Sidro u poslovnom centru: važni su i status i veličina.

Nedostatak trgovaca spremni zauzeti velike površine u novim trgovačkim i zabavnim kompleksima (SEC), danas ih nema. Sidra su obično FMCG supermarketi, trgovine kućanskim aparatima i elektronikom te zabavni centri. Rjeđe, trgovine odjećom i robne kuće postaju glavni operateri. Budući da trgovački centri (molovi) sve više povećavaju udio zabavne komponente u svojim prostorima, danas su traženi i operateri koji rade u segmentu zabave. Specijalizirane vrtne i parkovne trgovine, velike robne kuće s odjećom i hipermarketi namještaja mnogo su manje spremni privući sidro. "Sidreni zakupci važan su dio projekta, jer stvaraju tokove potencijalnih potrošača", napominje Anastasia Balmochnykh, voditeljica projekta u Sankt Peterburgu.) cijelog projekta ".

Međutim, podnositelji zahtjeva sidrište ima svoje zahtjeve za najmodavca - posebne uvjete za cijenu najma. Dakle, prema tvrtki, za sidra, stopa može varirati u rasponu od 250-450 rubalja po 1 m2, dok je za neku trgovačku galeriju nekoliko puta veća.

„Za sidrene stanare u trgovačkom centru važna je kombinacija čimbenika kao što su lokacija, cijena najma i veliki promet”, kaže direktor u St. - Tradicionalno je cijena najma za sidra minimalna u odnosu na druge operatere. Na primjer, za velike trgovce mješovitom robom koji iznajmljuju prostore površine 5.000 m2 ili više, stopa varira od 80 do 120 dolara po m2 godišnje.

Za smanjenje stope najmodavca može ići ako je stanar robna tvrtka, koja će svojom slavom privući dodatni protok kupaca. Ako trgovački centar ima jedinstvene karakteristike i dobru lokaciju, njegovi vlasnici možda neće činiti ustupke. "Upečatljivi primjeri su trgovački centri i", kaže stručnjak Lyubava Pryanikova. Ali u svakom slučaju, cijena najma za sidro stanare nije postavljena jednom zauvijek. " "Natalia Kotlyar. “Kada promotivno razdoblje završi i protok posjetitelja je već stalno visok, tada su uvjeti za novog zakupca stroži nego što su bili u vrijeme otvaranja trgovačkog centra.”

Ogromna vrijednost za atrakciju sidra imaju dobro razvijen koncept dispenzera. “Počevši s radom na projektu, jasno definiramo s kojom publikom ćemo raditi, na koga ćemo ciljati naš koncept”, kaže Natalia Kotlyar.

Prilikom razvoja koncepta treba uzeti u obzir neposrednu okolinu trgovačkog kompleksa. Jao, ne rade to svi. U nedavno otvorenom trgovačkom centru "Cosmos" na Kosmonavtovoj aveniji, unatoč blizini trgovačkog centra "Peter" i hipermarketa "O'key", usidrili su se svježi market "Lime" i fitness centar FamilyFitness. Namijenjeni su za stanovnike stambenog kompleksa, unutar kojeg se nalazi trgovački objekt. Drugi primjer je trgovački centar City Mall s trgovinom Kalinka, koji se nalazi u susjedstvu trgovačko-zabavnog kompleksa Kapitoliy u kojem već duže vrijeme posluje Media Markt. U nekim slučajevima otvaranje novog trgovačkog objekta u susjedstvu sa jakim sidrom iz istog segmenta dovodi do potrebe za rekonceptualizacijom kompleksa uz zamjenu stanara. Osim formiranja željenog imidža u očima potencijalnih posjetitelja, razvoj koncepta danas je glavni izvor pojave novog prostora za sidrenog zakupca u već postojećim trgovačko-zabavnim centrima i trgovačkim centrima. "Od nedavnih primjera možemo navesti trgovačko-zabavni kompleks Grand Canyon", kaže direktorica ASTERA Lyudmila Reva. "Kao rezultat toga, svi operateri dječje robe okupljeni su na području zasebnog trgovačko-zabavnog centra" Divny Gorod " koji se nalazi unutar Grand Canyona.slobodna područja“.

Odnos sidrenih stanara i vlasnika poslovnih centara uvijek je balans interesa. Prvi, u pravilu, shvaćajući svoju posebnost, inzistiraju na svakojakim posebnim uvjetima i popustima. Ovi potonji, shvaćajući sve prednosti velike tvrtke u skupini stanara, u mnogim su slučajevima spremni nešto žrtvovati. Međutim, takvi se odnosi često nađu u ćorsokaku, pa čak i pređu u drugu razinu...

Što je u imenu?

Sidri stanar - klijent, u pravilu, zauzima velike površine, od 10 do 50% prostora poslovnog centra. Dakle, to je PricewaterhouseCoopers u poslovnom centru White Square u ulici Lesnaya, IBS u poslovnom centru Severnaya Zvezda na Begovaya, Yandex u poslovnom centru Krasnaya Rose u Khamovniki. Međutim, "sidro" je više marka, dobro poznato ime ovdje znači puno više od broja zauzetih četvornih metara. Kako, primjerice, možete odrediti tko je na čelu poslovnog centra Metropolis - Procter & Gamble, Hewlett Packard ili Schlumberger? Svaka od ovih tvrtki ključni je igrač u poslovima iznajmljivanja poslovnog centra. Statusne tvrtke možda ne zauzimaju puno prostora, ali povećavaju atraktivnost objekta zbog popularnosti naziva (npr. velike banke, međunarodne, strane, javna poduzeća itd.).

Obje vrste uredskih "sidrišta" (velikih i visokoprofilnih) interesantne su vlasniku kako s gledišta ekonomske učinkovitosti u slučaju dugotrajnog zakupa velike površine, tako i s privlačenja novih kupaca. "Za razliku od trgovačkog centra za uredsko sidro, poslovni centar je samo udobno radno mjesto i ne ovisi o tome kakvi posjetitelji dolaze njegovim susjedima", kaže Vladimir Lushnikov, voditelj odjela za komercijalne nekretnine u Maitre Roche Malmaison .... - Glavna stvar je uzeti u obzir njihovu vrstu djelatnosti pri odabiru zakupaca baza i pokušati izbjeći preklapanje interesa. Štoviše, neki poslovni centri gotovo su potpuno podijeljeni između takvih tvrtki. Riječ je o najuspješnijim projektima u kojima su ponovno uvedena ograničenja minimalne površine za najam prije krize. S druge strane, najmanje uspješni poslovni centri (osobito novi i loše locirani) možda nemaju niti jedno „sidro“.

Broj velikih stanara može ovisiti o veličini uredskog centra. Poslovni centar površine 20 tisuća četvornih metara. m, u pravilu se pozivaju jedno ili dva "sidra". Za 50-60 tisuća četvornih metara. m račun za dvije ili tri ključne tvrtke. Ali ponekad, ako je poslovni centar oko 100 tisuća četvornih metara. m, "sidra" mogu biti do pet - sedam. Upečatljiv primjer podjele tako velikog prostora je poslovni centar Omega Plaza.

Površina koju stanar zauzima, a koja se smatra baznom, također ovisi o veličini uredskog centra. Može biti od 2 do 10 tisuća četvornih metara. m

Atrakcija marke

Prednosti suradnje s velikim klijentom su, kako kažu, očite. Za početak, glavni stanar poslovnog centra bitno se razlikuje od svog kolege u trgovačkom centru. U trgovačkom centru to je “magnet” na koji je usmjeren protok kupaca. U poslovnom centru njegova prisutnost naglašava autoritet same zgrade, služi kao dokaz visoke razine i privlači ostale stanare. Prazan uredski centar čak i emocionalno otuđuje potencijalne kupce i budi nepovjerenje. No, informacija da je, primjerice, poznata zapadna korporacija već potpisala ugovor o najmu, tjera vas da na objekt gledate na sasvim drugačiji način. Na primjer, ako je Pepsi odabrao ovaj poslovni centar, onda je ovo dostojna zgrada.

"Potraga i privlačenje" sidara "u poslovni centar provodi se u početnoj fazi izgradnje, a ponekad čak iu fazi projektiranja centra, - napominju stručnjaci Jones Lang LaSalle. - A sklapanje sporazuma s njima u ranoj fazi izgradnje, naravno, igra na ruku developeru, jer privlači pozornost potencijalnih stanara na projekt, povećava njegov imidž i prestiž.

“U nizu djelatnosti vodeći igrač koji je iznajmio prostor u ovom poslovnom centru privlači i svoje manje partnere”, skreće pozornost Denis Kolokolnikov, izvršni direktor konzultantske tvrtke RRG. "Najčešće se takve situacije događaju u području visokih tehnologija, plinske i naftne industrije."

Još jedan nedvojbeni plus je ekonomski. U pravilu, "sidra" zauzimaju veliku površinu i ugovor se potpisuje na nekoliko godina: svoj ured povezuju s odabranim poslovnim centrom i rijetko mijenjaju mjesto. To znači da vlasnik zgrade dobiva zajamčen stabilan prihod od najma od značajnog dijela svog poslovnog centra, pa čak i na duži period. „Dakle, vlasnik može napraviti vlastite planove zajedno sa sidrom: na primjer, planirati uvjete ugovora s drugim stanarima“, kaže Maxim Zhulikov, direktor razvoja odjela za uredske nekretnine u Penny Lane Realty. - Relativno govoreći, može dati velikoj tvrtki prostorije od prvog do petog kata, a za klijente na šestom ili sedmom katu sastavit će ne tako dug ugovor, možda čak i s pravom na prijevremeni raskid uz razumnu otkazni rok. . Dakle, ako se "sidro" počne širiti, vlasnik će imati priliku dati mu susjedna područja kako ne bi propustio vrijednog klijenta. "

Osim toga, dugoročni ugovor s velikom tvrtkom pojednostavljuje proces kreditiranja u banci za developera ili vlasnika objekta, budući da naziv poznate tvrtke (uvjetno Sosa-Cola ili IBM) može poslužiti kao dodatno jamstvo. U svakom slučaju, prije krize, zajmoprimci s takvim ugovorima o najmu dobivali su novac dovoljno brzo za razvoj svojih novih projekata.

Također, potencijalnim institucionalnim ulagačima privlačniji je poslovni centar podijeljen na nekoliko sidrenih zakupaca. "U većini slučajeva, slika povećava investicijsku privlačnost i cijenu projekta", napominje D. Kolokolnikov. “Uostalom, kupac prilikom donošenja odluke ocjenjuje ne samo kvalitetu zgrade, već i stanare. A takvo "sidro" obećava svom vlasniku stabilan prihod. Pogotovo ako se u ovoj zgradi nalazi nekoliko velikih tvrtki: to poslovnom centru daje solidnost u usporedbi sa sličnim, ali naručeno u malim dijelovima uz stalnu rotaciju stanara."

Konačno, prisutnost nekoliko velikih klijenata u uredskom centru pojednostavljuje upravljanje objektom. I, naravno, problematičan poslovni centar s nestandardnom lokacijom ili previsokom cijenom ne može bez sidrenog zakupca.

Preferencijalni tretman

Općenito, poznati brendovi koji iznajmljuju prostor u zgradi značajno povećavaju likvidnost objekta: ovaj će poslovni centar biti 10% skuplji i bit će ga puno lakše prodati. Na primjer, uredi velikih tvrtki kao što su Oriflame, Philips i Mars nalaze se u poslovnom centru na 2. Zvenigorodskom proezdu. A prisutnost poznatih stanara učinila je dobar posao za vlasnika zgrade - prodana je uz znatnu premiju u odnosu na prvobitnu cijenu. Stoga, prilikom sklapanja ugovora s sidrenim zakupcima, vlasnici obično rade ozbiljne ustupke, pogotovo ako je riječ o prvom velikom naručitelju.

Uglavnom, "sidrima" se osiguravaju financijski poticaji. Prije svega, radi se o sniženoj stopi - popust može biti od 5 do 30%. Njegova veličina ovisi o najmodavcu: popust se približava maksimumu, ako vlasnik ima obveze prema banci na dan punjenja poslovnog centra ili ako imidž ovog sidrenog najmoprimca ima veliki utjecaj na tržištu. Tako je TNK BP iznajmio 20 katova poslovnog centra Nordstar Tower po vrlo konkurentnoj cijeni na tržištu isključivo zbog popularnosti brenda.

Također je od velike važnosti i status samog uredskog kompleksa. "Ako projekt bude uspješan, unutar Vrtnog prstena, gdje se traže uredske nekretnine, nema razloga za nadati se velikom popustu", kaže Yuri Taranenko, direktor MIEL-a - komercijalne nekretnine. "Ako vlasnik pokušava namamiti snažnog stanara u udaljeni objekt koji se nalazi izvan Trećeg prstena, onda popust može biti značajan."

Uz financijsku komponentu, velike i poznate tvrtke mogu računati na niz drugih ugodnih bonusa koje neće oklijevati zatražiti: pravo prvenstva proširenja prostora ili obnove ugovora o najmu, posebne uvjete za doradu i opremanje svojih ureda (na primjer, prema vlastitom projektu), utjecaj na izbor infrastrukturnih operatera. Oni mogu zahtijevati da im se osigura veći broj parkirnih mjesta ili popust na njihov najam, besplatna mjesta za goste, što je sada posebno važno u vezi s pooštravanjem kazni i povećanjem kazni za pogrešno parkiranje u Moskvi do 2.500 rubalja . Mogu tražiti beneficije u plaćanju usluga davatelja, pa čak i pružanja dizel generatora. “Velikom najmoprimcu često se daje zemljište u blizini zgrade kako bi na njemu mogao postaviti dodatne objekte o svom trošku”, kaže Roman Shcherbak, voditelj odjela uredskih nekretnina u GVA Sawyeru. "Običnim stanarima to nije potrebno, jer su to vrlo skupi resursi, ali "sidrima" se daju takve preferencije."

Također, ugodan dodatak može biti mogućnost postavljanja znaka ili logotipa stanara na zgradu, organiziranje zasebnog ulaza, lifta ili recepcije, dorada dijela fasade u korporativnom stilu, posebni uvjeti za korporativni catering, ako je sve to dopušteno po dizajnerskim značajkama poslovnog centra.

Prema riječima stručnjaka, kumulativni popust može doseći 15-25% u usporedbi s troškovima ostatka stanara kompleksa. Sve te pogodnosti u konačnici, naravno, smanjuju profitabilnost poslovnog centra. No, nakon potpisivanja ugovora s nekoliko stanara, vlasnik u pravilu može sigurno podići stope na objektu - prekretnica je prošla, što omogućuje postizanje planirane razine profitabilnosti. “Ovi se popusti nadoknađuju u kasnijoj fazi, kada je zgrada gotova i kada se formira bazen sidra”, komentira Pavel Yanshevsky, partner S.A. Ricci. - Preporučamo da programeri ipak dodijele određeno područje za osnovne klijente. Ako im date u zakup 80% prostora poslovnog centra uz popust, tada će biti nemoguće vratiti popust."

Jabuka razdora

Uz sve neosporne prednosti "sidra", oni imaju jedan vrlo veliki nedostatak - takav centar igrač ima više utjecaja na vlasnika. Toliko da često vlasnici nekretnina mogu postati taoci takvih stanara: uostalom, ako "sidro" ode, u poslovnom centru ostaju mnoga prazna područja koja će se morati ponovno iznajmiti. Vlasnik gubi većinu novčanog toka. Vrlo je teško ponovno iznajmiti takvu sobu u cjelini, a za podjelu za iznajmljivanje trebat će nekoliko mjeseci. Uz povoljnu tržišnu situaciju, vlasnik će, naravno, brzo popuniti područje, inače riskira da ostane bez ičega. Zamjenu "sidra" obično nije lako pronaći. Shvativši to, veliki stanar često počinje igrati svoju igru, inzistirajući na određenim novim popustima. Mogu se koristiti i izravne prijetnje odbijanjem posla, raskidom ugovora ili odlaskom u konkurenciju. Sukobi s sidrima su druga priča.

Prije krize VimpelCom je planirao iznajmiti ured u poslovnom centru Wave Tower te je sklopio preliminarni ugovor o najmu kada je objekt bio u ranoj fazi izgradnje. Vlasnik nije uspio na vrijeme popraviti prostor, a VimpelCom je, shvativši da se neće moći preseliti u planiranom roku, iskoristio pravo na odustajanje od ugovora. Osim toga, tijekom razdoblja izgradnje povećale su se potrebe tvrtke: umjesto 18 tisuća četvornih metara. m "VimpelCom" je već trebao sobu površine oko 35 tisuća četvornih metara. m. Otprilike najam prema ugovoru iznosio je 600 dolara po kvadratu. m / godine, a do trenutka kada je zgrada puštena u rad, prostor se mogao iznajmiti za najmanje 850-900 USD po kvadratu. m/god. Tako je i uz plaćanje penala vlasniku bilo isplativo raskinuti najam. To je rijedak slučaj kada su najmoprimac i najmodavac bez gubitka uspjeli riješiti sukob interesa.

Ali postoje situacije koje su puno pikantnije. Prije krize, jedan poznati brend iznajmio je 37 tisuća četvornih metara. m u poslovnom centru Nord Star Tower. Stanar je morao platiti oko 800 dolara po kvadratu. m / godine, ali nakon početka globalnog financijskog kolapsa za 1 sq. m ovog prostora, jedva da bi netko mogao platiti i 600 dolara.Situacija na tržištu se dramatično promijenila, potencijalno "sidro", kršeći uvjete ugovora, i nije se preselio u novi ured.

Drugi primjer je priča o odnosu vlasnika poslovnog centra Gorky Park Tower i poznate telekomunikacijske tvrtke koja je iznajmila glavninu prostora u poslovnom centru. “Za organizaciju ureda ove tvrtke, doradili smo prostor u našoj zgradi prema njihovom projektu”, kaže predstavnik vlasnika. - Štoviše, tražili su finiš u ekonomskoj klasi, što je malo čudno za tvrtku poznatog svjetskog brenda. Iako je to bilo u suprotnosti s klasom naše zgrade, pristali smo na njihove uvjete, budući da je klijent iznajmio nekoliko etaža na period od pet godina i obećao da će te prostore iznajmiti u budućnosti. Osim toga, osigurali smo i znatne popuste na najam."

Neko vrijeme nakon potpisivanja ugovora tvrtka je u potpunosti promijenila menadžment koji se držao politike ekonomičnosti, uključujući otpuštanje osoblja i smanjenje troškova najma. Prvo su jednu svoju etažu dali u podnajam, a onda je potpuno napustili.

“Tada nas je uprava ove tvrtke zamolila da značajno smanjimo najam, navodeći tešku financijsku situaciju”, nastavlja predstavnik vlasnika. - Pregovori nisu doveli do međusobnog razumijevanja, naručitelj je odlučio raskinuti ugovorni odnos.

Budući da je najam raskinut prije roka, postavilo se pitanje predviđene naknade. Ali nije ga bilo. Nekada veliki i perspektivni najmoprimac, protivno sklopljenom ugovoru, tražio je povrat jamčevine, odbio je dovesti prostor u prvobitno stanje (tlocrt je bio dosta specifičan, osmišljen za tehnološke potrebe naručitelja) te je tražio povrat neprebrojanog dijela predujma. Pregovori su trajali dugo i završili su činjenicom da su obje strane jedna protiv druge podnijele tužbu: najmoprimac je tužio za vraćanje sigurnosnog pologa i akontacije od vlasnika, najmodavac - tužbu za naplatu stanarine i penala za kašnjenje u povratu prostora. Zbog toga je sud stao na stranu vlasnika poslovnog centra i naplatio sve potrebne kazne.

Tako ispada da je, s jedne strane, veliki stanar dugoročan odnos i stabilan novčani tijek, a s druge potencijalni izvor problema. Naravno, malo je iskreno skandaloznih priča na tržištu. Iako se većina njih, naravno, rješava iza zatvorenih vrata. Vlasnik i zakupnik poslovnog centra najčešće se ipak dogovore. Štoviše, "sidra" su u pravilu tvrtke velikih imena koja cijene svoju reputaciju. A vlasniku je važan i imidž poslovnog centra, kako se financijski tokovi od najma ne bi smanjivali.

Svaki programer sebi postavlja glavni zadatak da privuče pažnju što većeg broja posjetitelja i pretvori ih u što veće kupce. Sidreni stanari koriste se upravo za postizanje ovog cilja.

Glavni stanar u trgovačkom centru je veliki operater maloprodajnog lanca koji privlači glavne tokove kupaca u trgovački centar.

Takav koncept kao sidreni stanar pojavio se 1940-ih - 1950-ih u Sjedinjenim Državama. Tijekom tog razdoblja, programeri su počeli graditi regionalne trgovačke centre, u kojima su robne kuće bile smještene kao centri privlačnosti. Northgate Mall u Seattleu, koji je otvoren u proljeće 1950., bio je jedan od prvih. Robna kuća Bon Marche bila je glavni zakupac, a kasnije su otvorene još 2 robne kuće - J.C. Penney i Nordstrom.

Takva shema organiziranja trgovačkih centara postala je raširena u cijelom svijetu, a posebno u Europi. U trgovačkim centrima u mnogim europskim gradovima glavni su sidreni zakupci veliki univerzalni lanci, a rjeđe trgovine mješovitom robom bilo kojeg formata.

Nakon što su se trgovački centri počeli razvijati i širiti po svijetu, pojam "sidra" postao je širi. Trgovine kućanskih potrepština, prodavaonice građevinskog materijala, hipermarketi kućanskih aparata, diskonteri itd. počele su postajati usidreni zakupci. Takvi zakupci uglavnom se nalaze u trgovačkim centrima koji se grade na selu uz glavne prometne žile.

U pravilu je pojam urbanih i prigradskih centara podijeljen. Dakle, prigradski trgovački centri su maloprodajni parkovi, koji su samostojeće zgrade koje su objedinjene zajedničkim parkiralištem. U svakoj takvoj zgradi živi jedan stanar. Ponekad se na području prodajnog parka gradi i maloprodajna galerija, gdje se nalaze male trgovine, uglavnom odjevnog profila. Retail parkovi uključuju Zvolen u Slovačkoj, Da Vinci u Italiji itd. U Rusiji takav format još nije implementiran, a malo je vjerojatno da će se to dogoditi u bliskoj budućnosti. U ovu kategoriju spadaju trgovački centri Mega, koji imaju jake usidrene stanare s posebnim ulazom i zajedničkom trgovačkom galerijom. U takvim slučajevima potrebna su jaka "sidra", budući da su objekti udaljeni od grada, a prisutnost nekoliko velikih trgovina omogućuje povećanje protoka kupaca.

Posjetitelje trgovačkog centra nesumnjivo privlači i zabavna komponenta trgovačkih centara. Praksa pokazuje da oko 60 posto posjetitelja zabavnog prostora ne kupuje u galeriji trgovačkog centra. No, organizacija zabavne zone u trgovačkom centru može povećati promet stanara u prosjeku za 10 posto.

Treba napomenuti da u Sjedinjenim Državama nije uobičajeno uključiti zabavnu komponentu u trgovački centar, dok u Europi to čine mnogi trgovački centri.

Tijekom proteklih deset godina uloga zabavne komponente značajno je porasla. Kao rezultat ekonomske krize, neki su veliki trgovci na malo bankrotirali, dok su drugi morali smanjiti i zatvoriti trgovine u trgovačkim centrima. Zbog toga su se u centrima oslobodile velike površine koje je trebalo popuniti. I ovdje su u pomoć priskočili operateri zabave. Primjerice, u Sjedinjenim Državama jedan od najvećih američkih trgovačkih centara, Mall of America, izgradio je na svom teritoriju ogroman akvarij i zatvoreni zabavni park.

Rašireno je i postavljanje velikog broja restorana – „restoranskih ulica“ na slobodne površine.

Početkom 2000-ih, programeri u azijskim zemljama suočili su se s problemom napuštanja velikog broja površina u trgovačkim centrima. Rješenje za ovaj problem pronađeno je u stvaranju konceptualne zone za omladinsku modu. Primjerice, vlasnici trgovačkih centara organiziraju moderan prostor, a zatim ga iznajmljuju malim trgovinama koje nude mladenačku ili avangardnu ​​odjeću. Pokazalo se da takva ideja nije samo zanimljiva, već i korisna za sve strane.

Fleksibilan pristup bitan je za uspjeh modernog trgovačkog centra. Danas standardna robna kuća, supermarket, butik vina, velika knjižara, pa čak i zona zabave za mlade mogu postati sidreni zakupac. Sidreni stanar ne samo da postavlja raspoloženje trgovačkog centra u cjelini, već i određuje njegovu poziciju na tržištu.

Valja napomenuti da je rusko tržište maloprodajnih nekretnina prošlo mnogo brže putem koji su Sjedinjene Države i druge zemlje prešle u nekoliko desetljeća. Formiranje maloprodajnog tržišta nekretnina u Rusiji počelo je prije samo 15 godina. Prvi trgovački centri izvedeni su prema klasičnoj shemi okružnog trgovačkog centra. Iznimka je trgovački centar trgovačkog centra Okhotny Ryad koji je bio namijenjen kupcima s natprosječnim primanjima, a ovaj trgovački centar prepoznat je kao Modni centar prema klasifikaciji Međunarodnog vijeća trgovačkih centara.

Godine 1997. otvoren je trgovački centar Ramstore u ulici Yartsevskaya, gdje je istoimeni hipermarket, koji je zauzimao više od 60 posto površine, postao glavni zakupac. Osim toga, u trgovačkom centru se nalazio restoran s hranom te trgovine odjećom i mješovitom robom. Ovo iskustvo pokazalo se uspješnim i drugi programeri trgovačkih centara počeli su ga usvajati.

Tržište maloprodajnih nekretnina u Moskvi se općenito razvijalo velikim koracima, temeljeno na inozemnom iskustvu koje je prilagođeno ruskom mentalitetu. U Moskvi je 2002. pušteno u rad 15 trgovačkih centara odjednom, uključujući Mega Teply Stan, Atrium, Crocus City Mall, Waymart i druge.

"Sidra" prvog trgovačkog centra Megi bili su hipermarket Auchan, supermarket elektronike Technosila, Sportmaster, Detsky Mir, a drugi hipermarket Ikea. Također, u trgovačkom centru organizirana je i zabavna zona koja je uključivala klizalište, veliki restoran za hranu i igrališta. Ovaj skup usidrenih stanara postao je tipičan za trgovačke centre koji su na super-regionalnoj razini.

Kako su novi brendovi ušli na rusko tržište, broj stanara u trgovačkim centrima se mijenjao, ali je profil ostao gotovo nepromijenjen. Glavni zakupci su hipermarket, trgovina namještajem ili DIY, supermarket elektronike i multipleks kino.

Dugo vremena je razina konkurencije ostala niska, što je omogućilo uspjeh manje-više kvalitetnog trgovačkog centra. Međutim, sada se situacija promijenila i vlasnici trgovačkih centara moraju uložiti značajne napore kako bi se izdvojili od konkurencije. Za stvaranje jedinstvene slike na tržištu, potrebni su originalni stanari sidra. Na primjer, umjetnička galerija ili akvarij. Takve komponente i njihov raspored prilično su skupi i vjerojatno se neće isplatiti, ali ispunjavaju najvažniji cilj - privlače pozornost velikog broja posjetitelja trgovačkog centra.

Osim što posjetitelje treba privući, treba ih i zadržati. Ako su vlasnici trgovačkog centra dovoljno pametni, formirat će pul zakupaca na način da kreiraju jedinstvenu ponudu usluga na tržištu i pružaju maksimalan komfor posjetiteljima. Na primjer, u trgovačkom centru Evolution tower, koji se gradi na teritoriju MIBC-a Moskva-City, planira se otvoriti prvi u Rusiji dječji tematski park "Masterslavl".

Kao što pokazuje praksa, priljev posjetitelja u trgovačke centre osiguravaju supermarketi, hipermarketi svakodnevne robe, kao i dječji zabavni centri i prostor za hranu. Štoviše, ako je prepoznatljiv brend važan u maloprodajnom sektoru, onda u slučaju dječjeg slobodnog vremena ta činjenica praktički nije važna, glavna stvar u ovom slučaju je potražnja i kvaliteta usluga za takve poslovne projekte.

Tržište dječje robe i usluga stalno raste, dok ostala područja poslovanja općenito stagniraju. Stoga se većina trgovačkih centara koji razmišljaju o "generatorima" prometa posjetitelja: usidrenim stanarima, najčešće odlučuju za dječje zabavne centre i trgovine.

Također, za trgovačke centre nije nevažan izbor odgovornog partnera, koji u slučaju pada prihoda neće napustiti kompleks, već će dati sve od sebe da ispravi situaciju.

Tako se, na primjer, dogodilo s SEC "Madagaskar", Togliatti. Lanac hipermarketa FMCG segmenta (brze robe široke potrošnje), na koji su se u početku oslanjali upravitelji kompleksa, zatvorio se, a broj posjetitelja smanjen. Morao sam promijeniti koncept trgovačkog centra, fokusirajući se na to da on ne postane samo mjesto za kupovinu, već i mjesto za razonodu. Stoga se uprava odlučila staviti na usidrene stanare koji predstavljaju industriju zabave, i bilo je ispravno.

Elena Vorozhtsova, upraviteljica SEC "Madagaskar", Togliatti

Naš trgovački centar pokrenut je u kolovozu 2015. na površini od oko 2.500 četvornih metara. m. Prvi mjesec funkcioniranja projekta u novom formatu dao je povećanje prometa za 25%. Sada je u prosjeku +30 - 35% u odnosu na promet iz istog razdoblja prošle godine, a u vršnim mjesecima studenom, siječnju, ožujku, kolovozu - i do +50%. Do danas je 30% prostora trgovačkog centra dodijeljeno za zabavnu komponentu, što pomaže općenito održavanju, a ne smanjenju prometa.

Što je Madagaskarpark»?

Tvrtka Madagascar park je ozbiljan igrač na tržištu obiteljskog odmora i zabave. Kompleks koji djeluje pod ovim brendom uključuje zabavni park za djecu do 13 godina, kao i trampolin park za djecu i odrasle. Budući da je Madagascar Park obiteljski orijentiran, popis usluga nadopunjuju restoran i multipleks kino opremljeno najnovijom tehnologijom.

Ovakav višeformatni pristup privlači roditelje s djecom koji nisu skloni prepustiti svoju djecu na brigu animatorima kompleksa, a u međuvremenu nešto prigristi u restoranu ili otići u shopping.

I kao što praksa pokazuje, kompleks osigurava povećanje prometa u prosjeku za 20%.

Za rusko tržište u cjelini, marka Madagascar Park prilično je nova. Ipak, projekt nastoji postati najbolji u segmentu obiteljske rekreacije i zabave u svakom gradu prisutnosti. U Togliattiju, Saransku i Čeboksariju - to se već dogodilo. Mreža planira dodatno proširiti geografiju prisutnosti: planovi za razvoj mreže su prilično ambiciozni. U 2016. - 2017. planirano je otvaranje oko 12 novih parkova.

Sada je u potrazi za novim objektima u raznim regijama naše zemlje. Nema strogog pozivanja na određene gradove, tvrtke su zainteresirane za Moskvu, Sankt Peterburg i regionalne metropole. Stanar vrlo pažljivo bira mjesta: trgovački centar mora imati dobru lokaciju, regionalnu ili okružnu ljestvicu i karakteristike prostora koje zadovoljavaju zahtjeve projekta (visina stropa, razmak stupova, površina).

Za privlačenje stabilnog prometa u trgovački centar, tradicionalno zapošljavanje stanara više nije dovoljno. Imperativ je potrošačima ponuditi potpuniju ponudu mogućnosti kupovine, usluge, zabave i objedovanja kako bi zadovoljili sve njihove potrebe na jednom mjestu.

Istodobno, unatoč općem padu potrošačke aktivnosti, ljudi nisu spremni uskratiti si "brze užitke" i štedjeti na djeci. Naš projekt je u mogućnosti zadovoljiti različite preferencije potrošača u segmentima slobodnog vremena, zabave i hrane. Namijenjen je prilično širokoj publici prema dobi (obitelji s djecom od 1-14 godina i mladima do 35 godina) i po visini prihoda (od prosječnog minusa do prosječnog plusa). To je naša glavna prednost koja jamči relevantnost projekta, a time i stabilan promet posjetitelja. Osim toga, ne stojimo mirno, pratimo nove trendove u industriji zabave i zabave te implementiramo najtraženija područja u naš projekt.

Veliki i mali

Direktor razvoja Središnje agencije za nekretnine Jevgenij Galejev smatra da na veličinu cijena najma trgovačkih centara (TC) utječu: lokacija, koncept TC; mjesto u trgovačkom centru - kat, blizina stepenica, "sidreni stanar"; status stanara - "sidro" ili običan (za sidrene stanare je 2-3 ili više puta jeftiniji); iznajmljena površina. Najvažniji je format stanara - sidreni ili obični.

Ranije se "sidrenim" zakupcem smatrala tvrtka koja iznajmljuje prostor od 1 tisuću četvornih metara. m i "nosilac" je poznate marke. Sada se mijenjaju zahtjevi tržišta, "rastu" trgovački centri, suvremeni konceptualni kompleksi osmišljeni su za veći broj posjetitelja, a raste i obujam iznajmljenog prostora. Danas je sidreni zakupac tvrtka koja je "nosilac" poznatog brenda i iznajmljuje od 1500 m2. m i više.

Cijene najma za sidrene najmoprimce razlikuju se od cijena najma drugih tvrtki najmanje 2-3 puta, češće - 3 ili više puta. Sidreni stanari često iznajmljuju cijeli kat u trgovačkom centru, a njihova površina može doseći 10 tisuća četvornih metara. m. Mali operateri obično iznajmljuju 50-300 četvornih metara. m. Sukladno tome, cijena najma je značajno drugačija. Obično sidreni operateri prosječnog TC-a plaćaju 150-200 dolara po kvadratu. m godišnje.

Arina Sender, direktorica odjela maloprodajnih nekretnina u Colliers International St. Petersburgu, uvjerena je da je razlika u cijenama najma za sidrenog najmoprimca i druge operatere mnogo uočljivija. Prema njezinom mišljenju, stope "sidra" mogu biti 3-10 puta niže od cijena najma za ostale stanare trgovačkog centra. Cijena najma sidrenog operatera uvelike ovisi o njegovom trgovačkom profilu - cijene su različite za multipleks, prodavaonicu kućanskih aparata, hipermarket i robnu kuću.

"Anchor" popust

Položaj operatera unutar TC-a povezan je s njegovom kategorijom - sidro i sve ostale; funkcija - trgovina, ugostiteljstvo, zabava; okupirano područje. Sidreni operateri uključeni su u TC kako bi formirali glavne tokove kupaca. Dobro "sidro" može privući veliki protok kupaca i osigurati njihovo "potrebno" kretanje po kompleksu.

Oleg Spivak, direktor Odjela za konzalting Bekar, smatra da je veličinu cijena najma za sidrene stanare teško objektivno procijeniti. Sidreni zakupci često su suinvestitori u velike TC projekte, gotovo uvijek pokušavajući osigurati svoje sudjelovanje u ranim fazama izgradnje ili projektiranja.

Prosječne cijene najma u trgovačkim centrima koji se nalaze u središnjem dijelu grada trenutno su oko 1200-1500 dolara po 1 kvadratu. m godišnje, u trgovačkim centrima koji se nalaze na periferiji - 600-1000 dolara po 1 m2. m godišnje. Sidreni zakupci ne mogu plaćati takve cijene zbog specifičnosti svojih djelatnosti - zahtijevaju velike površine, a imaju prilično mali promet od 1 m2. m. Dakle, "sidra" fizički ne mogu platiti iznad razine od oko 200-300 dolara po 1 m². m godišnje, ovisno o profilu i površini koju zauzimaju.

Vrhovi i donji dijelovi

U trgovačkom centru "Cosmopolis" sidro je "Super Siva", u trgovačkom centru "Nord" - "Paterson" i građevinskoj radnji "Domovoy", u trgovačkom centru "Ozerki" - prodavnica igračaka "Lukomorye", u trgovački centar "Grand Canyon" - "Ramstore" ... Svako od navedenih "sidra" prostire se na površini od preko 1000 četvornih metara. m. Drugi kat i iznad, u pravilu, izrezan je na 50-300 četvornih metara. m i iznajmljuje se trgovinama moderne odjeće, obuće, pribora. Dakle, u trgovačko-zabavnom centru "Nord" prvi i drugi kat, s izuzetkom "Eldorado", zauzimaju trgovine odjećom, obućom, kozmetikom, nakitom, suvenirima itd.

Na gornjim katovima nalazi se restoran i zabavni dio kompleksa. Na trećem katu trgovačkog centra Cosmopolis nalazi se food Court, na četvrtom je Extra sport fitness klub. Isto tako, na trećem katu trgovačkog centra Ozerki nalazi se food Court, Forum, Megashuz i Thousand and One Bag shopovi. Na trećem katu trgovačko-zabavnog centra Nord, osim restorana i kina Kronverk-Cinema, nalaze se trgovine koje zauzimaju velike površine - Banana-Mama i Plato; cijeli četvrti kat je posvećen zabavnoj komponenti kompleks.