1. रियल एस्टेट अर्थशास्त्र की बुनियादी अवधारणाएं और परिभाषाएं

1.1. अचल संपत्ति की अवधारणा, सार और मुख्य विशेषताएं

"रियल एस्टेट कोई भी संपत्ति है जिसमें भूमि, साथ ही उस पर भवन और संरचनाएं शामिल हैं।"

रूस में, "अचल और चल संपत्ति" शब्द पहली बार 23 मार्च, 1714 के डिक्री में पीटर I के शासनकाल के दौरान कानून में दिखाई दिया "चल और अचल संपत्ति में विरासत के आदेश पर।" भूमि, भूमि, मकान, कारखाने, कारखाने, दुकान को अचल संपत्ति के रूप में मान्यता दी गई थी। अचल संपत्ति में जमीन में स्थित खनिज, और विभिन्न संरचनाएं, दोनों जमीन से ऊपर और इसके नीचे निर्मित, उदाहरण के लिए: खदानें, पुल, बांध शामिल हैं।

सोवियत नागरिक कानून (CC RSFSR - अनुच्छेद 21, 1922) में यह स्थापित किया गया था कि भूमि के निजी स्वामित्व के उन्मूलन के संबंध में, चल और अचल में संपत्ति के विभाजन को समाप्त कर दिया गया था।

रूस में आर्थिक सुधारों की प्रक्रिया में चल और अचल संपत्ति में संपत्ति का विभाजन फिर से शुरू किया गया है। 1994 के बाद से, "अचल चीजें ( अचल संपत्ति, अचल संपत्ति ) में भूमि भूखंड, उप-भूमि भूखंड, पृथक जल निकाय और वह सब कुछ शामिल है जो भूमि से मजबूती से जुड़ा हुआ है, अर्थात, ऐसी वस्तुएं जिन्हें उनके उद्देश्य के लिए असमान क्षति के बिना स्थानांतरित नहीं किया जा सकता है, जिसमें वन, बारहमासी वृक्षारोपण, भवन, संरचनाएं शामिल हैं। रियल एस्टेट में राज्य पंजीकरण, अंतर्देशीय नेविगेशन जहाजों और अंतरिक्ष वस्तुओं के अधीन हवाई और समुद्री जहाज भी शामिल हैं।

अन्य संपत्ति को भी अचल संपत्ति के रूप में वर्गीकृत किया जा सकता है। इसलिए, के अनुसार, "एक पूरे के रूप में उद्यम, उद्यमशीलता गतिविधियों के लिए उपयोग किए जाने वाले संपत्ति परिसर के रूप में, अचल संपत्ति के रूप में मान्यता प्राप्त है" (तालिका 1.1)।

तालिका 1.1

अचल संपत्ति के प्रकार

	वस्तुओं को अलग करें	जटिल वस्तुएं
	भूमि	एक संपूर्ण संपत्ति परिसर के रूप में उद्यम, जिसमें शामिल हैं: भूमि भूखंड; ♦ भवन और संरचनाएं; सूची और उपकरण; कच्चे माल और उत्पाद; दावे और ऋण; पदनामों के अधिकार जो उद्यम, उसके उत्पादों, कार्यों और सेवाओं को वैयक्तिकृत करते हैं; ♦ अमूर्त संपत्ति; जानकारी; ♦ अन्य अनन्य अधिकार
	उपभूमि भूखंड
	अलग जल निकाय
	सब कुछ जो दृढ़ता से पृथ्वी से जुड़ा हुआ है, जिसमें शामिल हैं: ♦ वन; बारहमासी वृक्षारोपण; ♦ इमारतें; सुविधाएं
	अचल संपत्ति के बराबर, राज्य पंजीकरण के अधीन: ♦ हवा और समुद्री जहाज; ♦ अंतर्देशीय नौवहन पोत; ♦ अंतरिक्ष वस्तुओं। अन्य आइटम जो कानून द्वारा अचल संपत्ति की स्थिति से संपन्न हैं

आवास क्षेत्र में स्थित अचल संपत्ति की परिभाषा रूसी संघ के कानून "संघीय आवास नीति के मूल सिद्धांतों पर" के अनुच्छेद 1 में निहित है, जिसमें ऐसी संपत्ति की संरचना शामिल है: भूमि भूखंड और आवासीय भवनों के साथ आवासीय भवन और गैर-आवासीय परिसर उनके साथ मजबूती से जुड़ा हुआ है, घरेलू आउटबिल्डिंग, एक बहु-वर्षीय विकास चक्र के साथ हरे भरे स्थान, आवासीय भवन, अपार्टमेंट, आवासीय भवनों में अन्य आवासीय परिसर और स्थायी और अस्थायी निवास के लिए उपयुक्त अन्य भवन, संरचनाएं और इंजीनियरिंग बुनियादी ढांचे के तत्व आवास क्षेत्र के।

पैसे और प्रतिभूतियों सहित अचल संपत्ति से संबंधित चीजें, चल संपत्ति के रूप में मान्यता प्राप्त हैं।

अचल संपत्ति हो सकती है भाज्य तथा अभाज्य .

विभाज्य संपत्ति वह संपत्ति है जिसे इसके सार का उल्लंघन किए बिना शेयरों में विभाजित किया जा सकता है, और विभाजन के बाद इसका प्रत्येक शेयर एक पूरी अचल वस्तु का प्रतिनिधित्व करता है। उसी समय, कानून द्वारा स्थापित मामलों में, विभाज्य अचल संपत्ति को अविभाज्य (कई देशों में खेतों) के रूप में मान्यता दी जा सकती है।

अचल संपत्ति हो सकती है अविभाज्य भाग कौन बुलाया गया महत्वपूर्ण (एक अचल से असमान क्षति के बिना अलग नहीं किया जा सकता - उदाहरण के लिए, एक आवासीय भवन के एक लिफ्ट और लिफ्ट उपकरण)।

चल वस्तुओं को अचल वस्तुओं से जोड़ा जा सकता है, जिन्हें कहा जाता है सामान। एक्सेसरी एक ऐसी चल वस्तु है, जो बिना आवश्यक भाग के अचल संपत्ति की सेवा करती है और एक सामान्य उद्देश्य से इससे जुड़ी होती है।

एक अचल वस्तु अलग हो सकती है भार - शर्तें, निषेध जो एक समझौते के आधार पर स्थापित एक विशिष्ट अचल संपत्ति वस्तु (दासता, बंधक, ट्रस्ट प्रबंधन, पट्टा, संपत्ति की कुर्की, आदि) के स्वामित्व या अन्य संपत्ति अधिकारों के अधिकार का प्रयोग करने में अधिकार धारक को प्रतिबंधित करते हैं या कानून।

सुखभोग - किसी और की अचल संपत्ति वस्तु के सीमित उपयोग का अधिकार, उदाहरण के लिए, आवश्यक संचार और अन्य जरूरतों के पारित होने, बिछाने और संचालन के लिए जो एक सुखभोग की स्थापना के बिना प्रदान नहीं किया जा सकता है। एक भूमि भूखंड के उपयोग के संबंध के बिना एक इमारत, संरचना, परिसर के वास्तविक अधिकार के रूप में एक सुखभोग मौजूद हो सकता है।

भूकर संख्या - एक अचल संपत्ति वस्तु की एक अद्वितीय संख्या जो समय पर और रूसी संघ के क्षेत्र में दोहराई नहीं जाती है, जो इसे रूसी संघ के कानून द्वारा स्थापित तरीके से कैडस्ट्राल और तकनीकी लेखांकन (इन्वेंट्री) के दौरान सौंपी जाती है। , और तब तक संग्रहीत किया जाता है जब तक यह अचल संपत्ति वस्तु एक पंजीकृत अधिकारों की एकल वस्तु के रूप में मौजूद है। किसी भवन या संरचना की भूकर संख्या में भूमि भूखंड की भूकर संख्या होती है जिस पर भवन या संरचना स्थित होती है और भवन या संरचना की सूची संख्या होती है। किसी भवन या संरचना में एक कमरे की भूकर संख्या में भवन या संरचना की भूकर संख्या और कमरे की सूची संख्या शामिल होती है।

संपत्ति का भूकर और तकनीकी लेखा (इन्वेंट्री) - एक अचल संपत्ति वस्तु (भूमि भूखंड, भवन, संरचना, आवासीय या गैर-आवासीय परिसर) का विवरण और वैयक्तिकरण, जिसके परिणामस्वरूप इसे ऐसी विशेषताएं प्राप्त होती हैं जो इसे अन्य अचल संपत्ति वस्तुओं से स्पष्ट रूप से अलग करने की अनुमति देती हैं।

अचल संपत्ति की आवश्यक विशेषता इसका इच्छित उद्देश्य या अनुमत उपयोग है।

वास्तव में कोई भी अचल संपत्ति वस्तु भौतिक, आर्थिक, सामाजिक और कानूनी संपत्तियों की एकता में मौजूद है, जिनमें से प्रत्येक, उपयुक्त मामलों में, जीवन स्थितियों के आधार पर मुख्य (परिभाषित) एक के रूप में कार्य कर सकती है।

भौगोलिक अवधारणा अचल संपत्ति की भौतिक (तकनीकी) विशेषताओं को दर्शाता है: इमारतों की डिजाइन और सामग्री, आकार, स्थान, मिट्टी की उर्वरता, सुधार, पर्यावरण और अन्य पैरामीटर। सभी अचल संपत्ति वस्तुएं भौतिक, रासायनिक, जैविक, तकनीकी और अन्य प्रक्रियाओं के संपर्क में हैं। नतीजतन, उनके उपभोक्ता गुण और कार्यात्मक उपयुक्तता धीरे-धीरे बदल रही है, जिसकी स्थिति को लेन-देन, स्वामित्व और संपत्ति का उपयोग करते समय ध्यान में रखा जाता है।

आर्थिक अवधारणा अचल संपत्ति को एक प्रभावी निवेश और आय उत्पन्न करने के लिए एक विश्वसनीय उपकरण के रूप में मानता है। अचल संपत्ति के बुनियादी आर्थिक तत्व - मूल्य और मूल्य - मुख्य रूप से इसकी उपयोगिता, लोगों की विभिन्न जरूरतों और हितों को पूरा करने की क्षमता से उत्पन्न होते हैं। संपत्ति के मालिकों के कराधान के कारण, नगरपालिका बजट बनते हैं और सामाजिक कार्यक्रमों को लागू किया जाता है।

कानूनी स्तर पर अचल संपत्ति का तात्पर्य घरेलू विशेषताओं और अंतर्राष्ट्रीय मानदंडों को ध्यान में रखते हुए राज्य द्वारा स्थापित सार्वजनिक और निजी अधिकारों के एक समूह से है। निजी अधिकार अविभाज्य या आंशिक हो सकते हैं और संपत्ति के भौतिक क्षैतिज और ऊर्ध्वाधर परिसीमन के आधार पर भूमिगत संसाधनों, भूमि की सतहों, उन पर इमारतों, हवाई क्षेत्र में विभाजित किए जा सकते हैं।

रूस में, दुनिया के अन्य औद्योगिक देशों की तरह, निजी व्यक्तियों को कानूनी रूप से संपत्ति खरीदने, बेचने, पट्टे पर देने या स्थानांतरित करने के अधिकार या अन्य नागरिकों और उद्यमों के स्वामित्व और इसका उपयोग करने के अधिकार की गारंटी दी जाती है, अर्थात। स्वतंत्र रूप से अपनी संपत्ति का निपटान। हालाँकि, जब अचल संपत्ति का निजी स्वामित्व सार्वजनिक हित के साथ संघर्ष में आता है, तो यह निजी कानून के अधिकार क्षेत्र के अधीन नहीं रह जाता है।

सामाजिक भूमिका अचल संपत्ति लोगों की शारीरिक, मनोवैज्ञानिक, बौद्धिक और अन्य जरूरतों को पूरा करने के लिए है। अचल संपत्ति का स्वामित्व जनता के मन में प्रतिष्ठित है और एक सभ्य मध्य सामाजिक स्तर के गठन के लिए आवश्यक है।

परंपरागत रूप से, रूस में अचल संपत्ति को 3 समूहों में बांटा गया है: आवास स्टॉक, गैर-आवासीय स्टॉक और भूमि। इनमें से प्रत्येक समूह स्वतंत्र रूप से विकसित होता है, इसका अपना विधायी और नियामक ढांचा होता है (चित्र 1.1)।

चावल। 1.1. अचल संपत्ति के मुख्य प्रकार

आवास स्टॉक - सभी आवासीय परिसरों की समग्रता, स्वामित्व के रूप की परवाह किए बिना, आवासीय भवनों, छात्रावासों, विशेष घरों, अपार्टमेंटों, निवास के लिए उपयुक्त अन्य भवनों में अन्य आवासीय परिसरों सहित।

एक वस्तु के रूप में आवासीय अचल संपत्ति में निम्नलिखित गुण होते हैं जो इसे अन्य वस्तुओं से अलग करते हैं (चित्र 1.2)।

चावल। 1.2. एक वस्तु के रूप में अचल संपत्ति की विशेषताएं

गैर-आवासीय निधि में एक निश्चित भूमि भूखंड पर स्थित भवन, संरचनाएं और अन्य वस्तुएं या उनका हिस्सा शामिल हैं और निर्धारित तरीके से पंजीकृत हैं। गैर-आवासीय परिसर कार्यालय, खुदरा, गोदाम और औद्योगिक परिसर में उनके कार्यात्मक उद्देश्य में भिन्न होते हैं।

अंतर्निहित संपत्ति भूमि है, जो सभी लोगों का निवास स्थान है, किसी भी व्यवसाय में मुख्य कारक, प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष रूप से अन्य सभी वस्तुओं के उत्पादन में शामिल है।

प्रकारों में विभाजन के साथ, अचल संपत्ति को कई विशेषताओं के अनुसार वर्गीकृत किया जाता है, जो अचल संपत्ति बाजार के अधिक सफल शोध में योगदान देता है और अचल संपत्ति की विभिन्न श्रेणियों के मूल्यांकन और उन्हें प्रबंधित करने के तरीकों के विकास और अनुप्रयोग की सुविधा प्रदान करता है।

उपयोग की प्रकृति से

आवासीय अचल संपत्ति: मकान, कॉटेज, अपार्टमेंट।
- वाणिज्यिक अचल संपत्ति: होटल, कार्यालय स्थान, दुकानें, रेस्तरां, सेवा बिंदु।
- औद्योगिक अचल संपत्ति: कारखाने, संयंत्र, गोदाम।
- कृषि अचल संपत्ति: खेत, बाग।
- विशेष अचल संपत्ति: स्कूल, चर्च, मठ, अस्पताल, नर्सरी, नर्सिंग होम, सरकारी और प्रशासनिक संस्थानों के भवन।

स्वामित्व का उद्देश्य

व्यापार करने के लिए;
- मालिक के निवास के लिए;
- एक निवेश के रूप में;
- सूची और डब्ल्यूआईपी के रूप में;
- विकास और विकास के लिए;
- संपूर्ण संसाधनों का उपभोग करने के लिए।

विशेषज्ञता की डिग्री के अनुसार

विशिष्ट (इसकी विशेष प्रकृति के कारण, यह शायद ही कभी, तीसरे पक्ष को पट्टे पर दिया जाता है या अपने मौजूदा उपयोग को जारी रखने के लिए खुले बाजार में बेचा जाता है, सिवाय इसके कि जब इसे इसके उपयोग के व्यवसाय के हिस्से के रूप में बेचा जाता है): रिफाइनरी और रासायनिक संयंत्र, बिजली पौधे; सार्वजनिक क्षेत्र से संबंधित संग्रहालय, पुस्तकालय और समान परिसर;

गैर-विशिष्ट - अन्य सभी अचल संपत्ति जिसके लिए निवेश, मौजूदा या इसी तरह के उद्देश्यों के लिए खुले बाजार में सामान्य मांग है।

ऑपरेशन के लिए तत्परता की डिग्री के अनुसार

संचालन में रखो;
- पुनर्निर्माण या बड़ी मरम्मत की आवश्यकता;
- प्रगति में निर्माण।

प्राकृतिक रूप में पुनरुत्पादन द्वारा

गैर-पुनरुत्पादित: भूमि भूखंड, खनिज जमा;
- प्रतिलिपि प्रस्तुत करने योग्य: भवन, संरचनाएं, बारहमासी पौधे।

रियल एस्टेट में आय उत्पन्न करने की क्षमता है और यह काफी आकर्षक निवेश क्षेत्र है। अचल संपत्ति आय के रूप:

1) भावी आवधिक नकदी प्रवाह;
2) बाजार की कीमतों में बदलाव, नए के अधिग्रहण और पुरानी वस्तुओं के विकास के कारण अचल संपत्ति के मूल्य में वृद्धि;
3) धारण अवधि के अंत में वस्तु के पुनर्विक्रय से आय।

पिछला

व्याख्यान 1. अचल संपत्ति: सार और मुख्य विशेषताएं

अचल के रूप में भौतिक वस्तुओं का वर्गीकरण

शुरुआत में, यह विचार करना आवश्यक है कि अचल संपत्ति की अवधारणा की व्याख्या कैसे की जाती है। अचल संपत्ति की परिभाषा के लिए कई दृष्टिकोण हैं "रियल एस्टेट किसी भी संपत्ति है जिसमें भूमि, साथ ही साथ भवन और संरचनाएं शामिल हैं।" "... संपत्ति अपने स्वभाव से, या अपने उद्देश्य के आधार पर, या जिस वस्तु से वे संबंधित हैं, उसके आधार पर अचल हैं।"

"अचल संपत्ति, अचल संपत्ति - अचल भूमि और सभी भौतिक संपत्ति। नीचे, ऊपर, या पृथ्वी से जुड़ी सभी मूर्त संपत्ति शामिल है। "भूमि और सभी प्रकार की भूमि, घर, कारखाने, कारखाने, दुकानें, सभी प्रकार के भवन और खाली आंगन, साथ ही रेलवे, अचल संपत्ति के रूप में कानून द्वारा मान्यता प्राप्त हैं।"

उपरोक्त परिभाषाओं से, यह स्पष्ट हो जाता है कि वे सभी बारीकी से ओवरलैप करते हैं और मूल रूप से एक ही अर्थ रखते हैं (इतिहास के क्षण की परवाह किए बिना) - पृथ्वी और वह सब कुछ जो इसके साथ अविभाज्य रूप से जुड़ा हुआ है।

फिलहाल, रूसी संघ का नागरिक संहिता (अनुच्छेद 130) निर्धारित करता है कि अचल चीजों के लिए - ("रियल एस्टेट", "रियल एस्टेट", "रियल एस्टेट ऑब्जेक्ट्स" शब्द एकल-आदेश शर्तों के रूप में उपयोग किए जाते हैं और इसके आधार पर लागू होते हैं संदर्भ पर), (अचल संपत्ति, अचल संपत्ति) में भूमि भूखंड, उप-भूखंड, पृथक जल निकाय, और वह सब कुछ शामिल है जो भूमि से मजबूती से जुड़ा हुआ है, अर्थात, ऐसी वस्तुएं जिन्हें बिना अनुपातिक क्षति और उद्देश्य के स्थानांतरित नहीं किया जा सकता है, जिसमें वन, बारहमासी शामिल हैं वृक्षारोपण, भवन, संरचनाएं।

इस प्रकार, अचल संपत्ति की विशिष्ट विशेषता भूमि के साथ इसका अटूट संबंध है (जबकि भूमि को स्वयं भी अचल संपत्ति माना जाता है), जो बदले में इसके महत्वपूर्ण मूल्य को दर्शाता है। भूमि भूखंडों के संबंध में, अचल वस्तुएं अपना सामान्य उद्देश्य खो देती हैं और तदनुसार, कीमत में कमी आती है।

इस प्रकार, विशेष नर्सरी या विध्वंस के लिए बनाए गए घरों में उगाए गए पेड़ों को अचल संपत्ति नहीं माना जाता है।

साथ ही, कानून अचल संपत्ति और वस्तुओं को संदर्भित करता है, जो उनकी भौतिक प्रकृति से अचल हैं। इनमें राज्य पंजीकरण, अंतर्देशीय नेविगेशन जहाजों, अंतरिक्ष वस्तुओं (कृत्रिम उपग्रह, अंतरिक्ष जहाज, आदि) के अधीन हवाई और समुद्री जहाज शामिल हैं। अचल संपत्ति के रूप में इस संपत्ति की कानूनी मान्यता इस तथ्य के कारण है कि यह महंगा है और इसलिए एक विशेष पंजीकरण प्रक्रिया की आवश्यकता होती है, जो अचल संपत्ति के लिए प्रदान की जाती है।

अचल संपत्ति की वस्तुएं उनके मूल में भिन्न होती हैं:

• - मानव श्रम की भागीदारी के बिना प्रकृति द्वारा निर्मित;
• - मानव श्रम का परिणाम हैं;
• - मानव श्रम द्वारा निर्मित, लेकिन प्राकृतिक आधार से इस हद तक जुड़ा हुआ है कि वे इससे अलग होकर कार्य नहीं कर सकते।

रूसी संघ का नागरिक संहिता अचल संपत्ति को कानून की एक स्वतंत्र वस्तु के रूप में अलग करता है।

रियल एस्टेट में संपत्ति परिसरों के रूप में उद्यम भी शामिल हैं।

आर्थिक गतिविधि के अभ्यास में, एक संपत्ति परिसर को एक मालिक के स्वामित्व वाली अचल संपत्ति की वस्तुओं के एक समूह के रूप में माना जाता है, जिसमें एक भूमि भूखंड (या कई भूखंड) शामिल हैं, जिसमें कार्यात्मक रूप से संबंधित का एक सेट है।

आपस में इमारतों, संरचनाओं, ट्रांसमिशन उपकरणों, तकनीकी उपकरणों और आर्थिक गतिविधियों के लिए अभिप्रेत है।

संपत्ति परिसर की संरचना में वह संपत्ति शामिल है जो उत्पादन कार्य के लिए आवश्यक है।

एक उद्यम के रूप में संपत्ति परिसर को पहचानने के लिए, इसमें ऐसे तत्व शामिल होने चाहिए जो व्यवसाय इकाई को स्वतंत्र रूप से उत्पादों का उत्पादन करने, कार्य करने या सेवाएं प्रदान करने की अनुमति देते हैं और इस तरह व्यवस्थित रूप से लाभ कमाते हैं। इसी समय, तत्वों का सेट उद्यम के कामकाज के लिए गतिविधि, वित्तीय, आर्थिक, क्षेत्रीय और अन्य स्थितियों की रूपरेखा पर निर्भर करता है।

एक अचल संपत्ति वस्तु के रूप में एक उद्यम एक एकल संपत्ति परिसर का गठन करता है, जिसमें न केवल अपनी गतिविधियों के लिए सभी प्रकार की संपत्ति शामिल होती है, बल्कि गैर-संपत्ति अधिकार भी शामिल होते हैं।

रूसी संघ के नागरिक संहिता में, एक उद्यम

• - एक औद्योगिक और आर्थिक परिसर, जिसकी संपत्ति संगठन की संपत्ति से पूरी तरह से अलग है,
• यह एक संगठन के बुनियादी ढांचे का एक बुनियादी घटक है।

अचल संपत्ति की वस्तुएं इसकी व्यावसायिक गतिविधि, कर्मचारियों के जीवन और संगठन का एक स्थानिक संसाधन हैं।

इसलिए, अचल संपत्ति की वस्तुओं में सबसे मूल्यवान और आम तौर पर महत्वपूर्ण अचल संपत्तियां और भूमि और उप-भूमि जैसी अचल संपत्ति वस्तुएं शामिल होती हैं, जो हर समय किसी भी राज्य के लिए महान आर्थिक और रणनीतिक महत्व के होते हैं।

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रियल एस्टेट अर्थशास्त्र

वी.एफ. की कब्र

1. संपत्ति वस्तु: सार और मुख्य विशेषताएं

2.5 व्यावसायिक संपत्तियों की विशेषताएं जो लाभ के लिए स्थितियां बनाती हैं

आत्म-परीक्षा के लिए सुरक्षा प्रश्न

3. भूमि - अचल संपत्ति का आधार

3.1 एक अचल संपत्ति वस्तु के रूप में भूमि भूखंड का सार

3.2 रूसी संघ में भूमि का उद्देश्य

3.3 बंदोबस्त भूमि का ज़ोनिंग

3.4 शहरी स्थान

3.5 राज्य भूमि कडेस्टर

आत्म-परीक्षा के लिए सुरक्षा प्रश्न

1. संपत्ति वस्तु: सार और मुख्य विशेषताएं

वस्तुओं और अचल संपत्ति बाजार के अध्ययन में शब्दों और अभिव्यक्तियों का एक अर्थपूर्ण (अर्थात्) विश्लेषण शामिल है जो उनके सार को दर्शाता है। रूसी संघ के नागरिक संहिता (बाद में रूसी संघ के नागरिक संहिता के रूप में संदर्भित) में, अचल संपत्ति एक अचल संपत्ति वस्तु के कानूनी संबंधों को स्वामित्व की वस्तु के रूप में परिभाषित करती है। शब्द "संपत्ति" किसी विशेष व्यक्ति से संबंधित संपत्ति के अधिकारों की समग्रता को संदर्भित करता है, अर्थात। यह नागरिक कानून का एक भौतिक उद्देश्य है, मुख्य रूप से संपत्ति के अधिकार। तदनुसार, "अचल संपत्ति" और "अचल संपत्ति" की अवधारणाएं स्वामित्व की वस्तु (अचल संपत्ति) के कानूनी संबंधों को निर्धारित करती हैं, अर्थात। संपत्ति के अधिकारों का सेट। अचल और चल संपत्ति में वस्तुओं का विभाजन (अनुच्छेद 130 के खंड 1, 2; अनुच्छेद 131 के खंड 1, 2, 4, 6; रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 132) भी संबंधित आधार पर किया गया था अधिकार (कानून), और उनकी भौतिक प्रकृति के अनुसार नहीं।

" अचल संपत्ति कोई भी संपत्ति है जिसमें भूमि, साथ ही उस पर भवन और संरचनाएं शामिल हैं।

"... संपत्ति अपने स्वभाव से, या अपने उद्देश्य के आधार पर, या जिस वस्तु से वे संबंधित हैं, उसके आधार पर अचल हैं।"

"अचल संपत्ति - वास्तविक भूमि और सभी मूर्त संपत्ति। इसमें पृथ्वी की सतह के नीचे, इसकी सतह के ऊपर या पृथ्वी से जुड़ी सभी मूर्त संपत्ति शामिल है।"

"भूमि और सभी प्रकार की भूमि, घर, कारखाने, कारखाने, दुकानें, सभी प्रकार के भवन और खाली आंगन, साथ ही रेलवे, अचल संपत्ति के रूप में कानून द्वारा मान्यता प्राप्त हैं।"

उपरोक्त सभी परिभाषाओं में, हम पृथ्वी और उससे जुड़ी हर चीज के बारे में बात कर रहे हैं।

19 वीं सदी में रूस में, एक जागीर, एक संपत्ति की अवधारणाएं व्यापक थीं, जिसे आमतौर पर एक जागीर के साथ एक जमींदार की भू-संपत्ति के रूप में संपत्ति या व्यक्तिगत संपत्ति के रूप में परिभाषित किया गया था। सोवियत अर्थव्यवस्था में, अचल संपत्ति की अवधारणा का उपयोग नहीं किया गया था, यह केवल ज्ञात था कि "सामंती और बुर्जुआ कानून में अचल संपत्ति (यह) भूमि भूखंड, पूंजी भवन, संरचनाएं और उन पर खड़ी कुछ अन्य वस्तुएं हैं।"

अमेरिकी अचल संपत्ति बाजार के आधुनिक सिद्धांत और व्यवहार में, अचल संपत्ति (अचल संपत्ति) से जुड़ी एक भौतिक वस्तु (अचल संपत्ति) और कानूनी संबंध (संपत्ति अधिकार) जैसी अवधारणाएं हैं।

तदनुसार, रूसी में, यदि हम अचल संपत्ति वस्तुओं की भौतिक प्रकृति के बारे में बात कर रहे हैं, तो "अचल संपत्ति वस्तु" की अवधारणा का उपयोग करना आवश्यक है, और यदि हमारा मतलब कानूनी संबंधों (स्वामित्व, उपयोग, निपटान, यानी संपत्ति) से है, तो यह "अचल संपत्ति या "अचल संपत्ति" शब्दों का उपयोग करना अधिक सही होगा।

वास्तविक - वास्तविक, वास्तविक, वास्तविक, प्राकृतिक, नकली नहीं, अप्रमाणित (इकॉन।), वास्तविक (कानूनी, अर्थ।), अचल (दार्शनिक), सामग्री, सामग्री (विशेष सत्य (कानूनी), वास्तविक (मैट।), वास्तविक , वास्तविक;

संपत्ति - संपत्ति, संपत्ति, संपत्ति, राज्य;

संपत्ति - संपत्ति, स्वामित्व, संपत्ति, गुणवत्ता।

1.1 भौतिक वस्तुओं का अचल के रूप में वर्गीकरण

घरेलू आर्थिक सिद्धांत और आर्थिक व्यवहार में रूसी संघ के नागरिक संहिता के पहले भाग के लागू होने से पहले, एक अचल संपत्ति वस्तु की अवधारणा अनुपस्थित थी, और अचल संपत्तियों की अवधारणा का उपयोग किया गया था। कमोडिटी-मनी संबंधों के ढांचे से भूमि को हटाने से "अचल संपत्ति" की अवधारणा को "अचल संपत्ति" की अवधारणा में बदल दिया गया। अचल संपत्तियों में उत्पादन और गैर-उत्पादन उद्देश्यों (भवन, संरचनाएं, रहने वाले क्वार्टर, मशीनरी, उपकरण, वयस्क कामकाजी और उत्पादक पशुधन, बारहमासी वृक्षारोपण) के लिए आइटम शामिल हैं, जो अपने प्राकृतिक रूप में कार्य करते हैं और कई के लिए राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था में उपयोग किए जाते हैं। वर्षों और पूरे सेवा जीवन के दौरान अपने उपभोक्ता रूप को नहीं खोते हैं। अचल संपत्ति (मशीनरी और उपकरण के बिना) - अचल संपत्ति का एक अभिन्न अंग - एक संकीर्ण अवधारणा है, क्योंकि अचल संपत्तियों की संरचना में भूमि को ध्यान में नहीं रखा जाता है।

रूसी संघ का नागरिक संहिता (अनुच्छेद 130) - परिभाषित करता है कि अचल संपत्ति में भूमि भूखंड, उप-भूखंड, पृथक जल निकाय और वह सब कुछ शामिल है जो भूमि से मजबूती से जुड़ा हुआ है, ऐसी वस्तुएं जिन्हें बिना अनुपातिक क्षति और उद्देश्य के परिवर्तन के जंगलों सहित स्थानांतरित नहीं किया जा सकता है। , बारहमासी रोपण, भवन, संरचनाएं।

इस प्रकार, अचल संपत्ति की वस्तुओं की एक विशिष्ट विशेषता भूमि के साथ उनका अविभाज्य संबंध है, जिसका अर्थ है इसकी महत्वपूर्ण लागत (जबकि भूमि भूखंडों को स्वयं भी अचल संपत्ति वस्तुओं के रूप में माना जाता है)। भूमि भूखंडों के संबंध में, अचल संपत्ति की वस्तुएं अपना सामान्य उद्देश्य खो देती हैं और कीमत में कमी आती है।

इस प्रकार, विशेष नर्सरी या विध्वंस के लिए बनाए गए घरों में उगाए गए पेड़ों को अचल संपत्ति नहीं माना जाता है। अचल संपत्ति आवासीय भूमि कडेस्टर

मूल रूप से, अचल संपत्ति की वस्तुओं को प्रतिष्ठित किया जाता है:

मानव हस्तक्षेप के बिना प्रकृति द्वारा बनाया गया;

जो मानव श्रम का परिणाम हैं;

मानव श्रम द्वारा निर्मित, लेकिन प्राकृतिक आधार से इस हद तक जुड़ा हुआ है कि वे इससे अलग होकर कार्य नहीं कर सकते।

अनसुलझे मुद्दों में से एक उन वस्तुओं को वर्गीकृत करने का मुद्दा है जिनका भूमि भूखंड के साथ अचल संपत्ति के रूप में अविभाज्य संबंध नहीं है, हालांकि उन्हें इस भूमि भूखंड से अलग करना मुश्किल है। यह, विशेष रूप से, कई टन वजन वाली मूर्तियों के बारे में हो सकता है, जो नींव से जुड़ी नहीं हैं, या ब्लॉकों पर पृथ्वी की सतह पर स्थापित इमारतों के बारे में हो सकता है।

कुछ प्रकार की अचल संपत्ति को कानूनी रूप से चल संपत्ति में बदला जा सकता है। इसलिए, उदाहरण के लिए, वन और बारहमासी वृक्षारोपण, परिभाषा के अनुसार, अचल संपत्ति हैं, और कटा हुआ जंगल पहले से ही चल संपत्ति है।

इमारतों और संरचनाओं में स्थित उपकरण (हीटिंग, पानी की आपूर्ति, सीवरेज, बिजली के उपकरण, लिफ्ट, झंझरी, दूसरे धातु के दरवाजे) उन वस्तुओं को संदर्भित करते हैं जो जमीन से जुड़े नहीं हैं। लेकिन चूंकि यह अचल संपत्ति वस्तु का एक अभिन्न अंग बन गया है, इस वस्तु के लेन-देन के मामले में, इसकी संरचना में शामिल सभी उपकरणों का विस्तार से वर्णन किया जाना चाहिए।

रियल एस्टेट में संपत्ति परिसरों के रूप में उद्यम भी शामिल हैं।

कानून उन तत्वों की अनिवार्य सूची को परिभाषित नहीं करता है जो संपत्ति परिसर बनाते हैं। एक नियम के रूप में, संपत्ति परिसर में वह संपत्ति शामिल होती है जो उत्पादन कार्य के लिए आवश्यक होती है।

आर्थिक गतिविधि के अभ्यास में, एक संपत्ति परिसर को एक मालिक के स्वामित्व वाली अचल संपत्ति की वस्तुओं के एक सेट के रूप में माना जाता है, जिसमें एक भूमि भूखंड (या कई भूखंड) शामिल हैं, जिसमें कार्यात्मक रूप से परस्पर जुड़ी इमारतों, संरचनाओं, ट्रांसमिशन उपकरणों, तकनीकी उपकरणों और इरादा का एक सेट है। आर्थिक गतिविधि के लिए।

संपत्ति परिसर की संरचना में वह संपत्ति शामिल है जो उत्पादन कार्य के लिए आवश्यक है।

आर्थिक गतिविधियों को अंजाम देते समय, यह जानना महत्वपूर्ण है कि किसी उद्यम द्वारा किसी संपत्ति परिसर को किन मानदंडों से पहचाना जा सकता है या मान्यता नहीं दी जा सकती है। यदि अलग किया गया संपत्ति परिसर व्यवसाय करने के लिए उपयुक्त है, अर्थात। एक तकनीकी रूप से एकीकृत संपूर्ण, एक बंद उत्पादन चक्र बनाता है, इसे एक उद्यम माना जाना चाहिए, और बिक्री को रूसी संघ के नागरिक संहिता के मानदंडों द्वारा विनियमित किया जाना चाहिए। चीजों के अन्य सभी संयोजन (कॉम्प्लेक्स) जिनमें ये गुण नहीं हैं, उक्त अनुबंध का विषय नहीं हैं। एक उद्यम के रूप में संपत्ति परिसर को पहचानने के लिए, इसमें ऐसे तत्व शामिल होने चाहिए जो व्यवसाय इकाई को स्वतंत्र रूप से उत्पादों का उत्पादन करने, कार्य करने या सेवाएं प्रदान करने की अनुमति देते हैं और इस तरह व्यवस्थित रूप से लाभ कमाते हैं। इसी समय, तत्वों का सेट उद्यम के कामकाज के लिए गतिविधि, वित्तीय, आर्थिक, क्षेत्रीय और अन्य स्थितियों की रूपरेखा पर निर्भर करता है।

व्यावसायिक गतिविधियों के लिए उपयोग की जाने वाली अचल संपत्ति की वस्तु के रूप में एक उद्यम को कुछ उत्पादों के उत्पादन के लिए उपकरणों के एक सेट तक कम नहीं किया जा सकता है: एक उद्यम के रूप में पहचाने जाने के लिए, संपत्ति के आधार पर उत्पादन प्रक्रिया को व्यवस्थित करना आवश्यक है। जटिल। एक अचल संपत्ति वस्तु के रूप में एक उद्यम एक एकल संपत्ति परिसर का गठन करता है, जिसमें न केवल अपनी गतिविधियों के लिए सभी प्रकार की संपत्ति शामिल होती है, बल्कि गैर-संपत्ति अधिकार भी शामिल होते हैं। इसलिए, उदाहरण के लिए, अक्सर ऐसी कंपनियां होती हैं जो अचल संपत्ति किराए पर लेती हैं, अर्थात। उद्यम में कुछ उत्पादन गतिविधियों के लिए संपत्ति का उपयोग करने का संपत्ति अधिकार शामिल है।

रूसी संघ के नागरिक संहिता में, एक उद्यम एक उत्पादन और आर्थिक परिसर है, जिसकी संपत्ति संगठन की संपत्ति से पूरी तरह से अलग है, यह संगठन के बुनियादी ढांचे का मूल घटक है। अचल संपत्ति की वस्तुएं इसकी व्यावसायिक गतिविधि, कर्मियों और संगठनों के जीवन का एक स्थानिक संसाधन हैं (चित्र। 1.1)।

इसलिए, अचल संपत्ति की वस्तुओं में सबसे मूल्यवान और आम तौर पर महत्वपूर्ण अचल संपत्तियां और भूमि और उप-भूमि जैसी अचल संपत्ति वस्तुएं शामिल होती हैं, जो हर समय किसी भी राज्य के लिए महान आर्थिक और रणनीतिक महत्व के होते हैं।

चावल। 1.1. एक विशेष संपत्ति के रूप में उद्यम

1.2 अचल संपत्ति वस्तुओं के संकेत

एक भूमि भूखंड को एक अभिन्न अंग के रूप में रखते हुए, सभी कृत्रिम इमारतों (अचल संपत्ति वस्तुओं) में सामान्य विशेषताएं होती हैं जो उन्हें उन वस्तुओं से अलग करना संभव बनाती हैं जो भूमि से संबंधित नहीं हैं।

स्थिरता, गतिहीनता - पृथ्वी की सतह के साथ संपत्ति के मजबूत भौतिक संबंध और भौतिक विनाश और क्षति के बिना अंतरिक्ष में इसके आंदोलन की असंभवता की विशेषता है, क्योंकि यह इसे आगे के उपयोग के लिए अनुपयुक्त बनाता है।

भौतिकता - अचल संपत्ति वस्तु हमेशा प्राकृतिक-सामग्री और मूल्य रूपों में कार्य करती है। किसी संपत्ति की भौतिक विशेषताओं में उसके आकार और आकार, उपद्रव और खतरों, पर्यावरण, पहुंच सड़कों, उपयोगिताओं, सतह और उप-भूमि, परिदृश्य पर डेटा शामिल हैं। इन विशेषताओं का संयोजन भौतिक वस्तु की उपयोगिता को निर्धारित करता है, जो संपत्ति के मूल्य का आधार है। हालाँकि, उपयोगिता अपने आप में मूल्य निर्धारित नहीं करती है। किसी भी भौतिक वस्तु का एक मूल्य होता है, जिसमें कुछ हद तक उपयुक्तता और सीमित आपूर्ति जैसी विशेषताएं होती हैं। सीमित आपूर्ति लागत को बढ़ाती है। सामाजिक आदर्श और मानक, आर्थिक गतिविधि, कानून, सरकारी निर्णय और कार्य, प्राकृतिक शक्तियां लोगों के व्यवहार को प्रभावित करती हैं, जिससे संपत्ति के मूल्य में परिवर्तन होता है।

कुछ प्रकार के कीमती पत्थरों और दुर्लभ धातु उत्पादों को छोड़कर, अचल संपत्ति की वस्तुओं का स्थायित्व अन्य सभी सामानों के स्थायित्व से व्यावहारिक रूप से अधिक है। उदाहरण के लिए, रूस (एसएनआईपी) में लागू बिल्डिंग कोड और नियमों के अनुसार, मुख्य संरचनाओं (नींव, दीवारों, छत) की सामग्री के आधार पर आवासीय असाइनमेंट, मानक सेवा जीवन के साथ 15 से 150 तक 6 समूहों में विभाजित हैं। वर्षों।

पृथ्वी के संचलन की अवधि, इसके उचित उपयोग के साथ, अनंत है, और संचालन के नियमों के उल्लंघन से अपूरणीय क्षति होगी। अचल संपत्ति की मुख्य सामान्य विशेषताओं के अलावा, निजी सुविधाओं को प्रतिष्ठित किया जा सकता है, जो अचल संपत्ति के प्रकार के आधार पर विशिष्ट संकेतकों द्वारा निर्धारित की जाती हैं।

दो समान अपार्टमेंट, दो समान भूखंडों या इमारतों के बारे में बात करना व्यावहारिक रूप से असंभव है, क्योंकि उनके पास अन्य अचल संपत्ति वस्तुओं, बुनियादी ढांचे और यहां तक ​​​​कि कार्डिनल बिंदुओं के संबंध में स्थान में अंतर होगा, जो कि विविधता, विशिष्टता और मौलिकता को इंगित करता है। प्रत्येक संपत्ति।

अचल संपत्ति की वस्तुओं का आर्थिक मूल्य बढ़ जाता है, क्योंकि वे दीर्घकालिक उपयोग के लिए अभिप्रेत हैं और उपयोग के दौरान उपभोग नहीं किए जाते हैं। एक नियम के रूप में, अचल संपत्ति की वस्तुएं संरचनात्मक रूप से जटिल होती हैं, और उन्हें उचित स्थिति में बनाए रखना महंगा होता है।

1.3 अचल संपत्ति वस्तुओं की विशेषताएं

आर्थिक दृष्टिकोण से, एक अचल संपत्ति वस्तु को एक आशीर्वाद और आय के स्रोत के रूप में माना जा सकता है (चित्र 1.2)।

चावल। 1.2. अचल संपत्ति वस्तुओं की आवश्यक विशेषताएं

आर्थिक सिद्धांत में अच्छाई की अवधारणा का अर्थ उपभोक्ता की पसंद की कोई भी वस्तु है जो उपभोक्ता को एक निश्चित संतुष्टि प्रदान कर सकती है (उसके कल्याण के स्तर को बढ़ा सकती है)। माल दोनों वस्तुएं और क्रियाएं हो सकती हैं (इस मामले में, अचल संपत्ति की वस्तुएं और अचल संपत्ति बाजार में प्रदान की जाने वाली सेवाएं)। ध्यान दें कि भौतिक और गैर-भौतिक प्रकृति के लाभों के बीच कोई अंतर नहीं है।

भूमि एक सामान्य भलाई के रूप में ग्रामीण क्षेत्रों में लोगों के लिए जीवन समर्थन और राष्ट्र के सामाजिक-क्षेत्रीय विकास का कार्य करती है। आय के स्रोत के रूप में, भूमि कृषि उत्पादन का आधार है, एक स्वतंत्र परिसर (निर्मित भवनों, संरचनाओं के साथ आर्थिक संबंध में) निवेश वस्तु, राष्ट्रीय धन का हिस्सा, कराधान की वस्तु, प्राकृतिक संसाधनों का स्रोत (केवल एक ही) सभी अचल संपत्ति वस्तुओं)। आवासीय संपत्तियों को आय के प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष दोनों स्रोतों के रूप में माना जा सकता है। बिक्री की वस्तु के रूप में आवास आय का प्रत्यक्ष स्रोत है, और आवास निर्माण अप्रत्यक्ष आय का एक स्रोत है, जो परियोजना गतिविधियों के विकास को प्रोत्साहित करता है, निर्माण सामग्री उद्योग, बुनियादी सुविधाओं के निर्माण, सड़क निर्माण, के विकास में योगदान देता है शहरी परिवहन, व्यापार और सेवाएं।

अचल संपत्ति वस्तुएं एक प्रदान करने वाला संसाधन हो सकती हैं, जो उन संगठनों के लिए विशिष्ट है जिनका व्यवसाय अचल संपत्ति लेनदेन पर आधारित नहीं है।

उनके लिए, यह महत्वपूर्ण है कि अचल संपत्ति वस्तुओं की संरचना, संरचना और गुणवत्ता संगठन के मुख्य व्यवसाय के लक्ष्यों और उद्देश्यों के अनुरूप हो। ऐसी कंपनियों का संरचनात्मक पुनर्गठन, एक नियम के रूप में, संपत्ति परिसर के पुनर्गठन, संपत्ति का एक महत्वपूर्ण पुनर्वितरण, नए उद्योगों और व्यक्तिगत लाइनों के विकास सहित निवेश परियोजनाओं के कार्यान्वयन के साथ है। इसके अलावा, ऐसे संगठनों में अचल संपत्ति लेनदेन एक सहायक व्यवसाय के रूप में भी हो सकता है, उदाहरण के लिए, गैर-प्रमुख संपत्तियों की बिक्री या अप्रयुक्त अचल संपत्ति को पट्टे पर देना।

अचल संपत्ति की वस्तुएं संगठन की विशेषज्ञता के विषय के रूप में कार्य कर सकती हैं, इसकी व्यावसायिक गतिविधि का विषय, आय का मुख्य स्रोत। ये हैं, उदाहरण के लिए, निवेश, बीमा और पेंशन फंड में आवासीय और गैर-आवासीय अचल संपत्ति के बड़े पैमाने पर पोर्टफोलियो।

एक अन्य प्रकार का संगठन जिसके लिए अचल संपत्ति वस्तु उनकी संपत्ति और व्यावसायिक गतिविधियों का आधार है, डेवलपर्स हैं। उनका व्यवसाय स्वाभाविक रूप से भूमि भूखंडों के अधिग्रहण, विकास परियोजनाओं के कार्यान्वयन से जुड़ा हुआ है, उदाहरण के लिए, आवासीय और वाणिज्यिक अचल संपत्ति वस्तुओं के साथ अधिग्रहित भूमि भूखंडों का निर्माण करके उनकी बाद की बिक्री के साथ।

अचल संपत्ति की वस्तुओं का स्थान और भूमिका, निश्चित रूप से, संगठन के पैमाने और विशेषज्ञता से प्रभावित होती है। इसलिए, उदाहरण के लिए, आधुनिक विज्ञान-गहन और अत्यधिक स्वचालित उत्पादन में अचल संपत्ति वस्तुओं द्वारा एक विशेष स्थान पर कब्जा कर लिया गया है, और एक आभासी व्यवसाय में, आप किराए के कमरे से प्राप्त कर सकते हैं, अर्थात। न्यूनतम भौतिक उत्पादन।

एक संपत्ति के मालिक होने और इसके उपयोग से आय अर्जित करने का "लाभ" संबद्ध लागतों, लागतों और जोखिमों के बोझ से अविभाज्य है।

मालिक संपत्ति (उचित स्थिति में सुरक्षा, मरम्मत और रखरखाव) को बनाए रखने के लिए बाध्य है यदि कानून (अनुबंध) इस "बोझ" या किसी अन्य व्यक्ति पर इसका हिस्सा नहीं लगाता है।

संपत्ति के आकस्मिक नुकसान या क्षति का जोखिम मालिक को वहन करता है, अर्थात। इसमें किसी और की गलती के अभाव में इसका नुकसान या क्षति।

कोई भी अचल संपत्ति वस्तु वास्तव में भौतिक, आर्थिक और कानूनी गुणों (चित्र। 1.3) की एकता में मौजूद है, जिनमें से प्रत्येक, उपयुक्त मामलों में, उभरती स्थितियों, लक्ष्यों और विश्लेषण के चरणों के आधार पर एक निर्धारक के रूप में कार्य कर सकती है।

अचल संपत्ति वस्तुओं का सार श्रेणियों की त्रिमूर्ति में निहित है: सामग्री (भौतिक), कानूनी और आर्थिक।

चावल। 1.3. अचल संपत्ति वस्तुओं की ट्रिनिटी

1.4 अचल संपत्ति जीवन चक्र

एक भौतिक वस्तु के रूप में एक अचल संपत्ति वस्तु का जीवन चक्र गर्भाधान से परिसमापन (निपटान) तक एक अचल संपत्ति वस्तु के अस्तित्व के लिए प्रक्रियाओं का एक क्रम है। भौतिक वस्तुओं का जीवन चक्र आमतौर पर निम्नलिखित क्रम में परिभाषित किया जाता है: विचार - जन्म - परिपक्वता - वृद्धावस्था और मृत्यु।

एक अचल संपत्ति वस्तु के जीवन चक्र के चरणों को अलग तरह से कहा जाता है: पूर्व-परियोजना - डिजाइन - निर्माण - संचालन - बंद।

प्री-प्रोजेक्ट (प्रारंभिक) चरण में चल संपत्ति के लिए बाजार का विश्लेषण, एक अचल संपत्ति वस्तु का चुनाव, एक परियोजना रणनीति का निर्माण, निवेश विश्लेषण, प्रारंभिक परमिट की तैयारी और क्रेडिट निवेश फंड का आकर्षण शामिल है। 2. डिजाइन चरण में एक वित्तीय योजना का विकास, वित्तपोषण का संगठन, एक वास्तुशिल्प और इंजीनियरिंग समूह का चयन, डिजाइन प्रबंधन शामिल है।

इस अवधि के मुख्य कार्य इन चरणों की अवधि को कम करना, अचल संपत्ति वस्तुओं के उपभोक्ता गुणों में सुधार करना और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि एक अचल संपत्ति वस्तु के जीवन चक्र के सभी चरणों में परिचालन लागत को कम करना।

जाहिर है, पहले दो चरणों में, कोई लाभ नहीं बनता है, क्योंकि वे एक प्रेरक प्रकृति के होते हैं।

2. निर्माण चरण में एक ठेकेदार का चयन करना, निर्माण कार्य के संचालन का समन्वय करना और निर्माण की गुणवत्ता, लागत अनुमान और व्यय की निगरानी करना शामिल है। इस स्तर पर, जीवन चक्र के तर्क के कारण, अचल संपत्ति बाजार खंड की आवश्यकताओं के साथ निर्माणाधीन वस्तु के अनुपालन का वास्तविक प्रमाण प्रकट होता है। इस स्तर पर, संभावित उपभोक्ताओं के निवेश की हिस्सेदारी बढ़ाने के कार्यों को हल किया जाता है, क्योंकि ऑफ़र और मुनाफे की मात्रा में वृद्धि काफी व्यापक बाजार मान्यता का संकेत देती है।

3. अचल संपत्ति वस्तु के संचालन के चरण में वस्तुओं का रखरखाव और मरम्मत और उनका पुनर्निर्माण शामिल है। अचल संपत्ति वस्तुओं के संचालन में निम्नलिखित क्षेत्र शामिल हैं: उपकरण और परिसर का संचालन और मरम्मत, सामग्री लेखांकन, अग्नि सुरक्षा और सुरक्षा, संचार प्रबंधन, अपशिष्ट निपटान और प्रसंस्करण, परिवर्तन और पुनर्निर्माण, आपातकालीन प्रतिक्रिया और सुविधा सुरक्षा।

अचल संपत्ति की वस्तुओं का पुनर्निर्माण - एक संपूर्ण या उनके व्यक्तिगत तत्वों और प्रणालियों के रूप में अचल संपत्ति की वस्तुओं के नैतिक और भौतिक मूल्यह्रास को समाप्त करने के उद्देश्य से संगठनात्मक और तकनीकी उपायों के परिसर में सुधार के लिए एक कट्टरपंथी पुनर्गठन, परिवर्तन।

रखरखाव - अचल संपत्ति के मानक जीवन को सुनिश्चित करने के लिए किया गया कार्य; वे इसकी लागत में वृद्धि नहीं करते हैं, लेकिन व्यक्तिगत तत्वों की गिरावट और विफलता को रोकते हैं। रखरखाव का उद्देश्य वस्तु के उपयोग को उसके इच्छित उद्देश्य के लिए सुनिश्चित करना है।

मरम्मत - एक सामान्य परिचालन स्थिति के लिए अचल संपत्ति की क्षति (वस्तु का मूल्यह्रास) की बहाली का काम। मरम्मत का उद्देश्य बहाली है।

मरम्मत कार्य छोटे और बड़े में बांटा गया है। मामूली मरम्मत, जिसकी अवधि 1-2 दिन है, संपत्ति के सामान्य संचालन को सुनिश्चित करने के लिए की जाती है। यह वस्तु के जीवन का विस्तार नहीं करता है और इसके मूल्य में वृद्धि नहीं करता है। प्रमुख मरम्मत (2 दिनों से अधिक) संपत्ति के जीवन का विस्तार करती है, लेकिन इसके मूल्य में वृद्धि नहीं करती है।

प्रतिस्थापन एक समान इकाई के साथ अचल संपत्ति वस्तु में शामिल अचल संपत्तियों को बदलने की प्रक्रिया है। प्रतिस्थापन का विषय अचल संपत्तियों की एक स्वतंत्र वस्तु है, अचल संपत्तियों के बेकार या अप्रचलित घटकों के लिए जा रहा है।

4. वस्तु को बंद करने का चरण उसके मूल और अधिग्रहित कार्यों का पूर्ण उन्मूलन है, परिणाम या तो विध्वंस या गुणात्मक रूप से नया विकास है। संपत्ति के जीवन चक्र के इस चरण में महत्वपूर्ण परिसमापन लागत की आवश्यकता होती है। लागत संपत्ति के स्वामित्व का परिणाम है। इस घटना में कि किसी संपत्ति को एक नया गुणवत्ता विकास प्राप्त होता है, परिवर्तन की लागत को प्रति नए कार्य के स्वामित्व की लागत के लिए जिम्मेदार ठहराया जाता है।

इसी तरह, अचल संपत्ति वस्तुओं के जीवन चक्र को चरणों में और एक संपत्ति परिसर के जीवन चक्र में विभाजित किया जा सकता है।

संपत्ति परिसर का गठन (अचल संपत्ति वस्तुओं और उनके अधिकारों के साथ लेनदेन के परिणामों का नियामक पंजीकरण: खरीद और बिक्री, अधिकृत पूंजी में योगदान, किराया, पट्टे)।

संपत्ति परिसर का विकास (नया निर्माण, बैलेंस शीट पर स्वीकृति)।

संपत्ति परिसर का परिसमापन दिवालियापन कार्यवाही के कानूनी प्रावधानों के अनुसार एक दिवालिया संगठन की संपत्ति (अचल संपत्ति सहित) की बिक्री के लिए नीलामी और अन्य तंत्र है।

संपत्ति के आर्थिक या भौतिक जीवन के अंत तक, प्रत्येक नए व्यवसाय के साथ, मालिक के दृष्टिकोण से संपत्ति के रूप में अचल संपत्ति का जीवन चक्र कई बार दोहराया जाता है। सामग्री (भौतिक), कानूनी (कानूनी) और आर्थिक श्रेणियों की त्रिमूर्ति के आधार पर - एक संपत्ति के जीवन चक्र को तीन चरणों (चित्र। 1.4) में विभाजित किया जा सकता है। प्रत्येक चरण में स्वामी की कुछ गतिविधियाँ और कार्य शामिल होते हैं।

एक अचल संपत्ति वस्तु का जीवन चक्र कुछ पैटर्न के अधीन होता है और इसमें आर्थिक और भौतिक जीवन की अवधि शामिल होती है (चित्र 1.5)।

1. आर्थिक जीवन की अवधि, जो उस समय की अवधि को निर्धारित करती है जिसके दौरान वस्तु को लाभ के स्रोत के रूप में इस्तेमाल किया जा सकता है। आर्थिक जीवन तब समाप्त होता है जब किए गए सुधार संपत्ति के मूल्य में योगदान नहीं करते हैं।

चावल। 1.4. संपत्ति के अस्तित्व के चरण

चावल। 1.5. किसी भवन या संरचना का जीवनकाल

2. भौतिक जीवन की विशिष्ट अवधि - इसके विध्वंस से पहले एक कार्यात्मक रूप से प्रयोग करने योग्य स्थिति में संपत्ति के वास्तविक अस्तित्व की अवधि। नियामक दस्तावेजों द्वारा निर्धारित अचल संपत्ति वस्तुओं का भौतिक और आर्थिक जीवन एक उद्देश्य प्रकृति का है, जिसे विनियमित किया जा सकता है, लेकिन रद्द नहीं किया जा सकता है।

3. जीवन काल - उस समय की अवधि जब वस्तु मौजूद होती है और आप उसमें रह सकते हैं या काम कर सकते हैं।

संपत्ति के जीवन की अवधि के दृष्टिकोण से, मैं इस तरह की शर्तों को अलग करता हूं:

प्रभावी आयु, उपस्थिति, तकनीकी स्थिति के आधार पर, वस्तु की आयु को दर्शाती है।

कालानुक्रमिक (वास्तविक) आयु वस्तु के चालू होने के क्षण से संचालन की अवधि के अनुरूप है।

आर्थिक जीवन की शेष अवधि का उपयोग "विशेषज्ञ मूल्यांकक द्वारा वस्तु का आकलन करने और मूल्यांकन की तारीख से वस्तु के आर्थिक जीवन के अंत तक की अवधि को बनाने के उद्देश्य से किया जाता है।

1.5 संपत्तियों का मूल्यह्रास

किसी संपत्ति के भौतिक जीवन की अवधि (भूमि को छोड़कर), आर्थिक और प्रभावी आयु टूट-फूट पर निर्भर करती है - एक ऐसी प्रक्रिया जिसमें प्रकृति के नियमों का बल होता है। मूल्यह्रास तीन प्रकार के होते हैं: भौतिक, नैतिक और बाहरी (आर्थिक (चित्र। 1.6)।

सभी प्रकार की शारीरिक गिरावट, एक नियम के रूप में, नकारात्मक परिणामों की ओर ले जाती है। व्यक्तिगत उपभोक्ता और अचल संपत्ति की परिचालन विशेषताएं बिगड़ रही हैं, इसकी मरम्मत की आवृत्ति बढ़ रही है, और मरम्मत कार्य अधिक महंगा होता जा रहा है। कुछ हद तक, एक रखरखाव प्रणाली शुरू करके शारीरिक टूट-फूट को धीमा किया जा सकता है।

मूल्यांकन गतिविधियों में प्रयुक्त "मूल्यह्रास" की अवधारणा को लेखांकन में प्रयुक्त "मूल्यह्रास" की अवधारणा से अलग किया जाना चाहिए। एक लेखाकार और एक मूल्यांकक के दृष्टिकोण से टूट-फूट अलग-अलग प्रक्रियाएं हैं।

लेखांकन दस्तावेजों में, मूल्यह्रास अचल संपत्तियों के मूल्यह्रास की क्षतिपूर्ति के लिए एक आर्थिक तंत्र है, जिसे आमतौर पर मूल्यह्रास कहा जाता है। अर्थात्, किसी वस्तु के मूल्य के नुकसान को फिर से भरने की प्रक्रिया और पुरानी वस्तुओं को बदलने के लिए नई वस्तुओं के अधिग्रहण के लिए धन (स्रोत) जमा करने की प्रक्रिया।

वर्तमान में, अचल संपत्तियों के लिए मूल्यह्रास कटौती की गणना के लिए प्रक्रिया पर विनियमन के अनुसार, व्यक्तिगत वस्तुओं का मूल्यह्रास एक समान (रैखिक) विधि द्वारा निर्धारित किया जाता है, (मौद्रिक शर्तों में) सूत्र के अनुसार: (शेष मूल्य, या प्रारंभिक लागत , या प्रतिस्थापन लागत) * मूल्यह्रास दर।

चावल। 1.6. पहनने के प्रकार

रूस में, पूर्ण बहाली के लिए मूल्यह्रास भत्ते की समान दरों का उपयोग किया जाता है, जिन्हें अचल संपत्तियों के वर्गीकरण समूहों द्वारा विभेदित किया जाता है। विदेशी अभ्यास में (समान मूल्यह्रास विधि के अलावा), वे घटती शेष विधि, संचयी विधि और "प्रतिपूर्ति निधि कारक" विधि का उपयोग करते हैं, जो चक्रवृद्धि ब्याज के सिद्धांत पर आधारित है। इन विधियों का उपयोग आय दृष्टिकोण के आधार पर मूल्यांकन प्रक्रियाओं में किया जाता है।

नैतिक अप्रचलन संपत्ति के कुछ गुणों के उपभोक्ता आकर्षण में कमी है, यह भवन, लेआउट, इंजीनियरिंग समर्थन की पुरानी वास्तुकला में प्रकट होता है। अप्रचलन को कार्यात्मक और तकनीकी में विभाजित किया गया है। कार्यात्मक मूल्यह्रास नई (मौजूदा के समान) अचल संपत्ति वस्तुओं की कार्यक्षमता के विस्तार का परिणाम है। कार्यात्मक टूट-फूट के परिणामस्वरूप, पुरानी इमारतों की अचल संपत्ति वस्तुएं वास्तुकला, डिजाइन, लेआउट, इंजीनियरिंग समर्थन के मामले में भविष्य के मालिकों के लिए कम आकर्षक हो जाती हैं और तदनुसार, सस्ती हो जाती हैं। तकनीकी पहनावा नई संरचनाओं, प्रौद्योगिकियों और सामग्रियों के निर्माण के क्षेत्र में वैज्ञानिक और तकनीकी प्रगति का परिणाम है, जिससे अचल संपत्ति और परिचालन लागत बनाने की लागत में कमी आती है। साथ ही भौतिक, अप्रचलन हटाने योग्य और अपरिवर्तनीय हो सकता है।

पहनने को हटाने की कसौटी अतिरिक्त प्राप्त मूल्य के मूल्य के साथ मरम्मत लागत की तुलना है: यदि उत्तरार्द्ध बहाली की लागत से अधिक है, तो कार्यात्मक पहनने को हटाने योग्य है। हटाने योग्य कार्यात्मक मूल्यह्रास की मात्रा को अद्यतन तत्वों के साथ इसके मूल्यांकन के समय भवन के संभावित मूल्य और अद्यतन तत्वों के बिना उसी मूल्यांकन तिथि पर इसके समान मूल्य के बीच अंतर के रूप में परिभाषित किया गया है।

बाहरी (आर्थिक) मूल्यह्रास (बाहरी प्रभावों के कारण मूल्यह्रास) आर्थिक, राजनीतिक या अन्य कारकों के प्रभाव में अपने बाहरी वातावरण में नकारात्मक परिवर्तन के कारण एक इमारत के मूल्य में कमी है।

बाहरी टूट-फूट के कारण हो सकते हैं: उस क्षेत्र की सामान्य गिरावट जिसमें वस्तु स्थित है; कराधान, बीमा के क्षेत्र में सरकार या स्थानीय प्रशासन की कार्रवाई; रोजगार, मनोरंजन, शिक्षा के बाजार में अन्य परिवर्तन।

अनाकर्षक प्राकृतिक या कृत्रिम वस्तुओं (उपचार सुविधाएं, रेस्तरां, डांस फ्लोर, गैस स्टेशन, रेलवे स्टेशन, अस्पताल, स्कूल, औद्योगिक उद्यम) की निकटता बाहरी पहनने की मात्रा को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करती है।

आर्थिक मूल्यह्रास, भौतिक और नैतिक मूल्यह्रास के विपरीत, हमेशा अपरिवर्तनीय माना जाता है।

आत्म-परीक्षा के लिए सुरक्षा प्रश्न

1. रूसी संघ का नागरिक संहिता अचल संपत्ति को कैसे परिभाषित करता है?

2. एक कोंडोमिनियम क्या है?

3. सामूहिक स्वशासन की प्रक्रिया में हल किए जाने वाले मुख्य कार्य क्या हैं?

4. एचओए की वैधानिक गतिविधि का उद्देश्य क्या है?

5. अचल संपत्ति की आवश्यक विशेषताओं का विस्तार करें।

6. अचल संपत्ति वस्तुओं के जीवन चक्र के चरणों का वर्णन करें।

7. अचल संपत्ति वस्तुओं के विकास (निर्माण) की प्रक्रिया में मुख्य प्रतिभागियों के नाम बताइए।

2. अचल संपत्ति वस्तुओं के लक्षण और वर्गीकरण

अचल संपत्ति वस्तुओं का वर्गीकरण न केवल उनके अधिक सफल अध्ययन में योगदान देता है, बल्कि पेशेवरों और उपभोक्ताओं को सामान्य दिशानिर्देश भी प्रदान करता है। अचल संपत्ति वस्तुओं के वर्गीकरण की विशेषताएं, जो समूहीकरण का आधार हैं, अलग-अलग हैं, जैसे कि सॉल्वेंसी की प्रेरणा और शर्तें। सभी कारकों के प्रभाव को एकीकृत करने वाला कोई एकल टाइपोलॉजिकल मानदंड नहीं है। व्यवहार में, संपत्ति का उचित विचार देने के लिए कई मानदंडों का उपयोग किया जाता है। लेकिन हमें हमेशा याद रखना चाहिए कि अचल संपत्ति बाजार वर्गीकरण के अनुसार विकसित नहीं होता है, बल्कि इसके प्रतिभागियों की कुछ जरूरतों के अनुसार विकसित होता है। इसलिए, मिश्रित स्वरूपों की वस्तुएं हमेशा दिखाई देती हैं, और कुछ केवल आंशिक रूप से शास्त्रीय परिभाषाओं से मेल खाती हैं।

2.1 संपत्ति वर्गीकरण प्रणाली

अचल संपत्ति की परिभाषा में उनकी संरचना में दो तत्वों का आवंटन शामिल है:

1. प्राकृतिक (प्राकृतिक) वस्तुएं - भूमि, वन और बारहमासी वृक्षारोपण, पृथक जल निकाय और उप-भूखंड। उन्हें "प्रकृति द्वारा अचल संपत्ति" भी कहा जाता है।

2. कृत्रिम वस्तुएं (इमारतें):

ए) एक अपार्टमेंट इमारत - एक कम वृद्धि वाली इमारत (3 मंजिल तक), एक बहुमंजिला इमारत (4 से 9 मंजिल तक), एक ऊंची इमारत (10 से 20 मंजिल तक), एक ऊंची इमारत ( 20 मंजिल से ऊपर)। आवासीय अचल संपत्ति की वस्तुएं एक खंड (प्रवेश द्वार), प्रवेश द्वार में फर्श, रहने वाले क्वार्टर भी हो सकती हैं।

आवासीय परिसर पृथक परिसर हैं जो नागरिकों के स्थायी निवास के लिए उपयुक्त हैं। आवासीय परिसर के प्रकार:

1) आवासीय भवन, आवासीय भवन का हिस्सा;

2) एक अपार्टमेंट, एक अपार्टमेंट का हिस्सा;

3) कमरा।

एक आवासीय भवन एक व्यक्तिगत पृथक इमारत है, जिसमें घर में रहने वाले नागरिकों की जरूरतों को पूरा करने के लिए डिज़ाइन किए गए कमरे और सहायक परिसर होते हैं।

एक अपार्टमेंट एक संरचनात्मक रूप से अलग इमारत है जो एक अपार्टमेंट इमारत में स्थित है, जिसमें एक या एक से अधिक कमरे और सहायक उपयोग के परिसर शामिल हैं, जो रहने से संबंधित नागरिकों की जरूरतों को पूरा करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं।

एक कमरा एक आवासीय भवन या अपार्टमेंट का एक हिस्सा है जिसका उपयोग किसी अपार्टमेंट या आवासीय भवन में नागरिकों के सीधे निवास स्थान के रूप में किया जाता है।

एक आधार को एक अचल संपत्ति वस्तु की एक इकाई के रूप में समझा जाता है जिसे आवासीय और अन्य उद्देश्यों के लिए स्वतंत्र उपयोग के लिए आवंटित किया जाता है।

एक अचल संपत्ति वस्तु के रूप में कोई भी अपार्टमेंट इमारत एक एकल और अभिन्न संरचना है, लेकिन रहने के लिए उपयोग के दृष्टिकोण से, यह संरचना विषम है, क्योंकि आवास के व्यक्तिगत स्वामित्व के अलावा, इसमें आम संपत्ति का साझा स्वामित्व शामिल है।

सामान्य सम्पति -- सभी इंजीनियरिंग और अन्य प्रणालियाँ, जिनके बिना अलग-अलग व्यक्तिगत अचल संपत्ति वस्तुओं (अपार्टमेंट) को संचालित करना असंभव है, साथ ही भूमि भूखंड जिस पर घर स्थित है, भूनिर्माण और भूनिर्माण तत्वों के साथ। आम संपत्ति के बिना, अचल संपत्ति की एक अलग (व्यक्तिगत) वस्तु नहीं हो सकती - एक अपार्टमेंट। इस संपत्ति में अविभाज्यता के गुण हैं। इसका मतलब यह है कि परिसर के किसी भी मालिक - आवास - को एक साथ आवास के (एकल) व्यक्तिगत स्वामित्व का अधिकार और सामान्य संपत्ति के साझा स्वामित्व का अधिकार होना चाहिए। अलग-अलग मालिकों के स्वामित्व वाले स्थान के विपरीत, जिसे वे फिट होने पर निपटान कर सकते हैं, संयुक्त स्वामित्व "अविभाज्य" है: इसे सह-मालिकों की सहमति के बिना बेचा, गिरवी या प्रबंधित नहीं किया जा सकता है।

इस तरह,स्वामित्व के अधिकारों पर अपार्टमेंट आंतरिक विभाजन (दीवारें), आंतरिक दरवाजे, दीवारों और छत पर सजावट की एक परत (प्लास्टर, पेंट, वॉलपेपर की एक परत), साथ ही इंजीनियरिंग और तकनीकी प्रणालियां हैं जिन्हें बिना आम लोगों से अलग किया जा सकता है अन्य परिसरों के मालिकों के हितों और अधिकारों के प्रति पूर्वाग्रह। निर्माण लागत के संदर्भ में, यह संपत्ति घर बनाने की लागत का लगभग 10-15% है।

अनिवार्य रूप से, इसका मतलब है कि उक्त सामान्य संपत्ति के स्वामित्व में संबंधित हिस्सा हमेशा आवास के स्वामित्व के भाग्य का अनुसरण करता है, अर्थात। एक अपार्टमेंट इमारत की आम संपत्ति में एक हिस्से के मालिक होने के अधिकार के साथ आवास का अधिकार एक आवास की कानूनी स्थिति की विशेषता है।

किसी भी इमारत और संरचना में परिसर के मालिकों के लिए सामान्य, अविभाज्य संपत्ति के स्वामित्व के अधिकार का संरक्षण, आम संपत्ति के रखरखाव और संचालन के लिए घर के मालिकों को एक सामाजिक जीव में एकजुट करने का एक कारक है।

बी) वाणिज्यिक - कार्यालय, रेस्तरां, दुकानें, मनोरंजन परिसर, होटल, किराए के लिए गैरेज, गोदाम और रसद टर्मिनल, भवन और संरचनाएं, संपत्ति परिसरों के रूप में उद्यम;

ग) सार्वजनिक (विशेष) भवन और संरचनाएं:

स्वास्थ्य में सुधार (अस्पताल, पॉलीक्लिनिक्स, नर्सिंग होम और बच्चों के घर, सेनेटोरियम, खेल परिसर):

शैक्षिक (बालवाड़ी और नर्सरी, स्कूल, कॉलेज, तकनीकी स्कूल, संस्थान, बच्चों की रचनात्मकता के घर);

सांस्कृतिक और शैक्षिक (संग्रहालय, प्रदर्शनी परिसर, संस्कृति और मनोरंजन के पार्क, संस्कृति और थिएटर के घर, सर्कस, तारामंडल, चिड़ियाघर, वनस्पति उद्यान);

विशेष भवन और संरचनाएं (प्रशासनिक (पुलिस, अदालत, अभियोजक का कार्यालय, प्राधिकरण), स्मारक, स्मारक संरचनाएं, रेलवे स्टेशन, बंदरगाह);

डी) इंजीनियरिंग संरचनाएं - सुधारात्मक संरचनाएं, जल निकासी, आदि।

इनमें से प्रत्येक समूह को विभिन्न टाइपोलॉजिकल मानदंडों के आधार पर उपसमूहों में विभाजित किया जा सकता है।

मानव निर्मित वस्तुओं को कानून द्वारा अचल संपत्ति कहा जाता है, लेकिन वस्तुओं की यह श्रेणी स्वभाव से अचल संपत्ति पर निर्भर करती है।

मानव निर्मित वस्तुएं पूरी तरह से निर्मित और संचालन के लिए तैयार हो सकती हैं, पुनर्निर्माण या पूंजी] मरम्मत की आवश्यकता हो सकती है, और इसे अधूरी निर्माण परियोजनाओं ("कार्य प्रगति पर") के रूप में भी संदर्भित किया जा सकता है। "अपूर्ण" उन वस्तुओं को संदर्भित करता है जिनके लिए संचालन में स्वीकृति पर दस्तावेज निर्धारित तरीके से जारी नहीं किए गए हैं। निर्माणाधीन वस्तुओं को दो समूहों में विभाजित किया जा सकता है: जिन वस्तुओं पर काम किया जा रहा है, और जिन पर काम रोक दिया गया है।

जब निर्माण वास्तव में बंद हो जाता है, भले ही निर्माण अनुबंध समाप्त हो या न हो, अधूरे निर्माण की वस्तुएं अचल संपत्ति की वस्तुएं बन जाती हैं। * इसका स्वामित्व पंजीकरण के अधीन है।

नागरिक कानून प्रगति पर काम करने के अधिकारों के अधिग्रहण और हस्तांतरण पर कोई प्रतिबंध स्थापित नहीं करता है, लेकिन ऐसी वस्तुओं के साथ लेनदेन केवल वस्तु के स्वामित्व के राज्य पंजीकरण के बाद ही किया जा सकता है।

2.2 आवासीय संपत्तियों का वर्गीकरण

निम्नलिखित आधारों पर आवासीय अचल संपत्ति के वर्गीकरण पर विचार करें।

1. विपणन दृष्टिकोण (आवासीय उपभोक्ताओं के लक्षित समूहों की प्राथमिकताओं और उनके शोधन क्षमता के स्तर के आधार पर)।

उच्च स्तर के आराम (कुलीन) का आवास। वर्तमान में, विभिन्न शहरों में कुलीन आवास का स्तर अलग है। हालांकि, इस प्रकार के आवास के लिए सामान्य आवश्यकताएं हैं।

घरेलू अचल संपत्ति बाजार के विशेषज्ञों ने अभिजात्यवाद के लिए सात मानदंडों की पहचान की है, जिनमें से कम से कम एक की अनुपस्थिति एक घर को कुलीन कहे जाने की संभावना को काफी कम कर देती है:

जगह उज्ज्वल और साफ है। आसन्न क्षेत्र आवश्यक रूप से हरे भरे स्थानों, मनोरंजन के लिए एक जगह और एक खेल का मैदान, अपेक्षाकृत खुला, लेकिन बाड़ और संरक्षित है। शहर के चौक की निकटता और पानी की खिड़कियों और / या हरे भरे स्थानों से एक अच्छा दृश्य, केंद्र से निकटता। स्थान - अभिजात्यवाद का मुख्य मानदंड - मूल्य निर्धारण में भी मुख्य कारक है;

सामग्री - घर को आधुनिक तकनीकों का उपयोग करके विश्वसनीय पर्यावरण के अनुकूल सामग्रियों से बनाया जाना चाहिए, एक दिलचस्प वास्तुशिल्प डिजाइन, कम संख्या में अपार्टमेंट (5 से 30 तक) होना चाहिए। अक्सर एक घर का अभिजात्य वर्ग वास्तुकार के नाम से निर्धारित होता है;

क्लबिंग - यह न केवल महत्वपूर्ण है कि आप कहाँ रहते हैं, बल्कि यह भी कि आस-पास कौन रहता है। एक नियम के रूप में, जनसंख्या के उच्चतम आय वर्ग के प्रतिनिधि (मध्यम वर्ग के प्रतिनिधि नहीं) एक कुलीन घर में रहते हैं। कुलीन आवास की सामाजिक-सांस्कृतिक इकाई किरायेदारों (भविष्य में, एक चौथाई) के साथ एक घर है। साइट पर अपार्टमेंट की संख्या दो से अधिक नहीं होनी चाहिए;

इंजीनियरिंग नेटवर्क को ऊर्जा और गर्मी की आपूर्ति, जल आपूर्ति और स्वच्छता, वेंटिलेशन और एयर कंडीशनिंग के लिए एक व्यापक समाधान प्रदान करना चाहिए; विद्युत इनपुट दोगुना होना चाहिए। इंजीनियरिंग सिस्टम पर्यावरण के अनुकूल सामग्री से बने होने चाहिए, एक लंबी सेवा जीवन होना चाहिए;

बुनियादी ढांचे में शामिल होना चाहिए: भूमिगत पार्किंग जहाँ से आप अपार्टमेंट या फर्श तक पहुँच सकते हैं; आंगन या आसन्न हरा क्षेत्र, दुकानें, लॉन्ड्री; कंसीयज सेवाएं, अपार्टमेंट की सफाई, रोजमर्रा की जिंदगी; स्विमिंग पूल, सौना, खेल केंद्र, सौंदर्य सैलून, बच्चों के खेल का कमरा; इसके अलावा, यह सब "बाहरी दुनिया" के लिए बंद होना चाहिए और संपत्ति की संरचना में अंकित होना चाहिए ताकि निवासियों को घर छोड़ने के बिना सेवाएं प्राप्त हो सकें;

उच्च अंत घर की स्थिति। एक वास्तविक कुलीन घर अपने स्वयं के गुणों वाला एक ब्रांड है: नाम, किंवदंती, विशिष्टता, एनालॉग्स से अंतर। जब ऐसे घर का किरायेदार अपना नाम बोलता है, तो उसे पता कहने की जरूरत नहीं है - हर कोई समझ जाएगा कि यह किस बारे में है;

संपत्ति प्रबंधन। प्रेस्टीज का निर्माण न केवल उपरोक्त मानदंडों से होता है, बल्कि प्रबंधन कंपनी के स्तर से भी होता है, जिसे इस स्तर पर रोजमर्रा की सुविधा प्रदान करनी चाहिए कि निवासियों को लगातार लगे कि उन्हें चुना गया है।

सुपीरियर हाउसिंग नागरिकों की जरूरतों और आय पर केंद्रित है, जिन्हें आमतौर पर मध्यम वर्ग कहा जाता है। इस प्रकार के आवास के लिए उपभोक्ता की मांग का तात्पर्य है:

सस्ते पैनल आवास के बड़े पैमाने पर निर्माण के स्थानों को छोड़कर, शहर के विभिन्न (न केवल सबसे प्रतिष्ठित) क्षेत्रों में आवास की संभावना; 9 मंजिल तक की इमारत की ऊंचाई; आसपास की इमारतों का कम घनत्व;

खिड़कियों से अच्छा दृश्य; दुनिया के एक से अधिक तरफ घर की खिड़कियों का उन्मुखीकरण; घर की परियोजना में हवा के लिए लेखांकन की अनिवार्य उपस्थिति;

व्यक्तिगत लेआउट (विभाजन स्वामी के अनुरोध पर रखे जाते हैं);

अपार्टमेंट का न्यूनतम आकार 50-60 मीटर 2 है, और अधिकतम ग्राहक द्वारा निर्धारित किया जाता है; छत की ऊंचाई 2.8-3.2 मीटर; आवासीय और गैर-आवासीय (अतिथि) क्षेत्रों में विभाजन; दो या दो से अधिक पृथक कमरों की उपस्थिति, विन्यास में एक वर्ग के करीब, और एक बड़ी रसोई (क्षेत्र में कम से कम 15 मीटर 2);

कई बाथरूम की उपस्थिति; धातु-प्लास्टिक से इंजीनियरिंग संचार;

ध्वनि और गर्मी इन्सुलेशन की उच्च डिग्री; अपनी गुणवत्ता के लिए जाने जाने वाले निर्माता की डबल-चकाचले खिड़कियों वाली लकड़ी या प्लास्टिक की खिड़कियां; विश्वसनीय धातु के दरवाजे;

एक ठोस पेंच और एक हीटिंग सिस्टम या इन्सुलेशन के साथ फर्श का निर्माण;

प्रभावी आपूर्ति और निकास वेंटिलेशन, एयर कंडीशनर, दूरसंचार नेटवर्क, उच्च गति लिफ्ट, समायोज्य हीटिंग;

चौबीसों घंटे सुरक्षा। सुरक्षा उपकरणों के परिसर में वीडियो कैमरा, इंटरकॉम, वीडियोफोन, रिमोट कंट्रोल से नियंत्रित गेट और कई अन्य सिस्टम शामिल हैं - सब कुछ जो निवासियों को घर पर पूरी तरह से सुरक्षित महसूस करने की अनुमति देता है;

गाड़ी अड्डा।

विशिष्ट आवास (अर्थव्यवस्था वर्ग)। यह शहर के किसी भी क्षेत्र में प्लेसमेंट की विशेषता है; आधुनिक भवन संहिताओं और विनियमों के साथ वास्तु और नियोजन मानकों का अनुपालन; डिजाइन और तकनीकी मानकों के संदर्भ में, ये पैनल और ईंट-अखंड घर हैं।

निम्न उपभोक्ता गुणों का आवास (निम्न अर्थव्यवस्था वर्ग)। कम सॉल्वेंसी वाली आबादी के लिए अभिप्रेत है। गैर-प्रतिष्ठित क्षेत्रों में रखा गया और मुख्य परिवहन संचार से हटा दिया गया। यह पुराने फंड की इमारतों से संबंधित है, जो पूंजी और मरम्मत और निर्माण कार्य के अधीन नहीं थे, और औद्योगिक आवास निर्माण की पहली पीढ़ी के घर थे। अपार्टमेंट अन्य प्रकार के घरों की पहली मंजिल पर स्थित हैं। वास्तु और नियोजन विशेषताओं को कम करके आंका।

2. शहरी नियोजन दिशानिर्देशों के आधार पर, निम्नलिखित को प्रतिष्ठित किया जाता है:

पूर्व-क्रांतिकारी काल में निर्मित पुराने स्टॉक के घर;

1917 में निर्मित - 1930 के दशक के अंत में, लैकोनिक स्थापत्य और नियोजन समाधानों की विशेषता और उस अवधि के श्रम के आवेदन के स्थानों के करीब, वर्तमान में थोड़ी प्रतिष्ठा के साथ, लेकिन उच्च संरचनात्मक और तकनीकी विशेषताओं के साथ;

"स्टालिनवादी" घर, मुख्य रूप से औद्योगिक क्षेत्रों से दूर प्रतिष्ठित क्षेत्रों में स्थित हैं;

औद्योगिक आवास निर्माण की पहली पीढ़ी के घर (1960 के दशक के "ख्रुश्चेव") को कम करके आंका गया वास्तु और तकनीकी मापदंडों के साथ;

1970-1980 के दशक में निर्मित औद्योगिक आवास निर्माण की दूसरी पीढ़ी के घर, जब शहरी डिजाइन में उच्च मानदंडों और मानकों का उपयोग किया गया था;

विभिन्न प्रकार की विशेषताओं के साथ आधुनिक आवासीय भवन।

3. भवन की बाहरी दीवारों की सामग्री के आधार पर, ईंट की दीवारों, पैनल, अखंड, लकड़ी और मिश्रित प्रकार वाले घरों को प्रतिष्ठित किया जाता है।

4. उपयोग की अवधि और प्रकृति के आधार पर, आवास आवंटित किया जाता है:

प्राथमिक - स्थायी निवास का स्थान;

माध्यमिक - उपनगरीय आवास सीमित अवधि के लिए उपयोग किया जाता है;

तृतीयक - अल्पकालिक निवास (होटल, मोटल) के लिए अभिप्रेत है।

अब, तीसरी सहस्राब्दी की शुरुआत में, अटारी ने रूस में दूसरा जीवन प्राप्त किया है, जिसे एक बहु-स्तरीय अपार्टमेंट के अभिन्न अंग के रूप में डिजाइन किया जा सकता है (यह बच्चों के विश्राम कक्ष, एक शयनकक्ष, एक फायरप्लेस रूम या समायोजित कर सकता है) एक शीतकालीन उद्यान) और एक स्वतंत्र रहने की जगह के रूप में और, तदनुसार, अचल संपत्ति वस्तु के रूप में पंजीकृत किया जा सकता है।

हाल ही में, छत पर कुशल घर - पेंटहाउस - आवासीय अचल संपत्ति बाजार में दिखाई दिए हैं। पेंटहाउस की "पैतृक" विशेषताएं: आखिरी मंजिल, खुद की लिफ्ट, कांच की दीवारें और लैंडस्केप डिजाइन के साथ एक ऑर्पोमनी टैरेस, जहां एक टेनिस कोर्ट या एक बाग स्थित हो सकता है। एक शानदार मनोरम दृश्य की आवश्यकता है, क्षेत्र कम से कम 150-200 मीटर है यह महत्वपूर्ण है कि पूरा घर कुलीन हो, एक व्यक्तिगत परियोजना पर बनाया गया हो।

2.3 कम वृद्धि वाले आवासीय परिसरों और व्यक्तिगत आवासीय भवनों का वर्गीकरण

उपनगरीय अचल संपत्ति के लिए कोई सामान्य वर्गीकरण नहीं है। सामान्य नियमों और मानकों की अनुपस्थिति उपनगरीय आवास बाजार सहभागियों को इन खानों की विभिन्न तरीकों से व्याख्या करने की अनुमति देती है: एक कम वृद्धि वाला आवासीय परिसर, एक व्यक्तिगत आवासीय भवन, आदि।

एक कम वृद्धि वाला आवासीय परिसर एक आवासीय क्षेत्र है जिसमें पांच से अधिक घर हैं, जो एक सामान्य मास्टर प्लान के हिस्से के रूप में बनाया गया है, जिसमें एक सामान्य सामाजिक और इंजीनियरिंग आधारभूत संरचना, एक प्रबंधन और रखरखाव सेवा है। ये तथाकथित वैचारिक कुटीर बस्तियाँ हैं।

वैचारिक कम-वृद्धि वाले परिसरों के वर्गीकरण को निर्धारित करने वाले मुख्य मानदंड:

शहरी नियोजन मानदंड;

आवास का क्षेत्र और गुणवत्ता;

कम वृद्धि वाले आवासीय परिसर के आयाम;

आधारभूत संरचना।

शहरी नियोजन मानदंड के अनुसार, कम वृद्धि वाले परिसरों को तीन प्रकारों में विभाजित किया जाता है: अलग घरों से युक्त क्वार्टर; टाउनहाउस से युक्त पड़ोस, और बहु-परिवार कम-वृद्धि वाली इमारतों से युक्त पड़ोस। व्यवहार में, क्वार्टर जिन्हें पूरी तरह से किसी एक प्रकार के लिए जिम्मेदार ठहराया जा सकता है, दुर्लभ हैं।

आवास का क्षेत्रफल और गुणवत्ता। कम-वृद्धि वाले आवासीय परिसरों में घर अलग-अलग गुणवत्ता के होते हैं: कुछ ठोस संरचनाएं होती हैं जो एक शताब्दी से अधिक समय तक खड़ी रहेंगी, जबकि अन्य इन्सुलेशन से भरे फ्रेम और साइडिंग से ढके हुए हैं। अपार्टमेंट और घरों का क्षेत्र भी भिन्न होता है: 150 और 400 मीटर 2 के क्षेत्र वाले घर होते हैं। आप एक कमरे के अपार्टमेंट के साथ कम वृद्धि वाली इमारत बना सकते हैं, या आप प्रत्येक 200-300 मीटर 2 के अपार्टमेंट बना सकते हैं।

जटिल आयाम। कुछ परिसरों में, घर एक छोटे से क्षेत्र में केंद्रित होते हैं, जबकि अन्य में एक विशाल क्षेत्र होता है, जिसके एक महत्वपूर्ण हिस्से पर इमारतों का कब्जा नहीं होता है। 20-40 एकड़ का एक भूखंड सबसे अधिक मांग में है, क्योंकि यह पड़ोसियों से उचित दूरी पर होना संभव बनाता है।

बुनियादी ढांचा मानदंड। इसके द्वारा निर्देशित, हम सशर्त रूप से तीन प्रकार की कम-वृद्धि वाली इमारतों को अलग कर सकते हैं:

कम वृद्धि वाले परिसर, जिसमें बुनियादी ढांचा व्यावहारिक रूप से अनुपस्थित है, और मुक्त क्षेत्र का क्षेत्र न्यूनतम है;

बुनियादी ढांचे के तत्वों के न्यूनतम सेट के साथ कम वृद्धि वाले परिसर (वर्तमान में उनमें से अधिकांश हैं)। एक नियम के रूप में, ये सामान्य सुरक्षा और रखरखाव सेवा वाले कई घर हैं। अक्सर ऐसे परिसरों के क्षेत्र में एक दुकान होती है।

कम वृद्धि वाले परिसर, बुनियादी ढांचे में समृद्ध, बच्चों, सामाजिक, सांस्कृतिक संस्थान, प्राकृतिक घरेलू, इंजीनियरिंग और मनोरंजन संरचनाएं हैं। क्षेत्र की रक्षा की जाती है।

छोटे कम-वृद्धि वाले क्लब-प्रकार के परिसर, कॉटेज, जो शायद ही कभी खुली बिक्री पर दिखाई देते हैं, अलग खड़े होते हैं।

कम वृद्धि वाले परिसरों को चुनना, लोग न केवल विशाल और उच्च गुणवत्ता वाले आवास खरीदना चाहते हैं, बल्कि एक निश्चित जीवन शैली का नेतृत्व करना चाहते हैं।

एक टाउनहाउस - एक अपार्टमेंट बिल्डिंग - अपेक्षाकृत हाल ही में रूसी बाजार में दिखाई दी। अक्सर एक टाउनहाउस को एक झोपड़ी के साथ समझा जाता है, जो पूरी तरह से सच नहीं है, क्योंकि यह एक देश का घर नहीं है, बल्कि एक शहर का घर है। शब्द "टाउनहाउस" अलग-अलग प्रवेश द्वार वाले घर को संदर्भित करता है, जिसमें पड़ोसी घरों के साथ एक या दो आम दीवारें होती हैं और एक आम नींव होती है, कभी-कभी जमीन के एक भूखंड (हमेशा बहुत छोटी) के साथ। घरों को आमतौर पर 6-12 की श्रृंखला में पंक्तिबद्ध किया जाता है, रूपरेखा भूमि के आकार और विन्यास पर निर्भर करती है। चूंकि टाउनहाउस अपार्टमेंट इमारतों के रूप में योग्य हैं, इसलिए वे ऐसी वस्तुओं की स्थिति को नियंत्रित करने वाले कानून के अधीन हैं। टाउनहाउस में परिसर के मालिकों के बीच संबंध एक अपार्टमेंट बिल्डिंग में अपार्टमेंट मालिकों के रिश्ते के समान विकसित होते हैं

वर्तमान में, उपनगरीय अचल संपत्ति बाजार में वे विकास के लिए कटे हुए भूमि भूखंडों की पेशकश करते हैं, इसे कुटीर बस्तियां कहते हैं। बेशक, ऐसे गांव में सामान्य जीवन के लिए स्थितियां जल्द ही पैदा नहीं होंगी। हमें कई वर्षों तक आसपास के "अधूरे" के साथ रहना होगा। एक स्वतःस्फूर्त गाँव से एकल वास्तुशिल्प संरचना के बारे में बात करने की आवश्यकता नहीं है - अक्सर ये विभिन्न ऊंचाइयों के विभिन्न प्रकार के घर होते हैं: एक छोटा लकड़ी का घर और तीन मंजिला ईंट की हवेली पास में खड़ी हो सकती है। यहाँ जनसंख्या की सामाजिक एकरूपता कम है। वस्तुओं की भविष्य की तरलता भी संदिग्ध है।

व्यक्तिगत आवासीय भवनों (IZHS) की टाइपोलॉजी घर के उद्देश्य पर आधारित है।

स्थायी निवास के लिए अभिप्रेत एक व्यक्तिगत घर को अपने मालिक को शहर के अपार्टमेंट के समान सुविधाएं प्रदान करनी चाहिए। और हम न केवल इंजीनियरिंग संचार (जल आपूर्ति, मुख्य गैस, सीवरेज, टेलीफोन) के बारे में बात कर रहे हैं, बल्कि (बदले में) सामाजिक बुनियादी ढांचे के बारे में भी बात कर रहे हैं।

वर्ष के किसी भी समय सप्ताहांत के लिए डिज़ाइन किए गए एक देश के घर को शहरी आराम की विशेषताओं के लिए इस तरह के कठोर बंधन की आवश्यकता नहीं है, हालांकि, इसे बनाए रखने के लिए मालिक से निरंतर प्रयासों की आवश्यकता होगी। इस प्रकार का एक घर (जिसमें लोग मौसम की परवाह किए बिना सप्ताह में दो या तीन दिन रहते हैं) एक संरक्षित छुट्टी गांव में स्थित हो सकता है, लेकिन उन सरणियों को वरीयता दी जाती है जहां स्थायी निवासी होते हैं। इस मामले में, अनिवार्य सुविधाओं और संचार के सेट को कम से कम किया जाता है (स्टोव हीटिंग, बिजली, पीने का पानी), और एक रूसी या फिनिश स्नान (मालिक के स्वाद का मामला) बाथरूम के लिए पसंद किया जा सकता है।

देश का घर लकड़ी का होना चाहिए और सर्दियों के लिए संरक्षण की एक सुविचारित योजना की जरूरत है, बिन बुलाए मेहमानों के अतिक्रमण से अधिकतम सुरक्षा और घरेलू सुविधाओं का एक निश्चित सेट। चूंकि एक संभावित डाचा मालिक अपने समय का एक महत्वपूर्ण हिस्सा गर्म मौसम के दौरान बाहर बिताता है, इसलिए बाहरी गतिविधियों के लिए घर के आस-पास के क्षेत्र को सुसज्जित करना बहुत महत्वपूर्ण है।

चौथा समूह, जो रूसी परिस्थितियों में अधिक से अधिक व्यापक होता जा रहा है, में ऐसी वस्तुएं शामिल हैं जो पूरी तरह या आंशिक रूप से वाणिज्यिक संचालन के लिए अभिप्रेत हैं।

इनमें प्रतिनिधि गृह-कार्यालय, साथ ही मनोरंजन के लिए और व्यावसायिक भागीदारों के स्वागत के लिए बने आवास शामिल हैं। इसके अलावा, खेतों, साथ ही छोटे व्यवसायों के लिए घर। एक नियम के रूप में, इन सभी इमारतों में आउटबिल्डिंग या बिल्ट-इन परिसर हैं जहां ग्राहक स्वतंत्र रूप से पहुंच सकते हैं: छोटी निजी दुकानें, कैफे, जिम, उपभोक्ता सेवा कक्ष, ऑटो मरम्मत की दुकानें, आदि। ऐसी वस्तुओं को डिजाइन करते समय, निजी "मालिकों" और वाणिज्यिक क्षेत्रों का सीमांकन किया जाता है। इस श्रेणी में किराए के लिए बने कॉटेज, निजी मिनी-होटल, बेड के साथ व्यावहारिक गेस्ट हाउस और मेहमानों के लिए कमरे भी शामिल हैं। ऐसी वस्तुएं अधिकतम कार्यक्षमता और व्यावहारिकता की आवश्यकताओं के अधीन हैं।

आप उपनगरीय आवास बाजार और मूल्य श्रेणी को भी वर्गीकृत कर सकते हैं। विभिन्न क्षेत्रों में, यह विभाजन महत्वपूर्ण रूप से भिन्न हो सकता है। हालांकि, सभी क्षेत्रों में, देश के घरों को दो भागों में विभाजित किया जा सकता है: बड़े पैमाने पर, "सस्ती" आवास और कुलीन घर।

2.4 वाणिज्यिक आय उत्पन्न करने वाली संपत्तियों का वर्गीकरण

वाणिज्यिक अचल संपत्ति वस्तुओं को आय-सृजन और इसके निष्कर्षण के लिए स्थितियां बनाने में विभाजित किया गया है - औद्योगिक (औद्योगिक)।

आय उत्पन्न करने वाली वस्तुओं में खुदरा सुविधाएं, होटल और मनोरंजन केंद्र, कार्यालय, गैरेज आदि शामिल हैं।

1. व्यापार की वस्तुएं। एक बहुआयामी शॉपिंग कॉम्प्लेक्स (एमटीसी) एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति वस्तु है, जिसका मालिक अंतिम खरीदार के उद्देश्य से व्यापारिक वाणिज्यिक गतिविधियों का संचालन नहीं करता है, बल्कि विभिन्न खुदरा विक्रेताओं के कार्यान्वयन के लिए तैयार क्षेत्रों को स्थानांतरित करता है, न केवल खुदरा ऑपरेटरों, जो सेवा संगठन, सार्वजनिक खानपान और अवकाश शामिल हो सकते हैं। कभी-कभी हाइपरमार्केट और सुपरमार्केट, डिपार्टमेंट स्टोर और यहां तक ​​कि बाजारों को भी शॉपिंग मॉल कहा जाता है, लेकिन यह गलत है।

एक सुपरमार्केट एक अलग इमारत में या एमटीके के हिस्से के रूप में स्थित एक स्टोर है, जो मुख्य उत्पाद श्रेणी में स्वयं-सेवा के सिद्धांत पर संचालित होता है, जिसमें एक स्वचालित वस्तु लेखा प्रणाली और एक एकल नकद और निपटान इकाई होती है, जिसमें एक क्षेत्र होता है। कम से कम 1 हजार मी 2 और कम से कम 5 हजार व्यापारिक नामों की एक वर्गीकरण सामग्री।

एक हाइपरमार्केट एक सुपरमार्केट है जिसमें कम से कम 4 हजार मीटर 2 का क्षेत्र होता है, जो एक नियम के रूप में, एक अलग इमारत में, शायद ही कभी एक हिस्से में स्थित होता है; एमटीके, और गैर-खाद्य श्रेणी सहित कम से कम 10 हजार व्यापार नामों की वर्गीकरण सामग्री।

एक डिपार्टमेंट स्टोर एक अलग इमारत में स्थित एक व्यापार संगठन है या एक आवासीय भवन में निर्मित एक इमारत में 1 हजार मीटर 2 से कम के क्षेत्र के साथ, एक पूर्ण वर्गीकरण रेंज की पेशकश करता है, अलग-अलग वर्गों में बेचा जाता है, जिनमें से प्रत्येक जिसकी अपनी नकद निपटान इकाई है, जो एक एकल प्रबंधन द्वारा एकजुट है और क्षेत्र द्वारा वर्गीकरण की नियुक्ति के लिए नियम है।

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अचल संपत्ति हमेशा पूंजी भवन नहीं होती है। और सामान्य रूप से भवन भी आवश्यक रूप से अचल संपत्ति नहीं हैं। और चल संपत्ति केवल एक कार नहीं हो सकती है। अचल संपत्ति के प्रकार क्या हैं? कानूनी और नियामक कृत्यों की शब्दावली को पूरी तरह से समझने के लिए, आपको अचल संपत्ति और चल संपत्ति दोनों की अवधारणाओं के वास्तविक अर्थों को जानना होगा। संपत्ति की विशेषताओं को कई विशेषताओं द्वारा पहचाना जाता है।

चल और अचल के बारे में अधिक

रूसी संघ का कानून चल और अचल संपत्ति की शर्तों की स्पष्ट परिभाषा प्रदान नहीं करता है। और यह कानूनी व्यवस्था में कोई गलती नहीं है, कारण अलग है: ये अवधारणाएं एक से दूसरे में जा सकती हैं। कभी-कभी, यह पता लगाने के लिए कि किसी विशेष प्रकार की संपत्ति पर क्या लागू होता है, आपको वकीलों की सहायता की आवश्यकता होती है। कला के तहत चल संपत्ति। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 130 - सब कुछ जो अचल संपत्ति नहीं है। अर्थात्, सबसे पहले, यह है:

• कोई बैंकनोट;
• अधिकांश वाहन;
• दुर्लभ और संग्रहालय आइटम;
• संग्रहणीय;
• हथियार;
• अस्थायी आउटलेट;
• कुछ बड़े उपकरण।

कुछ मामलों में, स्नानागार और गैरेज में चल चीजों की स्थिति हो सकती है। बीमा कंपनियों की दृष्टि से ऐसी इमारत अचल संपत्ति है। सूची में वचन पत्र और व्यापार में शेयर भी शामिल हैं। लेकिन मूल रूप से चल वस्तुओं का पदनाम इस तथ्य पर निर्भर करता है कि:

• उनका आंदोलन इन चीजों की संरचना को नहीं बदलता है;
• चीजें पूरी तरह या आंशिक रूप से विनिमेय हैं, क्योंकि वे अद्वितीय नहीं हैं;
• अक्सर किसी चीज़ के लिए राज्य पंजीकरण प्राप्त करने की आवश्यकता नहीं होती है;
• कई चल संपत्ति कर से मुक्त हैं।

विवादास्पद मुद्दों में, विशेष रूप से संपत्ति को विभाजित करते समय, वस्तु की विशेष विशेषताओं के कारण, सूचीबद्ध किसी भी वस्तु पर पुनर्विचार किया जा सकता है।

एक संपत्ति क्या है

अचल संपत्ति क्या है, इसके बारे में मौजूदा फॉर्मूलेशन अधिक सटीक हैं। वे अस्पष्ट भी हैं, लेकिन चल संपत्ति की परिभाषा से कम बार। नागरिक संहिता के अनुसार अचल संपत्ति का उद्देश्य:

• आवासीय और गैर-आवासीय भवन;
• धरती;
• पृथ्वी की आंतें;
• जलाशय;
• जहाज - वायु, अंतरिक्ष, समुद्र।

यानी, सबसे पहले, वह सब कुछ जो पृथ्वी से अविभाज्य है और बिना किसी चीज को नुकसान पहुंचाए स्थानांतरित नहीं किया जा सकता है, ताकि इसका उपयोग करना संभव न हो। दचा, अपार्टमेंट, शेड, घर या आउटबिल्डिंग, भूमि और यहां तक ​​​​कि जल निकायों को अचल संपत्ति के रूप में वर्गीकृत किया गया है, हालांकि एक खिंचाव के साथ, स्पष्ट करने की आवश्यकता नहीं है। लेकिन पृथ्वी की आंत, खनिज और भूमिगत चाबियां, कानूनी रूप से राज्य को सौंपी जाती हैं और उन्हें अचल संपत्ति के रूप में वर्गीकृत किया जाता है; खनन कंपनियों को सबसॉइल पट्टेदार कहा जाता है।

एक सामान्य नागरिक का किसी भी अदालत से कोई लेना-देना नहीं है, लेकिन ऐसी वस्तु विभिन्न नागरिक दायित्वों और अधिकारों के माध्यम से प्राप्त की जा सकती है - विरासत या लॉटरी जीतना। वेसल्स, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुसार, अचल संपत्ति के प्रकारों के अंतर्गत आते हैं, उनके डिजाइन में स्थायी और अस्थायी निवास के लिए उपयुक्त परिसर होते हैं - केबिन, डिब्बे, आदि और राज्य पंजीकरण होना चाहिए।

परिचय

अचल संपत्ति की वस्तुएं सामाजिक संबंधों की प्रणाली में एक विशेष स्थान रखती हैं, क्योंकि उनकी गतिविधि के सभी क्षेत्रों में लोगों की आर्थिक गतिविधि और प्राथमिकता संबंध प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष रूप से उनसे संबंधित हैं।

आज, यह अचल संपत्ति की वस्तुएं हैं जो देश की बाजार अर्थव्यवस्था की प्रणाली में केंद्रीय कड़ी लगती हैं। और यह समझ में आता है - एक अचल संपत्ति वस्तु न केवल एक विशेष उत्पाद है, बल्कि एक ही समय में पूंजी है जो आय उत्पन्न करती है, और प्रभावी व्यावसायिक गतिविधियों के संचालन के लिए सेवाओं के प्रावधान का आधार है।

रियल एस्टेट अर्थशास्त्र रिश्तों की एक प्रणाली है जो अचल संपत्ति लेनदेन के दौरान उत्पन्न होती है।

आधुनिक विशेषज्ञों की तैयारी में अनुशासन का ज्ञान आवश्यक है, क्योंकि किसी भी पेशेवर को वर्तमान में अचल संपत्ति बाजार में होने वाली प्रक्रियाओं का सामना करना पड़ता है।

दिशानिर्देशों का मुख्य लक्ष्य छात्रों को अचल संपत्ति वस्तुओं की प्रकृति, अचल संपत्ति अर्थशास्त्र के कानूनी पहलुओं, बुनियादी संचालन और अचल संपत्ति मूल्यांकन के दृष्टिकोण, अचल संपत्ति बाजार की विशेषताओं और उस पर व्यावसायिक गतिविधियों के प्रकार के बारे में ज्ञान प्रदान करना है।

अचल संपत्ति की अवधारणा और इसकी वस्तु

अचल संपत्ति की अवधारणा की परिभाषा

"अचल संपत्ति" की अवधारणा एक अन्य अवधारणा - "संपत्ति" से अविभाज्य है।

संपत्ति - संपत्ति का एक सेट, अर्थात। मौद्रिक मूल्य, कानूनी संबंधों के अधीन जिसमें यह व्यक्ति (प्राकृतिक या कानूनी) स्थित है।

किसी भी प्राकृतिक या कानूनी व्यक्ति से संबंधित संपत्ति में विभाजित है:

संपत्ति: स्वामित्व के अधिकार से या किसी अन्य वास्तविक अधिकार के आधार पर किसी व्यक्ति से संबंधित चीजों का एक समूह; अन्य लोगों के कार्यों के अधिकारों का एक सेट (उदाहरण के लिए, ऋण संपत्ति);

दायित्व: अन्य व्यक्तियों से संबंधित चीजों का एक सेट, लेकिन अस्थायी रूप से इस व्यक्ति के कब्जे में; व्यक्ति के दायित्वों की समग्रता।

ऐतिहासिक रूप से, रोमन कानून के समय से, संपत्ति को चल और अचल में विभाजित किया गया है।

कला के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 130 (बाद में रूसी संघ के नागरिक संहिता के रूप में संदर्भित) "अचल चीजें (अचल संपत्ति, अचल संपत्ति) में भूमि भूखंड, उपभूमि भूखंड, पृथक जल निकाय और वह सब कुछ शामिल है जो मजबूती से जुड़ा हुआ है भूमि, अर्थात्, जिन वस्तुओं की आवाजाही उनके उद्देश्य के लिए असमान क्षति के बिना असंभव है, जिसमें वन, बारहमासी वृक्षारोपण, भवन, संरचनाएं शामिल हैं।

अचल चीजों में विमान और समुद्री जहाज भी शामिल हैं जो राज्य पंजीकरण, अंतर्देशीय नेविगेशन जहाजों और अंतरिक्ष वस्तुओं के अधीन हैं। अन्य संपत्ति को भी कानून द्वारा अचल के रूप में वर्गीकृत किया जा सकता है।

आधुनिक रूसी कानूनी अभ्यास ने कई संकेत स्थापित किए हैं जिनके द्वारा एक भौतिक वस्तु को अचल संपत्ति के रूप में वर्गीकृत किया जा सकता है:

एक निश्चित भूमि भूखंड के साथ मजबूत संबंध (किसी वस्तु को उसके उद्देश्य को नुकसान पहुंचाए बिना स्थानांतरित करने की असंभवता);

अपने इच्छित उद्देश्य के लिए इसका उपयोग करने की संभावना के संदर्भ में पूर्णता;

· एक विशिष्ट मालिक से संबंधित प्रमाणित (आधिकारिक तौर पर पंजीकृत) - राज्य, संघ का एक विषय, एक नगर पालिका, एक व्यक्ति या व्यक्तियों का समूह;

अचल संपत्ति वस्तु और अचल संपत्ति के भौतिक पृथक्करण की संभावना (अर्थात अचल संपत्ति वस्तु की स्पष्ट रूप से परिभाषित भौतिक सीमाओं की उपस्थिति);

संपत्ति की कार्यात्मक स्वतंत्रता (क्या इस संपत्ति का अन्य वस्तुओं से अलग उपयोग करना संभव है, या इसके कार्यात्मक उद्देश्य में अन्य गुणों का आंशिक उपयोग शामिल है);

उपयोग के अधिकारों पर सहजता और अन्य प्रतिबंधों की उपस्थिति (या अनुपस्थिति)।

पैसे और प्रतिभूतियों सहित अचल संपत्ति से संबंधित चीजें, चल संपत्ति के रूप में मान्यता प्राप्त हैं। कानून में निर्दिष्ट मामलों को छोड़कर, चल संपत्ति के अधिकारों के पंजीकरण की आवश्यकता नहीं है।

अचल संपत्ति वस्तु

"संपत्ति" में दो आधार होते हैं - भौतिक और कानूनी। इस अवधारणा का भौतिक आधार अचल संपत्ति के भौतिक घटक पर आधारित है, अर्थात्: भवन, संरचनाएं, भूमि भूखंड, उप-भूमि, आदि। वह सब "एक ऐसी वस्तु है जो पृथ्वी के साथ इस तरह से जुड़ी हुई है कि उसके उद्देश्य को बिना अनुपात के नुकसान पहुंचाए उसकी गति असंभव है।"

कानूनी हिस्सा अचल संपत्ति और इसके उपयोग के साथ लेनदेन से उत्पन्न होने वाले अधिकारों की प्राप्ति के क्षेत्र में है।

मूल्यह्रास के कारण, संपत्ति अपनी तरलता खो देती है - "अचल संपत्ति को पैसे में बदलने की किसी भी विधि को लागू करने की संभावना" - यह अवधारणा का कानूनी घटक है। प्रत्येक संपत्ति का अपना कैडस्ट्राल नंबर होता है, एक प्रक्रिया जिसे "संपत्ति की सूची" कहा जाता है "इस पर लागू होता है। यह "इन्वेंट्री" की विशेषता है - संपत्ति के उद्भव और परिवर्तन का इतिहास। उपरोक्त सभी अचल संपत्ति की परिभाषा के कानूनी भाग पर लागू होते हैं।

नागरिक अधिकारों की वस्तुओं में संपत्ति के अधिकार सहित धन और प्रतिभूतियों, अन्य संपत्ति सहित चीजें शामिल हैं; काम और सेवाएं; जानकारी; बौद्धिक गतिविधि के परिणाम, जिसमें उनके लिए विशेष अधिकार (बौद्धिक संपदा) शामिल हैं; अमूर्त लाभ।