„Kotva“ v obchodnom centre: dôležité sú postavenie aj veľkosť.

Nedostatok predajcov pripravené obsadiť veľké plochy v nových nákupno-zábavných komplexoch (SEC), dnes už žiadne nie sú. Kotvy sú zvyčajne supermarkety FMCG, obchody s domácimi spotrebičmi a elektronikou a zábavné centrá. Menej často sa obchody s oblečením a obchodné domy stávajú hlavnými operátormi. Keďže obchodné centrá (SC) čoraz viac tiahnu k zvyšovaniu podielu zábavnej zložky vo svojich priestoroch, sú dnes žiadaní aj operátori pôsobiaci v segmente zábavy. Oveľa menej ochotné zakotviť sú špecializované záhradnícke predajne, veľké obchodné domy s oblečením a hypermarkety s nábytkom. „Hlavní nájomníci sú dôležitou súčasťou projektu, pretože vytvárajú toky potenciálnych spotrebiteľov,“ poznamenáva Anastasia Balmochnykh, projektová manažérka v Petrohrade. pool nájomníkov v rámci tvorby konceptu obchodno-kancelárskeho centra - red.) celého projektu.

Avšak žiadatelia kotvisko má svoje požiadavky na prenajímateľa - osobitné podmienky pre sadzbu prenájmu. Takže podľa spoločnosti sa sadzba pre kotvy môže pohybovať v rozmedzí 250 - 450 rubľov za 1 m2, zatiaľ čo pre niektoré nákupné galérie - niekoľkonásobne vyššia.

„Pre kotviacich nájomníkov v nákupnom centre je dôležitá kombinácia takých faktorov, ako je lokalita, cena prenájmu a vysoká návštevnosť, - poznamenáva generálny riaditeľ v Petrohrade. - Tradične je sadzba za prenájom kotiev v porovnaní s inými operátormi minimálna. Napríklad pre veľkých prevádzkovateľov potravín, ktorí si prenajímajú priestory s rozlohou 5 000 m2 alebo viac, sa sadzba pohybuje od 80 do 120 USD za 1 m2 ročne.“

Znížiť nájomné prenajímateľovi môže ísť, ak je nájomcom značková spoločnosť, ktorá svojou slávou pritiahne ďalších klientov. Ak má nákupné centrum jedinečné vlastnosti a dobrú polohu, jeho majitelia nemusia robiť žiadne ústupky. „Nákupné centrá sú nápadným príkladom," hovorí odborníčka Lyubava Pryanikova. V každom prípade však pre hlavných nájomcov nie je cena prenájmu stanovená raz a navždy. Natalia Kotlyar. „Keď sa skončí obdobie propagácie a prílev návštevníkov je už stabilne vysoký, podmienky pre nového nájomcu sú prísnejšie, ako boli v čase otvorenia nákupného centra.

Veľká hodnota za prilákanie kotvy má dobre prepracovanú koncepciu výdajného stojana paliva. „Keď začneme pracovať na projekte, jasne určíme, s akým publikom budeme pracovať, na koho bude náš koncept zameraný,“ hovorí Natalia Kotlyar. spotrebiteľ viac ako ostatní.“

Pri vývoji konceptu treba brať do úvahy bezprostredné okolie obchodného komplexu. Bohužiaľ, nie každý to robí. V nedávno otvorenom nákupnom centre Cosmos na Kosmonavtovovej triede sa napriek blízkosti nákupného centra Piter a hypermarketu OK ukotvili fresh market Lime a fitness centrum FamilyFitness. Sú určené pre obyvateľov obytného komplexu, v ktorom sa nachádza maloobchodná prevádzka. Ďalším príkladom je obchodné centrum City Mall s predajňou Kalinka, ktoré susedí s nákupným centrom Kapitoliy, kde Media Markt dlhodobo pôsobí. V niektorých prípadoch otvorenie nového nákupného zariadenia v susedstve so silným ukotvením z rovnakého segmentu vedie k potrebe rekoncepcie areálu s výmenou nájomníkov. Okrem formovania želaného imidžu v očiach potenciálnych návštevníkov je dnes rozvoj konceptu hlavným zdrojom vzniku nových plôch pre hlavného nájomcu v existujúcich nákupných centrách a nákupných centrách. "Nedávne príklady zahŕňajú nákupné centrum Grand Canyon," hovorí Lyudmila Reva, riaditeľka spoločnosti ASTERA. voľný priestor."

Vzťah medzi hlavnými nájomcami a vlastníkmi obchodných centier je vždy vyvážený záujmami. Tí prví spravidla, uvedomujúc si svoju exkluzivitu, trvajú na najrôznejších špeciálnych podmienkach a ústupkoch. Tí druhí, ktorí si uvedomujú všetky výhody veľkej spoločnosti medzi nájomníkmi, sú v mnohých prípadoch pripravení niečo obetovať. Takéto vzťahy však často končia v slepej uličke a dokonca sa presúvajú do inej roviny ...

Čo je v názve?

Hlavný nájomca je klient, ktorý spravidla zaberá veľké plochy, od 10 do 50% priestorov obchodného centra. Sú to teda PricewaterhouseCoopers v obchodnom centre White Square na ulici Lesnaya, IBS v obchodnom centre Severnaya Zvezda na ulici Begovaya, Yandex v obchodnom centre Krasnaya Roza v Khamovniki. „Kotva“ je však skôr značka, známe meno tu znamená oveľa viac ako počet obsadených metrov štvorcových. Ako napríklad určiť, kto má na starosti obchodné centrum Metropolis - Procter & Gamble, Hewlett Packard alebo Schlumberger? Každá z týchto spoločností je kľúčovým hráčom v oblasti prenájmu biznis centra. Statusové spoločnosti nemusia zaberať veľa miesta, ale zvyšujú atraktivitu objektu vďaka popularite názvu (napríklad veľké banky, medzinárodné, zahraničné, verejné spoločnosti atď.).

Oba typy kancelárskych „kotvičiek“ (veľké aj statusové) sú pre majiteľa zaujímavé z hľadiska ekonomickej efektívnosti v prípade dlhodobého prenájmu veľkej plochy, ako aj prilákania nových zákazníkov. „Na rozdiel od nákupného centra je pre kancelársku kotvu biznis centrum len pohodlné pracovisko a nezáleží na tom, akí návštevníci prichádzajú k jeho susedom,“ hovorí Vladimir Lushnikov, vedúci oddelenia komerčných nehnuteľností v Maitre Rocher. Malmaison . - Hlavnou vecou je vziať do úvahy ich typ činnosti pri výbere základných nájomníkov a snažiť sa vyhnúť priesečníku záujmov. Navyše, niektoré obchodné centrá sú takmer úplne rozdelené medzi takéto spoločnosti. Ide o najúspešnejšie projekty, ktoré znovu zaviedli predkrízové ​​limity na minimálnu prenajímateľnú plochu. Naopak, v najmenej úspešných obchodných centrách (najmä nových a neúspešne umiestnených) nemusí existovať jediná „kotva“.

Počet veľkých nájomníkov môže závisieť od veľkosti kancelárskeho centra. V obchodnom centre s rozlohou 20 tisíc metrov štvorcových. m je spravidla pozvaná jedna alebo dve „kotvy“. Pre 50-60 tisíc metrov štvorcových. m predstavuje dve alebo tri kľúčové spoločnosti. Ale niekedy, ak obchodné centrum s veľkosťou asi 100 tisíc metrov štvorcových. m, "kotvy" môže byť až päť - sedem. Nápadným príkladom členenia takého veľkého priestoru je biznis centrum Omega Plaza.

Plocha obsadená nájomcom, ktorá sa považuje za základňu, závisí aj od veľkosti kancelárskeho centra. Môže sa pohybovať od 2 do 10 tisíc metrov štvorcových. m

príťažlivosť značky

Výhody spolupráce s významným klientom sú, ako sa hovorí, zrejmé. Po prvé, hlavný nájomca obchodného centra sa zásadne líši od svojho náprotivku v nákupnom centre. V nákupnom centre je to „magnet“, na ktorý smeruje tok zákazníkov. V biznis centre svojou prítomnosťou zdôrazňuje autoritu samotnej budovy, slúži ako dôkaz vysokej úrovne a priťahuje ďalších nájomníkov. Prázdne kancelárske centrum dokonca emocionálne odpudzuje potenciálnych zákazníkov a vyvoláva nedôveru. Informácia, že napríklad známa západná korporácia už podpísala nájomnú zmluvu, nás však núti pozerať sa na objekt úplne inak. Napríklad, ak si Pepsi vybrala toto obchodné centrum, potom je to dôstojná budova.

„Hľadanie a prilákanie „kotvičiek“ do obchodného centra sa vykonáva v počiatočnej fáze výstavby a niekedy aj vo fáze návrhu centra,“ hovoria odborníci z Jones Lang LaSalle. „A uzavretie zmluvy s nimi v ranej fáze výstavby, samozrejme, hrá do karát developerovi, pretože priťahuje pozornosť potenciálnych nájomcov k projektu, zvyšuje jeho imidž a prestíž.“

„V mnohých odvetviach láka popredný hráč, ktorý si prenajal priestory v tomto obchodnom centre, aj svojich menších partnerov,“ poznamenáva Denis Kolokolnikov, generálny riaditeľ poradenskej spoločnosti RRG. "Najčastejšie sa takéto situácie vyskytujú v high-tech, plynárenskom a ropnom priemysle."

Ďalšou nepochybnou výhodou je ekonomická. "Kotvy" spravidla zaberajú veľkú plochu a podpisujú zmluvu na niekoľko rokov: spájajú svoju kanceláriu s vybraným obchodným centrom a zriedka menia miesto. A to znamená, že majiteľ budovy má garantovaný stabilný príjem z prenájmu z významnej časti svojho biznis centra, a to aj na dlhé obdobie. „Majiteľ si tak môže zostaviť svoje plány spolu s „kotvou“: napríklad naplánovať podmienky zmlúv so zvyškom nájomníkov,“ hovorí Maxim Zhulikov, riaditeľ rozvoja oddelenia kancelárskych nehnuteľností v Penny Lane Realty. - Relatívne povedané, môže poskytnúť priestory veľkej spoločnosti od prvého do piateho poschodia a pre klientov na šiestom alebo siedmom poschodí vypracuje nie tak dlhú zmluvu, možno aj s právom na predčasné ukončenie s primeranou výpovednou lehotou. obdobie. Ak sa teda „kotva“ začne rozširovať, majiteľ bude mať možnosť dať mu pridružené oblasti, aby mu neušiel cenný klient.

Okrem toho, dlhodobá dohoda s veľkou spoločnosťou zjednodušuje proces pôžičky banke pre vývojára alebo vlastníka objektu, pretože meno známej spoločnosti (podmienečne Coca-Cola alebo IBM) môže slúžiť ako dodatočná záruka. V každom prípade, pred krízou dlžníci s takýmito prenájmami dostávali peniaze dostatočne rýchlo na rozvoj svojich nových projektov.

Pre potenciálnych inštitucionálnych investorov je atraktívnejšie aj obchodné centrum rozdelené medzi niekoľkých hlavných nájomcov. „Vo väčšine prípadov imidž zvyšuje investičnú atraktivitu a náklady projektu,“ poznamenáva D. Kolokolnikov. - Kupujúci totiž pri rozhodovaní nehodnotí len kvalitu stavby, ale aj nájomníkov. A takáto „kotva“ sľubuje svojmu majiteľovi stabilný príjem. Najmä ak sa v tejto budove nachádza niekoľko veľkých spoločností: to dáva obchodnému centru solídnosť v porovnaní s podobným, ale rozdávaným na malé časti s neustálym striedaním nájomníkov.“

V neposlednom rade prítomnosť niekoľkých veľkých klientov v kancelárskom centre zjednodušuje správu zariadenia. No a problémové biznis centrum s neštandardnou polohou či príliš vysokou cenou sa samozrejme nezaobíde bez kotviaceho nájomcu.

preferenčné zaobchádzanie

Vo všeobecnosti známe značky, ktoré si prenajímajú priestory v budove, výrazne zvyšujú likviditu objektu: toto obchodné centrum bude ocenené o 10% viac a bude oveľa jednoduchšie ho predať. Napríklad v obchodnom centre na 2. ulici Zvenigorodsky Proyezd sa nachádzajú kancelárie takých veľkých spoločností ako Oriflame, Philips a Mars. A prítomnosť známych nájomníkov dobre poslúžila majiteľovi budovy - bola predaná s výraznou prirážkou oproti pôvodnej cene. Majitelia preto pri uzatváraní zmluvy s hlavnými nájomcami zvyčajne robia vážne ústupky, najmä ak ide o prvého veľkého klienta.

V zásade sú kotvy poskytované s finančnými výhodami. V prvom rade ide o zníženú sadzbu – zľava sa môže pohybovať od 5 do 30 %. Jej veľkosť závisí od prenajímateľa: zľava sa približuje k maximu, ak má majiteľ záväzky voči banke po dobu naplnenia biznis centra alebo ak má imidž tohto hlavného nájomcu na trhu veľký vplyv. TNK BP si tak prenajala 20 poschodí obchodného centra Nordstar Tower za veľmi konkurenčnú cenu na trhu, a to len vďaka popularite značky.

Veľký význam má aj stav samotného kancelárskeho komplexu. „Ak bude projekt úspešný, v Garden Ring, kde je dopyt po kancelárskych nehnuteľnostiach, nie je nádej na veľkú zľavu,“ hovorí Jurij Taranenko, riaditeľ MIEL - Commercial Real Estate. "Ak sa vlastník snaží prilákať silného nájomcu na vzdialenú nehnuteľnosť nachádzajúcu sa mimo tretieho dopravného okruhu, potom môže byť zľava významná."

Okrem finančnej zložky môžu veľké a známe spoločnosti počítať s radom ďalších príjemných bonusov, ktoré si nenechajú vypýtať: predkupné právo na rozšírenie priestorov či predĺženie nájomnej zmluvy, špeciálne podmienky pri dokončovaní a vybavenie svojej kancelárie (napríklad podľa vlastného projektu), vplyv na výber prevádzkovateľov infraštruktúry. Môžu od nich požadovať poskytnutie väčšieho počtu parkovacích miest alebo zľavu na ich prenájom, bezplatné miesta pre hostí, čo naberá na význame práve teraz v súvislosti so sprísnením trestov a zvýšením pokút za nelegálne parkovanie v Moskve až do 2 500 rubľov. Môžu požiadať o výhody na zaplatenie služieb poskytovateľov a dokonca aj na poskytovanie dieselových generátorov. „Veľký nájomca má často k dispozícii pozemok v blízkosti budovy, aby naň mohol umiestniť ďalšie kapacity na vlastné náklady,“ hovorí Roman Shcherbak, vedúci oddelenia kancelárskych nehnuteľností v GVA Sawyer. "Bežní nájomníci to nepotrebujú, pretože sú to veľmi nákladné zdroje, ale "kotvy" majú takéto preferencie."

Príjemným doplnkom môže byť aj možnosť umiestnenia nápisu alebo loga nájomcu na budovu, zorganizovanie samostatného vchodu, výťahu alebo recepcie, úprava časti fasády vo firemnom štýle, špeciálne podmienky firemného stravovania, ak je toto všetko možné vďaka dizajnovým prvkom biznis centra.

Celková zľava môže podľa odborníkov dosiahnuť 15 – 25 % v porovnaní s nákladmi ostatných nájomcov areálu. Všetky tieto výhody v konečnom dôsledku samozrejme znižujú ziskovosť biznis centra. Ale po podpísaní zmlúv s niekoľkými nájomníkmi môže vlastník spravidla bezpečne zvýšiť sadzby za zariadenie - prešiel bod obratu, ktorý umožňuje dosiahnuť plánovanú úroveň ziskovosti. „Tieto zľavy sa vrátia v neskoršej fáze, keď bude budova hotová a bude vytvorený kotevný bazén,“ komentuje situáciu Pavel Yanshevsky, partner v S.A. Ricci. — Naďalej odporúčame vývojárom vyčleniť určitú oblasť pre základných klientov. Ak im prenajmete 80 % priestorov biznis centra so zľavou, nebude možné získať zľavu späť.“

Jablko nesúladu

So všetkými nespornými výhodami „kotvičiek“ majú jedno veľké mínus – takýto stredový hráč má väčšiu páku na majiteľa. Až tak, že majitelia nehnuteľností sa často môžu stať rukojemníkmi takýchto nájomníkov: ak predsa „kotva“ odíde, v biznis centre zostane veľa voľných priestorov, ktoré bude potrebné opäť prenajať. Majiteľ prichádza o väčšinu peňažných tokov. Takúto miestnosť je veľmi ťažké prenajať ako celok a jej rozdelenie na prenájom bude trvať niekoľko mesiacov. Pri priaznivých podmienkach na trhu majiteľ, samozrejme, oblasť rýchlo zaplní, inak riskuje, že mu nezostane nič. Náhradnú „kotvu“ zvyčajne nie je ľahké nájsť. Keď to veľký nájomca pochopí, často začne hrať svoju vlastnú hru a trvá na určitých nových ústupkoch. Využiť sa dajú aj priame hrozby odmietnutia obchodu, ukončenia zmluvy, odchodu ku konkurencii. Konflikty s kotvami sú iný príbeh.

Pred krízou VimpelCom plánoval prenajať si kanceláriu v obchodnom centre Wave Tower a uzavrel predbežnú nájomnú zmluvu, keď bolo zariadenie v ranom štádiu výstavby. Majiteľ nestihol priestory opraviť a VimpelCom, ktorý si uvedomil, že sa nebude môcť nasťahovať podľa plánu, využil právo na odstúpenie od zmluvy. Okrem toho sa počas výstavby zvýšili potreby spoločnosti: namiesto 18-tisíc metrov štvorcových. m "VympelCom" už potreboval miestnosť s rozlohou asi 35 tisíc metrov štvorcových. m Približné nájomné podľa zmluvy bolo 600 dolárov za m2. m / rok a v čase, keď bola budova uvedená do prevádzky, bolo možné prenajať priestory najmenej za 850 - 900 $ / m2. m/rok. Aj so zaplatením pokút bolo teda pre majiteľa výhodné vypovedať nájomnú zmluvu. Ide o ojedinelý prípad, keď sa nájomcovi a prenajímateľovi podarilo vyriešiť konflikt záujmov bez straty.

Sú však situácie oveľa pikantnejšie. Jedna známa značka si pred krízou prenajala na základe predbežnej dohody 37-tisíc metrov štvorcových. mv obchodnom centre Nord Star Tower. Nájomca musel zaplatiť približne 800 USD/m2. m / rok, ale po nástupe globálneho finančného kolapsu na 1 m2. m tejto miestnosti, sotva niekto mohol zaplatiť aj 600 dolárov. Situácia na trhu sa dramaticky zmenila, potenciálna "kotva", ktorá porušuje podmienky zmluvy, nevstúpila do novej kancelárie.

Ďalším príkladom je história vzťahov medzi majiteľom biznis centra Gorky Park Tower a známou telekomunikačnou spoločnosťou, ktorá si prenajala prevažnú časť priestorov v biznis centre. „Aby sme organizovali kanceláriu tejto spoločnosti, dokončili sme priestory v našej budove podľa ich projektu,“ hovorí zástupca majiteľa. „Navyše požadovali prevedenie v ekonomickej triede, čo je pre známu svetovú značku trochu zvláštne. Aj keď to bolo v rozpore s triedou našej budovy, súhlasili sme s ich podmienkami, keďže klient mal prenajaté viaceré poschodia na obdobie piatich rokov a prisľúbil prenájom týchto priestorov aj v budúcnosti. Okrem toho sme poskytli aj výrazné zľavy na nájomnom.“

Nejaký čas po podpise zmluvy sa úplne zmenilo vedenie spoločnosti, ktoré vyznávalo politiku úspor, a to aj prostredníctvom prepúšťania zamestnancov a znižovania nákladov na prenájom. Najprv jedno zo svojich poschodí dali do podnájmu a potom ho úplne opustili.

„Potom nás vedenie tejto spoločnosti požiadalo o výrazné zníženie nájomného s odvolaním sa na zložitú finančnú situáciu,“ pokračuje v príbehu zástupca majiteľa. "Rokovania neviedli k vzájomnému porozumeniu, klient sa rozhodol rozviazať zmluvný vzťah."

Keďže nájomná zmluva bola ukončená v predstihu, vyvstala otázka o predpokladanej kompenzácii. Ale nebolo to tam. Niekdajší veľký a perspektívny nájomca v rozpore s dohodou požadoval vrátenie kaucie, odmietol dať priestory do pôvodného stavu (dispozícia bola dosť špecifická, navrhnutá pre technologické potreby klienta), požadoval vrátenie nepripísanú časť zálohy. Rokovania prebiehali dlho a skončili sa súdnym sporom oboch strán: nájomca žaloval vymáhanie výšky kaucie a preddavku od vlastníka, prenajímateľ žaloval vymáhanie nájomného a penále za omeškanie v r. vrátenie priestorov. V dôsledku toho sa súd postavil na stranu majiteľa biznis centra a vyzbieral všetky požadované tresty.

Ukazuje sa teda, že na jednej strane je veľký nájomca dlhodobý vzťah a stabilný peňažný tok a na druhej strane potenciálny zdroj problémov. Samozrejme, na trhu je len málo úprimne škandalóznych príbehov. Aj keď väčšina z nich sa, samozrejme, rozhoduje za zatvorenými dverami. Najčastejšie sa aj tak zhodnú majiteľ a nájomca biznis centra. Okrem toho sú „kotvy“ spravidla spoločnosti s veľkými menami, ktoré si vážia svoju povesť. A pre majiteľa je dôležitý aj imidž biznis centra, aby sa neznižovali finančné toky z prenájmu.

Každý developer si kladie za hlavnú úlohu pritiahnuť pozornosť čo najväčšieho počtu návštevníkov a premeniť čo najviac z nich na kupujúcich. Práve na dosiahnutie tohto cieľa sa využívajú kotviaci nájomníci.

Hlavným nájomcom v nákupnom centre je veľký prevádzkovateľ maloobchodného reťazca, ktorý priťahuje hlavné prúdy kupujúcich do nákupného centra.

Takýto koncept ako kotviaci nájomca sa objavil v 40. - 50. rokoch 20. storočia v Spojených štátoch. V tomto období začali developeri stavať regionálne obchodné centrá, v ktorých sídlili obchodné domy ako centrá atrakcií. Nákupné centrum Northgate v Seattli, ktoré bolo otvorené na jar 1950, bolo jedným z prvých. Hlavným nájomcom bol obchodný dom Bon Marche a neskôr sa otvorili ďalšie 2 obchodné domy - J.C. Penney a Nordstrom.

Takáto schéma organizácie nákupných centier sa rozšírila po celom svete a najmä v Európe. V obchodných centrách mnohých európskych miest sú hlavnými kotviacimi nájomcami veľké univerzálne reťazce a menej často obchody s potravinami akéhokoľvek formátu.

Po tom, čo sa obchodné centrá začali rozvíjať a rozširovať po celom svete, sa pojem „kotva“ rozšíril. Hlavnými nájomcami sa začali stávať obchody s domácimi potrebami, stavebniny, hypermarkety domácich spotrebičov, diskonty atď. Takíto nájomníci sa nachádzajú najmä v obchodných centrách, ktoré sa v krajine stavajú v blízkosti hlavných dopravných ťahov.

Spravidla sa delí koncepcia mestských a prímestských centier. Nákupné centrá mimo mesta sú teda maloobchodné parky, čo sú samostatné budovy, ktoré sú spojené spoločným parkoviskom. Každú takúto budovu obýva jeden nájomca. Niekedy je na území maloobchodného parku postavená aj nákupná galéria, kde sa nachádzajú malé obchody, najmä odevného profilu. Medzi retail parky patrí Zvolen na Slovensku, Da Vinci v Taliansku atď. V Rusku tento formát ešte nebol implementovaný a je nepravdepodobné, že sa tak stane v blízkej budúcnosti. Do tejto kategórie patria nákupné centrá Mega, ktoré majú silných kotviacich nájomcov so samostatným vchodom a spoločnou obchodnou galériou. V takýchto prípadoch sú potrebné silné „kotvy“, pretože objekty sú odstránené z mesta a prítomnosť niekoľkých veľkých obchodov vám umožňuje zvýšiť tok zákazníkov.

Návštevníkov obchodného centra nepochybne láka aj zábavná zložka obchodných centier. Prax ukazuje, že približne 60 percent návštevníkov zábavnej zóny nenakupuje v galérii obchodného centra. Organizácia zábavnej zóny v nákupnom centre však umožňuje zvýšiť obrat nájomcov v priemere o 10 percent.

Je potrebné poznamenať, že v USA nie je zvykom zahrnúť do nákupného centra zábavnú zložku, zatiaľ čo v Európe to robí veľa nákupných centier.

Za posledných desať rokov sa úloha zábavnej zložky výrazne zvýšila. V dôsledku hospodárskeho poklesu niektorí veľkí maloobchodníci skrachovali, iní museli zredukovať svoje reťazce a zatvoriť obchody v obchodných centrách. Vďaka tomu sa v centrách uvoľnili veľké plochy, ktoré bolo potrebné zaplniť. A tu prišli na pomoc prevádzkovatelia zábavného profilu. Napríklad v USA jedno z najväčších amerických nákupných centier Mall of America vybudovalo na svojom území obrovské akvárium a krytý zábavný park.

Rozšírilo sa aj umiestňovanie veľkého počtu reštaurácií do voľných plôch – „ulíc reštaurácií“.

Začiatkom roku 2000 čelili vývojári v Ázii problému uvoľnenia veľkého množstva priestoru v nákupných centrách. Riešenie tohto problému sa našlo vo vytvorení konceptuálnej zóny módy pre mladých. Majitelia nákupných centier teda organizujú moderný priestor a potom ho prenajímajú malým obchodom, ktoré ponúkajú mládežnícke alebo avantgardné oblečenie. Ukázalo sa, že takýto nápad je nielen zaujímavý, ale aj výhodný pre všetky strany.

Pre úspech moderného obchodného centra je nevyhnutný flexibilný prístup. Hlavným nájomcom sa dnes môže stať štandardný obchodný dom, supermarket, butik s vínom, veľké kníhkupectvo a dokonca aj zábavná zóna pre mládež. „Anchor tenant“ nielenže určuje náladu obchodného centra ako celku, ale určuje aj jeho pozíciu na trhu.

Treba poznamenať, že ruský maloobchodný trh s nehnuteľnosťami prešiel cestou, ktorou Spojené štáty a ďalšie krajiny prešli niekoľko desaťročí oveľa rýchlejšie. Formovanie maloobchodného trhu s nehnuteľnosťami v Rusku sa začalo len pred 15 rokmi. Prvé obchodné centrá boli realizované podľa klasickej schémy okresného obchodného centra. Výnimkou je nákupné centrum Okhotny Ryad, ktoré bolo zamerané na kupujúcich s nadpriemernými príjmami a toto nákupné centrum bolo uznané Medzinárodnou radou nákupných centier ako módne centrum.

V roku 1997 bolo otvorené nákupné centrum Ramstor na ulici Yartsevskaya, v ktorom sa hlavným nájomcom stal hypermarket s rovnakým názvom, ktorý zaberá viac ako 60 percent plochy. Okrem toho sa v obchodnom dome nachádzal food court a obchody s oblečením a zmiešaným tovarom. Táto skúsenosť sa ukázala ako úspešná a začali si ju osvojovať aj ďalší developeri obchodných centier.

Moskovský maloobchodný realitný trh sa vyvíjal míľovými krokmi na základe zahraničných skúseností, ktoré boli prispôsobené ruskej mentalite. V roku 2002 bolo v Moskve uvedených do prevádzky naraz 15 nákupných centier, medzi nimi Mega Teplý Stan, Atrium, Crocus City Mall, Waymart a ďalšie.

Kotvami prvého nákupného centra Mega boli hypermarket Auchan, supermarket s elektronikou Tekhnosila, Sportmaster, Detský Mir a druhý hypermarket Ikea. V nákupnom centre bola zorganizovaná aj zábavná zóna, ktorá zahŕňala klzisko, veľký food court, ako aj ihriská. Tento súbor kotviacich nájomcov sa stal typickým pre superregionálne nákupné centrá.

So vstupom nových značiek na ruský trh sa menila množina nájomníkov v obchodných centrách, no profil zostal takmer nezmenený. Hlavnými hlavnými nájomcami sú hypermarket s potravinami, predajňa nábytku alebo domácich majstrov, supermarket s elektronikou a multikino.

Úroveň konkurencie bola dlho nízka, čo umožnilo viac či menej kvalitnému obchodnému centru uspieť. Teraz sa však situácia zmenila a majitelia obchodných centier musia vynaložiť značné úsilie, aby sa odlíšili od konkurencie. Na vytvorenie jedinečného imidžu na trhu sú potrební originálni nájomníci. Napríklad umelecká galéria alebo akvárium. Takéto komponenty a ich usporiadanie sú pomerne drahé a je nepravdepodobné, že by sa oplatili, ale spĺňajú hlavný cieľ - priťahujú pozornosť veľkého počtu návštevníkov nákupného centra.

Okrem toho, že návštevníkov treba zaujať, treba si ich aj udržať. Ak sú majitelia nákupných centier šikovní, vytvoria skupinu nájomníkov, aby vytvorili jedinečný súbor služieb na trhu a poskytli návštevníkom maximálny komfort. Napríklad v nákupnom centre Evolution Tower, ktoré sa stavia na území Moskovského medzinárodného obchodného centra, sa plánuje otvorenie prvého detského zábavného parku Masterslavl v Rusku.

Ako ukazuje prax, prílev návštevníkov nákupných centier zabezpečujú supermarkety s potravinami, hypermarkety spotrebného tovaru, ako aj detské zábavné centrá a oblasť food courtu. Navyše, ak je v maloobchodnom sektore dôležitá rozpoznateľná značka, potom v prípade voľného času detí táto skutočnosť prakticky nie je dôležitá, hlavnou vecou je v tomto prípade dopyt a kvalita služieb takýchto obchodných projektov.

Trh s tovarom a službami pre deti stabilne rastie, zatiaľ čo ostatné oblasti podnikania väčšinou stagnujú. Preto väčšina nákupných centier, ktoré uvažujú o „generátoroch“ návštevnosti: kotvových nájomníkoch, najčastejšie volí v prospech detských zábavných centier a obchodov.

Pre obchodné centrá tiež nie je dôležitý výber zodpovedného partnera, ktorý v prípade poklesu tržieb neopustí areál, ale urobí maximum pre nápravu.

Tak sa to napríklad stalo s nákupným centrom "Madagaskar", Togliatti. Sieťový hypermarket segmentu FMCG (rýchloobrátkový tovar), na ktorý sa manažéri areálu spočiatku spoliehali, zanikol a návštevnosť klesla. Musel som zmeniť koncept obchodného centra, zamerať sa na to, aby sa z neho stalo nielen miesto na nákupy, ale aj na oddych. Vedenie sa preto rozhodlo staviť na hlavných nájomcov reprezentujúcich zábavný sektor a neprehralo.

Vorozhtsova Elena, manažérka nákupného centra "Madagaskar", Togliatti

V našom nákupnom centre bol spustený v auguste 2015 na ploche cca 2 500 m2. m Prvý mesiac projektu v novom formáte dal nárast návštevnosti o 25%. Teraz je to v priemere + 30 – 35 % v porovnaní s návštevnosťou za rovnaké obdobie minulého roka a v špičkových mesiacoch november, január, marec, august – až + 50 %. K dnešnému dňu je 30% plochy nákupného centra vyčlenených na zábavnú zložku, čo vo všeobecnosti pomáha udržiavať a neznižovať návštevnosť.

Čo je Madagaskarpark»?

Spoločnosť Madagaskar park je vážnym hráčom na trhu rodinného oddychu a zábavy. Súčasťou areálu fungujúceho pod touto značkou je zábavný park pre deti do 13 rokov, ako aj trampolínový park pre deti a dospelých. Keďže „Madagaskar park“ je zameraný na rodinnú dovolenku, zoznam poskytovaných služieb dopĺňa reštaurácia a multikino vybavené najmodernejšou technikou.

Takýto multiformát láka rodičov s deťmi, ktorým sa nebráni nechať svoje deti v starostlivosti animátorov areálu a medzitým sa zahryznú do reštaurácie alebo na nákupy.

A ako ukazuje prax, komplex poskytuje zvýšenie dopravy v priemere o 20%.

Pre ruský trh ako celok je značka Madagascar Park celkom nová. Napriek tomu sa projekt snaží stať sa najlepším v segmente rodinnej rekreácie a zábavy v každom prítomnom meste. V Togliatti, Saransku a Čeboksary sa to už stalo. Sieť plánuje ďalej rozširovať geografiu svojej prítomnosti: plány rozvoja siete sú dosť ambiciózne. V rokoch 2016-2017 sa plánuje otvorenie asi 12 nových parkov.

Teraz hľadá nové objekty v rôznych regiónoch našej krajiny. Neexistuje striktná väzba na konkrétne mestá, firmy majú záujem o Moskvu, Petrohrad, hlavné mestá regiónov. Nájomca si miesta vyberá veľmi starostlivo: obchodné centrum musí mať dobrú polohu, regionálnu alebo okresnú mierku a vlastnosti priestorov, ktoré spĺňajú požiadavky projektu (výška stropu, rozstup stĺpov, plocha).

Na prilákanie stabilnej dopravy do obchodného centra už nestačí tradičná množina nájomníkov. Spotrebiteľom je potrebné ponúknuť ucelenejší sortiment nákupov, služieb, zábavy a potravín, ktoré dokážu uspokojiť všetky ich potreby na jednom mieste.

Zároveň, napriek všeobecnému poklesu spotrebiteľskej aktivity, ľudia nie sú pripravení odoprieť si „rýchle radosti“ a šetriť peniaze na deťoch. Náš projekt je schopný uspokojiť rôznorodé spotrebiteľské preferencie v segmentoch rekreácie, zábavy a stravovania. Je určený pomerne širokému publiku podľa veku (rodiny s deťmi od 1 do 14 rokov a mladých ľudí do 35 rokov) a podľa úrovne príjmu (od priemerného mínus po priemerný plus). To je naša hlavná výhoda, ktorá zaručuje relevantnosť projektu a tým aj stabilnú návštevnosť. Navyše nezostávame stáť, sledujeme nové trendy vo voľnočasovom a zábavnom priemysle a stelesňujeme najobľúbenejšie oblasti v našom projekte.

Veľký a malý

Riaditeľ rozvoja centrálnej realitnej kancelárie Jevgenij Galejev sa domnieva, že výšku nájomného v nákupných centrách (TC) ovplyvňujú: lokalita, koncepcia TC; miesto v TK - podlaha, blízkosť schodiska, "kotvový nájomca"; štatút nájomcu - "kotva" alebo pravidelný (pre nájomcov kotvy 2-3 krát alebo viackrát lacnejšie); prenajatá plocha. Najdôležitejší je formát nájomcu – kotvový alebo bežný.

Predtým bola za „kotvového“ nájomcu považovaná spoločnosť, ktorá si prenajíma plochu 1 000 m2. m a je „nositeľom“ známej značky. Teraz sa menia požiadavky trhu, obchodné centrá „rastú“, moderné koncepčné komplexy sú určené pre väčší počet návštevníkov a rastie aj množstvo prenajatých plôch. Dnes je hlavným nájomcom spoločnosť, ktorá je „nositeľom“ známej značky a prenajíma od 1,5-tisíca štvorcových metrov. m a viac.

Sadzby prenájmov pre kotviacich nájomcov sa od ostatných spoločností líšia minimálne 2-3 krát, častejšie 3 a viackrát. Kotviaci nájomcovia si často prenajímajú celé poschodie v nákupnom centre a ich plocha môže dosiahnuť 10-tisíc metrov štvorcových. m Malí operátori si prenajímajú spravidla 50-300 m2. m V súlade s tým, náklady na prenájom je výrazne odlišný. Operátori kotvy priemerného TC zvyčajne platia 150 – 200 USD za 1 m2. m za rok.

Arina Sender, riaditeľka oddelenia maloobchodných nehnuteľností v Colliers International St. Petersburg, si je istá, že rozdiel v sadzbe nájomného pre hlavného nájomcu a ostatných prevádzkovateľov je oveľa výraznejší. Podľa jej názoru môžu byť kotevné sadzby 3-10 krát nižšie ako nájomné pre ostatných nájomníkov nákupného centra. Sadzba prenájmu prevádzkovateľa kotvy do značnej miery závisí od jeho obchodného profilu - sadzby sú rôzne pre multiplex, predajňu domácich spotrebičov, hypermarket, obchodný dom.

"Anchor" zľava

Umiestnenie operátora v rámci TK je spojené s jeho kategóriou - kotva a všetky ostatné; funkcia - obchod, stravovanie, zábava; obsadená oblasť. Operátori ukotvenia sú zapojení do nákupných centier, aby vytvorili hlavné toky zákazníkov. Dobrá „kotva“ je schopná prilákať veľký tok kupujúcich a zabezpečiť ich „nevyhnutný“ pohyb po komplexe.

Oleg Spivak, riaditeľ konzultačného oddelenia spoločnosti Bekar, sa domnieva, že je pomerne ťažké objektívne posúdiť výšku nájomného pre kotviacich nájomníkov. Kotviaci nájomcovia sú často spoluinvestormi projektov veľkých HOB, takmer vždy sa snažia zabezpečiť svoju účasť v počiatočných fázach výstavby alebo projektovania.

Priemerné ceny prenájmu v nákupných centrách v centrálnej časti mesta sú v súčasnosti okolo 1200 – 1500 USD za 1 m2. m za rok, v nákupných centrách sa nachádza na okraji - $ 600-1000 za 1 m2. m za rok. Kotviaci nájomcovia nemôžu platiť takéto sadzby kvôli špecifikám svojich činností - vyžadujú veľké plochy, pričom majú pomerne malý obrat na 1 m2. Preto, "kotvy" fyzicky nemôže platiť nad úrovňou asi 200-300 $ za 1 m². m za rok, v závislosti od profilu a oblasti, ktorú zaberajú.

Vrchy a spodky

V nákupnom centre "Cosmopolis" je kotvou "Super Siva", v nákupnom centre "Nord" - "Paterson" a železiarstve "Domovoy", v nákupnom stredisku "Ozerki" - hračkárstve "Lukomorye", v nákupné centrum "Grand Canyon" - "Ramstore" . Každá z uvedených „kotv“ zaberá plochu viac ako 1 tisíc metrov štvorcových. m Druhé poschodie a vyššie sa spravidla rozreže na 50 - 300 metrov štvorcových. ma prenajíma sa do obchodov s módnym oblečením, obuvou, doplnkami. Takže v nákupnom centre Nord je prvé a druhé poschodie, s výnimkou Eldoráda, takmer úplne obsadené oblečením, obuvou, kozmetikou, šperkami, suvenírmi atď.

Na horných poschodiach sa nachádza food court a zábavná zložka komplexu. Na treťom poschodí obchodného centra Cosmopolis je food court, štvrté poschodie zaberá Extra sport fitness club. Podobne na treťom poschodí obchodného centra „Ozerki“ je food court, obchody Forum, Megashoes a Tisíc a jedna taška. Na treťom poschodí SEC "Nord" sa okrem food courtu a kina "Kronverk-cinema" nachádzajú obchody zaberajúce veľké plochy - "Banana-Mama" a Plato, celé štvrté poschodie je venované zábavná zložka komplexu.