"สมอ" ในศูนย์ธุรกิจ: ทั้งสถานะและขนาดมีความสำคัญ

ขาดร้านค้าปลีกพร้อมเข้าครอบครองพื้นที่ขนาดใหญ่ในศูนย์การค้าและสถานบันเทิงแห่งใหม่ (ก.ล.ต.) ซึ่งวันนี้ไม่มีอีกแล้ว สมอมักจะเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต FMCG เครื่องใช้ในครัวเรือนและร้านอิเล็กทรอนิกส์และศูนย์รวมความบันเทิง บ่อยครั้งที่ร้านเสื้อผ้าและห้างสรรพสินค้ากลายเป็นผู้ประกอบการจุดยึด เนื่องจากศูนย์การค้า (SCs) ได้รับความสนใจมากขึ้นในการเพิ่มส่วนแบ่งขององค์ประกอบความบันเทิงในสถานที่ของพวกเขา ผู้ประกอบการที่ทำงานในส่วนความบันเทิงจึงเป็นที่ต้องการในปัจจุบันเช่นกัน ห้างร้านเสื้อผ้าขนาดใหญ่ และไฮเปอร์มาร์เก็ตเฟอร์นิเจอร์ “ผู้เช่า Anchor เป็นส่วนสำคัญของโครงการเนื่องจากพวกเขาสร้างกระแสของผู้บริโภคที่มีศักยภาพ” Anastasia Balmochnykh ผู้จัดการโครงการในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กกล่าว “ การก่อตัวของกลุ่มผู้เช่าหลักกำหนดการผสมผสานผู้เช่า สระผู้เช่าเป็นส่วนหนึ่งของการสร้างแนวคิดศูนย์การค้า/สำนักงานศูนย์ - อ. ) ทั้งโครงการ

อย่างไรก็ตาม ผู้สมัครที่ทอดสมอมีข้อกำหนดสำหรับผู้ให้เช่า - เงื่อนไขพิเศษสำหรับอัตราค่าเช่า ดังนั้น ตามที่ บริษัท กล่าว สำหรับจุดยึด อัตราอาจแตกต่างกันในช่วง 250-450 รูเบิลต่อ 1 m2 ในขณะที่แกลเลอรี่ช้อปปิ้งบางแห่ง - สูงกว่าหลายเท่า

“สำหรับผู้เช่าสมอในศูนย์การค้า ปัจจัยต่างๆ เช่น สถานที่ตั้ง ค่าเช่า และการจราจรติดขัดเป็นสิ่งสำคัญ - กรรมการผู้จัดการในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กกล่าว - ตามเนื้อผ้า อัตราค่าเช่าจุดยึดจะต่ำเมื่อเทียบกับผู้ให้บริการรายอื่น ตัวอย่างเช่น สำหรับผู้ประกอบการขายของชำขนาดใหญ่ที่เช่าพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตร.ม. ขึ้นไป อัตราจะแตกต่างกันไปตั้งแต่ 80 ดอลลาร์ ถึง 120 ดอลลาร์ต่อ 1 ตร.ม. ต่อปี”

เพื่อลดค่าเช่าของเจ้าของบ้านสามารถไปได้ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัทแบรนด์ที่จะดึงดูดลูกค้าเพิ่มเติมด้วยชื่อเสียง หากห้างสรรพสินค้ามีลักษณะเฉพาะและอยู่ในทำเลที่ดี เจ้าของห้างสรรพสินค้าจะไม่ให้สัมปทานใดๆ "ศูนย์การค้าและเป็นตัวอย่างที่โดดเด่น" ผู้เชี่ยวชาญ Lyubava Pryanikova กล่าว แต่ไม่ว่าในกรณีใดสำหรับผู้เช่าหลักราคาเช่าจะไม่ถูกตั้งไว้ทันทีและสำหรับทั้งหมด Natalia Kotlyar “เมื่อหมดระยะเวลาโปรโมชั่นและกระแสของผู้เข้าชมก็สูงอย่างต่อเนื่อง เงื่อนไขสำหรับผู้เช่ารายใหม่จะเข้มงวดกว่าตอนเปิดห้าง”

คุ้มค่าสำหรับการดึงดูดพุกมีแนวคิดการพัฒนาที่ดีของตู้จ่ายน้ำมัน “เมื่อเริ่มทำงานในโครงการ เรากำหนดอย่างชัดเจนว่าเราจะทำงานร่วมกับผู้ชมคนใด และใครบ้างที่แนวคิดของเราจะมุ่งเป้าไปที่” Natalia Kotlyar กล่าว “Anchor คือผู้ที่จำเป็นสำหรับแนวคิดนี้ ผู้บริโภคมากกว่าคนอื่นๆ”

เมื่อพัฒนาแนวคิดควรคำนึงถึงบริเวณโดยรอบของศูนย์การค้าด้วย อนิจจาไม่ใช่ทุกคนที่ทำมัน ในห้างสรรพสินค้า Cosmos ที่เพิ่งเปิดใหม่บนถนน Kosmonavtov Avenue แม้จะอยู่ใกล้กับห้างสรรพสินค้า Piter และไฮเปอร์มาร์เก็ต OK ตลาดสด Lime และศูนย์ออกกำลังกาย FamilyFitness ก็กลายเป็นจุดยึด ออกแบบมาสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารพักอาศัยซึ่งมีร้านค้าปลีกอยู่ภายใน อีกตัวอย่างหนึ่งคือศูนย์การค้า City Mall ที่มีร้าน Kalinka ซึ่งอยู่ติดกับห้างสรรพสินค้า Kapitoliy ซึ่ง Media Markt เปิดดำเนินการมาเป็นเวลานาน ในบางกรณี การเปิดโรงงานค้าปลีกแห่งใหม่ในย่านใกล้เคียงซึ่งมีจุดยึดที่แข็งแกร่งจากส่วนเดียวกัน นำไปสู่ความจำเป็นในการสร้างแนวคิดใหม่เกี่ยวกับคอมเพล็กซ์ด้วยการเปลี่ยนผู้เช่า นอกเหนือจากการสร้างภาพลักษณ์ที่ต้องการในสายตาของผู้มาเยือนแล้ว การพัฒนาแนวคิดในวันนี้ยังเป็นที่มาหลักของการเกิดขึ้นของพื้นที่ใหม่สำหรับผู้เช่าหลักในห้างสรรพสินค้าและศูนย์การค้าที่มีอยู่ "ตัวอย่างล่าสุด ได้แก่ ห้างสรรพสินค้าแกรนด์แคนยอน" Lyudmila Reva ผู้อำนวยการบริษัท ASTERA กล่าว พื้นที่ว่าง"

ความสัมพันธ์ระหว่างผู้เช่าหลักและเจ้าของศูนย์ธุรกิจมักเป็นผลประโยชน์ที่สมดุล ตามกฎแล้วก่อนหน้านี้ตระหนักถึงความพิเศษของพวกเขายืนยันในเงื่อนไขพิเศษและสัมปทานทุกประเภท หลังตระหนักถึงข้อดีทั้งหมดของการมีบริษัทขนาดใหญ่ในกลุ่มผู้เช่า ในหลายกรณีพร้อมที่จะเสียสละบางสิ่งบางอย่าง อย่างไรก็ตาม ความสัมพันธ์ดังกล่าวมักจะจบลงที่ทางตันและถึงกับย้ายไปยังระนาบอื่น ...

อยู่ในชื่ออะไร?

ผู้เช่าหลักเป็นลูกค้าซึ่งครอบครองพื้นที่ขนาดใหญ่ตั้งแต่ 10 ถึง 50% ของสถานที่ของศูนย์ธุรกิจ PricewaterhouseCoopers ในศูนย์ธุรกิจ White Square บนถนน Lesnaya, IBS ในศูนย์ธุรกิจ Severnaya Zvezda บน Begovaya, Yandex ในศูนย์ธุรกิจ Krasnaya Roza ใน Khamovniki อย่างไรก็ตาม "สมอ" เป็นมากกว่าแบรนด์ ชื่อที่รู้จักกันดีในที่นี้มีความหมายมากกว่าจำนวนตารางเมตรที่ครอบครอง ตัวอย่างเช่น การพิจารณาว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบในศูนย์ธุรกิจของ Metropolis - Procter & Gamble, Hewlett Packard หรือ Schlumberger? แต่ละบริษัทเหล่านี้มีบทบาทสำคัญในธุรกิจให้เช่าศูนย์ธุรกิจ บริษัทที่มีชื่อเสียงอาจไม่ใช้พื้นที่มากนัก แต่เพิ่มความน่าดึงดูดใจของวัตถุเนื่องจากความนิยมของชื่อ (เช่น ธนาคารขนาดใหญ่ ต่างประเทศ ต่างประเทศ บริษัทมหาชน ฯลฯ)

สำนักงานทั้งสองประเภท "สมอ" (ขนาดใหญ่และสถานะ) เป็นที่สนใจของเจ้าของทั้งในแง่ของประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจทั้งในกรณีของการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่เป็นเวลานานและดึงดูดลูกค้าใหม่ Vladimir Lushnikov หัวหน้าแผนกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของ Maitre Rocher กล่าวว่า "แตกต่างจากศูนย์การค้า สำหรับผู้ประกาศข่าวในสำนักงาน ศูนย์ธุรกิจเป็นเพียงสถานที่ทำงานที่สะดวกสบาย และไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าผู้มาเยี่ยมเยือนประเภทใดจะมาหาเพื่อนบ้าน" มัลเมซง. - สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงประเภทของกิจกรรมเมื่อเลือกผู้เช่าฐานและพยายามหลีกเลี่ยงจุดตัดของผลประโยชน์ นอกจากนี้ ศูนย์ธุรกิจบางแห่งเกือบจะแบ่งระหว่างบริษัทดังกล่าวโดยสิ้นเชิง โครงการเหล่านี้เป็นโครงการที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดซึ่งได้แนะนำข้อจำกัดก่อนเกิดวิกฤตในพื้นที่เช่าขั้นต่ำ ในศูนย์ธุรกิจที่ประสบความสำเร็จน้อยที่สุด (โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ตั้งใหม่และไม่ประสบความสำเร็จ) ในทางกลับกัน อาจไม่มี "สมอ" เดียว

จำนวนผู้เช่าจำนวนมากขึ้นอยู่กับขนาดของศูนย์สำนักงาน ในศูนย์ธุรกิจที่มีพื้นที่ 20,000 ตารางเมตร ตามกฎแล้ว "สมอ" หนึ่งหรือสองอันได้รับเชิญ สำหรับ 50-60,000 ตารางเมตร ม. m บัญชีสำหรับบริษัทหลักสองหรือสามแห่ง แต่บางครั้งหากเป็นศูนย์ธุรกิจที่มีขนาดประมาณ 100,000 ตารางเมตร ม. "สมอ" สามารถมีได้ถึงห้า - เจ็ด ตัวอย่างที่โดดเด่นของการแบ่งพื้นที่ขนาดใหญ่ดังกล่าวคือศูนย์ธุรกิจโอเมก้าพลาซ่า

พื้นที่ที่ผู้เช่าครอบครองซึ่งถือเป็นฐานก็ขึ้นอยู่กับขนาดของศูนย์สำนักงานด้วย มีตั้งแต่ 2 ถึง 10,000 ตารางเมตร ม. ม

แรงดึงดูดของแบรนด์

ประโยชน์ของความร่วมมือกับลูกค้ารายใหญ่นั้นชัดเจน ในการเริ่มต้น ผู้เช่าหลักของศูนย์ธุรกิจนั้นแตกต่างจากผู้เช่าในศูนย์การค้าโดยพื้นฐาน ในศูนย์การค้า มันคือ "แม่เหล็ก" ที่มุ่งตรงไปยังกระแสของลูกค้า ในศูนย์ธุรกิจ การปรากฏตัวของเขาเน้นถึงอำนาจของตัวอาคารเอง ทำหน้าที่เป็นเครื่องพิสูจน์ถึงระดับสูง และดึงดูดผู้เช่ารายอื่นๆ ศูนย์สำนักงานที่ว่างเปล่าแม้จะขับไล่ผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าทางอารมณ์และทำให้เกิดความไม่ไว้วางใจ อย่างไรก็ตาม ข้อมูลที่ตัวอย่างเช่น บริษัท Western ที่มีชื่อเสียงได้ลงนามในสัญญาเช่าแล้วทำให้เรามองวัตถุในวิธีที่แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง ตัวอย่างเช่น ถ้าเป๊ปซี่เลือกศูนย์ธุรกิจแห่งนี้ ตึกนี้ก็คุ้มค่า

ผู้เชี่ยวชาญของโจนส์ แลง ลาซาลล์กล่าวว่า "การค้นหาและดึงดูด "จุดยึด" ให้มาที่ศูนย์ธุรกิจนั้นทำได้แม้ในระยะเริ่มต้นของการก่อสร้าง และบางครั้งอาจถึงขั้นตอนการออกแบบของศูนย์ “และข้อสรุปของข้อตกลงกับพวกเขาในขั้นเริ่มต้นของการก่อสร้าง แน่นอนว่าอยู่ในมือของนักพัฒนา เนื่องจากมันดึงดูดความสนใจของผู้เช่าที่มีศักยภาพให้กับโครงการ เพิ่มภาพลักษณ์และศักดิ์ศรีของโครงการ”

“ในหลายอุตสาหกรรม ผู้เล่นชั้นนำที่เช่าพื้นที่ในศูนย์ธุรกิจแห่งนี้ก็ดึงดูดพันธมิตรที่มีขนาดเล็กลงด้วย” Denis Kolokolnikov ซีอีโอของบริษัทที่ปรึกษา RRG กล่าว “โดยส่วนใหญ่ สถานการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นในอุตสาหกรรมไฮเทค ก๊าซ และน้ำมัน”

ข้อได้เปรียบที่ไม่อาจปฏิเสธได้อีกอย่างหนึ่งคือข้อดีทางเศรษฐกิจ ตามกฎแล้ว "สมอ" ครอบครองพื้นที่ขนาดใหญ่และเซ็นสัญญาเป็นเวลาหลายปี: พวกเขาเชื่อมโยงสำนักงานของพวกเขากับศูนย์ธุรกิจที่เลือกและแทบไม่เปลี่ยนสถานที่ และนี่หมายความว่าเจ้าของอาคารจะได้รับรายได้ค่าเช่าที่มั่นคงจากส่วนสำคัญของศูนย์ธุรกิจของเขา และถึงแม้จะเป็นระยะเวลานานก็ตาม “ดังนั้น เจ้าของสามารถสร้างแผนของเขาร่วมกับ “ผู้ประกาศข่าว”: ตัวอย่างเช่น วางแผนเงื่อนไขของสัญญากับผู้เช่าที่เหลือ” Maxim Zhulikov ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาของแผนกอสังหาริมทรัพย์สำนักงานของ Penny Lane Realty กล่าว - ค่อนข้างพูด เขาสามารถให้สถานที่ของบริษัทขนาดใหญ่ตั้งแต่ชั้นแรกถึงชั้นห้า และสำหรับลูกค้าบนชั้นหกหรือชั้นเจ็ด เขาจะร่างสัญญาที่ใช้เวลาไม่นานนัก บางทีถึงแม้จะมีสิทธิที่จะบอกเลิกก่อนกำหนดโดยมีการแจ้งเตือนตามสมควร ระยะเวลา. ดังนั้นหาก "สมอ" เริ่มขยาย เจ้าของจะมีโอกาสให้พื้นที่ที่เกี่ยวข้องแก่เขาเพื่อไม่ให้พลาดลูกค้าที่มีค่า

นอกจากนี้ ข้อตกลงระยะยาวกับบริษัทขนาดใหญ่ช่วยลดความยุ่งยากในกระบวนการให้กู้ยืมแก่ธนาคารสำหรับนักพัฒนาหรือเจ้าของวัตถุ เนื่องจากชื่อของบริษัทที่มีชื่อเสียง (ตามเงื่อนไข Coca-Cola หรือ IBM) สามารถทำหน้าที่เป็น การรับประกันเพิ่มเติม ไม่ว่าในกรณีใด ก่อนเกิดวิกฤต ผู้กู้ด้วยสัญญาเช่าดังกล่าวจะได้รับเงินเร็วพอที่จะพัฒนาโครงการใหม่ของตนได้

นอกจากนี้ ศูนย์ธุรกิจที่แบ่งระหว่างผู้เช่าหลักหลายรายยังดึงดูดนักลงทุนสถาบันที่มีศักยภาพมากขึ้น “ในกรณีส่วนใหญ่ ภาพจะเพิ่มความน่าดึงดูดใจในการลงทุนและต้นทุนของโครงการ” D. Kolokolnikov กล่าว - หลังจากที่ทุกการตัดสินใจผู้ซื้อประเมินไม่เพียง แต่คุณภาพของอาคาร แต่ยังรวมถึงผู้เช่าด้วย และ "สมอ" ดังกล่าวสัญญากับเจ้าของรายได้ที่มั่นคง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีบริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งตั้งอยู่ในอาคารนี้: สิ่งนี้ทำให้ศูนย์ธุรกิจมีความแข็งแกร่งเมื่อเทียบกับบริษัทที่คล้ายกัน แต่ถูกส่งต่อไปยังส่วนเล็กๆ ที่มีการหมุนเวียนผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง”

สุดท้าย การมีลูกค้ารายใหญ่หลายรายในศูนย์สำนักงานช่วยลดความยุ่งยากในการจัดการสถานที่ และแน่นอน ศูนย์ธุรกิจที่มีปัญหาด้วยทำเลที่ไม่ได้มาตรฐานหรือราคาสูงเกินไปไม่สามารถทำได้หากไม่มีผู้เช่าหลัก

การรักษาพิเศษ

โดยทั่วไปแล้ว แบรนด์ดังที่เช่าพื้นที่ในอาคารจะเพิ่มสภาพคล่องให้กับวัตถุอย่างมาก: ศูนย์ธุรกิจนี้จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 10% และขายได้ง่ายกว่ามาก ตัวอย่างเช่น ศูนย์ธุรกิจบน Zvenigorodsky Proyezd แห่งที่ 2 มีสำนักงานของบริษัทขนาดใหญ่ เช่น Oriflame, Philips และ Mars และการปรากฏตัวของผู้เช่าที่มีชื่อเสียงก็ให้บริการเจ้าของอาคารเป็นอย่างดี - ขายในราคาระดับพรีเมี่ยมอย่างมากจากราคาเดิม ดังนั้นเมื่อทำข้อตกลงกับผู้เช่าหลัก เจ้าของมักจะให้สัมปทานอย่างจริงจัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากนี่เป็นลูกค้ารายใหญ่รายแรก

โดยทั่วไป แองเคอร์จะได้รับผลประโยชน์ทางการเงิน ก่อนอื่นนี่คืออัตราที่ลดลง - ส่วนลดมีตั้งแต่ 5 ถึง 30% ขนาดขึ้นอยู่กับเจ้าของบ้าน: ส่วนลดเข้าใกล้สูงสุดหากเจ้าของมีภาระผูกพันกับธนาคารสำหรับเงื่อนไขการเติมศูนย์ธุรกิจหรือหากภาพของผู้เช่าหลักรายนี้มีอิทธิพลอย่างมากต่อตลาด ดังนั้น TNK BP จึงเช่าศูนย์ธุรกิจนอร์ดสตาร์ทาวเวอร์ 20 ชั้นในราคาที่แข่งขันได้ในตลาด เนื่องจากความนิยมของแบรนด์เพียงอย่างเดียว

สถานะของอาคารสำนักงานเองก็มีความสำคัญเช่นกัน Yuri Taranenko ผู้อำนวยการ MIEL - Commercial Real Estate กล่าวว่า "หากโครงการประสบความสำเร็จ ภายใน Garden Ring ซึ่งเป็นที่ต้องการของสำนักงานอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่มีความหวังที่จะได้รับส่วนลดมากมาย “หากเจ้าของพยายามที่จะล่อผู้เช่าที่แข็งแกร่งไปยังทรัพย์สินระยะไกลที่ตั้งอยู่นอกวงแหวนขนส่งที่สาม ส่วนลดก็อาจมีนัยสำคัญ”

นอกเหนือจากองค์ประกอบทางการเงินแล้ว บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงสามารถนับโบนัสที่น่าพึงพอใจอื่นๆ ที่พวกเขาจะไม่ล้มเหลวในการขอ: สิทธิ์ที่จองไว้ล่วงหน้าในการขยายสถานที่หรือขยายสัญญาเช่า เงื่อนไขพิเศษสำหรับการตกแต่ง และเตรียมสำนักงานของตน (เช่น ตามโครงการของตนเอง) มีอิทธิพลต่อทางเลือกของตัวดำเนินการโครงสร้างพื้นฐาน พวกเขาอาจเรียกร้องให้มีที่จอดรถจำนวนมากขึ้นหรือให้ส่วนลดค่าเช่าสถานที่สำหรับแขกฟรี ซึ่งกำลังมีความสำคัญอย่างยิ่งในตอนนี้ เกี่ยวกับการลงโทษที่เข้มงวดและค่าปรับสำหรับการจอดรถผิดกฎหมายในมอสโกเพิ่มขึ้นถึง 2,500 รูเบิล พวกเขาอาจขอผลประโยชน์เพื่อชำระค่าบริการของผู้ให้บริการและแม้กระทั่งการจัดหาเครื่องกำเนิดไฟฟ้าดีเซล Roman Shcherbak หัวหน้าแผนกอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงานของ GVA Sawyer กล่าวว่า "ผู้เช่ารายใหญ่มักจัดให้มีพื้นที่ใกล้กับอาคาร เพื่อให้เขาสามารถวางความจุเพิ่มเติมได้โดยใช้ค่าใช้จ่ายของเขาเอง “ผู้เช่าทั่วไปไม่ต้องการสิ่งนี้ เนื่องจากสิ่งเหล่านี้เป็นทรัพยากรที่มีราคาแพงมาก แต่ “ผู้เช่า” จะได้รับการตั้งค่าดังกล่าว”

นอกจากนี้ การเพิ่มที่น่าพึงพอใจอาจเป็นไปได้ที่จะวางป้ายหรือโลโก้ของผู้เช่าบนอาคาร จัดทางเข้าแยกต่างหาก ลิฟต์หรือแผนกต้อนรับ ตกแต่งส่วนหน้าในสไตล์องค์กร เงื่อนไขพิเศษสำหรับการจัดเลี้ยงขององค์กร หากทั้งหมดนี้ เป็นไปได้เนื่องจากคุณสมบัติการออกแบบของศูนย์ธุรกิจ

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าส่วนลดทั้งหมดสามารถสูงถึง 15-25% เมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายของผู้เช่ารายอื่นในคอมเพล็กซ์ ประโยชน์ทั้งหมดเหล่านี้ลดความสามารถในการทำกำไรของศูนย์ธุรกิจลงได้ในที่สุด แต่หลังจากเซ็นสัญญากับผู้เช่าหลายรายตามกฎแล้วเจ้าของสามารถเพิ่มอัตราในสถานที่ได้อย่างปลอดภัย - จุดเปลี่ยนได้ผ่านไปแล้วซึ่งช่วยให้บรรลุระดับการทำกำไรที่วางแผนไว้ Pavel Yanshevsky หุ้นส่วนของ S.A. Ricci ให้ความเห็นเกี่ยวกับสถานการณ์ดังกล่าวว่า “ส่วนลดเหล่านี้จะจ่ายคืนในภายหลังเมื่ออาคารพร้อมและมีการจัดตั้งสมอพูล — เรายังคงแนะนำให้นักพัฒนาจัดสรรพื้นที่บางส่วนสำหรับลูกค้าพื้นฐาน หากคุณให้เช่าพื้นที่ 80% ของศูนย์ธุรกิจให้กับพวกเขาพร้อมส่วนลด จะไม่สามารถขอเงินคืนได้”

แอปเปิ้ลแห่งความไม่ลงรอยกัน

ด้วยข้อได้เปรียบที่เถียงไม่ได้ทั้งหมดของ "สมอ" พวกมันมีหนึ่งลบที่ใหญ่มาก - ผู้เล่นที่อยู่ตรงกลางนั้นมีอำนาจเหนือเจ้าของมากกว่า มากเสียจนเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มักจะกลายเป็นตัวประกันของผู้เช่าดังกล่าวได้ หาก "สมอ" ออกไป ศูนย์ธุรกิจจะมีพื้นที่ว่างจำนวนมากซึ่งจะต้องเช่าอีกครั้ง เจ้าของสูญเสียกระแสเงินสดส่วนใหญ่ เป็นการยากมากที่จะปล่อยห้องโดยรวมทั้งหมด และจะต้องใช้เวลาหลายเดือนในการแบ่งห้องเช่า ด้วยสภาวะตลาดที่เอื้ออำนวย เจ้าของจะเติมเต็มพื้นที่อย่างรวดเร็ว มิฉะนั้น เขาอาจเสี่ยงที่จะถูกทิ้งไว้โดยเปล่าประโยชน์ "สมอ" ทดแทนมักจะหาได้ไม่ง่าย เมื่อเข้าใจสิ่งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่มักจะเริ่มเล่นเกมของตัวเอง โดยยืนกรานที่จะให้สัมปทานใหม่บางอย่าง นอกจากนี้ยังสามารถใช้การคุกคามโดยตรงของการปฏิเสธข้อตกลงการยกเลิกสัญญาการเดินทางไปยังคู่แข่ง ความขัดแย้งกับผู้ประกาศข่าวเป็นเรื่องที่แตกต่างกัน

ก่อนเกิดวิกฤต VimpelCom วางแผนที่จะเช่าสำนักงานในศูนย์ธุรกิจ Wave Tower และทำสัญญาเช่าเบื้องต้นเมื่อโรงงานอยู่ในขั้นตอนเริ่มต้นของการก่อสร้าง เจ้าของไม่มีเวลาทำการซ่อมแซมสถานที่และ VimpelCom ตระหนักว่าจะไม่สามารถย้ายเข้ามาได้ตามแผนจึงใช้สิทธิ์ในการถอนตัวจากสัญญา นอกจากนี้ ในระหว่างระยะเวลาการก่อสร้าง ความต้องการของบริษัทเพิ่มขึ้น แทนที่จะเป็น 18,000 ตารางเมตร m "VympelCom" ต้องการห้องที่มีพื้นที่ประมาณ 35,000 ตารางเมตรแล้ว ม. ค่าเช่าโดยประมาณตามสัญญาคือ 600 ดอลลาร์ต่อตร.ม. ม. / ปี และเมื่อถึงเวลาที่อาคารเปิดดำเนินการ สามารถเช่าสถานที่ได้อย่างน้อย $850-900 / ตร.ม. เมตร/ปี ดังนั้นแม้ต้องเสียค่าปรับ ก็ยังเป็นประโยชน์สำหรับเจ้าของที่จะบอกเลิกสัญญาเช่า นี่เป็นกรณีที่เกิดขึ้นได้ยากเมื่อผู้เช่าและเจ้าของบ้านสามารถแก้ไขความขัดแย้งทางผลประโยชน์ได้โดยไม่สูญเสีย

แต่มีสถานการณ์ที่ฉุนเฉียวมากขึ้น หนึ่งแบรนด์ที่รู้จักกันดีก่อนเกิดวิกฤต เช่า 37,000 ตารางเมตรภายใต้ข้อตกลงเบื้องต้น เมตรในศูนย์ธุรกิจนอร์ดสตาร์ทาวเวอร์ ผู้เช่าต้องจ่ายประมาณ 800 เหรียญ/ตร.ม. ม./ปี แต่หลังจากเกิดภาวะการเงินโลกล่มสลายไป 1 ตร.ม. ม. ของห้องนี้แทบจะไม่มีใครสามารถจ่ายได้แม้แต่ $ 600 สถานการณ์ตลาดเปลี่ยนไปอย่างมาก "สมอ" ที่มีศักยภาพซึ่งละเมิดเงื่อนไขของสัญญาไม่ได้เข้าสู่สำนักงานใหม่

อีกตัวอย่างหนึ่งคือประวัติความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของศูนย์ธุรกิจ Gorky Park Tower กับบริษัทโทรคมนาคมที่มีชื่อเสียงซึ่งเช่าพื้นที่จำนวนมากในศูนย์ธุรกิจ “เพื่อจัดระเบียบสำนักงานของบริษัทนี้ เราสร้างสถานที่ในอาคารของเราให้เสร็จตามโครงการของพวกเขา” ตัวแทนของเจ้าของกล่าว “ยิ่งไปกว่านั้น พวกเขาขอจบชั้นประหยัด ซึ่งค่อนข้างแปลกสำหรับบริษัทแบรนด์ระดับโลกที่มีชื่อเสียง แม้ว่าจะขัดกับประเภทอาคารของเรา แต่เราตกลงตามเงื่อนไข เนื่องจากลูกค้าได้เช่าหลายชั้นเป็นระยะเวลาห้าปีและสัญญาว่าจะเช่าสถานที่เหล่านี้ในอนาคต นอกจากนี้เรายังมอบส่วนลดค่าเช่าจำนวนมากอีกด้วย”

ภายหลังการลงนามในสัญญาได้ระยะหนึ่ง ผู้บริหารของบริษัทก็เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ซึ่งแสดงถึงนโยบายการออม รวมถึงการเลิกจ้างพนักงานและลดต้นทุนการเช่า ขั้นแรก พวกเขาปล่อยชั้นหนึ่งของพวกเขา แล้วละทิ้งไปโดยสมบูรณ์

“จากนั้นผู้บริหารของบริษัทนี้ขอให้เราลดค่าเช่าลงอย่างมาก โดยอ้างถึงสถานการณ์ทางการเงินที่ยากลำบาก” ตัวแทนของเจ้าของเล่าต่อ “การเจรจาไม่ได้นำไปสู่ความเข้าใจซึ่งกันและกัน ลูกค้าตัดสินใจทำลายความสัมพันธ์ตามสัญญา”

เนื่องจากสัญญาเช่าถูกยกเลิกก่อนกำหนด จึงเกิดคำถามเกี่ยวกับค่าตอบแทนที่คาดการณ์ไว้ แต่มันไม่ได้อยู่ที่นั่น ผู้เช่ารายใหญ่และมีแนวโน้มว่าตรงกันข้ามกับข้อตกลงเรียกร้องให้คืนเงินประกันปฏิเสธที่จะคืนสถานที่ให้กลับสู่สภาพเดิม (รูปแบบค่อนข้างเฉพาะเจาะจงออกแบบมาสำหรับความต้องการทางเทคโนโลยีของลูกค้า) เรียกร้องให้ส่งคืน ส่วนที่ไม่ได้รับเครดิตล่วงหน้า การเจรจาเกิดขึ้นเป็นเวลานานและจบลงโดยทั้งสองฝ่ายฟ้องซึ่งกันและกัน: ผู้เช่าฟ้องเรียกเงินประกันและเงินจ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของคืน เจ้าของบ้านฟ้องเรียกค่าเสียหายจากค่าเช่าและค่าปรับสำหรับความล่าช้าใน กลับสถานที่ เป็นผลให้ศาลเข้าข้างเจ้าของศูนย์ธุรกิจและรวบรวมบทลงโทษที่จำเป็นทั้งหมด

ดังนั้น ปรากฎว่าในแง่หนึ่ง ผู้เช่ารายใหญ่คือความสัมพันธ์ระยะยาวและกระแสเงินสดที่มั่นคง และอีกด้านหนึ่ง แหล่งที่มาของปัญหาที่อาจเกิดขึ้น แน่นอนว่ามีเรื่องราวอื้อฉาวที่ตรงไปตรงมาไม่กี่เรื่องในตลาด แม้ว่าส่วนใหญ่จะถูกตัดสินหลังปิดประตูก็ตาม ส่วนใหญ่เจ้าของและผู้เช่าศูนย์ธุรกิจยังคงเห็นด้วย ยิ่งกว่านั้น "ผู้ประกาศข่าว" มักจะเป็นบริษัทที่มีชื่อใหญ่ซึ่งให้ความสำคัญกับชื่อเสียงของพวกเขา และภาพลักษณ์ของศูนย์ธุรกิจก็มีความสำคัญต่อเจ้าของเช่นกันเพื่อไม่ให้กระแสการเงินจากการเช่าลดลง

นักพัฒนาซอฟต์แวร์รายใดมอบหมายงานหลักเพื่อดึงดูดความสนใจของผู้เยี่ยมชมให้ได้มากที่สุดและเปลี่ยนพวกเขาให้กลายเป็นผู้ซื้อให้ได้มากที่สุด มีการใช้ผู้เช่าหลักอย่างแม่นยำเพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้

ผู้เช่าหลักในศูนย์การค้าคือผู้ประกอบการเครือข่ายค้าปลีกรายใหญ่ที่ดึงดูดผู้ซื้อหลักมาที่ศูนย์การค้า

แนวความคิดเช่นผู้เช่าสมอปรากฏในปี 1940 - 1950 ในสหรัฐอเมริกา ในช่วงเวลานี้ นักพัฒนาเริ่มสร้างศูนย์การค้าระดับภูมิภาค ซึ่งเป็นที่ตั้งของห้างสรรพสินค้าเป็นศูนย์กลางของแหล่งท่องเที่ยว Northgate Mall ของซีแอตเทิลซึ่งเปิดในฤดูใบไม้ผลิปี 1950 เป็นหนึ่งในห้างแรกๆ ห้างสรรพสินค้า Bon Marche ทำหน้าที่เป็นผู้เช่าหลัก และต่อมาเปิดห้างสรรพสินค้าอีก 2 แห่ง - J.C. เพนนีย์และนอร์ดสตรอม

รูปแบบการจัดศูนย์การค้าดังกล่าวได้แพร่หลายไปทั่วโลกและโดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุโรป ในศูนย์การค้าของเมืองต่างๆ ในยุโรป ผู้เช่าหลักเป็นเครือข่ายโซ่สากลขนาดใหญ่ และไม่ค่อยมีร้านของชำในทุกรูปแบบ

หลังจากที่ศูนย์การค้าเริ่มพัฒนาและแพร่กระจายไปทั่วโลก แนวคิดของ "สมอ" ก็กว้างขึ้น ร้านค้าเครื่องใช้ในครัวเรือน, ร้านขายวัสดุก่อสร้าง, ไฮเปอร์มาร์เก็ตเครื่องใช้ในครัวเรือน, ส่วนลดและอื่น ๆ เริ่มกลายเป็นผู้เช่าหลัก ผู้เช่าดังกล่าวส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในศูนย์การค้าซึ่งสร้างขึ้นในประเทศใกล้เส้นทางคมนาคมหลัก

ตามกฎแล้วแนวคิดของศูนย์กลางเมืองและชานเมืองจะถูกแบ่งออก ดังนั้น ศูนย์การค้านอกเมืองจึงเป็นสวนค้าปลีก ซึ่งเป็นอาคารที่แยกจากกันซึ่งรวมเป็นหนึ่งเดียวกับที่จอดรถส่วนกลาง แต่ละอาคารดังกล่าวมีผู้เช่าหนึ่งราย บางครั้งแหล่งช้อปปิ้งก็ถูกสร้างขึ้นในอาณาเขตของร้านค้าปลีกซึ่งมีร้านค้าเล็ก ๆ ตั้งอยู่ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโปรไฟล์เสื้อผ้า พื้นที่ค้าปลีก ได้แก่ Zvolen ในสโลวาเกีย Da Vinci ในอิตาลี ฯลฯ ในรัสเซีย รูปแบบนี้ยังไม่ได้นำมาใช้ และไม่น่าจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ หมวดหมู่นี้รวมถึงศูนย์การค้า Mega ซึ่งมีผู้เช่าหลักที่แข็งแกร่งโดยมีทางเข้าแยกต่างหากและแกลเลอรีช็อปปิ้งทั่วไป ในกรณีเช่นนี้ จำเป็นต้องมี "สมอ" ที่แข็งแกร่ง เนื่องจากสิ่งของต่างๆ จะถูกลบออกจากเมืองและการมีร้านค้าขนาดใหญ่หลายแห่งทำให้คุณสามารถเพิ่มกระแสของลูกค้าได้

ไม่ต้องสงสัยเลยว่าผู้มาเยี่ยมชมศูนย์การค้าจะได้รับความสนใจจากองค์ประกอบด้านความบันเทิงของศูนย์การค้าด้วยเช่นกัน การปฏิบัติแสดงให้เห็นว่าผู้เยี่ยมชมโซนบันเทิงประมาณ 60 เปอร์เซ็นต์ไม่ได้ซื้อของในแกลเลอรีของศูนย์การค้า อย่างไรก็ตาม การจัดโซนสถานบันเทิงในศูนย์การค้าทำให้ยอดผู้เช่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10 เปอร์เซ็นต์

ควรสังเกตว่าในสหรัฐอเมริกา ไม่ใช่เรื่องปกติที่จะรวมองค์ประกอบความบันเทิงในศูนย์การค้า ในขณะที่ศูนย์การค้าหลายแห่งในยุโรปทำเช่นนี้

ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา บทบาทขององค์ประกอบด้านความบันเทิงเพิ่มขึ้นอย่างมาก อันเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ผู้ค้าปลีกรายใหญ่บางรายล้มละลาย ในขณะที่รายอื่นๆ ต้องลดขนาดเครือข่ายและปิดร้านค้าในห้างสรรพสินค้า เป็นผลให้พื้นที่ขนาดใหญ่ว่างในศูนย์ที่ต้องเติม และที่นี่ผู้ดำเนินการโปรไฟล์ความบันเทิงก็เข้ามาช่วยเหลือ ตัวอย่างเช่น ในสหรัฐอเมริกา ศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของอเมริกาอย่าง Mall of America ได้สร้างพิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำขนาดใหญ่และสวนสนุกในร่มในอาณาเขตของตน

นอกจากนี้ การจัดวางร้านอาหารจำนวนมากในพื้นที่ว่าง - "ถนนร้านอาหาร" - เป็นที่แพร่หลาย

ในช่วงต้นทศวรรษ 2000 นักพัฒนาซอฟต์แวร์ในเอเชียประสบปัญหาในการเพิ่มพื้นที่ว่างในศูนย์การค้าเป็นจำนวนมาก แนวทางแก้ไขปัญหานี้พบว่าเป็นการสร้างแนวความคิดเกี่ยวกับแฟชั่นของเยาวชน ดังนั้น เจ้าของศูนย์การค้าจึงจัดพื้นที่ที่ทันสมัย ​​แล้วจึงให้เช่าไปยังร้านค้าเล็กๆ ที่จำหน่ายเสื้อผ้าสำหรับวัยรุ่นหรือแนวหน้า ปรากฏว่าแนวคิดดังกล่าวไม่เพียงแค่น่าสนใจ แต่ยังเป็นประโยชน์กับทุกฝ่ายด้วย

เพื่อความสำเร็จของศูนย์การค้าสมัยใหม่ จำเป็นต้องมีแนวทางที่ยืดหยุ่น ทุกวันนี้ ห้างสรรพสินค้ามาตรฐาน ซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านไวน์ ร้านหนังสือขนาดใหญ่ และแม้แต่ย่านบันเทิงสำหรับเยาวชนก็สามารถกลายเป็นผู้เช่าหลักได้ "ผู้เช่า Anchor" ไม่เพียง แต่กำหนดอารมณ์ของศูนย์การค้าโดยรวม แต่ยังกำหนดตำแหน่งในตลาดด้วย

ควรสังเกตว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกของรัสเซียเดินทางได้เร็วกว่าสหรัฐอเมริกาและประเทศอื่นๆ ที่เดินทางมานานหลายทศวรรษ การก่อตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกในรัสเซียเริ่มขึ้นเมื่อ 15 ปีที่แล้ว ศูนย์การค้าแห่งแรกดำเนินการตามรูปแบบคลาสสิกของศูนย์การค้าย่าน ข้อยกเว้นคือศูนย์การค้า Okhotny Ryad ซึ่งมุ่งเป้าไปที่ผู้ซื้อที่มีรายได้สูงกว่าค่าเฉลี่ย และศูนย์การค้าแห่งนี้ได้รับการยอมรับจากสภาศูนย์การค้าระหว่างประเทศว่าเป็นศูนย์แฟชั่น

ในปี 1997 ศูนย์การค้า Ramstor เปิดขึ้นที่ถนน Yartsevskaya ซึ่งไฮเปอร์มาร์เก็ตที่มีชื่อเดียวกันกลายเป็นผู้เช่าหลักซึ่งครอบครองพื้นที่มากกว่า 60 เปอร์เซ็นต์ นอกจากนี้ ห้างสรรพสินค้ายังมีศูนย์อาหารและร้านค้าเสื้อผ้าและร้านสะดวกซื้ออีกด้วย ประสบการณ์นี้ประสบความสำเร็จและผู้พัฒนาศูนย์การค้ารายอื่นเริ่มนำมาใช้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกในมอสโกได้รับการพัฒนาอย่างก้าวกระโดดโดยอาศัยประสบการณ์จากต่างประเทศซึ่งได้รับการปรับให้เข้ากับความคิดของรัสเซีย ในปี 2545 ศูนย์การค้า 15 แห่งได้เปิดดำเนินการในมอสโกพร้อมกัน รวมถึง Mega Teply Stan, Atrium, Crocus City Mall, Waymart และอื่นๆ

จุดยึดของศูนย์การค้า Mega แห่งแรกคือไฮเปอร์มาร์เก็ต Auchan, ซูเปอร์มาร์เก็ตอิเล็กทรอนิกส์ Tekhnosila, Sportmaster, Detsky Mir และไฮเปอร์มาร์เก็ต Ikea แห่งที่สอง นอกจากนี้ยังมีการจัดโซนบันเทิงในศูนย์การค้าซึ่งรวมถึงลานสเก็ตศูนย์อาหารขนาดใหญ่และสนามเด็กเล่น ผู้เช่าหลักกลุ่มนี้กลายเป็นห้างสรรพสินค้าระดับภูมิภาคทั่วไป

เมื่อแบรนด์ใหม่เข้าสู่ตลาดรัสเซีย กลุ่มผู้เช่าในศูนย์การค้าเปลี่ยนไป แต่โปรไฟล์แทบไม่เปลี่ยนแปลง ผู้เช่าหลักคือไฮเปอร์มาร์เก็ตของชำ ร้านเฟอร์นิเจอร์หรือร้าน DIY ซูเปอร์มาร์เก็ตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ และโรงภาพยนตร์มัลติเพล็กซ์

เป็นเวลานานที่ระดับการแข่งขันยังคงต่ำซึ่งทำให้ศูนย์การค้าคุณภาพสูงประสบความสำเร็จไม่มากก็น้อย อย่างไรก็ตาม ตอนนี้สถานการณ์ได้เปลี่ยนไปแล้ว และเจ้าของศูนย์การค้าต้องใช้ความพยายามอย่างมากเพื่อให้โดดเด่นกว่าคู่แข่ง เพื่อสร้างภาพลักษณ์ที่ไม่เหมือนใครในตลาด จำเป็นต้องมีผู้เช่าสมอเรือดั้งเดิม ตัวอย่างเช่น หอศิลป์หรือพิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำ ส่วนประกอบและการจัดวางดังกล่าวค่อนข้างแพงและไม่น่าจะจ่ายออก แต่บรรลุเป้าหมายหลัก - ดึงดูดความสนใจของผู้เยี่ยมชมศูนย์การค้าจำนวนมาก

นอกจากจะต้องดึงดูดผู้เข้าชมแล้ว ยังต้องรักษาไว้ด้วย หากเจ้าของห้างสรรพสินค้าฉลาด พวกเขาจะรวมกลุ่มผู้เช่าเพื่อสร้างชุดบริการที่ไม่เหมือนใครในตลาดและมอบความสะดวกสบายสูงสุดสำหรับผู้เยี่ยมชม ตัวอย่างเช่น ในศูนย์การค้าของ Evolution Tower ซึ่งสร้างขึ้นในอาณาเขตของศูนย์ธุรกิจนานาชาติเมืองมอสโก มีการวางแผนที่จะเปิดสวนสนุกสำหรับเด็ก Masterslavl แห่งแรกในรัสเซีย

ตามที่แสดงให้เห็นการปฏิบัติ การไหลเข้าของผู้เยี่ยมชมศูนย์การค้านั้นมาจากซูเปอร์มาร์เก็ตร้านขายของชำ ไฮเปอร์มาร์เก็ตของสินค้าอุปโภคบริโภค เช่นเดียวกับศูนย์รวมความบันเทิงสำหรับเด็ก และบริเวณศูนย์อาหาร ยิ่งไปกว่านั้น หากแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักมีความสำคัญในภาคการค้าปลีก ในกรณีของการพักผ่อนของเด็ก ความจริงข้อนี้แทบจะไม่สำคัญเลย สิ่งสำคัญในกรณีนี้คือความต้องการและคุณภาพของบริการของโครงการธุรกิจดังกล่าว

ตลาดสินค้าและบริการสำหรับเด็กเติบโตอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ธุรกิจอื่นๆ ส่วนใหญ่ซบเซา ดังนั้นห้างสรรพสินค้าส่วนใหญ่ที่คิดเกี่ยวกับ "เครื่องกำเนิดไฟฟ้า" ของการเข้าชม: ผู้เช่าหลักมักเลือกศูนย์รวมความบันเทิงสำหรับเด็กและร้านค้า

นอกจากนี้ สำหรับศูนย์การค้า การเลือกพันธมิตรที่รับผิดชอบนั้นไม่สำคัญ ซึ่งจะไม่ออกจากคอมเพล็กซ์ในกรณีที่รายได้ลดลง แต่จะพยายามแก้ไขสถานการณ์ให้ดีที่สุด

ตัวอย่างเช่น มันเกิดขึ้นกับห้างสรรพสินค้า "มาดากัสการ์" Togliatti ไฮเปอร์มาร์เก็ตเครือข่ายของส่วน FMCG (สินค้าอุปโภคบริโภคที่เคลื่อนไหวอย่างรวดเร็ว) ซึ่งผู้จัดการของคอมเพล็กซ์ในขั้นต้นพึ่งพิง ปิด และจำนวนผู้เข้าชมลดลง ฉันต้องเปลี่ยนแนวคิดของศูนย์การค้าโดยเน้นที่ความจริงที่ว่าไม่ควรเป็นเพียงแหล่งช้อปปิ้ง แต่ยังเป็นสถานที่พักผ่อนด้วย ฝ่ายบริหารจึงตัดสินใจเดิมพันผู้เช่าหลักตัวแทนภาคบันเทิง ไม่แพ้

Vorozhtsova Elena ผู้จัดการห้างสรรพสินค้า "มาดากัสการ์" Togliatti

เปิดตัวในห้างสรรพสินค้าของเราในเดือนสิงหาคม 2558 บนพื้นที่ประมาณ 2,500 ตร.ม. ม. เดือนแรกของโครงการในรูปแบบใหม่ทำให้ปริมาณการใช้ข้อมูลเพิ่มขึ้น 25% ตอนนี้อยู่ที่เฉลี่ย + 30 - 35% เมื่อเทียบกับปริมาณการใช้ข้อมูลในช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว และในเดือนที่มีนักท่องเที่ยวมากที่สุดของเดือนพฤศจิกายน มกราคม มีนาคม สิงหาคม สิงหาคม - สูงสุด + 50% จนถึงปัจจุบัน 30% ของพื้นที่ศูนย์การค้าได้รับการจัดสรรสำหรับองค์ประกอบด้านความบันเทิง ซึ่งโดยทั่วไปจะช่วยรักษาและไม่ลดปริมาณการใช้ข้อมูล

มาดากัสการ์คืออะไรสวน»?

บริษัทอุทยานมาดากัสการ์เป็นผู้เล่นที่จริงจังในตลาดการพักผ่อนและความบันเทิงของครอบครัว คอมเพล็กซ์ที่ดำเนินงานภายใต้แบรนด์นี้ประกอบด้วยสวนสนุกสำหรับเด็กอายุต่ำกว่า 13 ปี เช่นเดียวกับสวนแทรมโพลีนสำหรับเด็กและผู้ใหญ่ เนื่องจาก "สวนมาดากัสการ์" มุ่งเน้นไปที่วันหยุดของครอบครัว รายการบริการที่มีให้จึงเสริมด้วยร้านอาหารและโรงภาพยนตร์มัลติเพล็กซ์ที่ติดตั้งเทคโนโลยีล่าสุด

ความหลากหลายของรูปแบบดังกล่าวดึงดูดผู้ปกครองที่มีเด็ก ๆ ที่ไม่รังเกียจที่จะปล่อยให้ลูก ๆ อยู่ในความดูแลของแอนิเมชั่นของคอมเพล็กซ์และในขณะเดียวกันก็ทานอาหารในร้านอาหารหรือไปช้อปปิ้ง

และจากการฝึกฝนแสดงให้เห็นว่า คอมเพล็กซ์แห่งนี้เพิ่มปริมาณการใช้ข้อมูลโดยเฉลี่ย 20%

สำหรับตลาดรัสเซียโดยรวมแล้ว แบรนด์ Madagascar Park นั้นค่อนข้างใหม่ อย่างไรก็ตาม โครงการนี้มุ่งมั่นที่จะเป็นสิ่งที่ดีที่สุดในส่วนของการพักผ่อนหย่อนใจของครอบครัวและความบันเทิงในแต่ละเมือง ใน Togliatti, Saransk และ Cheboksary สิ่งนี้ได้เกิดขึ้นแล้ว เครือข่ายวางแผนที่จะขยายการมีอยู่ของภูมิศาสตร์เพิ่มเติม: แผนสำหรับการพัฒนาเครือข่ายค่อนข้างทะเยอทะยาน ในปี 2559-2560 มีแผนที่จะเปิดสวนสาธารณะใหม่ประมาณ 12 แห่ง

ตอนนี้เขากำลังมองหาวัตถุใหม่ในภูมิภาคต่าง ๆ ของประเทศของเรา ไม่มีข้อผูกมัดที่เข้มงวดกับเมืองใดเมืองหนึ่ง บริษัทต่างๆ ให้ความสนใจในมอสโก เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก และเมืองหลวงของภูมิภาคต่างๆ ผู้เช่าเลือกไซต์อย่างระมัดระวัง: ศูนย์การค้าต้องมีทำเลที่ดี ระดับภูมิภาคหรือระดับภูมิภาค และลักษณะของสถานที่ตรงตามข้อกำหนดของโครงการ (ความสูงเพดาน ระยะห่างของคอลัมน์ พื้นที่)

เพื่อดึงดูดการจราจรที่คงที่ไปยังศูนย์การค้า กลุ่มผู้เช่าแบบเดิมไม่เพียงพออีกต่อไป จำเป็นต้องให้ผู้บริโภคได้ช้อปปิ้ง บริการ ความบันเทิง และอาหาร ที่ครบถ้วนสมบูรณ์ยิ่งขึ้น สามารถตอบสนองทุกความต้องการของพวกเขาในที่เดียว

ในเวลาเดียวกัน แม้ว่ากิจกรรมของผู้บริโภคทั่วไปจะลดลง แต่ผู้คนก็ไม่พร้อมที่จะปฏิเสธ "ความสุขอย่างรวดเร็ว" และประหยัดเงินสำหรับเด็ก โครงการของเราสามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่หลากหลายในด้านนันทนาการ ความบันเทิง และอาหาร มีจุดมุ่งหมายเพื่อผู้ชมที่ค่อนข้างกว้างตามอายุ (ครอบครัวที่มีเด็กอายุ 1-14 ปีและเยาวชนอายุต่ำกว่า 35 ปี) และตามระดับรายได้ (จากค่าเฉลี่ยลบถึงค่าเฉลี่ยบวก) นี่คือข้อได้เปรียบหลักของเรา ซึ่งรับประกันความเกี่ยวข้องของโครงการ และทำให้การเข้าชมของผู้มาเยี่ยมชมมีเสถียรภาพ นอกจากนี้ เราไม่ได้หยุดนิ่ง เราติดตามเทรนด์ใหม่ในอุตสาหกรรมการพักผ่อนและความบันเทิง และรวบรวมพื้นที่ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในโครงการของเรา

ใหญ่และเล็ก

ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาของ Central Real Estate Agency Yevgeny Galeev เชื่อว่าจำนวนอัตราค่าเช่าสำหรับห้างสรรพสินค้า (TC) นั้นได้รับอิทธิพลจาก: ที่ตั้งแนวคิดของ TC; วางใน TC - ชั้นใกล้กับบันได "ผู้เช่าสมอ"; สถานะผู้เช่า - "สมอ" หรือปกติ (สำหรับผู้เช่าสมอถูกกว่า 2-3 เท่า); พื้นที่ให้เช่า ที่สำคัญที่สุดคือรูปแบบของผู้เช่า - สมอหรือปกติ

ก่อนหน้านี้ผู้เช่า "สมอ" ถือเป็นบริษัทที่ให้เช่าพื้นที่ 1,000 ตร.ม. m และเป็น "ผู้ให้บริการ" ของแบรนด์ที่มีชื่อเสียง ขณะนี้ความต้องการของตลาดกำลังเปลี่ยนแปลง ศูนย์การค้ากำลัง "เติบโต" คอมเพล็กซ์แนวความคิดที่ทันสมัยได้รับการออกแบบสำหรับผู้เข้าชมจำนวนมากขึ้น และจำนวนพื้นที่เช่าก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน วันนี้ผู้เช่าหลักเป็นบริษัทที่เป็น "ผู้ให้บริการ" ของแบรนด์ที่มีชื่อเสียงและให้เช่าจาก 1.5 พันตารางเมตร เมตรและอื่น ๆ

อัตราค่าเช่าสำหรับผู้เช่าหลักแตกต่างจากบริษัทอื่นอย่างน้อย 2-3 เท่า บ่อยกว่า 3 เท่าขึ้นไป ผู้เช่าหลักมักจะเช่าทั้งชั้นในศูนย์การค้า และพื้นที่ของพวกเขาสามารถไปถึง 10,000 ตารางเมตร ม. ผู้ประกอบการรายย่อยเช่าตามกฎ 50-300 ตร. ม. เมตร ดังนั้น ค่าเช่าจึงแตกต่างกันมาก โดยปกติ ผู้ประกอบการทอดสมอของ TC เฉลี่ยจะจ่าย 150-200 ดอลลาร์ต่อ 1 ตร.ม. เมตรต่อปี

Arina Sender ผู้อำนวยการแผนกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกของ Colliers International St. Petersburg มั่นใจว่าอัตราค่าเช่าสำหรับผู้เช่าหลักและผู้ประกอบการรายอื่นๆ จะแตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด ในความเห็นของเธอ อัตราค่าบริการอาจน้อยกว่าค่าเช่าของผู้เช่ารายอื่นในศูนย์การค้าประมาณ 3-10 เท่า อัตราค่าเช่าของผู้ดำเนินการทอดสมอส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับรูปแบบการค้า - อัตราแตกต่างกันสำหรับมัลติเพล็กซ์ ร้านขายเครื่องใช้ในครัวเรือน ไฮเปอร์มาร์เก็ต ห้างสรรพสินค้า

ส่วนลด "สมอ"

ตำแหน่งของโอเปอเรเตอร์ภายใน TC นั้นสัมพันธ์กับหมวดหมู่ - สมอและอื่นๆ ทั้งหมด ฟังก์ชั่น - การค้า, การจัดเลี้ยง, ความบันเทิง; พื้นที่ที่ถูกยึดครอง ผู้ประกอบการหลักมีส่วนร่วมในห้างสรรพสินค้าเพื่อสร้างกระแสหลักของลูกค้า "สมอ" ที่ดีสามารถดึงดูดผู้ซื้อจำนวนมากและทำให้มั่นใจว่าการเคลื่อนไหว "จำเป็น" ของพวกเขาผ่านคอมเพล็กซ์

Oleg Spivak ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาของ Bekar เชื่อว่าการประเมินขนาดอัตราค่าเช่าสำหรับผู้เช่าหลักอย่างเป็นกลางนั้นค่อนข้างยาก บ่อยครั้งที่ผู้เช่าหลักเป็นผู้ร่วมลงทุนในโครงการของ HOB ขนาดใหญ่ ซึ่งมักจะพยายามรักษาการมีส่วนร่วมของพวกเขาในช่วงเริ่มต้นของการก่อสร้างหรือการออกแบบ

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในห้างสรรพสินค้าที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1200-1500 เหรียญสหรัฐต่อ 1 ตร.ม. เมตรต่อปีในห้างสรรพสินค้าที่ตั้งอยู่ในเขตชานเมือง - 600-1,000 ดอลลาร์ต่อ 1 ตร.ม. เมตรต่อปี ผู้เช่าหลักไม่สามารถจ่ายอัตราดังกล่าวได้เนื่องจากกิจกรรมเฉพาะของพวกเขา - พวกเขาต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ในขณะที่มีการหมุนเวียนค่อนข้างน้อยต่อ 1 ตร.ม. ม. ดังนั้น "สมอ" ทางกายภาพไม่สามารถจ่ายสูงกว่าระดับประมาณ $ 200-300 ต่อ 1 ตร. ม. เมตรต่อปี ขึ้นอยู่กับโปรไฟล์และพื้นที่ที่พวกเขาครอบครอง

ท่อนบนและท่อนล่าง

ในศูนย์การค้า "Cosmopolis" สมอคือ "Super Siva" ในศูนย์การค้า "Nord" - "Paterson" และร้านฮาร์ดแวร์ "Domovoy" ในศูนย์การค้า "Ozerki" - ร้านขายของเล่น "Lukomorye" ใน ศูนย์การค้า "แกรนด์แคนยอน" - "แรมสโตร์" . "สมอ" ที่ระบุไว้แต่ละรายการมีพื้นที่มากกว่า 1,000 ตารางเมตร ม. ม. ชั้นสองขึ้นไปตามกฎแล้วตัดเป็น 50-300 ตารางเมตร ม. ม.และให้เช่าร้านค้าเสื้อผ้าแฟชั่น รองเท้า เครื่องประดับ ดังนั้นในห้างสรรพสินค้า Nord ชั้นหนึ่งและชั้นสองจึงถูกครอบครองเกือบทั้งหมด ยกเว้น Eldorado ที่มีเสื้อผ้า รองเท้า เครื่องสำอาง เครื่องประดับ ของที่ระลึก ฯลฯ

ที่ชั้นบนมีศูนย์อาหารและสถานบันเทิงของคอมเพล็กซ์ ที่ชั้น 3 ของศูนย์การค้า Cosmopolis มีศูนย์อาหาร ส่วนชั้น 4 ของ Extra sport fitness club ในทำนองเดียวกันบนชั้นสามของศูนย์การค้า "Ozerki" มีศูนย์อาหาร ร้านค้า Forum, Megashoes และ One Thousand and One Bags บนชั้นสามของสำนักงาน ก.ล.ต. "Nord" นอกเหนือจากศูนย์อาหารและโรงภาพยนตร์ "Kronverk-cinema" แล้วยังมีร้านค้าในพื้นที่ขนาดใหญ่ - "Banana-Mama" และ Plato ทั้งชั้นที่สี่มอบให้กับ องค์ประกอบความบันเทิงของคอมเพล็กซ์