إرساء في مركز الأعمال: كل من المكانة والحجم مهمان.

قلة بائعي التجزئةجاهز لشغل مساحات كبيرة في مجمعات التسوق والترفيه الجديدة (SEC) ، اليوم لا يوجد. عادة ما تكون المراسي عبارة عن سوبر ماركت سلع استهلاكية ، وأجهزة منزلية ومخازن إلكترونيات ، ومراكز ترفيه. في كثير من الأحيان ، تصبح متاجر الملابس والمتاجر الكبرى مشغلين أساسيين. نظرًا لأن مراكز التسوق (مراكز التسوق) تميل إلى زيادة حصة عنصر الترفيه في مبانيها أكثر فأكثر ، فإن المشغلين العاملين في قطاع الترفيه مطلوبون اليوم أيضًا. متاجر الحدائق والمتنزهات المتخصصة ومتاجر الملابس الكبيرة ومحلات السوبر ماركت للأثاث أقل رغبة في جذب المرساة. "يُعد المستأجرون الأساسيون جزءًا مهمًا من المشروع ، حيث إنهم يولدون تدفقات من المستهلكين المحتملين" ، كما تلاحظ Anastasia Balmochnykh ، مديرة المشروع في سانت بطرسبرغ.) من المشروع بأكمله ".

ومع ذلك ، فإن المتقدمينالمرسى له متطلباته الخاصة للمؤجر - شروط خاصة لسعر الإيجار. لذلك ، وفقًا للشركة ، بالنسبة إلى المراسي ، يمكن أن يختلف السعر في حدود 250-450 روبل لكل متر مربع ، بينما يكون أعلى عدة مرات في بعض معارض التسوق.

"للمستأجرين الرئيسيينفي مركز التسوق ، من المهم وجود مجموعة من العوامل مثل الموقع وتكلفة الإيجار وحركة المرور المرتفعة "، كما يقول المدير الإداري في سانت بطرسبرغ. - تقليديا ، يكون معدل إيجار المراسي ضئيلًا مقارنةً بالمشغلين الآخرين. على سبيل المثال ، بالنسبة لمشغلي البقالة الكبار الذين يؤجرون أماكن بمساحة 5000 متر مربع أو أكثر ، يتراوح السعر من 80 دولارًا إلى 120 دولارًا لكل متر مربع سنويًا ".

لتقليل معدل المؤجريمكن أن تذهب إذا كان المستأجر شركة ذات علامة تجارية ، والتي من خلال شهرتها ستجذب تدفقًا إضافيًا للعملاء. إذا كان للمركز التجاري خصائص فريدة وموقع جيد ، فلا يجوز لأصحابه تقديم تنازلات. يقول الخبير ليوبافا بريانيكوفا "الأمثلة المذهلة هي مراكز التسوق". ولكن على أي حال ، لم يتم تحديد سعر الإيجار للمستأجرين الرئيسيين مرة واحدة وإلى الأبد. "" ناتاليا كوتليار. "عندما تنتهي فترة الترويج ويكون تدفق الزوار مرتفعًا بشكل ثابت بالفعل ، فإن شروط المستأجر الجديد تكون أكثر صرامة مما كانت عليه وقت افتتاح مركز التسوق".

قيمة ضخمة للجاذبيةالمراسي لديها مفهوم متطور جيدًا للموزع. تقول ناتاليا كوتليار: "عندما نبدأ العمل في مشروع ما ، نحدد بوضوح الجمهور الذي سنعمل معه ، ومن نستهدف مفهومنا".

عند تطوير المفهوميجب أن تأخذ في الاعتبار المحيط المباشر لمجمع التسوق. للأسف ، لا يفعلها الجميع. في مركز التسوق "Cosmos" الذي تم افتتاحه مؤخرًا في شارع Kosmonavtov ، على الرغم من قرب مركز التسوق "Peter" وهايبر ماركت "O'key" ، أصبح المتجر الجديد "Lime" ومركز اللياقة البدنية FamilyFitness مذيعين. وهي مصممة لسكان المجمع السكني الذي يقع فيه مرفق التسوق. مثال آخر هو مركز التسوق City Mall مع متجر Kalinka ، المجاور لمجمع Kapitoliy للتسوق والترفيه ، حيث تعمل Media Markt لفترة طويلة. في بعض الحالات ، يؤدي افتتاح منشأة تسوق جديدة في الحي مع مرساة قوية من نفس القطاع إلى الحاجة إلى إعادة تصور المجمع مع استبدال المستأجرين. بالإضافة إلى تكوين الصورة المرغوبة في عيون الزوار المحتملين ، فإن تطوير المفهوم اليوم هو المصدر الرئيسي لظهور مساحة جديدة لمستأجر رئيسي في مراكز التسوق والترفيه الموجودة بالفعل ومراكز التسوق. يقول مدير ASTERA ليودميلا ريفا: "كمثال حديث ، يمكننا الاستشهاد بمركز التسوق Grand Canyon. ونتيجة لذلك ، تم تجميع جميع مشغلي سلع الأطفال في إقليم مركز تسوق وترفيه منفصل" Divny Gorod " داخل جراند كانيون. مناطق خالية ".

دائمًا ما تكون العلاقة بين المستأجرين الأساسيين وأصحاب مراكز الأعمال توازنًا بين المصالح. السابق ، كقاعدة عامة ، يدرك تفرده ، ويصر على جميع أنواع الشروط الخاصة والانغماس. هذا الأخير ، الذي يدرك جميع مزايا وجود شركة كبيرة في مجموعة المستأجرين ، يكون مستعدًا في كثير من الحالات للتضحية بشيء ما. ومع ذلك ، غالبًا ما تجد مثل هذه العلاقات نفسها في طريق مسدود وحتى تتحول إلى مستوى مختلف ...

ما في الاسم؟

المستأجر الرئيسي - العميل ، كقاعدة عامة ، يشغل مساحات كبيرة ، من 10 إلى 50 ٪ من مباني مركز الأعمال. لذلك ، فهي PricewaterhouseCoopers في مركز White Square للأعمال في شارع Lesnaya ، IBS في مركز الأعمال Severnaya Zvezda في Begovaya ، Yandex في مركز أعمال Krasnaya Rose في خاموفنيكي. ومع ذلك ، فإن "المرساة" هي أكثر من علامة تجارية ، والاسم المشهور هنا يعني أكثر بكثير من عدد الأمتار المربعة المشغولة. كيف ، على سبيل المثال ، يمكنك تحديد المسؤول عن مركز أعمال Metropolis - Procter & Gamble أو Hewlett Packard أو Schlumberger؟ تلعب كل من هذه الشركات دورًا رئيسيًا في أعمال تأجير مركز الأعمال. قد لا تشغل شركات الحالة مساحة كبيرة ، لكنها تزيد من جاذبية العنصر نظرًا لشعبية الاسم (على سبيل المثال ، البنوك الكبيرة والشركات الدولية والأجنبية والعامة وما إلى ذلك).

كلا النوعين من المكاتب "المراسي" (الكبيرة والعالية المستوى) مثيرة للاهتمام للمالك من وجهة نظر الكفاءة الاقتصادية في حالة تأجير مساحة كبيرة لفترة طويلة ، وجذب عملاء جدد. يقول فلاديمير لوشنيكوف ، رئيس قسم العقارات التجارية في مايتري روش مالميزون: "على عكس مركز التسوق لمرساة مكتب ، فإن مركز الأعمال هو مجرد مكان عمل مريح ، ولا يعتمد على نوع الزائرين الذين يأتون إلى جيرانه" .... - الشيء الرئيسي هو مراعاة نوع نشاطهم عند اختيار المستأجرين الأساسيين ومحاولة تجنب تداخل المصالح. علاوة على ذلك ، يتم تقسيم بعض مراكز الأعمال بشكل شبه كامل بين هذه الشركات. هذه هي أكثر المشاريع نجاحًا ، حيث تم إدخال قيود ما قبل الأزمة على الحد الأدنى من المساحة القابلة للتأجير مرة أخرى. من ناحية أخرى ، قد لا يكون للمراكز التجارية الأقل نجاحًا (خاصة الجديدة وذات الموقع الضعيف) "نقطة ارتكاز" واحدة.

قد يعتمد عدد المستأجرين الكبار على حجم مركز المكتب. مركز أعمال بمساحة 20 ألف قدم مربع. م ، كقاعدة عامة ، يتم دعوة واحد أو اثنين من "المراسي". من 50-60 ألف قدم مربع. م لحساب شركتين أو ثلاث شركات رئيسية. لكن في بعض الأحيان ، إذا كان مركز الأعمال حوالي 100 ألف متر مربع. م ، "المراسي" يمكن أن تصل إلى خمسة - سبعة. ومن الأمثلة الصارخة على تقسيم هذه المساحة الكبيرة مركز أوميغا بلازا للأعمال.

المساحة التي يشغلها المستأجر والتي تعتبر القاعدة الأولى ، تعتمد أيضًا على حجم مركز المكتب. يمكن أن تكون من 2 إلى 10 آلاف متر مربع. م

جاذبية العلامة التجارية

فوائد التعاون مع عميل كبير ، كما يقولون ، واضحة. بادئ ذي بدء ، يختلف المستأجر الأساسي لمركز الأعمال اختلافًا جوهريًا عن نظيره في مركز التسوق. في مركز التسوق ، إنه "مغناطيس" يتم توجيه تدفق العملاء إليه. في مركز الأعمال ، يؤكد وجوده على سلطة المبنى نفسه ، ويعمل كدليل على المستوى العالي ويجذب المستأجرين الآخرين. حتى أن مركز المكتب الفارغ ينفر عاطفيًا العملاء المحتملين ويثير عدم الثقة. ومع ذلك ، فإن المعلومات التي تفيد ، على سبيل المثال ، أن شركة غربية معروفة قد وقعت بالفعل اتفاقية إيجار ، تجعلك تنظر إلى الكائن بطريقة مختلفة تمامًا. على سبيل المثال ، إذا اختارت شركة Pepsi مركز الأعمال هذا ، فهذا مبنى يستحق.

"يتم البحث عن" المراسي "في مركز الأعمال وجذبها في المرحلة الأولى من البناء ، وأحيانًا حتى في مرحلة تصميم المركز ، لاحظ الخبراء في Jones Lang LaSalle. - وإبرام اتفاقية معهم في مرحلة مبكرة من البناء ، بالطبع ، يخدم المطور ، لأنه يجذب انتباه المستأجرين المحتملين للمشروع ، ويزيد من صورته ومكانته ".

يلفت دينيس كولوكولنيكوف ، الرئيس التنفيذي لشركة RRG الاستشارية ، "في عدد من الصناعات ، يجذب اللاعب الرائد الذي استأجر مساحات في مركز الأعمال هذا شركاءه الصغار أيضًا". "غالبا ما تحدث مثل هذه المواقف في مجال التقنيات العالية وصناعات الغاز والنفط."

ميزة أخرى لا شك فيها هي الاقتصادية. كقاعدة عامة ، تحتل "المراسي" مساحة كبيرة ويتم توقيع العقد لعدة سنوات: يربطون مكتبهم بمركز الأعمال المختار ونادرًا ما يغيرون المكان. وهذا يعني أن مالك المبنى يحصل على دخل إيجار ثابت مضمون من جزء كبير من مركز أعماله ، وحتى لفترة طويلة. "وبالتالي ، يمكن للمالك وضع خططه مع" المرساة ": على سبيل المثال ، خطط لشروط العقود مع بقية المستأجرين ، - كما يقول مكسيم زوليكوف ، مدير التطوير في قسم العقارات المكتبية في Penny Lane Realty. - من الناحية النسبية ، يمكنه منح مبنى شركة كبيرة من الطابق الأول إلى الطابق الخامس ، وبالنسبة للعملاء في الطابق السادس أو السابع ، فإنه سيبرم عقدًا ليس طويلاً ، وربما حتى مع الحق في الإنهاء المبكر بإشعار معقول . وبالتالي ، إذا بدأت "المرساة" في التوسع ، فستتاح للمالك الفرصة لمنحه المناطق المجاورة حتى لا يفوتك عميلاً ذا قيمة ".

بالإضافة إلى ذلك ، تعمل الاتفاقية طويلة الأجل مع شركة كبيرة على تبسيط عملية الإقراض في أحد البنوك لمطور أو مالك كائن ، نظرًا لأن اسم شركة معروفة (مشروطة Sosa-Cola أو IBM) يمكن أن يكون بمثابة ضمان إضافي. على أي حال ، قبل الأزمة ، كان المقترضون الذين لديهم عقود إيجار كهذه يتلقون المال بسرعة كافية لتطوير مشاريعهم الجديدة.

أيضًا ، يعد مركز الأعمال المقسم بين العديد من المستأجرين الأساسيين أكثر جاذبية للمستثمرين المؤسسيين المحتملين. يقول د. كولوكولنيكوف: "في معظم الحالات ، تزيد الصورة من جاذبية الاستثمار وتكلفة المشروع". "بعد كل شيء ، عند اتخاذ القرار ، لا يقيّم المشتري جودة المبنى فحسب ، بل يقيم المستأجرين أيضًا. ومثل هذا "المرساة" يعد صاحبها بدخل ثابت. خاصة إذا كانت توجد عدة شركات كبيرة في هذا المبنى: فهذا يعطي مركزًا للأعمال صلابة مقارنة بمركز مماثل ، ولكن يتم تكليفه في أقسام صغيرة مع تناوب مستمر للمستأجرين ".

أخيرًا ، يؤدي وجود العديد من العملاء الكبار في مركز المكتب إلى تبسيط إدارة المنشأة. وبالطبع ، لا يمكن لمركز أعمال به إشكالية بموقع غير قياسي أو سعر مرتفع للغاية الاستغناء عن مستأجر رئيسي.

معاملة تفضيلية

بشكل عام ، تعمل العلامات التجارية المعروفة في تأجير المساحات في المبنى على زيادة سيولة المنشأة بشكل كبير: حيث ستكون قيمة مركز الأعمال هذا أغلى بنسبة 10٪ وسيكون بيعه أسهل بكثير. على سبيل المثال ، توجد مكاتب لشركات كبيرة مثل Oriflame و Philips و Mars في مركز الأعمال في 2nd Zvenigorodsky Proezd. وكان وجود مستأجرين معروفين جيدًا بالنسبة لصاحب المبنى - فقد تم بيعه بعلاوة كبيرة على سعره الأصلي. لذلك ، عند إبرام اتفاق مع المستأجرين الأساسيين ، عادةً ما يقدم الملاك تنازلات جدية ، خاصةً إذا كان هذا هو العميل الأول الكبير.

في الأساس ، يتم تزويد "المراسي" بالحوافز المالية. بادئ ذي بدء ، هذا سعر مخفض - يمكن أن يتراوح الخصم من 5 إلى 30٪. يعتمد حجمها على المؤجر: يقترب الخصم من الحد الأقصى ، إذا كان على المالك التزامات تجاه البنك في تاريخ ملء مركز الأعمال ، أو إذا كان لصورة هذا المستأجر الأساسي تأثير كبير على السوق. وهكذا ، استأجرت TNK BP 20 طابقًا من مركز الأعمال Nordstar Tower بسعر تنافسي للغاية في السوق فقط بسبب شعبية العلامة التجارية.

ومن الأهمية بمكان أيضًا حالة مجمع المكاتب نفسه. يقول يوري تارانينكو ، مدير MIEL - العقارات التجارية: "إذا نجح المشروع ، داخل Garden Ring ، حيث يوجد طلب على العقارات المكتبية ، فلا يوجد سبب للأمل في الحصول على خصم كبير". "إذا كان المالك يحاول جذب مستأجر قوي إلى منشأة بعيدة تقع خارج الطريق الدائري الثالث ، فقد يكون الخصم كبيرًا."

بالإضافة إلى المكون المالي ، يمكن للشركات الكبيرة والمعروفة أن تعتمد على مجموعة من المكافآت الممتعة الأخرى التي لن تتردد في طلبها: حق وقائي لتوسيع المباني أو تجديد عقد الإيجار ، وشروط خاصة للتشطيب والتجهيز. مكتب (على سبيل المثال ، وفقًا لمشروعهم الخاص) ، يؤثر على اختيار مشغلي البنية التحتية. قد يطلبون تزويدهم بعدد أكبر من أماكن وقوف السيارات أو خصم على تأجيرهم ، ومقاعد مجانية للضيوف ، وهو أمر مهم بشكل خاص الآن فيما يتعلق بتشديد العقوبات وزيادة الغرامات بسبب وقوف السيارات غير الصحيح في موسكو حتى 2500 روبل. . قد يطلبون مزايا في دفع مقابل خدمات مقدمي الخدمة وحتى توفير مولدات الديزل. يقول رومان ششيرباك ، رئيس قسم العقارات المكتبية في GVA Sawyer: "غالبًا ما يتم تزويد المستأجر الكبير بموقع بالقرب من مبنى حتى يتمكن من وضع مرافق إضافية عليه على نفقته الخاصة". "المستأجرون العاديون لا يحتاجون إلى هذا ، لأن هذه موارد مكلفة للغاية ، ولكن" المراسي "تُمنح مثل هذه التفضيلات."

أيضًا ، يمكن أن تكون إضافة ممتعة تتمثل في إمكانية وضع علامة أو شعار مستأجر على المبنى ، وتنظيم مدخل منفصل أو مصعد أو استقبال ، وتشطيب جزء من الواجهة بأسلوب الشركة ، وشروط خاصة لتقديم الطعام للشركات ، إذا كان كل هذا مسموحًا به. من خلال ميزات تصميم مركز الأعمال.

وبحسب الخبراء ، يمكن أن يصل الخصم التراكمي إلى 15-25٪ مقارنة بتكاليف باقي المستأجرين في المجمع. كل هذه الفوائد في نهاية المطاف ، بالطبع ، تقلل من ربحية مركز الأعمال. ولكن بعد توقيع العقود مع العديد من المستأجرين ، كقاعدة عامة ، يمكن للمالك رفع الأسعار بأمان في المنشأة - لقد مرت نقطة التحول ، مما يسمح بالوصول إلى مستوى الربحية المخطط له. يعلق بافيل يانشيفسكي ، شريك S. - نوصي بأن يستمر المطورون في تخصيص منطقة معينة للعملاء الأساسيين. إذا قمت بتأجير 80٪ من مباني مركز الأعمال لهم بسعر مخفض ، فسيكون من المستحيل استعادة الخصم ".

تفاحة الخلاف

مع كل المزايا التي لا جدال فيها لـ "المراسي" لديهم عيب كبير جدًا - مثل لاعب الوسط لديه نفوذ أكبر على المالك. لدرجة أن مالكي العقارات في كثير من الأحيان يمكن أن يصبحوا رهائن لمثل هؤلاء المستأجرين: بعد كل شيء ، إذا غادرت "المرساة" ، تظل العديد من المناطق الشاغرة في المركز التجاري ، والتي ستحتاج إلى تأجيرها مرة أخرى. المالك يفقد معظم التدفق النقدي. من الصعب جدًا إعادة تأجير هذه الغرفة ككل ، وسيستغرق تقسيمها للإيجار عدة أشهر. مع وضع السوق المواتي ، سيملأ المالك المنطقة بسرعة ، وإلا فإنه يخاطر بالترك بلا شيء. ليس من السهل عادةً العثور على استبدال "المرساة". وإدراكًا لذلك ، غالبًا ما يبدأ مستأجر كبير في لعب لعبته ، ويصر على بعض الانغماس الجديد. يمكن أيضًا استخدام التهديدات المباشرة برفض الصفقة أو إنهاء العقد أو المغادرة للمنافسين. الصراع مع المراسي قصة أخرى.

قبل الأزمة ، خططت VimpelCom لاستئجار مكتب في مركز الأعمال Wave Tower ودخلت في اتفاقية إيجار أولية عندما كانت المنشأة في مرحلة مبكرة من الإنشاء. لم يتمكن المالك من إصلاح المبنى في الوقت المناسب ، واستغل VimpelCom ، الذي أدرك أنه لن يكون قادرًا على التحرك في الإطار الزمني المخطط ، الحق في الانسحاب من العقد. بالإضافة إلى ذلك ، خلال فترة البناء ، زادت احتياجات الشركة: بدلاً من 18 ألف متر مربع. م "فيمبلكوم" بالفعل بحاجة إلى غرفة بمساحة حوالي 35 ألف متر مربع. م تقريبا الإيجار بموجب الاتفاقية كان 600 دولار / متر مربع. م / سنة ، وبحلول وقت تشغيل المبنى ، يمكن تأجير المبنى بما لا يقل عن 850-900 دولار / متر مربع. اذني. وبالتالي ، حتى مع دفع الغرامات ، كان من المربح للمالك إنهاء عقد الإيجار. هذه هي الحالة النادرة عندما يتمكن المستأجر والمالك من حل تضارب في المصالح دون خسارة.

لكن هناك مواقف أكثر حدة. قبل الأزمة ، استأجرت علامة تجارية مشهورة 37 ألف متر مربع. م في مركز الأعمال برج نورد ستار. كان على المستأجر دفع ما يقرب من 800 دولار / متر مربع. م / سنة ، ولكن بعد بداية الانهيار المالي العالمي بمساحة 1 متر مربع. م من هذه المباني بالكاد يمكن لأي شخص أن يدفع و 600 دولار.لقد تغير وضع السوق بشكل كبير ، لم تنتقل "المرساة" المحتملة ، مخالفة لشروط العقد ، إلى المكتب الجديد.

مثال آخر هو قصة العلاقة بين مالك مركز الأعمال Gorky Park Tower وشركة اتصالات مشهورة استأجرت الجزء الأكبر من المساحة في مركز الأعمال. يقول ممثل المالك: "لتنظيم مكتب هذه الشركة ، انتهينا من المباني في بنايتنا وفقًا لمشروعهم". - علاوة على ذلك ، طلبوا إنهاءًا من الدرجة الاقتصادية ، وهو أمر غريب بعض الشيء بالنسبة لشركة ذات علامة تجارية عالمية معروفة. على الرغم من أن هذا يتعارض مع فئة المبنى الخاص بنا ، إلا أننا وافقنا على شروطهم ، حيث استأجر العميل عدة طوابق لمدة خمس سنوات ووعد بتأجير هذه المباني في المستقبل. بالإضافة إلى ذلك ، قدمنا ​​أيضًا خصومات كبيرة على الإيجار ".

بعد مرور بعض الوقت على توقيع العقد ، غيرت الشركة إدارتها بالكامل ، والتي التزمت بسياسة الاقتصاد ، بما في ذلك تسريح الموظفين وخفض تكاليف الإيجار. أولاً ، استأجروا أحد طوابقهم من الباطن ، ثم تخلوا عنه تمامًا.

"بعد ذلك طلبت منا إدارة هذه الشركة تخفيض الإيجار بشكل كبير ، بسبب الوضع المالي الصعب" ، يتابع ممثل المالك. - لم تؤد المفاوضات إلى التفاهم المتبادل ، فقرر العميل قطع العلاقة التعاقدية.

منذ انتهاء عقد الإيجار قبل الموعد المحدد ، نشأ سؤال حول التعويض المنصوص عليه. لكنها لم تكن هناك. طالب المستأجر الذي كان كبيرًا وواعدًا ، على عكس الاتفاقية المبرمة ، بإعادة وديعة الضمان ، ورفض إعادة المبنى إلى حالته الأصلية (كان التصميم محددًا تمامًا ، ومصممًا للاحتياجات التكنولوجية للعميل) ، وطالب عودة الجزء غير المحسوب من السلفة. جرت المفاوضات لفترة طويلة وانتهت بحقيقة أن كلا الطرفين رفع دعوى قضائية ضد بعضهما البعض: رفع المستأجر دعوى لاسترداد وديعة الضمان والدفع المسبق من المالك ، المالك - دعوى قضائية لتحصيل الإيجار والعقوبات المفروضة على التأخير في إعادة المبنى. نتيجة لذلك ، انحازت المحكمة إلى صاحب المركز التجاري وجمعت جميع العقوبات المطلوبة.

لذلك اتضح ، من ناحية ، أن المستأجر الكبير هو علاقة طويلة الأمد وتدفق نقدي مستقر ، ومن ناحية أخرى ، مصدر محتمل للمشاكل. بالطبع ، هناك القليل من القصص الفاضحة بصراحة في السوق. على الرغم من أن معظمها ، بالطبع ، يتم حلها خلف أبواب مغلقة. في أغلب الأحيان ، يتوصل مالك ومستأجر مركز الأعمال إلى اتفاق. علاوة على ذلك ، فإن "المراسي" ، كقاعدة عامة ، هي شركات ذات أسماء كبيرة تقدر سمعتها. وصورة مركز الأعمال مهمة أيضًا للمالك ، بحيث لا تنخفض التدفقات المالية من عقد الإيجار.

يضع أي مطور لنفسه المهمة الرئيسية لجذب انتباه أكبر عدد ممكن من الزوار وتحويلهم إلى مشترين بأكبر عدد ممكن. يتم استخدام المستأجرين الأساسيين على وجه التحديد لتحقيق هذا الهدف.

المستأجر الرئيسي في المركز التجاري هو مشغل سلسلة تجزئة كبير يجذب المتسوقين الرئيسيين إلى المركز التجاري.

ظهر هذا المفهوم كمستأجر رئيسي في أربعينيات وخمسينيات القرن الماضي في الولايات المتحدة. خلال هذه الفترة ، بدأ المطورون في بناء مراكز تسوق إقليمية ، حيث توجد المتاجر الكبرى كمراكز جذب. كان Northgate Mall في سياتل ، الذي تم افتتاحه في ربيع عام 1950 ، من أوائل المراكز. كان متجر Bon Marche بمثابة المستأجر الرئيسي ، وبعد ذلك تم افتتاح متجرين آخرين - J.C. بيني ونوردستروم.

أصبح مثل هذا المخطط لتنظيم مراكز التسوق منتشرًا في جميع أنحاء العالم ، وخاصة في أوروبا. في مراكز التسوق في العديد من المدن الأوروبية ، المستأجرون الرئيسيون هم سلاسل عالمية كبيرة ، وفي كثير من الأحيان متاجر بقالة من أي شكل.

بعد أن بدأت مراكز التسوق في التطور والانتشار حول العالم ، أصبح مفهوم "المراسي" أوسع. بدأت متاجر السلع المنزلية ، ومخازن مواد البناء ، ومحلات السوبر ماركت للأجهزة المنزلية ، والخصومات ، وما إلى ذلك في أن تصبح مستأجرين أساسيين. يقع هؤلاء المستأجرون بشكل أساسي في مراكز التسوق التي يتم بناؤها في الريف بجوار شرايين النقل الرئيسية.

كقاعدة عامة ، ينقسم مفهوم المراكز الحضرية والضواحي. لذا ، فإن مراكز التسوق في الضواحي عبارة عن حدائق للبيع بالتجزئة ، وهي عبارة عن مبانٍ منفصلة توحدها ساحة انتظار مشتركة. يشغل كل مبنى مستأجر واحد. في بعض الأحيان ، يتم إنشاء معرض للبيع بالتجزئة أيضًا على أراضي منتزه البيع بالتجزئة ، حيث توجد متاجر صغيرة ، خاصة لملفات الملابس. تشمل متاجر البيع بالتجزئة زفولين في سلوفاكيا ، ودافنشي في إيطاليا ، إلخ. في روسيا ، لم يتم تنفيذ مثل هذا التنسيق بعد ، ومن غير المرجح أن يحدث هذا في المستقبل القريب. تشمل هذه الفئة مراكز التسوق الضخمة ، التي تضم مستأجرين أساسيين أقوياء بمدخل منفصل ومعرض تسوق مشترك. في مثل هذه الحالات ، تكون "المراسي" القوية ضرورية ، لأن الأشياء بعيدة عن المدينة ووجود العديد من المتاجر الكبيرة يسمح بزيادة تدفق العملاء.

مما لا شك فيه أن زوار مركز التسوق ينجذبون أيضًا إلى عنصر الترفيه في مراكز التسوق. تظهر الممارسة أن حوالي 60 في المائة من زوار منطقة الترفيه لا يتسوقون في معرض المول. ومع ذلك ، يمكن أن يؤدي تنظيم منطقة ترفيهية في مركز تسوق إلى زيادة معدل دوران المستأجرين بمعدل 10 بالمائة.

وتجدر الإشارة إلى أنه ليس من المعتاد في الولايات المتحدة تضمين عنصر ترفيهي في مركز التسوق ، بينما في أوروبا تقوم بذلك العديد من مراكز التسوق.

على مدى السنوات العشر الماضية ، نما دور عنصر الترفيه بشكل كبير. نتيجة للانكماش الاقتصادي ، أفلس بعض كبار تجار التجزئة ، بينما اضطر البعض الآخر إلى تقليص حجم المتاجر وإغلاقها في مراكز التسوق. نتيجة لذلك ، تم تحرير مساحات كبيرة في المراكز التي كان يجب ملؤها. وهنا جاء مشغلو الترفيه لإنقاذهم. على سبيل المثال ، في الولايات المتحدة ، قام أحد أكبر مراكز التسوق الأمريكية ، مول أمريكا ، ببناء حوض أسماك ضخم ومدينة ملاهي داخلية على أراضيها.

كما انتشر على نطاق واسع وضع عدد كبير من المطاعم - "شوارع المطاعم" في المناطق الخالية.

في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، واجه المطورون في الدول الآسيوية مشكلة إخلاء عدد كبير من المناطق في مراكز التسوق. تم العثور على حل لهذه المشكلة في إنشاء منطقة مفاهيمية لأزياء الشباب. على سبيل المثال ، ينظم أصحاب مراكز التسوق مساحة حديثة ثم يؤجرونها لمحلات صغيرة تقدم ملابس للشباب أو ملابس عصرية. اتضح أن هذه الفكرة ليست مثيرة للاهتمام فحسب ، بل إنها مفيدة أيضًا لجميع الأطراف.

النهج المرن ضروري لنجاح مركز التسوق الحديث. اليوم ، يمكن لمتجر قياسي متعدد الأقسام وسوبر ماركت وبوتيك نبيذ ومكتبة كبيرة وحتى منطقة ترفيهية للشباب أن تصبح مستأجرًا رئيسيًا. لا يحدد المستأجر الأساسي الحالة المزاجية لمركز التسوق ككل فحسب ، بل يحدد أيضًا موقعه في السوق.

وتجدر الإشارة إلى أن سوق العقارات الروسية للبيع بالتجزئة قد سار بشكل أسرع بكثير من المسار الذي سلكته الولايات المتحدة ودول أخرى في عدة عقود. بدأ تشكيل سوق العقارات بالتجزئة في روسيا منذ 15 عامًا فقط. تم تنفيذ مراكز التسوق الأولى وفقًا للمخطط الكلاسيكي لمركز التسوق في المنطقة. الاستثناء هو مركز التسوق في مركز تسوق Okhotny Ryad ، والذي كان يستهدف المشترين ذوي الدخل فوق المتوسط ​​، وقد تم الاعتراف بمركز التسوق هذا كمركز أزياء وفقًا لتصنيف المجلس الدولي لمراكز التسوق.

في عام 1997 ، تم افتتاح مركز التسوق Ramstore في شارع Yartsevskaya ، حيث أصبح الهايبر ماركت الذي يحمل نفس الاسم ، والذي احتل أكثر من 60 في المائة من المنطقة ، المستأجر الرئيسي. بالإضافة إلى ذلك ، يضم المركز التجاري قاعة طعام ومحلات ملابس ومتاجر. تبين أن هذه التجربة كانت ناجحة وبدأ مطورو مراكز التسوق الآخرين في تبنيها.

تطور سوق العقارات للبيع بالتجزئة في موسكو بشكل عام على قدم وساق ، بناءً على الخبرة الأجنبية ، والتي تم تكييفها مع العقلية الروسية. في عام 2002 ، تم تشغيل 15 مركزًا للتسوق في موسكو في وقت واحد ، بما في ذلك Mega Teply Stan و Atrium و Crocus City Mall و Waymart وغيرها.

كانت مراكز التسوق الأولى لميجي هي هايبر ماركت أوشان ، وسوبر ماركت تكنوسيلا للإلكترونيات ، وسبورت ماستر ، وديتسكي مير ، وثاني هايبر ماركت إيكيا. كما تم تنظيم منطقة ترفيهية في مركز التسوق تضمنت ساحة للتزلج على الجليد وقاعة طعام كبيرة وملاعب. أصبحت هذه المجموعة من المستأجرين الأساسيين نموذجية لمراكز التسوق الموجودة على نطاق إقليمي كبير.

مع دخول العلامات التجارية الجديدة إلى السوق الروسية ، تغير عدد المستأجرين في مراكز التسوق ، لكن الملف الشخصي ظل دون تغيير تقريبًا. المستأجرون الرئيسيون هم سوبر ماركت للبقالة ، ومتجر للأثاث أو DIY ، وسوبر ماركت للإلكترونيات ، وسينما متعددة الطوابق.

لفترة طويلة ، ظل مستوى المنافسة منخفضًا ، مما سمح لمركز تسوق عالي الجودة إلى حد ما بالنجاح. ومع ذلك ، فقد تغير الوضع الآن ويجب على أصحاب مراكز التسوق بذل جهود كبيرة من أجل التميز عن منافسيهم. لإنشاء صورة فريدة في السوق ، يلزم وجود مستأجرين أساسيين أصليين. على سبيل المثال ، معرض فني أو حوض مائي. هذه المكونات وترتيبها مكلف للغاية ومن غير المرجح أن تؤتي ثمارها ، لكنها تحقق الهدف الأكثر أهمية - فهي تجذب انتباه عدد كبير من زوار مركز التسوق.

بالإضافة إلى حقيقة أن الزوار بحاجة إلى الانجذاب ، يجب أيضًا الاحتفاظ بهم. إذا كان مالكو مركز التسوق أذكياء بدرجة كافية ، فسيشكلون مجموعة من المستأجرين بطريقة تخلق مجموعة فريدة من الخدمات في السوق وتوفر أقصى قدر من الراحة للزوار. على سبيل المثال ، في مركز التسوق ببرج Evolution ، الذي يتم بناؤه على أراضي MIBC في موسكو ، من المخطط افتتاح أول حديقة ترفيهية للأطفال في روسيا "Masterslavl".

كما تبين الممارسة ، يتم توفير تدفق الزوار إلى مراكز التسوق من خلال محلات البقالة ومحلات السوبر ماركت للسلع اليومية ، فضلاً عن مراكز الترفيه للأطفال ومنطقة صالات الطعام. علاوة على ذلك ، إذا كانت العلامة التجارية المعروفة مهمة في قطاع البيع بالتجزئة ، فعندئذٍ في حالة الترفيه للأطفال ، فإن هذه الحقيقة ليست مهمة عمليًا ، والشيء الرئيسي في هذه الحالة هو الطلب وجودة الخدمات لمثل هذه المشاريع التجارية.

ينمو سوق سلع وخدمات الأطفال بشكل مطرد ، في حين أن مجالات الأعمال الأخرى تشهد ركودًا بشكل عام. لذلك ، فإن معظم مراكز التسوق التي تفكر في "مولدات" حركة الزوار: المستأجرون الأساسيون ، غالبًا ما يختارون مراكز الترفيه للأطفال والمتاجر.

أيضًا ، بالنسبة لمراكز التسوق ، لا يعد اختيار الشريك المسؤول أمرًا غير مهم ، حيث لن يغادر المجمع في حالة حدوث انخفاض في الإيرادات ، ولكنه سيبذل قصارى جهده لتصحيح الوضع.

لذلك ، على سبيل المثال ، حدث ذلك مع SEC "مدغشقر" ، Togliatti. تم إغلاق سلسلة هايبر ماركت لقطاع السلع الاستهلاكية سريعة الحركة (السلع الاستهلاكية سريعة الحركة) ، والتي اعتمد عليها مديرو المجمع في البداية ، وتناقص عدد الزوار. اضطررت إلى تغيير مفهوم مركز التسوق ، مع التركيز على حقيقة أنه لا ينبغي أن يصبح مجرد مكان للتسوق ، ولكن أيضًا مكانًا للترفيه. لذلك ، قررت الإدارة المشاركة في المستأجرين الرئيسيين الذين يمثلون صناعة الترفيه ، وكان ذلك على حق.

Elena Vorozhtsova ، مديرة SEC "مدغشقر" ، Togliatti

تم إطلاق مركزنا التجاري في أغسطس 2015 على مساحة تبلغ حوالي 2500 متر مربع. م أعطى الشهر الأول من عمل المشروع بالشكل الجديد زيادة في الحركة بنسبة 25٪. الآن هو في المتوسط ​​+ 30 - 35٪ ، مقارنة بحركة المرور في نفس الفترة من العام الماضي ، وفي أشهر الذروة في نوفمبر ويناير ومارس وأغسطس - ما يصل إلى + 50٪. حتى الآن ، تم تخصيص 30٪ من مساحة مركز التسوق للمكون الترفيهي ، مما يساعد بشكل عام على الحفاظ على حركة المرور وليس تقليلها.

ما هي مدغشقرمنتزه»?

تعد شركة منتزه مدغشقر لاعبًا جادًا في سوق الترفيه والتسلية العائلي. يضم المجمع الذي يعمل تحت هذه العلامة التجارية متنزهًا ترفيهيًا للأطفال دون سن 13 عامًا ، فضلاً عن منتزه ترامبولين للأطفال والكبار. نظرًا لأن حديقة مدغشقر موجهة نحو الأسرة ، فإن قائمة الخدمات المقدمة تكتمل بمطعم وسينما متعددة الطوابق مجهزة بأحدث التقنيات.

يجذب هذا النهج متعدد الأشكال الآباء والأمهات الذين لديهم أطفال لا يكرهون ترك أطفالهم في رعاية رسامي الرسوم المتحركة في المجمع ، وفي غضون ذلك ، تناول وجبة خفيفة في مطعم أو الذهاب للتسوق.

وكما تبين الممارسة ، يوفر المجمع زيادة في حركة المرور بمعدل 20 ٪.

بالنسبة للسوق الروسي ككل ، تعد علامة مدغشقر بارك التجارية جديدة تمامًا. ومع ذلك ، يسعى المشروع إلى أن يصبح الأفضل في قطاع الترفيه والتسلية العائلي في كل مدينة موجودة. في توغلياتي وسارانسك وتشيبوكساري - حدث هذا بالفعل. تخطط الشبكة لتوسيع جغرافية وجودها: خطط تطوير الشبكة طموحة للغاية. في 2016-2017 ، من المخطط افتتاح حوالي 12 متنزهًا جديدًا.

الآن يبحث عن أشياء جديدة في مناطق مختلفة من بلدنا. لا توجد إشارة صارمة إلى مدن محددة ، والشركات مهتمة بموسكو ، وسانت بطرسبرغ ، والعواصم الإقليمية. يختار المستأجر المواقع بعناية شديدة: يجب أن يكون لمركز التسوق موقع جيد ومقياس إقليمي أو حي وخصائص المباني التي تلبي متطلبات المشروع (ارتفاع السقف ، تباعد الأعمدة ، المنطقة).

لجذب حركة مرور مستقرة إلى مركز التسوق ، لم يعد التوظيف التقليدي للمستأجرين كافياً. من الضروري أن نقدم للمستهلكين مجموعة كاملة من خيارات التسوق والخدمات والترفيه وتناول الطعام لتلبية جميع احتياجاتهم في مكان واحد.

في الوقت نفسه ، على الرغم من التراجع العام في النشاط الاستهلاكي ، فإن الناس ليسوا مستعدين لحرمان أنفسهم من "الملذات السريعة" وإنقاذ الأطفال. مشروعنا قادر على إرضاء تفضيلات المستهلكين المتنوعة في قطاعات الترفيه والتسلية والطعام. إنه يستهدف جمهورًا عريضًا إلى حد ما حسب العمر (العائلات التي لديها أطفال تتراوح أعمارهم بين 1-14 عامًا والشباب حتى سن 35 عامًا) وحسب مستوى الدخل (من متوسط ​​ناقص إلى متوسط ​​زائد). هذه هي ميزتنا الرئيسية ، والتي تضمن أهمية المشروع ، وبالتالي ، حركة مرور مستقرة للزائرين. بالإضافة إلى ذلك ، نحن لا نقف مكتوفي الأيدي ، فنحن نتبع الاتجاهات الجديدة في صناعة الترفيه والتسلية ونقوم بتنفيذ المجالات الأكثر طلبًا في مشروعنا.

كبير وصغير

يعتقد مدير التطوير في الوكالة العقارية المركزية يفغيني جاليف أن حجم أسعار الإيجارات لمراكز التسوق (TC) يتأثر بما يلي: الموقع ، مفهوم TC ؛ مكان في مركز التسوق - الطابق ، بالقرب من السلالم ، "المستأجر الرئيسي" ؛ وضع المستأجر - "مرساة" أو عادي (بالنسبة للمستأجرين الرئيسيين ، يكون أرخص 2-3 مرات أو أكثر) ؛ منطقة مستأجرة. الأهم هو تنسيق المستأجر - مرساة أو عادي.

في السابق ، كان المستأجر "الرئيسي" يعتبر شركة تستأجر مساحة من ألف متر مربع. م وهو "حامل" لعلامة تجارية مشهورة. الآن تتغير متطلبات السوق ، ومراكز التسوق "تنمو" ، والمجمعات المفاهيمية الحديثة مصممة لعدد أكبر من الزوار ، كما أن حجم المساحات المستأجرة آخذ في الازدياد. اليوم المستأجر الرئيسي هي شركة "حاملة" لعلامة تجارية مشهورة وتؤجر من 1500 متر مربع. م وأكثر.

تختلف أسعار الإيجار للمستأجرين الرئيسيين عن أسعار الإيجار في الشركات الأخرى بما لا يقل عن 2-3 مرات ، وفي كثير من الأحيان - 3 مرات أو أكثر. غالبًا ما يستأجر المستأجرون الرئيسيون طابقًا كاملاً في مركز التسوق ، ويمكن أن تصل مساحتهم إلى 10 آلاف متر مربع. م صغار المشغلين استئجار عادة 50-300 متر مربع. م تبعا لذلك ، فإن سعر الإيجار يختلف اختلافا كبيرا. عادةً ما يدفع المشغلون الأساسيون بمتوسط ​​TC 150-200 دولار لكل متر مربع. م سنويا.

أرينا سيندر ، مديرة قسم العقارات للبيع بالتجزئة في كوليرز إنترناشونال سانت بطرسبرغ ، واثقة من أن الفرق في أسعار الإيجارات للمستأجر الأساسي والمشغلين الآخرين أكثر وضوحًا. في رأيها ، يمكن أن تكون معدلات "المراسي" 3-10 مرات أقل من معدلات الإيجار للمستأجرين الآخرين في مركز التسوق. يعتمد معدل الإيجار لمشغل الارتساء إلى حد كبير على ملفه التجاري - تختلف الأسعار بالنسبة لمجمع متعدد ، ومتجر للأجهزة المنزلية ، وهايبر ماركت ، ومتجر متعدد الأقسام.

خصم "أنكور"

يرتبط موقع المشغل داخل TC بفئته - المرساة وجميع الآخرين ؛ الوظيفة - التجارة والمطاعم والترفيه ؛ المنطقة المحتلة. يشارك مشغلو المراسي في TC لتشكيل تدفقات العملاء الرئيسية. "المرساة" الجيدة قادرة على جذب تدفق كبير من المشترين وضمان حركتهم "الضرورية" حول المجمع.

يعتقد أوليغ سبيفاك ، مدير قسم بيكار للاستشارات ، أن حجم معدلات الإيجار للمستأجرين الأساسيين يصعب تقييمه بشكل موضوعي. غالبًا ما يكون المستأجرون الأساسيون مستثمرين مشاركين في مشروعات التعاون التقني الكبيرة ، ويحاولون دائمًا ضمان مشاركتهم في المراحل الأولى من البناء أو التصميم.

يبلغ متوسط ​​أسعار الإيجار في مراكز التسوق الواقعة في الجزء الأوسط من المدينة حاليًا حوالي 1200-1500 دولار لكل 1 متر مربع. م في السنة ، في مراكز التسوق الواقعة في الضواحي - 600-1000 دولار لكل 1 متر مربع. م سنويا. لا يستطيع المستأجرون الأساسيون دفع مثل هذه الأسعار نظرًا لخصوصيات أنشطتهم - فهم يحتاجون إلى مساحات كبيرة ، مع وجود معدل دوران صغير إلى حد ما من 1 متر مربع. م لذلك ، "المراسي" فعليًا لا يمكنها الدفع فوق مستوى حوالي 200-300 دولار لكل 1 متر مربع. م في السنة ، اعتمادًا على الملف الشخصي والمساحة التي يشغلونها.

قمم وقيعان

في مركز التسوق "Cosmopolis" المرساة هي "Super Siva" ، في مركز التسوق "Nord" - "Paterson" ومتجر البناء "Domovoy" ، في مركز التسوق "Ozerki" - متجر الألعاب "Lukomorye" ، في مركز التسوق "جراند كانيون" - "رامستور" ... يغطي كل من "المراسي" المدرجة مساحة تزيد عن 1000 متر مربع. م الطابق الثاني وما فوق ، كقاعدة عامة ، مقسم إلى 50-300 متر مربع. م ويتم تأجيرها لمحلات الملابس والأحذية والاكسسوارات العصرية. لذلك ، في مركز التسوق والترفيه "نورد" ، يشغل الطابقان الأول والثاني ، باستثناء "الدورادو" ، محلات الملابس والأحذية ومستحضرات التجميل والمجوهرات والهدايا التذكارية ، إلخ.

يوجد في الطوابق العليا قاعة طعام ومكون ترفيهي للمجمع. يوجد في الطابق الثالث من مركز التسوق Cosmopolis صالة طعام ، أما الطابق الرابع فيشغله نادي Extra sport للياقة البدنية. وبالمثل ، يوجد في الطابق الثالث من مركز تسوق أوزيركي ردهة طعام ، ومتاجر فوروم ، وميجاشوز ، ومتاجر ألف ووان باج. في الطابق الثالث من مركز التسوق نورد ، بالإضافة إلى قاعة الطعام وسينما كرونفيرك ، توجد متاجر تشغل مساحات كبيرة - Banana-Mama و Plato ؛ الطابق الرابع بالكامل مخصص للمكون الترفيهي للمجمع .