مميزات ودورة حياة العقار. دورة حياة العقار دورات حياة أجزاء التخطيط الحجمي للعقار

دورة الحياة العقارية (يانيوغلو)

ويرى بعض علماء الاقتصاد أن العقار كسلعة هو نوع من "الكائن الحي"، يتطور كما هو معروف بالترتيب التالي: الحمل - الولادة - النضج - الشيخوخة ثم الموت. وقياسا على ذلك، يتم التمييز بين المراحل التالية من دورة حياة العقار: مرحلة ما قبل الاستثمار (الأولي) للمشروع (المفهوم، التخطيط، التصميم، وما إلى ذلك)، مرحلة تنفيذ المشروع (البناء، تركيب المعدات) ، مرحلة تشغيل الكائن (مرحلة الانطلاق إلى السوق، النمو، النضج، التشبع) ومرحلة التصفية (التراجع). بمساعدة نظرية دورة الحياة، من الممكن التنبؤ جزئيا بالوضع، ولكن ليس في حالة وضع نموذج للتنبؤ، لأنه في هذه الحالة قد تفقد المؤسسة دعم التسويق.

دورة حياة السوق العقاري

تنطبق القاعدة: "الشراء بسعر منخفض، والبيع بسعر مرتفع" على العقارات كما هو الحال مع أي نوع آخر من الاستثمار.

تتصرف قطاعات السوق المختلفة بشكل مختلف في نفس الوقت. على سبيل المثال، قد يرتفع سعر البناء في جزء واحد من المدينة بسرعة، بينما يعاني جزء آخر من المدينة في الوقت نفسه من الركود. ومع ذلك، فإن القدرة على تحديد هذه الدورات يمكن أن توفر للعميل فرصًا استثمارية إضافية.

أ. دورة التراجع.ويحدث ذلك عندما يكون السوق مشبعًا ويبدأ عدد المباني الشاغرة في الزيادة. إن صيانة المباني غير المأهولة لها تأثير سلبي على الوضع المالي للمشروع. هذا السوق هو سوق المشتري. يحتاج مالك العقار إلى بذل جهود مكثفة في التسويق وطلب الدعم المالي. وهناك عدد قليل من العقارات الجديدة تظهر في السوق. ويعلق المقرضون عملياتهم بشكل أساسي حتى التعافي التالي، وتتراجع أسعار العقارات.

ب. دورة الامتصاص. ونظرًا لعدم وجود أعمال بناء جديدة نتيجة لدورة الركود، بدأ العرض والطلب في سوق العقارات في الارتفاع. يتحرك السوق إلى دورة جديدة - دورة استيعاب الكائن الذي تم إنشاؤه. وبعد استيعاب فوائض الاستثمار، ستبدأ أسعار الإيجار في الارتفاع. ومع زيادة الطلب وانخفاض العرض، تم البدء في إجراء دراسات ما قبل الاستثمار لإنشاء عقارات جديدة.

ب. دورة البناء الجديدة. وتتوافق دورة البناء الجديد مع زيادة الطلب في السوق على مشاريع البناء، إلى جانب انخفاض العرض على قطع الأراضي الشاغرة. ترتفع أسعار الإيجار جنبا إلى جنب مع أسعار العقارات. وخلال هذه الفترة يرتفع معدل التضخم وترتفع تكاليف البناء، مما يزيد من سعر بيع العقار.

د- دورة تشبع السوق. تنمو مبيعات العقارات بوتيرة بطيئة وتتراجع في النهاية. هناك فائض في منتجات البناء الجاهزة والقدرة. وتبدأ مستويات التوظيف في الانخفاض ويتوقف نشاط البناء تدريجياً. أفضل وقت لإضافة عقار هو خلال دورة الاستحواذ أو فترة البناء الجديد.

لتقييم كفاءة سوق العقارات، من الضروري النظر بمزيد من التفصيل في دورة حياة الكائن وتحديد النقاط الحرجة الرئيسية في الوقت المناسب، والتي ستؤثر مجموعاتها على مدة الدورة وديناميكيات التغيرات في التكاليف والنتائج.

دورة حياة العقار

يتضمن تقييم الكفاءة التشغيلية لأي أصل عقاري (تم إنشاؤه أو تجديده) أخذه بعين الاعتبار طوال دورة حياته بأكملها. يمكن تقسيم دورة حياة الكائن من لحظة دراسة الجدوى إلى لحظة الشيخوخة المادية أو المعنوية إلى ثلاث فترات:

1 البناء (مرحلتي ما قبل الاستثمار والاستثمار)؛

2 التشغيل حتى الاسترداد الكامل (مرحلة ريادة الأعمال في المشروع)؛

3العمل مع التطوير اللاحق لنتائج الاستثمار (الابتكار، إغلاق المنشأة).

تحدد الفترة الأولى إلى حد كبير كفاءة عمل الكائن. هذه المرحلة معقدة بشكل خاص، وتتكون من العديد من المكونات، وهي: تحليل شروط تنفيذ الخطة الأصلية، وتطوير مفهوم المشروع، وتقييم صلاحيته، واختيار موقع المنشأة والموافقة عليه، والمبررات البيئية، الفحوصات، تطوير دراسة الجدوى، الحصول على تصريح البناء، إنشاء بنية تحتية مؤقتة للبناء، إنشاء أو تجديد المنشأة، تشغيلها. وتشمل الفترة الثانية تطوير القدرات وتشغيل المنشأة مع معايير ثابتة لقدرتها التصميمية. الأخذ في الاعتبار طبيعة المنحنى الذي يعكس التغير مع مرور الوقت في خصائص تكلفة إنشاء وتشغيل المنشأة. ومن خلال تحديد العلاقة بين المراحل المختلفة، يمكن الحصول على الفعالية النسبية لفترات دورة حياة العقار، وتحليل تكاليف ونتائج أنشطة المقاول والعميل.

في المرحلة الثالثة من دورة حياة الكائن، تبدأ فترة التطوير اللاحق للاستثمار. من الناحية النظرية، يمكن أن تستمر الفترة الثالثة لفترة طويلة. يتمثل أحد القيود المفروضة على جدوى تشغيل أي شيء في التكاليف الإضافية للتخلص من التآكل الجسدي والمعنوي.

مدة مراحل دورة حياة العقار (القطاع العام/الخاص):

المباني السكنية– (المرحلة المفاهيمية 1-4/0.5-2) (مرحلة العقد والتصميم التفصيلي 1-3/0.5-4) (الإنشاء 1-4/0.5-1.5)

منشأت صناعية- (المرحلة المفاهيمية 1-4/0.5-6) ​​​​(مرحلة العقد والتصميم التفصيلي 1-3/0.5-2.5) (الإنشاء 1.5-2.5/0.5-2)

المباني التجارية- (المرحلة المفاهيمية 0.5-3/1-10)) (مرحلة العقد والتصميم التفصيلي 0.5-2/1-4) (الإنشاء 0.5-1.5/0.5-2)

تعتمد مدة المشروع بشكل عام على نوع البناء؛ يتم إيلاء اهتمام كبير للمرحلة المفاهيمية للمشروع من أجل الحصول على أقصى قدر من الكفاءة من الأموال المستثمرة في المستقبل.

العوامل في ديناميات القيمة الاستخدامية للأشياء العقارية

جميع الأشياء المادية، بدون استثناء، موجودة في الزمان والمكان. وبالتالي، من الممكن وصف أي كائن بشكل مناسب فقط مع مراعاة المعلمات الزمانية المكانية التي يقع فيها والتأثيرات التي تمارس عليه. من الضروري أيضًا أن نأخذ في الاعتبار أنه على الرغم من أن الزمان والمكان شرطان إلزاميان لوجود العقارات، إلا أنه لا يمكن اعتبارهما فئات متكافئة: الفضاء (إذا اعتبرناه ليس على مستوى منطقي مجرد، ولكن في تفاصيل الطبيعة الطبيعية) -خصائص المواد التي لها بعد كمي محدود) نفسها تتغير مع الزمن. هذه نتيجة مباشرة للنشاط البشري، ونتيجة لذلك تتحول المساحة الطبيعية باستمرار وبكثافة متزايدة. إحدى السمات المميزة المتأصلة في الوجود في الوقت المناسب (ترتبط بنفس القدر بالعمليات الجارية والأشياء المادية) هي الدورية، أي التجديد الدوري في الوقت المناسب. وفي الوقت نفسه، تتعايش العديد من الدورات التي تختلف في محتواها، وترتبط بطريقة معينة، وتكون تابعة لبعضها البعض. الأولية هي دورات طبيعية لها تأثير مباشر أو غير مباشر على جميع الآخرين، ولكنها لا تخضع في حد ذاتها لمثل هذا التأثير: يمكن لأي شخص أن يؤثر بشكل فعال على الطبيعة في مجموعة متنوعة من الأشكال بقدر ما يريد، لكن ذلك ليس في وسعه. لإلغاء أو تغيير تغير الفصول أو ليلا ونهارا.

ولذلك، فمن الطبيعي أن يتأثر النشاط البشري (بما في ذلك الاقتصادي)، الذي يجري دائما في ظروف طبيعية، بهذه الدورات، وأحيانا يخضع لها. يتجلى هذا بشكل واضح في الزراعة وجزئيًا في البناء، حيث يتم "ضبط" عملية الإنتاج بأكملها مع التقلبات في الظروف الطبيعية والمناخية، وتعتمد نتائج العمل إلى حد كبير على هذه الظروف.

في الوقت نفسه، بالنسبة للعدد السائد من أنواع محددة من الأنشطة، تعتبر الدورات الاقتصادية حاسمة. يتم تحديد وجود هذه الدورات ومحتواها وديناميكياتها من خلال القوانين الداخلية لتطور النظام الاقتصادي (الدورات الطبيعية لها تأثير تصحيحي فقط في شكل تقلبات موسمية في وضع السوق). تُفهم الدورات الاقتصادية على أنها تقلبات دورية في شدة تكاثر السلع الاقتصادية (بما في ذلك مراحل الإنتاج والتبادل والتوزيع والاستهلاك)، والسمة الرئيسية للدورة الاقتصادية هي معدل النمو الاقتصادي.

التذكرة 44 قيود البناء في عملية تطوير الفضاء الحضري. ؟؟؟؟؟؟؟(بارانوفا)

45. عملية الاستنساخ في مجال العقارات (تروخينا)

الاستنساخ هو عملية مستمرة لتجديد الأصول الثابتة ومنع تآكلها المبكر. في العقارات، هذا هو البناء، ويتلخص جوهر مفهوم إدارة العقارات في الحصول على أكبر تأثير من إدارة تصرفات الأشخاص الذين ينفذون المشروع. مع اقتصاديوجهات نظر، بناء- فرع الإنتاج المادي والفني الذي يتم فيه إنشاء الأصول الثابتة للأغراض الإنتاجية وغير الإنتاجية: المباني والهياكل الجاهزة ومجمعاتها. يشير البناء إلى عملية بناء أو إنشاء مرافق البنية التحتية. المراحل الرئيسية لهذه العملية هي حيازة الأراضي، والتصميم، والموافقة على المشروع من قبل السلطات، والعملية الفعلية لبناء مبنى أو هيكل، وتشغيل المنشأة. وكقاعدة عامة، يتم تنفيذ العمل من قبل مجموعة من المتخصصين من شركة إنشاءات أو هندسية تحت قيادة مدير المشروع ويشرف عليها ممثلون عن الإشراف الفني ومهندسي التطوير (مهندس تصميم أو مهندس المشروع).

يجب على المهنيين الذين يشاركون في تطوير وتنفيذ مشاريع البناء إنشاء آليات فعالة للتخطيط، ووضع الميزانية، وتدفق الوثائق، وتسليم مواد البناء في الوقت المناسب، والخدمات اللوجستية، والسلامة في مكان العمل، وما إلى ذلك. بالإضافة إلى ذلك، يحتاجون إلى النظر في العواقب البيئية لعملهم وخلق الحد الأدنى من الإزعاج المؤقت للجمهور أثناء مرحلة بناء المنشأة.

التذكرة 46. مراحل المشروع الاستثماري في المجال العقاري. (يانيوجلو)

دورة الاستثمار – الفترة الزمنية بين بداية الاستثمار ولحظة تشغيل العقار.

يتم إجراء تحليل جدوى المشروع قبل تقديم المشروع إلى المستثمرين لتحديد ما إذا كان المشروع يستحق المزيد من استثمار الوقت والمال، وما هي المصادر الموجودة لتغطية جميع التكاليف وتحقيق أرباح عادية.

هناك 3 مراحل من دورة حياة المشروع الاستثماري، والتي تتكون في حد ذاتها من مراحل ومراحل:

1. مرحلة ما قبل الاستثمار(دراسة الجدوى):

1.1 دراسات ما قبل الاستثمار والتخطيط الأولي للمشروع

· قائمة المستثمرين المحتملين.

· معلومات حول المشروع - الأهداف، تحليل الظروف، وما إلى ذلك؛

1.2.فرص السوق: تحليل السوق، وديناميكيات الأسعار، والعرض والطلب، وما إلى ذلك؛

1.3. الموارد المادية والعمالية:

· الأشكال المادية للإنتاج (الجودة، وتوافر الموارد)؛

· تحديد الحاجة إلى موارد العمل.

1.4 اختيار موقع المنشأة والموافقة عليه (تحليل الموقع والبيئة والاختيار النهائي لموقع البناء)؛

1.5. التحليل المالي وتقييم الاستثمار (تحليل المخاطر، التكاليف، وضع خطة مالية)؛

1.6.وضع خطة سوقية وفنية لتنفيذ المشروع (مراقبة تنفيذ اتفاقية القرض).

2. مرحلة الاستثمار:

2.1 مرحلة التخطيط العام، وتطوير التصميم ووثائق التقدير (التطوير والتنسيق والموافقة على دراسة الجدوى، والحصول على تصريح البناء)؛

2.2. إجراء المناقصات وإبرام العقود (وضع مقترح عقد، عقد)؛

2.3 مرحلة التنفيذ والانتهاء من المشروع (الإنشاء):

· تخطيط الجودة وهيكل الإدارة.

· التنفيذ والتسليم للكائن.

3. مرحلة ريادة الأعمال:

3.1 عمل المطور على إدارة الممتلكات الجاهزة (طلب ووضع المعدات والأثاث)؛

3.2. عمل المالك في إدارة الممتلكات:

· إجراءات إدارة الممتلكات.

· صيانة العقارات.

3.4 إدارة الممتلكات من جانب المستخدم (التحكم في استخدام المباني، والدعم التنظيمي والفني، وما إلى ذلك).

يتضمن تنفيذ الأهداف الاستثمارية تشكيل مشاريع استثمارية تزود المستثمرين والمشاركين الآخرين في المشروع بالمعلومات اللازمة لاتخاذ قرار الاستثمار.

يتم تفسير مفهوم المشروع الاستثماري بطريقتين:

1. كنشاط (حدث) يتضمن تنفيذ مجموعة من الإجراءات التي تضمن تحقيق أهداف معينة؛

2. كنظام يتضمن مجموعة معينة من المستندات التنظيمية والقانونية والتسوية والمالية اللازمة لتنفيذ أي إجراءات أو وصف هذه الإجراءات.

هناك تصنيفات مختلفة للمشاريع الاستثمارية. اعتمادا على الخصائص التي يقوم عليها التصنيف، يمكن تمييز الأنواع التالية من المشاريع الاستثمارية.

بواسطة سلوكلبعضهم البعض:

· مستقلالسماح بالتنفيذ المتزامن والمنفصل، ولا تؤثر خصائص تنفيذها على بعضها البعض؛

· متنافيأولئك. عدم السماح بالتنفيذ المتزامن. ومن الناحية العملية، غالبا ما تؤدي مثل هذه المشاريع نفس الوظيفة. ومن بين مجموعة المشاريع البديلة، يمكن تنفيذ مشروع واحد فقط؛

· مكملوالتي لا يمكن تنفيذها إلا بشكل مشترك.

حسب وقت التنفيذ(الإنشاء والتشغيل):

· قصيرة الأجل (تصل إلى 3 سنوات)؛

· متوسطة المدى (3-5 سنوات).

· طويلة المدى (أكثر من 5 سنوات).

بواسطة حجم(في أغلب الأحيان يتم تحديد حجم المشروع حسب حجم الاستثمار):

· مشاريع صغيرةوالتي يقتصر عملها على إطار شركة صغيرة واحدة تنفذ المشروع. وهي تمثل في الأساس خططًا لتوسيع الإنتاج وزيادة نطاق المنتجات. وتتميز بأوقات تنفيذ قصيرة نسبيًا؛

· مشاريع متوسطة- غالبًا ما تكون هذه مشاريع لإعادة الإعمار وإعادة التجهيز الفني لمرافق الإنتاج الحالية. يتم تنفيذها على مراحل، بالنسبة للإنتاج الفردي، بما يتفق بدقة مع الجداول الزمنية المعدة مسبقًا لاستلام جميع أنواع الموارد؛

· المشاريع الكبرى- مشاريع المؤسسات الكبيرة، التي تقوم على "فكرة جديدة" تقدمية لإنتاج المنتجات اللازمة لتلبية الطلب في الأسواق المحلية والأجنبية؛

· com.megaprojects- وهي برامج استثمارية مستهدفة تحتوي على العديد من المشاريع النهائية المترابطة. يمكن أن تكون هذه البرامج دولية وحكومية وإقليمية.

وفقا الرئيسية ركز:

· المشاريع التجارية، هدفه الرئيسي هو تحقيق الربح؛

· المشاريع الاجتماعيةموجهة، على سبيل المثال، نحو حل مشاكل البطالة في المنطقة، وخفض مستويات الجريمة، وما إلى ذلك؛

· المشاريع البيئيةوأساسها تحسين البيئة المعيشية؛

· آخر

اعتمادا على درجة تأثير نتائج المشروع الاستثماري عليها الأسواق الداخلية أو الخارجية للمنتجات والخدمات المالية والمادية والعمل، فضلاً عن الظروف البيئية والاجتماعية:

· المشاريع العالميةوالتي يؤثر تنفيذها بشكل كبير على الوضع الاقتصادي أو الاجتماعي أو البيئي على الأرض؛

· المشاريع الاقتصادية الوطنيةالتي يؤثر تنفيذها بشكل كبير على الوضع الاقتصادي أو الاجتماعي أو البيئي في البلاد، ويمكن أن يقتصر تقييمها على مراعاة هذا التأثير فقط؛

· مشاريع واسعة النطاقالتي يؤثر تنفيذها بشكل كبير على الوضع الاقتصادي أو الاجتماعي أو البيئي في بلد معين؛

· المشاريع المحليةوالتي ليس لتنفيذها تأثير كبير على الوضع الاقتصادي أو الاجتماعي أو البيئي في مناطق و (أو) مدن معينة، على مستوى وهيكل الأسعار في أسواق السلع الأساسية.

من سمات عملية الاستثمار ارتباطها بعدم اليقين، والذي يمكن أن تختلف درجته بشكل كبير، لذلك، اعتمادًا على حجم المخاطرة، يتم تقسيم المشاريع الاستثمارية على النحو التالي:

· مشاريع موثوقةتتميز باحتمال كبير للحصول على نتائج مضمونة (على سبيل المثال، المشاريع التي يتم تنفيذها بموجب أوامر حكومية)؛

· مشاريع محفوفة بالمخاطر، والتي تتميز بدرجة عالية من عدم اليقين بشأن كل من التكاليف والنتائج (على سبيل المثال، المشاريع المتعلقة بإنشاء صناعات وتقنيات جديدة).

ومن الناحية العملية، هذا التصنيف ليس شاملا ويسمح بمزيد من التفاصيل.

ومع ذلك، فإن تطوير أي مشروع استثماري - من الفكرة الأولية إلى التشغيل - يمكن تقديمه كدورة تتكون من ثلاث مراحل: ما قبل الاستثمار، والاستثمار، والتشغيل (أو الإنتاج). تشكل المدة الإجمالية للمراحل الثلاث دورة حياة (عمر) المشروع الاستثماري.

خصائص وتصنيف العقارات التجارية.

تصنيف الأشياء العقارية.

مفهوم وجوهر العقارات.

وفقا للجزء الأول من الفقرة 1 من الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي (القانون المدني للاتحاد الروسي)، تشمل الأشياء غير المنقولة قطع الأراضي وقطع الأرض والمسطحات المائية المعزولة وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض، أي الأشياء التي حركتها دون ضرر غير متناسب والغرض منها مستحيل، بما في ذلك الغابات والمزارع المعمرة والمباني والهياكل.

في الممارسة العالمية، يُفهم العقار على أنه قطعة أرض وكل ما تحتها بارزة إلى مركز الأرض، وكل ما فوقها ممتد إلى ما لا نهاية، بما في ذلك الأشياء الدائمة المرتبطة بها بالطبيعة أو الإنسان. , فضلا عن حقوق هذه الأشياء .

يمكن عرض مفهوم العقار في الممارسة العالمية على شكل خمس كتل، أربع منها تعكس التكوين المادي، والخامسة – المحتوى القانوني:

1) الأرض

2) الأجسام الموجودة فوق سطح الموقع

3) الممتلكات الموجودة تحت سطح الموقع بما في ذلك المعادن

4) المجال الجوي

5) مجموعة الحقوق في الأشياء العقارية

ولكل عين عقارية وكلها مجتمعة خصائص هامة (عامة) تسمح بتمييزها عن الأشياء المنقولة، وخصائص محددة تميز سمات الأشياء الموجودة في مجموعات متجانسة، وهي معروضة في الجدول 1.2.

الجدول 1.2 - الخصائص الرئيسية للعقارات

علامات	المحتويات (الحالة)
أساسي (عام)
درجة التنقل	الجمود المطلق، عدم الحركة في الفضاء دون المساس بالوظيفة
اتصال مع الأرض	قوية جسدية وقانونية
شكل العملية	المواد الطبيعية والتكلفة
حالة شكل المستهلك أثناء الاستخدام	لا يتم استهلاكه، ويحتفظ بشكله الطبيعي طوال فترة حياته
مدة الدائرة	قابلة لإعادة الاستخدام والأرض لا نهاية لها عند استخدامها بشكل صحيح
طريقة لنقل القيمة في عملية الإنتاج أو فقدان ممتلكات المستهلك	تدريجيًا مع تراكم البلى وتراكم رسوم الاستهلاك
الأهمية الاجتماعية	غالبًا ما يؤثر استخدام شيء ما على مصالح العديد من المواطنين والمالكين الآخرين الذين تحمي الدولة مصالحهم
الأنواع (خاصة)
الخصائص التقنية والتكنولوجية	ويتم تحديدها من خلال مؤشرات خاصة محددة تعتمد على نوع العقار ومدى إمكانية توسيع نظام الاستخدام الخاص ليشمل ممتلكات أخرى. وحدة لا تنفصم مع الوظيفة

الخصائص الأساسية الرئيسية للعقارات هي عدم الحركة والأهمية المادية، أو عدم الاستهلاك، والتي تعتمد عليها جميع خصائصها العامة والخاصة الأخرى. يمكن استخدام مصطلحات "العقارات" و"الأشياء غير المنقولة" و"العقارات" حسب السياق لتعكس العلاقات الاقتصادية أو القانونية أو المادية. وفقًا لأحكام القانون المدني للاتحاد الروسي، يمكن تصنيف الأشياء العقارية على النحو التالي: قطع الأراضي. مناطق باطن الأرض مسطحات مائية منفصلة. الغابات. المزروعات المعمرة. ترتبط الهياكل الاصطناعية ارتباطًا وثيقًا بالأرض. الشركات. الممتلكات الأخرى التي يصنفها القانون على أنها عقارات وتخضع لتسجيل الدولة.

يمكن تصنيف الأشياء العقارية إلى:

1. الأشياء الطبيعية (الطبيعية) - الأراضي والغابات والمزروعات المعمرة والمسطحات المائية المعزولة والمناطق الجوفية. وتسمى هذه العقارات أيضًا “العقارات بطبيعتها”.

2. الأشياء الصناعية (المباني):

أ) العقارات السكنية - مبنى منخفض الارتفاع (حتى ثلاثة طوابق)، مبنى متعدد الطوابق (من 4 إلى 9 طوابق)، مبنى شاهق (من 10 إلى 20 طابقا)، مبنى شاهق ( أكثر من 20 طابقا). يمكن أن يكون العقار السكني أيضًا عمارات، أو قسمًا (مدخلًا)، أو طابقًا في المدخل، أو شقة، أو غرفة، أو منزلًا ريفيًا؛

ب) العقارات التجارية - المكاتب والمطاعم والمحلات التجارية والفنادق ومرائب الإيجار والمستودعات والمباني والهياكل والمؤسسات كمجمع عقاري؛

ج) المباني والمنشآت العامة (الخاصة):

الرعاية الطبية والصحية (المستشفيات والعيادات ودور رعاية المسنين ودور الأطفال والمصحات والمجمعات الرياضية وغيرها)؛

التعليمية (رياض الأطفال ودور الحضانة والمدارس والكليات والمدارس الفنية والمعاهد ومراكز فنون الأطفال، وما إلى ذلك)؛

الثقافية والتعليمية (المتاحف، مجمعات المعارض، المتنزهات الثقافية والترفيهية، المراكز الثقافية والمسارح، السيرك، القباب السماوية، حدائق الحيوان، الحدائق النباتية، إلخ)؛

المباني والهياكل الخاصة - الإدارية (الشرطة، المحكمة، مكتب المدعي العام، السلطات)، المعالم الأثرية، المباني التذكارية، محطات القطار، الموانئ، وما إلى ذلك؛

د) الهياكل الهندسية - هياكل الاستصلاح والصرف، والإعداد الهندسي الشامل للأراضي من أجل التنمية.

تسمى الأجسام الاصطناعية "العقارات بحكم القانون"، لكن هذه الفئة من العقارات تقوم على "العقارات بطبيعتها". يمكن بناء الأجسام الاصطناعية بشكل كامل وجاهزة للتشغيل، وقد تتطلب إعادة بناء أو إصلاحات كبيرة، وتشير أيضًا إلى مشاريع البناء غير المكتملة (غير المكتملة). تشير كلمة "غير مكتملة" إلى الكائنات التي لم يتم إعداد المستندات الخاصة بقبول الكائن قيد التشغيل بالطريقة المنصوص عليها. يمكن تقسيم كائنات البناء غير المكتمل إلى مجموعتين: الأشياء التي يجري فيها العمل، والأشياء التي توقف العمل فيها لسبب أو لآخر. وفقا للإجراء الحالي، هناك نوعان من وقف العمل في الموقع: الحفظ والتوقف الكامل للبناء. يتم اتخاذ قرار إنهاء البناء من قبل المطور.

يمكن أن تكون قطع الأراضي قابلة للتقسيم وغير قابلة للتجزئة. تسمى قطعة الأرض قابلة للقسمة عندما يمكن تقسيمها إلى أجزاء وتشكيل قطع أرض مستقلة مع الإذن للاستخدام المقصود.

فيما يتعلق بالعقارات السكنية، هناك العديد من الإنشاءات النموذجية الممكنة. على سبيل المثال، اعتمادا على مدة وطبيعة استخدام السكن:

السكن الأساسي هو مكان الإقامة الدائمة؛

السكن الثانوي - السكن في الضواحي المستخدم لفترة زمنية محدودة؛

السكن الثالثي - مخصص للإقامة قصيرة المدى (الفنادق والموتيلات وما إلى ذلك).

فيما يتعلق بظروف المدن الكبيرة، من المعتاد التمييز بين الخصائص النموذجية التالية: إسكان النخبة. السكن المتفوق. السكن النموذجي. السكن ذو جودة استهلاكية منخفضة

هناك أيضًا تصنيف للعقارات السكنية اعتمادًا على المواد المستخدمة في الجدران الخارجية للمبنى: منازل بجدران من الطوب؛ بيوت الألواح منازل متجانسة بيوت خشبية؛ منازل من النوع المختلط.

وفقًا لأسولوف أ.ن. يمكن أيضًا تصنيف الأشياء العقارية حسب الحالة. حسب حالتهم المادية يميزون: قطع الأراضي؛ المباني والهياكل والهياكل. مقدمات.

يحتوي التصنيف الأكثر تفصيلاً لمخزون الكائنات العقارية حسب الغرض على القائمة التالية للأنواع والأنواع الفرعية للأشياء:

أ) قطع الأراضي في المدن والبلدات وغيرها من المناطق المأهولة بالسكان:

للسكن (منطقة سكنية)،

للمؤسسات الصناعية والنقل وقطاع الخدمات،

للمؤسسات الزراعية والدفاعية (الأراضي غير السكنية)،

للحدائق والمساحات الخضراء، والمسطحات المائية (المناطق الترفيهية)،

للبنية التحتية الهندسية والنقل (منطقة الأغراض العامة)

ب) قطع الأراضي خارج المستوطنات (المناطق المشتركة بين المستوطنات):

للاستخدام في الريف والحديقة،

من أجل التطوير السكني

الأغراض الصناعية وغيرها من الأغراض الخاصة (الصناعة، النقل، الطاقة، الدفاع، إلخ)،

الأغراض الزراعية،

الأغراض البيئية والمحمية الطبيعية والصحية والترفيهية والتاريخية والثقافية،

صندوق الغابات، صندوق المياه،

مناطق باطن الأرض،

الأراضي المحمية التي لم يتم تحديد الغرض منها

2) السكن (المباني والمباني السكنية):

المباني السكنية متعددة الشقق والشقق فيها وغيرها من أماكن الإقامة الدائمة (في بيوت العطلات والفنادق والمستشفيات والمدارس وما إلى ذلك)

مباني سكنية منخفضة الارتفاع فردية أو مكونة من عائلتين إلى أربع أسر (المباني القديمة والمنازل من النوع التقليدي - الأسر والأنواع الجديدة - الأكواخ والمنازل المستقلة)

3) العقارات التجارية:

مباني المكاتب ومباني المكاتب الإدارية

الفنادق والموتيلات وبيوت العطلات

المحلات التجارية ومراكز التسوق

المطاعم والمقاهي ومؤسسات تقديم الطعام الأخرى

نقاط خدمة المستهلك

4) العقارات الصناعية:

مباني المصانع والمصانع والمباني والهياكل لأغراض الإنتاج

الجسور وخطوط الأنابيب والطرق والسدود والهياكل الهندسية الأخرى ومواقف السيارات والجراجات

المستودعات، مرافق التخزين

5) العقارات للأغراض الاجتماعية والثقافية:

المباني الحكومية والإدارية

المرافق الثقافية والترفيهية والتعليمية والرياضية

الأشياء الدينية.

حسب نوع الملكية تنقسم العقارات إلى:

خاص - مملوك للمواطنين والكيانات القانونية التي تم إنشاؤها كملاك خاصين

الدولة - مملوكة اتحاديًا ومملوكة لأشخاص فيدراليين

بلدية - مملوكة للبلدية

عامة - مملوكة للجمعيات العامة

جماعية (مختلطة) - مملوكة بشكل مشترك أو مشترك من قبل مختلف كيانات الملكية (الخاصة، الحكومية، البلدية، العامة).

وفقا لوضعها القانوني، تنقسم العقارات، حسب نوعها، إلى تلك المستخدمة من قبل المالك أو المستأجر، أو المخصخصة، أو المكتسبة عن طريق عملية البيع والشراء، أو الميراث، أو الهبة، وما إلى ذلك.

أرز. 1.1 التصنيف العام للعقارات

بدأت العقارات التجارية في روسيا تتشكل فقط مع بداية خصخصة الشركات. قطاع العقارات التجارية أصغر بكثير من القطاع السكني، وبالتالي هناك معاملات أقل في المقابل، على الرغم من أن العقارات التجارية هي الأكثر جاذبية في جميع أنحاء العالم. وتجدر الإشارة إلى أن الشكل السائد للمعاملات في هذا القطاع هو الإيجار.

يمكن تقسيم العقارات التجارية إلى عقارات مدرة للدخل - عقارات تجارية نفسها وتهيئة الظروف لاستخراجها - عقارات صناعية (صناعية).

العقارات المدرة للدخل تشمل:

1. مباني المكاتب. عند تصنيف المباني المكتبية في كل منطقة أو بلدية، يتم أخذ العوامل المختلفة في الاعتبار التي تنتمي بها المباني إلى فئة أو أخرى. قد يكون هذا الموقع، وجودة المبنى (مستوى التشطيب، وحالة الواجهة، والمدخل المركزي، وتوافر المصاعد)، وجودة الإدارة (شركة الإدارة، وتوافر خدمات إضافية للمستأجرين)، وما إلى ذلك.

2. الفنادق. تعد المشاريع الفندقية في الاتحاد الروسي اليوم من أكثر أنواع الاستثمار تعقيدًا في العقارات المربحة. يعتبر بناء فنادق جديدة أو إعادة بناء فنادق قديمة من الدرجة الأولى ومعداتها وتكاليف تشغيلها استثمارًا محفوفًا بالمخاطر إلى حد ما، لأن تكاليف مثل هذه المشاريع أعلى بعدة مرات من تكاليف بناء مجمعات التسوق العصرية أو مراكز المكاتب. بالإضافة إلى ذلك، تتمتع فنادق الخمس نجوم بفترات استرداد طويلة جدًا، وبالتالي فإن سوق العقارات الروسية المدرة للدخل ينجذب نحو الفنادق ذات التعريفات المنخفضة واستثمارات رأس المال المنخفضة.

حتى الآن، على سبيل المثال، مجمع الفندق في سانت بطرسبرغ متنوع للغاية ويتضمن أكثر من 100 كائن من فئات مختلفة مع 27 ألف سرير. معظم هذه الفنادق صغيرة. أكثر أو أقل وضوحا تشمل 30 فندقا، والتي تمثل 55٪ من إجمالي عدد أسرة الفنادق في المدينة. تشمل الفنادق الكبيرة ذات المستوى المتوسط: Pribaltiyskaya، Pulkovskaya، موسكو، سانت بطرسبرغ. لا يوجد عدد كافٍ من الفنادق المتوسطة المستوى في سانت بطرسبرغ. وتشمل الفنادق ذات الخمس نجوم: فندق جراند أوروبا، وقصر نيفسكي. العائد على الاستثمار في بناء الفنادق هو: لفنادق الثلاث نجوم - 8 سنوات؛ حسب الخمس نجوم - ما لا يقل عن 13 - 15 سنة.

تحتوي هذه الفنادق وغيرها من الفنادق الشهيرة ذات الموقع الجيد على مقاهي ومطاعم وبارات ومناطق ترفيهية مجهزة وكازينوهات وما إلى ذلك. تميل الفنادق الأصغر حجمًا والأقل شهرة والتي تقع في مناطق أقل شهرة إلى توفير أماكن إقامة وخدمة عالية الجودة ولديها عملائها الخاصين.

3. لا يتم تطوير مواقف السيارات (مواقف السيارات) كعقارات تجارية في البلاد، على الرغم من وجود احتمالات. بعد كل شيء، لكل ألف ساكن، وفقا للمعايير، هناك حاجة إلى حوالي 150 مساحة للحديقة.

حاليا، أقل من 60٪ من أسطول سيارات الركاب لديه مساحة تخزين دائمة، منها 2٪ فقط موجودة في مرائب تحت الأرض، على الرغم من أن الحاجة إليها مرتفعة للغاية. نظرا لارتفاع تكلفة أماكن وقوف السيارات (4-6 آلاف دولار أمريكي، وفي وسط المدينة تصل الأسعار إلى 10-12 ألف دولار أمريكي)، لا يوجد بناء جماعي لمواقف السيارات. بناءً على العميل الجماعي، يجب أن تكون تكلفة مكان واحد لوقوف السيارات في حدود 2 - 3 آلاف دولار أمريكي، أي. تصل إلى حوالي 30٪ من تكلفة السيارة. يرجى ملاحظة أنه من الصعب جدًا حاليًا إعادة تسجيل صندوق مرآب واحد، لأن... لا تتعامل مؤسسة الدولة "مكتب المدينة لتسجيل الحقوق العقارية" (GU RBR) مع تسجيل المرائب. ولحل هذه المشكلة من الضروري إنشاء نظام موحد لتسجيل حقوق ملكية الكراجات بمختلف أنواعها.

4. المحلات التجارية ومجمعات التسوق. كما أظهرت تجربة المدن الأوروبية الكبرى، فإن الظروف الجيدة لموقع مراكز التسوق متعددة الوظائف (MTC) هي: تقاطع الطرق السريعة الرئيسية، والقرب من محطات المترو ومحطات النقل البري. في أغلب الأحيان، تقع هذه المراكز في مناطق "المهاجع"، أو خارج المدينة، في الواقع، في قطعة أرض خالية، بالقرب من الطريق السريع الرئيسي. في الولايات المتحدة الأمريكية، تقع مراكز التجارة الدولية ("MALL")، كقاعدة عامة، خارج المدينة، وهو ما يمكن تفسيره بعدد معين من المركبات للفرد، وعدد سكان المدن وعوامل أخرى. وبالتالي تؤثر هذه الاختلافات على المتطلبات على حد سواء مرحلة تشكيل استراتيجية الأعمال الشاملة لمركز التجارة الدولية - التخطيط والتصميم والترويج، وكذلك أثناء بناء وتشغيل مركز التسوق. على سبيل المثال، عدد أماكن وقوف السيارات، وتوافر ومعايير مناطق الترفيه والتسلية، والأسر المعيشية ذات الصلة الخدمات وما إلى ذلك ستكون مختلفة.

العوامل التي تحدد النجاح تشمل:

الموقع المختار بشكل صحيح

وضع حل وظيفي وتراكم - احتياجات الزوار المحتملين؛

توقعات مجمعة بشكل صحيح لتطوير المنطقة المجاورة لموقع التطوير (لمدة 5-10 سنوات)؛

الجو العام للمركز التجاري الدولي، والذي يتحقق في عملية التصميم وتطوير التصميم؛

اختيار مدروس للمستأجرين؛

شركة الإدارة الصحيحة.

بالنسبة لمجمعات التسوق، بالإضافة إلى العوامل المذكورة، من الضروري بشكل خاص تقديم الخدمات لمستأجريها (على سبيل المثال، التنظيف المستمر للإقليم، وخدمة إصلاح الموازين، والأمن على مدار 24 ساعة، والضغط على الورق المقوى، وما إلى ذلك).

لا ينبغي الافتراض أن تطوير مراكز التسوق متعددة الوظائف هو اختراع غربي. ومن المعروف أن التقليد المدروس هو تطوير أماكن البيع بالتجزئة الكبيرة، والأروقة، والساحات، حيث يمكن "لكل" زائر شراء ما يرغب فيه قلبه، بما يتوافق مع الاحتياجات والدخل، حيث يمكن للمرء أن يأتي "لنظر إلى الآخرين وإظهار قبالة نفسه"، تختفي جذورها في الماضي.

تتمتع مناطق البلاد بظروف اقتصادية مختلفة وتتطور وفقًا لقوانينها المعقدة، وبالتالي فإن عملية ظهور مراكز التسوق الجديدة أو تحديث مراكز التسوق القديمة غير متجانسة في روسيا الحديثة. وتتصدر موسكو هذه العملية باعتبارها مدينة عالمية كبرى، مقارنة بالمدن الروسية الأخرى في نظام الاستثمار الأكثر تفضيلاً.

إن المشكلات التي تسبب نقصًا في عقارات التجزئة السائلة والواعدة للاستثمار في معظم المدن الروسية متشابهة وترتبط، في المقام الأول، بهيكل المخزون غير السكني الذي ظهر في فترة ما قبل الإصلاح:

يتم تخصيص حصة صغيرة من المباني غير السكنية لريادة الأعمال المربحة، وجزء كبير منها تشغله منظمات مختلفة؛

الموقع غير المرضي للعديد من الأشياء المناسبة وظيفيًا للاستخدام التجاري لا يسمح بتطويرها؛

في المدن الصناعية الكبيرة، يشتمل هيكل المخزون غير السكني على حصة عالية للغاية من العقارات الصناعية، والتي تتطلب إعادة توظيفها استثمارات كبيرة وغالبًا ما تكون صعبة بسبب الوضع القانوني غير الواضح؛

معظم المخزون غير السكني في حالة فنية غير مرضية؛

في معظم المدن، يتركز النشاط الاستثماري بشكل أساسي في وسط المدينة.

في هذا الوقت، هناك طلب كبير على المتاجر التي تبلغ مساحتها 100 - 200 متر مربع. م، إذن، بترتيب تنازلي - أقل من 100 متر مربع. م وفي حدود 200 - 400 متر مربع. م مساحات أكثر من 500 متر مربع. م أقل في الطلب. من بين المتطلبات الرئيسية للمستأجرين نوافذ العرض ومواقف السيارات.

5. العقارات الصناعية (الصناعية) في روسيا في المرحلة الأولى من التطوير، على الرغم من أنه تم مؤخرًا تحديد المالك للجزء الأكبر من كائنات الخصخصة. قبل إبرام الصفقة، من الضروري إجراء تحليل شامل لمستندات الملكية للتأكد من أن حقوق البائع في الكائن المقترح لا جدال فيها، وإمكانية عزله القانوني وحقوق المالك الجديد في استخدام هذا الكائن للغرض المقصود منه غاية. ومع تطور عملية تكوين المالك الحقيقي، سيزداد حجم المعاملات في هذا المجال. لكن هذا جانب واحد من القضية. من ناحية أخرى، في كل مدينة تقريبا في البلاد، يمكنك رؤية المباني الفارغة للمصانع والمصانع من 5 إلى 8 طوابق مع شبكات المرافق المتهالكة و (أو) التي سقطت في حالة سيئة ونوافذ زجاجية مكسورة. يقفون ولا يجدون مالكًا فعالاً. هناك عدة أسباب:

التنمية الصناعية 60 - 80 سنة. لا تلبي متطلبات التقنيات الحديثة، وإعادة الإعمار تتطلب استثمارات رأسمالية كبيرة.

حاليًا، المستهلك الرئيسي للعقارات الصناعية هو المؤسسات الصغيرة التي تتطلب كائنات عقارية ذات خصوصية معينة لتطويرها: الطاقة العالية، ووجود طرق الوصول إلى السكك الحديدية، والمباني المكونة من طابق واحد ويفضل أن تكون منفصلة مع اتصالات مستقلة.

وكقاعدة عامة، فإن متطلبات المستأجرين المحتملين مفرطة ولا تتوافق مع المنشآت الصناعية المقترحة.

يعرض أصحاب العقارات الصناعية عقارات في السوق بحالة سيئة، وفي الوقت نفسه يحددون أسعارًا متضخمة.

معلومات كاملة ودقيقة إلى حد ما حول العقارات الصناعية ووضعها القانوني وحجمها وحالتها وما إلى ذلك. غائب.

كل هذا يمنح سوق العقارات الصناعية طابعًا عفويًا وغير متوقع.

يمكن أن تنتمي مباني المكاتب إلى فئات مختلفة. يعتمد التعيين إلى فئة أو أخرى على عدد من المعايير:

1. تشطيبات قياسية عالية الجودة، وأنظمة هندسة البناء الحديثة بما في ذلك BMS (نظام إدارة المباني)؛

2. إدارة المباني المهنية.

3. موقع جيد للمبنى داخل حدود منطقة المكاتب، وسهولة الوصول إليه وخطوط النقل؛

4. نظام تكييف الهواء: أنبوبين على الأقل، أو ما يعادله.

5. الأسقف المعلقة.

6. الارتفاع من الأرض إلى السقف المعلق يبلغ في المتوسط ​​2.7 م؛

7. مخطط طابق مفتوح فعال (هيكل ذو أعمدة حاملة)؛

8. صندوق ثلاثي الأقسام لكابلات الكهرباء والهاتف والكمبيوتر أو أرضية مرتفعة (أو إمكانية تركيبه).

9. نوافذ حديثة وعالية الجودة وترتيبها العقلاني.

10. مصاعد حديثة فائقة السرعة مع فترة انتظار لا تزيد عن 30 ثانية.

11. مواقف السيارات تحت الأرض.

12. المواد عالية الجودة المستخدمة في زخرفة المناطق المشتركة.

13. أن لا تقل نسبة مواقف السيارات (الأرضية والجوفية) عن مساحة واحدة لكل 100 متر مربع. م المساحة القابلة للإيجار للمبنى.

14. معامل الخسارة (نسبة المساحة المستخدمة والمستأجرة) لا يزيد عن 12%.

15. توفير خدمة اتصالات عالية الجودة في المبنى.

16. مصدري طاقة مستقلين أو مصدر طاقة غير منقطع؛ (يجب أن تكون طاقة إمداد الطاقة لشبكات الجهد المنخفض للمستأجر 50 واط على الأقل لكل 1 متر مربع من المساحة القابلة للاستخدام + 20 واط مخصصة بالإضافة إلى ذلك للإضاءة)؛

17. الحمل المسموح به على الأسقف البينية: 400-450 كجم لكل 1 متر مربع؛

18. الأنظمة الأمنية الحديثة ومراقبة الدخول إلى المبنى.

19. كافتيريا/مقصف للموظفين والمرافق الأخرى.

20. عمق الأرضية من النافذة إلى النافذة لا يزيد عن 18-20 مترا.

يجب أن يستوفي مبنى المكاتب من الفئة "أ" أو يتجاوز ما لا يقل عن 16 من المعايير القياسية العشرين، ويجب أن يفي مبنى المكاتب من الفئة "ب" بما لا يقل عن 10 من المعايير العشرين المحددة. يستوفي مبنى المكاتب من الفئة C أقل من 8 من المعايير العشرين المحددة.

دورة الحياة- هذا تسلسل كامل لعمليات وجود العقار منذ التشغيل (من الإنشاء) وحتى الإنهاء.

من الناحية النظرية والتطبيقية، هناك خمسة أنواع من الدورات:

Ø دورة حياة المؤسسة كمجمع عقاري؛

Ø دورة حياة نوع العمل؛

Ø دورة الأعمال؛

Ø دورة حياة العقار (المنتج) مادياً
هدف؛

Ø دورة الحياة التقريبية للعقار كملكية.

ويرى بعض الاقتصاديين المثقفين أن العقار كسلعة هو نوع من "الكائن الحي"، يتطور كما هو معروف بالترتيب التالي: التصميم - الولادة - النضج - الشيخوخة والموت. وقياساً على ذلك، يمكن التمييز بين المراحل التالية من دورة حياة العقار:

Ø مرحلة ما قبل الاستثمار (الأولي) للمشروع (المفهوم، التخطيط، التصميم، إلخ)،

Ø مرحلة تنفيذ المشروع (البناء، تركيب المعدات)،

Ø مرحلة تشغيل المنشأة (مرحلة الانطلاق في السوق، النمو، النضج، التشبع)

Ø مرحلة التصفية (الإنحدار).

بمساعدة نظرية دورة الحياة، من الممكن التنبؤ جزئيا بالوضع، ولكن ليس في حالة وضع نموذج للتنبؤ، لأنه في هذه الحالة قد تفقد المؤسسة دعم التسويق.

يتضمن تقييم الكفاءة التشغيلية لأي أصل عقاري (تم إنشاؤه أو تجديده) أخذه بعين الاعتبار طوال دورة حياته بأكملها. يمكن تقسيم دورة حياة الكائن من لحظة دراسة الجدوى إلى لحظة الشيخوخة المادية أو المعنوية إلى ثلاث فترات:

I. البناء (مرحلتي ما قبل الاستثمار والاستثمار)؛

ثانيا. التشغيل حتى الاسترداد الكامل (مرحلة ريادة الأعمال في المشروع)؛

ثالثا. III.العمل مع التطوير اللاحق لنتائج الاستثمار (الابتكار، إغلاق المنشأة).

في التين. 2.1. يتم تمثيل دورة حياة العقار بشكل تخطيطي.

أرز. 2.1. مراحل دورة حياة العقار

تحدد الفترة الأولى إلى حد كبير كفاءة عمل الكائن. هذه المرحلة معقدة بشكل خاص، وتتكون من العديد من المكونات، وهي: تحليل شروط تنفيذ الخطة الأصلية، وتطوير مفهوم المشروع، وتقييم صلاحيته، واختيار موقع المنشأة والموافقة عليه، والمبررات البيئية، الفحوصات، تطوير دراسة الجدوى، الحصول على تصريح البناء، إنشاء بنية تحتية مؤقتة للبناء، إنشاء أو تجديد المنشأة، تشغيلها.

وتشمل الفترة الثانية تطوير القدرات وتشغيل المنشأة مع معايير ثابتة لقدرتها التصميمية. بالنظر إلى طبيعة منحنى OA، A 2 A 3 A 4، الذي يعكس التغير بمرور الوقت في خصائص تكلفة إنشاء وتشغيل الكائن، نرى أنه في المرحلة الأولى من دورة الحياة، ينخفض ​​منحنى OA و يتوافق مع تكاليف المستثمر لإنشاء أو تحديث العقار. النقطة أ تتوافق مع الحجم الإجمالي للاستثمار. نظرًا لأن المبدأ الأكثر أهمية لإعادة إنتاج الكائن في الديناميكيات هو سلامة الدورة وتطورها بمرور الوقت، يتم رسم جميع أنواع التكاليف والنتائج على طول المحور t. لتحليل دورة حياة كائن ما، يجب استخدام عدة قيم طورية، والتي تميز الفواصل الزمنية لظهور النقاط الحرجة من قيمتين لدورة الحياة. تعتبر هذه النقطة الرئيسية هي وقت تشغيل الكائن A، فيما يتعلق به يتم تحديد المراحل التالية: t t - إعداد وبناء الكائن، t 2 - تطوير القدرة (فترة الاسترداد)، t 3 - البدء في تحقيق الربح (تحقيق مستوى التكلفة المخطط له، العائد على الاستثمار خلال فترة التطوير)، ر 4 - بداية التآكل المعنوي والمادي للكائن. من المهم بشكل خاص المراحل التي تميز وقت إنشاء (تحديث) الكائن وعمره خلال فترة التشغيل. ومن خلال تحديد العلاقة بين المراحل المختلفة، يمكن الحصول على الفعالية النسبية لفترات دورة حياة العقار، وتحليل تكاليف ونتائج أنشطة المقاول والعميل. في المرحلة الثالثة من دورة حياة الكائن أ 2، أ 4، تبدأ فترة التطوير اللاحق للاستثمار.

من الناحية النظرية، يمكن أن تستمر الفترة الثالثة لفترة طويلة. يتمثل أحد القيود المفروضة على جدوى تشغيل أي شيء في التكاليف الإضافية للتخلص من التآكل الجسدي والمعنوي.

ويبين الجدول 2.1 مدة الفترة الأولى من دورة حياة مختلف أنواع المشاريع.

مقدمة

تعد مشكلة التطوير العقاري الفعال، بما في ذلك مهام الإدارة والتمويل وتدريب الموظفين، موضوعًا ملحًا اليوم وعلى المدى الطويل. وتتحدد هذه الأهمية بشكل مباشر من خلال جوهر العقارات ودورها في الاقتصاد الوطني. ويمكن عرض الخصائص الرئيسية للعقارات على النحو التالي:

يعتبر العقار الأساس الوظيفي للثروة الوطنية وأهم عنصر من عناصر التراث الثقافي والتاريخي؛

يعد سوق العقارات بمثابة مولد للنمو الاقتصادي في البلاد؛

تؤدي العقارات وظيفة اجتماعية حيوية، فهي تضمن تلبية الاحتياجات الأساسية لجميع أفراد المجتمع دون استثناء.

ويترتب على ذلك أن العقارات هي موضوع خاص لدوران السوق والملكية والإدارة.

يمكن إرجاع فهم العقارات كأساس للثروة الوطنية إلى قرون عديدة.

مع تطور نظام اقتصاد السوق، تطلبت الاحتياجات الملحة لحل المشكلات المتعلقة بالعقارات تدريبًا واسع النطاق للمتخصصين. وكانت النتيجة الطبيعية تأسيس معهد لتدريب المساحين في لندن عام 1868. في عام 1881 مُنحت لقب ملكي ومنذ ذلك الحين أُطلق عليها اسم المعهد الملكي للمساحين القانونيين. يقوم المساحون بمهام جمع وتوفير ومعالجة المعلومات عن العقارات، والتخطيط الحضري، وإعداد وتنفيذ مشاريع التطوير، وتقييم وإدارة العقارات، وإصلاح وإعادة بناء وتحديث المباني، وفحص البناء، والمشاركة في بيع و تأجير العقارات التجارية.

إن الممتلكات العقارية، علاوة على ذلك، مجملها هي نظام معقد يتأثر بعوامل مختلفة خلال دورة حياتها. لا يصبح تحديد التكلفة المعادلة في هذه الحالة ممكنًا إلا نتيجة لتطبيق نهج منظم للتحليل العقاري. حصل مفهوم هذا النهج على اسم المسح في العلوم والممارسة العالمية (من المسح الإنجليزي - المسح والمسح والتفتيش).

الغرض من هذا العمل هو تحليل ما يحدث للعقار خلال دورة حياته.

1. النمط العام لعمل العقارات مع مرور الوقت

النمط العام واضح: خصائص المستهلك التي تُفقد باستمرار بمرور الوقت (ولا يمكن فقدانها، لأنه لا توجد أشياء أبدية) تؤدي إلى انخفاض فائدة العقارات، أي. إلى انخفاض قيمتها الاستخدامية. تحدث تغييرات مشابهة في طبيعتها للديناميكيات مع القيمة المكافئة، لأن قيمة الاستخدام والقيمة هما خاصيتان متكاملتان لأي منتج عمل. ويؤدي انخفاض القيمة بدوره إلى تغير في القيمة المعادلة لنوع معين من الاستخدام (سعر المنتج أو مقدار الدخل الإجمالي) (وتسمى “القيمة الاستخدامية”). وبالتالي، فإن جميع الروابط لعلاقة سبب ونتيجة واحدة: قيمة الاستخدام -> القيمة الإجمالية -> القيمة المستخدمة تخضع للنمط العام للتغيير بمرور الوقت. ومع ذلك، ليس من الصعب أن نلاحظ أن الخصائص الموضوعية لهذه التغييرات مختلفة. تتجسد خصائص المستهلك للعقار في "جسده المادي"، وبالتالي، لا يمكن تحديد قيمة المستهلك الحقيقية إلا من خلال المسح، وهو فحص الحالة الفعلية لهذا "الجسم المادي". ويجب ألا ننسى أيضًا أن فائدة شيء معين لا تعد أبدًا فئة موضوعية تمامًا. يتم تشكيلها بالضرورة بمشاركة أفكار المستهلك المحتمل، أي. يتأثر بتفضيلات المستهلك.

إذا انتقلنا إلى الجانب الجوهري للتغير في القيمة، فيجب أن نلاحظ على الفور أنه يتأثر بشكل مباشر بظروف إعادة الإنتاج - في فترات زمنية مختلفة، يتطلب إنشاء كائنات عقارية ذات خصائص استهلاكية مماثلة مدخلات عمل أقل فأقل . ومن السمات المميزة للعقارات في هذا الصدد أن حجم العمل المعيشي يظل كبيرًا؛ ويتم استبدال العمل الحي بالعمل المادي (أي استبدال التكاليف المادية البشرية بعمل الآلات والآليات) بوتيرة أبطأ مقارنة إلى الصناعات الأخرى. ومع ذلك، يظل النمط العام دون تغيير - حيث تنخفض تكلفة العقار النهائي باستمرار بمرور الوقت. وبطبيعة الحال، لا يمكن تحديد القيمة الفعلية للتكلفة إلا من خلال إجراء تحليل مفصل لظروف الاستنساخ.

تعتبر عملية تغيير القيمة المستخدمة أيضًا فريدة ومحددة للغاية. إذا كانت العقارات - سلعة - تتطابق بالفعل مع ديناميكيات القيمة، فإن العقارات - المنتج والعقارات - مصدر للدخل، فهذا ليس هو الحال. والسبب واضح: يتم تحقيق المنتج ومصدر الدخل في بيئتهما المستقلة، أي في السوق المقابلة. يتضمن تحديد المعلمات للعثور على القيمة المستخدمة أيضًا إجراء الاختبارات المناسبة.

يتمتع الموقع أيضًا بديناميكياته الخاصة. وعلى الرغم من أنه لم يتغير بالنسبة لكائن معين، إلا أن هذا لا يعني أن تأثيره على القيمة لم يتغير بنفس القدر. يوجد الكائن دائمًا في بيئة مكانية تتطور بمرور الوقت وتفقد بعض الخصائص وتكتسب خصائص أخرى. إن محتوى ومدى هذه التغييرات له خصوصيته الهامة المرتبطة بالنظر إلى المدينة ككل. وبناء على ذلك، يجب أن يكون للفحوصات التي يتم إجراؤها محتوى خاص بها.

هناك جانب آخر للديناميكيات - وهو إمكانية تغيير نوع استخدام العقار في مراحل مختلفة من دورة الحياة. وهذا يعني أن العوامل المؤثرة السابقة تتوقف عن العمل وتظهر عوامل جديدة. يمكننا القول أنه في هذه الحالة، تنتقل القيمة المستخدمة إلى "مسار ديناميكي" آخر مع تغيير المعلمات.

في كل لحظة محددة من دورة الحياة، سيكون تأثير العوامل معقدًا وغامضًا للغاية، مما يعقد بشكل كبير تحديد التكلفة المكافئة. من الواضح أن ديناميكيات قيمة المستهلك ستكون الأكثر هدوءًا. ستكون ديناميكيات الدخل أكثر نشاطًا، ويتميز التباين الأكبر بمعادلات قيمة الأشياء - البضائع (أي أسعار السوق). دعونا نؤكد مرة أخرى أن أي نوع من القيمة هو متعدد الأبعاد، ولا يمكن قياسه إلا على أساس تحديد عدد كبير من الاختبارات المتنوعة.

الخبرات التقنية. تشمل هذه المجموعة جميع أنواع فحوصات "الجسم المادي" للأشياء العقارية. إنها نقطة البداية لتحديد أي مؤشرات للتكلفة وبالتالي يجب اعتبارها إلزامية تمامًا. وبدون تحديد المنفعة الحقيقية للعقار، لا يمكن تحديد أي نوع آخر من القيمة. تشمل الفحوصات الفنية أيضًا تلك الفحوصات المرتبطة بتحليل المعايير الفنية لإعادة إنتاج الأشياء العقارية (تكوين وإنتاجية الآلات والآليات المستخدمة، ونسب العمل الحي والمتجسد، وما إلى ذلك).

الخبرة الاقتصادية. وتشمل هذه جميع أنواع التحليلات المتعلقة بتقييم التكلفة (النقدية) للعوامل المؤثرة. وتشمل هذه التقلبات في ظروف السوق، وتحديد مقدار التكاليف حسب نوع الأنشطة الإنجابية، ومعايير النظام المالي، ومستوى الضرائب، وجميع فئات وأنواع وأنواع المخاطر، وما إلى ذلك.

الخبرة المكانية. يمكن اعتبار خصوصيتها حصة كبيرة من أساليب الخبراء. لا يمكن "قياس" المدينة بدقة، والحاجة إلى مثل هذا "القياس" موجودة، إذ لا يوجد أي كائن عقاري خارج بيئتها المكانية. تشمل خبرة الموقع: البنية التحتية، والبيئة، والتنظيم الحكومي، وتقسيم المناطق، والتضاريس، ووصف الحدود، وما إلى ذلك.

إذا حددنا بإيجاز جوهر جميع الاختبارات، فإنها تمثل تقييمًا أو آخر للممتلكات في مرحلة معينة من دورة حياتها. ويجب التأكيد بشكل خاص على أن مصطلح "التقييم" في هذه الحالة له اختلاف جوهري عن التفسير الشائع، والذي بموجبه يُفهم التقييم على أنه تحديد القيمة السوقية. ومن منظور اقتصاديات العقارات، ينبغي فهم التقييم على أنه تحديد مستوى قيمة الاستخدام أو القيمة الإجمالية أو القيمة المستخدمة مقارنة بالقيمة القصوى. يحدث Vmax في بداية دورة الحياة، ثم يتناقص بشكل مطرد. بشكل عام، يتم إجراء فحص العقار في نقطة زمنية لاحقة بالنسبة لبداية دورة الحياة، مما يعني أن الغرض من الفحص هو تحديد درجة فقدان Vmax، وتقييم مستواه الحقيقي.

2. مرحلة صياغة المشكلة على أساس مفهوم الخدمة

المسح هو تنفيذ نهج منظم لتطوير وإدارة العقارات. ويشمل جميع أنواع التخطيط (العامة والإستراتيجية والتشغيلية) لتشغيل العقارات، بالإضافة إلى الأنشطة المتعلقة بمجموعة كاملة من الفحوصات الفنية والاقتصادية للعقارات، مما يضمن أقصى قدر من التأثير الاجتماعي.

تاريخيًا، تم إنشاء المسح لأول مرة في إنجلترا في القرنين الخامس عشر والسادس عشر. وفي المرحلة الأولية شملت وظائف المسؤولين الحكوميين المعتمدين خصيصًا لمسح الأراضي وتسجيل ملكية الأراضي وحقوقهم. وهذا أمر مفهوم، إذ كانت الأرض في ذلك العصر تعتبر الثروة الرئيسية وأساس الحياة والمصدر الرئيسي للدخل. وقد عبر أحد مؤسسي علم الاقتصاد، دبليو بيتي، عن ذلك بكلمات رائعة: "العمل هو الأب والمبدأ النشط للثروة، والأرض هي أمها". كان أساس تطوير المدرسة الاقتصادية الإنجليزية وممارستها هو القضايا المتعلقة بالعقارات.

إن توفير نهج منهجي للعقارات وتحليلها التفصيلي وتطوير استراتيجيات الإدارة الفعالة هي مهمة ملحة بالنسبة لروسيا، التي تعمل على تشكيل نظام اقتصادي للسوق. ولهذا السبب يتم النظر في قضايا اقتصاديات العقارات في هذا الكتاب المدرسي وفقًا لمفهوم المسح.

نظرًا لأن الشيء الرئيسي في المسح هو نهج الأنظمة، فمن الضروري أولاً وصف المسح من حيث وفئات الأنظمة.

فيما يلي، يُفهم النظام على أنه مجموعة مرتبة من العناصر التي لها علاقات واتصالات مع بعضها البعض، والتي تشكل نزاهة ووحدة معينة. السمة الأكثر أهمية للنظام هي ظهوره، وهو ما يعني عدم إمكانية اختزال خصائص النظام إلى خصائص العناصر المكونة له (مؤشرات العناصر الفردية للكائن، كقاعدة عامة، لا تعكس الخصائص المتأصلة في الكائن قيد النظر ككل). يمكن أن تكون أنواع العناصر والاتصالات مختلفة تمامًا، ويعتمد اختيارها للتحليل على صياغة المشكلة المحددة. قد يتكون النظام من أنظمة فرعية مختلفة، وأنظمة فرعية، وقد يكون في حد ذاته نظامًا فرعيًا لنظام آخر. يسمى تكوين العناصر وترتيب الاتصالات بينها ببنية النظام. تؤثر العناصر على الكائنات باستخدام الموارد (المحتملة). من وجهة نظر التعقيد (النوع وعدد العناصر والاتصالات)، يتم التمييز بين الأنظمة البسيطة والمعقدة وفائقة التعقيد. اعتمادًا على درجة القدرة على التنبؤ بالسلوك، تنقسم الأنظمة إلى: حتمية (وظيفية)، وهي جميع النتائج التي يمكن تحديد أفعالها بدقة، والاحتمالية (العشوائية)، والتي لا يمكن التنبؤ بهذه النتائج إلا في حدود بعض التشخيصات المحتملة. قيم. وفقًا لهذا التقسيم، هناك نوعان من الارتباطات - الوظيفية (كل قيمة لعامل مميز تتوافق مع قيمة غير عشوائية محددة جيدًا لخاصية فعالة) والعشوائية (كل قيمة لخاصية عامل تتوافق مع مجموعة من قيم السمة الفعالة).

هناك أنظمة مجردة وملموسة. النظام المجرد هو نظام بدون تدفقات المدخلات والمخرجات (على سبيل المثال، نظام أهداف المؤسسة، ونظام المعادلات الرياضية، وما إلى ذلك). يتم بناء نظام معين على الاتصالات بين العناصر من خلال العملية (الإجراءات) على تدفقات الإدخال والإخراج.

يتم تحديد حالة النظام من خلال مجمل حالات جميع عناصره واتصالاته، ويتم تقييم النظام حسب الغرض المقصود منه من خلال الموثوقية. على سبيل المثال، لتقييم الأنظمة التقنية (الآلات والآليات وما إلى ذلك) يتم استخدام مفهوم الموثوقية التقنية. جميع الكيانات التجارية، وفقًا للغرض المقصود منها، هي أنظمة اقتصادية، وبالتالي يتم تقييمها من خلال الموثوقية الاقتصادية. تعني الموثوقية الاقتصادية لنظام معين قدرته، بمساعدة القرارات الإنتاجية والتنظيمية والمالية وغيرها، على تحقيق النتيجة المرجوة مع احتمال معين في ظل ظروف المخاطرة وبعض عدم اليقين داخل الحدود المعينة لمنطقة مزيج فعال من المعالم الرئيسية للنظام - ربحيته واستدامته.

إذا اعتبرنا النظام بمثابة هيكل متكامل موجه نحو الهدف، فإن الحصول على مخرجات (نتيجة أداء) النظام لا يمكن تحقيقه إلا من خلال تفاعل الموارد المختلفة اللازمة لحل المهام المعينة، المنسقة في الزمان والمكان. يتم ضمان التفاعل الفعال للموارد من خلال إدارة هذه العملية.

الهدف من إدارة نظام الإنتاج هو ضمان حالة النظام التي سيتم فيها الحصول على أعلى إنتاج ممكن مع معايير الجودة المطلوبة والموثوقية الاقتصادية اللازمة. أساس الإدارة هو التخطيط، حيث يتم إنشاء نموذج لحالة النظام للفترة الزمنية القادمة أو طوال فترة دورة حياته.

المنهجية (من "أساليب" اليونانية القديمة - طريقة العمل و "الشعارات" - التدريس والعلوم) هي دراسة البنية والتنظيم المنطقي وأساليب ووسائل النشاط. أهم نقاط التطبيق والمظاهر العملية للمنهجية هي:

صياغة المشكلة؛

بناء الكائن وموضوع البحث؛

بناء نظرية علمية.

التحقق من النتيجة التي تم الحصول عليها من وجهة نظر حقيقتها، أي. الامتثال لموضوع الدراسة.

نظرية الخدمة هي شكل من أشكال تنظيم المعرفة العلمية التي تعطي فهمًا شاملاً للأنماط والروابط الموجودة في إنشاء العقارات واستخدامها وتشغيلها في جميع مراحل دورة الحياة.

إن تطور مفهوم المسح كنظام هو موضوع التخطيط التلوي، بما في ذلك تخطيط الأهداف العامة وتخطيط الاستراتيجيات الوظيفية لإنشاء وتطوير العقارات. يتيح هذا النهج تحديد التسلسل الهرمي لعناصر النظام ونوع وعدد الأنظمة الفرعية ومحتواها والعلاقات الدائمة والمؤقتة. وفي هذه الحالة، يجب أن تؤخذ في الاعتبار الميزات والقدرات المحددة لكل عقار على حدة.

إن تعقيد العلاقات الاقتصادية والتنظيمية والتقنية بين عناصر الأنظمة والأنظمة الفرعية يحدد مسبقًا الحاجة إلى مراعاة السمات المحددة للعقار عند دراسة عملية عمل المسح كنظام، وهي:

أولًا، خصائص النظام ليست مجموعًا بسيطًا لخصائص عناصره، فالنظام أيضًا له خصائص أخرى تنشأ على وجه التحديد بسبب وجود علاقات بين عناصره (قانون النشوء)؛

ثانيًا، يتطلب تعقيد تكوين وتطوير العقارات، كموضوع بحثي موجود بالفعل، التبسيط، وعرض الأهم فقط، من وجهة نظر مهمة بحثية محددة، وخصائص وعلاقات العناصر والنظام ككل؛

ثالثاً: لا يمكن للمساحة كنظام أن تعمل دون تفاعلات مع البيئة الخارجية، مما له تأثير كبير جداً على ظروف ونتائج تكوين وتطوير العقارات.

ولذلك، فإن الخدمة هي نظام مفتوح في تفاعل مستمر مع الأنظمة الأخرى، كونه نظامًا فرعيًا لنظام (اقتصاد كلي) أكثر عمومية.

3. أهداف وغايات وأدوات نظام الخدمة

وقت تخطيط المسح العقاري

يتأثر النظام باستمرار بقوى متعددة الاتجاهات: فمن ناحية، هناك رغبة النظام في الحفاظ على الذات، والتي تتجلى في حقيقة أن أي نظام اقتصادي (على سبيل المثال، مؤسسة) يفضل عدم تغيير الإيقاع الراسخ الإنتاج، للحفاظ على النطاق الحالي من المنتجات التجارية لأطول فترة ممكنة، وما إلى ذلك. لأنه، مع تساوي الأشياء الأخرى، فإن هذا يساعد على تقليل التكاليف وتعظيم الأرباح، بالإضافة إلى ذلك، يجعل تشغيل المؤسسة أكثر قابلية للتنبؤ به و مستقر. ومع ذلك، في الوقت نفسه، تتأثر المؤسسة بالعوامل "المزعجة" التي تحفز المؤسسة بشكل موضوعي على التغيير (التغيرات في ظروف السوق، وظهور تقنيات جديدة، وما إلى ذلك).

أول هذه العوامل داخلية، وتهدف إلى الحفاظ على النظام في شكله الحالي. وفي الوقت نفسه، فإن النظام الذي تكون صلاته بين عناصره أقوى وأوثق (على سبيل المثال، نظام البناء الشامل) لديه قدرة أعلى على الحفاظ على الذات.

ثانيا، العوامل المؤثرة على النظام هي عوامل خارجية. إنها تسبب تغييرات يمكن التغلب عليها من خلال تحسين البنية والمرونة واستبدال العناصر وتغيير الروابط بينها.

يجب أن تكون العلاقة بين خصائص الثبات والتقلب في كل نظام بحيث تضمن أداءه الأكثر كفاءة واستدامة مع الحفاظ على الموثوقية الاقتصادية اللازمة.

تُعرف الإدارة بأنها عملية تكوين الإرادة وتنفيذها، أي أنها ليست أكثر من عملية حل المشكلات لتحقيق الأهداف المحددة. ومن أهم أهداف الاقتصاد العقاري ما يلي:

أهداف التكلفة (النقدية) - النتائج المالية المستقبلية المتوقعة (الربح، قيمة رأس المال، الربحية، التدفق النقدي، توفر رأس المال العامل، وما إلى ذلك)؛

أهداف المستهلك - تحقيق أهداف مادية معينة من خلال تنفيذ مهام الإنتاج (بناء المساكن، وإعادة بناء المباني والهياكل، والعقارات التجارية، وعقارات الإقامة المؤقتة، والمباني متعددة الاستخدامات، وما إلى ذلك)؛

الأهداف الاجتماعية هي المسؤولية الاجتماعية لكيان تجاري تجاه المجتمع (تطوير المشروع وتنفيذه وفقًا للوضع الاجتماعي والتاريخي للمجتمع، ومهام حماية البيئة والمناظر الطبيعية والسمات التركيبية للإقليم، واستخدام المواد والهياكل مع الأخذ في الاعتبار طلبات العملاء المحليين، الخ.

يتم تحقيق الأهداف التكلفة والاجتماعية فقط من خلال أهداف المستهلك والأهداف الأخرى - الإجراءات.

إدارة الممتلكات هي عملية مستمرة وتواصلية ويمكن تمثيلها على نطاق واسع كعملية تخطيط تتألف من المراحل المتسلسلة التالية:

تحليل وصياغة المشكلة؛

البحث عن حلول بديلة؛

التقييم واتخاذ القرار (فحص القرار).

بالمعنى الضيق، يمكن تقديم الإدارة على أنها عملية تنفيذ المشروع، بما في ذلك المراحل:

تنفيذ البديل المختار؛

التشكيل والتحكم؛

عملية التشغيل مع مراحل تشغيل وتطوير العقار.

يحتل التخطيط مكانة مركزية في نظرية المسح ويمثل عملية صنع القرار المتكررة بانتظام والتي تتم فيها أنواع مختلفة من الأنشطة الإدارية.

يعد التنفيذ جزءًا من عملية التخطيط، ويتكون من مراحل وضع خطة التنفيذ التفصيلية، والتنفيذ نفسه والرقابة، بما في ذلك مجموعة من التدابير لتحليل الانحرافات المحتملة عن المؤشرات المخططة.

تُفهم الإدارة كنشاط على أنها عملية حل المشكلات في تحقيق الأهداف، والتي يتم التعبير عنها في تلقي المعلومات ومعالجتها ونقلها.

خاتمة

بعد تحليل هذا العمل، يمكننا استخلاص النتيجة التالية: طبيعة التغيرات (الديناميكيات العامة) لقيمة الاستخدام والتكلفة الإجمالية وتكلفة الاستخدام طوال دورة الحياة هي نفسها، ولكن معدل تغير هذه المؤشرات مختلف. ويفسر ذلك حقيقة أن التغييرات نفسها تتشكل تحت تأثير العوامل المؤثرة المختلفة، مما يجعل عمليات التغيير المحددة متنوعة بطبيعتها. يمكن صياغة هذا الاستنتاج بطريقة أخرى: تتغير كل من قيمة الاستخدام والقيمة الإجمالية والقيمة المستخدمة تحت تأثير نفس العامل - الوقت، ولكن هذا التأثير يتجلى بشكل مختلف لكل نوع من أنواع القيمة.

يمكن صياغة مشكلة اقتصاديات العقارات كتفسير اقتصادي لتأثير جميع العوامل المهمة على العقار في مرحلة معينة من دورة الحياة.

تغطي أنشطة المساحين جميع مراحل وأشكال مظاهر دورة حياة العقارات، مما يوفر حلاً مترابطًا لجميع القضايا العملية.

قائمة الأدب المستخدم

كوزوخار ف.م. الخبرة وإدارة الممتلكات. مقدمة عن التخصص . - م، الناشر: داشكوف وشركاه، 2008

تشيرنياك ف.ز. إدارة الممتلكات. – م، 2007

الاقتصاد وإدارة العقارات. – م، 2006

دورة الحياة- هذا تسلسل كامل لعمليات وجود العقار منذ التشغيل (من الإنشاء) وحتى الإنهاء. من الناحية النظرية والتطبيقية، يتم تمييز خمسة أنواع من الدورات: الأعمال، ودورة حياة المنتج، ونوع الأعمال والمؤسسة كمجمع عقاري، وكذلك العقارات ككائن من الممتلكات (الرسوم البيانية 1.14-1.18). وتتأثر مدة الدورة بفترات الإنتاج، والاستهلاك المادي والمعنوي، ورأس المال للمنشأة، وظروف التشغيل، وظروف السوق وعوامل أخرى.

نظرًا لأن الأشياء العقارية لها طبيعة ثلاثية، فإنها تخضع طوال فترة وجودها للتغيرات المادية والاقتصادية والقانونية، على التوالي. ونتيجة لذلك، يمر كل شيء غير منقول (باستثناء الأرض) بالمراحل الأربع الموسعة التالية من دورة حياته:

• o التكوين - البناء، وإنشاء مؤسسة جديدة، والاستحواذ (شراء، وتخصيص، وما إلى ذلك) على قطعة أرض؛
• o التشغيل - التشغيل والتطوير (التوسيع، إعادة الإعمار، تغيير النشاط، إعادة التنظيم، إلخ)؛
• o التغيير، ربما أكثر من مرة، للمالك أو المالك أو المستخدم؛
• o توقف الوجود – الهدم، التصفية، التدمير الطبيعي.

توفر المراحل الأولى والثالثة والرابعة من دورة حياة العقار كمنتج أيضًا تسجيل الدولة لحقيقة إنشاء الكائن أو تصفيته، فضلاً عن تغيير المالك.

دورة حياة العقارات التجارية الملكية، الملكيةمن وجهة نظر مالك حالي، يقوم برحلته الشخصية مع الشيء بدءًا من الشراء، على سبيل المثال، إلى البيع أو التبادل، يمكن تكرارها عدة مرات، في كل مرة مع مالك جديد، حتى نهاية الفترة الاقتصادية أو المادية. حياة الكائن.

تغيير أصحاب المجمعات العقارية للشركات في عملية الإصلاحات التي تم تنفيذها في روسيا، والخصخصة، والإفلاس، ونقل حصة مسيطرة من يد إلى يد

مخطط 1.14.

مصحوبة بتغييرات كبيرة ومدمرة في بعض الأحيان في التنظيم والإدارة والتكنولوجيا ووسائل الإنتاج الأساسية نفسها.

بالنسبة للأشياء - الآثار التاريخية، فإن العمر المادي هو الأهم، وليس تغيير المالك أو الملكية

مخطط 1.15.

ca والمستخدم، حيث أنهما محميان من قبل الدولة. يُسمح باستخدام الأشياء ذات الأهمية العالمية والوطنية دون المساس بوظائفها الثقافية والتاريخية، ويرتبط تكوينها بأعمال إعادة الإعمار والبحث والترميم. المجمعات الطبيعية - الآثار يمكن أن تستمر إلى الأبد. إن توقف وجود مثل هذه الأشياء يعني إدراجها في مجمعات تاريخية وثقافية جديدة أكثر شمولاً أو تدميرها نتيجة للكوارث الطبيعية.

تشتمل كل مرحلة من مراحل دورة الحياة العقارية على عدد من المراحل والفعاليات والأنشطة. على سبيل المثال، خلق

المخطط 1.16.

مخطط 1.17.

يتكون المجمع العقاري للمؤسسة من أربع مراحل رئيسية مقسمة إلى أقسام مترابطة وإجراءات تنظيمية وقانونية (الجدول 1). 1.5).

من الناحية التنظيمية، يتكون إنشاء مؤسسة ككائن عقاري من ثماني إلى تسع مراحل.

مخطط 1.18.

تخضع دورة حياة العقارات لقوانين معينة وتشمل، كما حددها ج. هاريسون، الحياة الاقتصادية والمادية والزمنية والاقتصادية المتبقية.

العمر الاقتصاديهي فترة الاستخدام المربح للعقار، حيث تساهم التحسينات التي يتم إجراؤها في قيمة العقار. وتزداد الإصلاحات الجيدة والتجديد وتحسين الظروف، ولكن سوء الصيانة يؤدي إلى تقصير العمر الاقتصادي للمنشأة. يتم التخلي عنه عندما لا تساهم التحسينات في قيمة العقار بسبب تقادمه العام.

العمر الجسدي- هذه هي فترة الوجود الحقيقي للكائن في حالة مناسبة وظيفيًا قبل هدمه (تدميره). ويمكن أن تكون معيارية وفعلية ومحسوبة (متنبأ بها) وتزداد بسبب التحديث وتحسين الظروف.

الجدول 1.5. مراحل تشكيل مؤسسة جديدة

لا.	البحث عن فكرة جديدة وتقييمها	وضع خطة عمل	استقطاب الموارد اللازمة	يتحكم خلق الشركات
	عوامل ظهور الفكرة الجديدة التوقيت	قطاع السوق وحجمه وخصائص السعر	الموارد المتاحة: رأس المال النقدي، المواد الخام، المعدات، العمالة، إلخ.	الهيكل التنظيمي، تكوين المجموعة، الأهداف، المواعيد النهائية، المراحل، الوثائق التأسيسية
	امتثال الفكرة للأهداف الشخصية والمعرفة والمهارات	الخطة التسويقية، خطة الإنتاج للمؤسسة وأقسامها	الموارد المفقودة والموردين المحتملين	عوامل النجاح الرئيسية وطرق تفعيلها
	تحليل القيمة الحقيقية والمحتملة للفكرة	الخطة المالية والدعم المالي	طرق جذب الموارد حسب النوع	نقاط الضعف وطرق التغلب عليها
	تقييم المخاطر والتنبؤ بالمنافع	شكل الملكية والشكل القانوني	التنبؤ بالمصادر والموردين الجدد	نظام مراقبة الجودة وتوقيت العمل
	مقارنة ب منتجات المنافسين	استراتيجية اختراق السوق	تكوين رأس المال المصرح به (الأسهم).	الوضع القانوني، الترخيص، الدولة! هذا التسجيل

يعتمد العمر الفعلي على تقييم المظهر والحالة الفنية للهيكل. هذا هو العمر المقابل للحفظ الفعلي للكائن وحالته وقت المعاملة والتقييم. على سبيل المثال، عندما يبدو منزل من الطوب عمره 60 عامًا كما لو كان عمره 18 عامًا، فإن عمره الفعلي هو 18 عامًا. العمر الفعلي قد يكون أكبر أو أقل من العمر الزمني.

العمر الزمني- هي الفترة من يوم تشغيل الكائن حتى تاريخ المعاملة أو التقييم.

المخطط 1.19.

يتم احتساب العمر الاقتصادي المتبقي للمبنى من تاريخ التقييم (التحليل) حتى نهاية عمره الاقتصادي. تمتد عمليات الإصلاح وإعادة التجهيز (الزيادة) هذه الفترة.

إن العمر المادي والاقتصادي للمباني موضوعي بطبيعته، ويمكن تنظيمه، ولكن لا يمكن إلغاؤه. جميع مراحل دورة الحياة ومدى الحياة مترابطة وعندما تتغير إحداها تتغير المراحل الأخرى تبعاً لذلك (شكل 1.19).

يجب أن يأخذ المالك في الاعتبار موقع العقار في مرحلة أو أخرى من دورة الحياة من أجل تنفيذ التدابير المناسبة لضمان الحفاظ على ربحية العقار وزيادة ربحيته.

إن طول العمر المادي، والعمر الاقتصادي والفعال للعقارات (باستثناء الأرض) يعتمد على عمليات التآكل المتزايدة بلا هوادة، والتي لها قوة قوانين الطبيعة.

المخطط 1.20.