Najczęstszy sposób na oszukanie nabywców mieszkań! Najczęstsze oszustwa przy sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym Oszustwa przy zakupie i sprzedaży mieszkań.

Rozważmy możliwości i opcje identyfikacji tego rodzaju przestępstwa.

Oszustwa na rynku nieruchomości to przestępstwo przeciwko mieniu obywateli, które zostaje wprowadzone do zakresu usług związanych z nieruchomościami i jest aktywowane poprzez przestępczą realizację nielegalnej i nielegalnej sprzedaży nieruchomości nienależących do przestępców.

W rezultacie bezsilni obywatele znajdują się „na ulicy”, a przestępcy gwałtownie zwiększają swoje dochody.

Informacje o działaniach przestępców w tym obszarze są aktywnie rozpowszechniane nie tylko w kręgach prawniczych i wśród specjalistów, dziś wiedzą o nich prawie wszyscy. Wpływa to na ogólne zrozumienie działalności pośredników w obrocie nieruchomościami, brak zaufania do sumiennych specjalistów i ekspertów reprezentujących firmy i firmy zajmujące się sprzedażą nieruchomości.

Wiadomo, że zbrodnie te są bezprecedensowe w swoim okrucieństwie. W wielu przypadkach stają się przyczyną ruiny, a nawet śmierci ofiar, do których nieruchomości wkraczają napastnicy.

Osoby dopuszczające się przestępstw na rynku nieruchomości

Do takich osób zaliczają się przede wszystkim pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy rejestrują firmy w celu pośrednictwa na rynku nieruchomości lub przedstawiają się jako indywidualni przedsiębiorcy.

Naturalnie takie firmy lub przedsiębiorcy nie mogą przez długi czas dokonywać czynów przestępczych, dlatego znajdują wyjście w następujących schematach przestępczych:

1. Tworzą „fałszywe” firmy z fałszywymi dokumentami.
2. Szybko zmieniają nazwy firm i podstawowe cechy.
3. Działają poprzez pełnomocników, na których zarejestrowane są spółki.
4. Pracują w różnych miastach.
5. Zmieniają wygląd swoich pracowników, ich nazwiska, imiona i paszporty.
6. Tworzą długi łańcuch sprzedaży nieruchomości, aby rozbić związek przyczynowo-skutkowy.

Rodzaje

Zwykle oszuści oprócz technik psychologicznych korzystają z atrakcyjnych ofert cenowych. Oferują, jako pośrednicy, sprzedaż mieszkania po zawyżonej cenie w porównaniu do obecnego rynku nieruchomości. Mogą także zaproponować zakup mieszkania za nierealistycznie niską cenę.

Naiwni obywatele łatwo dają się nabrać na takie schematy marketingowe, lądując na ulicy w dosłownym tego słowa znaczeniu lub tracąc pieniądze.

Sprzedaż mieszkania na podstawie fałszywych dokumentów

Ten rodzaj oszustwa we współczesnej rzeczywistości jest dość dostępny.

Oszuści zdobywają niezbędne fałszywe formularze, imitują sprzedaż i sprzedają kupującemu cudze mieszkanie.

Wprowadzając się do mieszkania, kupujący są zaskoczeni, gdy dowiadują się, że mieszkanie jest zamieszkane przez niczego niepodejrzewających obywateli, którzy jako pierwsi dowiedzieli się, że mieszkanie zostało rzekomo sprzedane.

Sąd ustala oszukańczy plan na podstawie sfałszowanych dokumentów jednej ze stron, która pozostaje oszukana i bezskutecznie próbuje przywrócić sprawiedliwość. Fałszowanie ogólnie sfałszowanych dokumentów nie jest trudne. Jak pokazuje praktyka, fałszywe pieczęcie i znaczki regionalnego centrum będą kosztować oszustów około 100 000 dolarów.

Na ich podstawie można przygotować kompletny pakiet dokumentów. Wyjątkiem jest certyfikat z WIT, w którym dość łatwo jest wykryć podróbkę po identyfikatorze.

Wielokrotna sprzedaż jednej nieruchomości

Wielu oszustów otrzymuje lub sporządza duplikaty dokumentów dotyczących nieruchomości. W tym przypadku faktycznie nabywają jedną część nieruchomości, być może w sposób nielegalny.

Z dokumentów sporządza się kopie. Jeden komplet dokumentów przeznaczony jest dla prawdziwego kupującego, z którym transakcja jest w miarę legalna, a przy rejestracji obecny jest sam sprzedający, który otrzymuje pełną kwotę za mieszkanie.

Oszuści manipulują kilkoma fałszywymi sprzedażami, tworząc tę ​​sprzedaż. Od pozostałych nabywców napastnicy otrzymują część pieniędzy po sporządzeniu i podpisaniu umowy, a drugą część kwoty zgadzają się otrzymać po zarejestrowaniu obiektu w wydziale katastru i kartografii. Ale kiedy kupujący przybywają do urzędu rejestracyjnego, znajdują tylko innych kupujących. W tym czasie przestępcom udało się uciec.

Wymiana mieszkania

Dość często oszuści wystawiają jedno mieszkanie na pokaz, a ostatecznie sprzedają inne. Jednocześnie przenoszą Cię pod rzekomo wskazany adres do obejrzenia.

Zdezorientowani kupujący twierdzą następnie, że sprawdzili adres mieszkania i upewnili się, że nieruchomość odpowiada adresowi wskazanemu w dokumentach.

Nie jest to zaskakujące, ponieważ oszustom nie jest trudno tymczasowo dołączać fałszywe oznaczenia mieszkań, a nawet ulic lub używać analogii nazw podczas przeglądania.

Sprzedaż mieszkania po śmierci właściciela

Nierzadko zdarza się, że zakup mieszkania następuje na podstawie pełnomocnictwa po śmierci właściciela. Oznacza to, że w momencie transakcji właściciel nieruchomości okazał się zmarły. Oczywiście takie transakcje są uznawane za nieważne, a mieszkanie zostaje następnie przekazane spadkobiercom.

Sprzedający nie wymeldowuje się ze sprzedanego mieszkania

Ten oszukańczy program jest dość trudny do rozpoznania jako taki. Jeżeli osoba, zwłaszcza cierpiąca na problemy zdrowotne i niepełnosprawność, jest zameldowana w dzielnicy mieszkalnej, automatycznie nabywa prawo pobytu. A jeśli niezarejestrowany właściciel ożeni się, a jego żona urodzi dziecko, prawo do rejestracji będzie mogła uzyskać cała rodzina.

Nie będzie możliwości zwolnienia małżeństwa. Jego też wywal na ulicę. W praktyce kupując mieszkanie, znajdziesz się w mieszkaniu komunalnym. W najgorszym przypadku zachowanie najemców sprawi, że zakupione przez Ciebie mieszkanie będzie całkowicie bezużyteczne. Albo mieszkańcy (byli właściciele) zaproponują odkupienie go za śmieszną cenę.

Kilka takich transakcji pozwoli im na wygodne życie, będące swego rodzaju biznesem. W takim przypadku konieczne jest udanie się do sądu, ale konieczne jest jak najdokładniejsze przygotowanie się do rozprawy sądowej. Przecież ludzie zachowujący się w ten sposób nie ukrywają się i nie zachowują z cyniczną arogancją. W związku z tym w sądzie mogą udzielić wszelkich informacji, jakie chcą i postawić Cię w najbardziej nieestetycznym świetle.

Zaniżenie kosztu zakupionego mieszkania

Niedopowiedzenie występuje pod pretekstem unikania podatków.

Kupujący wyrażając zgodę płaci za mieszkanie cenę wyższą niż określona w umowie sprzedaży. Po krótkim czasie sprzedający nieruchomości znajdują pretekst do uznania transakcji za nieważną. W rezultacie kupujący:

1. Otrzymuje kwotę określoną w umowie, czyli znacznie niższą od tej, którą faktycznie zapłacił.
2. Straci mieszkanie.
3. Płatności mogą być otrzymywane w częściach lub po pewnym czasie mogą zostać całkowicie wstrzymane.

Oszustwo przy zakupie mieszkania na kredyt hipoteczny.

Schemat ten jest dość skomplikowany, ale z powodzeniem realizują go również doświadczeni oszuści. W takim przypadku pożyczka udzielana jest na podstawie sfałszowanych dokumentów na zakup cudzej lub nieistniejącej nieruchomości. W jednym z przypadków praktyki sądowej wykryto szeroko zakrojony oszukańczy program polegający na rejestrowaniu wartości zabezpieczenia rzekomo sprzedanych nieruchomości, które nie istniały.

W takim przypadku pieniądze można wypłacić zarówno od obywateli, przeciwko którym dopuszczono się oszukańczych działań w celu zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny, jak i od banków. W szczególności pracownicy banku w sposób formalny podeszli do przeglądania fałszywych dokumentów i nieruchomości nienależących do przestępców.

Po otrzymaniu dużej sumy pieniędzy przestępcy próbują uciec, aby nie spłacić kredytu hipotecznego, lub zostawić kupującego z hipoteką rejestrową i fałszywymi dokumentami do nieistniejącego mieszkania.

Oszustwo związane z udziałami w mieszkaniu

Oszustwo związane z akcjami ma opcje od sprzedaży nieistniejącego prawa do mieszkania do prawdziwej formalnej sprzedaży, ale bez prawa pobytu.

Po zakupie właściciel może odkryć, że w mieszkaniu jest wielu lokatorów lub krewnych współwłaścicieli, którzy stwarzają warunki nie do zniesienia do życia.

Zobacz mieszkanie za pieniądze

Jest to jeden z najpopularniejszych i najbezpieczniejszych schematów. Agencja nieruchomości lub pośrednik oferuje obejrzenie mieszkania za opłatą. Oglądanie trwa do momentu wyrażenia przez jednego z kupujących chęci zakupu mieszkania. Wtedy pośrednik znika z pola widzenia, a mieszkanie okazuje się cudzą własnością.

Oszustwa związane z nieruchomościami w Avito

Jest to dość częste zjawisko, ponieważ ta strona jest jedną z najczęściej odwiedzanych, a jej korzystanie jest dość opłacalne. Tutaj możesz swobodnie zamieszczać dowolne zdjęcia mieszkania nie należące do osób zamieszczających ogłoszenie, a także komunikować się telefonicznie lub mailowo, podając się za kogokolwiek.

Z reguły koszt mieszkań znacznie różni się od podobnych. A tak zwani właściciele zapewniają, że nie ma ich w mieście, a często nawet poza granicami kraju. Proszą o przelew pieniędzy (depozytu) za pośrednictwem jednej z usług i obiecują wylecieć w celu sfinalizowania transakcji.

Oszukańcze piramidy finansowe

Są to dobrze zorganizowane formy oszustwa, które pod przykrywką firm budowlanych odbierają fundusze inwestorom kapitałowym. To cały system, który po otrzymaniu środków od inwestorów:

• ogłasza upadłość;
• nadmiernie opóźnia budowę;
• przywództwo znika;
• Istnieją powody, aby zamrozić budowę.

Jak udowodnić oszustwo mieszkaniowe?

Dokonując transakcji kupna-sprzedaży należy zachować czujność i zebrać wszelkie informacje na temat okoliczności transakcji.

Oczywiście mogą się nie przydać i wszystko ułoży się dobrze. Mogą też stać się ważną pomocą w prowadzeniu dochodzenia sądowego. Możesz udowodnić fakt oszukańczej transakcji:

1. Przywrócenie obrazu zdarzeń w łańcuchu.
2. Przedstawiając przedłożone fałszywe dokumenty.
3. Składając zeznania dotyczące oszustwa.
4. Udowodniając przelew pieniędzy za mieszkanie.

A co najważniejsze, udowadniając, że przeciwko Tobie przeprowadzono przestępczą transakcję majątkową, w wyniku której nie otrzymałeś mieszkania.

Oszustwa przy zakupie i sprzedaży nieruchomości

Jak nie dać się nabrać na oszustów przy zakupie mieszkania? Możesz się chronić pod następującymi warunkami:

1. Sprawdzanie autentyczności dokumentów, odmowa zapłaty pieniędzy w przypadku dostarczenia kopii lub duplikatów dokumentów.
2. Odmów zakupu na podstawie pełnomocnictwa ogólnego.
3. Porozmawiaj z sąsiadami i upewnij się, że adres się zgadza, a zamiast luksusowego mieszkania nie dadzą Ci stodoły na obrzeżach.
4. Wymagaj obecności sprzedawcy przy rejestracji umowy.
5. Przesyłając pieniądze, korzystaj z sejfu.

Przy sprzedaży mieszkania Możesz zagwarantować sobie bezpieczeństwo:

1. Bez zniekształcania zapisów umowy, bez wskazywania zaniżonych kosztów.
2. Bez kompromisów, które mogłyby stać się pułapką.
3. Skontaktuj się z doświadczonym prawnikiem lub firmą z branży nieruchomości, którą sam wybierzesz i która cieszy się dobrą opinią.
4. Otrzymując pieniądze, korzystaj ze świadków lub usług specjalnych upoważnionych osób.

Jak nie dać się nabrać na oszustów wynajmując mieszkanie?

Oszustwa w wynajmie mieszkań. Należy zachować czujność, gdyż przestępcy, aby rozwijać swoje przestępcze plany, początkowo aranżują wynajem mieszkania, które następnie nielegalnie wprowadzają do obrotu. W związku z powyższym leasingodawca ma obowiązek:

1. Szukaj klientów poprzez renomowaną firmę.
2. Sporządź umowę najmu, sprawdzając dokumenty najemcy i ich zgodność z danymi określonymi w umowie.
3. Umieść w umowie tylko te klauzule, które uznasz za stosowne.
4. Zapisz w umowie specjalne klauzule zabraniające określonych form zachowań i działań na Twojej nieruchomości.
5. Niech umowa zostanie potwierdzona przez notariusza.
6. Zarejestruj umowę w księgach katastralnych.

Jak uniknąć oszustw przy wynajmie mieszkania?

Jak nie paść ofiarą oszustów wynajmując mieszkanie? Wynajmując mieszkanie też trzeba zachować ostrożność i ostrożność, szczególnie jeśli właściciel żąda od Ciebie dużej kwoty jako zapłatę za mieszkanie na pół roku lub rok. Jednocześnie w celu zawarcia umowy nie zamierza kontaktować się z:

• do firmy z branży nieruchomości;
• prawnikom w celu sporządzenia umowy;
• do notariusza w celu poświadczenia umowy;
• do Rosreestr w celu jego rejestracji.

Umowy ustne nie mają mocy prawnej, w związku z czym nie będziesz mieć żadnych dowodów na oszustwo. Koniecznie sprawdź:

1. Tytuł i dokumenty tytułowe mieszkania.
2. Zgodność danych paszportowych z danymi dotyczącymi nieruchomości.
3. Zgodność przekazywanych Państwu informacji o miejscu zamieszkania z rzeczywistym stanem faktycznym.

Kara karna

Nie ma żadnej kary dla nieuczciwych pośredników w obrocie nieruchomościami lub pośredników poza ogólnymi karami karnymi za oszustwa.

Jednak szerzenie się tego zła w społeczeństwie wymagało nowelizacji art. 159 Kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej, który przewiduje karę i odpowiedzialność za oszustwo.

Obecnie takie formy oszustwa, jak przestępstwa na rynku nieruchomości, są kwalifikowane jako przestępstwo kwalifikowane, za które grozi kara zgodnie z ust. 4 tego artykułu i może wynieść 10 lat.

Nie zawsze udaje się rozpoznać czyny przestępcze, gdyż oszuści nie tylko sprytnie omijają wymiar sprawiedliwości, ale także posiadają umiejętności hipnozy i innych technik psychologicznych, zdobywając zaufanie obywateli i właścicieli nieruchomości.

Musisz zrozumieć, że oszuści na tym rynku mogą udawać nie tylko pośredników w sprzedaży, ale także bezpośrednich właścicieli mieszkań lub kupujących. W niektórych przypadkach dochodzi do ataków na tę samą społecznie niechronioną przestrzeń życiową z różnych stron.

​Oszustwa przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym Z roku na rok są tylko coraz lepsi. W tym materiale podpowiemy Ci, jak uniknąć oszukańczych działań przy zakupie nieruchomości.

Jak się zabezpieczyć kupując mieszkanie na rynku wtórnym? Na rynku nieruchomości zawsze było wielu oszustów, oszustów, pozbawionych skrupułów sprzedawców, a także kupujących. Rynek wtórny jest w tym względzie orientacyjny. Schematy oszustw mogą być bardzo różne, a nawet osoby rozważne i znające się na prawie, kupując mieszkanie, nie zawsze mogą szybko zorientować się, że mają do czynienia z oszustwem, a kiedy to stanie się jasne, prawie niemożliwe jest cokolwiek zmienić.

Przypadki oszustw wiążą się nie tylko z celowym oszustwem, zdarza się, że sprzedający po prostu się w czymś nie zgadzają, a wtedy okazuje się, że mieszkanie nie zostało sprzedane legalnie, a nieszczęsny kupujący zostaje bez mieszkania i bez pieniędzy. Nie należy zatem zaniedbywać żadnych zasad ostrożności, a w szczególności nie zgadzać się na nielegalne sposoby zawierania transakcji.

Co powinno wzbudzić podejrzenia

Profesjonalni oszuści wiedzą, jak postępować w taki sposób, aby ich potencjalne ofiary po prostu nie miały powodu do podejrzeń. Należy o tym pamiętać, aby bez względu na wszystko kierować się zasadami ostrożności. Oto jednak lista najbardziej uderzających oznak, że transakcja może być fikcyjna i że prawdopodobnie chodzi o oszusta lub osobę, która nic nie mówi i coś ukrywa:

• oferować mieszkania w bardzo niskich cenach;
• Z dokumentów wynika, że ​​na przestrzeni ostatnich lat często zmieniali się właściciele mieszkania;
• plan techniczny mieszkania i rzeczywisty układ różnią się;
• wymagają od ciebie dużego depozytu;
• sprzedawca długo zwleka z dostarczeniem dokumentów, a przynajmniej jednego z tych, o które poprosisz;
• transakcja dokonywana jest przez osobę działającą na podstawie pełnomocnictwa właściciela apartamentu.

Obecność tych znaków nie zawsze wskazuje na jakieś oszustwo. Bardzo często ludzie sprzedają mieszkania na podstawie pełnomocnictw, jeśli prawdziwi właściciele są chorzy lub mieszkają za granicą, a brak dokumentów może wynikać z przyczyn obiektywnych. A jednak każdy z tych znaków jest powodem, aby poważnie o tym pomyśleć.

Metody oszustwa

Jak wspomniano powyżej, nie tylko sprzedający, ale także kupujący mogą zawierać transakcje w sposób oszukańczy. Ale ci pierwsi być może mają więcej możliwości. A czasami kupujący nieświadomie im w tym pomagają.

Jakie rodzaje schematów oszustwa istnieją:

1. transakcja zawierana jest z kilkoma kupującymi jednocześnie;
2. transakcja jest realizowana przy użyciu fałszywych dokumentów;
3. sprzedawca waha się z wymeldowaniem mieszkania i zgodnie z decyzją sądu zwraca pieniądze częściowo i na długi czas;
4. sprzedawca prosi w umowie o wskazanie kwoty, która będzie niższa od kwoty rzeczywistej, a następnie decyzją sądu rozwiązuje transakcję i zwraca jedynie wartość określoną w umowie;
5. kupujący nie jest ostrzegany, że mogą pojawić się inni kandydaci na mieszkanie, którzy w przyszłości będą mieli prawo zwrócić się do sądu.

To nie jest pełna lista metod, z których mogą skorzystać pozbawieni skrupułów właściciele domów, aby dokonać transakcji z maksymalnymi korzyściami.

Jedno mieszkanie - kilku nabywców

Jednym z najbardziej przestępczych sposobów zarabiania na kupujących jest sprzedaż mieszkania kilku kupującym jednocześnie. I to jest możliwe. Na przykład osoba mieszka za granicą lub planuje przeprowadzkę. Znajduje kilku kupujących, z każdym zawiera umowę kupna-sprzedaży na podstawie duplikatów dokumentów dotyczących mieszkania, najprawdopodobniej od różnych notariuszy, od każdego kupującego otrzymuje pieniądze i wychodzi. W tym przypadku właścicielem domu będzie ten, któremu uda się najpierw zarejestrować swoje prawa do nowego mieszkania, ale w pozostałej części prognozy są rozczarowujące, ponieważ odzyskanie pieniędzy będzie prawie niemożliwe, jeśli nie będzie możliwe znaleźć i postawić przed sądem sprzedawcę mieszkającego za granicą. Jeśli żaden z kupujących nie przejdzie rejestracji państwowej, przewagę w sądzie będzie miał ten, który jako pierwszy zawarł umowę.

Jak ominąć

Przede wszystkim pamiętaj, że przedwczesne jest przekazywanie pieniędzy sprzedającemu przed zarejestrowaniem praw własności. Przekaż mu główną kwotę po zatwierdzeniu przez władze Twojego prawa do lokalu. Kolejna ważna rada – jeśli dowiesz się o podwójnej sprzedaży mieszkania, natychmiast udaj się do sądu, być może jako pierwszy udowodnisz swoje prawo do zakupionego mieszkania.

Fałszywe dokumenty

Posługując się fałszywymi dokumentami, mogą sprzedać np. wynajęte przez kogoś mieszkanie. Niczego niepodejrzewająca osoba zawiera umowę kupna-sprzedaży, być może z fałszywym notariuszem, przekazuje pieniądze z wyprzedzeniem rzekomemu właścicielowi nieruchomości, a następnie dowiaduje się, że mieszkanie ma zupełnie innego właściciela i że zawarł umowę porozumieć się z nieznajomym. Cena takiego papieru wynosi zero.

Jak ominąć

Aby uniknąć takiej sytuacji, należy sprawdzić własność prawną mieszkania. Potwierdzają to następujące dokumenty:

• zaświadczenie o rejestracji państwowej przedmiotu na nazwisko sprzedawcy, z którym masz do czynienia;
• umowa darowizny, spadku lub sprzedaży potwierdzająca nabycie prawa własności.

Sprzedawca nie pisze konkretnie

Sytuacja może być następująca: po zawarciu transakcji, a być może na długo wcześniej, sprzedawca decyduje się nie wymeldowywać mieszkania, tłumacząc, że po prostu nie ma się gdzie przenieść. Nowy właściciel oczywiście będzie się starał jak najszybciej wyprowadzić byłego właściciela mieszkania, ten jednak udaje się do sądu i prosi o pozwolenie na pobyt oraz o odstąpienie od umowy. A sąd może mu na to pozwolić, jeśli uzna argumenty za rozwiązaniem umowy za zasadne, nakazując zwrot pieniędzy otrzymanych w trakcie sprzedaży. Problem w tym, że powód może twierdzić, że pieniądze zostały skradzione lub wydane np. na spłatę jakiegoś długu; nie odmówi zwrotu, ale zwróci się do sądu o odroczenie lub zgodzi się na stopniowy zwrot pieniędzy jak to mówią od wypłaty. Teraz możesz sobie wyobrazić, ile czasu może zająć spłata tego zadłużenia. Przez lata.

Co robić

W zasadzie nie ma nic strasznego w historii długiego wypisu. Dla byłego właściciela nieruchomości może to być istotna konieczność. Zgodnie z Kodeksem mieszkaniowym obywatel ma obowiązek opuścić lokal w przypadku wygaśnięcia prawa do użytkowania. Oznacza to, że prawo chroni kupujących w tym przypadku. Trudności mogą się pojawić, jeśli sprzedającemu uda się w jakiś sposób anulować transakcję na drodze sądowej. Aby uniknąć takiej sytuacji, zawrzyj w umowie warunek dotyczący terminu zwolnienia sprzedawcy, a także klauzulę dotyczącą kar, jeśli obywatel nie wymelduje się np. przed określonym terminem.

Obniżona cena w umowie

Właściciel mieszkania, zawierając umowę z kupującym, może poprosić go o wskazanie w umowie kupna-sprzedaży obniżonej kwoty, aby zapłacić niższe podatki lub nie płacić ich wcale. W takim przypadku sprzedaż odbędzie się częściowo w drodze umowy ustnej, a pieniądze przekraczające określoną kwotę przekazywane są sprzedającemu najlepiej za paragonem, a czasami bez żadnego pisemnego potwierdzenia.

Być może po tym kupujący będzie miał mieszkanie do dyspozycji i nie będzie miał żadnych problemów, choć musi zrozumieć, że stał się wspólnikiem naruszenia prawa podatkowego, co nie jest już dobre. Gorzej może być, jeśli sprzedawca nagle postanowi zwrócić się do sądu i unieważnić transakcję. Jeżeli sąd stanie po jego stronie, będzie on zobowiązany zwrócić określone w umowie pieniądze, wszystko to, co zostało mu zapłacone ponad kwotę umowną; jeśli kupującemu uda się to zwrócić, będzie to z wielkim trudem.

Jak ominąć

Nie zgadzaj się na prośby właściciela domu o wskazanie w umowie obniżonej ceny. To on będzie musiał zapłacić podatek od transakcji, a nie Ty, a Ty, jeśli zgodzisz się na jego warunki, bardzo ryzykujesz pewną kwotę pieniędzy. Zażądaj, aby umowa wskazywała pełny koszt kupowanego domu.

Niespodziewani pretendenci

Inną sytuacją, z którą często spotykają się nabywcy domów, jest nieoczekiwane pojawienie się osób bliskich sprzedającego, którzy dochodzą swoich praw do zakupionego mieszkania. Nie zawsze wiąże się to z oszustwem, najprawdopodobniej poprzedni właściciel po prostu nie chciał ostrzec o możliwych trudnościach z tchórzostwa lub chciwości. W takim przypadku krewny będzie miał szansę wygrać sprawę w sądzie, jeśli naprawdę ma prawo do mieszkania, a kupujący ryzykuje zarówno mieszkaniem, jak i pieniędzmi.

Jak ominąć

Przed transakcją koniecznie dowiedz się, w jaki sposób sprzedawca nabył mieszkanie. Jeżeli w drodze dziedziczenia sprzedaż będzie wymagała podpisów wszystkich spadkobierców, jeśli w ramach umowy darowizny, pamiętaj, że w niektórych przypadkach majątek może zostać zwrócony przez darczyńcę, ale jeśli w ramach umowy sprzedaży, dowiedz się, czy mieszkanie zostało zakupione w trakcie trwania małżeństwa, gdyż w tym przypadku do zawarcia transakcji potrzebna będzie pisemna zgoda współmałżonka. Bardzo ważne jest również, aby dowiedzieć się, czy dzieci właścicieli mogą ubiegać się o mieszkanie, czasami na transakcję trzeba uzyskać zgodę władz opiekuńczych.

Inne problemy i jak ich uniknąć

Tak naprawdę kupując mieszkanie na rynku wtórnym, możesz spotkać się z innymi poważnymi problemami, które wynikają z tego, że sprzedawca coś zataił lub Ci nie powiedział. Na przykład, jeśli przebudowa została przeprowadzona w mieszkaniu bez pozwolenia, kupującemu można odmówić rejestracji, a czasami może to skutkować poważnymi karami, które nowy właściciel będzie musiał zapłacić. Dlatego zawsze sprawdź rozkład lokalu i zatwierdzony plan techniczny mieszkania.

Możesz także otrzymać mieszkanie z długami za media, aby temu zapobiec, przed podpisaniem umowy poproś o zaświadczenie z mediów. Znacznie gorzej sytuacja może wyglądać, jeśli mieszkanie jest zastawione, poręczone lub jest przedmiotem sporu sądowego z osobami trzecimi. W takim przypadku może zostać wyobcowana. Czasami poznanie szczegółów takiego postępowania jest po prostu nierealne, można się zabezpieczyć jedynie dodając listę określonych ryzyk do tekstu umowy kupna-sprzedaży.

Wraz z rozwojem możliwych programów zakupu mieszkania (poprzez prywatyzację mieszkań komunalnych, przy pomocy funduszy kredytowych, funduszy kapitału macierzyńskiego itp.), zmieniają się również schematy oszustw przy zakupie mieszkania, a liczba oszustw programów oraz całkowity udział transakcji na rynku nieruchomości związanych z oszukańczymi działaniami.

Wraz z rozwojem budownictwa mieszkaniowego wzrosła także liczba oszustw ukierunkowanych szczególnie na pierwotny rynek mieszkaniowy. Tematem artykułu jest jednak zbadanie nowych, popularnych rodzajów oszustw stosowanych na wtórnym rynku mieszkaniowym.

Rynek wtórny mieszkań, czyli rynek wtórny mieszkań (nazwa według różnych źródeł), składa się z nieruchomości, które miały już właścicieli i więcej niż jednego, w przeciwieństwie do pierwotnego rynku mieszkaniowego, gdzie nieruchomościami są nowo wybudowane mieszkania, kamienice, domy i inne obiekty, czasem nawet nie w pełni oddane do użytku. Mieszkania wtórne są oczywiście atrakcyjne pod wieloma względami:

Jest to gotowe i zamieszkałe mieszkanie. Nie ma ryzyka, że ​​po roku od oddania domu do użytku fundament się skurczy i w całym domu pojawią się pęknięcia;
nie ma ryzyka wykrycia kilku wnioskodawców na obiekt, jak ma to miejsce nadal przy próbie zarejestrowania obiektu wybudowanego

• mieszkanie w nowo oddanym budynku;
• w lokalu mieszkalnym są już (nie zawsze) mniej lub bardziej przyzwoite naprawy;
• cena jest często dużo niższa od ceny podobnej nieruchomości w nowym budownictwie;
• nie wymaga długiego oczekiwania na zarejestrowanie transakcji (jak ma to miejsce w przypadku oczekiwania na budowę i oddanie mieszkania w nowym budynku) oraz na faktyczne zamieszkanie.

Istnieją inne istotne zalety.

Kupno domu na rynku wtórnym ma jednak także szereg istotnych wad. Z reguły trudnością jest sprawdzenie czystości prawnej wszystkich transakcji daną nieruchomością przez cały okres jej istnienia lub co najmniej 10 lat przed nadchodzącą transakcją.

1. Oszustwo przy zakupie mieszkania, mieszkaniu i związane z jego kosztami

Nowe rodzaje oszustw związanych z nieruchomościami na wtórnym rynku mieszkaniowym z reguły opierają się na historii sprzedaży nieruchomości (w przyszłości jako przykład będziemy mówić o transakcji mieszkaniem w wielopiętrowym budynku ).

Opcja 1: stworzenie w sąsiedztwie warunków nie do zniesienia.

To najnowszy rodzaj oszustwa na wtórnym rynku mieszkaniowym. Metoda jest dość prosta: oszuści szukają mieszkania z dwoma właścicielami (zarejestrowanymi w udziałach, na przykład przez byłych małżonków, braci i siostry), między którymi nie ma szczególnej harmonii. Jedna z akcji zostaje oficjalnie zakupiona. Drugiemu właścicielowi zaproponowano sprzedaż swojego udziału za połowę jego rzeczywistej wartości rynkowej. Naturalnie, odmawia. Następnie nowo utworzony właściciel udziału wprowadza się do mieszkania legalnie i zaczyna aktywnie stwarzać nieznośne warunki dla pozostałych mieszkańców. Stosuje się wszelkie dostępne metody: głośną muzykę przez cały dzień (nie naruszając zasad „ciszy”), stałą i dużą liczbę gości, którzy przychodzą o każdej porze dnia i nocy („Co? Jestem właścicielem, mam prawo do przyjmowania gości, kiedy tylko zechcę!”). Własna inicjatywa nie pomaga – mieszkanie wynajmuje się najemcom możliwie najtaniej i jak największej rodzinie. Optymalnym rozwiązaniem jest stworzenie niehigienicznych warunków i nieporządku, czyli stworzenie najbardziej niewygodnych warunków życia dla ludzi. Cel jest tylko jeden – zmusić właściciela drugiej akcji do natychmiastowej sprzedaży jej za jakąkolwiek cenę. „Brzydki” nowy współwłaściciel ostatecznie kupuje drugą część na własnych warunkach. Z reguły nie jest to nawet połowa ceny, ale nawet mniej. Efekt: oszust staje się pełnoprawnym właścicielem całego mieszkania za stosunkowo niską cenę i może je już sprzedać po cenie rynkowej.

Odmianą rozważanej opcji jest wymuszenie na współwłaścicielu zakupu akcji od oszusta po jak najwyższej cenie. Metoda jest taka sama. W tym przypadku nacisk położony jest na chęć sumiennego lokatora, aby żyć w pokoju. Nie zawsze jest to jednak możliwe, gdyż gdyby najemca miał dość pieniędzy, już dawno kupiłby udział od byłego współwłaściciela (byłego małżonka itp.).

Skutek: kupiwszy tanio, sprzedamy drożej część mieszkania, która w zasadzie nie jest potrzebna nikomu poza mieszkającym już w nim współwłaścicielem.

Opcja 2: zamiana na niedrogie mieszkanie za dopłatą.

Pomimo licznych wielotomowych spraw karnych i głośnych procesów gangów oszustów w całym kraju, ten rodzaj oszustw przez nie stosowany jest wciąż żywy i kwitnie. Skupia się głównie na samotnych starszych obywatelach typu aspołecznego: alkoholikach, osobach niezupełnie zdrowych psychicznie i innych. Główne kryteria: mieszkanie jest własnością, właścicielem jest samotna osoba, której nikt nie będzie szukał. Wykorzystując pasję do uzależnień i własną elokwencję, namawia się człowieka do sprzedaży mieszkania w centrum i zamiany go na mieszkanie na peryferiach za dopłatą, aby miał z czego wygodnie żyć i oddawać się swoim nawyki. Jednocześnie nie jest nawet pokazywane mieszkanie, które ma zostać zakupione. Mieszkania z reguły są najniższej jakości: znacznie mniejsze powierzchniowo, zlokalizowane w najbardziej niewygodnych miejscach (w pobliżu dworców kolejowych, dworców kolejowych), oddalone od wszelkiej infrastruktury. Z reguły takie mieszkania znajdują się na obrzeżach miasta lub na wsi. Dobrze, jeśli oszukany obywatel nadal może kupić ten lokal, czyli transakcja kupna-sprzedaży faktycznie ma miejsce. Najczęściej zapewnione mieszkanie nie jest nawet kupowane przez oszukanego obywatela. Można go wynająć z góry, płacąc za sześć miesięcy z góry. Albo zamieszkaj w domu przygotowanym do rozbiórki, z którego wyprowadziła się już połowa mieszkańców. Po prostu go tam przenoszą... i zapominają o jego istnieniu. To, co potem stanie się z obywatelem, gdy zostanie eksmitowany przez właścicieli lokalu, nie interesuje już oszustów. Z wpływów ze sprzedaży własnego wygodnego mieszkania obywatela dają mu trochę pieniędzy - tylko po to, aby nie od razu opamiętał się i nie zrozumiał, że stał się ofiarą oszustwa.

Skutek: oszust otrzymuje niemal pełny koszt mieszkania pojedynczego obywatela, pomniejszony o niewielką jego część wydaną na wynajęcie mieszkania w celu przeprowadzki (lub zakup nieruchomości obywatela), a także na przekazanie obywatelowi określonej kwoty na jego potrzeby osobiste (tzw. tzw. dopłata).

Opcja 3: planowane zaskarżenie transakcji do sądu.

Ta opcja faktycznie obejmuje kilka odmian, które są równie aktywnie wykorzystywane w zależności od konkretnej sytuacji.

Sytuacja 1: zaniżenie ceny mieszkania w umowie kupna-sprzedaży.

Mieszkanie ma dobrą historię, wcześniejsze transakcje (jeśli były) nie budzą wątpliwości, istnieje „czysta sprzedaż”. Sposób oszustwa jest typowy dla nowych budynków, które niedawno zostały zarejestrowane jako nieruchomości. Kupujący proszony jest o wskazanie w umowie kupna-sprzedaży ceny mieszkania, która jest obniżona do 1 miliona rubli, aby sprzedawca uniknął płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych. Lub (licząc na chciwość kupującego) proponuje się zakup mieszkania po oferowanej cenie powiększonej o kwotę podatku, którą sprzedający będzie musiał zapłacić przy sprzedaży mieszkania po jego rzeczywistym koszcie. Podstawa oferty jest jasna i przejrzysta dla kupującego: przecież nie minęły jeszcze trzy lata od daty rejestracji własności mieszkania (ani od daty ostatniej transakcji kupna-sprzedaży). Ryzyko zakwestionowania transakcji jest jakoś mało przewidywalne: sprzedawca wygląda przyzwoicie, historia mieszkania jest czysta. W tym właśnie tkwi cała sztuczka. Utrata czujności może kosztować kupującego cenę mieszkania. Po dokonaniu transakcji rozpoczyna się proces prawny kwestionujący ją na różnych podstawach dozwolonych przez prawo. Sąd podejmuje decyzję w sprawie dwustronnej restytucji, nakazuje byłemu sprzedającemu zwrócić mieszkanie, a kupującemu pieniądze. Mieszkanie należy zwrócić oszukanemu nabywcy. Jednak z reguły nie ma możliwości odzyskania pieniędzy w całości. W 100 przypadkach na 100 zostały już wydane i zaczynają być odbierane od sprzedawcy za pośrednictwem komornika – długo i stopniowo, aż w końcu inkasent (oszukany obywatel) w końcu straci nadzieję na otrzymanie całej kwoty albo dłużnik sam się spłaci i przeniesie się do nieznanego komornikowi miejsca zamieszkania. W tym momencie wydajność zwykle spada.

Skutek: zamiast wielkiego zakupu i szczęśliwego i wygodnego życia w zakupionym domu, kupujący zostaje z niczym – bez mieszkania i bez pieniędzy. Sprzedawca i pośrednik w handlu nieruchomościami (bez nich z reguły nie można przeprowadzić takich oszustw) mają podwójną korzyść - zarówno mieszkanie, jak i kwotę równą kosztowi tego mieszkania.

Sytuacja 2: kwestionuje jedną z wcześniejszych transakcji kupna-sprzedaży mieszkania.

Studiując historię transakcji mieszkaniem, okazuje się, że wcześniej, podczas realizacji jednej z nich, doszło do naruszeń prawa (szczególnie niebezpiecznych, jeśli naruszane były prawa nieletnich). Mieszkanie zostaje wystawione na sprzedaż, a po zarejestrowaniu jego własności przez kupującego rozpoczyna się proces kwestionowania nie ostatniej, ale jednej z poprzednich transakcji mieszkaniem. Co więcej, proces i wynik są podobne do opisanych w sytuacji 1.

Sytuacja 3: wyzwanie dla wieloletniej prywatyzacji mieszkania.

Po sprzedaży mieszkania kwestionowane są transakcje prywatyzacji tego lokalu. Jak wiadomo, przedawnienie tych transakcji może być dość długie i wynosić 10 lat (część 1 art. 181 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Co więcej, żądania właściciela lub innego posiadacza dotyczące usunięcia wszelkich naruszeń jego praw, nawet jeśli naruszenia te nie łączyły się z pozbawieniem posiadania (art. 304 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), nie podlegają w ogóle przedawnieniu (art. 304 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Artykuł 208 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W zasadzie ten rodzaj oszustwa (jak we wszystkich trzech sytuacjach deweloperskich) jest w całości inicjatywą „czarnych pośredników w handlu nieruchomościami”, którzy szukają mieszkań, które jednocześnie mają „białe plamy” w swojej historii, pozwalające im zakwestionować transakcję prywatyzacyjną i spodziewać się konsekwencji unieważnienia tej transakcji. Proces i wynik są podobne do opisanych powyżej. Kupujący zostaje oszukany. W takim wypadku osoba występująca z roszczeniem (której prawa zostały naruszone w trakcie prywatyzacji) może nawet nie wiedzieć nic o swoich prawach ani o toczącym się procesie. Nakłonienie osoby do udzielenia pełnomocnictwa dotyczącego prawa do prowadzenia spraw sądowych i uczestniczenia w postępowaniu egzekucyjnym jest zadaniem dość prostym dla oszusta posiadającego odpowiednią dozę charyzmy i elokwencji. Następnie na etapie postępowania egzekucyjnego, w ramach prawa, możliwe jest zawarcie dość złożonej ugody, w wyniku której kupujący mieszkanie pozostaje zamieszkać w zakupionym mieszkaniu, prawa własności pozostają z on, a obywatel, którego prawa zostały naruszone (powód w sporze prawnym, którego interesy rzekomo reprezentuje oszust), otrzymuje od ostatniego kupującego określoną kwotę pieniędzy.

Opcja 4: sprzedaż mieszkania z obciążeniami.

Najczęściej spotykanym obecnie rodzajem obciążenia jest kredyt hipoteczny na mieszkanie w banku. Rzadziej - aresztowanie. Biorąc pod uwagę specyficzne skutki tego typu obciążeń, kupujący, który nie sprawdzi przed transakcją (a nawet przed złożeniem kaucji) faktu istnienia obciążeń, ryzykuje, że pozostanie z niczym. Bank, jako hipoteka, w przypadku niespłacenia kredytu dokona przejęcia zabezpieczenia. I obecność w tym momencie innego właściciela nieruchomości nie jest w tym przeszkodą. Zatrzymanie w praktyce oznacza obecność kontrowersyjnych roszczeń do mieszkania, które prawdopodobnie nie zostaną rozstrzygnięte na korzyść sprzedającego.

Należy zaznaczyć, że przy zawieraniu przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży, przy przekazaniu kaucji, sprzedający może przedstawić zaświadczenie bez wzmianki o istnieniu obciążenia. Procedura rejestracji transakcji, a także możliwość uzyskania duplikatu świadectwa własności pozwalają to zrobić bez większego wysiłku. Na szczęście tego typu transakcje stają się coraz rzadsze. Ostrożność współczesnych nabywców nieruchomości uniemożliwia nie tylko ukończenie tego programu, ale także realizację nawet jego początku.

Nie z prawnego punktu widzenia obecność krewnych sprzedającego zarejestrowanych w lokalu mieszkalnym, w tym także tych dawno i bez ich woli wykreślonych z rejestracji (np. skazanych na wieloletnie kary), można również uznać za „ciężar „z prawnego punktu widzenia”. Jednak w tym przypadku mówimy jedynie o udostępnieniu (lub przywróceniu) prawa pobytu tych osób. Jest to oczywiście uciążliwe, grożące najprawdopodobniej „kosztami” pieniężnymi z takiej bliskości w tym samym mieszkaniu. Ale w tym przypadku nie ma mowy o utracie mieszkania lub jego pełnej wartości.

Wynik: utrata określonej kwoty pieniędzy przy utrzymaniu mieszkania.

We wszystkich tych przypadkach obywatel oszukany przez oszustów z reguły ryzykuje albo całe mieszkanie (lub jego udział), albo pełny koszt mieszkania (udział). Są to największe i najpopularniejsze oszustwa na rynku nieruchomości na wtórnym rynku mieszkaniowym.

2. Oszustwo z kaucją przy zakupie mieszkania

Nie mniejszą część ogólnej liczby oszustw w tym obszarze zajmują schematy mniejszych oszustw, gdy oszuści „zatrzymują się” na wysokości kaucji, nie żądając ani mieszkania, ani jego pełnych kosztów. Do najpopularniejszych metod oszustw depozytowych należą:

2.1. Oszustwo z wykorzystaniem pełnomocnictwa ogólnego. Osoba posiadająca pełnomocnictwo ogólne nie tylko wystawia mieszkanie na sprzedaż, ale także pobiera kaucję. Następnie zaufana osoba znika i nie odbiera połączeń. Próbując go znaleźć, okazuje się, że mieszkanie nie było planowane na sprzedaż, ogólne pełnomocnictwo zostało wydane dawno temu i tylko na sprzedaż wiejskiego domu lub samochodu i garażu, lub zostało ogólnie anulowane dawno temu. Jeszcze gorzej, jeśli pełnomocnictwo jest fałszywe, czyli nigdy nie zostało wydane i nie zostało poświadczone przez żadnego notariusza. Tak, wciąż zdarzają się przypadki, gdy kupujący słabowidzący nie jest w stanie odróżnić oryginału od umiejętnie wykonanej kolorowej kopii.

2.2. Oszustwo najemcy. Najemca, wynajmując mieszkanie i otrzymując odpis aktu własności (lub nawet bez niego), okazując kopię pełnomocnictwa (którego nie jest trudno sporządzić przy pomocy nowoczesnego sprzętu biurowego), podstępnie i podstępnie zapewnia potencjalnego nabywcę, że mieszkanie jest na sprzedaż, zajmuje się jego sprzedażą i jest upoważniony do przyjęcia kaucji. Celem jest opłacenie pobytu w mieszkaniu i zarobienie trochę więcej na oszustwie. Oszust nie ma prawdziwego celu sprzedaży mieszkania.

2.3. Dumpingowa cena i szybka transakcja. Sytuacja pośpiechu w związku ze zbliżającą się transakcją jest sztucznie tworzona: kupujący ma pewność, że ze względu na dobrą cenę za mieszkanie chętnych jest kilku i ten, kto pierwszy złoży zadatek, zapewni dojście do transakcji. Jednocześnie terminy na przygotowanie transakcji są nierealistycznie krótkie, w ciągu których kupujący, który nie dysponuje od razu całą kwotą na zakup, nie będzie w stanie jej „dotrzymać”. Oszuści dowiadują się z wyprzedzeniem o składzie kwoty, za jaką planuje się zakup mieszkania (gotówka, środki kredytowe, kapitał macierzyński itp.). Oczywiście transakcja nie dochodzi do skutku z winy kupującego, a depozyt pozostaje u sprzedającego. Jednocześnie bardzo trudno jest udowodnić, że było to pierwotnie zamierzone i nie zawrzeć prawdziwego porozumienia.

W wyniku powyższych metod oszustwa zostaje z kwotą kaucji, a apartamentem nie dokonuje żadnej transakcji.

Rady prawnika specjalizującego się w obrocie nieruchomościami, jak nie stać się ofiarą oszustwa:

1. Nadmierna i gwałtowna obniżka ceny mieszkania przeznaczonego na sprzedaż, łącznie lub niezależnie od ogłoszenia pilnej sprzedaży, jest powodem do ostrożności. Oczywiście zdarzają się sytuacje, w których okoliczności życiowe zmuszają właścicieli nieruchomości do takiego działania. Jednak najczęściej takie działania są jedną z oznak oszukańczego planu mieszkaniowego.

2. Kupując mieszkanie ważne jest, aby mieć do czynienia z samym właścicielem, przynajmniej na pierwszym etapie (przy przekazywaniu kaucji oraz ustalaniu terminu i parametrów przyszłej transakcji), a na ostatnim etapie - z samym punktem meldunkowym przy podpisaniu umowy kupna-sprzedaży (lub innej umowy będącej podstawą przeniesienia własności) oraz przekazania pieniędzy. Naleganie sprzedawcy na dokonanie płatności i prowadzenie negocjacji z rodziną i pełnomocnikami właściciela może być jednym z elementów oszustwa.

3. Obecność „białych” plam w historii transakcji mieszkaniem potencjalnie zwiększa ryzyko powstania sporu na tle jednej z wcześniej zrealizowanych transakcji tą nieruchomością, co w ostatecznym rozrachunku może doprowadzić do utraty własności nowo nabytego mieszkania w przypadku otrzymując w zamian słabą nadzieję na odzyskanie zapłaconej za nią kwoty od sprzedającego.

4. Obecność licznych transakcji mieszkaniem w jego historii może wskazywać na obecność nieodwracalnych problemów w samym mieszkaniu, o których oczywiście każdy sprzedawca milczał (na przykład zamarzanie mieszkania w zimie, brak ciepłej wody przez sześć miesięcy, ciągły hałas z pobliskiej restauracji, uporczywe karaluchy w całym domu itp.). Ale nie tylko. Może to świadczyć również o występowaniu problemów z jego mieszkańcami (np. obecność zarejestrowanych w nim osób, które do dziś zachowały prawo pobytu). Liczne i częste transakcje mieszkaniami również wskazują, że ślady długotrwałej lub niedawnej oszukańczej transakcji stają się zagmatwane.

5. Kupujący lub sprzedający, którzy stali się ofiarami oszustów, w większości przypadków sami wykazują się nieostrożnością i naiwnością podczas dokonywania transakcji i traktowania ludzi. Duże kwoty składające się na koszt mieszkania, a nawet niewielkie kwoty składające się na wysokość kaucji, zawsze interesują oszustów.

6. Dokładne sprawdzenie historii transakcji mieszkaniem nie jest niestety panaceum na oszustów. Chociaż ryzyko oczywiście znacznie maleje.

7. Naiwność uczestników transakcji nie jest jedynym czynnikiem prowokującym oszustów do wyłudzeń na rynku nieruchomości. Luki w przepisach, możliwości nie zabronionych przez prawo działań przy dokonywaniu transakcji – to wszystko sprawia, że ​​oszustwa w sektorze nieruchomości są możliwe i dostępne.

Kupno mieszkania to dla większości Rosjan wielka sprawa. I trzeba się do tego dokładnie przygotować. Zapoznanie się z powyższą listą popularnych oszustw na wtórnym rynku mieszkaniowym nie będzie w tym procesie zbędne i być może uchroni Cię przed ryzykownymi transakcjami.

Plastyna Natalia

Prawnicy https://site/wp-content/uploads/2017/11/logo1-300x40.pngPrawnicy 2016-02-16 23:54:39 2016-02-16 23:57:31 Popularne rodzaje oszustw przy zakupie mieszkania

Oszuści wykorzystują różne metody, aby oszukać klientów. Wykorzystują podwójną sprzedaż, posługiwanie się fałszywymi dokumentami, sprzedaż mieszkań wynajmowanych na podstawie umowy najmu i wiele innych sposobów wyłudzenia pieniędzy od kupującego. Ci drudzy z kolei są mniej pomysłowi: liczba schematów, z których korzystają, jest niewielka.

Oszustwa w transakcjach dotyczących nieruchomości na rynku wtórnym są częstym zjawiskiem: koszt mieszkań rośnie wprost proporcjonalnie do chęci poszczególnych Ostap Benders do wyciągnięcia pieniędzy od ludności. Jednak w większości przypadków Kodeks karny nie jest z ich strony przestrzegany.

Większość opisanych i ujawnionych schematów oszustwa została zidentyfikowana po stronie sprzedawców lub osób podających się za sprzedawców.

Pożyczki

Stara metoda, która była stosowana w okresie sławy kryminalnej – latach 90-tych. Jest prosty i nadal jest używany nie tylko w nieruchomościach, ale także w innych. Jej istotą jest udzielenie kredytu zabezpieczonego prawem do rozporządzania nieruchomością. Ma podobieństwa z hipoteką, z tą różnicą, że hipoteka jest ustalana w odrębnej umowie i rejestrowana.

Jeśli pilnie potrzebne są pieniądze, osoba zaciąga pożyczkę nie w banku, ale w wątpliwych urzędach, a nawet u osób prywatnych. Jako gwarancję spłaty zadłużenia wystawia oszustom pełnomocnictwo, dające im prawo do dysponowania należącym do niego mieszkaniem. Nieruchomość można sprzedać w każdym momencie: jeżeli dłużnik spłacił 50% zadłużenia lub nie zapłacił nic. A wykonanie zobowiązania nie gwarantuje zwrotu pełnomocnictwa i zachowania prawa własności.

Łatwo jest się chronić:

• Nie korzystaj z usług podejrzanych osób i organizacji.
• Odwołać pełnomocnictwo.

Depozyt

Wpłata zadatku (zaliczki) jest normalną praktyką przy zawieraniu transakcji na rynku nieruchomości. Tym samym sprzedający i kupujący wykazują determinację w zawarciu transakcji na ustalonych warunkach. Ale zaliczki można wykorzystać także jako narzędzie do wyłudzenia cudzych pieniędzy bez zamiaru sprzedaży mieszkania.

Sprzedający zawiera z jednym lub większą liczbą kupujących umowę przedwstępną, której obowiązkowym warunkiem jest wpłata zadatku. Jego wielkość może wahać się w granicach 5-10% kosztu mieszkania.

Kolejnym etapem jest opóźnienie terminu rejestracji państwowej przeniesienia własności. Działania te mają jeden cel – wymuszenie na kupującym pominięcia terminu zwrotu kaucji.

Po upływie terminu zwrotu kaucji sprzedawca odmawia zawarcia umowy głównej. Ofiara kieruje sprawę do sądu, ale nie zawsze udaje się odzyskać przelane pieniądze. Ponadto strona ponosi dodatkowe koszty prawne.

Pełnomocnictwo ogólne

Pełnomocnictwa są przyczyną różnego rodzaju oszustw mieszkaniowych. Do tej grupy zaliczają się oszustwa dotyczące dokumentów otrzymanych od osób ubezwłasnowolnionych lub już zmarłych, fałszywych lub odwołanych pełnomocnictw.

Uzgadniając warunki sprzedaży, kupujący musi spotkać się z właścicielem i porozumieć się z nim. Oceni w ten sposób stan właściciela mieszkania, prawdopodobieństwo uznania go za niekompetentnego (np. Z powodu alkoholizmu lub narkomanii). Osobista komunikacja wyeliminuje inne ryzyka związane z otrzymaniem pełnomocnictwa od osoby zmarłej lub działaniami pełnomocnika na unieważnionym dokumencie.

Niska cena

Ceny nieruchomości są wysokie, dlatego też rodzaje oszustw mieszkaniowych często kojarzą się z tworzeniem ogłoszenia o sprzedaży mieszkania po cenie niższej od ceny rynkowej. Tanie nieruchomości cieszą się zawsze dużym zainteresowaniem wśród osób chcących kupić tanie mieszkanie. Oszukańcze sztuczki w postaci niskich cen wykorzystywane są w ramach różnych schematów:

• Podwójna lub potrójna sprzedaż. Nie jest konieczne doprowadzanie transakcji do momentu rejestracji własności, wystarczy pobrać od kupujących zaliczki.
• Sprzedaż cudzego mieszkania wynajmowanego na podstawie umowy najmu.
• Alienacja nieruchomości uzyskanych nielegalnie.
• Sprzedam nieistniejące mieszkanie.

Uwaga! Sytuacja, w której cena jest obniżona nawet o 15% w celu szybkiej sprzedaży, jest możliwa, gdy właściciele potrzebują środków. Jednak nawet najbardziej potrzebujący właściciel nie zgodzi się na udzielenie znacznego rabatu.

Wskazanie w umowie niższej ceny za jej późniejsze rozwiązanie

Istnieje praktyka zaniżania rzeczywistego kosztu mieszkania. Ma to związek z opodatkowaniem: jeśli właściciel sprzeda nieruchomość, którą posiadał krócej niż 5 lat (poprzednio okres ten wynosił 3 lata), płaci podatek od dochodu.

Aby zapłacić niższy podatek lub w ogóle go nie zapłacić, oszuści proszą kupujących o wskazanie w umowie innej kwoty, znacznie niższej od rzeczywistej.

Sprzedaż mieszkania nieprywatyzowanego

Nie jest to najczęstsza metoda ze względu na znaczne zmniejszenie ilości majątku państwowego lub komunalnego. Zdecydowana większość obywateli ma już zarejestrowaną własność nieruchomości, niewiele obiektów pozostaje w bilansie państwa.

Nieprywatyzowaną trudno sprzedać. Aby zrealizować ten plan, będziesz potrzebować kopii paszportu rezydenta i jego długotrwałej nieobecności. Mieszkanie jest otwierane i prywatyzowane, a następnie sprzedawane.

Sprzedaż mieszkania z prawem dożywotniego zamieszkania

Metoda ta jest związana z prywatyzacją. Faktem jest, że odmowa rejestracji własności mieszkania pociąga za sobą powstanie prawa do dożywotniego korzystania z lokalu mieszkalnego. Fakt ten staje się jednak jasny po przeniesieniu własności i zarejestrowaniu transakcji w Rosreestr.

Osoba posiadająca prawo do dysponowania metrami kwadratowymi wprowadza się do lokalu przez sąd. Kolejnym krokiem właścicieli jest zakwestionowanie umowy kupna-sprzedaży. Nawet w przypadku pozytywnej decyzji nie ma szans na odzyskanie pieniędzy, oszuści pozbywają się ich dość szybko.

Oszustwo z dokumentami

Metody oszustwa przy sprzedaży mieszkania związane z posługiwaniem się dokumentami umownie dzielą się na oszustwa polegające na posługiwaniu się duplikatami i wytwarzaniu fałszywych dokumentów. Do tej grupy zalicza się także ponowne wykorzystanie niewykorzystanych certyfikatów.

Tabela 1. Rodzaje schematów wykorzystujących dokumenty

Duplikaty	Fałszowane dokumenty	Nieanulowane certyfikaty
Mają one taką samą moc prawną jak dokumenty oryginalne. Wydanie następuje w przypadku zagubienia oryginalnych dokumentów. Inną opcją jest to, że są one pozyskiwane przez oszustów w celu wykonywania nielegalnych działań. Sprzedaż kilku mieszkań odbywa się w oparciu o duplikaty: jedną umowę rzekomo rejestruje sam sprzedawca, a pozostałych kupujący	Podejrzewa się nielegalne pochodzenie. Oszuści dokonują ich sami lub wchodzą w spisek z notariuszem lub osobą podszywającą się pod niego. Zawarcie jednej lub większej liczby umów sprzedaży następuje także przy użyciu sfałszowanych dokumentów	Sprzedaż podwójna lub potrójna na podstawie wciąż ważnego dokumentu

Notatka! Świadectwa rejestracji własności nie są wydawane, ale zachowują ważność. W każdym przypadku zaleca się sprawdzenie kwalifikowalności na podstawie wyciągu z Jednolitego Rejestru Państwowego, a nie wyłącznie na podstawie dokumentów dostarczonych przez sprzedawcę.

Nieprzydzielenie udziałów dzieci w mieszkaniach

Program wsparcia finansowego rodziny, tzw., działa od dawna. W tym czasie wiele rodzin poprawiło swoje warunki życia, częściowo płacąc za mieszkanie lub dom z przyznanych pieniędzy. Osobliwością tego programu jest obowiązek rodziców przydzielania akcji wszystkim członkom rodziny, zwłaszcza dzieciom.

Kupując mieszkanie w budynku w budowie, gdy jego przeniesienie następuje po dłuższym czasie, rodzice podpisują notarialne zobowiązanie o podziale udziałów po zarejestrowaniu nieruchomości. Podobny dokument podpisywany jest we wszystkich przypadkach, w których nie ma możliwości natychmiastowego przydziału akcji.

Mieszkanie czy dom zakupione za kapitał macierzyński to dokumentalnie kłopotliwe wydarzenie. Choćby dlatego, że trzeba zaangażować władze opiekuńcze i sporządzić dodatkowe dokumenty. Sprzedaż mieszkania z niewydzielonymi udziałami dzieci może skutkować zakwestionowaniem transakcji przez organy opiekuńcze lub prokuratora chroniącego interesy dzieci. Kupno i sprzedaż zostają anulowane ze wszystkimi konsekwencjami: mieszkanie zostaje zwrócone poprzednim właścicielom, którzy zobowiązują się do zwrotu otrzymanych pieniędzy.

Sprzedaje pod fałszywym adresem

Tę sztuczkę stosują obcokrajowcy, którzy niedawno się przeprowadzili lub są w trakcie przeprowadzki, ale nie mają wystarczających informacji o swoim miejscu pobytu. Sytuację komplikuje brak możliwości i czasu na sprawdzenie czystości transakcji.

Zwodniczy schemat działa w następujący sposób. Oszuści wynajmują ładne mieszkanie w dobrej dzielnicy miasta i rzekomo wystawiają je na sprzedaż, pokazując potencjalnym nabywcom. Ale dokumenty są sporządzone dla zupełnie innego mieszkania, które faktycznie istnieje, ale znajduje się pod innym adresem.

Mieszkanie zastępcze jest tańsze, może wymagać inwestycji w remont i znajduje się w innej części miasta. Ulice, przy których zlokalizowane są lokale, są zazwyczaj zgodne ze sobą aż do wprowadzenia w błąd, zwłaszcza dla nierezydentów. Często zdarza się, że oszuści podczas kontroli zmieniają numery mieszkań lub domów.

Oszustwo ujawnia się po zakończeniu czynności rejestracyjnych, kiedy pracownicy obsługi rejestracyjnej dokonają odpowiednich wpisów w rejestrze. Dlatego też zaleca się, aby kupujący dokładnie sprawdzili rzeczywisty adres nieruchomości z tym, który jest wskazany w umowie.

Sprzedaż mieszkania zmarłego przed dziedziczeniem

Kupno mieszkania po dziedziczeniu niesie ze sobą różne ryzyka. Najpopularniejsze są trzy schematy stosowane przez oszustów.

Tabela 2. Możliwości oszukania kupujących przy dziedziczeniu mieszkania

Kaduk	Sprzedaż przed dziedziczeniem	Sprzedaż z pominięciem spadkobierców
Jest to majątek, który pozostaje po osobach samotnych, które nie mają spadkobierców. Oszuści fałszują dokumenty i ogłaszają się spadkobiercami, po czym sprzedają mieszkanie	Sprzedaż mieszkania następuje na podstawie sfałszowanych dokumentów w terminie 6 miesięcy wyznaczonych na przyjęcie spadku. Po transakcji ogłaszani są spadkobiercy i kwestionują ją	Sprzedaż mieszkania wydaje się być przeprowadzona legalnie, np. przez spadkobiercę na podstawie testamentu. Ale wtedy mogą pojawić się prawni spadkobiercy, na przykład nieślubne dzieci, i podważyć testament. Inną opcją są spory między samymi spadkobiercami

Schematy od kupujących

Opcje oszustwa przy zakupie mieszkania są najczęstsze wśród sprzedawców, ale zdarzają się również kupujący, którzy korzystają z oszustwa depozytowego lub zamiast gotówki wkładają „lalkę”.

Depozyt

Jest to zabezpieczenie, którego strony nie zwracają w przypadku odmowy zawarcia umowy głównej, a w niektórych przypadkach mają prawo żądać zapłaty w podwójnej wysokości. Kupujący może zastosować następujące schematy:

• Naruszenie przez sprzedawcę terminu na przygotowanie dokumentów do wykonania umowy. W odpowiedzi kupujący żąda wpłacenia podwójnej kaucji lub obniżenia ceny mieszkania.
• Drugi kupujący przebija kaucję pierwszego i żąda podwójnego zwrotu kaucji, szantażując sprzedawcę podwójną sprzedażą.
• Gra na warunkach: kaucja zostaje zastąpiona kaucją, a sprzedający jest winien kupującemu pieniądze.

LALKA

Nie chodzi tu o pocięte gazety, ale o fałszywe pieniądze. Preferowane jest korzystanie z płatności bezgotówkowej. Wybierając sejf warto przeliczyć i sprawdzić pieniądze w tym banku.

Notatka! Oszustwo jest możliwe nie tylko ze strony kupującego lub sprzedającego, ale także pośrednika w handlu nieruchomościami. Sprawdź umowy z agencjami i nie dawaj pieniędzy pośrednikowi bez pokwitowania.

Sposoby ograniczania ryzyka

Aby uniknąć ryzyka utraty pieniędzy i mieszkania, zaleca się podjęcie następujących działań, które są istotne, jeśli zamierzasz kupić zarówno mieszkanie, jak i udział w nim. Pomogą Ci rozpoznać oznaki oszukańczej działalności:

• Umowa określa jedynie rzeczywistą kwotę.
• Przed podpisaniem umowy obowiązkowe jest uzyskanie wypisu z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości.
• Poproś organy opiekuńcze o informacje na temat zdolności prawnej sprzedawcy.
• Skontaktowanie się z poradnią psychoneurologiczną w sprawie rejestracji u sprzedawcy.
• Sprawdzenie stanu cywilnego, obecności dzieci i dokumentów dopuszczających sprzedaż.
• Sprawdzenie faktu zakupu mieszkania z wykorzystaniem kapitału macierzyńskiego.
• Weryfikacja autentyczności pełnomocnictwa, jego ważności, spotkanie z właścicielem.
• Weryfikacja osób zameldowanych w apartamencie.
• Sprawdzenie daty objęcia spadku.
• Dostępność długów na opłacenie mediów i innych usług.

Jeśli masz jakiekolwiek trudności, nie szukaj pomocy u pośredników w handlu nieruchomościami lub przy zakupie domu, ale u prawników specjalizujących się w transakcjach na rynku nieruchomości.

Obejrzyj film na temat oszustw przy sprzedaży mieszkań:

Wyższa edukacja. Uniwersytet Państwowy w Orenburgu (specjalizacja: ekonomia i zarządzanie przedsiębiorstwami inżynierii ciężkiej).
22 stycznia 2018 r.

Oszustwa w obszarze sprzedaży mieszkań stają się ostatnio coraz częstsze.

Jednocześnie rozwijają się napastnicy różne plany oszukania naiwnych obywateli.

Aby uporać się z tym problemem, należy przestudiować popularne schematy oszustwa związane ze sprzedażą nieruchomości mieszkalnych.

Drodzy Czytelnicy! W naszych artykułach omawiamy typowe sposoby rozwiązywania problemów prawnych. Jeśli chcesz wiedzieć jak rozwiązać dokładnie Twój problem - zadzwoń Darmowa konsultacja:

Oszustwo ze strony kupującego

Oszustwo jest najczęściej spotykane ze strony sprzedawcy, ale zdarzają się przypadki, gdy kupujący naruszają prawo, stosując różne schematy.

Prowadzone są nielegalne działania zarówno na pierwotnym, jak i wtórnym rynku mieszkaniowym.

Na rynku pierwotnym

Oszustwa kupującego na pierwotnym rynku mieszkaniowym często powstrzymują doświadczeni prawnicy współpracujący z deweloperami.

Najczęściej programy na pierwotnym rynku mieszkaniowym obejmują gotówkę, którą kupujący musi wpłacić jako zaliczkę pod kredyt hipoteczny lub jako pełny koszt domu.

Dlatego firmy dokumenty i pieniądze są dokładnie sprawdzane, przeniesione od kupującego.

Na wtórnym

Sprzedaży mieszkań wtórnych towarzyszy również oszustwo ze strony kupujących. Najczęściej, jeśli chodzi o najeźdźcy kupujący udziały w mieszkaniu.

Wykupują niewielką część lokali mieszkalnych, a następnie manipulują innymi właścicielami lokali.

Ich celem jest zmuszenie właścicieli sprzedać im udziały za minimalne fundusze lub spłacić nowych właścicieli mieszkania.

Działania takie prowadzone są pod presją moralną wywieraną na pozostałych właścicieli.

Innym powszechnym schematem jest przelew środków na zakup z ręki do ręki.

Oszuści czasami korzystają "LALKA" zamiast prawdziwych rachunków, czyli paczki zawierającej prawdziwe pieniądze, ale tylko na górze i na dole, a wewnątrz znajduje się papier przycięty pod wymiar banknotów.

Najpopularniejszą opcją jest korzystanie z sejfu. Sejf również nie jest niezawodny. Eksperci zauważają, że dla bezpieczeństwa należy używać.

Dochodzi do oszustwa spowodowanego błędami ortograficznymi, gdy kupujący zamiast „depozyt” pisze słowo „depozyt”, wówczas okazuje się, że sprzedawca jest mu winien określoną kwotę, o którą kupujący będzie się ubiegał w przyszłości.

Oszustwa ze strony sprzedawcy

Sprzedawcy często opracowują schematy mające na celu oszukanie naiwnych kupujących. Jednocześnie można spotkać się z nielegalnymi działaniami zarówno na pierwotnym, jak i wtórnym rynku mieszkaniowym.

O oszustwach ubezpieczeniowych możesz dowiedzieć się od nas.

Z nowymi mieszkaniami

Do głównych rodzajów oszustwa kupujących chcących kupić nowe mieszkanie należą:

1. Spółdzielnie mieszkaniowe. Podobny schemat oszustwa był powszechny w pierwszej dekadzie XXI wieku. Spółdzielnia ma charakter klasycznej piramidy, która stara się zaspokoić interesy akcjonariuszy ze środków uzyskanych od nowych członków spółdzielni. Jednak jego zarząd nie zwraca strat i kar. Nie zawsze środki przeznaczane są na budownictwo mieszkaniowe, często jednak przeznaczane są na inne potrzeby.

   Kupujący może zainwestować znaczną sumę pieniędzy w mieszkanie, którego budowa może zająć dużo czasu lub w ogóle nie zostanie zbudowana.

2. Drugi schemat opiera się na atrakcyjna cena dla kupującego. Pod wpływem emocji ktoś wpłaca zaliczkę, a po chwili okazuje się, że firma, która mówiła o przyszłym kompleksie mieszkaniowym, zniknęła.
3. We wspólnej budowie deweloper może mieć konflikt z podwykonawcą i budowa zostanie wstrzymana. Takie sprawy ciągną się latami i trudno jest zwrócić środki wpłacone na zakup niewykończonego mieszkania.

Ze starą obudową

Nielegalne programy opracowane dla mieszkań wtórnych są powszechne, dlatego musisz przestudiować główne, aby nie dać się nabrać na sztuczki oszustów.

Do głównych rodzajów oszustwa zalicza się:

Jaka kara grozi za oszustwa na szczególnie dużą skalę? dowiedz się już teraz.

Oszustwo przy wynajmie nieruchomości

Pomimo tego, że w Internecie aktywnie pojawiają się oszukańcze rozwiązania, wielu najemców daje się nabrać na sztuczki pozbawionych skrupułów właścicieli i osób trzecich biorących udział w transakcji.

Pierwsza metoda polega utworzenie podnajmu. Właściciel wynajmowanej nieruchomości ma pewność, że wynajmuje ją tylko jednej osobie.

Tak naprawdę w okresie najmu najemca zarządza wynajmem łóżek w mieszkaniu, a także przeprowadza codzienne transakcje związane z wynajmem lokalu mieszkalnego.

Apartament zamienia się w nocleg. W rezultacie właściciel zastaje lokal w stanie zniszczonym, a najemca znika bez wyjaśnienia.

Wiele lokali wymaga remontu, na który właściciel mieszkania jest zmuszony zgodzić się, aby zatrzymać najemców.

Osoby mieszkające w mieszkaniu oferują nie płacenie czynszu, ale dokonać napraw na własny koszt.

Proces ten może jednak przeciągnąć się na wiele miesięcy, po czym osoby „dokonujące naprawy” nie tylko go nie rozpoczęły, ale także zniknął bez wyjaśnienia podobne działania.

Najemca chce w jakikolwiek sposób przejąć dokument tytułowy. Na przykład wymyśla taką historię Dowód zamieszkania wymagany w pracy pod konkretnym adresem lub z innego powodu.

Właściciel przekazuje dokument, po czym zostaje sporządzony fałszywy akt podarunkowy. W taki program zawsze zaangażowany jest krąg ludzi, ale nie tylko jedna osoba.

Oszustwo ze strony najemcy nie jest rzadkością, ale czasami zdarzają się intrygi ze strony osoby, która udostępnia swoje metry kwadratowe w ramach czynszu. Składają się z następujących schematów:

Jak nie dać się oszukać?

Transakcje polegające na zakupie nieruchomości kwalifikowane są zatem jako ryzykowne musisz monitorować czystość transakcji.

Zaufanie do sprzedawcy musi być obecne, ale Zalecana jest ostrożność i sprawdź następujące dokumenty:

Kolejną ważną kwestią jest uzyskanie zgody od drugiego małżonka, która musi zostać potwierdzona notarialnie. Jeśli go nie otrzymasz, transakcja może w przyszłości zostać uznana za nieważną.

Zajmij się gdzie osobą zameldowaną w apartamencie jest dziecko, wiąże się z uzyskaniem zgody władz opiekuńczych. Bez tego dokumentu kupno i sprzedaż nie mogą nastąpić, a zaliczkę można pozostawić sprzedającemu.

Do sprzedającego nieruchomość mieszkalną nie ma potrzeby zgadzać się na transfer pieniędzy z ręki do ręki, gdyż mogą okazać się fałszywe lub przesłane nie w całości.

Jak napisać oświadczenie na policję w sprawie oszustwa? pomoże Ci.

Dowód

Transakcję kupna-sprzedaży należy przeprowadzać ostrożnie.

Jeżeli jednak doszło do oszukańczego działania, należy podjąć każdą próbę anulowania transakcji.

Udowodnij istnienie oszukańczych działań możliwe w następujący sposób:

• poprzez przywrócenie obrazu oszustwa w łańcuchu działań;
• przedstawiając fałszywe dokumenty, które brały udział w transakcji;
• poprzez zeznania świadków dotyczące nielegalnych działań;
• poprzez dowód przelewu środków na mieszkanie.

Naruszenie prawa i fakt oszustwa można udowodnić na drodze postępowania sądowego. Należy jednak zebrać jak najwięcej dowodów wskazujących na oszustwo ze strony sprzedawcy lub kupującego.

Jeżeli sąd uzna, że ​​doszło do naruszenia prawa, to wtedy transakcja zostanie anulowana, a pieniądze zwrócone kupującemu. Często zdarza się, że nie ma kogo pociągnąć do odpowiedzialności, bo pozbawiony skrupułów obywatel ukrywa się, zabierając ze sobą środki finansowe.

Oszustwa w branży nieruchomości są powszechne. Oto kilka rad od profesjonalistów, których powinieneś posłuchać, aby ich uniknąć. Dlatego musisz być bardziej ostrożny i uważajcie na łamiących prawo jeśli chodzi o sprzedaż lub zakup nieruchomości.

TOP 5 rodzajów oszustw na rynku nieruchomości na rynku wtórnym:

Autor artykułu -