici (macchine, meccanismi, ecc.) viene utilizzato il concetto di affidabilità tecnica. Tutte le entità aziendali, in base allo scopo previsto, sono sistemi economici e, di conseguenza, sono valutate in base all'affidabilità economica. L'affidabilità economica di un particolare sistema significa la sua capacità, con l'aiuto di decisioni produttive, organizzative, finanziarie e di altro tipo, di ottenere il risultato desiderato con una data probabilità in condizioni di rischio e una certa incertezza entro i confini dati dell'area di combinazione efficace dei principali parametri del sistema: la sua redditività e sostenibilità.

Se consideriamo il sistema come una struttura integrale orientata agli obiettivi, allora ottenere l'output (risultato funzionante) del sistema è possibile solo con l'interazione di varie risorse necessarie per risolvere i compiti assegnati, coordinate nel tempo e nello spazio. Garantire l'interazione efficace delle risorse viene effettuata gestendo questo processo.

L'obiettivo della gestione di un sistema produttivo è garantire uno stato del sistema in cui si otterrà la massima produzione possibile con i parametri di qualità richiesti e la necessaria affidabilità economica. La base della gestione è la pianificazione, durante la quale viene creato un modello dello stato del sistema per il periodo di tempo imminente o per l'intero periodo del suo ciclo di vita.

La metodologia (dal greco antico "methodos" - metodo di azione e "logos" - insegnamento, scienza) è lo studio della struttura, dell'organizzazione logica, dei metodi e dei mezzi di attività. I punti di applicazione più importanti, manifestazioni pratiche della metodologia sono:

formulazione del problema;

costruzione dell'oggetto e soggetto della ricerca;

costruire una teoria scientifica;

verificare il risultato ottenuto dal punto di vista della sua verità, vale a dire conformità con l'oggetto di studio.

La teoria dei servizi è una forma di organizzazione della conoscenza scientifica che fornisce una comprensione olistica dei modelli e delle connessioni esistenti nella creazione, nell'uso e nel funzionamento degli immobili in tutte le fasi del ciclo di vita.

Lo sviluppo stesso del concetto di Agrimensura come sistema è oggetto di meta-pianificazione, comprendente la pianificazione generale degli obiettivi e la pianificazione di strategie funzionali per la costituzione e lo sviluppo del patrimonio immobiliare. Questo approccio consente di determinare la gerarchia degli elementi del sistema, il tipo e il numero di sottosistemi, il loro contenuto, le relazioni permanenti e temporanee. In questo caso, è necessario tenere conto delle caratteristiche e delle capacità specifiche di ciascuna proprietà separatamente.

La complessità delle relazioni economiche, organizzative e tecniche tra elementi di sistemi e sottosistemi predetermina la necessità di tenere conto delle caratteristiche specifiche del settore immobiliare quando si studia il processo di funzionamento del Surveying come sistema, vale a dire:

In primo luogo, le proprietà di un sistema non sono una semplice somma delle proprietà dei suoi elementi; il sistema possiede anche altre proprietà che nascono proprio dalla presenza di relazioni tra i suoi elementi (legge di emergenza);

In secondo luogo, la complessità della formazione e dello sviluppo del patrimonio immobiliare, in quanto oggetto di ricerca realmente esistente, richiede una semplificazione, mostrando solo gli aspetti più importanti, dal punto di vista di uno specifico compito di ricerca, proprietà e relazioni degli elementi e del sistema come un'intera;

In terzo luogo, il rilevamento come sistema non può funzionare senza interazioni con l'ambiente esterno, che ha un impatto molto significativo sulle condizioni e sui risultati della formazione e dello sviluppo del patrimonio immobiliare.

Pertanto, il servicing è un sistema aperto che è in continua interazione con altri sistemi, essendo un sottosistema di un sistema più generale (macroeconomico).

3. Finalità, obiettivi e strumenti del sistema dei servizi

tempo di pianificazione del rilievo immobiliare

Il sistema è costantemente influenzato da forze multidirezionali: da un lato, c'è il desiderio di autoconservazione del sistema, che si manifesta nel fatto che qualsiasi sistema economico (ad esempio un'impresa) preferisce non cambiare il ritmo stabilito di produzione, mantenere la gamma esistente di prodotti commerciali il più a lungo possibile, ecc., poiché, a parità di altre condizioni, ciò aiuta a ridurre i costi e massimizzare i profitti e, inoltre, rende il funzionamento dell'impresa molto più prevedibile e stabile. Tuttavia, allo stesso tempo, l'impresa è influenzata da fattori “perturbatori” che oggettivamente inducono l'impresa a cambiare (cambiamenti delle condizioni di mercato, emergere di nuove tecnologie, ecc.).

Il primo di questi fattori è interno e mira a mantenere il sistema nella sua forma esistente. Allo stesso tempo, un sistema le cui connessioni tra i suoi elementi sono più forti e più strette (ad esempio un sistema di costruzione di massa) ha una maggiore capacità di autoconservazione.

In secondo luogo, i fattori che influenzano il sistema sono esterni. Causano cambiamenti, che possono essere superati migliorando la struttura, la flessibilità, sostituendo gli elementi e modificando le connessioni tra loro.

Il rapporto tra le proprietà di persistenza e variabilità in ciascun sistema deve essere tale da garantirne il funzionamento più efficiente e sostenibile pur mantenendo la necessaria affidabilità economica.

La gestione è definita come il processo di formazione e attuazione della volontà, cioè non è altro che un processo di risoluzione dei problemi per raggiungere gli obiettivi prefissati. Gli obiettivi più importanti dell’economia immobiliare sono:

Obiettivi di costo (monetari): risultati finanziari futuri attesi (profitto, valore del capitale, redditività, flusso di cassa, disponibilità di capitale circolante, ecc.);

Obiettivi del consumatore: raggiungimento di determinati obiettivi materiali attraverso l'attuazione di compiti di produzione (costruzione di alloggi, ricostruzione di edifici e strutture, immobili commerciali, immobili per residenza temporanea, edifici ad uso misto, ecc.);

Gli obiettivi sociali sono la responsabilità sociale di un'entità aziendale nei confronti della società (sviluppo di un progetto e sua attuazione in conformità con il contesto sociale e storico della società, compiti per la protezione dell'ambiente, del paesaggio e delle caratteristiche compositive del territorio, utilizzo di materiali e strutture tenendo conto delle richieste dei clienti locali, ecc.

Gli obiettivi di costo e sociali vengono realizzati solo attraverso obiettivi di consumo e altri obiettivi: azioni.

La gestione della proprietà è un processo continuo e comunicativo e può essere ampiamente rappresentato come un processo di pianificazione con le seguenti fasi sequenziali:

Analisi e formulazione del problema;

Ricerca di soluzioni alternative;

Valutazione e processo decisionale (esame della decisione).

In senso stretto, la gestione può essere presentata come un processo di attuazione del progetto, comprendente le fasi:

Implementazione dell'alternativa scelta;

Formazione e controllo;

Il processo di gestione con le fasi di gestione e sviluppo dell'immobile.

La pianificazione occupa un posto centrale nella teoria del rilevamento e rappresenta un processo decisionale regolarmente ripetuto in cui si svolgono vari tipi di attività gestionali.

L'implementazione fa parte del processo di pianificazione, costituito dalle fasi di sviluppo di un piano di implementazione dettagliato, implementazione stessa e controllo, inclusa una serie di misure per analizzare le probabili deviazioni dagli indicatori pianificati.

La gestione come attività è intesa come il processo di risoluzione dei problemi nel raggiungimento degli obiettivi, espresso nella ricezione, elaborazione e trasmissione delle informazioni.

Conclusione

Dopo aver analizzato questo lavoro, possiamo trarre la seguente conclusione: la natura dei cambiamenti (dinamica generale) del valore d'uso, del costo totale e del costo d'uso durante l'intero ciclo di vita è la stessa, ma il tasso di cambiamento di questi indicatori è diverso. Ciò è spiegato dal fatto che i cambiamenti stessi prendono forma sotto l'influenza di vari fattori d'influenza, il che rende i processi specifici di cambiamento di natura diversa. Questa conclusione può essere formulata in un altro modo: sia il valore d'uso, sia il valore totale, sia il valore d'uso cambiano sotto l'influenza dello stesso fattore: il tempo, ma questa influenza si manifesta in modo diverso per ciascun tipo di valore.

Il problema dell'economia immobiliare può essere formulato come un'interpretazione economica dell'influenza di tutti i fattori significativi su una proprietà immobiliare in un punto specifico del ciclo di vita.

L'attività dei geometri copre tutte le fasi e le forme di manifestazione del ciclo di vita degli immobili, fornendo una soluzione interconnessa a tutte le questioni pratiche.

Elenco della letteratura usata

Kozhukhar V.M. Competenze e gestione immobiliare. Introduzione alla specialità. – M., Editore: Dashkov e Co., 2008

Chernyak V.Z. Gestione della proprietà. – M., 2007

Economia e gestione immobiliare. – M., 2006

Ciclo vitale- questa è una sequenza completa di processi dell'esistenza di beni immobili dalla messa in servizio (dalla creazione) alla cessazione. In teoria e in pratica si distinguono cinque tipi di cicli: business, ciclo di vita di un prodotto, tipo di business e impresa come complesso immobiliare, nonché immobiliare come oggetto di proprietà (diagrammi 1.14-1.18). La durata del ciclo è influenzata dai periodi di produzione, dall'usura fisica e morale, dal capitale capitale dell'impianto, dalle condizioni operative, dalle condizioni di mercato e da altri fattori.

Poiché gli oggetti immobiliari hanno una triplice natura, durante l'intero periodo della loro esistenza sono soggetti rispettivamente a cambiamenti fisici, economici e giuridici. Di conseguenza, ogni bene immobile (escluso il terreno) attraversa le seguenti quattro fasi ampliate del suo ciclo di vita:

o formazione - costruzione, creazione di una nuova impresa, acquisizione (acquisto, assegnazione, ecc.) di un terreno;
o funzionamento - funzionamento e sviluppo (espansione, ricostruzione, cambiamento di attività, riorganizzazione, ecc.);
o cambiamento, anche più di una volta, di titolare, titolare o utilizzatore;
o cessazione dell'esistenza: demolizione, liquidazione, distruzione naturale.

La prima, terza e quarta fase del ciclo di vita del prodotto immobiliare prevedono anche la registrazione statale del fatto di creazione o liquidazione dell'oggetto, nonché il cambio di proprietario.

Ciclo di vita degli immobili commerciali proprietà, proprietà dal punto di vista di un attuale proprietario, che compie il proprio viaggio soggettivo con l'oggetto dall'acquisto, ad esempio, alla vendita o allo scambio, può essere ripetuto più volte, ogni volta con un nuovo proprietario, fino alla fine della situazione economica o fisica vita dell'oggetto.

Cambio di proprietà di complessi immobiliari di imprese nel processo di riforme attuate in Russia, privatizzazione, fallimento, trasferimento di una partecipazione di controllo di mano in mano

schema 1.14.

accompagnato da cambiamenti significativi e talvolta distruttivi nell’organizzazione, nella gestione, nella tecnologia e negli stessi mezzi di produzione fondamentali.

Per gli oggetti - monumenti storici, è più importante la durata della vita fisica e non il cambio di proprietario, proprietà

schema 1.15.

ca e l'utente, poiché tutelati dallo Stato. L'uso di oggetti di importanza mondiale e nazionale è consentito senza violare le loro funzioni culturali e storiche e la loro formazione è associata a lavori di ricostruzione, ricerca e restauro. Complessi naturali: i monumenti possono esistere per sempre. La cessazione dell'esistenza di tali oggetti significa la loro inclusione in nuovi, più estesi complessi storici e culturali o la distruzione a seguito di catastrofi naturali.

Ogni fase del ciclo di vita di un immobile comprende una serie di fasi, eventi e attività. Ad esempio, creare

Schema 1.16.

schema 1.17.

Il complesso immobiliare di un'impresa si compone di quattro fasi principali, suddivise in sezioni tra loro correlate, organizzative e legali (Tabella. 1.5).

Dal punto di vista organizzativo, la creazione di un'impresa come oggetto immobiliare comprende da otto a nove fasi.

schema 1.18.

Il ciclo di vita degli immobili è soggetto a determinate leggi e comprende, come definito da G. Harrison, la vita economica, fisica, cronologica e la restante vita economica.

Durata della vita economicaè un periodo di utilizzo redditizio dell'immobile, in cui i miglioramenti apportati contribuiscono al valore dell'immobile. Le buone riparazioni, la ristrutturazione e l'ottimizzazione delle condizioni aumentano, ma una scarsa manutenzione accorcia la vita economica dell'immobile. Viene abbandonato quando le migliorie non concorrono più al valore dell'immobile a causa della sua generale obsolescenza.

Durata della vita fisica- questo è il periodo di esistenza reale di un oggetto in uno stato funzionalmente idoneo prima della sua demolizione (distruzione). Può essere normativo, reale, calcolato (previsto) e aumentare a causa della modernizzazione e del miglioramento delle condizioni.

Tabella 1.5. Fasi della formazione di una nuova impresa

NO.	Cercare una nuova idea e valutarla	Elaborazione di un business plan	Attrarre le risorse necessarie	Controllo creazione imprese
	Fattori per l'emergere di una nuova idea, tempistica	Segmento di mercato, sue dimensioni e caratteristiche di prezzo	Risorse disponibili: capitale monetario, materie prime, attrezzature, manodopera, ecc.	Struttura organizzativa, composizione del gruppo, obiettivi, scadenze, fasi, documenti costitutivi
	Conformità dell'idea con obiettivi, conoscenze e competenze personali	Piano di marketing, piano di produzione dell'impresa e delle sue divisioni	Risorse mancanti e potenziali fornitori	Fattori chiave di successo e modalità per attivarli
	Analisi del valore reale e potenziale di un'idea	Piano finanziario e sostegno finanziario	Modi per attrarre risorse per tipologia	Punti deboli e modi per superarli
	Valutazione del rischio e previsione dei benefici	Forma proprietaria e forma giuridica	Previsione di nuove fonti e fornitori	Sistema di controllo qualità e tempistica del lavoro
	Confronto con prodotti concorrenti	Strategia di penetrazione del mercato	Formazione del capitale (azionario) autorizzato	Status giuridico, licenza, stato! questa registrazione

L'età effettiva si basa sulla valutazione dell'aspetto e delle condizioni tecniche della struttura. Questa è l'età corrispondente all'effettiva conservazione dell'oggetto, al suo stato al momento della transazione, alla valutazione. Ad esempio, quando una casa in mattoni di 60 anni sembra avere 18 anni, la sua età effettiva è di 18 anni. L’età effettiva può essere maggiore o minore dell’età cronologica.

Età cronologica- questo è il periodo dal giorno in cui l'oggetto è stato messo in funzione fino alla data della transazione o della valutazione.

Schema 1.19.

La vita economica residua dell'edificio è calcolata dalla data di valutazione (analisi) fino alla fine della sua vita economica. Le riparazioni e le riattrezzature prolungano (aumentano) questo periodo.

La durata di vita fisica ed economica degli edifici è di natura oggettiva, può essere regolata, ma non può essere annullata. Tutte le fasi del ciclo vitale e della durata della vita sono interconnesse e quando una di esse cambia, le altre cambiano di conseguenza (Diagramma 1.19).

L'ubicazione dell'immobile in una o nell'altra fase del ciclo di vita deve essere presa in considerazione dal proprietario al fine di attuare misure adeguate per garantire la conservazione e l'aumento della redditività dell'immobile.

La durata della vita fisica, l'età economica ed effettiva dei beni immobili (esclusi i terreni) dipendono dai processi di usura inesorabilmente crescenti, che hanno la forza delle leggi della natura.

Schema 1.20.

Caratteristiche e ciclo di vita di un immobile. Ciclo di vita di un immobile Cicli di vita delle parti di pianificazione volumetrica dell'immobile

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