«Άγκυρα» στο επιχειρηματικό κέντρο: τόσο η κατάσταση όσο και το μέγεθος είναι σημαντικά.

Έλλειψη λιανοπωλητώνέτοιμο να καταλάβει μεγάλες εκτάσεις σε νέα εμπορικά και ψυχαγωγικά συγκροτήματα (SEC), σήμερα δεν υπάρχουν. Οι άγκυρες είναι συνήθως σούπερ μάρκετ FMCG, καταστήματα οικιακών συσκευών και ηλεκτρονικών ειδών και κέντρα ψυχαγωγίας. Λιγότερο συχνά, τα καταστήματα ρούχων και τα πολυκαταστήματα γίνονται χειριστές άγκυρας. Δεδομένου ότι τα εμπορικά κέντρα (SC) έλκονται όλο και περισσότερο προς την αύξηση του μεριδίου του στοιχείου ψυχαγωγίας στις εγκαταστάσεις τους, οι χειριστές που εργάζονται στον τομέα της ψυχαγωγίας έχουν επίσης ζήτηση σήμερα. Πολύ λιγότερο πρόθυμοι να αγκυροβολήσουν είναι τα εξειδικευμένα καταστήματα κηπουρικής, τα μεγάλα πολυκαταστήματα ένδυσης και οι υπεραγορές επίπλων. «Οι ενοικιαστές άγκυρας αποτελούν σημαντικό μέρος του έργου, καθώς δημιουργούν ροές δυνητικών καταναλωτών», σημειώνει η Anastasia Balmochnykh, υπεύθυνη έργου στην Αγία Πετρούπολη. «Ο σχηματισμός μιας ομάδας ενοικιαστών αγκύρων θέτει το μείγμα των ενοικιαστών (επιλογή και σχηματισμός δεξαμενή ενοικιαστών ως μέρος της δημιουργίας της έννοιας ενός εμπορικού / γραφείου κέντρου. - Εκδ. ) του όλου έργου.

Ωστόσο, οι αιτούντεςτο αγκυροβόλιο έχει τις δικές του απαιτήσεις για τον εκμισθωτή - ειδικούς όρους για την τιμή ενοικίασης. Έτσι, σύμφωνα με την εταιρεία, για τις άγκυρες το ποσοστό μπορεί να κυμαίνεται από 250-450 ρούβλια ανά 1 m2, ενώ για ορισμένες εμπορικές γκαλερί - αρκετές φορές υψηλότερο.

«Για τους ενοικιαστές άγκυραςσε ένα εμπορικό κέντρο, ένας συνδυασμός παραγόντων όπως η τοποθεσία, το κόστος ενοικίασης και η υψηλή κίνηση είναι σημαντικός, - σημειώνει ο διευθύνων σύμβουλος στην Αγία Πετρούπολη. - Παραδοσιακά, η τιμή ενοικίασης για άγκυρες είναι ελάχιστη σε σύγκριση με άλλους χειριστές. Για παράδειγμα, για μεγάλες επιχειρήσεις παντοπωλείου που νοικιάζουν χώρους με εμβαδόν 5.000 m2 ή περισσότερο, η τιμή κυμαίνεται από 80 $ έως 120 $ ανά 1 m2 ετησίως."

Να μειώσει το ενοίκιο του ιδιοκτήτημπορεί να πάει εάν ο ενοικιαστής είναι εταιρεία επωνυμίας που θα προσελκύσει μια επιπλέον ροή πελατών με τη φήμη της. Εάν ένα εμπορικό κέντρο έχει μοναδικά χαρακτηριστικά και καλή τοποθεσία, οι ιδιοκτήτες του ενδέχεται να μην κάνουν καμία παραχώρηση. «Τα εμπορικά κέντρα είναι εντυπωσιακά παραδείγματα», λέει η ειδικός Lyubava Pryanikova. Αλλά σε κάθε περίπτωση, για τους ενοικιαστές άγκυρας, η τιμή ενοικίασης δεν ορίζεται μια για πάντα. Natalia Kotlyar. «Όταν η περίοδος των προωθητικών ενεργειών έχει τελειώσει και η ροή των επισκεπτών είναι ήδη σταθερά υψηλή, τότε οι συνθήκες για τον νέο ενοικιαστή είναι πιο αυστηρές από ό,τι ήταν την εποχή που άνοιξε το εμπορικό κέντρο».

Μεγάλη αξία για προσέλκυσηΤο anchors έχει μια καλά ανεπτυγμένη ιδέα του διανομέα καυσίμου. «Ξεκινώντας τη δουλειά σε ένα έργο, καθορίζουμε ξεκάθαρα με ποιο κοινό θα συνεργαστούμε, σε ποιον θα απευθύνεται η ιδέα μας», λέει η Natalia Kotlyar. «Η άγκυρα είναι αυτή που χρειάζεται για το concept, αυτή που θα έχει ζήτηση από ο καταναλωτής περισσότερο από άλλους».

Κατά την ανάπτυξη της έννοιαςθα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη ο άμεσος περίγυρος του εμπορικού συγκροτήματος. Αλίμονο, δεν το κάνουν όλοι. Στο εμπορικό κέντρο Cosmos που άνοιξε πρόσφατα στη λεωφόρο Kosmonavtov, παρά την εγγύτητα του εμπορικού κέντρου Piter και της υπεραγοράς OK, η αγορά Lime fresh και το γυμναστήριο FamilyFitness έχουν γίνει άγκυρες. Είναι σχεδιασμένα για κατοίκους ενός συγκροτήματος κατοικιών, μέσα στο οποίο βρίσκεται μια εγκατάσταση λιανικής. Ένα άλλο παράδειγμα είναι το εμπορικό κέντρο City Mall με το κατάστημα Kalinka, το οποίο γειτνιάζει με το εμπορικό κέντρο Kapitoliy, όπου η Media Markt λειτουργεί εδώ και καιρό. Σε ορισμένες περιπτώσεις, το άνοιγμα μιας νέας εμπορικής εγκατάστασης στη γειτονιά με ισχυρή άγκυρα από το ίδιο τμήμα οδηγεί στην ανάγκη για επανασύλληψη του συγκροτήματος με την αντικατάσταση των ενοικιαστών. Εκτός από τη διαμόρφωση της επιθυμητής εικόνας στα μάτια των πιθανών επισκεπτών, η ανάπτυξη του concept σήμερα είναι η κύρια πηγή εμφάνισης νέων περιοχών για τον ενοικιαστή άγκυρας στα υπάρχοντα εμπορικά κέντρα και εμπορικά κέντρα. "Τα πρόσφατα παραδείγματα περιλαμβάνουν το εμπορικό κέντρο Grand Canyon", λέει η Lyudmila Reva, διευθύντρια της εταιρείας ASTERA. ελεύθερος χώρος."

Η σχέση μεταξύ ενοικιαστών άγκυρας και ιδιοκτητών επιχειρηματικών κέντρων είναι πάντα μια ισορροπία συμφερόντων. Οι πρώτοι, κατά κανόνα, συνειδητοποιώντας την αποκλειστικότητά τους, επιμένουν σε κάθε είδους ειδικούς όρους και παραχωρήσεις. Οι τελευταίοι, συνειδητοποιώντας όλα τα πλεονεκτήματα της ύπαρξης μιας μεγάλης εταιρείας στη δεξαμενή των ενοικιαστών, σε πολλές περιπτώσεις είναι έτοιμοι να θυσιάσουν κάτι. Ωστόσο, τέτοιες σχέσεις συχνά καταλήγουν σε αδιέξοδο και μάλιστα μετακινούνται σε διαφορετικό επίπεδο…

Τι σημαίνει ένα όνομα;

Ένας ενοικιαστής άγκυρας είναι πελάτης, κατά κανόνα, που καταλαμβάνει μεγάλες εκτάσεις, από 10 έως 50% των χώρων του επιχειρηματικού κέντρου. Έτσι, είναι η PricewaterhouseCoopers στο επιχειρηματικό κέντρο White Square στην οδό Lesnaya, η IBS στο επιχειρηματικό κέντρο Severnaya Zvezda στην Begovaya, η Yandex στο επιχειρηματικό κέντρο Krasnaya Roza στο Khamovniki. Ωστόσο, η "άγκυρα" είναι περισσότερο επωνυμία, ένα γνωστό όνομα εδώ σημαίνει πολύ περισσότερα από τον αριθμό των τετραγωνικών μέτρων που καταλαμβάνονται. Πώς, για παράδειγμα, να προσδιορίσετε ποιος είναι υπεύθυνος στο επιχειρηματικό κέντρο Metropolis - Procter & Gamble, Hewlett Packard ή Schlumberger; Κάθε μία από αυτές τις εταιρείες είναι βασικός παράγοντας στην επιχείρηση ενοικίασης για το επιχειρηματικό κέντρο. Οι εταιρείες υψηλού προφίλ μπορεί να μην καταλαμβάνουν πολύ χώρο, αλλά αυξάνουν την ελκυστικότητα του αντικειμένου λόγω της δημοτικότητας του ονόματος (για παράδειγμα, μεγάλες τράπεζες, διεθνείς, ξένες, δημόσιες εταιρείες κ.λπ.).

Και οι δύο τύποι "αγκυρίων" γραφείου (μεγάλες και στάσιμες) ενδιαφέρουν τον ιδιοκτήτη τόσο από την άποψη της οικονομικής απόδοσης στην περίπτωση ενοικίασης μεγάλης περιοχής για μεγάλο χρονικό διάστημα όσο και από την προσέλκυση νέων πελατών. «Σε αντίθεση με ένα εμπορικό κέντρο, για μια άγκυρα γραφείου, ένα επιχειρηματικό κέντρο είναι απλώς ένας άνετος χώρος εργασίας και δεν εξαρτάται από το είδος των επισκεπτών που έρχονται στους γείτονές του», λέει ο Vladimir Lushnikov, επικεφαλής του τμήματος εμπορικών ακινήτων στη Maitre Rocher. Malmaison . - Το κύριο πράγμα είναι να λάβετε υπόψη το είδος της δραστηριότητάς τους κατά την επιλογή των ενοικιαστών βάσης και να προσπαθήσετε να αποφύγετε τη διασταύρωση συμφερόντων. Επιπλέον, ορισμένα επιχειρηματικά κέντρα είναι σχεδόν πλήρως κατανεμημένα μεταξύ τέτοιων εταιρειών. Αυτά είναι τα πιο επιτυχημένα έργα που έχουν επανεισαγάγει τα προ κρίσης όρια στην ελάχιστη εκμισθώσιμη έκταση. Στα λιγότερο επιτυχημένα επιχειρηματικά κέντρα (ειδικά νέα και ανεπιτυχώς τοποθετημένα), αντίθετα, μπορεί να μην υπάρχει ούτε μια «άγκυρα».

Ο αριθμός των μεγάλων ενοικιαστών μπορεί να εξαρτάται από το μέγεθος του κέντρου γραφείου. Σε επιχειρηματικό κέντρο εμβαδού 20 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων. m, κατά κανόνα, προσκαλούνται μία ή δύο "άγκυρες". Για 50-60 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. m αντιπροσωπεύει δύο ή τρεις βασικές εταιρείες. Αλλά μερικές φορές, εάν ένα επιχειρηματικό κέντρο με μέγεθος περίπου 100 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων. m, οι "άγκυρες" μπορούν να είναι έως πέντε - επτά. Ένα εντυπωσιακό παράδειγμα της διαίρεσης ενός τόσο μεγάλου χώρου είναι το επιχειρηματικό κέντρο Omega Plaza.

Η περιοχή που καταλαμβάνει ο ενοικιαστής, η οποία θεωρείται η βάση, εξαρτάται και από το μέγεθος του κέντρου γραφείου. Μπορεί να κυμαίνεται από 2 έως 10 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. Μ

έλξη μάρκας

Τα οφέλη της συνεργασίας με μεγάλο πελάτη, όπως λένε, είναι προφανή. Αρχικά, ο μισθωτής άγκυρας ενός επιχειρηματικού κέντρου διαφέρει θεμελιωδώς από τον αντίστοιχο σε ένα εμπορικό κέντρο. Στο εμπορικό κέντρο είναι ένας «μαγνήτης» στον οποίο κατευθύνεται η πελατειακή ροή. Σε ένα επιχειρηματικό κέντρο, η παρουσία του τονίζει την αυθεντία του ίδιου του κτιρίου, λειτουργεί ως απόδειξη υψηλού επιπέδου και προσελκύει άλλους ενοικιαστές. Ένα άδειο κέντρο γραφείου απωθεί ακόμη και συναισθηματικά πιθανούς πελάτες και προκαλεί δυσπιστία. Ωστόσο, η πληροφορία ότι, για παράδειγμα, μια γνωστή δυτική εταιρεία έχει ήδη υπογράψει σύμβαση μίσθωσης, μας κάνει να δούμε το αντικείμενο με εντελώς διαφορετικό τρόπο. Για παράδειγμα, αν η Pepsi επέλεξε αυτό το επιχειρηματικό κέντρο, τότε αυτό είναι ένα αξιόλογο κτίριο.

«Η αναζήτηση και η προσέλκυση «αγκυρών» σε ένα επιχειρηματικό κέντρο πραγματοποιείται στο αρχικό στάδιο της κατασκευής και μερικές φορές στο στάδιο του σχεδιασμού του κέντρου», λένε οι ειδικοί του Jones Lang LaSalle. "Και η σύναψη συμφωνίας μαζί τους σε πρώιμο στάδιο κατασκευής, φυσικά, παίζει στα χέρια του προγραμματιστή, καθώς προσελκύει την προσοχή των πιθανών ενοικιαστών στο έργο, αυξάνει την εικόνα και το κύρος του."

«Σε μια σειρά βιομηχανιών, ο κορυφαίος παίκτης που νοίκιασε χώρο σε αυτό το επιχειρηματικό κέντρο προσελκύει και τους μικρότερους συνεργάτες του», σημειώνει ο Denis Kolokolnikov, Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρείας συμβούλων RRG. «Πιο συχνά, τέτοιες καταστάσεις συμβαίνουν στις βιομηχανίες υψηλής τεχνολογίας, φυσικού αερίου και πετρελαίου».

Ένα άλλο αναμφισβήτητο πλεονέκτημα είναι το οικονομικό. Κατά κανόνα, οι «άγκυρες» καταλαμβάνουν μεγάλη έκταση και υπογράφουν συμβόλαιο για αρκετά χρόνια: συνδέουν το γραφείο τους με το επιλεγμένο επιχειρηματικό κέντρο και σπάνια αλλάζουν τοποθεσία. Και αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης του κτιρίου λαμβάνει ένα εγγυημένο σταθερό εισόδημα από ενοίκια από σημαντικό μέρος του επιχειρηματικού του κέντρου και μάλιστα για μεγάλο χρονικό διάστημα. «Έτσι, ο ιδιοκτήτης μπορεί να χτίσει τα σχέδιά του μαζί με την «άγκυρα»: για παράδειγμα, να σχεδιάσει τους όρους των συμβάσεων με τους υπόλοιπους ενοικιαστές», λέει ο Maxim Zhulikov, διευθυντής ανάπτυξης του τμήματος ακινήτων γραφείου στο Penny Lane Realty. - Σχετικά μιλώντας, μπορεί να δώσει εγκαταστάσεις μεγάλης εταιρείας από τον πρώτο έως τον πέμπτο όροφο και για πελάτες στον έκτο ή τον έβδομο όροφο θα συνάψει μια όχι τόσο μεγάλη σύμβαση, ίσως και με δικαίωμα πρόωρης καταγγελίας με εύλογη προειδοποίηση περίοδος. Έτσι, εάν η «άγκυρα» αρχίσει να επεκτείνεται, ο ιδιοκτήτης θα έχει την ευκαιρία να του δώσει τις σχετικές περιοχές για να μην χάσει έναν πολύτιμο πελάτη.

Επιπλέον, μια μακροπρόθεσμη συμφωνία με μια μεγάλη εταιρεία απλοποιεί τη διαδικασία δανεισμού σε μια τράπεζα για έναν προγραμματιστή ή ιδιοκτήτη ενός αντικειμένου, καθώς το όνομα μιας γνωστής εταιρείας (υπό όρους Coca-Cola ή IBM) μπορεί να χρησιμεύσει ως πρόσθετη εγγύηση. Σε κάθε περίπτωση, πριν από την κρίση, οι δανειολήπτες με τέτοιες μισθώσεις λάμβαναν χρήματα αρκετά γρήγορα για να αναπτύξουν τα νέα τους έργα.

Επίσης, ένα επιχειρηματικό κέντρο που χωρίζεται σε πολλούς ενοικιαστές άγκυρας είναι πιο ελκυστικό για τους πιθανούς θεσμικούς επενδυτές. «Στις περισσότερες περιπτώσεις, η εικόνα αυξάνει την επενδυτική ελκυστικότητα και το κόστος του έργου», σημειώνει ο D. Kolokolnikov. - Εξάλλου, όταν λαμβάνει μια απόφαση, ο αγοραστής αξιολογεί όχι μόνο την ποιότητα του κτιρίου, αλλά και τους ενοίκους. Και μια τέτοια «άγκυρα» υπόσχεται στον ιδιοκτήτη της σταθερό εισόδημα. Ειδικά αν σε αυτό το κτίριο βρίσκονται πολλές μεγάλες εταιρείες: αυτό δίνει στο επιχειρηματικό κέντρο σταθερότητα σε σύγκριση με ένα παρόμοιο, αλλά παραδίδεται σε μικρές περικοπές με συνεχή εναλλαγή των ενοικιαστών».

Τέλος, η παρουσία αρκετών μεγάλων πελατών στο κέντρο γραφείου απλοποιεί τη διαχείριση της εγκατάστασης. Και, φυσικά, ένα προβληματικό επιχειρηματικό κέντρο με μη τυπική τοποθεσία ή πολύ υψηλή τιμή δεν μπορεί να κάνει χωρίς έναν ενοικιαστή άγκυρας.

προνομιακή μεταχείριση

Γενικά, γνωστές μάρκες που νοικιάζουν χώρο στο κτίριο αυξάνουν σημαντικά τη ρευστότητα του αντικειμένου: αυτό το επιχειρηματικό κέντρο θα αποτιμηθεί κατά 10% περισσότερο και θα είναι πολύ πιο εύκολο να το πουλήσει. Για παράδειγμα, το επιχειρηματικό κέντρο στο 2nd Zvenigorodsky Proyezd στεγάζει γραφεία μεγάλων εταιρειών όπως η Oriflame, η Philips και η Mars. Και η παρουσία γνωστών ενοίκων εξυπηρέτησε καλά τον ιδιοκτήτη του κτιρίου - πωλήθηκε σε σημαντικό ασφάλιστρο από την αρχική τιμή. Επομένως, κατά τη σύναψη συμφωνίας με τους ενοικιαστές άγκυρας, οι ιδιοκτήτες συνήθως κάνουν σοβαρές παραχωρήσεις, ειδικά εάν αυτός είναι ο πρώτος μεγάλος πελάτης.

Βασικά, οι άγκυρες παρέχονται με οικονομικά οφέλη. Πρώτα απ 'όλα, πρόκειται για μειωμένο συντελεστή - η έκπτωση μπορεί να κυμαίνεται από 5 έως 30%. Το μέγεθός του εξαρτάται από τον ιδιοκτήτη: η έκπτωση πλησιάζει το μέγιστο εάν ο ιδιοκτήτης έχει υποχρεώσεις προς την τράπεζα για τη διάρκεια πλήρωσης του επιχειρηματικού κέντρου ή εάν η εικόνα αυτού του ενοικιαστή έχει μεγάλη επιρροή στην αγορά. Έτσι, η TNK BP νοίκιασε 20 ορόφους του επιχειρηματικού κέντρου Nordstar Tower σε πολύ ανταγωνιστική τιμή στην αγορά, αποκλειστικά και μόνο λόγω της δημοτικότητας της μάρκας.

Η κατάσταση του ίδιου του συγκροτήματος γραφείων έχει επίσης μεγάλη σημασία. «Εάν το έργο είναι επιτυχές, μέσα στο Garden Ring, όπου τα ακίνητα γραφείου έχουν ζήτηση, δεν υπάρχει ελπίδα για μεγάλη έκπτωση», λέει ο Yuri Taranenko, διευθυντής της MIEL - Commercial Real Estate. «Εάν ο ιδιοκτήτης προσπαθεί να δελεάσει έναν ισχυρό ενοικιαστή σε ένα απομακρυσμένο ακίνητο που βρίσκεται έξω από τον Τρίτο Δακτύλιο Μεταφορών, τότε η έκπτωση μπορεί να είναι σημαντική».

Εκτός από την οικονομική συνιστώσα, μεγάλες και γνωστές εταιρείες μπορούν να υπολογίζουν σε μια σειρά από άλλα ευχάριστα μπόνους που δεν θα παραλείψουν να ζητήσουν: δικαίωμα προτίμησης για επέκταση των χώρων ή παράταση της σύμβασης μίσθωσης, ειδικούς όρους φινιρίσματος και τον εξοπλισμό του γραφείου τους (για παράδειγμα, σύμφωνα με το δικό τους έργο), επηρεάζουν την επιλογή των φορέων εκμετάλλευσης υποδομής. Μπορεί να τους ζητηθεί να τους παράσχουν μεγαλύτερο αριθμό θέσεων στάθμευσης ή έκπτωση στις ενοικιαζόμενες, δωρεάν θέσεις επισκεπτών, κάτι που γίνεται ιδιαίτερα σημαντικό αυτή τη στιγμή σε σχέση με την αυστηροποίηση της τιμωρίας και την αύξηση των προστίμων για παράνομη στάθμευση στη Μόσχα. έως 2.500 ρούβλια. Μπορούν να ζητήσουν παροχές για να πληρώσουν για τις υπηρεσίες των παρόχων και ακόμη και να παράσχουν γεννήτριες ντίζελ. «Συχνά παρέχεται σε έναν μεγάλο ενοικιαστή μια τοποθεσία κοντά στο κτίριο, ώστε να μπορεί να τοποθετήσει πρόσθετες χωρητικότητες σε αυτό με δικά του έξοδα», λέει ο Roman Shcherbak, επικεφαλής του τμήματος ακινήτων γραφείου της GVA Sawyer. «Οι απλοί ενοικιαστές δεν το χρειάζονται αυτό, καθώς πρόκειται για πολύ δαπανηρούς πόρους, αλλά οι «άγκυρες» έχουν τέτοιες προτιμήσεις».

Επίσης, μια ευχάριστη προσθήκη μπορεί να είναι η δυνατότητα τοποθέτησης πινακίδας ή λογότυπου του ενοικιαστή στο κτίριο, οργάνωση ξεχωριστής εισόδου, ανελκυστήρας ή υποδοχής, διακόσμηση μέρους της πρόσοψης σε εταιρικό στυλ, ειδικές συνθήκες εταιρικής εστίασης, εάν όλα αυτά είναι δυνατό λόγω των σχεδιαστικών χαρακτηριστικών του επιχειρηματικού κέντρου.

Σύμφωνα με ειδικούς, η συνολική έκπτωση μπορεί να φτάσει το 15-25% σε σύγκριση με το κόστος των άλλων ενοικιαστών του συγκροτήματος. Όλα αυτά τα οφέλη τελικά, φυσικά, μειώνουν την κερδοφορία του επιχειρηματικού κέντρου. Αλλά μετά την υπογραφή συμβάσεων με πολλούς ενοικιαστές, κατά κανόνα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει με ασφάλεια τα επιτόκια για την εγκατάσταση - έχει περάσει το σημείο καμπής, το οποίο επιτρέπει την επίτευξη του προγραμματισμένου επιπέδου κερδοφορίας. «Αυτές οι εκπτώσεις επιστρέφονται σε μεταγενέστερο στάδιο, όταν το κτίριο είναι έτοιμο και έχει δημιουργηθεί η πισίνα με άγκυρα», σχολιάζει την κατάσταση ο Pavel Yanshevsky, συνεργάτης της S.A. Ricci. — Συνιστούμε στους προγραμματιστές να διαθέσουν μια συγκεκριμένη περιοχή για βασικούς πελάτες. Εάν τους νοικιάσετε το 80% των χώρων του επιχειρηματικού κέντρου με έκπτωση, τότε θα είναι αδύνατο να κερδίσετε ξανά την έκπτωση."

μήλο της έριδος

Με όλα τα αδιαμφισβήτητα πλεονεκτήματα των "αγκυρών", έχουν ένα πολύ μεγάλο μείον - ένας τέτοιος παίκτης του κέντρου έχει μεγαλύτερη μόχλευση έναντι του ιδιοκτήτη. Τόσο πολύ που οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν συχνά να γίνονται όμηροι τέτοιων ενοικιαστών: στο κάτω-κάτω, αν φύγει η «άγκυρα», το επιχειρηματικό κέντρο θα έχει πολύ κενό χώρο που θα χρειαστεί να μισθωθεί ξανά. Ο ιδιοκτήτης χάνει το μεγαλύτερο μέρος των ταμειακών ροών. Είναι πολύ δύσκολο να ξαναενοικιαστεί ένα τέτοιο δωμάτιο στο σύνολό του και θα χρειαστούν αρκετοί μήνες για να το διαιρέσετε για ενοικίαση. Με ευνοϊκές συνθήκες αγοράς, ο ιδιοκτήτης, φυσικά, θα γεμίσει γρήγορα την περιοχή, διαφορετικά κινδυνεύει να μείνει χωρίς τίποτα. «Άγκυρα» αντικατάστασης συνήθως δεν είναι εύκολο να βρεθεί. Κατανοώντας αυτό, ένας μεγάλος ενοικιαστής αρχίζει συχνά να παίζει το δικό του παιχνίδι, επιμένοντας σε ορισμένες νέες παραχωρήσεις. Μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν άμεσες απειλές άρνησης της συμφωνίας, καταγγελίας της σύμβασης, αναχώρησης προς τους ανταγωνιστές. Οι συγκρούσεις με τις άγκυρες είναι μια διαφορετική ιστορία.

Πριν από την κρίση, η VimpelCom σχεδίαζε να νοικιάσει ένα γραφείο στο επιχειρηματικό κέντρο Wave Tower και συνήψε μια προκαταρκτική συμφωνία μίσθωσης όταν η εγκατάσταση βρισκόταν σε αρχικό στάδιο κατασκευής. Ο ιδιοκτήτης δεν είχε χρόνο να κάνει επισκευές στις εγκαταστάσεις και η VimpelCom, συνειδητοποιώντας ότι δεν θα μπορούσε να εγκατασταθεί όπως είχε προγραμματιστεί, άσκησε το δικαίωμα υπαναχώρησης από τη σύμβαση. Επιπλέον, κατά την περίοδο κατασκευής, οι ανάγκες της εταιρείας αυξήθηκαν: αντί για 18 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. m "VympelCom" χρειαζόταν ήδη ένα δωμάτιο με έκταση περίπου 35 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων. μ. Το μίσθωμα κατά προσέγγιση βάσει της σύμβασης ήταν 600 δολάρια ανά τ.μ. m / έτος, και από τη στιγμή που τέθηκε σε λειτουργία το κτίριο, οι χώροι μπορούσαν να ενοικιαστούν για τουλάχιστον 850-900 $ / τετρ. το αυτί μου. Έτσι, ακόμη και με την καταβολή των προστίμων, ήταν ωφέλιμο για τον ιδιοκτήτη να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης. Αυτή είναι η σπάνια περίπτωση που ο ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης κατάφεραν να επιλύσουν τη σύγκρουση συμφερόντων χωρίς απώλειες.

Υπάρχουν όμως καταστάσεις πολύ πιο πικάντικες. Μια γνωστή μάρκα πριν από την κρίση νοίκιασε 37 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα βάσει προσυμφωνίας. m στο επιχειρηματικό κέντρο Nord Star Tower. Ο ενοικιαστής έπρεπε να πληρώσει περίπου $800/τετρ. m / έτος, αλλά μετά την έναρξη της παγκόσμιας οικονομικής κατάρρευσης για 1 τετρ. m από αυτό το δωμάτιο, σχεδόν κανείς δεν μπορούσε να πληρώσει ακόμη και 600 δολάρια. Η κατάσταση της αγοράς έχει αλλάξει δραματικά, η πιθανή «άγκυρα», παραβιάζοντας τους όρους της σύμβασης, δεν μπήκε στο νέο γραφείο.

Ένα άλλο παράδειγμα είναι η ιστορία των σχέσεων μεταξύ του ιδιοκτήτη του επιχειρηματικού κέντρου Gorky Park Tower και μιας γνωστής εταιρείας τηλεπικοινωνιών που νοίκιασε το μεγαλύτερο μέρος του χώρου στο επιχειρηματικό κέντρο. «Για να οργανώσουμε το γραφείο αυτής της εταιρείας, τελειώσαμε τους χώρους του κτιρίου μας σύμφωνα με το έργο τους», λέει ο εκπρόσωπος του ιδιοκτήτη. «Επιπλέον, ζήτησαν φινίρισμα οικονομικής θέσης, κάτι που είναι λίγο περίεργο για μια γνωστή εταιρεία παγκοσμίως. Αν και ήταν αντίθετο με την κατηγορία του κτιρίου μας, συμφωνήσαμε με τους όρους τους, αφού ο πελάτης είχε μισθώσει αρκετούς ορόφους για περίοδο πέντε ετών και υποσχέθηκε να νοικιάσει αυτές τις εγκαταστάσεις στο μέλλον. Επιπλέον, παρείχαμε επίσης σημαντικές εκπτώσεις στα ενοίκια».

Λίγο καιρό μετά την υπογραφή της σύμβασης, η διοίκηση της εταιρείας άλλαξε εντελώς, η οποία επέδειξε μια πολιτική αποταμίευσης, μεταξύ άλλων μέσω της απόλυσης του προσωπικού και της μείωσης του κόστους ενοικίασης. Πρώτα, υπενοικίασαν έναν από τους ορόφους τους και μετά τον εγκατέλειψαν εντελώς.

«Στη συνέχεια η διοίκηση αυτής της εταιρείας μας ζήτησε να μειώσουμε σημαντικά το ενοίκιο, επικαλούμενη μια δύσκολη οικονομική κατάσταση», συνεχίζει την ιστορία ο εκπρόσωπος του ιδιοκτήτη. "Οι διαπραγματεύσεις δεν οδήγησαν σε αμοιβαία κατανόηση, ο πελάτης αποφάσισε να σπάσει τη συμβατική σχέση."

Δεδομένου ότι η σύμβαση μίσθωσης καταγγέλθηκε νωρίτερα, προέκυψε το ερώτημα σχετικά με την προβλεπόμενη αποζημίωση. Αλλά δεν ήταν εκεί. Ο άλλοτε μεγάλος και πολλά υποσχόμενος ενοικιαστής, σε αντίθεση με τη συμφωνία, ζήτησε την επιστροφή της εγγύησης, αρνήθηκε να επαναφέρει το χώρο στην αρχική του κατάσταση (η διάταξη ήταν αρκετά συγκεκριμένη, σχεδιασμένη για τις τεχνολογικές ανάγκες του πελάτη), απαίτησε την επιστροφή του το μη πιστωμένο μέρος της προκαταβολής. Οι διαπραγματεύσεις διεξήχθησαν για μεγάλο χρονικό διάστημα και τελείωσαν με τα δύο μέρη να μηνύσουν το ένα το άλλο: ο ενοικιαστής μήνυσε για την ανάκτηση του ποσού της εγγύησης και την προκαταβολή από τον ιδιοκτήτη, ο ιδιοκτήτης μήνυσε για ανάκτηση ενοικίου και ποινές για την καθυστέρηση επιστροφή των εγκαταστάσεων. Ως αποτέλεσμα, το δικαστήριο πήρε το μέρος του ιδιοκτήτη του επιχειρηματικού κέντρου και εισέπραξε όλες τις απαιτούμενες ποινές.

Αποδεικνύεται λοιπόν ότι, αφενός, ένας μεγάλος μισθωτής είναι μια μακροχρόνια σχέση και μια σταθερή ταμειακή ροή και από την άλλη, μια πιθανή πηγή προβλημάτων. Φυσικά, υπάρχουν λίγες ειλικρινά σκανδαλώδεις ιστορίες στην αγορά. Αν και τα περισσότερα από αυτά, φυσικά, αποφασίζονται κεκλεισμένων των θυρών. Τις περισσότερες φορές, ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής του επιχειρηματικού κέντρου εξακολουθούν να συμφωνούν. Επιπλέον, οι «άγκυρες» είναι κατά κανόνα εταιρείες με μεγάλα ονόματα που εκτιμούν τη φήμη τους. Και η εικόνα του επιχειρηματικού κέντρου είναι επίσης σημαντική για τον ιδιοκτήτη, ώστε να μην μειωθούν οι οικονομικές ροές από τη μίσθωση.

Οποιοσδήποτε προγραμματιστής θέτει ως κύριο καθήκον τον εαυτό του να προσελκύσει την προσοχή όσο το δυνατόν περισσότερων επισκεπτών και να μετατρέψει όσο το δυνατόν περισσότερους από αυτούς σε αγοραστές. Οι ενοικιαστές άγκυρας χρησιμοποιούνται ακριβώς για την επίτευξη αυτού του στόχου.

Ένας ενοικιαστής άγκυρας σε ένα εμπορικό κέντρο είναι ένας μεγάλος χειριστής αλυσίδας λιανικής που προσελκύει τα κύρια ρεύματα αγοραστών στο εμπορικό κέντρο.

Μια τέτοια ιδέα ως μισθωτής άγκυρας εμφανίστηκε τη δεκαετία του 1940 - 1950 στις Ηνωμένες Πολιτείες. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οι προγραμματιστές άρχισαν να χτίζουν περιφερειακά εμπορικά κέντρα, τα οποία στέγαζαν πολυκαταστήματα ως κέντρα έλξης. Το Northgate Mall του Σιάτλ, που άνοιξε την άνοιξη του 1950, ήταν ένα από τα πρώτα. Το πολυκατάστημα Bon Marche ενήργησε ως ενοικιαστής άγκυρας και αργότερα άνοιξαν άλλα 2 πολυκαταστήματα - J.C. Penney και Nordstrom.

Ένα τέτοιο σχέδιο οργάνωσης εμπορικών κέντρων έχει γίνει ευρέως διαδεδομένο σε όλο τον κόσμο και ιδιαίτερα στην Ευρώπη. Στα εμπορικά κέντρα πολλών ευρωπαϊκών πόλεων, οι κύριοι ενοικιαστές της άγκυρας είναι μεγάλες αλυσίδες γενικής χρήσης και λιγότερο συχνά παντοπωλεία οποιασδήποτε μορφής.

Αφού τα εμπορικά κέντρα άρχισαν να αναπτύσσονται και να εξαπλώνονται σε όλο τον κόσμο, η έννοια της «άγκυρας» έχει γίνει ευρύτερη. Καταστήματα οικιακών ειδών, καταστήματα οικοδομικών υλικών, υπεραγορές οικιακών συσκευών, εκπτωτικά καταστήματα κ.λπ. άρχισαν να γίνονται ενοικιαστές άγκυρας. Τέτοιοι ενοικιαστές βρίσκονται κυρίως σε εμπορικά κέντρα, τα οποία κατασκευάζονται στη χώρα κοντά σε μεγάλες συγκοινωνιακές διαδρομές.

Κατά κανόνα, η έννοια των αστικών και περιαστικών κέντρων χωρίζεται. Έτσι, τα εμπορικά κέντρα εκτός πόλης είναι πάρκα λιανικής, τα οποία είναι ξεχωριστά κτίρια που ενώνονται με ένα κοινό πάρκινγκ. Κάθε τέτοιο κτίριο καταλαμβάνεται από έναν ενοικιαστή. Μερικές φορές μια εμπορική γκαλερί χτίζεται επίσης στην περιοχή του λιανικού πάρκου, όπου βρίσκονται μικρά καταστήματα, κυρίως προφίλ ρούχων. Τα πάρκα λιανικής περιλαμβάνουν το Zvolen στη Σλοβακία, το Da Vinci στην Ιταλία κ.λπ. Στη Ρωσία, αυτή η μορφή δεν έχει ακόμη εφαρμοστεί και είναι απίθανο να συμβεί στο εγγύς μέλλον. Αυτή η κατηγορία περιλαμβάνει τα εμπορικά κέντρα Mega, τα οποία έχουν ισχυρούς ενοικιαστές άγκυρας με ξεχωριστή είσοδο και κοινή εμπορική στοά. Σε τέτοιες περιπτώσεις, είναι απαραίτητες ισχυρές «άγκυρες», αφού τα αντικείμενα απομακρύνονται από την πόλη και η παρουσία πολλών μεγάλων καταστημάτων σας επιτρέπει να αυξήσετε τη ροή των πελατών.

Αναμφίβολα, οι επισκέπτες του εμπορικού κέντρου έλκονται και από το ψυχαγωγικό στοιχείο των εμπορικών κέντρων. Η πρακτική δείχνει ότι περίπου το 60 τοις εκατό των επισκεπτών στη ζώνη διασκέδασης δεν ψωνίζουν από τη γκαλερί του εμπορικού κέντρου. Ωστόσο, η οργάνωση μιας ζώνης ψυχαγωγίας σε ένα εμπορικό κέντρο επιτρέπει την αύξηση του κύκλου εργασιών των ενοικιαστών κατά μέσο όρο 10 τοις εκατό.

Πρέπει να σημειωθεί ότι στις ΗΠΑ δεν συνηθίζεται να συμπεριλαμβάνεται ένα στοιχείο ψυχαγωγίας στο εμπορικό κέντρο, ενώ στην Ευρώπη πολλά εμπορικά κέντρα το κάνουν αυτό.

Τα τελευταία δέκα χρόνια, ο ρόλος του στοιχείου ψυχαγωγίας έχει αυξηθεί σημαντικά. Ως αποτέλεσμα της οικονομικής ύφεσης, ορισμένοι μεγάλοι λιανοπωλητές χρεοκόπησαν, ενώ άλλοι αναγκάστηκαν να μειώσουν τις αλυσίδες τους και να κλείσουν καταστήματα σε εμπορικά κέντρα. Αποτέλεσμα ήταν να εκκενωθούν μεγάλες εκτάσεις στα κέντρα που έπρεπε να καλυφθούν. Και εδώ χειριστές ενός διασκεδαστικού προφίλ ήρθαν στη διάσωση. Για παράδειγμα, στις ΗΠΑ, ένα από τα μεγαλύτερα αμερικανικά εμπορικά κέντρα, το Mall of America, έχει κατασκευάσει ένα τεράστιο ενυδρείο και ένα κλειστό λούνα παρκ στην επικράτειά του.

Επίσης, έχει πάρει μεγάλη διάδοση η τοποθέτηση μεγάλου αριθμού εστιατορίων σε ελεύθερους χώρους -«δρόμους εστιατορίων».

Στις αρχές της δεκαετίας του 2000, οι προγραμματιστές στην Ασία αντιμετώπισαν το πρόβλημα της απελευθέρωσης μεγάλου χώρου στα εμπορικά κέντρα. Η λύση σε αυτό το πρόβλημα βρέθηκε να δημιουργηθεί μια εννοιολογική ζώνη νεανικής μόδας. Έτσι, οι ιδιοκτήτες εμπορικών κέντρων οργανώνουν έναν μοντέρνο χώρο και στη συνέχεια τον νοικιάζουν σε μικρά καταστήματα που προσφέρουν νεανικά ή avant-garde ρούχα. Αποδείχθηκε ότι μια τέτοια ιδέα δεν είναι μόνο ενδιαφέρουσα, αλλά και επωφελής για όλα τα μέρη.

Για την επιτυχία ενός σύγχρονου εμπορικού κέντρου, μια ευέλικτη προσέγγιση είναι απαραίτητη. Σήμερα, ένα τυπικό πολυκατάστημα, ένα σούπερ μάρκετ, μια μπουτίκ κρασιού, ένα μεγάλο βιβλιοπωλείο, ακόμη και μια ζώνη ψυχαγωγίας για νέους μπορούν να γίνουν ενοικιαστές άγκυρας. Το «Άγκυρα ενοικιαστής» όχι μόνο φτιάχνει τη διάθεση του εμπορικού κέντρου στο σύνολό του, αλλά καθορίζει και τη θέση του στην αγορά.

Πρέπει να σημειωθεί ότι η ρωσική αγορά ακινήτων έχει διανύσει το μονοπάτι που έχουν διανύσει οι Ηνωμένες Πολιτείες και άλλες χώρες εδώ και αρκετές δεκαετίες πολύ πιο γρήγορα. Η διαμόρφωση της λιανικής αγοράς ακινήτων στη Ρωσία ξεκίνησε μόλις πριν από 15 χρόνια. Τα πρώτα εμπορικά κέντρα υλοποιήθηκαν σύμφωνα με το κλασικό σχήμα ενός περιφερειακού εμπορικού κέντρου. Εξαίρεση αποτελεί το εμπορικό κέντρο Okhotny Ryad, το οποίο απευθυνόταν σε αγοραστές με εισοδήματα άνω του μέσου όρου και αυτό το εμπορικό κέντρο αναγνωρίστηκε από το Διεθνές Συμβούλιο Εμπορικών Κέντρων ως Κέντρο μόδας.

Το 1997, το εμπορικό κέντρο Ramstor άνοιξε στην οδό Yartsevskaya, στο οποίο η ομώνυμη υπεραγορά έγινε ο μισθωτής άγκυρας, καταλαμβάνοντας περισσότερο από το 60 τοις εκατό της περιοχής. Επιπλέον, το εμπορικό κέντρο στέγαζε ένα γήπεδο φαγητού και καταστήματα ρούχων και ψιλικών. Αυτή η εμπειρία αποδείχθηκε επιτυχημένη και άλλοι προγραμματιστές εμπορικών κέντρων άρχισαν να την υιοθετούν.

Η αγορά ακινήτων της Μόσχας αναπτύσσεται αλματωδώς, με βάση την ξένη εμπειρία, η οποία έχει προσαρμοστεί στη ρωσική νοοτροπία. Το 2002, τέθηκαν σε λειτουργία 15 εμπορικά κέντρα στη Μόσχα ταυτόχρονα, συμπεριλαμβανομένων των Mega Teply Stan, Atrium, Crocus City Mall, Waymart και άλλων.

Οι άγκυρες του πρώτου εμπορικού κέντρου Mega ήταν η υπεραγορά Auchan, το σούπερ μάρκετ ηλεκτρονικών Tekhnosila, η Sportmaster, η Detsky Mir και η δεύτερη υπεραγορά Ikea. Επίσης, στο εμπορικό κέντρο οργανώθηκε ζώνη διασκέδασης, η οποία περιλάμβανε παγοδρόμιο, μεγάλο γήπεδο φαγητού, καθώς και παιδικές χαρές. Αυτό το σύνολο ενοικιαστών άγκυρας έχει γίνει τυπικό για υπερ-περιφερειακά εμπορικά κέντρα.

Καθώς οι νέες μάρκες εισήλθαν στη ρωσική αγορά, το σύνολο των ενοικιαστών στα εμπορικά κέντρα άλλαξε, αλλά το προφίλ παρέμεινε σχεδόν αμετάβλητο. Οι κύριοι ενοικιαστές άγκυρας είναι ένα σούπερ μάρκετ, ένα κατάστημα επίπλων ή DIY, ένα σούπερ μάρκετ ηλεκτρονικών ειδών και ένας κινηματογράφος πολλαπλών ειδών.

Για μεγάλο χρονικό διάστημα, το επίπεδο ανταγωνισμού παρέμεινε χαμηλό, γεγονός που επέτρεψε σε ένα εμπορικό κέντρο λίγο πολύ υψηλής ποιότητας να είναι επιτυχημένο. Ωστόσο, πλέον η κατάσταση έχει αλλάξει και οι ιδιοκτήτες εμπορικών κέντρων πρέπει να καταβάλουν σημαντικές προσπάθειες προκειμένου να ξεχωρίσουν από τον ανταγωνισμό. Για να δημιουργήσετε μια μοναδική εικόνα στην αγορά, χρειάζονται αυθεντικοί ενοικιαστές άγκυρας. Για παράδειγμα, μια γκαλερί τέχνης ή ένα ενυδρείο. Τέτοια εξαρτήματα και η διάταξη τους είναι αρκετά ακριβά και είναι απίθανο να αποδώσουν, αλλά εκπληρώνουν τον κύριο στόχο - προσελκύουν την προσοχή μεγάλου αριθμού επισκεπτών στο εμπορικό κέντρο.

Εκτός από το γεγονός ότι οι επισκέπτες πρέπει να προσελκύονται, πρέπει επίσης να διατηρούνται. Εάν οι ιδιοκτήτες του εμπορικού κέντρου είναι έξυπνοι, θα σχηματίσουν μια δεξαμενή ενοικιαστών για να δημιουργήσουν ένα μοναδικό σύνολο υπηρεσιών στην αγορά και να παρέχουν τη μέγιστη άνεση στους επισκέπτες. Για παράδειγμα, στο εμπορικό κέντρο του Evolution Tower, το οποίο κατασκευάζεται στην επικράτεια του Διεθνούς Επιχειρηματικού Κέντρου της πόλης της Μόσχας, σχεδιάζεται να ανοίξει το πρώτο θεματικό πάρκο για παιδιά Masterslavl στη Ρωσία.

Όπως δείχνει η πρακτική, η εισροή επισκεπτών στα εμπορικά κέντρα παρέχεται από σούπερ μάρκετ, υπεραγορές καταναλωτικών αγαθών, καθώς και κέντρα διασκέδασης για παιδιά και χώρο φαγητού. Επιπλέον, εάν μια αναγνωρίσιμη μάρκα είναι σημαντική στον τομέα του λιανικού εμπορίου, τότε στην περίπτωση της παιδικής ψυχαγωγίας, αυτό το γεγονός πρακτικά δεν είναι σημαντικό, το κύριο πράγμα, στην περίπτωση αυτή, είναι η ζήτηση και η ποιότητα των υπηρεσιών τέτοιων επιχειρηματικών έργων.

Η αγορά παιδικών αγαθών και υπηρεσιών αυξάνεται σταθερά, ενώ άλλοι επιχειρηματικοί τομείς είναι ως επί το πλείστον στάσιμοι. Ως εκ τούτου, η πλειονότητα των εμπορικών κέντρων που σκέφτονται «γεννήτριες» της επισκεψιμότητας: ενοικιαστές άγκυρας, τις περισσότερες φορές κάνουν μια επιλογή υπέρ των παιδικών κέντρων ψυχαγωγίας και καταστημάτων.

Επίσης, για τα εμπορικά κέντρα δεν είναι ασήμαντη η επιλογή ενός υπεύθυνου συνεργάτη, ο οποίος δεν θα εγκαταλείψει το συγκρότημα σε περίπτωση πτώσης των εσόδων, αλλά θα κάνει ό,τι μπορεί για να διορθώσει την κατάσταση.

Έτσι, για παράδειγμα, συνέβη με το εμπορικό κέντρο «Μαδαγασκάρη», Togliatti. Η δικτυακή υπεραγορά του τμήματος FMCG (ταχείας κυκλοφορίας καταναλωτικά αγαθά), στην οποία βασίστηκαν αρχικά οι υπεύθυνοι του συγκροτήματος, έκλεισε και ο αριθμός των επισκεπτών μειώθηκε. Έπρεπε να αλλάξω την έννοια του εμπορικού κέντρου, εστιάζοντας στο γεγονός ότι θα έπρεπε να γίνει όχι απλώς ένας χώρος για ψώνια, αλλά και ένας χώρος αναψυχής. Ως εκ τούτου, η διοίκηση αποφάσισε να στοιχηματίσει στους ενοικιαστές άγκυρας που εκπροσωπούν τον τομέα της ψυχαγωγίας και δεν έχασε.

Vorozhtsova Elena, διευθύντρια του εμπορικού κέντρου "Madagascar", Togliatti

Κυκλοφόρησε στο εμπορικό μας κέντρο τον Αύγουστο του 2015 σε έκταση περίπου 2.500 τ. μ. Ο πρώτος μήνας του έργου στη νέα μορφή έδωσε αύξηση στην κίνηση κατά 25%. Τώρα είναι κατά μέσο όρο + 30 - 35%, σε σύγκριση με την κίνηση της ίδιας περιόδου πέρυσι, και τους μήνες αιχμής Νοεμβρίου, Ιανουαρίου, Μαρτίου, Αυγούστου - έως + 50%. Μέχρι σήμερα, το 30% του χώρου του εμπορικού κέντρου έχει διατεθεί για το στοιχείο ψυχαγωγίας, το οποίο γενικά βοηθά στη διατήρηση και όχι στη μείωση της κίνησης.

Τι είναι η Μαδαγασκάρηπάρκο»?

Η εταιρεία πάρκου της Μαδαγασκάρης είναι ένας σοβαρός παίκτης στην αγορά οικογενειακής αναψυχής και ψυχαγωγίας. Το συγκρότημα που λειτουργεί με αυτό το εμπορικό σήμα περιλαμβάνει ένα πάρκο ψυχαγωγίας για παιδιά κάτω των 13 ετών, καθώς και ένα πάρκο τραμπολίνο για παιδιά και ενήλικες. Δεδομένου ότι το «Πάρκο της Μαδαγασκάρης» επικεντρώνεται στις οικογενειακές διακοπές, η λίστα των παρεχόμενων υπηρεσιών συμπληρώνεται από ένα εστιατόριο και έναν πολυκινηματογράφο εξοπλισμένο με την τελευταία λέξη της τεχνολογίας.

Αυτή η πολυμορφικότητα προσελκύει γονείς με παιδιά που δεν είναι αντίθετοι να αφήσουν τα παιδιά τους στη φροντίδα των εμψυχωτών του συγκροτήματος και στο μεταξύ έχουν κάτι να φάνε σε ένα εστιατόριο ή να πάνε για ψώνια.

Και όπως δείχνει η πρακτική, το συγκρότημα παρέχει αύξηση της κίνησης κατά μέσο όρο 20%.

Για τη ρωσική αγορά στο σύνολό της, η επωνυμία του πάρκου της Μαδαγασκάρης είναι αρκετά νέα. Ωστόσο, το έργο προσπαθεί να γίνει το καλύτερο στον τομέα της οικογενειακής αναψυχής και ψυχαγωγίας σε κάθε πόλη παρουσίας. Στο Togliatti, στο Saransk και στο Cheboksary, αυτό έχει ήδη συμβεί. Το δίκτυο σχεδιάζει να επεκτείνει περαιτέρω τη γεωγραφία της παρουσίας του: τα σχέδια για την ανάπτυξη του δικτύου είναι αρκετά φιλόδοξα. Το 2016-2017 σχεδιάζεται να ανοίξουν περίπου 12 νέα πάρκα.

Τώρα αναζητά νέα αντικείμενα σε διάφορες περιοχές της χώρας μας. Δεν υπάρχει αυστηρή δέσμευση για συγκεκριμένες πόλεις, οι εταιρείες ενδιαφέρονται για τη Μόσχα, την Αγία Πετρούπολη και τις πρωτεύουσες των περιοχών. Ο ενοικιαστής επιλέγει τις τοποθεσίες πολύ προσεκτικά: το εμπορικό κέντρο πρέπει να έχει καλή τοποθεσία, περιφερειακή ή περιφερειακή κλίμακα και τα χαρακτηριστικά των χώρων που πληρούν τις απαιτήσεις του έργου (ύψος οροφής, απόσταση στηλών, περιοχή).

Για να προσελκύσει σταθερή κίνηση στο εμπορικό κέντρο, το παραδοσιακό σύνολο ενοικιαστών δεν αρκεί πλέον. Είναι απαραίτητο να προσφέρουμε στους καταναλωτές μια πιο ολοκληρωμένη γκάμα αγορών, υπηρεσιών, διασκέδασης και φαγητού που μπορεί να ικανοποιήσει όλες τις ανάγκες τους σε ένα μέρος.

Ταυτόχρονα, παρά τη γενική πτώση της καταναλωτικής δραστηριότητας, οι άνθρωποι δεν είναι έτοιμοι να αρνηθούν στον εαυτό τους τις «γρήγορες απολαύσεις» και να εξοικονομήσουν χρήματα για τα παιδιά. Το έργο μας είναι σε θέση να ικανοποιήσει διαφορετικές προτιμήσεις των καταναλωτών στους τομείς της αναψυχής, της ψυχαγωγίας και του φαγητού. Απευθύνεται σε ένα αρκετά ευρύ κοινό ανά ηλικία (οικογένειες με παιδιά 1-14 ετών και νέους κάτω των 35 ετών) και κατά επίπεδο εισοδήματος (από μέσο όρο μείον έως μέσο όρο συν). Αυτό είναι το κύριο πλεονέκτημά μας, το οποίο εγγυάται τη συνάφεια του έργου και, κατά συνέπεια, τη σταθερή κίνηση των επισκεπτών. Επιπλέον, δεν μένουμε στάσιμοι, ακολουθούμε τις νέες τάσεις στη βιομηχανία αναψυχής και ψυχαγωγίας και ενσωματώνουμε τις πιο δημοφιλείς περιοχές στο έργο μας.

Μεγάλο και μικρό

Ο Διευθυντής Ανάπτυξης της Κεντρικής Κτηματικής Υπηρεσίας Yevgeny Galeev πιστεύει ότι το ύψος των τιμών ενοικίασης για εμπορικά κέντρα (TC) επηρεάζεται από: την τοποθεσία, την έννοια του TC. θέση στο TC - όροφος, εγγύτητα στις σκάλες, "ενοικιαστής άγκυρας"? κατάσταση ενοικιαστή - "άγκυρα" ή κανονική (για τους ενοικιαστές άγκυρας 2-3 ή περισσότερες φορές φθηνότερα). μισθωμένο χώρο. Το πιο σημαντικό είναι η μορφή του ενοικιαστή - άγκυρα ή κανονική.

Παλαιότερα, ενοικιαστής «άγκυρα» θεωρούνταν εταιρεία που μισθώνει έκταση 1.000 τ.μ. m και είναι ο «φορέας» γνωστής μάρκας. Τώρα οι απαιτήσεις της αγοράς αλλάζουν, τα εμπορικά κέντρα «μεγαλώνουν», τα σύγχρονα εννοιολογικά συγκροτήματα σχεδιάζονται για μεγαλύτερο αριθμό επισκεπτών και ο όγκος του μισθωμένου χώρου αυξάνεται επίσης. Σήμερα ο ενοικιαστής άγκυρας είναι μια εταιρεία που είναι «κουβαλητής» γνωστής φίρμας και νοικιάζει από 1,5 χιλ. τετραγωνικά μέτρα. m και περισσότερα.

Οι τιμές ενοικίασης για ενοικιαστές άγκυρας διαφέρουν από αυτές άλλων εταιρειών κατά τουλάχιστον 2-3 φορές, συχνότερα κατά 3 ή περισσότερες φορές. Οι ένοικοι άγκυρας νοικιάζουν συχνά έναν ολόκληρο όροφο σε ένα εμπορικό κέντρο και η έκτασή τους μπορεί να φτάσει τα 10 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. μ. Οι μικροί χειριστές νοικιάζουν, κατά κανόνα, 50-300 τ.μ. μ. Κατά συνέπεια, το κόστος του ενοικίου είναι σημαντικά διαφορετικό. Συνήθως οι χειριστές αγκύρωσης ενός μέσου TC πληρώνουν 150-200 $ ανά 1 τ.μ. m ανά έτος.

Η Arina Sender, διευθύντρια του τμήματος λιανικής ακινήτων στην Colliers International St. Κατά τη γνώμη της, οι τιμές άγκυρας μπορεί να είναι 3-10 φορές μικρότερες από τις τιμές ενοικίασης για άλλους ενοικιαστές του εμπορικού κέντρου. Η τιμή ενοικίασης ενός χειριστή άγκυρας εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το εμπορικό προφίλ του - οι τιμές είναι διαφορετικές για ένα πολυπλεξία, ένα κατάστημα οικιακών συσκευών, μια υπεραγορά, ένα πολυκατάστημα.

Έκπτωση «Άγκυρα».

Η θέση του χειριστή εντός του TC σχετίζεται με την κατηγορία του - άγκυρα και όλα τα άλλα. λειτουργία - εμπόριο, τροφοδοσία, ψυχαγωγία. κατεχόμενη περιοχή. Οι χειριστές αγκύρωσης εμπλέκονται σε εμπορικά κέντρα για να σχηματίσουν τις κύριες ροές πελατών. Μια καλή «άγκυρα» είναι σε θέση να προσελκύσει μεγάλη ροή αγοραστών και να εξασφαλίσει την «απαραίτητη» μετακίνησή τους μέσα από το συγκρότημα.

Ο Oleg Spivak, διευθυντής του τμήματος συμβούλων στο Bekar, πιστεύει ότι είναι μάλλον δύσκολο να εκτιμηθεί αντικειμενικά το μέγεθος των τιμών ενοικίασης για τους ενοικιαστές άγκυρας. Συχνά οι ενοικιαστές αγκύρωσης είναι συνεπενδυτές σε έργα μεγάλων HOB, προσπαθώντας σχεδόν πάντα να εξασφαλίσουν τη συμμετοχή τους στα αρχικά στάδια της κατασκευής ή του σχεδιασμού.

Οι μέσες τιμές ενοικίασης σε εμπορικά κέντρα που βρίσκονται στο κεντρικό τμήμα της πόλης είναι επί του παρόντος περίπου 1200-1500 $ ανά 1 τ.μ. m ανά έτος, σε εμπορικά κέντρα που βρίσκονται στα προάστια - $ 600-1000 ανά 1 τ.μ. m ανά έτος. Οι ενοικιαστές άγκυρας δεν μπορούν να πληρώσουν τέτοιες τιμές λόγω των ιδιαιτεροτήτων των δραστηριοτήτων τους - απαιτούν μεγάλες εκτάσεις, ενώ έχουν μάλλον μικρό τζίρο ανά 1 τετρ. μ. Ως εκ τούτου, "άγκυρες" φυσικά δεν μπορεί να πληρώσει πάνω από το επίπεδο των περίπου $ 200-300 ανά 1 τ.μ. m ανά έτος, ανάλογα με το προφίλ και την περιοχή που καταλαμβάνουν.

Πάνω και κάτω

Στο εμπορικό κέντρο "Cosmopolis" η άγκυρα είναι "Super Siva", στο εμπορικό κέντρο "Nord" - "Paterson" και το κατάστημα σιδηρικών "Domovoy", στο εμπορικό κέντρο "Ozerki" - το κατάστημα παιχνιδιών "Lukomorye", στο το εμπορικό κέντρο "Grand Canyon" - "Ramstore" . Κάθε μία από τις αναφερόμενες "άγκυρες" καταλαμβάνει έκταση μεγαλύτερη από 1 χιλιάδα τετραγωνικών μέτρων. μ. Ο δεύτερος όροφος και πάνω, κατά κανόνα, κόβεται σε 50-300 τετραγωνικά μέτρα. m και νοικιάζεται σε καταστήματα μοντέρνων ρούχων, παπουτσιών, αξεσουάρ. Έτσι, στο εμπορικό κέντρο Nord, ο πρώτος και ο δεύτερος όροφος καταλαμβάνονται σχεδόν πλήρως, με εξαίρεση την Eldorado, από είδη ένδυσης, υπόδησης, καλλυντικών, κοσμημάτων, αναμνηστικών κ.λπ.

Στους επάνω ορόφους υπάρχει γήπεδο φαγητού και μέρος ψυχαγωγίας του συγκροτήματος. Στον τρίτο όροφο του εμπορικού κέντρου Cosmopolis υπάρχει ένα γήπεδο φαγητού, ο τέταρτος όροφος καταλαμβάνεται από το Extra sport fitness club. Αντίστοιχα, στον τρίτο όροφο του εμπορικού κέντρου «Ozerki» υπάρχει food court, καταστήματα Forum, Megashoes και One Thousand One Bags. Στον τρίτο όροφο του SEC "Nord", εκτός από το food court και τον κινηματογράφο "Kronverk-cinema", υπάρχουν καταστήματα που καταλαμβάνουν μεγάλες εκτάσεις - το "Banana-Mama" και το Plato, ολόκληρος ο τέταρτος όροφος παραχωρείται στο ψυχαγωγικό στοιχείο του συγκροτήματος.