Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Самые распространенные схемы мошенничества при продаже квартир на вторичном рынке Схемы мошенничества с куплей продажей жилья.

Рассмотрим возможности и варианты выявления этого вида преступления.

Мошенничество в сфере недвижимости – это уголовное преступление против собственности граждан, которое внедряется в сферу риэлтерских услуг и активизируется путём преступного осуществления неправомерных и противоправных продаж не принадлежащей преступникам недвижимости.

В итоге бесправные граждане оказываются «на улице», а преступники резко увеличивают свои доходы.

Сведения о действиях преступников в этой сфере активно распространяются не только в правовых кругах и среди специалистов, о них сегодня известно практически каждому. Это сказывается на общих представлениях о деятельности риелторов, о недоверии, проявляемом в отношении к добросовестным специалистам и экспертам, представляющим компании и фирмы по продаже недвижимости.

Известно, что эти преступления беспрецедентны по своей жестокости. Во многих случаях они становятся причиной разорения и даже гибели жертв, на недвижимое имущество которых покусились злоумышленники.

Лица, совершающие преступления на рынке недвижимости

В первую очередь к таким лицам относятся риелторы, которые оформляют компании по посредническим услугам на рынке недвижимости или представляются индивидуальными предпринимателями.

Естественно, что такие фирмы или предприниматели не могут долгое время осуществлять преступные действия, поэтому они находят выход в следующих преступных схемах:

1. Создают «липовые» компании с поддельными документами.
2. Быстро меняют название фирм и основные характеристики.
3. Действуют через подставных лиц, на которых оформлены компании.
4. Работают в разных городах.
5. Меняют внешность своих сотрудников, их фамилии, имена, паспорта.
6. Создают длительную цепочку реализации объекта недвижимости, чтобы разорвать причинно-следственную связь.

Виды

Обычно мошенники, кроме психологических приёмов, пользуются привлекательными ценовыми предложениями. Они предлагают в качестве посредников реализовать квартиру по завышенной цене, в сравнении с существующей на рынке недвижимости на текущий момент. Также они могут сделать предложение приобретения квартиры по нереально низкой цене.

Доверчивые граждане легко покупаются на подобные маркетинговые схемы, оставаясь в итоге на улице в буквальном смысле слова, или теряют имеющиеся деньги.

Продажа квартиры по поддельным документам

Этот вид мошенничества в современной реальности является достаточно доступным.

Мошенники достают необходимые поддельные бланки, имитируют продажу и реализовывают покупателю чужую квартиру.

При вселении в квартиру покупатели с удивлением узнают, что в квартире проживают ничего не подозревающие граждане, в первый раз узнавшие о том, что квартира якобы продана.

Суд определяет мошенническую схему по поддельным документам одной из сторон, которая остаётся обманутой и безуспешно пытается восстановить справедливость. Поддельные документы общего характера подделать не сложно. Как показывает практика, фальшивые печати и штампы областного центра обойдутся мошенникам приблизительно в 100 000 долларов.

На их основе можно подготовить полный пакет документов. Исключение составляет справка из БТИ, в которой достаточно легко обнаружить подделку по идентификатору.

Многократная продажа одного объекта недвижимости

Многие мошенники получают или изготавливают дубликаты документов на объект недвижимости. В этом случае они действительно приобретают один объект недвижимости, возможно – незаконным способом.

С документов снимаются копии. Один пакет документов предназначается настоящему покупателю, сделка с которым носит относительно законный характер и продавец сам присутствует при регистрации, получая полную сумму денег за квартиру.

Под эту продажу мошенники подтасовывают несколько ложных продаж. С остальных покупателей злоумышленники получают часть денег после составления и подписания договора, а вторую часть суммы договариваются получить после регистрации объекта в отделении кадастра и картографии. Но придя в регистрационную палату, покупатели обнаруживают лишь других покупателей. Преступники к этому времени успевают скрыться.

Подмена квартиры

Достаточно часто мошенники представляют к показу одну квартиру, а в итоге продают другую. При этом на просмотр они приводят по якобы указанному адресу.

Обмороченные покупатели впоследствии уверяют, что проверяли адрес квартиры и точно видели, что объект соответствовал указанному в документах адресу.

В этом нет ничего удивительного, так как мошенникам не составляет труда при просмотре временно закрепить ложные указатели квартир и даже улиц или воспользоваться аналогиями названий.

Продажа квартиры после смерти владельца

Нередки случаи, когда квартира приобретена по доверенности после смерти владельца. То есть на момент сделки владелец жилья оказывался умершим. Естественно, такие сделки признаются ничтожными, а жильё впоследствии передаётся наследникам.

Продавец не выписывается из проданной квартиры

Эту мошенническую схему достаточно сложно признать таковой. Если лицо, особенно имеющее проблемы со здоровьем и нетрудоспособное, имеет регистрацию на жилой площади – оно автоматически приобретает право проживания. А если не выписавшийся собственник женится и жена родит ребёнка – получить право прописки сможет вся семья.

Выписать семейную пару не представится возможности. Выгнать на улицу – тоже. Практически, купив квартиру, вы окажетесь в коммуналке. В худшем случае, жильцы своим поведением добьются того, что купленная вами квартира окажется полностью бесполезной. Либо жильцы (бывшие собственники) предложат её выкупить за смехотворную цену.

Несколько таких сделок позволят им прожить безбедную жизнь, являясь своего рода бизнесом. В этом случае необходимо обращаться в суд, но подготовиться к судебному заседанию необходимо самым тщательным образом. Ведь люди, поступая подобным образом, не скрываются и действуют с циничной наглостью. Соответственно, в суде они могут дать какую угодно информацию и выставить вас в самом неприглядном свете.

Занижение стоимости приобретаемой квартиры

Занижение происходит под предлогом избежать уплаты налогов.

Согласившийся покупатель выплачивает более высокую цену за квартиру, чем указано в договоре купли-продажи. Через небольшой промежуток времени продавцы недвижимости находят предлог признать сделку ничтожной. Покупатель в итоге:

1. Получает сумму, указанную в договоре, которая значительно меньше той, которую он реально выплатил.
2. Лишается квартиры.
3. Получение выплат может осуществляться частями или вовсе через некоторое время прекратиться.

Мошенничество при покупки квартиры в ипотеку.

Эта схема является достаточно сложной, но и её успешно проворачивают опытные мошенники. В этом случае по подложным документам оформляется кредит на приобретение чужой или несуществующей собственности. В одном из случаев судебной практики была раскрыта развёрнутая мошенническая схема по оформлению залоговой стоимости на якобы продаваемые объекты недвижимости, которых не существовало.

Изымание денег в этом случае может производиться как у граждан, в адрес которых были совершены мошеннические действия по приобретению квартир в ипотеку, так и в адрес банков. В частности, банковские служащие формально отнеслись к просмотру фальшивых документов и не принадлежавших злоумышленникам объектов недвижимости.

Получив крупную сумму денег, злоумышленники пытаются скрыться, чтобы не выплачивать ипотечный кредит, или оставляют покупателя с оформленной ипотекой и липовыми документами на несуществующую квартиру.

Мошенничество с долями квартир

Мошенничество с долями имеет варианты от продажи несуществующего права в квартире, до реальной формальной продажи, но без права проживания.

После покупки собственник может обнаружить наличие в квартире множества жильцов или родственников совладельцев, которые создают условия, невыносимые для существования.

Просмотр квартиры за деньги

Это одна из распространённых и наиболее безопасных схем. Риэлтерское агентство или посредник предлагают просмотр квартиры за определённую плату. Просмотры продолжаются до тех пор, пока один из покупателей не изъявит желание приобрести квартиру. Тогда посредник исчезает из поля зрения, а квартира оказывается чужой собственностью.

Мошенничество с имуществом на Avito

Достаточно распространённое явление, так как этот сайт один из самых посещаемых и его использование достаточно выгодно. Здесь можно беспрепятственно выкладывать любые фотографии жилья, которое не принадлежит лицам, подающим объявление, а также – общаться по телефону или по электронной почте, выдавая себя за кого угодно.

Как правило, стоимость квартир резко отличается от аналогичных. А так называемые собственники заверяют, что находятся не в городе, зачастую – вообще за пределами страны. Они просят по одному из сервисов перечислить деньги (задаток) и обещают вылететь для оформления сделки.

Финансовые мошеннические пирамиды

Это хорошо организованные формы мошенничества, которые под видом строительных фирм отнимают денежные средства у инвесторов-дольщиков. Это целая система, которая после получения средств от инвесторов:

• оформляет банкротство;
• неправомерно затягивает строительство;
• руководство исчезает;
• находятся причины для замораживания строительства.

Как доказать квартирное мошенничество?

При осуществлении сделки купли-продажи необходимо проявлять бдительность и собирать все сведения об обстоятельствах совершаемой сделки.

Конечно они могут не пригодиться и всё обойдётся благополучно. А могут стать важным подспорьем в проведении судебного расследования. Доказать факт мошеннической сделки можно:

1. Восстановив картину событий по цепочке.
2. Предъявив представленные поддельные документы.
3. Представив свидетельские показания по факту мошенничества.
4. Доказав передачу денег за квартиру.

А самое главное – доказав, что в отношении вас была проведена преступная имущественная сделка, в результате которой вы не получили жильё.

Мошенничество при покупке и продаже недвижимости

Как не попасть на мошенников при покупке квартиры? Обезопасить себя можно при соблюдении следующих условий:

1. Проверка документов на подлинность, отказ от выплаты денег при предоставлении копий или дубликатов документов.
2. Отказаться от приобретения по генеральной доверенности.
3. Поговорить с соседями и убедиться, что адрес совпадает, а вместо роскошной квартиры вам не подсунут сарай на окраине.
4. Требовать от продавца присутствия при регистрации договора.
5. При передаче денег воспользоваться банковской ячейкой.

При продаже квартиры гарантировать свою безопасность можно:

1. Не искажая пунктов договора, не указывая заниженную стоимость.
2. Не идя на компромиссы, которые могут стать подвохом.
3. Обратиться к опытному юристу или в риэлтерскую компанию, которую вы выберете сами и у которой хорошая репутация.
4. При получении денег воспользоваться свидетелями или услугами специальных уполномоченных лиц.

Как не попасть на мошенников при аренде (сдаче) квартиры?

Мошенничество при сдаче квартир в аренду. Необходимо проявлять бдительность, так как злоумышленники для разворачивания своих преступных схем изначально оформляют аренду квартиры, которую, впоследствии, незаконно пускают в оборот. Поэтому арендодателю надлежит:

1. Осуществлять поиск клиентов через зарекомендовавшую себя компанию.
2. Составить договор аренды, проверив документы арендаторов и их соответствие данным, указанным в договоре.
3. Включите в договор только те пункты, которые считаете надлежащими.
4. Пропишите в договоре специальные пункты по запрету некоторых форм поведения и видов деятельности с вашим имуществом.
5. Удостоверьте договор у нотариуса.
6. Зарегистрируйте договор в записях кадастрового учёта.

Как избежать мошенничества при съеме квартиры?

Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры? Арендуя квартиру, также необходимо проявлять внимание и осторожность, особенно если собственник требует с вас крупную сумму в качестве оплаты жилья за полгода или за год. При этом для составления договора он не намерен обращаться:

• в риэлтерскую компанию;
• к юристам для составления договора;
• к нотариусу для удостоверения договора;
• в Росреестр для его регистрации.

Устные договорённости не имеют юридической силы, впоследствии у вас не будет никаких доказательств факта мошенничества. Обязательно проверьте:

1. Правоустанавливающие и право удостоверяющие документы на квартиру.
2. Соответствие паспортных данных данным на объект недвижимости.
3. Соответствие данных вам сведений о месте проживания, реальным фактам.

Уголовное наказание

Для мошенников риелторов или посредников не предусмотрено иного наказания, кроме как общего уголовного наказания за мошенничество.

Однако распространение этого зла в обществе потребовало внести коррекцию в статью 159 УК РФ, предусматривающую наказание и ответственность за мошенничество.

В настоящее время такие формы мошенничества, как преступления на рынке недвижимости, определяются квалифицированным преступлением, наказание за которое вменяется в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи и может достигать 10 лет.

Распознать преступные действия не всегда возможно, так как мошенники не только ловко обходят систему правосудия, но и владеют навыками гипноза и другими психологическими техниками, входя в доверие к гражданам, владельцам недвижимости.

Нужно понимать, что мошенники на этом рынке могут представляться не только посредниками в продажах, но и непосредственными собственниками квартир или покупателями. В некоторых случаях на одну и ту же социально незащищённую жилплощадь производятся покушения с разных сторон.

​Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен. Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности - соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

• предлагают квартиру по очень низким ценам;
• часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
• технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
• с вас требуют большую сумму задатка;
• с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
• сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков - это повод серьезно задуматься.

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
2. сделку оформляют по фальшивым документам;
3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Одна квартира - несколько покупателей

Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях - продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет - если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.

Фальшивые документы

По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

Как избежать

Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:

• свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
• договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности.

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как избежать

Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Как избежать

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.

Другие неприятности и как их избежать

На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал. Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи.

С развитием возможных схем приобретения жилья (путем приватизации муниципального жилья, с помощью кредитных средств, средств материнского капитала и т.д.) меняются и схемы мошенничества при покупке квартиры, а также увеличивается количество схем мошенничества и общая доля сделок с недвижимостью, связанных с мошенническими действиями.

С ростом строительства жилья возросло и количество схем мошенничества, ориентированных именно на рынок первичного жилья. Однако темой настоящей статьи является изучение новых популярных видов мошенничества, применяемых на рынке вторичного жилья.

Рынок вторичного жилья, или вторичный рынок жилья (наименование по разным источникам), состоит из объектов недвижимости, у которых уже имелись собственники, и не одни, в отличие от рынка первичного жилья, где объекты недвижимости – только что построенные квартиры, таунхаусы, дома и прочие объекты, порой даже еще не до конца введенные в эксплуатацию. Вторичное жилье, конечно, привлекательно с многих сторон:

это уже готовое и обжитое жилье. Нет рисков, что через год после сдачи дома фундамент даст усадку и пойдет трещина по всему дому;
нет риска обнаружения нескольких претендентов на объект, как это до сих пор случается при попытках зарегистрировать построенную

• квартиру в только что сданном доме;
• уже имеется (не всегда) более или менее достойный ремонт в жилом помещении;
• цена зачастую намного ниже, чем цена на подобный объект в новостройке;
• не требуется длительного ожидания для регистрации сделки (как в случае с ожиданием постройки и сдачи в эксплуатацию жилья в новостройке) и для фактического заселения.

Есть и иные существенные плюсы.

Однако у покупки жилья на рынке “вторички” имеется и ряд немаловажных минусов. Как правило, сложность представляет собой проверка юридической чистоты всех сделок с данной недвижимостью за весь период ее существования или как минимум за 10 лет до предстоящей сделки.

1. Мошенничество при покупке квартирой, проживании и связанные с ее стоимостью

Новые виды мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья, как правило, основаны на истории продаваемого объекта (в дальнейшем для примера речь будет идти о сделке с квартирой в многоэтажном доме).

Вариант 1: создание невыносимых условий соседства.

Это самый новый вид мошенничества на рынке вторичного жилья. Способ довольно прост: мошенники ищут квартиру с двумя хозяевами (оформленную в долях, например, на бывших супругов, братьев и сестер), между которыми нет особого лада. Одна из долей официально покупается. Другому собственнику предлагается продать его долю за половину ее действительной рыночной стоимости. Естественно, тот отказывается. После этого новоиспеченный хозяин доли вселяется в квартиру на законном основании и начинает активно создавать невыносимые условия для остальных жильцов. Идут в ход любые доступные способы: громкая музыка весь день (без нарушения норм времени “тишины”), постоянные и в большом количестве гости, приходящие в любое время дня и ночи (“А что? Я хозяин, имею право принимать гостей когда хочу!”). Не помогает собственная инициатива – квартира сдается квартирантам как можно дешевле и как можно более многочисленной семье. Оптимально – развести антисанитарию, беспорядок, то есть создать максимально некомфортные для проживания людей условия. Цель одна – заставить хозяина второй доли продать ее немедленно, за любую стоимость. “Безобразный” новый сособственник наконец-то покупает вторую долю на своих условиях. Как правило, это уже даже не полцены, а еще меньше. Итог: мошенник за сравнительно низкую цену становится полноценным обладателем всей квартиры и уже может продавать ее по рыночной цене.

Разновидность рассмотренного варианта – заставить сособственника купить у мошенника долю по максимально завышенной цене. Способ – тот же. В данном случае упор делается на желание добросовестного жильца жить в покое. Однако такое не всегда возможно, так как, будь у жильца достаточное количество денег, он бы давно купил долю и у бывшего сособственника (бывшего супруга и т.д.).

Итог: купив задешево, продать задорого часть квартиры, которая, в принципе, кроме уже проживающего там совладельца, никому и не нужна.

Вариант 2: обмен на недорогую квартиру с доплатой.

Несмотря на многочисленные многотомные уголовные дела и громкие судебные процессы над бандами мошенников по всей стране, этот применяемый ими вид мошенничества до сих пор живет и активно процветает. Основной упор его на одиноких престарелых граждан асоциального типа: алкоголиков, не вполне психически здоровых людей и прочих. Главные критерии: квартира в собственности, владелец – одинокий человек, которого никто искать не будет. Используя страсть человека к пагубным привычкам и собственное красноречие, человека уговаривают продать свою квартиру в центре, поменяв ее на жилье на периферии с доплатой, чтобы было на что комфортно доживать свой век и потакать своим привычкам. При этом предстоящее к приобретению жилье даже не показывают. Жилье, как правило, самого низкого качества: в разы меньше по площади, находится в самых некомфортных районах (у железнодорожных станций, вокзалов), удаленных от всей инфраструктуры. Как правило, такое жилье – на окраине города или на селе. Хорошо, если это помещение все-таки дают обманутому гражданину приобрести, то есть сделка купли-продажи по факту происходит. Чаще всего предоставляемое жилье даже не приобретается в собственность обманутого гражданина. Предварительно его могут взять в аренду, заплатив за полгода вперед. Или заселить в дом, подготовленный под снос, из которого уже половина жильцов съехала. Его просто туда переселяют… и забывают о его существовании. Что потом происходит с гражданином, куда его выселяют собственники помещения – мошенников уже не интересует. Из вырученных от продажи гражданином собственной благоустроенной квартиры денег ему дают немного – только чтобы не сразу опомнился и не понял, что стал жертвой обмана.

Итог: мошеннику достается практически полная стоимость квартиры одинокого гражданина, за вычетом небольшой ее части, потраченной на аренду жилья под переселение (или покупку в собственность гражданина), а также на вручение гражданину некоей суммы для личных нужд (так называемой доплаты).

Вариант 3: планируемое оспаривание сделки в суде.

Данный вариант на деле вбирает в себя несколько разновидностей, одинаково активно используемых в зависимости от конкретной ситуации.

Ситуация 1: занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Квартира имеет хорошую историю, предыдущие сделки (если были) не вызывают сомнений, идет “чистая продажа”. Способ мошенничества характерен для новостроек, которые уже оформлены недавно в собственность. Покупателю предлагается указать в договоре купли-продажи заниженную до 1 млн. рублей стоимость квартиры с целью ухода продавца от уплаты налога на доходы физических лиц. Или (рассчитывая на жадность покупателя) предлагается купить квартиру по предлагаемой цене плюс сумма налога, которую продавец должен будет уплатить при продаже квартиры по реальной стоимости. Основание предложения ясно и прозрачно для покупателя: ведь от даты оформления квартиры в собственность (или с момента последней сделки купли-продажи) еще не прошло три года. Риск оспаривания сделки как-то мало прогнозируется: продавец выглядит прилично, история квартиры чиста. Именно здесь и кроется вся хитрость. Утрата бдительности может стоить покупателю стоимости квартиры. После состоявшейся сделки начинается судебный процесс ее оспаривания по различным допустимым законом основаниям. Суд принимает решение о двусторонней реституции, постановляет бывшему продавцу вернуть квартиру, покупателю – деньги. Квартиру обманутому покупателю приходится возвращать. А вот деньги, как правило, обратно получить во всей сумме не удается. В 100 случаях из 100 они уже потрачены и начинают взыскиваться с продавца через службу судебных приставов – долго и по чуть-чуть, пока, наконец, взыскатель (обманутый гражданин) окончательно не утратит надежду на получение всей суммы или должник не выпишется и не переедет в неизвестное для приставов место жительства. На этом исполнение, как правило, затихает.

Итог: вместо крупной покупки и счастливой и комфортной жизни в приобретенном жилье покупатель остается ни с чем – без квартиры и без денег. Продавец и риелтор (без них, как правило, такие аферы не проворачиваются) остаются с двойной выгодой – и с квартирой, и с суммой денег, равной стоимости этой квартиры.

Ситуация 2: оспаривание одной из предыдущих сделок купли-продажи с квартирой.

Изучая историю сделок с квартирой, обнаруживается, что ранее при совершении одной из них были допущены нарушения закона (особенно опасно, если были нарушены права несовершеннолетних). Квартира выставляется на продажу, а после регистрации права собственности покупателя на нее начинается процесс оспаривания не последней, а одной из предыдущих сделок с квартирой. Далее процесс и итог аналогичны изложенным в ситуации 1.

Ситуация 3: оспаривание давней приватизации квартиры.

После продажи квартиры оспариваются сделки по приватизации данного помещения. Как известно, срок исковой давности по данным сделкам может оказаться довольно длительным и составить 10 лет (ч. 1 ст. 181 ГК РФ). Более того, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность вообще не распространяется (ст. 208 ГК РФ). В основном этот вид мошенничества (как и по всем трем ситуациям развития) – целиком инициатива “черных риелторов”, отыскивающих квартиры, одновременно имеющие в истории “белые пятна”, позволяющие оспорить сделку по приватизации и ожидать применения последствий признания данной сделки недействительной. Процесс и итог аналогичны вышеописанным. Обманутым оказывается покупатель. При этом лицо, предъявившее иск (чьи права были нарушены при приватизации), может даже не знать ничего ни о своих правах, ни о состоявшемся процессе. Убедить выдать доверенность на право ведения судебных дел и участия в исполнительном производстве – задача довольно простая для мошенника, обладающего должной долей харизмы и красноречия. В дальнейшем на стадии исполнительного производства в рамках закона возможно заключение довольно сложного мирового соглашения, в результате которого покупатель квартиры остается проживать в приобретенной квартире, право собственности остается за ним, а гражданин, чьи права были нарушены (истец по судебному спору, интересы которого якобы представляет мошенник), получает некую денежную сумму от последнего покупателя.

Вариант 4: продажа квартиры с обременениями.

Чаще всего сейчас встречается такой вид обременения, как залог квартиры у банка. Реже – арест. Учитывая специфику последствий данного вида обременений, покупатель, не проверивший перед сделкой (и даже перед дачей задатка) факт наличия обременений, рискует остаться ни с чем. Банк как залогодатель в случае невозврата кредита обратит взыскание на предмет залога. И наличие к данному моменту другого собственника у объекта недвижимости не помеха этому. Арест на практике означает наличие спорных притязаний на квартиру, которые, вполне возможно, разрешатся не в пользу продавца.

Следует отметить, что при заключении предварительного договора купли-продажи, при передаче задатка продавец может предъявить свидетельство и без отметки о наличии обременения. Порядок регистрации сделок, а также возможность получить дубликат свидетельства о праве собственности позволяют сделать это без особых усилий. К счастью, данный вид сделок становится редкостью. Осторожность современных покупателей недвижимости препятствует не только доведению данной схемы до конца, но и реализации даже ее начала.

“Обременением” не с юридической точки зрения можно считать и наличие зарегистрированных на жилплощади родственников продавца, в том числе снятых с регистрации давно и без их желания (например, осужденных на длительные сроки). Однако в данном случае речь идет лишь о наличии (или восстановлении) права на проживание указанных лиц. Неприятность, конечно, грозящая, скорее всего, денежными “откупными” от такого соседства в одной квартире. Но речи о потере квартиры или полной ее стоимости в данном случае не идет.

Итог: потеря некоей суммы денег при сохраненном жилье.

Во всех указанных случаях обманутый мошенниками гражданин, как правило, рискует либо целой квартирой (или долей в ней), либо полной стоимостью квартиры (доли). Это самые крупные и популярные схемы мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья.

2. Мошенничество с задатком при покупке квартиры

Не меньшую часть среди общего количества мошенничеств в этой сфере занимают схемы более мелких обманов, когда мошенники “останавливаются” на суммах задатков, не претендуя ни на квартиру, ни на ее полную стоимость. Среди самых популярных способов мошенничества с задатками можно перечислить следующие:

2.1. Обман при помощи генеральной доверенности. Лицо, имеющее генеральную доверенность, занимается не только показом квартиры, выставленной на продажу, но и берет задаток. После этого доверенное лицо исчезает, на звонки не отвечает. При попытках найти его выясняется, что квартира и не планировалась к продаже, генеральная доверенность была выдана давно и только для продажи загородного дома или автомобиля и гаража или вообще была давно отменена. Еще хуже, если доверенность – липовая, то есть никогда не выдавалась и никаким нотариусом никогда не заверялась. Да, бывают еще случаи, когда покупатель со слабым зрением не может отличить оригинал от искусно изготовленной цветной копии.

2.2. Обман арендатора жилья. Арендатор, сняв квартиру и получив копию свидетельства о праве собственности (или даже без нее), предъявляя копию доверенности (которую нетрудно изготовить при помощи современной оргтехники), обманом и хитростью уверяет потенциальных покупателей в том, что квартира продается, он занимается ее продажей и уполномочен принимать задаток. Цель – окупить свое проживание в квартире плюс еще немного заработать на обмане. Реальной цели продать квартиру у мошенника нет.

2.3. Демпинговая цена и скоростная сделка. Искусственно создается ситуация поспешности с предстоящей сделкой: покупателя уверяют, что из-за хорошей цены на квартиру есть несколько претендентов и кто первый даст задаток – с тем сделка и состоится. При этом сроки для подготовки сделки ставятся нереально короткие, в которые покупатель, у которого нет сразу всей суммы для покупки, не сможет “уложиться”. О составе денежной суммы, за которую планируется к приобретению квартира (наличные деньги, кредитные средства, средства материнского капитала и проч.), мошенники узнают заранее. Естественно, что сделка срывается по вине покупателя и задаток остается у продавца. При этом доказать, что изначально именно на это и было рассчитано, а не на заключение реальной сделки, очень сложно.

В итоге вышеуказанных способов обмана у мошенника остается сумма задатка, сделки с квартирой не производится вовсе.

Советы адвоката по недвижимости, как не стать жертвой мошенников:

1. Чрезмерное и быстрое снижение цены на продаваемую квартиру вкупе или отдельно от объявления срочной продажи – повод насторожиться. Конечно, бывают случаи, когда жизненные обстоятельства заставляют собственников недвижимости поступать таким образом. Но чаще всего такие действия – один из признаков мошеннической схемы с квартирой.

2. При покупке квартиры важно иметь дело с самим собственником, хотя бы на первом этапе (при передаче задатка и определении срока и параметров предстоящей сделки) и на последнем – в самом регистрирующем органе при подписании договора купли-продажи (или иного договора, служащего основанием для перехода права собственности) и передаче денег. Настаивание продавца на осуществлении расчетов и проведении переговоров с родственниками собственника, доверенными лицами может быть одной из составных частей схемы мошенничества.

3. Наличие “белых” пятен в истории сделок с квартирой потенциально повышает риск возникновения споров по одной из ранее совершенных сделок с данным объектом недвижимости, что в итоге может привести к утрате права собственности на только что приобретенную квартиру при получении взамен слабой надежды на взыскание уплаченной за нее стоимости с продавца.

4. Наличие многочисленных сделок с квартирой в ее истории может свидетельствовать о наличии неустранимых проблем в самой квартире, о которых каждый продавец, конечно же, умалчивал (например, промерзание квартиры зимой, отсутствие горячей воды по полгода, постоянный шум из близлежащего ресторана, невыводящиеся тараканы по всему дому и т.д.). Но не только. Это может быть свидетельством и наличия проблем с ее жильцами (например, наличия прописанных в ней лиц, сохранивших право проживания и по сей день). Много и часто проводившиеся сделки с квартирой также свидетельствуют о запутывании следов давней или недавней мошеннической сделки.

5. Покупатель или продавец, ставшие жертвами мошенников, в большинстве случаев сами проявляют неосторожность, наивность при совершении сделки и обращении с людьми. Большие деньги, составляющие стоимость квартиры, и даже небольшие, составляющие сумму задатка, всегда представляют интерес для мошенников.

6. Тщательная проверка истории сделок с квартирой, к сожалению, не панацея от мошенников. Хотя риск, конечно, уменьшается в разы.

7. Наивность участников сделки – не единственный фактор, провоцирующий мошенников на аферы с недвижимостью. Пробелы в законодательстве, законодательно не запрещенные варианты действий при совершении сделок – все это делает возможным и доступным обман в сфере с недвижимостью.

Покупка квартиры для большинства россиян – крупная сделка. И к ней необходимо тщательно готовиться. Ознакомление с вышеперечисленным перечнем популярных схем мошенничества на рынке вторичного жилья не окажется лишним в данном процессе, а, возможно, убережет от рискованных сделок.

Плaстининa Нaтaлия

Адвокаты https://сайт/wp-content/uploads/2017/11/logo1-300x40.png Адвокаты 2016-02-16 23:54:39 2016-02-16 23:57:31 Популярные виды мошенничества при покупке квартиры

Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей. В ход идут двойные продажи, использование подложных документов, продажа квартир, снятых по договору найма, и еще уйма способов отъема денег у покупателя. Последние, в свою очередь, менее изобретательны: количество применяемых ими схем мало.

Мошенничество при сделках с недвижимостью на вторичном рынке – нередкое явление: стоимость квартир возрастает прямо пропорционально желанию отдельных Остапов Бендеров отнять деньги у населения. Однако в большинстве случаев Уголовный кодекс с их стороны оказывается не соблюденным.

Больше всего описанных и раскрытых схем обмана выявлено со стороны продавцов или лиц, выдающих себя за продавцов.

Займы

Старый способ, который использовался еще в криминально известный период – 90-е годы. Он прост и применяется до сих пор не только в сфере недвижимости, но в других. Суть его состоит в предоставлении займа, обеспеченного правом распоряжения собственностью. Он имеет общие черты с ипотекой, но ипотека оформляется отдельным договором и регистрируется.

При острой необходимости в деньгах человек оформляет займ не в банке, а в сомнительных конторах или даже у частных лиц. В качестве гарантии возврата долга он выдает аферистам доверенность, дающую право распоряжения принадлежащей ему квартирой. Недвижимость может быть реализована в любое время: если должник выплатил 50% долга или не выплатил ничего. А исполнение обязательства не дает гарантии возврата доверенности и сохранения права собственности.

Обезопасить себя просто:

• Не пользоваться услугами сомнительных лиц и организаций.
• Отозвать доверенность.

Задаток

Внесение задатка (аванса) – нормальная практика при совершении сделок с недвижимостью. Таким образом, продавец и покупатель демонстрируют решимость заключить сделку на оговоренных условиях. Но авансы также могут использоваться как инструмент для присвоения чужих денег без намерения продавать квартиру.

Продавец заключает с одним или несколькими покупателями предварительное соглашение, обязательным условием которого служит внесение задатка. Его размер может колебаться в пределах 5-10% от стоимости квартиры.

Следующий этап – затягивание сроков государственной регистрации перехода права собственности. Цель у этих действий одна – заставить покупателя пропустить период, отведенный для возврата внесенного задатка.

Когда сроки на возврат обеспечительного платежа выходят, продавец отказывается заключать основной договор. Жертва обращается в суд, но вернуть переданные деньги не всегда возможно. К тому же сторона несет дополнительных судебные расходы.

Генеральная доверенность

Доверенности порождают разнообразные виды квартирного обмана. К этой группе относятся схемы мошенничества с документами, полученными от недееспособных или уже умерших людей, фальшивыми или отозванными доверенностями.

При согласовании условий продажи покупатель должен видеть собственника, общаться с ним. Таким образом, он оценит состояние хозяина квартиры, вероятность признания его недееспособным (вследствие алкоголизма или наркомании, например). Личное общение исключит иные риски, связанные с получением доверенности от умершего человека, или действия представителя по отозванному документу.

Низкая цена

Цены на недвижимость высокие, поэтому виды квартирного мошенничества часто связаны с созданием объявления о продаже квартиры по цене ниже рыночной. На дешевые объекты всегда повышенный спрос из лиц, желающих покупать дешевое жилье. Мошеннические уловки в виде низкой цены используются в разнообразных схемах:

• Двойные или тройные продажи. Необязательно доводить сделку до регистрации права собственности, достаточно взять с покупателей авансы.
• Продажа чужой квартиры, снятой по договору найма.
• Отчуждение недвижимости, полученной незаконным путем.
• Продажа несуществующей квартиры.

Внимание! Ситуация снижения цены до 15% для быстрой продажи возможна, когда собственникам требуются средства. Однако даже самый нуждающийся владелец не пойдет на предоставление значительной скидки.

Указание в договоре более низкой цены для последующего его расторжения

Практика занижения фактической стоимости квартиры есть. Она связана с налогообложением: если собственник продает недвижимость, которая находится у него менее 5 лет (ранее срок был равен 3 годам), он платит налог с дохода.

Чтобы заплатить меньший налог или не платить его вовсе, мошенники просят покупателей указать в договоре иную сумму, значительно меньше реальной.

Продажа неприватизированной квартиры

Не самый распространенный способ по причине значительного сокращения количества государственной или муниципальной собственности. Подавляющее большинство граждан уже оформили недвижимость в собственность, на балансе государства остается не так много объектов.

Продать неприватизированную сложно. Чтобы реализовать этот замысел, потребуется копия паспорта жильца и его длительное отсутствие. Квартира вскрывается и приватизируется, а затем продается.

Продажа квартиры с правом пожизненного проживания

Этот способ связан с приватизацией. Дело в том, что отказ от оформления квартиры в собственность влечет возникновение права на пожизненное использование жилого помещения. Однако этот факт выясняется после оформления перехода права собственности и регистрации сделки в Росреестре.

Лицо, имеющее право пользоваться квадратными метрами, вселяется в помещение через суд. Следующий шаг собственников – оспаривание договора купли-продажи. Даже при положительном решении нет вероятности возврата денег, мошенники распоряжаются ими довольно быстро.

Махинации с документами

Способы мошенничества при продаже квартиры, связанные с использованием документов, условно делятся на аферы с применением дубликатов и изготовлением подложных документов. Также к группе относится повторное использование не погашенных свидетельств.

Таблица 1. Разновидности схем с использованием документов

Дубликаты	Подложные документы	Не погашенные свидетельства
Имеют такую же юридическую силу, что и оригиналы документов. Выдача производится при утрате первоначальных бумаг. Другой вариант – их получают мошенники для совершения противоправных действий. По дубликатам продается несколько квартир: один договор якобы продавец регистрирует сам, а другие – покупатели	Предполагают незаконное происхождение. Мошенники их изготавливают самостоятельно или вступают в сговор с нотариусом или человеком, выдающим себя за него. По подложным документам также заключается один или несколько договоров купли-продажи	Двойные или тройные продажи с использованием еще действующего документа

Обратите внимание! Свидетельства о регистрации права собственности не выдаются, но они продолжают действовать. В любом случае проверять правомочия рекомендуется через выписку из ЕГРН, а не исключительно бумагами, предоставляемыми продавцом.

Невыделение детских долей в квартирах

Программа финансовой поддержки семей, именуемая , действует давно. За это время многие семьи улучшили свои жилищные условия, частично оплатив квартиру или дом выделенными деньгами. Особенность этой программы заключается в обязанности родителей выделить доли всем членам семьи, особенно детям.

При покупке квартиры в строящемся доме, когда её передача происходит через длительный промежуток времени, родители подписывают нотариальное обязательство о распределении долей после оформления недвижимости в собственность. Аналогичный документ подписывается во всех случаях, когда невозможно выделить сразу доли.

Приобретенного на средства материнского капитала, квартиры или дома, – мероприятие документально хлопотное. Хотя бы потому, что приходится привлекать органы опеки и оформлять дополнительные документы. Продажа квартиры с невыделенными детскими долями может привести к оспариванию сделки органами опеки или прокурором, защищающим интересы детей. Купля-продажа аннулируется со всеми вытекающими последствиями: квартира возвращается прежним хозяевам, которые обязуются вернуть полученные деньги.

Продажа по фальшивому адресу

На этот трюк попадаются иногородние, которые переехали недавно или находятся в стадии переезда, но не располагают достаточной информацией о месте пребывания. Осложняется отсутствием возможности и времени для проверки чистоты сделки.

Обманная схема действует следующим образом. Мошенники снимают неплохую квартиру в хорошем районе города и якобы выставляют ее на продажу, демонстрируя потенциальным покупателям. Но документы составляются на совершенно другую квартиру, реально существующую, но находящуюся по другому адресу.

Подменная квартира имеет меньшую стоимость, может требовать вложения средств в ремонт, находиться в другой части города. Улицы, на которых находятся помещения, обычно созвучны вплоть до смешения, особенно для иногородних. Нередко случается так, что мошенники при осмотре меняют номера квартир или домов.

Обман раскрывается уже после совершения регистрационных действий, когда сотрудники регистрационной службы вносят соответствующие записи в реестр. Поэтому покупателям рекомендуется внимательно проверять фактический адрес недвижимости с тем, что указан в договоре.

Продажа квартиры умершего до вступления в наследство

Покупка квартиры после вступления в наследство несет разнообразные риски. Наиболее популярны три схемы, используемые мошенниками.

Таблица 2. Варианты обмана покупателей при наследовании квартиры

Выморочное имущество	Продажа до вступления в наследство	Продажа в обход наследников
Это имущество, которое остается после одиноких людей, не имеющих наследников. Мошенники подделывают документы и объявляют себя наследниками, после чего продают квартиру	Реализация квартиры происходит по поддельным документам за 6 месяцев, отведенных для принятия наследства. После сделки объявляются наследники и оспаривают ее	Продажа квартиры осуществляется вроде бы на законных основаниях, например, наследником по завещанию. Но затем могут появиться законные наследники, например, внебрачные дети, и оспорить завещание. Другой вариант – споры между самими наследниками

Схемы от покупателей

Варианты мошенничества при покупке квартиры наиболее распространены среди продавцов, но встречаются и покупатели, применяющие махинации с задатком или подкладывающие «куклу» вместо наличных денег.

Задаток

Это обеспечительный платеж, который стороны не возвращают в случае отказа от заключения основного договора, а в некоторых случаях имеют право требовать его уплаты в двойном размере. Покупатель может применить такие схемы:

• Нарушение продавцом срока подготовки документов для оформления договора. В ответ покупатель требует уплаты двойного задатка или снижения стоимости квартиры.
• Второй покупатель перебивает задаток первого и требует возврата внесенного задатка в двойном размере, шантажируя продавца двойными продажами.
• Игра терминами: задаток заменяется на залог, и продавец становится должен покупателю денег.

Кукла

Имеются в виду не нарезанные газеты, а фальшивые деньги. Предпочтительнее использовать безналичную оплату. При выборе банковской ячейки рекомендуется пересчитывать и проверять деньги в этом банке.

Обратите внимание! Мошенничества возможны не только со стороны покупателя или продавца, но и риэлтора. Проверяйте договоры с агентствами и не давайте риэлтору денег без расписки.

Способы нивелирования рисков

Чтобы избежать рисков утраты денег и квартиры, рекомендуются следующие действия, актуальные при намерении купить, как квартиру, так и долю в ней. Они помогут распознать признаки обманных действий:

• В договоре указывается только действительная сумма.
• Перед подписанием договора обязательно получение выписки из ЕГРН.
• Запрос сведений из органов опеки о дееспособности продавца.
• Обращение в психоневрологический диспансер о нахождении на учете продавца.
• Проверка семейного положения, наличие детей и документов, разрешающих продажу.
• Проверка факта покупки квартиры с помощью материнского капитала.
• Проверка подлинности доверенности, ее действительности, встреча с собственником.
• Проверка лиц, зарегистрированных в квартире.
• Проверка срока вступления в наследство.
• Наличие задолженности по оплате коммунальных и других услуг.

При наличии затруднений обращайтесь за помощью не к риэлторам в или покупке жилья, а к юристам, которые специализируются на сделках с недвижимостью.

Смотрите видео по теме мошенничества при продаже квартир:

Высшее образование. Оренбургский государственный университет (специализация: экономика и управление на предприятиях тяжелого машиностроения).
22 января 2018 .

Мошенничество в сфере продажи квартир в последнее время встречается все чаще.

При этом злоумышленники разрабатывают разнообразные схемы по обману доверчивых граждан .

Для того чтобы разобраться с этим вопросом следует изучить популярные схемы обмана, связанного с продажей жилой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

Обман со стороны покупателя

Обман чаще всего распространен со стороны продавца, но встречаются случаи, когда покупатели совершают нарушение закона с помощью разнообразных схем.

Противоправные действия производят как на первичном, так и на вторичном рынке жилья .

На первичном рынке

Обман со стороны покупателя на первичном рынке жилья часто пресекается опытными юристами, сотрудничающими с застройщиками.

Чаще всего схемы на первичном рынке жилья связаны с наличными средствами, которые покупатель должен внести в качестве первого взноса по ипотеке или же в качестве полной стоимости жилья.

Поэтому компании тщательно проверяют документы и деньги , переданные со стороны покупателя.

На вторичном

Продажа вторичного жилья также сопровождается обманов со стороны покупателей. Чаще всего, когда речь идет о рейдерах, покупающих доли в квартире .

Они приобретают небольшую часть жилого помещения, а в дальнейшем манипулируют иными собственниками помещения.

Их цель вынудить хозяев продать им долю за минимальные средства или же откупиться от новых владельцев квартиры.

Подобные действия проводят под моральным давлением на остальных собственников.

Еще одна распространенная схема — это передача денежных средств за покупку из рук в руки .

Мошенники иногда используют «куклу» вместо настоящих купюр, то есть пачку, содержащие настоящие деньги, но только сверху и снизу, а внутри нарезанную по размеру купюр бумагу.

Наиболее популярный вариант — это применение банковской ячейки. Банковская ячейка также не является надежной. Специалисты отмечают, что для безопасности следует использовать .

Существует обман из-за орфографических ошибок, где покупатель вписывает вместо «задаток» пишет слово «залог», тогда получается, что продавец остается должен ему некоторую сумму, на которую покупатель будет претендовать в дальнейшем.

Аферы со стороны продавца

Продавцы чаще разрабатывают схемы по обману доверчивых покупателей. При этом столкнуться с незаконными действиями можно как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

О мошенничестве в сфере страхования вы можете узнать из нашей .

С новыми квартирами

К основным видам обмана покупателей, желающих приобрести новую квартиру, относят:

1. Кооперативные ЖСК . Подобная схема мошенничества была распространена в двухтысячные годы. Кооператив представляет собой классическую пирамиду, которая пытается удовлетворить интересы пайщиков, от средств, поступающих от новых членов ЖСК. Однако его руководство не возвращает убытки и неустойки. Средство не всегда направляются на строительство жилья, а часто направлено на другие нужды.

   Покупатель может вложить немалые средство за жилье, которое может строиться длительное время ил иже вообще никогда не будет возведено.

2. Вторая схема строится на привлекательной для покупателя цене . На эмоциональном подъеме человек вносит аванс, а через некоторое время выясняется что фирма, которая рассказывала о будущем жилом комплексе, исчезла.
3. В долевом строительстве у застройщика может возникнуть конфликт с субподрядчиком и стройка замораживается. Подобные дела длятся годами, и вернуть средства, уплаченные за покупку недостроенной квартиры, трудно.

Со старым жильем

Противоправные схемы, разработанные для вторичного жилья, встречаются часто, поэтому нужно изучить основные из них, чтобы не попадать на уловку мошенников.

К основным видам обмана относят:

Какой срок грозит за мошенничество в особо крупных размерах? узнайте прямо сейчас.

Мошенничество при сдаче недвижимости в аренду

Несмотря на то, что схемы обмана активно освещаются в интернете, многие арендаторы попадаются на уловки недобросовестных собственников и третьих лиц, участвующих в сделке.

Первый способ предполагает создание субаренды . Хозяин арендованного жилья уверен, что он сдает его только одному человеку.

На самом деле во время аренды арендатор успевает сдавать койко-места в квартире, а также проводить посуточные сделки со сдачей жилого помещения.

Квартира превращается в «ночлежку» . В результате хозяин застает помещение в ущербном виде, а квартиросъемщик пропадает без объяснений.

Многие помещения требуют ремонта, на что хозяин квартиры вынужден согласиться, чтобы удержать арендаторов.

Лица, проживающие в квартире, предлагают не вносить арендную плату, но делать ремонт за свой счет .

Однако этот процесс может тянуться много месяцев, после чего лица, «сделавшие ремонт» не только не приступали к его началу, но и пропали без объяснения причин подобных действий.

Арендатор любым путем желает завладеть правоустанавливающим документом. Например, сочиняет историю, что на работе требуются доказательства проживания по определенному адресу или прочие причины.

Собственник отдает документ, после чего происходит создание подложной дарственной. В подобной схеме всегда замешан круг лиц, но не один человек.

Обман со стороны арендатора не является редкостью, но иногда случаются схемы и со стороны человека, предоставляющего свои квадратные метры в качестве аренды. Они состоят из следующих схем:

Как не попасться на удочку?

Сделки с покупкой недвижимости относят к категории рискованных, поэтому нужно следить за чистотой сделки .

Доверие к продавцу должно присутствовать, но рекомендуется проявить осторожность и проверить следующие документы:

Еще один важный момент — это получение согласия от второго супруга, которое должно быть заверено нотариально. Если его не получить, то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной.

Сделка, где в качестве зарегистрированного в квартире лица является ребенок , предполагает получение разрешения от органов опеки. Без этого документа купля-продажа не может состояться, а аванс может быть оставлен продавцу.

Продавцу жилого помещения не нужно соглашаться на передачу денег из рук в руки , поскольку они могут оказаться фальшивыми или же переданы не в полном объеме.

Как написать заявление в полицию о мошенничестве? помогут вам.

Доказательства

Осуществление сделки по купле-продажи нужно осуществлять с осторожностью.

Однако если были допущены мошеннические действия, нужно предпринять все попытки, направленные на аннулирование сделки .

Доказать факт наличия мошеннических действий можно следующими способами:

• через восстановление картины обмана по цепочке действий;
• предъявив поддельные документы, которые были задействованы в сделке;
• через показания свидетелей по факту противоправных действий;
• через доказательство передачи финансовых средств за квартиру.

Доказать нарушение закона и факт обмана можно через судебное разбирательство. Однако следует собрать как можно больше доказательств, указывающих на обман со стороны продавца или покупателя.

Если суд вынесет постановление о том, что был факт нарушения закона, тогда сделка будет аннулирована, и деньги вернут покупателю . Существует много случаев, когда привлечь к ответственности некого, поскольку недобросовестный гражданин скрывается, забрав с собой финансовые средства.

Мошенничество в сфере продажи недвижимости встречается часто, и избежать его помогут советы профессионалов, к которым следует прислушиваться. Поэтому нужно быть внимательнее и остерегаться нарушителей закона , если речь идет о продаже или покупке недвижимости.

ТОП 5 видов мошенничества с недвижимостью на вторичном рынке:

Автор статьи -