1. Osnovni pojmovi i definicije ekonomije nekretnina

1.1. Pojam, bit i glavne karakteristike nekretnine

“Nekretnina je svaka imovina koja se sastoji od zemljišta, kao i zgrada i građevina na njemu.”

U Rusiji se pojam "nepokretna i pokretna imovina" prvi put pojavio u zakonodavstvu za vrijeme vladavine Petra I. u Dekretu od 23. ožujka 1714. "O redu nasljeđivanja u pokretnoj i nepokretnoj imovini". Zemljište, zemljište, kuće, tvornice, tvornice, trgovine priznate su kao nekretnine. Nekretnine su također uključivale minerale koji se nalaze u zemlji i razne građevine, koje se uzdižu iznad zemlje i izgrađene ispod nje, na primjer: rudnici, mostovi, brane.

U sovjetskom građanskom pravu (CC RSFSR - članak 21, 1922) utvrđeno je da je u vezi s ukidanjem privatnog vlasništva nad zemljom ukinuta podjela imovine na pokretnu i nepokretnu.

U procesu provođenja gospodarskih reformi u Rusiji ponovno je uvedena podjela imovine na pokretnu i nekretninu. Od 1994. prema , "nepokretne stvari ( nekretnine, nekretnine ) uključuje zemljišne čestice, parcele podzemlja, izolirane vodene površine i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte koji se ne mogu premještati bez nesrazmjerne štete za njihovu namjenu, uključujući šume, višegodišnje nasade, zgrade, građevine. Nekretnine također uključuju zračna i pomorska plovila koja podliježu državnoj registraciji, plovila unutarnje plovidbe i svemirske objekte.

Ostala imovina također se može klasificirati kao nekretnina. Dakle, prema , "poduzeće u cjelini, kao imovinski kompleks koji se koristi za poduzetničke aktivnosti, priznaje se kao nekretnina" (tablica 1.1).

Tablica 1.1

Vrste nekretnina

	Odvojeni objekti	Složeni objekti
	Zemljište	Poduzeće u cjelini kao imovinski kompleks, uključujući: ♦ zemljišne parcele; ♦ zgrade i strukture; ♦ inventar i oprema; ♦ sirovine i proizvodi; ♦ potraživanja i dugovanja; ♦ prava na oznake koje individualiziraju poduzeće, njegove proizvode, radove i usluge; ♦ nematerijalna imovina; ♦ informacije; ♦ druga isključiva prava
	Podzemne parcele
	Odvojena vodena tijela
	Sve što je čvrsto povezano sa zemljom, uključujući: ♦ šume; ♦ višegodišnji nasadi; ♦ građevine; ♦ objekti
	Ekvivalent nekretninama, podliježu državnoj registraciji: ♦ zračna i pomorska plovila; ♦ plovila unutarnje plovidbe; ♦ svemirski objekti. Ostale stvari kojima je zakonom dat status nekretnine

Definicija nekretnine koja se nalazi u stambenom sektoru sadržana je u članku 1. Zakona Ruske Federacije „O osnovama federalne stambene politike“, koji uključuje u sastav takve imovine: zemljišne čestice i stambene zgrade sa stambenim i s njima čvrsto povezane nestambene prostorije, gospodarske zgrade kućanstva, zelene površine s višegodišnjim razvojnim ciklusom, stambene zgrade, stanovi, drugi stambeni prostori u stambenim zgradama i druge građevine pogodne za stalno i privremeno stanovanje, građevine i elementi inženjerske infrastrukture stambenog sektora.

Pokretninom se smatraju stvari koje nisu povezane s nekretninama, uključujući novac i vrijednosne papire.

Nekretnine mogu biti djeljiv i nedjeljiv .

Djeljiva imovina je imovina koja se može podijeliti na udjele, a da se ne povrijedi njezina bit, a svaki njezin udio nakon diobe predstavlja cijelu nepokretnu stvar. Istodobno, u slučajevima utvrđenim zakonom, djeljive nekretnine mogu se priznati kao nedjeljive (farme u nizu zemalja).

Nekretnine mogu imati neodvojivi dijelovi koji se zovu značajan (ne može se odvojiti od nekretnine, a da se na njoj ne nanese nesrazmjerna šteta - npr. dizalo i oprema za dizala stambene zgrade).

Pokretne stvari mogu se pridružiti nepokretnim stvarima, tzv pribor. Pribor je takva pokretna stvar, koja, iako nije bitan dio, služi nekretnini i s njom je povezana općom svrhom.

Nepokretna stvar može imati različite tereti - uvjeti, zabrane koje ograničavaju nositelja prava u ostvarivanju prava vlasništva ili drugih imovinskih prava na određenoj nekretnini (služnost, hipoteka, povjereničko upravljanje, zakup, pljenidba stvari i dr.) utvrđenih na temelju ugovora ili zakon.

služnost - pravo ograničenog korištenja tuđe nekretnine, na primjer, za prolaz, polaganje i rad potrebnih komunikacija i druge potrebe koje se ne mogu osigurati bez uspostave služnosti. Služnost kao stvarno pravo na zgradi, objektu, prostoru može postojati bez veze s korištenjem zemljišne čestice.

Katastarski broj - jedinstveni broj nekretnine koji se ne ponavlja u vremenu i na teritoriju Ruske Federacije, koji mu je dodijeljen tijekom katastarskog i tehničkog računovodstva (inventure) u skladu s postupkom utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije. , a čuva se sve dok ta nekretnina postoji kao jedinstveni objekt upisanih prava. Katastarski broj zgrade ili građevine sastoji se od katastarskog broja zemljišne čestice na kojoj se zgrada ili građevina nalazi i inventarnog broja zgrade ili građevine. Katastarski broj prostorije u zgradi ili građevini sastoji se od katastarskog broja zgrade ili građevine i inventarnog broja prostorije.

Katastarski i tehnički obračun (popis) imovine - opis i individualizacija nekretnine (zemljišne čestice, zgrade, građevine, stambene ili nestambene prostorije), zbog čega dobiva takva svojstva koja mu omogućuju nedvosmisleno razlikovanje od drugih nekretnina.

Bitno svojstvo nekretnine je njezina namjena odnosno dopuštena uporaba.

Svaki objekt nekretnine u stvarnosti postoji u jedinstvu fizičkih, ekonomskih, društvenih i pravnih svojstava, od kojih svako može, u odgovarajućim slučajevima, djelovati kao glavno (definirajuće), ovisno o životnim situacijama.

Geografski pojam odražava fizičke (tehničke) karakteristike nekretnine: dizajn i materijale zgrada, veličinu, lokaciju, plodnost tla, poboljšanja, okoliš i druge parametre. Svi objekti nekretnina izloženi su fizičkim, kemijskim, biološkim, tehnogenim i drugim procesima. Kao rezultat toga, postupno se mijenjaju njihove potrošačke kvalitete i funkcionalna prikladnost, čije se stanje uzima u obzir pri transakcijama, posjedovanju i korištenju imovine.

ekonomski koncept nekretnine smatra učinkovitom investicijom i pouzdanim alatom za ostvarivanje prihoda. Osnovni ekonomski elementi nekretnine - vrijednost i cijena - prvenstveno proizlaze iz njezine korisnosti, sposobnosti da zadovolji različite potrebe i interese ljudi. Zbog oporezivanja vlasnika nekretnina formiraju se općinski proračuni i provode socijalni programi.

Na zakonskoj razini nekretnine podrazumijevaju skup javnih i privatnih prava koje utvrđuje država, uzimajući u obzir domaće karakteristike i međunarodne norme. Privatna prava mogu biti nedjeljiva ili djelomična i podijeljena na temelju fizičke horizontalne i vertikalne razgraničenosti imovine na podzemna bogatstva, zemljišne površine, građevine na njima, zračni prostor.

U Rusiji, kao i u drugim industrijaliziranim zemljama svijeta, privatnim je osobama zakonski zajamčeno pravo kupnje, prodaje, zakupa ili prijenosa imovine ili pravo posjedovanja i korištenja na druge građane i poduzeća, tj. slobodno raspolagati svojom imovinom. Međutim, kada privatno vlasništvo nad nekretninom dođe u sukob s javnim interesom, ono prestaje biti predmet privatnopravne nadležnosti.

društvena uloga nekretnine je zadovoljiti fiziološke, psihološke, intelektualne i druge potrebe ljudi. Vlasništvo nad nekretninama je u javnoj svijesti prestižno i neophodno za formiranje civiliziranog srednjeg društvenog sloja.

Tradicionalno se nekretnine u Rusiji dijele u 3 skupine: stambeni fond, nestambeni fond i zemljište. Svaka od ovih skupina razvija se samostalno, ima svoj zakonodavni i regulatorni okvir (slika 1.1).

Riža. 1.1. Glavne vrste nekretnina

Stambeni fond - ukupnost svih stambenih prostorija, bez obzira na oblik vlasništva, uključujući stambene zgrade, spavaonice, specijalizirane kuće, stanove, druge stambene prostore u drugim zgradama pogodnim za stanovanje.

Stambena nekretnina kao roba ima sljedeća svojstva koja je razlikuju od ostalih dobara (slika 1.2).

Riža. 1.2. Značajke nekretnine kao robe

Nestambeni fond uključuje zgrade, građevine i druge objekte ili njihove dijelove koji se nalaze na određenoj zemljišnoj čestici i registrirani su na propisani način. Nestambeni prostori se prema svojoj funkcionalnoj namjeni razlikuju na uredske, maloprodajne, skladišne ​​i industrijske prostore.

Temeljno vlasništvo je zemljište, mjesto stanovanja svih ljudi, glavni čimbenik u svakom poslovanju, izravno ili neizravno uključeno u proizvodnju svih drugih dobara.

Uz podjelu na vrste, nekretnine se klasificiraju prema nizu obilježja, što pridonosi uspješnijem istraživanju tržišta nekretnina te olakšava razvoj i primjenu metoda za vrednovanje različitih kategorija nekretnina i upravljanje njima.

Po prirodi upotrebe

Stambene nekretnine: kuće, vikendice, stanovi.
- Komercijalne nekretnine: hoteli, poslovni prostori, trgovine, restorani, uslužna mjesta.
- Industrijske nekretnine: tvornice, pogoni, skladišta.
- Poljoprivredne nekretnine: farme, voćnjaci.
- Posebne nekretnine: škole, crkve, samostani, bolnice, dječji vrtići, starački domovi, zgrade državnih i upravnih ustanova.

Namjena vlasništva

Za vođenje posla;
- za stanovanje vlasnika;
- kao ulaganje;
- kao inventar i WIP;
- za razvoj i razvoj;
- trošiti iscrpljive resurse.

Po stupnju specijalizacije

Specijalizirani (zbog svoje posebne prirode, rijetko se, ako ikad, iznajmljuje trećim stranama ili prodaje na otvorenom tržištu kako bi nastavio s postojećom upotrebom, osim kada se prodaje kao dio svoje upotrebe): rafinerije i kemijska postrojenja, električna energija bilje; muzeji, knjižnice i slični prostori koji pripadaju javnom sektoru;

Nespecijalizirane - sve ostale nekretnine za kojima postoji opća potražnja na otvorenom tržištu za investicijske, postojeće ili slične namjene.

Prema stupnju spremnosti za rad

Pustiti u rad;
- zahtijevaju rekonstrukciju ili veće popravke;
- Izgradnja u tijeku.

Po obnovljivosti u prirodnom obliku

Nereproducibilno: zemljišne parcele, nalazišta minerala;
- reproduktivni: zgrade, građevine, višegodišnji zasadi.

Nekretnine imaju potencijal za stvaranje prihoda i prilično su atraktivno područje za ulaganje. Oblici prihoda od nekretnina:

1) budući periodični novčani tokovi;
2) povećanje vrijednosti nekretnina zbog promjena tržišnih cijena, stjecanja novih i izgradnje starih objekata;
3) prihod od preprodaje predmeta na kraju razdoblja držanja.

Prethodno

PREDAVANJE 1. NEKRETNINE: BIT I GLAVNE ZNAČAJKE

Klasifikacija materijalnih objekata kao nepokretnih

U početku je potrebno razmotriti kako se tumači pojam nekretnine. Postoji nekoliko pristupa definiciji nekretnine "Nekretnina je svaka imovina koja se sastoji od zemljišta, kao i zgrada i građevina na njemu." "...vlastine su nepokretne po svojoj prirodi, ili po svojoj namjeni, ili po objektu kojemu pripadaju."

“Nekretnine, nekretnine - nekretnine i sva materijalna dobra. Uključuje svu materijalnu imovinu ispod, iznad ili pričvršćenu na zemlju. “Zemlje i svakakva zemljišta, kuće, tvornice, tvornice, dućani, svakojake zgrade i prazna dvorišta, kao i željeznice, priznaju se po zakonu kao nepokretna imovina.”

Iz navedenih definicija postaje jasno da se sve one usko preklapaju i u osnovi imaju isto značenje (bez obzira na povijesni trenutak) - zemlja i sve što je s njom neraskidivo povezano.

U ovom trenutku, Građanski zakonik Ruske Federacije (članak 130) određuje da za nepokretne stvari - (pojmovi "nekretnina", "nekretnina", "nekretninski objekti" koriste se kao pojmovi jednog reda i primjenjuju se ovisno o na kontekstu), (nekretnina, nekretnina) uključuje zemljišne čestice, podzemne čestice, izolirane vodene površine, te sve što je čvrsto povezano sa zemljom, odnosno objekte koji se ne mogu premještati bez nesrazmjerne štete i namjene, uključujući šume, višegodišnje plantaže, zgrade, strukture.

Dakle, posebnost nekretnina je njihova neraskidiva povezanost sa zemljištem (pri čemu se i samo zemljište smatra nekretninom), što pak implicira njihovu značajnu vrijednost. Izvan povezanosti sa zemljišnim česticama, nekretnine gube svoju uobičajenu namjenu i shodno tome smanjuju cijenu.

Tako se nekretninom ne smatraju stabla uzgojena u posebnim rasadnicima ili kuće namijenjene rušenju.

Istovremeno, zakon se odnosi na nekretnine i objekte koji su po svojoj fizičkoj naravi nepokretni. Tu spadaju zračna i pomorska plovila koja podliježu državnoj registraciji, plovila unutarnje plovidbe, svemirski objekti (umjetni sateliti, svemirski brodovi itd.). Zakonsko priznanje ove nekretnine kao nekretnine je zbog činjenice da je skupa i stoga zahtijeva poseban postupak uknjižbe, koji je predviđen za nekretnine.

Nekretnine se razlikuju po podrijetlu:

• - stvorena prirodom bez sudjelovanja ljudskog rada;
• - rezultat su ljudskog rada;
• - stvoreni ljudskim radom, ali povezani s prirodnom osnovom do te mjere da ne mogu funkcionirati izolirano od nje.

Građanski zakonik Ruske Federacije razlikuje nekretnine kao neovisni objekt prava.

Nekretnine također uključuju poduzeća kao imovinske komplekse.

U praksi gospodarske djelatnosti imovinski kompleks smatra se skupom nekretnina u vlasništvu jednog vlasnika, uključujući zemljišnu česticu (ili nekoliko čestica) sa skupom funkcionalno povezanih

međusobno zgrade, strukture, prijenosni uređaji, tehnološka oprema i namijenjeni za gospodarsku djelatnost.

U sastav imovinskog kompleksa ulazi imovina koja je neophodna za funkcioniranje proizvodnje.

Da bi se imovinska cjelina prepoznala kao poduzeće, ona mora sadržavati elemente koji poslovnom subjektu omogućuju da samostalno proizvodi proizvode, obavlja radove ili pruža usluge i pri tome sustavno ostvaruje dobit. Istovremeno, skup elemenata ovisi o profilu djelatnosti, financijskim, ekonomskim, teritorijalnim i drugim uvjetima za funkcioniranje poduzeća.

Poduzeće kao objekt nekretnina čini jedinstveni imovinski kompleks, koji uključuje ne samo sve vrste imovine namijenjene za njegovu djelatnost, već i neimovinska prava.

U Građanskom zakoniku Ruske Federacije poduzeće

• - industrijsko-gospodarski kompleks čija je imovina potpuno odvojena od imovine organizacije,
• To je osnovna komponenta infrastrukture organizacije.

Objekti nekretnina prostorni su resurs njezinog poslovanja, života osoblja i organizacije.

Dakle, objekti nekretnina uključuju najvredniju i općenito značajnu dugotrajnu imovinu i takve objekte nekretnina kao što su zemljište i podzemlje, koji su od velikog gospodarskog i strateškog značaja za svaku državu u svakom trenutku.

posudba transakcija nekretnina zemljištem

Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja jednostavno je. Koristite obrazac u nastavku

Studenti, diplomanti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam vrlo zahvalni.

Domaćin na http://www.allbest.ru/

Ekonomika nekretnina

Grob V.F.

1. Objekt nekretnine: bit i glavna obilježja

2.5 Karakteristike komercijalnih nekretnina koje stvaraju uvjete za profit

Sigurnosna pitanja za samoispitivanje

3. Zemljište – osnova nekretnine

3.1 Suština zemljišne čestice kao objekta nekretnine

3.2 Namjena zemljišta u Ruskoj Federaciji

3.3 Zoniranje zemljišta naselja

3.4 Urbani prostor

3.5 Katastar državnog zemljišta

Sigurnosna pitanja za samoispitivanje

1. Objekt nekretnine: bit i glavna obilježja

Proučavanje objekata i tržišta nekretnina uključuje semantičku (semantičku) analizu riječi i izraza koji odražavaju njihovu bit. U Građanskom zakoniku Ruske Federacije (u daljnjem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije), nekretnine definiraju pravne odnose nekretnine kao objekta vlasništva. Pojam "imovina" odnosi se na ukupnost imovinskih prava koja pripadaju određenoj osobi, tj. ona je materijalni objekt građanskog prava, prvenstveno prava vlasništva. Sukladno tome, pojmovi "nekretnina" i "nekretnina" određuju pravne odnose predmeta vlasništva (nekretnine), tj. skup prava na imovinu. Podjela objekata na nepokretnu i pokretnu imovinu (1., 2. stavci članka 130.; 1., 2., 4., 6. članak 131.; članak 132. Građanskog zakonika Ruske Federacije) također je provedena na temelju pravo (zakon), a ne prema njihovoj fizičkoj prirodi.

" Nekretnina je svaka imovina koja se sastoji od zemljišta, kao i zgrada i građevina na njemu.

"...Imovina je nepokretna po svojoj prirodi, ili po svojoj namjeni, ili po predmetu kojemu pripada."

"Nekretnine - nekretnine i sva materijalna imovina. Uključuje svu materijalnu imovinu ispod površine zemlje, iznad njezine površine ili pričvršćenu na zemlju."

„Po zakonu priznaju se kao nepokretna dobra zemlje i svakakva zemljišta, kuće, tvornice, tvornice, dućani, svakojake zgrade i prazne avlije, kao i željeznice.

U svim navedenim definicijama, riječ je o zemlji i svemu što je s njom neraskidivo povezano.

U 19. stoljeću u Rusiji su bili rašireni pojmovi vlastelinstva, posjeda, koji se definirao kao vlasništvo ili osobno vlasništvo u obliku zemljišnog posjeda zemljoposjednika, obično s dvorcem. U sovjetskom gospodarstvu pojam nekretnine nije korišten, samo se znalo da su "nekretnine (ovo) u feudalnom i buržoaskom pravu zemljišne parcele, kapitalne zgrade, strukture i neki drugi objekti koji stoje na njima."

U suvremenoj teoriji i praksi tržišta nekretnina u Sjedinjenim Američkim Državama postoje pojmovi kao što su fizički objekt (nekretnina) i pravni odnosi (imovinska prava) povezani s nekretninom (nekretninom).

Sukladno tome, u ruskom jeziku, ako govorimo o fizičkoj prirodi objekata nekretnina, potrebno je koristiti pojam "objekt nekretnine", a ako mislimo na pravne odnose (vlasništvo, korištenje, raspolaganje, tj. vlasništvo), to ispravnije će biti koristiti pojmove "nekretnina ili "nekretnina".

stvaran -- stvaran, stvaran, stvaran, prirodan, ne lažan, neglumljen (ekon.), stvaran (pravni, ekon.), nepokretan (filoz.), stvaran, materijalan (poseban istinit (pravni), stvaran (mat. .) , pravi, pravi;

imanje - imanje, posjed, imanje, država;

imetak - vlasništvo, vlasništvo, svojstvo, kvaliteta.

1.1 Klasifikacija materijalnih objekata kao nepokretnih

Prije stupanja na snagu prvog dijela Građanskog zakonika Ruske Federacije u domaćoj ekonomskoj teoriji i gospodarskoj praksi nije postojao koncept nekretnine, a korišten je koncept dugotrajne imovine. Izbacivanje zemljišta iz okvira robno-novčanih odnosa dovelo je do transformacije pojma "nekretnina" u pojam "stalna imovina". Dugotrajna imovina uključuje predmete proizvodne i neproizvodne namjene (zgrade, objekti, stambeni prostori, strojevi, oprema, odrasla radna i produktivna stoka, višegodišnji nasadi), koji u svom prirodnom obliku funkcioniraju i koriste se u nacionalnom gospodarstvu za niz godina i tijekom cijelog radnog vijeka ne gube svoj potrošački oblik. Dugotrajna imovina (bez strojeva i opreme) - sastavni dio nekretnina - je uži pojam, jer se zemljište ne ubraja u dugotrajnu imovinu.

Građanski zakonik Ruske Federacije (članak 130.) - definira da nekretnine uključuju zemljišne čestice, parcele podzemlja, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljom, objekte koji se ne mogu premjestiti bez nerazmjerne štete i promjene namjene, uključujući šume, višegodišnji zasadi, zgrade, strukture.

Dakle, posebnost objekata nekretnina je njihova neraskidiva povezanost sa zemljištem, što podrazumijeva njegovu značajnu cijenu (dok se same zemljišne čestice također smatraju objektima nekretnine). Izvan povezanosti sa zemljišnim česticama nekretnine gube svoju uobičajenu namjenu i pojeftinjuju.

Tako se nekretninom ne smatraju stabla uzgojena u posebnim rasadnicima ili kuće namijenjene rušenju. nekretnine katastar zemljišta za stanovanje

Prema podrijetlu, nekretnine se razlikuju:

stvorila priroda bez ljudske intervencije;

koji su rezultat ljudskog rada;

stvoreni ljudskim radom, ali povezani s prirodnom osnovom do te mjere da ne mogu funkcionirati izolirano od nje.

Jedno od neriješenih pitanja je pitanje svrstavanja objekata koji nisu u neraskidivoj vezi sa zemljišnom česticom u nekretnine, iako ih je prilično teško odvojiti od te zemljišne čestice. Konkretno, možemo govoriti o kipovima teškim nekoliko tona, koji nisu pričvršćeni za temelj, ili zgradama postavljenim na površinu zemlje na blokovima.

Određene vrste nekretnina mogu se zakonski pretvoriti u pokretnine. Tako su, primjerice, šume i višegodišnji nasadi po definiciji nekretnine, a posječena šuma već pokretnine.

Oprema koja se nalazi u zgradama i građevinama (grijanje, vodoopskrba, kanalizacija, električna oprema, dizala, rešetke, druga metalna vrata) odnosi se na objekte koji nisu povezani sa zemljom. Ali budući da je postao sastavni dio objekta nekretnine, u slučaju transakcije za ovaj objekt potrebno je detaljno opisati svu opremu koja ulazi u njegov sastav.

Nekretnine također uključuju poduzeća kao imovinske komplekse.

Zakon ne definira obvezni popis elemenata koji čine imovinski kompleks. Imovinski kompleks u pravilu uključuje imovinu potrebnu za funkcioniranje proizvodnje.

U praksi gospodarske djelatnosti, imovinski kompleks smatra se skupom nekretnina u vlasništvu jednog vlasnika, uključujući zemljišnu česticu (ili nekoliko čestica) sa skupom međusobno funkcionalno povezanih zgrada, građevina, prijenosnih uređaja, tehnološke opreme i namjene. za gospodarsku djelatnost.

U sastav imovinskog kompleksa ulazi imovina koja je neophodna za funkcioniranje proizvodnje.

Prilikom obavljanja gospodarske djelatnosti važno je znati po kojim kriterijima poduzeće može priznati ili ne priznati imovinski kompleks. Ako je otuđena imovinska cjelina podobna za obavljanje djelatnosti, tj. čini tehnološki integriranu cjelinu, zatvoreni proizvodni ciklus, treba ga smatrati poduzećem, a prodaju treba regulirati normama Građanskog zakonika Ruske Federacije. Sve druge kombinacije (kompleksi) stvari koje nemaju ta svojstva ne čine predmet navedenog ugovora. Da bi se imovinska cjelina prepoznala kao poduzeće, ona mora sadržavati elemente koji poslovnom subjektu omogućuju da samostalno proizvodi proizvode, obavlja radove ili pruža usluge i pri tome sustavno ostvaruje dobit. Istovremeno, skup elemenata ovisi o profilu djelatnosti, financijskim, ekonomskim, teritorijalnim i drugim uvjetima za funkcioniranje poduzeća.

Poduzeće kao objekt nekretnine koji se koristi za poslovne aktivnosti ne može se svesti na skup opreme za proizvodnju određenih proizvoda: da bi se prepoznalo kao poduzeće, potrebno je organizirati proizvodni proces na temelju imovine kompleks. Poduzeće kao objekt nekretnina čini jedinstveni imovinski kompleks, koji uključuje ne samo sve vrste imovine namijenjene za njegovu djelatnost, već i neimovinska prava. Tako, na primjer, često postoje tvrtke koje iznajmljuju nekretnine, t.j. poduzeće uključuje imovinsko pravo korištenja imovine za određene proizvodne aktivnosti.

U Građanskom zakoniku Ruske Federacije, poduzeće je proizvodno-gospodarski kompleks, čija je imovina potpuno odvojena od imovine organizacije, to je osnovna komponenta infrastrukture organizacije. Objekti nekretnina prostorni su resurs njegove poslovne aktivnosti, života osoblja i organizacija (Sl. 1.1).

Dakle, objekti nekretnina uključuju najvredniju i općenito značajnu dugotrajnu imovinu i takve objekte nekretnina kao što su zemljište i podzemlje, koji su od velikog gospodarskog i strateškog značaja za svaku državu u svakom trenutku.

Riža. 1.1. Poduzeće kao posebno svojstvo

1.2 Oznake nekretnina

Imajući zemljišnu česticu kao sastavni dio, sve umjetne građevine (objekti nekretnina) imaju generička obilježja koja ih omogućuju razlikovanje od objekata koji nisu povezani sa zemljištem.

Stacionarnost, nepokretnost - obilježava čvrstu fizičku povezanost dobra sa zemljinom površinom i nemogućnost njegovog kretanja u prostoru bez fizičkog uništenja i oštećenja, jer ga to čini neprikladnim za daljnju uporabu.

Materijalnost - objekt nekretnine uvijek funkcionira u prirodno-materijalnom i troškovnom obliku. Fizičke značajke dobra uključuju podatke o veličini i obliku, nepogodnostima i opasnostima, okolišu, pristupnim cestama, komunalnoj opremi, površini i podzemlju, krajobrazu. Kombinacija ovih karakteristika određuje korisnost fizičkog objekta, koja je temelj vrijednosti imovine. Međutim, korisnost sama po sebi ne određuje vrijednost. Svaki fizički objekt ima vrijednost, posjedujući u određenoj mjeri karakteristike kao što su prikladnost i ograničena ponuda. Ograničena ponuda povećava troškove. Društveni ideali i standardi, gospodarska aktivnost, zakoni, vladine odluke i akcije, prirodne sile utječu na ponašanje ljudi, uzrokujući promjenu vrijednosti imovine.

Trajnost nekretnina praktički je veća od trajnosti svih drugih dobara, osim pojedinih vrsta dragog kamenja i proizvoda od rijetkih metala. Na primjer, prema građevinskim propisima i propisima koji su na snazi ​​u Rusiji (SNiP), stambeni objekti, ovisno o materijalu glavnih konstrukcija (temelja, zidova, stropova), podijeljeni su u 6 skupina sa standardnim vijekom trajanja od 15 do 150 godine.

Trajanje kruženja zemlje, uz njegovu pravilnu upotrebu, je beskonačno, a kršenje pravila rada dovest će do nepopravljivih gubitaka. Osim glavnih generičkih obilježja nekretnina, mogu se razlikovati i privatni znakovi, koji se određuju posebnim pokazateljima ovisno o vrsti nekretnina.

Praktički je nemoguće govoriti o dva ista stana, dvije iste parcele ili zgrade, jer će oni nužno imati razlike u položaju u odnosu na druge objekte nekretnina, na infrastrukturu pa čak i na kardinalne točke, što ukazuje na heterogenost, jedinstvenost i originalnost. svako svojstvo.

Objekti nekretnina imaju povećanu ekonomsku vrijednost jer su namijenjeni dugotrajnom korištenju i ne troše se tijekom korištenja. Objekti nekretnina su u pravilu konstrukcijski složeni, a njihovo održavanje u ispravnom stanju je skupo.

1.3 Značajke nekretnina

S ekonomskog gledišta, nekretnina se može smatrati blagodatima i izvorom prihoda (slika 1.2).

Riža. 1.2. Bitna obilježja nekretnina

Pojam dobra u ekonomskoj teoriji označava svaki predmet potrošačevog izbora koji potrošaču može pružiti određeno zadovoljstvo (povećati razinu njegovog blagostanja). Robe mogu biti i predmeti i radnje (u ovom slučaju nekretnine i usluge koje se pružaju na tržištu nekretnina). Imajte na umu da nema razlike između koristi materijalne i nematerijalne prirode.

Zemljište kao opće dobro obavlja funkciju održavanja života ljudi u ruralnim područjima i društveno-teritorijalnog razvoja nacije. Kao izvor prihoda, zemljište je osnova poljoprivredne proizvodnje, samostalni kompleks (u gospodarskoj vezi s izgrađenim zgradama, građevinama), investicijski objekt, dio nacionalnog bogatstva, predmet oporezivanja, izvor prirodnih resursa (jedini od sve nekretnine). Stambene nekretnine mogu se smatrati izravnim i neizravnim izvorima prihoda. Stanovanje kao predmet prodaje izravan je izvor prihoda, a stanogradnja je izvor neizravnog prihoda, čime se potiče razvoj projektnih djelatnosti, industrije građevinskog materijala, doprinosi izgradnji infrastrukturnih objekata, cestogradnji, razvoju gradski prijevoz, trgovina i usluge.

Nekretninski objekti mogu biti opskrbni resurs, što je tipično za organizacije čije se poslovanje ne temelji na prometu nekretninama.

Za njih je važno da struktura, sastav i kvaliteta objekata nekretnina odgovaraju ciljevima i ciljevima temeljne djelatnosti organizacije. Strukturna reorganizacija takvih poduzeća u pravilu je popraćena reorganizacijom imovinskog kompleksa, značajnom preraspodjelom imovine, provedbom investicijskih projekata, uključujući razvoj novih industrija i pojedinačnih linija. Osim toga, transakcije nekretnina u takvim organizacijama također se mogu odvijati kao pomoćni poslovi, na primjer, prodaja neosnovne imovine ili zakup neiskorištenih nekretnina.

Objekti nekretnina mogu djelovati kao predmet specijalizacije organizacije, predmet njezine poslovne djelatnosti, glavni izvor prihoda. To su, primjerice, veliki portfelji stambenih i nestambenih nekretnina u investicijskim, osiguravajućim i mirovinskim fondovima.

Druga vrsta organizacija za koje je objekt nekretnina temelj njihove imovine i profesionalnih aktivnosti su programeri. Njihovo poslovanje je inherentno povezano sa stjecanjem zemljišnih čestica, provedbom razvojnih projekata, na primjer, izgradnjom stečenih zemljišnih čestica stambenim i poslovnim nekretninama s njihovom naknadnom prodajom.

Na mjesto i ulogu objekata nekretnina, naravno, utječu razmjeri i specijalizacija organizacije. Tako, primjerice, posebno mjesto zauzimaju nekretnine u suvremenoj znanstveno intenzivnoj i visokoautomatiziranoj proizvodnji, au virtualnom poslovanju može se proći i iznajmljenim prostorom, tj. minimalna fizička proizvodnja.

“Korist” posjedovanja nekretnine i ostvarivanja prihoda od njezine upotrebe neodvojiva je od tereta povezanih troškova, troškova i rizika.

Vlasnik je dužan održavati nekretninu (zaštitu, popravak i održavanje u ispravnom stanju) ako zakon (ugovor) taj "teret" ili njegov dio ne nameće drugoj osobi.

Vlasnik snosi rizik slučajnog gubitka ili oštećenja stvari, tj. njegov gubitak ili oštećenje bez tuđe krivnje za to.

Svaki objekt nekretnine zapravo postoji u jedinstvu fizičkih, ekonomskih i pravnih svojstava (slika 1.3), od kojih svako može, u odgovarajućim slučajevima, djelovati kao odrednica, ovisno o nastalim situacijama, ciljevima i fazama analize.

Bit nekretnina je u trojstvu kategorija: materijalne (fizičke), pravne i ekonomske.

Riža. 1.3. Trojstvo objekata nekretnina

1.4 Životni ciklus nekretnine

Životni ciklus nekretnine kao fizičkog objekta slijed je procesa postojanja nekretnine od koncepcije do likvidacije (raspolaganja). Životni ciklus materijalnih objekata obično se definira sljedećim redoslijedom: ideja - rođenje - zrelost - starenje i smrt.

Faze životnog ciklusa nekretnine nazivaju se različito: predprojekt - projektiranje - izgradnja - rad - zatvaranje.

Predprojektna (početna) faza uključuje analizu tržišta pokretnina, izbor objekta nekretnine, izradu strategije projekta, investicijsku analizu, pripremu inicijalnih dozvola te privlačenje sredstava kreditnog ulaganja. 2. Faza projektiranja uključuje izradu financijske sheme, organizaciju financiranja, odabir arhitektonske i inženjerske skupine, upravljanje projektiranjem.

Glavni zadaci ovog razdoblja su smanjiti trajanje ovih faza, poboljšati potrošačke kvalitete nekretnina, i što je najvažnije, minimizirati operativne troškove u svim fazama životnog ciklusa nekretnine.

Očito, u prve dvije faze ne stvara se dobit, budući da su one motivacijske prirode.

2. Faza građenja sastoji se od odabira izvođača, koordinacije izvođenja građevinskih radova i praćenja kvalitete građenja, troškovnika i izdataka. U ovoj fazi pojavljuju se pravi dokazi o usklađenosti objekta u izgradnji sa zahtjevima segmenta tržišta nekretnina, zbog logike životnog ciklusa. U ovoj fazi rješavaju se zadaci povećanja udjela ulaganja potencijalnih potrošača, budući da rast opsega ponude i dobiti ukazuje na prilično široku tržišnu prepoznatljivost.

3. Faza poslovanja nekretnine obuhvaća održavanje i popravak objekata, te njihovu rekonstrukciju. Poslovanje nekretninama obuhvaća sljedeća područja: upravljanje i popravak opreme i prostora, materijalno knjigovodstvo, zaštita od požara i sigurnost, upravljanje komunikacijama, zbrinjavanje i obrada otpada, izmjene i rekonstrukcije, hitne intervencije i sigurnost objekata.

Rekonstrukcija objekata nekretnina - radikalna reorganizacija, izmjena u cilju poboljšanja kompleksa organizacijskih i tehničkih mjera usmjerenih na uklanjanje moralne i fizičke amortizacije objekata nekretnina u cjelini ili njihovih pojedinačnih elemenata i sustava.

Održavanje - rad koji se obavlja radi osiguranja standardnog vijeka trajanja nekretnine; ne dovode do povećanja njegove cijene, već sprječavaju propadanje i kvar pojedinih elemenata. Svrha održavanja je osigurati korištenje predmeta za njegovu namjenu.

Sanacija - radovi na obnovi oštećenja (amortizacija objekta) nekretnine u normalno operativno stanje. Svrha popravka je restauracija.

Popravci se dijele na male i velike. Manji popravci, u trajanju od 1-2 dana, provode se kako bi se osigurao normalan rad nekretnine. Ne produljuje vijek trajanja predmeta i ne povećava njegovu vrijednost. Veći popravci (više od 2 dana) produljuju vijek trajanja nekretnine, ali ne povećavaju njezinu vrijednost.

Zamjena je postupak zamjene dugotrajne imovine koja se nalazi u objektu nekretnine sličnom jedinicom. Predmet zamjene je samostalan objekt dugotrajne imovine, koji prelazi u neupotrebljive ili zastarjele komponente dugotrajne imovine.

4. Faza zatvaranja objekta je potpuno uklanjanje njegovih izvornih i stečenih funkcija, rezultat je ili rušenje ili kvalitativno novi razvoj. U ovoj fazi životnog ciklusa imovine potrebni su značajni troškovi likvidacije. Troškovi su rezultat vlasništva imovine. U slučaju da nekretnina dobije novi razvoj kvalitete, trošak promjene pripisuje se trošku vlasništva po novoj funkciji.

Slično, životni ciklus nekretnina može se podijeliti na faze i životni ciklus imovinskog kompleksa.

Formiranje imovinskog kompleksa (regulatorna registracija rezultata transakcija s nekretninama i pravima na njih: kupnja i prodaja, doprinos temeljnom kapitalu, najam, leasing).

Razvoj imovinskog kompleksa (novogradnja, prijem u bilancu).

Likvidacija imovinskog kompleksa je dražba i drugi mehanizmi za prodaju imovine (uključujući nekretnine) organizacije u stečaju u skladu sa zakonskim odredbama stečajnog postupka.

Životni ciklus nekretnine kao imovine sa stajališta vlasnika ponavlja se mnogo puta, svakim novim poslom, sve do kraja ekonomskog ili fizičkog vijeka nekretnine. Na temelju trojstva kategorija materijalne (fizičke), pravne (pravne) i ekonomske - životni ciklus imovine može se podijeliti u tri faze (Sl. 1.4). Svaka faza uključuje određene aktivnosti i radnje vlasnika.

Životni ciklus objekta nekretnine podliježe određenim obrascima i uključuje razdoblje ekonomskog i fizičkog života (slika 1.5).

1. Pojam ekonomskog vijeka, koji određuje vremensko razdoblje tijekom kojeg se predmet može koristiti kao izvor dobiti. Ekonomski život završava kada učinjena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti imovine.

Riža. 1.4. Faze postojanja nekretnine

Riža. 1.5. Životni vijek zgrade ili strukture

2. Tipični pojam fizičkog života - razdoblje stvarnog postojanja nekretnine u funkcionalno uporabnom stanju prije njenog rušenja. Utvrđeno regulatornim dokumentima Fizički i ekonomski život objekata nekretnina objektivne su prirode, koji se mogu regulirati, ali se ne mogu poništiti.

3. Vijek trajanja - razdoblje u kojem objekt postoji iu kojem možete živjeti ili raditi.

S gledišta životnog vijeka nekretnine izdvajam pojmove kao što su:

Efektivna starost, koja odražava starost objekta, ovisno o izgledu, tehničkom stanju.

Kronološka (stvarna) starost koja odgovara razdoblju rada objekta od trenutka njegovog puštanja u rad.

Preostalo razdoblje ekonomskog vijeka koristi se za "procjenu predmeta od strane vještaka procjenitelja i sačinjava razdoblje od dana procjene do kraja ekonomskog vijeka trajanja predmeta.

1.5 Amortizacija imovine

Trajanje fizičkog vijeka imovine (osim zemljišta), ekonomska i efektivna starost ovise o trošenju - procesu koji ima snagu zakona prirode. Postoje tri vrste amortizacije: fizička, moralna i vanjska (ekonomska (slika 1.6).

Sve vrste tjelesnog propadanja, u pravilu, dovode do negativnih posljedica. Individualne potrošačke i operativne karakteristike nekretnina se pogoršavaju, učestalost popravaka je sve veća, a popravci postaju sve skuplji. Donekle se fizičko trošenje može usporiti uvođenjem sustava održavanja.

Koncept "amortizacije" koji se koristi u aktivnostima vrednovanja mora se razlikovati od koncepta "amortizacije" koji se koristi u računovodstvu. Trošenje sa stajališta računovođe i procjenitelja različiti su procesi.

U knjigovodstvenim ispravama amortizacija je ekonomski mehanizam nadoknade amortizacije dugotrajne imovine koji se obično naziva amortizacija. Odnosno, proces nadoknade gubitka vrijednosti predmeta i proces akumulacije sredstava (izvora) za nabavu novih predmeta koji zamjenjuju dotrajale.

Trenutačno se, u skladu s uredbom o postupku obračuna amortizacijskih odbitaka dugotrajne imovine, amortizacija pojedinačnih objekata utvrđuje jedinstvenom (linearnom) metodom, (u novčanom izrazu) prema formuli: (bilančna vrijednost, odnosno početni trošak) ili trošak zamjene) * stopa amortizacije.

Riža. 1.6. Vrste trošenja

U Rusiji se koriste jedinstvene stope amortizacije za potpunu obnovu, koje se razlikuju prema klasifikacijskim skupinama dugotrajne imovine. U inozemnoj praksi (uz jedinstvenu metodu amortizacije) koriste se metoda padajućeg stanja, kumulativna metoda i metoda "reimbursement fund factor", koja se temelji na teoriji složenih kamata. Ove se metode koriste u postupcima vrednovanja temeljenim na dohodovnom pristupu.

Moralna zastarjelost je smanjenje potrošačke privlačnosti određenih svojstava nekretnine, očituje se u zastarjeloj arhitekturi zgrade, rasporedu, inženjerskoj potpori. Zastarjelost se dijeli na funkcionalnu i tehnološku. Funkcionalna amortizacija je posljedica proširenja funkcionalnosti novih (poput postojećih) objekata nekretnina. Kao rezultat funkcionalnog trošenja, objekti starih zgrada postaju manje privlačni za buduće vlasnike u smislu arhitekture, dizajna, rasporeda, inženjerske potpore i, sukladno tome, postaju jeftiniji. Tehnološko trošenje posljedica je znanstveno-tehnološkog napretka u području stvaranja novih konstrukcija, tehnologija i materijala, što dovodi do smanjenja troškova stvaranja nekretnina i troškova poslovanja. Kao i fizička, zastara može biti uklonjiva i neuklonjiva.

Kriterij za uklanjanje istrošenosti je usporedba troškova popravka s vrijednošću dodatno primljene vrijednosti: ako potonja premašuje trošak obnove, tada je funkcionalno trošenje otklonjivo. Iznos uklonjive funkcionalne amortizacije definiran je kao razlika između potencijalne vrijednosti građevine u trenutku njezine procjene s ažuriranim elementima i njezine iste vrijednosti na isti datum vrednovanja bez ažuriranih elemenata.

Vanjska (ekonomska) amortizacija (amortizacija zbog vanjskih utjecaja) je smanjenje vrijednosti građevine zbog negativne promjene u njenom vanjskom okruženju pod utjecajem ekonomskih, političkih ili drugih čimbenika.

Razlozi vanjskog trošenja mogu biti: opće propadanje područja u kojem se objekt nalazi; radnje vlade ili lokalne uprave u području oporezivanja, osiguranja; druge promjene na tržištu zapošljavanja, rekreacije, obrazovanja.

Neposredna blizina neprivlačnih prirodnih ili umjetnih objekata (postrojenja za liječenje, restorani, plesni podiji, benzinske postaje, željezničke postaje, bolnice, škole, industrijska poduzeća) značajno utječe na količinu vanjskog trošenja.

Ekonomska amortizacija, za razliku od fizičke i moralne, uvijek se smatra nepovratnom.

Sigurnosna pitanja za samoispitivanje

1. Kako Građanski zakonik Ruske Federacije definira nekretnine?

2. Što je etažno vlasništvo?

3. Koji su glavni zadaci koji se rješavaju u procesu kolektivnog samoupravljanja?

4. Što je predmet statutarne djelatnosti HOA?

5. Proširiti bitna obilježja nekretnine.

6. Opišite faze životnog ciklusa nekretnina.

7. Navedite glavne sudionike u procesu razvoja (stvaranja) objekata nekretnina.

2. Obilježja i klasifikacija nekretnina

Klasifikacija objekata nekretnina ne samo da pridonosi njihovom uspješnijem proučavanju, već daje stručnjacima i potrošačima zajedničke smjernice. Obilježja razvrstavanja nekretnina na kojima se temelji grupiranje su različita, kao što su različiti motivi i uvjeti boniteta. Ne postoji jedinstveni tipološki kriterij koji objedinjuje utjecaj svih čimbenika. U praksi se koristi nekoliko kriterija kako bi se dobila razumna ideja o nekretnini. Ali uvijek moramo imati na umu da se tržište nekretnina ne razvija prema klasifikaciji, već prema određenim potrebama njegovih sudionika. Stoga se uvijek pojavljuju objekti mješovitih formata, a neki se samo djelomično podudaraju s klasičnim definicijama.

2.1 Sustav klasifikacije nekretnina

Definicija nekretnina uključuje izdvajanje dva elementa u njihovoj strukturi:

1. Prirodni (prirodni) objekti - zemljište, šume i višegodišnji nasadi, izolirana vodna tijela i podzemne parcele. Nazivaju se i "nekretninom po prirodi".

2. Umjetni objekti (građevine):

a) stambena zgrada - niska zgrada (do 3 kata), višekatna zgrada (od 4 do 9 katova), visoka zgrada (od 10 do 20 katova), visoka zgrada ( iznad 20 katova). Objekti stambenih nekretnina mogu biti i dio (ulaz), kat u ulazu, stambeni prostor.

Stambeni prostor je izolirani prostor pogodan za stalno stanovanje građana. Vrste stambenih prostorija:

1) stambena zgrada, dio stambene zgrade;

2) stan, dio stana;

3) soba.

Stambena zgrada je pojedinačna izolirana zgrada koja se sastoji od prostorija i pomoćnih prostorija namijenjenih zadovoljavanju potreba građana povezanih s njihovim boravkom u kući.

Stan je građevinski zasebna zgrada smještena u stambenoj zgradi, koja se sastoji od jedne ili više soba i prostorija pomoćne namjene, namijenjena zadovoljavanju potreba građana vezanih za stanovanje.

Soba je dio stambene zgrade ili stana namijenjen za neposredno stanovanje građana u stanu ili stambenoj zgradi.

Pod prostorijom se podrazumijeva jedinica nekretnine dodijeljena u naravi i namijenjena samostalnoj uporabi u stambene i druge svrhe.

Svaka stambena zgrada kao objekt nekretnine jedinstvena je i cjelovita građevina, ali sa stajališta namjene za stanovanje ta je struktura heterogena, jer osim osobnog vlasništva na stambenom prostoru uključuje zajedničko vlasništvo na zajedničkoj imovini.

zajedničko vlasništvo -- svi inženjerski i drugi sustavi, bez kojih je nemoguće upravljati zasebnim osobnim nekretninama (stanovima), kao i zemljišnom parcelom na kojoj se nalazi kuća, s elementima uređenja i uređenja okoliša. Bez zajedničke stvari ne može postojati poseban (osobni) objekt nekretnine - stan. Ovo svojstvo ima svojstva nedjeljivosti. To znači da svaki vlasnik prostora - stambenog prostora - mora istovremeno posjedovati pravo (jedno) osobnog vlasništva na stambenom prostoru i pravo zajedničkog vlasništva na zajedničkoj imovini. Za razliku od prostora u vlasništvu pojedinačnih vlasnika, kojim oni mogu raspolagati kako im odgovara, zajedničko vlasništvo je "nedjeljivo": ne može se prodati, staviti pod hipoteku ili upravljati bez suglasnosti suvlasnika.

Na ovaj način, stanovi na pravu vlasništva su unutarnje pregrade (zidovi), unutarnja vrata, sloj dekoracije na zidovima i stropovima (sloj žbuke, boje, tapete), kao i inženjersko-tehnički sustavi koji se mogu odvojiti od zajedničkih bez ugrožavanje interesa i prava vlasnika drugih prostorija. Što se tiče troškova izgradnje, ova nekretnina je otprilike 10-15% troškova izgradnje kuće.

U suštini to znači da pripadajući udio u vlasništvu navedene zajedničke stvari uvijek prati sudbinu vlasništva stana, tj. pravo vlasništva na stanu zajedno s pravom vlasništva u zajedničkoj imovini stambene zgrade karakterizira pravni status stana.

Očuvanje prava vlasništva na zajedničkoj, nedjeljivoj imovini u naravi za vlasnike prostorija u bilo kojoj zgradi i strukturi čimbenik je ujedinjenja vlasnika stanova u jedinstveni društveni organizam za održavanje i rad zajedničke imovine.

b) komercijalni - uredi, restorani, trgovine, zabavni kompleksi, hoteli, garaže za iznajmljivanje, skladišta i logistički terminali, zgrade i strukture, poduzeća kao imovinski kompleksi;

c) javne (posebne) zgrade i građevine:

zdravstvene (bolnice, poliklinike, starački i dječji domovi, sanatoriji, sportski kompleksi):

obrazovni (dječji vrtići i jaslice, škole, fakulteti, tehničke škole, instituti, kuće dječjeg stvaralaštva);

kulturno-obrazovni (muzeji, izložbeni kompleksi, parkovi kulture i rekreacije, domovi kulture i kazališta, cirkusi, planetariji, zoološki vrtovi, botanički vrtovi);

posebne zgrade i građevine (upravne (policija, sud, tužiteljstvo, vlasti), spomenici, memorijalne građevine, željezničke stanice, luke);

d) inženjerske građevine - meliorativne građevine, odvodnja i dr.

Svaka od ovih skupina može se podijeliti u podskupine na temelju raščlanjivanja na temelju različitih tipoloških kriterija.

Objekti koje je napravio čovjek po zakonu se nazivaju nekretninama, ali ova kategorija objekata po prirodi se oslanja na nekretnine.

Umjetni objekti mogu biti potpuno izgrađeni i spremni za rad, mogu zahtijevati rekonstrukciju ili kapitalne] popravke, a također se mogu nazivati ​​nedovršenim građevinskim projektima ("radovi u tijeku"). "Nepotpuno" se odnosi na objekte za koje nisu izdani dokumenti o prihvaćanju u pogon na propisani način. Objekti u izgradnji mogu se podijeliti u dvije skupine: objekti na kojima se izvode radovi i oni na kojima su radovi obustavljeni.

Stvarnim prestankom gradnje, bez obzira da li je ugovor o građenju raskinut ili ne, objekti nedovršene izgradnje postaju objekti nekretnina.* Vlasništvo nad njima podliježe uknjižbi.

Građansko pravo ne uspostavlja nikakva ograničenja za stjecanje i prijenos prava na rad u tijeku, ali transakcije s takvim objektima mogu se provoditi tek nakon državne registracije vlasništva nad objektom.

2.2 Klasifikacije stambenih nekretnina

Razmotrite klasifikaciju stambenih nekretnina prema sljedećim osnovama.

1. Marketinški pristup (ovisno o preferencijama ciljnih skupina privatnih potrošača i njihovoj solventnosti).

Kućište visokog stupnja udobnosti (elita). Trenutno je razina elitnog stanovanja u različitim gradovima različita. Međutim, postoje opći zahtjevi za stanovanje ove vrste.

Domaći stručnjaci za tržište nekretnina identificirali su sedam kriterija elitizma, od kojih nepostojanje barem jednog značajno smanjuje šanse da se kuća nazove elitnom:

mjesto je svijetlo i čisto. Susjedni teritorij nužno je sa zelenim površinama, mjestom za rekreaciju i igralištem, relativno otvorenim, ali ograđenim i čuvanim. Blizina gradskog trga i dobar pogled s prozora na vodu i/ili zelene površine, blizina centra. Lokacija - glavni kriterij elitizma - također je glavni čimbenik u određivanju cijena;

materijal - kuća mora biti izgrađena od pouzdanih ekološki prihvatljivih materijala koristeći suvremene tehnologije, imati zanimljiv arhitektonski dizajn, mali broj stanova (od 5 do 30). Često se elitizam kuće određuje imenom arhitekta;

clubbing - važno je ne samo gdje živite, već i tko živi u blizini. U elitnoj kući u pravilu žive predstavnici najviše dohodovne skupine stanovništva (ne predstavnici srednje klase). Društveno-kulturna cjelina elitnog stanovanja je upravo kuća sa stanarima (u budućnosti četvrtina). Broj stanova na mjestu ne smije biti veći od dva;

inženjerske mreže trebaju pružiti sveobuhvatno rješenje za opskrbu energijom i toplinom, vodoopskrbu i kanalizaciju, ventilaciju i klimatizaciju; električni ulaz mora biti dvostruk. Inženjerski sustavi moraju biti izrađeni od ekološki prihvatljivih materijala, imati dug vijek trajanja;

infrastruktura treba uključivati: podzemni parking iz kojeg se može doći do stana ili kata; terasa ili susjedna zelena površina, trgovine, praonice; usluge concierge, čišćenje apartmana, svakodnevni život; bazeni, saune, sportski centri, kozmetički saloni, dječje igraonice; štoviše, sve to treba biti zatvoreno prema "vanjskom svijetu" i upisano u strukturu posjeda kako bi stanari mogli primati usluge bez napuštanja kuće;

vrhunsko pozicioniranje kuće. Prava elitna kuća je marka sa svojim svojstvima: ime, legenda, jedinstvenost, razlika od analoga. Kada stanar takve kuće izgovori njezino ime, više ne treba izgovarati adresu - svi će razumjeti o čemu se radi;

upravljanje imovinom. Prestiž se ne formira samo iz navedenih kriterija, već i iz razine upravljačke tvrtke koja mora osigurati svakodnevni komfor na takvoj razini da se stanovnici stalno osjećaju odabranima.

Vrhunsko stanovanje usmjereno je na potrebe i prihode građana, koji se obično nazivaju srednjom klasom. Potražnja potrošača za stanovanjem ove vrste podrazumijeva:

mogućnost smještaja u raznim (ne samo najprestižnijim) područjima grada, osim mjesta masovne izgradnje jeftinih pločastih kuća; visina zgrade do 9 katova; niska gustoća okolnih zgrada;

dobar pogled s prozora; orijentacija prozora kuće na više od jedne strane svijeta; obavezna prisutnost računovodstva ruže vjetrova u projektu kuće;

individualni raspored (pregrade se postavljaju na zahtjev vlasnika);

minimalna veličina stanova je 50-60 m 2, a maksimalnu određuje kupac; visina stropa 2,8-3,2 m; podjela na stambene i nestambene (gostinske) zone; prisutnost dvije ili više izoliranih soba, konfiguracije blizu kvadrata, i velike kuhinje (najmanje 15 m 2 površine);

prisutnost nekoliko kupaonica; inženjerske komunikacije od metal-plastike;

visok stupanj zvučne i toplinske izolacije; drveni ili plastični prozori s dvostrukim ostakljenjem proizvođača poznatog po svojoj kvaliteti; pouzdana metalna vrata;

podna konstrukcija s betonskim estrihom i sustavom grijanja ili s izolacijom;

učinkovita dovodna i ispušna ventilacija, klima uređaji, telekomunikacijske mreže, brzo dizalo, podesivo grijanje;

danonoćno osiguranje. Kompleks sigurnosnih uređaja uključuje video kamere, portafone, videofone, dvorišna vrata upravljana daljinskim upravljačem i mnoge druge sustave – sve ono što omogućava stanovnicima da se osjećaju potpuno sigurno u svom domu;

parkiralište.

Tipično stanovanje (ekonomska klasa). Karakterizira ga smještaj u bilo kojem dijelu grada; usklađenost arhitektonskih i planskih parametara s modernim građevinskim kodovima i propisima; Što se tiče projektnih i tehnoloških parametara, to su panelne i monolitne kuće od opeke.

Kućište niske potrošačke kvalitete (niža ekonomska klasa). Namijenjeno populaciji s niskom solventnošću. Smješteni u ne-prestižnim područjima i uklonjeni iz glavnih prometnih komunikacija. Pripada zgradama starog fonda, koje nisu bile podvrgnute kapitalnim i popravnim i građevinskim radovima, te kućama prve generacije industrijske stambene izgradnje. Apartmani se nalaze na prvim katovima kuća drugih tipova. Podcijenjene arhitektonske i planske karakteristike.

2. Na temelju urbanističkih smjernica razlikuju se:

kuće stare zalihe, izgrađene u predrevolucionarnom razdoblju;

kuće izgrađene 1917. - kasnih 1930-ih, karakterizirane lakonskim arhitektonskim i planskim rješenjima i smještene u neposrednoj blizini mjesta primjene rada tog razdoblja, danas malog prestiža, ali visokih strukturnih i tehnoloških karakteristika;

"Staljinističke" kuće, smještene uglavnom u prestižnim područjima udaljenim od industrijskih zona;

kuće prve generacije industrijske stambene izgradnje ("Hruščov" 1960-ih) s podcijenjenim arhitektonskim i tehnološkim parametrima;

kuće druge generacije industrijske stambene izgradnje, izgrađene 1970-1980-ih, kada su se u urbanističkom planiranju koristile više norme i standardi;

moderne stambene zgrade sa širokim izborom karakteristika.

3. Ovisno o materijalu vanjskih zidova zgrade, razlikuju se kuće sa zidovima od opeke, ploče, monolitne, drvene i mješovite vrste.

4. Ovisno o trajanju i vrsti korištenja, stambeni prostor se dodjeljuje:

primarni - mjesto stalnog boravka;

sekundarno - prigradsko stanovanje koje se koristi ograničeno razdoblje;

tercijarni - namijenjeni kratkotrajnom boravku (hoteli, moteli).

Sada, početkom trećeg tisućljeća, potkrovlje je dobilo drugi život u Rusiji, koji se može dizajnirati kao sastavni dio višeetažnog stana (može smjestiti dječji toalet, spavaću sobu, kamin ili zimski vrt) i kao samostalni stambeni prostor te se sukladno tome može uknjižiti kao objekt nekretnine.

Nedavno su se na tržištu stambenih nekretnina pojavile učinkovite kuće na krovu - penthouse. Značajke "predaka" penthousea: posljednji kat, vlastiti lift, staklene stijene i orpomny terasa s pejzažnim dizajnom, gdje se može smjestiti teniski teren ili voćnjak. Potreban je spektakularan panoramski pogled, područje je najmanje 150-200 m. Važno je da je cijela kuća elita, izgrađena na individualnom projektu.

2.3 Klasifikacija niskih stambenih kompleksa i pojedinačnih stambenih zgrada

Ne postoji opća klasifikacija za prigradske nekretnine. Nepostojanje zajedničkih uvjeta i standarda omogućuje sudionicima tržišta prigradskih stambenih objekata da tumače te mine na različite načine: niskogradnje, stambene zgrade, individualne stambene zgrade itd.

Niskostambeni kompleks je stambeni prostor s više od pet kuća, izgrađen u sklopu općeg glavnog plana, koji ima zajedničku društvenu i inženjersku infrastrukturu, jedinstvenu službu za upravljanje i održavanje. Riječ je o takozvanim konceptualnim vikend naseljima.

Glavni kriteriji koji određuju klasifikaciju konceptualnih niskokatnih kompleksa:

urbanistički kriterij;

površina i kvaliteta stanovanja;

dimenzije niskog stambenog kompleksa;

infrastruktura.

Prema urbanističkom kriteriju, kompleksi niske gradnje dijele se na tri vrste: četvrti koje se sastoje od samostojećih kuća; četvrti koje se sastoje od kuća u nizu i četvrti koje se sastoje od višeobiteljskih niskih zgrada. U praksi su rijetke četvrtine koje se u potpunosti mogu pripisati bilo kojoj vrsti.

Područje i kvaliteta stanovanja. Kuće u niskim stambenim kompleksima različite su kvalitete: neke su čvrste građevine koje će stajati više od jednog stoljeća, dok su druge okvir ispunjen izolacijom i obložen sporednim kolosijekom. Površina stanova i kuća također se razlikuje: postoje kuće s površinom od 150 i 400 m 2. Možete graditi nisku zgradu s jednosobnim stanovima ili možete graditi stanove od 200-300 m 2 svaki.

Složene dimenzije. U nekim kompleksima kuće su koncentrirane na malom području, dok u drugima postoji ogroman teritorij, čiji značajan dio nije zauzet zgradama. Parcela od 20-40 hektara je najtraženija, jer omogućuje da budete na razumnoj udaljenosti od susjeda.

infrastrukturni kriterij. Vodeći se njime, možemo uvjetno razlikovati tri vrste niskih zgrada:

niskogradnje, u kojima infrastruktura praktički nema, a površina slobodnog teritorija je minimalna;

niskogradnje s minimalnim skupom infrastrukturnih elemenata (trenutačno ih ima najviše). U pravilu je to više kuća sa zajedničkom službom zaštite i održavanja. Često se na području takvih kompleksa nalazi trgovina.

niske ustati kompleksi, bogate infrastrukture, tu su dječje, društvene, kulturne ustanove, prirodno kućanstvo, inženjering i zabavne strukture. Teritorij je čuvan.

Mali niski kompleksi klupskog tipa, vikendice, koji se rijetko pojavljuju na otvorenoj prodaji, stoje odvojeno.

Odabirom niskokatnih kompleksa ljudi žele ne samo kupiti prostrano i kvalitetno stanovanje, već i voditi određeni način života.

Gradska kuća - stambena zgrada - pojavila se na ruskom tržištu relativno nedavno. Često se gradska kuća poistovjećuje s vikendicom, što nije sasvim točno, jer to nije seoska kuća, već gradska kuća. Izraz "gradska kuća" odnosi se na kuću s posebnim ulazima, koja ima jedan ili dva zajednička zida sa susjednim kućama i zajednički temelj, ponekad s parcelom zemlje (uvijek vrlo malom). Kuće su obično poredane u lancu od 6-12, obrisi ovise o veličini i konfiguraciji zemljišta. Budući da se gradske kuće kvalificiraju kao stambene zgrade, na njih se primjenjuju zakoni koji uređuju položaj takvih objekata. Odnos između vlasnika prostora u gradskim kućama razvija se slično kao odnos vlasnika stanova u stambenoj zgradi

Trenutno na tržištu prigradskih nekretnina nude parcele izrezane za razvoj, nazivajući ih vikend naseljima. Naravno, u takvom selu neće se uskoro stvoriti uvjeti za normalan život. Morat ćemo se nositi s okolnim "nedovršenim" dugi niz godina. Nema potrebe govoriti o jednom arhitektonskom stilu iz spontanog sela - najčešće su to raznolike kuće različitih visina: u blizini mogu stajati mala drvena kuća i trokatnice od opeke. Ovdje je niska socijalna homogenost stanovništva. Upitna je i buduća likvidnost objekata.

Tipologija individualnih stambenih zgrada (IZHS) temelji se na namjeni kuće.

Individualna kuća namijenjena stalnom stanovanju trebala bi svom vlasniku pružiti iste pogodnosti kao i gradski stan. I ne govorimo samo o inženjerskim komunikacijama (vodovod, glavni plin, kanalizacija, telefon), već i (zauzvrat) o društvenoj infrastrukturi.

Seoska kuća dizajnirana za vikende u bilo koje doba godine ne treba tako kruto vezivanje za atribute urbane udobnosti, međutim, zahtijevat će stalne napore vlasnika da održi stanje. Kuća ovog tipa (u kojoj ljudi žive dva ili tri dana u tjednu, bez obzira na godišnje doba) može se smjestiti u zaštićeno turističko naselje, ali prednost se daje onim nizovima u kojima ima stalnih stanovnika. U ovom slučaju, skup obveznih sadržaja i komunikacija je sveden na minimum (grijanje peći, struja, pitka voda), a ruska ili finska kupelj (stvar ukusa vlasnika) može se dati prednost kupaonici.

Seoska kuća bi trebala biti drvena i treba dobro promišljenu shemu očuvanja za zimu, maksimalnu zaštitu od napada nepozvanih gostiju i određeni skup kućanskih pogodnosti. Budući da potencijalni vlasnik vikendice provodi značajan dio svog vremena na otvorenom tijekom tople sezone, od velike je važnosti opremiti područje uz kuću za aktivnosti na otvorenom.

Četvrta skupina, koja postaje sve raširenija u ruskim uvjetima, uključuje objekte koji su u potpunosti ili djelomično namijenjeni komercijalnoj uporabi.

Tu spadaju reprezentativne kuće-uredi, kao i rezidencije namijenjene kako za rekreaciju tako i za prijem poslovnih partnera. Osim toga, farme, kao i kuće za mala poduzeća. U pravilu, sve ove zgrade s gospodarskim zgradama ili ugrađenim prostorima u koje kupci imaju slobodan pristup: male privatne trgovine, kafići, teretane, prostorije za potrošačke usluge, automehaničarske radionice itd. Pri projektiranju ovakvih objekata razgraničavaju se privatna "vlasnička" i gospodarska zona. Ova kategorija također uključuje vikendice namijenjene za iznajmljivanje, privatne mini-hotele, praktične pansione s krevetima i sobama za goste. Takvi objekti podliježu zahtjevima maksimalne funkcionalnosti i praktičnosti.

Također možete klasificirati tržište prigradskih stanova i cjenovnu kategoriju. U različitim regijama ova podjela može značajno varirati. Međutim, u svim regijama, seoske kuće mogu se podijeliti u dva dijela: masovno, "jeftino" stanovanje i elitne kuće.

2.4 Klasifikacija nekretnina koje generiraju komercijalni prihod

Objekti komercijalnih nekretnina dijele se na one koji ostvaruju prihod i stvaraju uvjete za njegovo izvlačenje - industrijske (industrijske).

Objekti koji stvaraju prihod uključuju maloprodajne objekte, hotele i zabavne centre, urede, garaže itd.

1. Predmeti trgovine. Višenamjenski trgovački kompleks (MTC) je objekt komercijalne nekretnine, čiji vlasnik ne obavlja trgovačke komercijalne aktivnosti usmjerene na krajnjeg kupca, već prenosi površine pripremljene za realizaciju raznim trgovcima, a ne samo maloprodajnim operaterima, koji može uključivati ​​uslužne organizacije, javno ugostiteljstvo i slobodno vrijeme. Ponekad se hipermarketi i supermarketi, robne kuće, pa čak i tržnice nazivaju trgovačkim centrima, ali to je pogrešno.

Supermarket je prodavaonica smještena u zasebnoj zgradi ili u sklopu MTK-a, koja radi na principu samoposluživanja u glavnom proizvodnom asortimanu, s automatiziranim sustavom robnog knjigovodstva i jedinstvenom jedinicom blagajne i obračuna, površine ​​​najmanje 1 tisuća m 2 i sadržajem asortimana od najmanje 5 tisuća trgovačkih naziva.

Hipermarket je supermarket s površinom od najmanje 4 tisuće m 2, koji se nalazi, u pravilu, u zasebnoj zgradi, rijetko u dijelu; MTK, te sadržajem asortimana od najmanje 10 tisuća trgovačkih naziva, uključujući neprehrambeni asortiman.

Robna kuća je trgovačka organizacija smještena u zasebnoj zgradi ili u zgradi ugrađenoj u stambenu zgradu s površinom od ​1 manje od 1 tisuće m 2, koja nudi cjelovit asortiman, prodaje se u zasebnim dijelovima, svaki od koja ima svoju jedinicu za obračun gotovine, ujedinjenu jedinstvenim upravljanjem i pravilima za postavljanje asortimana po području.

Slični dokumenti

Značajke razvrstavanja nekretnina po različitim osnovama. Zemljište kao osnovni objekt nekretnina, specifičnosti podjele zemljišnog fonda u Rusiji na ekonomskoj osnovi. Procjena stambenih i poslovnih nekretnina.

test, dodan 28.03.2015


Klasifikacija nekretnina, pojam prirodnih i umjetnih objekata. Kategorije zemljišnog fonda prema gospodarskoj namjeni. Tipološke karakteristike objekata stambenih nekretnina. Međunarodna klasifikacija poslovnih nekretnina.

test, dodan 07.10.2013


Rusko zakonodavstvo i tržišni odnosi u području nekretnina. Suština regulatornog okvira. Osnovni pojmovi i obilježja tržišta nekretnina, njegovi sudionici. Procjena vrijednosti nekretnina. Bit poslovanja nekretninama.

varalica, dodano 25.7.2010


Pojam i klasifikacija, vrste i opća obilježja nekretnine, njezine funkcije i značenje u društvu, gospodarstvu i državi. Životni ciklus nekretnina, njihove značajke. Obrasci i regulacija funkcioniranja ovog tržišta.

seminarski rad, dodan 04.06.2014


Pojam i opća obilježja nekretnine. Objekti klasificirani kao nekretnine prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije. Nekretnina kao materijalni objekt. obilježja nekretnine. Glavne vrste nekretnina: zemljište, stambeni i nestambeni prostori.

kontrolni rad, dodano 01.07.2010


Osnovni pojmovi vezani uz nekretnine. Obilježja i klasifikacija nekretnina. Građanski zakonik kao pravni temelj vlasničkih odnosa na nekretninama. Međunarodni standardi vrednovanja. Državna registracija prava.

test, dodan 20.02.2009


Mjesto nekretnina u sustavu odnosa s javnošću. Pojam nekretnine poduzeća i njegov objekt. Značajke nekretnine. Životni ciklus nekretnine poduzeća kao gospodarskog i fizičkog objekta i kao imovinskog kompleksa.

sažetak, dodan 25.11.2011


Značajke metodologije vrednovanja nekretnina. Specifičnosti klasifikacije, glavne faze procjene troškova, izračun faktora raspoloživosti, količina fizičkog trošenja. Određivanje kapaciteta tržišta, njegove funkcije. Tržište nekretnina kao investicijsko područje.

seminarski rad, dodan 23.12.2009


Pojam nekretnine i načela njezina vrednovanja; tržište nekretnina. Vrste vrijednosti zemljišta. Normativno-pravno uređenje katastarske procjene zemljišnih čestica u Ruskoj Federaciji. Rješavanje problema iz oblasti zemljišno-imovinskih odnosa.

diplomski rad, dodan 16.04.2015


Određivanje cijene nekretnina prema ekonomskim, političkim, fizičkim i sociodemografskim čimbenicima. Obilježja komparativnog, troškovnog i dohodovnog pristupa određivanju tržišne vrijednosti nekretnine, njihove značajke.

Nekretnine nisu uvijek kapitalne zgrade. A zgrade općenito također nisu nužno nekretnine. A pokretnina može biti ne samo automobil. Koje su vrste nekretnina? Da biste u potpunosti razumjeli terminologiju pravnih i regulatornih akata, morate znati stvarno značenje pojmova nekretnina i pokretnina. Značajke nekretnine identificiraju se mnogim karakteristikama.

Više o pokretninama i nekretninama

Zakonodavstvo Ruske Federacije ne daje jasnu definiciju pojmova pokretne i nepokretne imovine. I to nije greška u pravnom sustavu, razlog je drugačiji: ovi koncepti mogu se kretati iz jednog u drugi. Ponekad, da biste shvatili što se odnosi na određenu vrstu imovine, potrebna vam je pomoć odvjetnika. Pokretnine iz čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije - sve što nije nekretnina. To jest, prije svega, to je:

• bilo koje novčanice;
• većina vozila;
• rijetki i muzejski predmeti;
• kolekcionarski predmeti;
• oružje;
• privremena prodajna mjesta;
• neku veliku opremu.

U nekim slučajevima, kupatilo i garaža mogu imati status pokretnine. Sa stajališta osiguravajućih društava, takva zgrada je nekretnina. Na popisu su i zadužnice te udjeli u poslovanju. Ali u osnovi označavanje pokretnih stvari svodi se na to da:

• njihovo kretanje ne mijenja strukturu tih stvari;
• stvari su potpuno ili djelomično zamjenjive, jer nisu jedinstvene;
• često nema potrebe za dobivanjem državne registracije za stvar;
• Mnoge su pokretnine oslobođene plaćanja poreza na imovinu.

U spornim pitanjima, osobito kod diobe imovine, zbog posebnih svojstava stvari, svaka navedena stavka može se preispitati.

Što je svojstvo

Što se tiče nekretnina, postojeće su formulacije puno preciznije. One su također nejasne, ali rjeđe od definicija pokretnina. Predmet nekretnine prema Građanskom zakoniku:

• stambene i nestambene zgrade;
• Zemlja;
• utroba zemlje;
• rezervoari;
• brodovi - zrak, svemir, more.

To je, prije svega, sve ono što je neodvojivo od zemlje i ne može se prenijeti bez štete na samoj stvari, tako da se više neće moći koristiti. Vikendice, apartmani, šupe, kuće ili gospodarske zgrade, zemljište, pa čak i vodene površine klasificirane kao nekretnine, iako s natezanjem, ne moraju se pojašnjavati. Ali utroba zemlje, minerali i podzemni ključevi, zakonski su dodijeljeni državi i klasificirani su kao nekretnine; rudarske tvrtke nazivaju se zakupcima podzemlja.

Običan građanin nema nikakve veze s nikakvim sudovima, ali se do takvog predmeta može doći raznim građanskim obvezama i pravima - nasljeđivanjem ili dobitkom na lutriji. Plovila, prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, spadaju u vrste nekretnina koje imaju prostorije u svom dizajnu pogodne za stalni i privremeni boravak - kabine, odjeljci itd. i moraju imati državnu registraciju.

Uvod

Objekti nekretnina zauzimaju posebno mjesto u sustavu društvenih odnosa, budući da su s njima izravno ili neizravno povezane gospodarske aktivnosti i prioritetni odnosi ljudi u svim sferama njihove djelatnosti.

Danas se čini da su nekretnine središnja karika u sustavu tržišnog gospodarstva zemlje. I to je razumljivo - objekt nekretnine nije samo poseban proizvod, već ujedno i kapital koji stvara prihod, te temelj za pružanje usluga u svrhu učinkovitog poslovanja.

Ekonomika nekretnina je sustav odnosa koji nastaju u prometu nekretninama.

Poznavanje discipline neophodno je u pripremi suvremenih stručnjaka, budući da se svaki stručnjak trenutno u praksi suočava s procesima koji se odvijaju na tržištu nekretnina.

Glavni cilj smjernica je pružiti studentima znanja o prirodi nekretnina, pravnim aspektima ekonomije nekretnina, osnovnim poslovima i pristupima procjeni vrijednosti nekretnina, značajkama tržišta nekretnina i vrstama poslovanja na njemu.

Pojam nekretnine i njezin objekt

Definicija pojma nekretnine

Pojam "nekretnina" neodvojiv je od drugog pojma - "imovine".

Imovina - skup imovine, tj. predmet novčane vrijednosti, pravni odnosi u kojima se ta osoba (fizička ili pravna) nalazi.

Imovina bilo koje fizičke ili pravne osobe dijeli se na:

imovina: skup stvari koje pripadaju nekoj osobi na temelju prava vlasništva ili na temelju drugog stvarnog prava; skup prava na radnje drugih ljudi (na primjer, dužnička imovina);

odgovornost: skup stvari koje pripadaju drugim osobama, ali su privremeno u posjedu te osobe; ukupnost obveza osobe.

Povijesno, još od vremena rimskog prava, imovina se dijeli na pokretnu i nepokretnu.

Prema čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljnjem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije) „nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne čestice, parcele podzemlja, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano s zemljište, odnosno objekte čije je kretanje bez nesrazmjernog oštećenja njihove namjene nemoguće, uključujući šume, višegodišnje nasade, zgrade, građevine.

Nekretnine također uključuju zrakoplove i pomorske brodove koji podliježu državnoj registraciji, brodove unutarnje plovidbe i svemirske objekte. Druga imovina se također može klasificirati kao nekretnina prema zakonu.

Suvremena ruska pravna praksa utvrdila je niz znakova prema kojima se fizički objekt može klasificirati kao nekretnina:

čvrsta povezanost s određenom zemljišnom parcelom (nemogućnost pomicanja objekta bez nesrazmjerne štete njegovoj namjeni);

cjelovitost u smislu mogućnosti korištenja za namjeravanu svrhu;

· ovjerena (službeno upisana) na određenog vlasnika - državu, subjekt Federacije, općinu, pojedinca ili grupu pojedinaca;

mogućnost fizičkog razdvajanja objekta nekretnine i nekretnine (tj. postojanje jasno definiranih fizičkih granica objekta nekretnine);

funkcionalna samostalnost nekretnine (da li se ta nekretnina može koristiti odvojeno od drugih objekata ili njezina funkcionalna namjena uključuje djelomičnu uporabu drugih nekretnina);

prisutnost (ili odsutnost) služnosti i drugih ograničenja prava korištenja.

Pokretninom se smatraju stvari koje nisu povezane s nekretninama, uključujući novac i vrijednosne papire. Upis prava na pokretnim stvarima nije potreban, osim u slučajevima određenim zakonom.

Objekt nekretnine

"Imovina" sadrži dvije osnove - fizičku i pravnu. Fizička osnova ovog koncepta temelji se na materijalnoj komponenti nekretnine, a to su: zgrade, građevine, zemljišne čestice, podzemlje itd. Sve je to "predmet koji je sa zemljom povezan na takav način da je njegovo kretanje bez nesrazmjerne štete njegovoj namjeni nemoguće."

Pravni dio nalazi se u području ostvarivanja prava iz prometa nekretninama i njihovog korištenja.

Zbog amortizacije nekretnina gubi svoju likvidnost - "mogućnost provedbe bilo koje metode pretvaranja nekretnine u novac" - to je pravna komponenta koncepta. Svaka nekretnina ima svoj katastarski broj, proces koji se naziva "popis imovine" " primjenjuje se na njega. Karakterizira ga "inventura" - povijest nastanka i promjene imovine. Sve navedeno odnosi se i na pravni dio definicije nekretnine.

Objekti građanskih prava uključuju stvari, uključujući novac i vrijednosne papire, drugu imovinu, uključujući imovinska prava; radovi i usluge; informacija; rezultati intelektualne djelatnosti, uključujući isključiva prava na njih (intelektualno vlasništvo); nematerijalne koristi.