Biznes markazida "Anchor": holati ham, hajmi ham muhim.

Chakana sotuvchilarning etishmasligi yangi savdo va ko'ngilochar majmualarda (SEC) katta maydonlarni egallashga tayyor, bugungi kunda ular yo'q. Anchorlar odatda FMCG supermarketlari, maishiy texnika va elektronika do'konlari va ko'ngilochar markazlardir. Kamdan-kam hollarda kiyim-kechak do'konlari va do'konlar langar operatorlariga aylanadi. Savdo markazlari (SC) o'z binolarida ko'ngilochar komponentlar ulushini oshirishga tobora ko'proq intilayotganligi sababli, bugungi kunda ko'ngilochar segmentda ishlaydigan operatorlar ham talabga ega. Ixtisoslashgan landshaft bog'dorchilik do'konlari, yirik kiyim do'konlari, shuningdek, mebel gipermarketlari ankrajni jalb qilishga kamroq tayyor. Sankt-Peterburgdagi loyiha menejeri Anastasiya Balmochnyx: “Lanker ijarachilari loyihaning muhim qismidir, chunki ular potentsial iste'molchilar oqimini yaratadilar. Savdo / ofis markazi kontseptsiyasini yaratish doirasida ijarachilar hovuzi. - Ed. ) butun loyihaning.

Biroq, murojaat etuvchilar ankrajning lizing beruvchi uchun o'z talablari bor - ijara stavkasi uchun maxsus shartlar. Shunday qilib, kompaniya ma'lumotlariga ko'ra, langarlar uchun stavka 1 m2 uchun 250-450 rubl oralig'ida o'zgarishi mumkin, ba'zi xaridlar galereyasi uchun esa - bir necha baravar yuqori.

"Lanker ijarachilari uchun Savdo markazida joylashuv, ijara narxi va yuqori trafik kabi omillarning kombinatsiyasi muhim ahamiyatga ega, - deydi Sankt-Peterburgdagi boshqaruvchi direktor. - An'anaga ko'ra, langarlarni ijaraga olish stavkasi boshqa operatorlarga nisbatan minimaldir. Masalan, 5000 m2 va undan ortiq maydonni ijaraga olgan yirik oziq-ovqat operatorlari uchun stavka yiliga 1 m2 uchun 80 dan 120 dollargacha o'zgaradi.

Uy egasining ijara haqini kamaytirish uchun ijarachi o'z shon-shuhrat bilan qo'shimcha mijozlar oqimini jalb qiladi brend kompaniyasi bo'lsa borish mumkin. Savdo markazi o'ziga xos xususiyatlarga ega bo'lsa va yaxshi joylashuvga ega bo'lsa, uning egalari hech qanday imtiyozlar bermasligi mumkin. “Savdo markazlari va yorqin misollardir”, - deydi ekspert Lyubava Pryanikova.Ammo har qanday holatda ham langar ijarachilar uchun ijara narxi bir marta va umuman belgilanmaydi.Natalya Kotlyar. "Agar reklama muddati tugagach va tashrif buyuruvchilar oqimi doimiy ravishda yuqori bo'lsa, yangi ijarachi uchun sharoitlar savdo markazining ochilish vaqtidagidan ko'ra qattiqroq bo'ladi."

O'ziga jalb qilish uchun katta qiymat ankrajlarda yonilg'i tarqatuvchining yaxshi ishlab chiqilgan kontseptsiyasi mavjud. "Loyiha ustida ishlashni boshlar ekanmiz, biz qaysi auditoriya bilan ishlashimizni, kontseptsiyamiz kimga qaratilganligini aniq belgilab olamiz, - deydi Natalya Kotlyar. "Anchor - bu kontseptsiya uchun zarur bo'lgan, talab qilinadigan narsa. iste'molchi boshqalarga qaraganda ko'proq."

Kontseptsiyani ishlab chiqishda xarid qilish majmuasining yaqin atrofini hisobga olish kerak. Afsuski, hamma ham buni qilmaydi. Kosmonavtov prospektidagi yaqinda ochilgan Kosmos savdo majmuasida, Piter savdo majmuasi va OK gipermarketi yaqin bo'lishiga qaramay, Lime yangi bozori va FamilyFitness fitnes markazi langarga aylandi. Ular chakana savdo ob'ekti joylashgan turar-joy majmuasi aholisi uchun mo'ljallangan. Yana bir misol, “Media Markt” uzoq vaqtdan beri faoliyat yuritib kelayotgan “Kapitoliy” savdo majmuasiga tutash joylashgan “Kalinka” do‘koni joylashgan “City Mall” savdo markazi. Ba'zi hollarda, xuddi shu segmentdan kuchli langarga ega bo'lgan yangi chakana savdo ob'ektining mahallada ochilishi ijarachilarni almashtirish bilan kompleksni qayta kontseptsiyaga olib keladi. Potentsial tashrif buyuruvchilarning ko'z o'ngida kerakli imidjni shakllantirishdan tashqari, bugungi kunda kontseptsiyani ishlab chiqish mavjud savdo majmualari va savdo markazlarida langar ijarachi uchun yangi hududlarning paydo bo'lishining asosiy manbai hisoblanadi. "So'nggi misollar Grand Canyon savdo markazini o'z ichiga oladi", - deydi Lyudmila Reva, ASTERA kompaniyasi direktori. bo'sh joy ".

Anchor ijarachilari va biznes markazlari egalari o'rtasidagi munosabatlar har doim manfaatlar muvozanatidir. Birinchisi, qoida tariqasida, o'zining eksklyuzivligini anglab, har qanday maxsus shartlar va indulgentsiyalarni talab qiladi. Ikkinchisi, ijarachilarning hovuzida yirik kompaniyaga ega bo'lishning barcha afzalliklarini anglab, ko'p hollarda biror narsani qurbon qilishga tayyor. Biroq, bunday munosabatlar ko'pincha boshi berk ko'chaga tushib qoladi va hatto boshqa samolyotga o'tadi ...

Ismda nima bor?

Anchor ijarachi - bu, qoida tariqasida, biznes markazi binolarining 10 dan 50% gacha bo'lgan katta maydonlarni egallagan mijoz. Shunday qilib, ular Lesnaya ko'chasidagi White Square biznes markazidagi PricewaterhouseCoopers, Begovaya ko'chasidagi Severnaya Zvezda biznes markazidagi IBS, Xamovnikidagi Krasnaya Roza biznes markazidagi Yandex. Biroq, "langar" ko'proq brenddir, bu erda taniqli ism egallagan kvadrat metrlar sonidan ancha ko'proq narsani anglatadi. Masalan, Metropolis biznes markazida kim mas'ul ekanligini qanday aniqlash mumkin - Procter & Gamble, Hewlett Packard yoki Schlumberger? Ushbu kompaniyalarning har biri biznes markazi uchun ijara biznesining asosiy ishtirokchisidir. Yuqori darajadagi kompaniyalar ko'p joy egallamasligi mumkin, lekin ular nomining mashhurligi tufayli ob'ektning jozibadorligini oshiradi (masalan, yirik banklar, xalqaro, xorijiy, ommaviy kompaniyalar va boshqalar).

Ikkala turdagi ofis "langari" (katta va maqomli) egasiga katta maydonni uzoq muddatga ijaraga olishda ham, yangi mijozlarni jalb qilishda ham iqtisodiy samaradorlik nuqtai nazaridan qiziqish uyg'otadi. "Savdo markazidan farqli o'laroq, ofis langari uchun biznes markazi shunchaki qulay ish joyidir va bu qo'shnilariga qanday mehmonlar kelishiga bog'liq emas", deydi Vladimir Lushnikov, Maitre Rocher tijorat ko'chmas mulk bo'limi boshlig'i. Malmeyson. - Asosiysi, asosiy ijarachilarni tanlashda ularning faoliyat turini hisobga olish va manfaatlar kesishmasidan qochishga harakat qilishdir. Bundan tashqari, ba'zi biznes markazlari deyarli butunlay bunday kompaniyalar o'rtasida bo'lingan. Bu eng muvaffaqiyatli loyihalar bo'lib, ular minimal ijaraga beriladigan maydon bo'yicha inqirozgacha bo'lgan cheklovlarni qayta kiritdilar. Eng kam muvaffaqiyatli biznes markazlarida (ayniqsa, yangi va yomon joylashgan), aksincha, bitta "langar" bo'lmasligi mumkin.

Katta ijarachilarning soni ofis markazining hajmiga bog'liq bo'lishi mumkin. 20 ming kvadrat metr maydonga ega biznes markazida. m, qoida tariqasida, bir yoki ikkita "langar" taklif etiladi. 50-60 ming kvadrat metr uchun. m ikki yoki uchta asosiy kompaniyaga tegishli. Lekin ba'zan, agar biznes markazi taxminan 100 ming kvadrat metr bo'lsa. m, "langar" besh - etti gacha bo'lishi mumkin. Bunday katta maydonning bo'linishining yorqin misoli Omega Plaza biznes markazidir.

Baza deb hisoblangan ijarachi egallagan maydon ham ofis markazining hajmiga bog'liq. U 2 dan 10 ming kvadrat metrgacha bo'lishi mumkin. m

brendni jalb qilish

Katta mijoz bilan hamkorlikning afzalliklari, ular aytganidek, aniq. Birinchidan, biznes markazining ijarachisi savdo markazidagi hamkasbidan tubdan farq qiladi. Savdo markazida bu xaridorlar oqimi yo'naltirilgan "magnit" dir. Biznes markazida uning mavjudligi binoning o'ziga xosligini ta'kidlaydi, yuqori darajadagi dalil bo'lib xizmat qiladi va boshqa ijarachilarni jalb qiladi. Bo'sh ofis markazi hatto potentsial mijozlarni hissiy jihatdan qaytaradi va ishonchsizlikni keltirib chiqaradi. Biroq, masalan, taniqli G'arb korporatsiyasi allaqachon ijara shartnomasini imzolaganligi haqidagi ma'lumot bizni ob'ektga butunlay boshqacha qarashga majbur qiladi. Misol uchun, agar Pepsi ushbu biznes markazini tanlagan bo'lsa, unda bu munosib bino.

"Biznes markaziga "langarlar" ni izlash va jalb qilish hatto qurilishning dastlabki bosqichida, ba'zan esa markazni loyihalash bosqichida ham amalga oshiriladi", - deydi Jons Lang LaSalle ekspertlari. "Va qurilishning dastlabki bosqichida ular bilan shartnoma tuzish, albatta, ishlab chiquvchining qo'lida o'ynaydi, chunki u potentsial ijarachilarning e'tiborini loyihaga jalb qiladi, uning obro'si va obro'sini oshiradi."

"Bir qator sohalarda ushbu biznes markazida joy ijaraga olgan etakchi o'yinchi o'zining kichik sheriklarini ham o'ziga jalb qiladi", deb ta'kidlaydi RRG konsalting kompaniyasi bosh direktori Denis Kolokolnikov. "Ko'pincha bunday holatlar yuqori texnologiyali, gaz va neft sanoatida sodir bo'ladi."

Yana bir shubhasiz afzallik - bu iqtisodiy. Qoidaga ko'ra, "langarlar" katta maydonni egallaydi va bir necha yil davomida shartnoma tuzadi: ular o'z ofislarini tanlangan biznes markazi bilan bog'laydilar va joyni kamdan-kam o'zgartiradilar. Va bu shuni anglatadiki, bino egasi o'z biznes markazining muhim qismidan va hatto uzoq vaqt davomida kafolatlangan barqaror ijara daromadini oladi. "Shunday qilib, egasi o'z rejalarini "langar" bilan birgalikda qurishi mumkin: masalan, qolgan ijarachilar bilan shartnomalar shartlarini rejalashtirish", deydi Maksim Julikov, Penny Lane Realty da ofis ko'chmas mulk bo'limining rivojlanish bo'yicha direktori. - Nisbatan aytadigan bo'lsak, u birinchi qavatdan beshinchi qavatgacha yirik kompaniya binolarini berishi mumkin va oltinchi yoki ettinchi qavatdagi mijozlar uchun u qadar uzoq bo'lmagan shartnoma tuzadi, ehtimol hatto oqilona ogohlantirish bilan muddatidan oldin bekor qilish huquqi bilan ham. davri. Shunday qilib, agar "langar" kengayishni boshlasa, egasi qimmatli mijozni o'tkazib yubormaslik uchun unga bog'langan hududlarni berish imkoniyatiga ega bo'ladi.

Bundan tashqari, yirik kompaniya bilan uzoq muddatli shartnoma tuzuvchi yoki ob'ekt egasi uchun bankka kredit berish jarayonini soddalashtiradi, chunki taniqli kompaniya nomi (shartli ravishda Coca-Cola yoki IBM) bo'lib xizmat qilishi mumkin. qo'shimcha kafolat. Qanday bo'lmasin, inqirozdan oldin bunday ijaraga olingan qarz oluvchilar o'zlarining yangi loyihalarini ishlab chiqish uchun tez pul olishgan.

Bundan tashqari, bir nechta langar ijarachilarga bo'lingan biznes markazi potentsial institutsional investorlar uchun yanada jozibador. "Ko'p hollarda tasvir loyihaning investitsion jozibadorligini va narxini oshiradi", - deydi D. Kolokolnikov. - Axir, qaror qabul qilishda xaridor nafaqat binoning sifatini, balki ijarachilarni ham baholaydi. Va bunday "langar" o'z egasiga barqaror daromadni va'da qiladi. Ayniqsa, agar ushbu binoda bir nechta yirik kompaniyalar joylashgan bo'lsa: bu biznes markaziga shunga o'xshashga nisbatan mustahkamlikni beradi, lekin ijarachilarning doimiy aylanishi bilan kichik qismlarga topshiriladi.

Nihoyat, ofis markazida bir nechta yirik mijozlarning mavjudligi ob'ektni boshqarishni soddalashtiradi. Va, albatta, nostandart joylashgan yoki juda yuqori narxga ega bo'lgan muammoli biznes markazi langar ijarachisisiz qila olmaydi.

imtiyozli muomala

Umuman olganda, binoda joyni ijaraga beradigan taniqli brendlar ob'ektning likvidligini sezilarli darajada oshiradi: bu biznes markazi 10% ga ko'proq baholanadi va uni sotish ancha oson bo'ladi. Masalan, 2-Zvenigorodskiy proyezddagi biznes markazida Oriflame, Philips va Mars kabi yirik kompaniyalarning ofislari joylashgan. Va taniqli ijarachilarning mavjudligi bino egasiga yaxshi xizmat qildi - u asl narxiga sezilarli darajada sotildi. Shuning uchun, langar ijarachilari bilan shartnoma tuzayotganda, egalari odatda jiddiy yon berishadi, ayniqsa bu birinchi yirik mijoz bo'lsa.

Asosan, langarlar moliyaviy imtiyozlar bilan ta'minlanadi. Avvalo, bu pasaytirilgan stavka - chegirma 5 dan 30% gacha bo'lishi mumkin. Uning o'lchami uy egasiga bog'liq: agar egasi biznes markazini to'ldirish muddati davomida bank oldidagi majburiyatlarga ega bo'lsa yoki ushbu ijarachining imidji bozorga katta ta'sir ko'rsatsa, chegirma maksimal darajaga yaqinlashadi. Shunday qilib, TNK BP Nordstar Tower biznes markazining 20 qavatini faqat brend mashhurligi tufayli bozorda juda raqobatbardosh narxda ijaraga oldi.

Ofis majmuasining o'zi ham katta ahamiyatga ega. "Agar loyiha muvaffaqiyatli bo'lsa, ofis ko'chmas mulki talab qilinadigan Garden Ring ichida, katta chegirmaga umid yo'q", deydi Yuriy Taranenko, MIEL - tijorat ko'chmas mulki direktori. "Agar egasi kuchli ijarachini Uchinchi transport halqasidan tashqarida joylashgan uzoq mulkka jalb qilmoqchi bo'lsa, chegirma sezilarli bo'lishi mumkin."

Moliyaviy komponentga qo'shimcha ravishda, yirik va taniqli kompaniyalar boshqa bir qator yoqimli bonuslarga ishonishlari mumkin, ular so'rashdan bosh tortmaydilar: binolarni kengaytirish yoki ijara shartnomasini uzaytirish uchun imtiyozli huquq, tugatish uchun maxsus shartlar. va ofisini jihozlash (masalan, o'z loyihasi bo'yicha), infratuzilma operatorlarini tanlashga ta'sir qiladi. Ular ularga ko'proq to'xtash joylarini yoki ijara, bepul mehmon joylarida chegirma berishni talab qilishlari mumkin, bu hozirda jazoning kuchaytirilishi va Moskvada noqonuniy to'xtash joylari uchun jarimalarning oshishi munosabati bilan ayniqsa muhimdir. 2500 rubl. Ular provayderlarning xizmatlarini to'lash va hatto dizel generatorlari bilan ta'minlash uchun imtiyozlar so'rashlari mumkin. GVA Sawyer ofis ko'chmas mulk bo'limi boshlig'i Roman Shcherbak: "Katta ijarachiga ko'pincha o'z mablag'lari evaziga qo'shimcha quvvatlarni joylashtirishi uchun bino yaqinidagi uchastka taqdim etiladi." "Oddiy ijarachilarga bu kerak emas, chunki bu juda qimmat manbalar, ammo bunday imtiyozlar" langarlarga" beriladi.

Binoga ijarachining belgisi yoki logotipini joylashtirish, alohida kirish, lift yoki ziyofatni tashkil qilish, jabhaning bir qismini korporativ uslubda bezash, maxsus korporativ ovqatlanish shartlari, agar bularning barchasi bo'lsa, yoqimli qo'shimcha bo'lishi mumkin. biznes markazining dizayn xususiyatlari tufayli mumkin.

Mutaxassislarning fikriga ko'ra, umumiy chegirma majmuaning boshqa ijarachilarining xarajatlariga nisbatan 15-25% ga yetishi mumkin. Bu barcha imtiyozlar oxir-oqibat, albatta, biznes markazining rentabelligini pasaytiradi. Ammo bir nechta ijarachilar bilan shartnomalar imzolangandan so'ng, qoida tariqasida, egasi ob'ekt bo'yicha tariflarni xavfsiz ravishda oshirishi mumkin - rejalashtirilgan rentabellik darajasiga erishishga imkon beruvchi burilish nuqtasi o'tdi. "Ushbu chegirmalar keyingi bosqichda, bino tayyor bo'lgach va langar hovuzi shakllantirilgandan so'ng qaytariladi", - deydi S.A. Ricci hamkori Pavel Yanshevskiy vaziyatni. — Biz hali ham ishlab chiquvchilarga asosiy mijozlar uchun ma'lum bir hudud ajratishni tavsiya qilamiz. Agar siz ularga biznes markaz binolarining 80 foizini chegirma bilan ijaraga bersangiz, chegirmani qaytarib olishning iloji bo‘lmaydi”.

kelishmovchilik olma

"Lankerlar" ning barcha shubhasiz afzalliklari bilan ular bitta juda katta minusga ega - bunday markaziy o'yinchi egasi ustidan ko'proq ta'sirga ega. Shunday qilib, ko'chmas mulk egalari ko'pincha bunday ijarachilarning garoviga aylanib qolishlari mumkin: axir, agar "langar" ketsa, biznes markazida yana ijaraga olish kerak bo'lgan juda ko'p bo'sh joylar bo'ladi. Egasi pul oqimining katta qismini yo'qotadi. Bunday xonani butunlay qayta ijaraga berish juda qiyin va uni ijaraga berish uchun bir necha oy kerak bo'ladi. Qulay bozor sharoitlari bilan egasi, albatta, hududni tezda to'ldiradi, aks holda u hech narsa bilan qolib ketish xavfini tug'diradi. O'zgartirish "langar" odatda topish oson emas. Buni tushungan holda, katta ijarachi ko'pincha o'z o'yinini o'ynashni boshlaydi, ba'zi yangi imtiyozlarni talab qiladi. Bitimni rad etish, shartnomani bekor qilish, raqobatchilarga ketish kabi bevosita tahdidlardan ham foydalanish mumkin. Langarlar bilan to'qnashuvlar - bu boshqa voqea.

Inqirozdan oldin VimpelCom "Wave Tower" biznes markazida ofis ijaraga olishni rejalashtirgan va ob'ekt qurilishning dastlabki bosqichida bo'lganida dastlabki ijara shartnomasini tuzgan. Uy egasi binoni ta’mirlashga ulgurmadi va “VimpelKom” rejadagidek ko‘chib o‘ta olmasligini anglab, shartnomadan voz kechish huquqidan foydalangan. Bundan tashqari, qurilish davrida kompaniyaning ehtiyojlari ortdi: 18 ming kvadrat metr o'rniga. m "VympelCom" allaqachon 35 ming kvadrat metr maydonga ega xonaga muhtoj edi. m.. Shartnoma bo'yicha taxminiy ijara narxi kvadrat metr uchun 600 dollarni tashkil etdi. m / yil, va bino foydalanishga topshirilgan vaqtga kelib, binolarni kamida 850-900 dollar / kvadrat metrga ijaraga olish mumkin edi. m/yil. Shunday qilib, jarimalar to'langan taqdirda ham, egasi uchun ijara shartnomasini bekor qilish foydali bo'ldi. Bu kamdan-kam hollarda ijarachi va uy egasi manfaatlar to'qnashuvini yo'qotishsiz hal qilishga muvaffaq bo'lgan.

Ammo bundan ham o'tkirroq holatlar mavjud. Inqirozdan oldin bitta taniqli brend dastlabki kelishuv bo'yicha 37 ming kvadrat metrni ijaraga olgan. Nord Star Tower biznes markazida m. Ijarachi har kvadrat metr uchun taxminan 800 dollar to'lashi kerak edi. m / yil, lekin global moliyaviy inqiroz boshlanganidan keyin 1 kv. Bu xonaning m, zo'rg'a hech kim hatto $ 600 to'lash mumkin. Bozor vaziyat keskin o'zgardi, potentsial "langar", shartnoma shartlarini buzgan, yangi ofis kirmadi.

Yana bir misol, Gorkiy Park Tower biznes markazi egasi va biznes markazidagi joyning asosiy qismini ijaraga olgan taniqli telekommunikatsiya kompaniyasi o'rtasidagi munosabatlar tarixi. “Ushbu kompaniya ofisini tashkil qilish maqsadida binomizdagi binolarni ularning loyihasiga muvofiq qurib berdik, – deydi mulkdor vakili. “Bundan tashqari, ular ekonom-klassni tugatishni so'rashdi, bu taniqli jahon brendi kompaniyasi uchun biroz g'alati. Bu bizning bino sinfiga zid bo'lsa-da, biz ularning shartlariga rozi bo'ldik, chunki mijoz bir necha qavatlarni besh yil muddatga ijaraga olgan va kelajakda bu binolarni ijaraga berishga va'da bergan. Qolaversa, ijara haqiga ham sezilarli chegirmalar taqdim etdik”.

Shartnoma imzolangandan keyin bir muncha vaqt o'tgach, kompaniya rahbariyati butunlay o'zgardi, ular tejash siyosatini, shu jumladan xodimlarni ishdan bo'shatish va ijara xarajatlarini kamaytirishni tan oldi. Birinchidan, ular o'zlarining qavatlaridan birini ijaraga berishdi va keyin uni butunlay tark etishdi.

"Keyin bu kompaniya rahbariyati og'ir moliyaviy ahvolni bahona qilib, bizdan ijara haqini sezilarli darajada kamaytirishni so'radi", - deya hikoyani davom ettiradi egasining vakili. "Muzokaralar o'zaro tushunishga olib kelmadi, mijoz shartnoma munosabatlarini buzishga qaror qildi."

Lizing shartnomasi muddatidan oldin bekor qilinganligi sababli, ko'zda tutilgan kompensatsiya haqida savol tug'ildi. Lekin u erda yo'q edi. Bir vaqtlar yirik va istiqbolli ijarachi, kelishuvga zid ravishda, garov depozitini qaytarishni talab qildi, binolarni asl holatiga qaytarishni rad etdi (tartibi juda aniq, mijozning texnologik ehtiyojlari uchun mo'ljallangan), qaytarib berishni talab qildi. avansning to'lanmagan qismi. Muzokaralar uzoq vaqt davom etdi va ikkala tomonning bir-birini sudga berishi bilan yakunlandi: ijarachi garov depoziti miqdorini va mulk egasidan avans to'lovini undirish uchun sudga da'vo qildi, uy egasi ijara haqini undirish va kechiktirilganlik uchun jarimalarni talab qildi. binolarni qaytarish. Natijada sud biznes-markaz egasining tarafini oldi va barcha kerakli jarimalarni undirdi.

Shunday qilib, bir tomondan, yirik ijarachi uzoq muddatli munosabatlar va barqaror pul oqimi, boshqa tomondan, muammolarning potentsial manbai bo'lib chiqadi. Albatta, bozorda ochiqchasiga shov-shuvli hikoyalar kam. Garchi ularning aksariyati, albatta, yopiq eshiklar ortida hal qilinadi. Ko'pincha biznes markazining egasi va ijarachisi hali ham rozi bo'lishadi. Bundan tashqari, "langarlar", qoida tariqasida, o'z obro'sini qadrlaydigan katta nomga ega kompaniyalardir. Biznes markazining imidji ham egasi uchun muhim, shuning uchun ijaradan moliyaviy oqimlar kamaymaydi.

Har qanday ishlab chiquvchi imkon qadar ko'proq tashrif buyuruvchilarning e'tiborini jalb qilish va ularning ko'pchiligini xaridorga aylantirish uchun asosiy vazifani qo'yadi. Anchor ijarachilari ushbu maqsadga erishish uchun aniq foydalaniladi.

Savdo markazidagi langar ijarachisi yirik chakana savdo tarmog'i operatori bo'lib, xaridorlarning asosiy oqimlarini savdo markaziga jalb qiladi.

Anchor ijarachisi kabi tushuncha 1940-1950 yillarda AQShda paydo bo'lgan. Ushbu davrda ishlab chiquvchilar diqqatga sazovor joylar sifatida universal do'konlarni joylashtirgan hududiy savdo markazlarini qurishni boshladilar. 1950 yilning bahorida ochilgan Sietldagi Northgate Mall birinchilardan biri edi. Bon Marche universal do'koni langar ijarachisi sifatida ishladi va keyinchalik yana 2 do'kon ochildi - J.C. Penney va Nordstrom.

Savdo markazlarini tashkil etishning bunday sxemasi butun dunyoda va ayniqsa Evropada keng tarqalgan. Ko'pgina Evropa shaharlarining savdo markazlarida asosiy ijarachilar yirik universal zanjirlar va kamroq tez-tez har qanday formatdagi oziq-ovqat do'konlaridir.

Savdo markazlari dunyo bo'ylab rivojlanib, tarqala boshlaganidan so'ng, "langar" tushunchasi yanada kengroq bo'ldi. Uy-ro'zg'or buyumlari do'konlari, qurilish materiallari do'konlari, maishiy texnika gipermarketlari, diskontlar va boshqalar langar ijarachilarga aylana boshladi. Bunday ijarachilar asosan mamlakatda asosiy transport yo'nalishlari yaqinida qurilayotgan savdo markazlarida joylashgan.

Qoida tariqasida, shahar va shahar atrofi markazlari tushunchasi bo'linadi. Shunday qilib, shahar tashqarisidagi savdo markazlari chakana parklar bo'lib, ular umumiy to'xtash joyi bilan birlashtirilgan alohida binolardir. Har bir bunday binoda bitta ijarachi joylashgan. Ba'zan savdo galereyasi ham chakana savdo parki hududida qurilgan bo'lib, u erda kichik do'konlar, asosan kiyim-kechak profili joylashgan. Chakana savdo parklariga Slovakiyadagi Zvolen, Italiyadagi Da Vinchi va boshqalar kiradi. Rossiyada bu format hali amalga oshirilmagan va yaqin kelajakda sodir bo'lishi dargumon. Ushbu toifaga alohida kirish joyi va umumiy savdo galereyasi bo'lgan kuchli ijarachilarga ega bo'lgan Mega savdo markazlari kiradi. Bunday hollarda kuchli "langarlar" kerak, chunki ob'ektlar shahardan olib tashlanadi va bir nechta yirik do'konlarning mavjudligi mijozlar oqimini ko'paytirishga imkon beradi.

Shubhasiz, savdo markaziga tashrif buyuruvchilarni savdo markazlarining ko'ngilochar komponenti ham o'ziga jalb qiladi. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, ko'ngilochar zonaga tashrif buyuruvchilarning taxminan 60 foizi savdo markazining galereyasida xarid qilmaydi. Biroq, savdo markazida ko'ngilochar zonani tashkil etish ijarachilarning aylanmasini o'rtacha 10 foizga oshirish imkonini beradi.

Shuni ta'kidlash kerakki, AQShda savdo markaziga ko'ngilochar komponentni kiritish odatiy hol emas, Evropada esa ko'plab savdo markazlari buni qilishadi.

So'nggi o'n yil ichida ko'ngilochar komponentning roli sezilarli darajada oshdi. Iqtisodiy tanazzul natijasida ba'zi yirik chakana sotuvchilar bankrot bo'ldi, boshqalari o'z zanjirlarini qisqartirishga va savdo markazlaridagi do'konlarini yopishga majbur bo'ldi. Natijada markazlarda to‘ldirish kerak bo‘lgan katta maydonlar bo‘shab qoldi. Va bu erda ko'ngilochar profil operatorlari yordamga kelishdi. Masalan, AQShda Amerikaning eng yirik savdo markazlaridan biri Mall of America o'z hududida ulkan akvarium va yopiq attraksionlar parkini qurgan.

Shuningdek, ko'p sonli restoranlarni erkin hududlarda - "restoran ko'chalarida" joylashtirish keng tarqaldi.

2000-yillarning boshlarida Osiyodagi ishlab chiquvchilar savdo markazlarida katta hajmdagi joyni bo'shatish muammosiga duch kelishdi. Ushbu muammoning yechimi yoshlar modasining kontseptual zonasini yaratishda topildi. Shunday qilib, savdo markazlarining egalari zamonaviy makonni tashkil qilishadi, keyin esa uni yoshlar yoki avangard kiyimlarini taklif qiladigan kichik do'konlarga ijaraga berishadi. Ma’lum bo‘lishicha, bunday g‘oya nafaqat qiziqarli, balki barcha tomonlar uchun ham foydali.

Zamonaviy savdo markazining muvaffaqiyati uchun moslashuvchan yondashuv zarur. Bugungi kunda standart universal do'kon, supermarket, vino do'koni, katta kitob do'koni va hatto yoshlar ko'ngilochar zonasi langar ijarachisiga aylanishi mumkin. "Anchor ijarachi" nafaqat butun savdo markazining kayfiyatini belgilaydi, balki uning bozordagi o'rnini ham belgilaydi.

Shuni ta'kidlash kerakki, Rossiya chakana ko'chmas mulk bozori Amerika Qo'shma Shtatlari va boshqa mamlakatlar bir necha o'n yillar davomida ancha tezroq bosib o'tgan yo'ldan o'tdi. Rossiyada chakana ko'chmas mulk bozorining shakllanishi faqat 15 yil oldin boshlangan. Birinchi savdo markazlari tuman savdo markazining klassik sxemasi bo'yicha amalga oshirildi. Oxotniy ryad savdo markazi bundan mustasno bo'lib, u o'rtacha daromaddan yuqori bo'lgan xaridorlarga mo'ljallangan va bu savdo markazi Xalqaro savdo markazlari kengashi tomonidan moda markazi sifatida tan olingan.

1997 yilda Yartsevskaya ko'chasida Ramstor savdo markazi ochildi, unda xuddi shu nomdagi gipermarket hududning 60 foizdan ko'prog'ini egallagan ijarachiga aylandi. Bundan tashqari, savdo markazida oziq-ovqat korti va kiyim-kechak va maishiy xizmat do'konlari joylashgan. Ushbu tajriba muvaffaqiyatli bo'ldi va boshqa savdo markazlari ishlab chiquvchilari uni qabul qila boshladilar.

Moskva chakana ko'chmas mulk bozori rus mentalitetiga moslashtirilgan xorijiy tajribaga asoslangan sakrash va chegaralar bilan rivojlanmoqda. 2002 yilda Moskvada bir vaqtning o'zida 15 ta savdo markazlari, jumladan Mega Teply Stan, Atrium, Crocus City Mall, Waymart va boshqalar foydalanishga topshirildi.

Birinchi Mega savdo markazining langarlari Auchan gipermarketi, Texnosila elektronika supermarketi, Sportmaster, Detsky Mir va ikkinchi Ikea gipermarketi edi. Shuningdek, savdo markazida ko'ngilochar zona tashkil etilgan bo'lib, unda konkida uchish maydonchasi, katta oziq-ovqat korti, shuningdek, o'yin maydonchalari mavjud. Ushbu langar ijarachilar to'plami super-mintaqaviy savdo markazlariga xos bo'lib qoldi.

Rossiya bozoriga yangi brendlar kirib kelganligi sababli, savdo markazlarida ijarachilar to'plami o'zgardi, ammo profil deyarli o'zgarishsiz qoldi. Asosiy ijarachilar oziq-ovqat gipermarketi, mebel yoki DIY do'koni, elektronika supermarketi va multipleks kinoteatrdir.

Uzoq vaqt davomida raqobat darajasi past bo'lib qoldi, bu esa ko'proq yoki kamroq sifatli savdo markazining muvaffaqiyatli bo'lishiga imkon berdi. Biroq, endi vaziyat o'zgardi va savdo markazlari egalari raqobatdan ajralib turish uchun jiddiy harakatlar qilishlari kerak. Bozorda o'ziga xos tasvirni yaratish uchun original ankraj ijarachilari kerak. Masalan, san'at galereyasi yoki akvarium. Bunday komponentlar va ularning joylashuvi ancha qimmat va to'lashi dargumon, lekin ular asosiy maqsadga erishadilar - ular savdo markaziga ko'plab tashrif buyuruvchilarning e'tiborini tortadi.

Tashrifchilarni jalb qilishdan tashqari, ular ham saqlanib qolishi kerak. Agar savdo markazlari egalari aqlli bo'lsa, ular bozorda noyob xizmatlar to'plamini yaratish va tashrif buyuruvchilar uchun maksimal qulaylikni ta'minlash uchun ijarachilar pulini shakllantiradi. Misol uchun, Moskva Siti xalqaro biznes markazi hududida qurilayotgan Evolyutsiya minorasi savdo markazida Rossiyada birinchi Masterslavl bolalar bog'ini ochish rejalashtirilgan.

Amaliyot shuni ko'rsatadiki, savdo markazlariga tashrif buyuruvchilarning oqimini oziq-ovqat supermarketlari, iste'mol tovarlari gipermarketlari, shuningdek, bolalar ko'ngilochar markazlari va oziq-ovqat maydonlari ta'minlaydi. Bundan tashqari, agar taniqli brend chakana savdo sohasida muhim bo'lsa, u holda bolalarning bo'sh vaqtlarida bu haqiqat deyarli muhim emas, asosiysi, bu holda, bunday biznes loyihalari xizmatlariga bo'lgan talab va sifati.

Bolalar tovarlari va xizmatlari bozori barqaror o'sib bormoqda, boshqa biznes yo'nalishlari esa asosan turg'un. Shu sababli, tashrif buyuruvchilar trafigining "generatorlari" haqida o'ylaydigan ko'pchilik savdo markazlari: ijarachilarning langarlari ko'pincha bolalar ko'ngilochar markazlari va do'konlari foydasiga tanlov qilishadi.

Shuningdek, savdo markazlari uchun mas'uliyatli sherikni tanlash muhim emas, u daromadlar tushib qolsa, kompleksni tark etmaydi, balki vaziyatni to'g'irlash uchun qo'lidan kelganini qiladi.

Masalan, "Madagaskar" savdo markazi, Togliatti bilan sodir bo'ldi. Majmua rahbarlari dastlab suyangan FMCG (tezkor iste'mol tovarlari) segmentining tarmoq gipermarketi yopildi va tashrif buyuruvchilar soni kamaydi. Savdo markazining nafaqat xarid qilish joyi, balki dam olish maskaniga aylanishi kerakligiga e’tibor qaratib, uning kontseptsiyasini o‘zgartirishga majbur bo‘ldim. Shu sababli, rahbariyat o'yin-kulgi sektorini ifodalovchi langar ijarachilarga pul tikishga qaror qildi va yutqazmadi.

Vorozhtsova Elena, "Madagaskar" savdo markazining menejeri, Togliatti

U bizning savdo markazimizda 2015 yil avgust oyida taxminan 2500 kvadrat metr maydonda ishga tushirildi. m Yangi formatdagi loyihaning birinchi oyi trafikni 25% ga oshirdi. Endi bu o'tgan yilning shu davriga nisbatan o'rtacha + 30 - 35%, noyabr, yanvar, mart, avgust oylarining eng yuqori oylarida esa + 50% gacha. Bugungi kunga kelib, savdo markazi maydonining 30% ko'ngilochar komponent uchun ajratilgan, bu odatda trafikni saqlashga va kamaytirmaslikka yordam beradi.

Madagaskar nimapark»?

Madagaskar parki kompaniyasi oilaviy dam olish va o'yin-kulgi bozorida jiddiy o'yinchi hisoblanadi. Ushbu brend ostida faoliyat yurituvchi majmua 13 yoshgacha bo'lgan bolalar uchun attraksion parkini, shuningdek, bolalar va kattalar uchun trampolin parkini o'z ichiga oladi. "Madagaskar parki" oilaviy bayramlarga yo'naltirilganligi sababli, ko'rsatiladigan xizmatlar ro'yxati eng yangi texnologiyalar bilan jihozlangan restoran va multipleks kinoteatr bilan to'ldiriladi.

Bunday ko'p formatlilik o'z farzandlarini majmua animatorlari qaramog'iga qo'yishga qarshi bo'lmagan bolalari bor ota-onalarni o'ziga jalb qiladi va bu orada restoranda ovqatlanish yoki xarid qilish uchun luqma qiladi.

Va amaliyot shuni ko'rsatadiki, kompleks trafikni o'rtacha 20% ga oshirishni ta'minlaydi.

Umuman olganda, Rossiya bozori uchun Madagaskar Park brendi juda yangi. Shunga qaramay, loyiha har bir shaharda oilaviy dam olish va o'yin-kulgi segmentida eng yaxshi bo'lishga intiladi. Tolyatti, Saransk va Cheboksari shaharlarida bu allaqachon sodir bo'lgan. Tarmoq o'z mavjudligi geografiyasini yanada kengaytirishni rejalashtirmoqda: tarmoqni rivojlantirish rejalari juda katta. 2016-2017-yillarda 12 ga yaqin yangi istirohat bog‘lari ochilishi rejalashtirilgan.

Endi u yurtimizning turli hududlarida yangi ob’yektlar izlamoqda. Muayyan shaharlar uchun qat'iy majburiyat yo'q, kompaniyalar Moskva, Sankt-Peterburg va viloyatlar poytaxtlariga qiziqish bildirmoqda. Ijarachi saytlarni juda ehtiyotkorlik bilan tanlaydi: savdo markazi yaxshi joylashuvga, mintaqaviy yoki mintaqaviy miqyosga va loyiha talablariga javob beradigan binolarning xususiyatlariga (ship balandligi, ustunlar oralig'i, maydon) ega bo'lishi kerak.

Savdo markaziga barqaror trafikni jalb qilish uchun an'anaviy ijarachilar to'plami endi etarli emas. Iste'molchilarga ularning barcha ehtiyojlarini bir joyda qondira oladigan xaridlar, xizmatlar, ko'ngilochar va oziq-ovqat turlarini to'liqroq taklif qilish kerak.

Shu bilan birga, iste'molchi faolligining umumiy pasayishiga qaramay, odamlar o'zlarini "tez zavqlanish" dan voz kechishga va bolalarga pul tejashga tayyor emaslar. Bizning loyihamiz dam olish, o'yin-kulgi va oziq-ovqat segmentlarida turli xil iste'molchilarning xohish-istaklarini qondirishga qodir. U yoshi (1-14 yoshli bolalari bo'lgan oilalar va 35 yoshgacha bo'lgan yoshlar) va daromad darajasi (o'rtacha minusdan o'rtacha plyusgacha) bo'yicha ancha keng auditoriyaga qaratilgan. Bu bizning asosiy ustunligimiz bo'lib, u loyihaning dolzarbligini va, demak, tashrif buyuruvchilarning barqaror trafigini kafolatlaydi. Bundan tashqari, biz bir joyda turmaymiz, biz dam olish va ko'ngilochar sohadagi yangi tendentsiyalarni kuzatib boramiz va loyihamizda eng mashhur yo'nalishlarni o'zida mujassamlashtiramiz.

Katta va kichik

Markaziy ko'chmas mulk agentligining rivojlanish bo'yicha direktori Yevgeniy Galeev savdo markazlari (TC) uchun ijara stavkalari miqdoriga quyidagilar ta'sir qiladi, deb hisoblaydi: joylashuvi, TC kontseptsiyasi; TCda joy - qavat, zinapoyaga yaqinlik, "langar ijarachisi"; ijarachi maqomi - "langar" yoki muntazam (langar ijarachilar uchun 2-3 yoki undan ko'p marta arzonroq); ijaraga olingan maydon. Eng muhimi, ijarachining formati - langar yoki muntazam.

Ilgari, "langar" ijarachi 1000 kvadrat metr maydonni ijaraga beruvchi kompaniya hisoblanardi. m va taniqli brendning "tashuvchisi" hisoblanadi. Endi bozor talablari o'zgarmoqda, savdo markazlari "o'sib bormoqda", zamonaviy konseptual majmualar ko'proq tashrif buyuruvchilar uchun mo'ljallangan, ijaraga olingan maydonlar miqdori ham o'sib bormoqda. Bugungi kunda langar ijarachisi - taniqli brendning "tashuvchisi" bo'lgan va 1,5 ming kvadrat metrdan ijaraga olingan kompaniya. m va boshqalar.

Anchor ijarachilari uchun ijara stavkalari boshqa kompaniyalarnikidan kamida 2-3 marta, ko'pincha 3 yoki undan ko'p marta farq qiladi. Anchor ijarachilari ko'pincha savdo markazida butun qavatni ijaraga olishadi va ularning maydoni 10 000 kv.m ga yetishi mumkin. m.Kichik operatorlar, qoida tariqasida, 50-300 kv.m. m Shunga ko'ra, ijara narxi sezilarli darajada farq qiladi. Odatda o'rtacha TCning ankraj operatorlari 1 kvadrat metr uchun 150-200 dollar to'laydi. yiliga m.

Arina Sender, Colliers International Sankt-Peterburgdagi chakana ko'chmas mulk bo'limi direktori, langar ijarachisi va boshqa operatorlar uchun ijara stavkasidagi farq ancha sezilarli ekanligiga ishonch hosil qiladi. Uning fikricha, langar stavkalari savdo majmuasining boshqa ijarachilari uchun ijara stavkalaridan 3-10 baravar kam bo'lishi mumkin. Anchor operatorining ijara stavkasi ko'p jihatdan uning savdo profiliga bog'liq - stavkalar multipleks, maishiy texnika do'koni, gipermarket, universal do'kon uchun har xil.

"Anchor" chegirmasi

Operatorning TC ichidagi joylashuvi uning toifasi - langar va boshqalar bilan bog'liq; funktsiyasi - savdo, ovqatlanish, ko'ngilochar; egallagan hudud. Anchor operatorlari asosiy mijozlar oqimini shakllantirish uchun savdo markazlariga jalb qilingan. Yaxshi "langar" xaridorlarning katta oqimini jalb qilishga va ularning majmua bo'ylab "kerakli" harakatini ta'minlashga qodir.

Bekar konsalting departamenti direktori Oleg Spivakning fikricha, langar ijarachilari uchun ijara stavkalari hajmini ob'ektiv baholash juda qiyin. Ko'pincha langar ijarachilar yirik HOB loyihalariga sarmoyador bo'lib, deyarli har doim qurilish yoki dizaynning dastlabki bosqichlarida ishtirok etishlarini ta'minlashga harakat qilishadi.

Shaharning markaziy qismida joylashgan savdo markazlarida o'rtacha ijara stavkalari hozirda 1 kvadrat metr uchun taxminan 1200-1500 dollarni tashkil etadi. m yiliga, chetida joylashgan savdo markazlarida - 1 kv.m uchun 600-1000 dollar. yiliga m. Anchor ijarachilari o'zlarining faoliyatining o'ziga xos xususiyatlaridan kelib chiqqan holda bunday tariflarni to'lay olmaydilar - ular 1 kvadrat metrga nisbatan kichik aylanmaga ega bo'lgan holda katta maydonlarni talab qiladi. m Shuning uchun, "langar" jismonan 1 kvadrat boshiga taxminan $ 200-300 darajasida yuqorida to'lash mumkin emas. Yiliga m, ular egallagan profil va maydonga qarab.

Yuqori va pastki qismlar

"Cosmopolis" savdo markazida langar "Super Siva", "Nord" savdo markazida - "Paterson" va "Domovoy" apparat do'koni, "Ozerki" savdo markazida - "Lukomorye" o'yinchoqlar do'koni, "Grand Canyon" savdo markazi - "Ramstore" . Ro'yxatda keltirilgan "langarlar" ning har biri 1 ming kvadrat metrdan ortiq maydonni egallaydi. m Ikkinchi qavat va undan yuqori, qoida tariqasida, 50-300 kvadrat metrga kesiladi. m va zamonaviy kiyim-kechak, poyabzal, aksessuarlar do'konlariga ijaraga beriladi. Shunday qilib, Nord savdo majmuasida birinchi va ikkinchi qavatlar deyarli to'liq egallangan, Eldorado bundan mustasno, kiyim-kechak, poyabzal, kosmetika, zargarlik buyumlari, suvenirlar va boshqalar.

Yuqori qavatlarda oziq-ovqat korti va majmuaning ko'ngilochar komponenti mavjud. Cosmopolis savdo markazining uchinchi qavatida oziq-ovqat korti, to'rtinchi qavatda Extra sport fitnes klubi joylashgan. Xuddi shunday, "Ozerki" savdo markazining uchinchi qavatida oziq-ovqat korti, Forum, Megashoes va bir ming bir sumka do'konlari joylashgan. "Nord" SEC ning uchinchi qavatida, oziq-ovqat korti va "Kronverk-cinema" kinoteatridan tashqari, katta maydonlarni egallagan do'konlar - "Banana-Mama" va Platon, butun to'rtinchi qavatda joylashgan. majmuaning ko'ngilochar komponenti.